[…]

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 17/05/2018

***

N° de MINUTE : 184/2018

N° RG : 17/03348

Jugement (N° 15/01940)

rendu le 27 avril 2017 par le tribunal de grande instance de Valenciennes

APPELANTS

M. Z X

né le […] à […]

M^me A B épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

représentés et assistés de M^e Jonathan Daré, membre de la SCP Grillet Hisbergues Daré, avocat au barreau de Valenciennes, substitué à l’audience par M^e Franz Hisbergues, avocat

INTIMÉ

M. C Y

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté et assisté de M^e Stéphanie Galland, avocat au barreau de Douai

DÉBATS à l’audience publique du 26 février 2018 tenue par Aurélie Véron magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : D E

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

H I, président de chambre

F G, conseiller

Aurélie Véron, vice-présidente placée

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 mai 2018 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par H I, président et D E, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 février 2018

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 11 avril 2013, M. C Y a régularisé avec M. Z X et M^me A B épouse X un compromis de vente relatif à l’achat de leur immeuble à usage d’habitation sis […] pré résidence La belle Motte à Raismes, pour un prix de 133 800 euros.

M. Y versait le même jour aux vendeurs un acompte de 10 000 euros, en dehors de la comptabilité du notaire.

Le 14 août 2013, M. Y a fait établir un procès-verbal de constat de l’état de l’immeuble par huissier de justice.

Par acte d’huissier délivré le 26 mars 2015, M. C Y a assigné M. et M^me X devant le tribunal de grande instance de Valenciennes pour demander finalement l’annulation du compromis de vente et leur condamnation au paiement de la somme de 10 000 euros et en réparation du préjudice moral.

Par jugement du 27 avril 2017, le tribunal de grande instance de Valenciennes a :

— débouté M. Y de sa demande de nullité ;

— condamné solidairement M. et M^me X à lui payer la somme de 10 000 euros en remboursement de l’acompte ;

— débouté M. Y de sa demande de paiement des intérêts à compter du 14 août 2013 ;

— débouté M. Y de sa demande d’astreinte ;

— condamné M. Y à payer à M. et M^me X la somme de 1 euro à titre de clause pénale ;

— débouté chacune des parties de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

M. et M^me X ont formé appel partiel de ce jugement sur la réduction de la clause pénale le 24 mai 2017.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 19 juillet 2017, M. et M^me X demandent à la cour de réformer le jugement en ce qu’il a condamné M. Y à leur payer la somme de 1 euro à titre de clause pénale, et statuant à nouveau de :

— condamner M. C Y au paiement d’une somme de 13 380 euros au titre de la clause pénale,

— condamner M. C Y au paiement d’une somme de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens.

À l’appui de leurs prétentions, ils font valoir qu’ils ont interjeté un appel partiel dont la portée n’est relative qu’à la réduction de la clause pénale. Selon eux, M. C Y ayant signifié le jugement, l’appel ne porte que sur la réduction à un euro du montant de la clause pénale.

Ils exposent que le compromis de vente était soumis à la condition suspensive d’obtention par l’acquéreur d’un prêt de 100 000 euros sur 25 ans au taux nominal d’intérêt maximum de 3,60 % par an et que ce dernier devait justifier de ses démarches avant le 26 mai 2013.

Ils soulignent qu’il était rappelé à l’acquéreur dans le compromis qu’il sera tenu de prendre le bien dans l’état où il se trouvera au moment de la réitération.

Ils contestent l’application à l’acte litigieux des dispositions des articles L. 261-11 et L. 261-12 du code de la construction et de l’habitat, ces articles étant relatifs à la vente d’immeubles à construire, alors que M. C Y n’a pas fait l’achat d’un immeuble 'sur plan'.

Ils insistent encore sur le fait que le notaire rédacteur du compromis n’a pas fait application des dits articles et que la responsabilité de ce professionnel n’a pas été engagée.

