MINUTE N° 567/2023

Copie exécutoire

aux avocats

Le 22 décembre 2023

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 22 DÉCEMBRE 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/02615 – N° Portalis DBVW-V-B7F-HTA3

Décision déférée à la cour : 13 Avril 2021 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTES :

Madame [V] [S] épouse [H]

demeurant [Adresse 1]

Madame [I] [X] épouse [B]

demeurant [Adresse 4]

représentées par M^e Joëlle LITOU-WOLFF, avocat à la cour.

avocat plaidant : M^e DE GUIO, avocat à Strasbourg.

INTIMÉE :

La S.C.I. COTE CANAL prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par M^e Valérie BISCHOFF – DE OLIVEIRA, avocat à la cour.

avocat plaidant : M^e JEHL, avocat à Strasbourg.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Septembre 2023, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame Myriam DENORT, conseiller et Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre,

Madame Myriam DENORT, conseiller

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS et PROCÉDURE

Par acte authentique du 20 septembre 2006, la SCI Côté Cour a vendu à Mme [V] [S], épouse [H], et à Mme [I] [X], épouse [B], un appartement et un garage en l’état futur d’achèvement, dans un immeuble collectif situé [Adresse 2] (67). La SCI Côté Cour a été placée en liquidation judiciaire par jugement de la chambre commerciale du tribunal de grande instance de Strasbourg du 24 septembre 2008, alors que l’immeuble était inachevé.

Début 2009, la SCI Côté Canal a été constituée par l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble, à l’exception de Mme [S], épouse [H], et de Mme [X], épouse [B], et un jugement du 23 février 2009 a arrêté le plan de cession des actifs de la SCI Côté Cour à la SCI Côté Canal.

Aux termes de ce plan de cession, la SCI Côté Canal s’engageait à « achever les travaux dans les formes prévues aux contrats de vente en l’état futur d’achèvement et en conformité avec le descriptif du projet de construction ».

Par actes du 11 mai 2018, la SCI Côté Canal a fait assigner Mme [S], épouse [H], et Mme [X], épouse [B], devant le tribunal de grande instance de Strasbourg aux fins d’obtenir paiement de leur quote-part du coût d’achèvement des travaux, se fondant sur la reconnaissance, par les défenderesses, de cette dette, subsidiairement sur la gestion d’affaire et encore plus subsidiairement sur la répétition de l’indu.

Par jugement du 13 avril 2021, le tribunal, devenu le tribunal judiciaire de Strasbourg, a :

— condamné Mme [S], épouse [H], et Mme [X], épouse [B], à payer à la SCI Côté Canal la somme de 76 311,57 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

— ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’article 1343- du code civil,

— condamné Mme [S], épouse [H], et Mme [X], épouse [B], aux dépens de la procédure,

— condamné Mme [S], épouse [H], et Mme [X], épouse [B], à payer à la SCI la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le tribunal a considéré que les éléments produits par la SCI Côté Canal démontraient que Mme [S], épouse [H], et Mme [X], épouse [B], s’étaient engagées à prendre en charge le coût d’achèvement des travaux. Il a retenu à ce titre :

— un courrier des défenderesses du 25 juin 2014 proposant un accord global dans le cadre duquel elles s’engageaient à verser à la SCI Côté Canal soit la totalité du solde dû, après vérification opérée par des hommes de l’art désignés et si ces derniers confirmaient que le montant de leur quote-part s’élevait effectivement à la somme de 99 946,35 euros, soit le solde tel que validé par ces hommes de l’art,

— un courrier de Mme [S], épouse [H], du 11 janvier 2015 rappelant que, depuis de plus de deux ans, elles étaient dans l’attente d’une facture et des justificatifs la corroborant, indiquant répéter que rien ne pourrait être réglé tant que le quantum de la somme réclamée ne serait pas démontré,