Les vendeurs ajoutent que M. C Y a reconnu dans le compromis avoir visité le bien préalablement à la signature et avoir reçu toutes les explications utiles du notaire.

Ils considèrent que M. C Y n’a pas respecté ses obligations et rappellent que d’après la jurisprudence de la Cour de cassation, il appartient au bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt de démontrer que la demande qu’il a présentée à l’organisme de crédit est conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente.

Selon eux, M. C Y n’a jamais eu d’intention réelle de réitérer la vente puisqu’il ne justifie d’aucune démarche bancaire, ce qui justifie l’application de la clause pénale.

M. et M^me X estiment que la valeur de 10 % du prix de vente fixée à la clause pénale dans le cadre du compromis est une valeur usuelle qui ne peut être tenue comme manifestement excessive. Ils ajoutent qu’aucun élément ne permet de dire que la clause doit subir une réduction dans la mesure où il s’agit d’une sanction contractuelle du manquement d’une partie à ses obligations et où M. C Y n’a justifié d’aucune diligence en vue de permettre le dépôt d’un dossier de financement conforme aux stipulations contractuelles dans les délais impartis.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 5 février 2018, M. C Y demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. et M^me X à lui payer la somme de 10 000 euros en remboursement de l’acompte versé,

Réformant et statuant à nouveau :

à titre principal, au visa des articles L. 261-11 et L. 261-12 du code de la construction et de l’habitat,

— dire que le compromis de vente est nul et de nul effet,

— par confirmation condamner M. et M^me X à lui verser la somme de 10 000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 août 2013, mais par réformation sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de un mois suivant signification de l’arrêt à intervenir,

— condamner solidairement M. et M^me X à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,

— constater l’irrecevabilité des demandes formées par M. et M^me X au titre de la clause pénale en ce qu’elles sont fondées sur un acte entaché de nullité,

à titre subsidiaire, si la cour ne faisait pas droit à la demande de nullité, au visa des articles 1184 et 1134 du code civil,

— prononcer la résolution du compromis de vente aux torts exclusifs des vendeurs,

— par confirmation condamner M. et M^me X à lui verser la somme de 10 000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 août 2013, mais par réformation sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de un mois suivant signification de l’arrêt à intervenir,

— condamner solidairement M. et M^me X à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,

— rejeter l’application de la clause pénale,

à titre infiniment subsidiaire, si la cour le déboutait de ses demandes en nullité et en résolution du compromis de vente

— par confirmation condamner M. et M^me X à lui verser la somme de 10 000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 août 2013, mais par réformation sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de un mois suivant signification de l’arrêt à intervenir,

— réduire la clause pénale à l’euro symbolique,

— débouter M. et M^me X de l’ensemble de leurs demandes,

— les condamner au paiement de la somme de 5 000 par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A cet effet, il expose que l’immeuble était en cours de construction lors de la signature du compromis de vente et qu’il n’avait pas procédé à la visite du bien avant son acquisition.

Il explique avoir rapidement après la signature du compromis de vente constaté de nombreuses non façons et malfaçons qui l’ont conduit à renoncer à l’acquisition.

Se basant sur l’article 548 du code de procédure civile et la jurisprudence de la cour de cassation, il s’estime fondé à contester le jugement dans son intégralité par la voie de l’appel incident, y compris les points non repris dans la déclaration d’appel.

Il considère que l’immeuble vendu était inachevé et ne pouvait l’être au jour de la réitération de l’acte chez le notaire. Il affirme que le premier juge n’a pas tenu compte des éléments versés aux débats en

considérant que l’immeuble n’est pas un immeuble à construire ou un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement.

Il argue encore de la nullité du compromis sur le fondement de l’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation, en ce qu’il ne décrit pas le bien objet de la vente.

Il soutient que le compromis de vente ayant pour objet un immeuble achevé à usage d’habitation et non un immeuble en l’état de futur achèvement, il ne correspond pas à l’accord intervenu entre les parties sur la chose et le prix, de sorte que le compromis est nul et de nul effet.