— un jugement du tribunal correctionnel de Strasbourg du 13 juin 2016 selon lequel Mme [S], épouse [H], et Mme [X], épouse [B], sollicitaient la condamnation de [C] [U], [W] [U] et [T] [R] à leur verser diverses sommes en indemnisation de leur préjudice subi en qualité d’acquéreurs du programme Côté Cour, exposant qu’elles ne s’étaient pas engagées d’une quelconque façon avec la SCI Côté Canal désignée comme repreneur et sollicitant, au titre du coût d’achèvement de l’immeuble, une somme de 140 130 euros, calculée sur la base de l’évaluation faite par l’expert judiciaire appliquée à leurs tantièmes,

Le tribunal a souligné que ces déclarations, formulées dans le cadre d’une autre instance, ne pouvaient constituer un aveu judiciaire mais pouvaient être considérées, le cas échéant, comme un aveu extrajudiciaire. Il résultait en effet des demandes présentées par Mme [S], épouse [H], et Mme [X], épouse [B], devant le juge pénal qu’elles avaient reconnu devoir prendre en charge le coût d’achèvement des travaux à hauteur de 140 130 euros calculés sur la base de l’évaluation faite par un expert judiciaire. Le juge correctionnel avait fait droit à leur demande en prenant en compte la somme effectivement prise en charge par la SCI Côté Canal suite à la réalisation des travaux, soit la somme de 99 946 euros les concernant, de laquelle il avait déduit la somme de 54 000 euros dont elles devaient encore s’acquitter dans le cadre du programme initial.

Le tribunal a relevé que la SCI Côté Canal justifiait du coût d’achèvement des travaux, soit une somme totale de 601 067,84 euros représentant des frais qu’elle avait effectivement engagés pour achever les travaux des parties communes, dont la quote-part de Mme [S], épouse [H], et de Mme [X], épouse [B], était de 12,696 % (606 millièmes sur un total de 4 773). Il en a déduit que la somme due par les défenderesses au titre du coût d’achèvement des travaux s’élevait à 76 311,57 euros.

Mme [S], épouse [H], et Mme [X], épouse [B], ont interjeté appel de ce jugement le 10 mai 2021.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 04 avril 2023.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par leurs conclusions récapitulatives transmises par voie électronique le 28 novembre 2022, Mme [S], épouse [H], et Mme [X], épouse [B], sollicitent l’infirmation du jugement déféré en chacune de ses dispositions, dont elles reprennent le détail, et que la cour, statuant à nouveau :

— déboute la SCI Côté Canal de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions comme étant non fondées,

— déclare irrecevable la demande subsidiaire nouvelle formulée par la SCI Côté Canal par des conclusions du 3 octobre 2022, tendant à leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 60 165,71 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 40 000 euros du 25 juin 2014 au 1er octobre 2021, avec capitalisation, et sur la somme de 20 165,71 euros du 20 avril 2018 au 1er octobre 2021 avec capitalisation,

— déboute la SCI Côté Canal de toutes conclusions contraires, et la condamne aux frais et dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à leur payer la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelantes affirment ne jamais avoir eu l’intention de se soustraire au paiement de sommes dont elles seraient redevables vis-à-vis de la SCI Côté Canal au titre de l’achèvement des travaux des parties communes, à condition cependant, d’une part que la SCI achève effectivement les travaux dans les formes prévues au contrat de vente en l’état futur d’achèvement et en conformité avec le projet de construction et les dispositions de l’article R.126-13 du code de la construction et de l’habitat, ou qu’à tout le moins elles-mêmes puissent procéder aux travaux d’achèvement de leur lot, et d’autre part que la SCI justifie du fondement et du montant des sommes qu’elle réclame par les factures afférentes, ces deux conditions n’ayant jamais été remplies.

Elles indiquent justifier en effet de ce que les travaux relatifs à leur lot ne sont toujours pas achevés depuis plus de 13 ans, leur appartement n’étant toujours pas raccordé aux réseaux communs de gaz et d’eaux usées, ce qui le rend inhabitable.