À titre subsidiaire, il réclame la résolution du compromis de vente pour non-respect de leurs obligations contractuelles par les vendeurs, ceux-ci n’ayant pas terminé la construction de la maison.

Il ajoute que les vendeurs avaient l’obligation de fournir un diagnostic de performance énergétique et que celui qui lui a été transmis est un faux pour avoir été réalisé le 4 janvier 2013, sur un immeuble qui n’était manifestement pas encore construit.

Il affirme encore que les vendeurs se sont abstenus de toute communication des pièces indispensables à la réitération de la vente.

M. C Y argue par ailleurs de ce qu’il a dû patienter avant d’acquérir un autre immeuble du fait de l’immobilisation de l’apport de 10 000 euros et a dû de même attendre avant de réaliser des travaux dans son habitation actuelle, ce qui justifie l’octroi de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Enfin, le contexte particulier de ce dossier justifie selon lui la réduction de la clause pénale à l’euro symbolique.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 février 2018.

SUR CE

Sur la recevabilité de l’appel incident

Aux termes de l’article 548 du code de procédure civile, l’appel peut être incidemment relevé par l’intimé.

Dès lors, l’effet dévolutif restreint d’un appel principal limité peut être étendu par un appel incident ou provoqué.

En application de l’article 551 du code de procédure civile, l’appel incident est formé par voie de conclusions.

M. C Y est ainsi fondé à demander dans ses dernières conclusions l’infirmation du jugement sur d’autres chefs que ceux visés par l’appel principal de M. et M^me X.

Sur l’astreinte et les intérêts

Aucune critique n’est apportée au jugement s’agissant de la condamnation des époux X au remboursement de la somme de 10 000 euros à M. C Y. La décision du premier juge sera confirmée de ce chef.

Ainsi que l’a relevé le premier juge, le procès-verbal de constat d’un huissier de justice ne constitue pas une mise en demeure de payer une somme d’argent, de sorte qu’il convient de rejeter la demande

de faire rétroagir le point de départ des intérêts au 14 août 2013.

Il n’est pas prouvé de résistance des vendeurs au remboursement de la somme de 10 000 euros. Dès lors, la demande d’astreinte n’apparaît pas justifiée.

Sur la nullité du compromis de vente

L’article 1601-1 du code civil dispose que la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

L’article 1601-2 du code civil définit la vente à terme comme le contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement, l’acheteur s’engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison.

Selon l’article 1601-3 du code civil, la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Au sens de ces articles, quatre éléments sont nécessaires pour qualifier un contrat de vente d’immeuble à construire : une vente immobilière, un immeuble inachevé, une obligation d’achèvement à la charge du vendeur et un délai de réalisation déterminé par le contrat.

L’obligation d’achèvement permet de distinguer le contrat de vente d’immeuble à construire de la vente en l’état d’un immeuble non achevé.

En l’espèce, le compromis de vente de l’immeuble litigieux a été conclu entre les parties le 11 avril 2013 devant un notaire, soit un professionnel, chaque page de l’avant-contrat étant paraphée par les trois parties.

Il ressort des mentions explicites de la convention que la vente porte sur une maison à usage d’habitation édifiée sur un terrain repris au cadastre sous la section BD n° 237, le plan de l’immeuble y étant annexé.

Il est stipulé que le vendeur a déposé une demande de permis de construire à la Mairie de Raismes le 25 janvier 2010, le permis lui ayant été accordé tacitement. En revanche, il est également mentionné expressément que le vendeur n’a souscrit aucune assurance de dommages-ouvrage pour la réalisation des constructions.

Il est spécifié que le bien 'n’a pas fait l’objet d’une déclaration d’achèvement des travaux ni de la délivrance ni d’un certificat de conformité ni d’une attestation de la Mairie certifiant que la conformité des travaux avec le permis n’a pas été contestée, ainsi que le VENDEUR le déclare'.

Enfin, il est mentionné dans la convention que 'Les parties sont expressément averties des sanctions ci-après résultant de l’absence de certificat de conformité ou de la déclaration d’achèvement et de conformité, dans la mesure où les travaux effectués ne sont pas conformes aux prescriptions contenues dans le permis de construire.', les sanctions pénales, civiles et administratives encourues étant listées.

Ainsi, il résulte des dispositions non équivoques de l’avant-contrat régularisé entre M. Y et M. et M^me X, que les parties ont entendu convenir de la vente d’une maison à usage d’habitation déjà bâtie.

S’il est manifeste, eu égard au constat d’huissier établi le 14 août 2013, que la construction de la maison n’est pas terminée, le compromis de vente ne prévoit aucune date d’achèvement de travaux par les vendeurs ni d’obligation de réalisation ou d’achèvement de travaux à la charge de ces derniers.

Au contraire, il est expressément stipulé que l’acquéreur sera tenu 'De prendre le bien ci-dessus désigné dans l’état où il se trouvera au moment de la réitération de la vente […].'

Les mails datés des 8 avril et 12 juillet 2013 émanant de M. Y et listant des demandes relatives à des équipements (conduit de cheminée, douche italienne, alimentation électrique de la terrasse…) sont insuffisants à démontrer l’existence d’un accord entre les parties sur la réalisation de travaux par les vendeurs et encore moins d’un accord sur la vente d’un immeuble à construire.

Il convient de rappeler que le contrat est la chose des parties et qu’elles sont libres de fixer l’objet et les conditions du contrat.

Au regard des pièces versées aux débats, il n’est pas démontré que les parties sont convenues de conditions de vente de l’immeuble différentes de celles reprises dans l’acte notarié.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’avant-contrat régularisé entre les parties porte sur la vente en l’état d’un immeuble non achevé et non sur la vente d’un immeuble à construire.

Dès lors, le compromis de vente du 11 avril 2013 n’est pas soumis aux dispositions des articles L. 261-11 et suivants du code de la construction et de l’habitat. Aucune demande d’annulation de l’avant-contrat pour non-respect des dispositions de ces articles n’est en conséquence fondée.

M. C Y ne peut davantage se prévaloir d’une erreur sur l’objet du contrat pour obtenir la nullité du contrat.

En effet, les dispositions du compromis de vente étaient claires relativement à l’acquisition de l’immeuble en l’état et l’absence d’obligation de réalisation de travaux à la charge des vendeurs. De plus, l’acte a été régularisé devant un notaire qui a pu conseiller M. Y et l’a averti notamment des risques et conséquences d’acheter une maison sans la déclaration d’achèvement des travaux et sans la souscription par le vendeur d’une police d’assurance de dommages-ouvrage, ainsi que cela résulte des dispositions du contrat. M. Y a accepté ces risques en signant le compromis.

Au surplus, il convient de souligner que les parties ont choisi délibérément de dissimuler certaines informations au notaire, telles que le versement d’un acompte en espèces hors de la comptabilité du notaire et en contradiction avec les mentions expresses du compromis de vente. L’acquéreur est donc particulièrement mal venu à venir se plaindre de ce que les dispositions du compromis de vente ne correspondent pas à la réalité de l’accord conclu avec les vendeurs.

En conséquence, le premier juge a à juste titre rejeté la demande d’annulation du compromis de vente.

Sur la résolution du compromis de vente

Aux termes de l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction applicable à l’espèce, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des parties ne satisfera point à son engagement. Le contrat n’est pas résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté a le choix entre forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice.

Lorsque le contrat ne contient aucune clause expresse de résolution, il appartient aux tribunaux

d’apprécier souverainement, en cas d’inexécution partielle, si cette inexécution a assez d’importance pour que la résolution doive être immédiatement prononcée.

Aucune obligation d’exécuter des travaux ou d’achever l’immeuble n’a été stipulée dans le compromis de vente, de sorte qu’aucun manquement ne peut être reproché aux vendeurs à ce titre.