Elles soulignent que la SCI Côté Canal ne justifie toujours pas d’un fondement juridique valable à sa demande en paiement et du montant mis en compte.

Sur la question du fondement juridique des demandes, les appelantes soutiennent que la SCI, admettant n’être liée par aucun lien contractuel avec elles, a fondé initialement sa demande, à titre principal sur de prétendus aveux de leur part, à titre subsidiaire sur la gestion d’affaires et à titre très subsidiaire sur la répétition de l’indu, avant d’invoquer également un « acquiescement » de leur part à la dette qu’elle leur oppose.

Sur ce dernier point, s’agissant des termes du jugement du 13 avril 2021 dont se prévaut la SCI, Mmes [S], épouse [H], et [X], épouse [B], soulignent avoir interjeté appel de ce jugement et, ce faisant, avoir contesté expressément la dette invoquée par l’intimée.

De plus, l’intimée invoquant un aveu de leur part, elles soutiennent que l’aveu, qu’il soit judiciaire ou extrajudiciaire, ne peut porter que sur un fait et non sur un droit et, de plus, que l’intimée ne peut invoquer l’aveu pour suppléer l’absence de fondement juridique à sa demande.

Elles font valoir que l’aveu judiciaire n’a force de présomption légale que s’il est produit dans l’instance ayant abouti à la décision attaquée. De plus, il est personnel et indivisible, ce dont il résulte que la SCI ne peut invoquer une prétendue reconnaissance, par elles, d’une dette de 99 946 euros à son égard, fondée sur une expertise judiciaire, pour justifier d’une dette de 77 724,11 euros fondée sur un nouveau décompte établi dans le cadre de la présente procédure.

En outre, l’aveu doit être libre, alors qu’elles ont dû se constituer partie civile pour voir réservé leurs droits à l’encontre de l’auteur de l’infraction, au regard des sommes qui leur étaient réclamées et dont elles ignoraient si elles étaient justifiées ou non.

De plus, ce n’est que postérieurement au jugement du tribunal correctionnel qu’elles ont pu constater que le montant de 140 130 euros mis en compte par l’expert dans le cadre de la procédure pénale était erroné. En outre, la juridiction pénale a établi à 45 946 euros le montant des travaux effectués par la SCI Côté Canal à leur bénéfice, pour l’achèvement des travaux, et non pas à 99 946 euros.

Enfin, ce jugement a été en partie réformé par la cour puis frappé d’un pourvoi en cassation.

Enfin, sur ce point, les appelantes soutiennent que les sommes qu’elles ont pu percevoir à titre de dommages-intérêts dans le cadre de la procédure correctionnelle ne confèrent à la SCI aucun droit dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant du courrier du 25 juin 2014, les appelantes font valoir qu’il s’agit d’une proposition transactionnelle conditionnant le paiement de la somme réclamée par la SCI à la vérification du montant mis en compte par un homme de l’art et à l’engagement des copropriétaires d’autoriser les travaux nécessaires à l’achèvement de leur lot, ce qui n’a rien d’un aveu et ne vaut pas plus acquiescement de leur part au paiement du montant de 40 000 euros évoqué à titre transactionnel.

S’agissant du courrier du 11 janvier 2015, il indique clairement qu’elles estiment ne rien devoir à la SCI tant que cette dernière ne justifiera pas du bien-fondé des sommes qu’elles réclament.

Sur le fondement juridique de la gestion d’affaires, invoqué à titre subsidiaire, Mmes [S], épouse [H], et [X], épouse [B], soutiennent que n’est remplie aucune des deux conditions posées par l’article 1301 du code civil, soit en premier lieu l’absence d’obligation d’agir de la part du gérant d’affaire, dans la mesure où l’obligation d’achever les travaux incombant à la SCI résulte du jugement du 23 février 2009 et où ces travaux répondaient à l’intérêt de ses associés, et en second lieu l’utilité pour le maître d’affaires. Sur ce dernier point, les appelantes font valoir que les travaux d’achèvement des parties communes par la SCI ne sont pour elles d’aucune utilité, leur lot étant inhabitable.

Enfin, la gestion d’affaires est également incompatible avec l’exécution d’une autre obligation contractuelle souscrite par le gérant, telle que celle fixée par le jugement arrêtant le plan de cession du 23 février 2009.

Enfin, sur le fondement de la répétition de l’indu, les appelantes soutiennent que la SCI Côté Canal n’a pas payé une dette dont elles auraient été tenues mais a seulement procédé aux travaux qu’elle devait effectuer en application du plan de cession de la SCI Côté Cour.

Sur le montant réclamé, Mmes [S], épouse [H], et [X], épouse [B], soulignent les variations intervenues, d’année en année, concernant le montant réclamé par la SCI Côté Canal et l’absence de justification de ce montant.

Elles soutiennent que, même en se référant au récapitulatif Ixo Architecte sur lequel s’est basé le premier juge et dont se prévaut désormais l’intimée, le montant correspondant aux parties communes s’élève en réalité à 307 616,47 euros TTC, soit, en appliquant leur quote-part de 12,696 %, un montant de 29 144,98 euros après déduction du coût de la porte de garage non livrée et non installée, du raccordement de leur appartement au gaz et aux eaux usées et enfin des retenues de garantie et du crédit de TVA dont a bénéficié la SCI.

Elles ajoutent que, selon les justificatifs produits par la SCI, le coût total d’achèvement des travaux des parties communes s’élève à 295 451,66 euros TTC, que le pourcentage appliqué par l’intimée, censé correspondre aux millièmes qu’elles détiennent, est erroné et que le montant de leur dette ne pourrait excéder la somme de 37 489,86 euros (295 451,66 x 12,689 %).

Elles ajoutent que selon une étude effectuée par le cabinet [Z], économiste de la construction, les travaux auxquels elles sont supposées devoir participer sont de l’ordre de 58 000 euros et qu’au regard des sommes réclamées aux autres copropriétaires, le montant mis en compte par l’intimée est largement surévalué.

S’agissant de la demande subsidiaire de la SCI d’un montant de 60 165,17 euros, les appelantes soutiennent qu’elle est irrecevable sur le fondement des articles 910-4 et 564 du code de procédure civile, pour avoir été formulée pour la première fois en appel et dans les conclusions récapitulatives du 3 octobre 2022, qu’elle porte sur des sommes qui n’avaient jamais été mises en compte auparavant soit des frais BET et « Divers » de 17 080,63 euros ainsi que des intérêts de retard.

Les appelantes dénoncent également le caractère erroné des montants qui leur sont imputés ainsi que des intérêts de retard, d’autant plus que ces montants leur ont été réclamés pour la première fois par les conclusions récapitulatives du 3 octobre 2022.

Par ses conclusions récapitulatives transmises par voie électronique le 3 octobre 2022, la SCI Côté Canal sollicite le rejet de l’appel de Mmes [S], épouse [H], et [X], épouse [B], ainsi que de l’ensemble de leurs demandes, et la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions.

Subsidiairement, elle sollicite la condamnation in solidum de Mme [S], épouse [H], et de Mme [X], épouse [B], à lui payer la somme de 60 165,71 euros avec intérêt au taux légal :

— à compter du 25 juin 2014 jusqu’au 1er octobre 2021 avec capitalisation, sur la somme de 40 000 euros,

— à compter du 20 avril 2018 jusqu’au 1er octobre 2021, avec capitalisation, sur la somme de 20 165,71 euros.

En tout cas, elle sollicite la condamnation in solidum de Mme [S], épouse [H], et de Mme [X], épouse [B] :

— à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

— aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

À l’appui de sa demande en paiement dirigée contre Mmes [S], épouse [H], et [X], épouse [B], la SCI Côté Canal invoque un acquiescement de leur part au paiement de leur dette à son égard.