S’agissant du diagnostic de performance énergétique, il est mentionné dans le compromis de vente qu’il n’a pas été établi et que 'l’ACQUÉREUR n’entend pas se prévaloir à l’encontre du VENDEUR de l’absence de ce diagnostic car celui-ci n’a qu’un but informatif. Toutefois, le VENDEUR s’engage à fournir ce diagnostic lors de la signature de l’acte authentique de vente'.

Eu égard à l’accord contractuel des parties, il ne peut être reproché aux époux X de ne pas avoir produit le diagnostic de performance énergétique avant la signature de l’acte authentique qui n’a au demeurant pas eu lieu.

Enfin, il est stipulé dans l’avant-contrat que le vendeur doit justifier de la propriété régulière du bien en fournissant tous les 'titres, pièces et renseignements nécessaires au Notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique'.

S’il n’est pas prouvé que M. et M^me X ont remis ces documents au notaire, il n’en demeure pas moins que ces pièces n’étaient nécessaires qu’en vue de la régularisation de l’acte authentique de vente entre les parties devant intervenir au plus tard le 1^er octobre 2013.

Or, il n’est fait état d’aucune date convenue entre les parties pour la signature de l’acte de vente et le 9 octobre 2013, M. Y, par le biais de son conseil, avisait le notaire de son désir de se rétracter.

Dès lors, si M. et M^me X ont manqué à leur obligation de fournir les pièces attestant de la propriété de l’immeuble, force est de constater que ce manquement n’a causé aucun préjudice à l’acquéreur qui ne souhaitait plus acheter le bien.

En conséquence, les manquements de M. et M^me X à leurs obligations ne sont pas d’une gravité suffisante pour justifier la résolution du compromis de vente, de sorte que la demande de M. Y à ce titre sera rejetée.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1152 ancien du code civil, devenu l’article 1231-5 du même code, lorsque la convention porte que celui qui manquera à l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme supérieure ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le compromis de vente prévoit qu’Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de TREIZE MILLE TROIS CENT QUATRE VINGT EUROS à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts. Il est ici expressément précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l’une des parties dans la mesure où il n’a pas permis de remplir toutes les conditions d’exécution de la vente.'

M. Y a manqué à ses obligations contractuelles puisqu’il s’était engagé à faire toutes les démarches nécessaires pour l’obtention d’un prêt en vue du financement de l’acquisition de l’immeuble et devait en justifier dans les 45 jours à compter de la signature du compromis de vente

intervenue le 11 avril 2013, soit avant le 26 mai 2013. Il devait également justifier de l’obtention ou de la non-obtention du prêt dans les trois jours suivant le 10 septembre 2013.

Or, M. Y ne justifie que d’une seule demande de prêt immobilier auprès de la banque postale le 4 juillet 2013, soit plus d’un mois après l’expiration du délai fixé. Il ne démontre pas davantage avoir justifié de l’obtention ou d’un refus de prêt avant le 14 septembre 2013.

Dès lors, M. et M^me X sont fondés à réclamer l’application de la clause pénale contractuelle.

En revanche, le montant de la clause pénale contractuelle correspondant à 10 % du prix de vente, est manifestement excessif, alors que M. et M^me X ne justifient d’aucun préjudice particulier ni de difficultés à vendre leur bien suite au refus de M. C Y de régulariser la vente.

En conséquence, il convient de la réduire à la somme de 1 000 euros.

Sur les demandes accessoires

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties les frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour

confirme le jugement entrepris, sauf sur la condamnation au titre de la clause pénale, et ajoutant,

déboute M. C Y de sa demande de résolution de la vente,

condamne M. C Y à payer à M. Z X et M^me A B épouse X la somme de 1 000 euros au titre de la pénalité contractuelle,

déboute M. et M^me X de leur demande formée en cause d’appel sur l’article 700 du code de procédure civile,

déboute M. C Y de sa demande formée en cause d’appel sur l’article 700 du code de procédure civile,

laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d’appel.

Le greffier, Le président,

D E. H I.