Elle reprend à ce titre les termes d’un jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 13 avril 2021 mentionnant que, devant le juge pénal, elles ont reconnu devoir prendre en charge le coût d’achèvement des travaux à hauteur de la somme de 140 130 euros calculée sur la base de l’évaluation faite par un expert judiciaire, ainsi que les termes du jugement du tribunal correctionnel de Strasbourg du 13 juin 2016. L’intimée ajoute qu’il a été jugé qu’en sa qualité de repreneur, elle avait achevé les travaux du bâti commun pour un montant, à la charge des demanderesses, de 99 946 euros, le préjudice résultant du surcoût de la construction s’élevant à ce montant dont déduction de 54 000 euros (20 % dont il restait à s’acquitter dans le programme initial), soit 45 946 euros.

Elle soutient que l’indemnisation obtenue à l’issue de ce jugement correctionnel devenu définitif l’a été indûment dans la mesure où les appelantes ne lui ont payé aucune somme, bien que le jugement en fasse état.

La SCI Côté Canal se réfère également à deux courriers :

— l’un de Mme [S], épouse [H], et Mme [X], épouse [B], du 25 juin 2014, dans lequel elles s’engageaient, en contrepartie de la transmission, par elle, des factures et de leur vérification par un expert qu’elles auraient mandaté, à payer le montant de leur quote-part à hauteur de 99 946,35 euros, avec un engagement de payer immédiatement un montant de 40 000 euros,

— l’autre, de Mme [S], épouse [H], du 11 janvier 2015, indiquant qu’elles sont dans l’attente de factures depuis deux ans, ce qui signifie qu’elles avouent être débitrices à son égard.

L’intimée fait valoir que l’existence de l’obligation de paiement résulte de ces aveux.

Subsidiairement, elle fonde son action sur la gestion d’affaires (article 1372 ancien et 1301 nouveau du code civil), soulignant que, si Mmes [S], épouse [H], et [X], épouse [B], ne peuvent aujourd’hui jouir de leur lot, cela n’est pas dû à une faute de sa part ou du syndicat des copropriétaires. Elle se réfère à un jugement du 12 mai 2022 rejetant leurs demandes dirigées contre le syndicat, en réparation du préjudice subi du fait d’un défaut de jouissance de leur lot.

Très subsidiairement, la SCI Côté Canal fonde son action sur la répétition de l’indu prévue par l’article 1326 ancien et 1302 nouveau du code civil, soutenant qu’elle-même, réunissant l’ensemble des copropriétaires à l’exception des appelantes, a financé les travaux d’achèvement du bâtiment pour le compte de tous et que Mmes [S], épouse [H], et [X], épouse [B], en tirent un avantage injustifié.

Sur le montant de sa créance, la SCI reprend les calculs opérés par le tribunal, observant notamment que le montant de 601 067,85 euros qu’il a retenu, sur la base de l’étude de l’expert privé [Z], mandaté par les appelantes, est très proche du montant de 594 101,19 euros enregistré dans ses livres, et que cet expert privé liste bien des travaux affectant les parties communes. Elle estime que le raisonnement du premier juge ne peut donc qu’être validé.

Subsidiairement, la SCI demande que la cour applique la quote-part de 12,696 % au montant des sommes qu’elle aurait avancées, affectant les parties communes en lien avec le lot n°11 de Mmes [S], épouse [H], et [X], épouse [B], soit 339 359,22 euros TTC, ce qui conduit à un montant de 43 085,08 euros.

L’intimée soutient que les travaux de raccordement restant à entreprendre par les appelantes sont d’ordre privé et qu’il leur appartient de les mettre en 'uvre, que la porte de garage était et reste à leur disposition mais que ce sont elles qui n’en veulent plus, au prétexte qu’elle serait en mauvais état, et enfin que la TVA est intégralement reversée au Trésor public.

Elle ajoute les frais BET et Divers de 17 080,63 euros retenus par l’expert, ce qui conduit au montant de 60 165,71 euros.

La SCI ajoute que les intérêts de retard doivent impérativement être appliqués, dans la mesure où ses associés ont dû faire l’avance de ces montants auprès des diverses entreprises de construction pour le compte de Mmes [S], épouse [H], et [X], épouse [B], et elle s’explique sur les différentes dates qu’elle a retenues pour la mise en compte de ses intérêts.

*

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions notifiées et transmises aux dates susvisées.

MOTIFS

I ' Sur la demande en paiement de la SCI Côté Canal

A titre principal, la SCI Côté Canal sollicitant la confirmation du jugement déféré quant à la condamnation des appelantes à lui payer la somme de 76 311,57 euros, il y a lieu d’examiner cette demande en regard des différents fondements juridiques invoqués à l’appui de celle-ci.

S’agissant de l’aveu, le tribunal a rappelé les dispositions de l’article 1383 du code civil. Cependant, les « aveux » invoqués étant antérieurs à l’entrée en vigueur de ce nouvel article, ce sont les dispositions des articles 1354 et suivants anciens qui s’appliquent, étant observé que les nouvelles dispositions légales ont entériné une jurisprudence établie selon laquelle l’aveu exigeait de la part de son auteur une manifestation non équivoque de sa volonté de reconnaître pour vrai un fait de nature à produire contre lui des conséquences juridiques.

En premier lieu, si la SCI Côté Canal invoque une reconnaissance, par Mmes [S], épouse [H], et [X], épouse [B], de leur obligation à prendre en charge le coût d’achèvement des travaux à hauteur de la somme de 140 130 euros sur la base de l’évaluation faite par un expert judiciaire, mentionnée dans un jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 13 avril 2021, elle ne verse pas ce jugement aux débats, précisant toutefois qu’il se référait aux demandes présentées par elles devant le juge pénal.

Selon le seul extrait des motifs du jugement du tribunal correctionnel de Strasbourg du 13 juin 2016 produit par l’intimée, qui mentionne la demande d’indemnisation de Mmes [S], épouse [H], et [X], épouse [B], dirigée contre MM. [U] et [R] au titre du coût d’achèvement de la construction, reprise dans le jugement déféré, ces dernières, tout en exposant qu’elles n’étaient pas engagées d’une quelconque façon avec la SCI Côté Canal désignée repreneur de l’activité liquidée de la SCI Côté Cour, ont sollicité, au titre du coût d’achèvement de l’immeuble, une indemnisation de 140 130 euros sur la base de l’évaluation faite par l’expert [M] commis par ordonnance de référé, qui évaluait à 810 000 euros le coût total des travaux demeurant à réaliser, à la date du 10 octobre 2007. Elles sollicitaient de diviser ce montant par les tantièmes de copropriété (').

Cependant, le juge correctionnel a estimé que le préjudice subi ne pouvait être évalué sur cette base ancienne et hypothétique, alors que, si les demanderesses avaient choisi de ne pas contracter avec la SCI Côté Canal, cette dernière, en sa qualité de repreneur, avait achevé les travaux du bâti commun, pour un montant à la charge des demanderesses à hauteur de 99 946 euros.

Il a calculé comme suit le préjudice résultant du surcoût de la construction : 99 946 euros (somme versée à la SCI Côté Canal) ' 54 000 euros (20 % dont il restait à s’acquitter dans le programme initial), soit 45 946 euros.

La formulation de cette demande par Mmes [S], épouse [H], et [X], épouse [B], ne peut cependant constituer un aveu de leur dette à l’égard de la SCI Côté Canal au titre de l’achèvement des travaux que, de plus, elles contestent. En effet, seul le juge correctionnel a évoqué les sommes dépensées par la SCI Côté Canal.

En second lieu, dans leur courrier recommandé du 25 juin 2014, Mme [S], épouse [H], et Mme [X], épouse [B], ont proposé un protocole d’accord aux termes duquel elles s’engageaient solidairement à lui verser la somme de 40 000 euros et, en contrepartie de la transmission, par la SCI Côté Canal, des factures, devis, marchés et de toutes pièces afférentes aux travaux d’achèvement des parties communes sur la base desquelles elle leur réclamait la somme de 99 946,35 euros au titre de leur quote-part, et de leur vérification par un homme de l’art désigné par leurs soins, dont les conclusions seraient vérifiées par un homme de l’art choisi par la SCI Côté Canal, elles s’engageaient également à payer à cette dernière, soit la totalité du solde dû si le ou les hommes de l’art désignés confirmai(en)t que le montant de leur quote-part s’élevait effectivement à la somme de 99 946,35 euros, soit le solde tel que validé par le ou les hommes de l’art désignés.

La SCI Côté Canal devait, en contrepartie de ce règlement, fournir une facture certifiée conforme par tous ses co-gérants et renoncer à toute action en paiement des sommes payées pour la construction et l’achèvement des parties communes au profit de leur indivision.

Mmes [S], épouse [H], et [X], épouse [B], indiquaient qu’à défaut de réponse à ces propositions dans le délai d’un mois, elles reprendraient leur liberté et solliciteraient en justice l’autorisation de branchement sur les réseaux communs.

Etant souligné que les termes ci-dessus sont ceux d’un protocole d’accord proposé à titre transactionnel par les appelantes, lequel exprimait donc nécessairement un compromis, il ne peut en être conclu que la proposition de verser une somme, y compris celle de 40 000 euros non conditionnée par une vérification par un homme de l’art, puisse constituer un aveu d’une dette à l’égard de la SCI Côté Canal au titre de l’achèvement des travaux.

Enfin, dans une lettre à la SCI Côté Canal du 11 janvier 2015, en complément à leur courrier du 18 décembre 2014 (non produit par les parties) et afin « de lever toute ambiguïté », Mme [S], épouse [H] rappelait à la SCI qu’elles étaient dans l’attente d’une facture depuis deux ans, et de justificatifs corroborant l’éventuelle facture qu’elle-même pourrait faire. Elle ajoutait « nous tenons à vous rappeler que rien ne pourra être réglé tant que le quantum de la somme réclamée ne sera pas démontré ».

L’exigence réitérée de justificatifs de la créance invoquée par la SCI Côté Canal à leur égard, tout au long de leurs correspondances, ne peut permettre d’interpréter les termes de ces dernières comme des aveux, étant rappelé que ces derniers doivent porter sur des points de fait et non des points de droit.

Il résulte donc de tous ces éléments qu’il ne peut être retenu que les appelantes ont avoué être débitrices à son égard au titre de l’achèvement des travaux.

S’agissant du fondement invoqué, relatif à la gestion d’affaires, selon les dispositions des articles 1372 et suivants anciens du code civil applicables en l’espèce, celui dont on gère volontairement l’affaire, soit qu’il connaisse cette gestion, soit qu’il l’ignore, doit notamment indemniser le gérant de tous les engagements personnels qu’il a pris et lui rembourser toutes les dépenses utiles ou nécessaires qu’il a faites.

La gestion d’affaires n’est pas compatible avec l’exécution d’une obligation légale ou contractuelle.

Dans la situation présente, selon le dispositif du jugement du 23 février 2009 qui a arrêté le plan de cession des actifs de la SCI Côté Cour dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de cette dernière, le plan de cession n’a pas prévu expressément la cession du contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) entre Mmes [S], épouse [H], et [X], épouse [B], et la SCI Côté Canal, mais plus généralement la cession de la clientèle constituée des accédants à la propriété ayant signé les actes de vente en l’état futur d’achèvement au titre des appels de fonds correspondant au solde du prix d’acquisition. Par ailleurs, il mentionne, comme condition juridique de la cession, « la SCI Côté Canal s’engage à achever les travaux dans les formes prévues aux contrats de vente en l’état futur d’achèvement et en conformité avec le descriptif du projet de construction et les dispositions de l’article R.261-13 du code de la construction et de l’habitation ».

Il en résulte donc que l’achèvement des travaux de construction de l’immeuble par la SCI Côté Canal résulte de l’engagement qu’elle a pris dans le cadre du plan de cession des actifs de la SCI Côté Cour, si bien que les conditions de la gestion d’affaires ne sont pas remplies.

Enfin, sur le fondement de la répétition de l’indu, la SCI Côté Canal soutient que l’indemnisation obtenue à l’issue de ce jugement correctionnel devenu définitif l’a été indûment, dans la mesure où les appelantes ne lui ont payé aucune somme, bien que le jugement en fasse état.

Sont applicables les dispositions de l’ancien article 1235 du code civil (et non 1326) selon lesquelles « Tout payement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition.

La répétition n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées. »

A ce titre, la jurisprudence invoquée par la SCI Côté Canal, relative à la contribution à la dette entre co-débiteurs tenus d’une dette solidaire, porte sur l’application de l’ancien article 1214 du code civil, spécifique à cette matière, et n’est pas transposable au cas d’espèce, qui ne concerne nullement une telle obligation.

De plus, l’intimée ne démontre nullement le caractère indu de l’indemnisation qui a été alloué aux appelantes en réparation du préjudice causé par les agissements délictuels des consorts [U]-[R], qui résulte d’une condamnation de MM. [W] [U] et [T] [R] devenue définitive.

En outre, aucun paiement n’a été effectué à ce titre par la SCI Côté Canal aux appelantes, qui ne peuvent donc être tenues de lui restituer des sommes qui leur ont été versées par des tiers. Au surplus, en finançant les travaux d’achèvement de l’immeuble en cause, l’intimée n’a fait que respecter les engagements pris dans le cadre du plan de cession évoqué plus haut, ce qui ne peut caractériser aucun paiement indu au profit de Mmes [S], épouse [H], et [X], épouse [B].

Il en résulte que l’action de la SCI Côté Canal ne peut non plus prospérer sur le fondement de la répétition de l’indu.

Dès lors, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu’il a condamné Mmes [S], épouse [H], et [X], épouse [B], à régler une somme de 76 311,57 euros à la SCI Côté Canal et ordonné la capitalisation des intérêts, et l’ensemble des demandes de cette dernière doit être rejeté, s’agissant de sa demande principale comme de sa demande subsidiaire, puisque le principe-même de l’obligation au paiement qu’elle invoque n’est pas fondé.

II – Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Le jugement déféré étant infirmé en ses dispositions principales, il le sera également en celles relatives aux dépens et aux frais exclus des dépens engagés par la SCI Côté Canal à l’occasion de la première instance.

Pour les mêmes motifs et au vu de ce que ses demandes sont rejetées en leur totalité, cette dernière assumera les dépens de première instance et d’appel, ainsi que les frais exclus des dépens qu’elle a engagés en première instance et en appel. Ses demandes présentées à ce titre sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront par conséquent rejetées.

En revanche, elle sera condamnée à verser à Mmes [S], épouse [H], et [X], épouse [B], ensemble, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non compris dans les dépens engagés par ces dernières en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement, publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Strasbourg le 13 avril 2021,

Statuant à nouveau et ajoutant audit jugement,

REJETTE la totalité des demandes de la SCI Côté Canal,

CONDAMNE la SCI Côté Canal aux dépens de première instance et d’appel,

REJETTE les demandes de la SCI Côté Canal présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exclus des dépens qu’elle a engagés en première instance et en appel,

CONDAMNE la SCI Côté Canal à verser à Mme [V] [S], épouse [H], et à Mme [I] [X], épouse [B], ensemble, la somme de 2 000,00 (deux mille) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exclus des dépens engagés par ces dernières en première instance et en appel.

Le greffier, La présidente,