République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 7 SECTION 3

ARRÊT DU 02/02/2026

***

MINUTE ELECTRONIQUE:

N° RG : N° RG 24/05023 – N° Portalis DBVT-V-B7I-V2SX

Jugement (N° 18/07486)

rendu le 12 Septembre 2023

par le Juge aux affaires familiales de Lille

APPELANT

M. [S] [T]

né le [Date naissance 4] 1972 à [Localité 16]

de nationalité française

[Adresse 6]

[Localité 10] (Belgique)

représenté par M^e Charlotte Desmon, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

assisté de M^e Cyrille Auché, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

INTIMÉE

Mme [L] [B]

née le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 17] ( Algérie)

de nationalité algérienne

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Martin Mesurolle, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

assistée de M^e Nadia EL BOUROUMI, avocat au barreau d’Avignon, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 04 décembre 2025 tenue par Camille Colonna magistrat chargé d’instruire l’affaire qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 805 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Sylvie Genel

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Géraldine Bordagi, présidente de chambre

Camille Colonna, conseillère

Christophe Bourgeois, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 février 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Géraldine Bordagi, présidente et Christelle Bouwyn, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 20 novembre 2025

*****

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

M. [S] [T] et Mme [L] [B] ont vécu en concubinage jusqu’en février 2008. Deux enfants sont issus de leur union et sont aujourd’hui majeurs.

Au cours de la vie commune, ils ont acquis la moitié chacun de la pleine propriété de deux biens immobiliers :

— un terrain situé à [Adresse 3] cadastré section C numéro [Cadastre 2], pour une contenance de 21 ares 49 centiares acquis le 1er septembre 2000 suivant acte authentique de Maître [U], notaire à [Localité 21] moyennant le prix de 59 828,62 euros, afin d’y édifier une maison à usage d’habitation, financé par un prêt immobilier contracté auprès de la banque [22] à hauteur de 59 455,12 euros remboursable en 240 échéances sur 20 ans au taux annuel de 5,850 %, prêt entièrement remboursé ;

— un ensemble immobilier à usage d’habitation et de bureaux situé à [Adresse 8], cadastré section BE numéro [Cadastre 5], d’une contenance de 03 ares et 59 centiares, acquis le 28 juin 2006 suivant acte authentique de Maître [Z], notaire à [Localité 19], moyennant le prix de 279 440 euros, financé par un prêt immobilier contacté auprès du [12] pour un montant de 316 840 euros dont 37 400 euros destinés au financement des frais notariés et des travaux, remboursable en 258 mensualités au taux fixe de 3,45 % l’an.

Suivant jugement du 15 septembre 2020, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Lille saisi par M. [T] aux fins d’ouverture des opérations de compte liquidation et partage de l’indivision sur les deux immeubles avec vente préalable aux enchères, a notamment :

— DÉCLARÉ recevable l’action en partage engagée par M. [T] ;

— ORDONNÉ l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre Mme [B] et M. [T] ;

— DÉSIGNÉ Maître [I], notaire à [Localité 19] pour procéder aux opérations et à l’évaluation des biens immobiliers indivis de [Localité 21], [Adresse 3], de [Localité 19], [Adresse 8] et la valeur locative de l’immeuble de [Localité 21] ;

— DÉBOUTÉ M. [T] de sa demande d’indemnité d’occupation sur le bien de [Localité 19]

— DÉBOUTÉ Mme [B] de sa demande d’attribution préférentielle des deux biens immobiliers ;

— SURSIS à statuer sur les autres demandes des parties.

Après avoir été entendues par Maître [I], les parties ne sont pas parvenues à un accord et un procès-verbal de difficultés a été dressé le 14 janvier 2022.

M. [T] a attrait Mme [B] devant le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Lille et lui demandait, au visa des articles 815 et suivants et 2224 du code civil, et 1360 et 1377 du code de procédure civile, de :

Le dire et juger recevable et bien fondé en son action et en conséquence :

— DIRE ET JUGER que les deux immeubles ne peuvent être partagés ou attribués,

— DIRE ET JUGER que la vente de gré à gré des deux immeubles n’est pas envisageable faute d’estimation actuelle et d’accès de M. [T] aux immeubles, et à titre subsidiaire ordonner la vente amiable de chacun des deux immeubles en prévoyant un délai maximal de quatre mois aux parties pour régulariser un compromis de vente sur chacun des immeubles,

et en conséquence :

— Ordonner qu’il soit procédé, préalablement à ces opérations de compte liquidation et partage de l’indivision et pour y parvenir, à la vente aux enchères publiques à la barre du tribunal judiciaire de Lille, de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 19] cadastré section BE numéro [Cadastre 5], d’une contenance de 03 ares et 59 centiares, et l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 21] cadastré section C numéro [Cadastre 2], pour une contenance de 21 ares 49 centiares, et sur cahiers des charges à établir par les soins de Maître [M] [O] […] sur la mise à prix de 200 000 euros pour l’immeuble de [Localité 19], sauf à réduire du quart à défaut d’enchères, et sur la mise à prix de 325 000 euros pour l’immeuble de [Localité 21] sauf à réduire du quart à défaut d’enchères,

— Autoriser la SCP [14], huissiers de justice associés à Haubourdin, prise en l’un de ses membres, à pénétrer dans les immeubles sis [Adresse 8] à [Localité 19] et [Adresse 3] à [Localité 21] afin de dresser les deux procès-verbaux de description des lieux ['],

— Dire conformément aux dispositions de l’article 1274 du code civil que la publicité légale sera effectuée par la diffusion dans un journal d’annonces légales de deux avis de vente sur adjudication à paraître au plus tard un mois avant la date de vente sur adjudication,

— Autoriser la SCP [14], prise en l’un de ses membres, à pénétrer dans les immeubles sis [Adresse 8] et [Adresse 3] à [Localité 21], tant en la présence qu’en l’absence de l’occupant, afin de permettre la visite des lieux dans les dix jours précédant l’audience d’adjudication avec pour mission

— De procéder à l’ouverture des portes avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier pour permettre aux acquéreurs potentiels d’effectuer la visite de l’immeuble,

— De se faire autoriser à assurer la fermeture des portes,

— Dire que les frais seront employés en frais privilégiés de vente,

— Dire que les frais d’adjudication seront à la charge de l’adjudicataire,

— Ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître Isabelle Collinet-Marchal, avocat au barreau de Lille, sauf ceux de mauvaise contestation à la charge des contestants,

— DÉBOUTER Mme [B] de sa demande d’ajout de clause de substitution à son profit dans le cahier des conditions de vente de chacun des deux immeubles,

— SURSEOIR à statuer quant à l’établissement du compte de liquidation de l’indivision dans l’attente de la vente des deux immeubles,

— AUTORISER la consignation des prix de vente des deux immeubles en l’étude de Maître [I], notaire à [Localité 19],

— JUGER irrecevables comme prescrites au visa de l’article 2224 du code civil les demandes en paiement formulées par Mme [B] à l’encontre de M. [T] s’agissant

— De l’indemnité d’occupation pour l’immeuble de [Localité 19] au titre des années 2008 et 2009 ;

— Du remboursement des mensualités de l’emprunt relatif à l’immeuble de [Localité 19] antérieures à 2017 ;

— Du remboursement de l’ensemble des mensualités de l’emprunt relatif à l’immeuble de [Localité 21], le prêt ayant été soldé en juin 2013 ;

— De la moitié des taxes foncières au titre des années 2007 à 2009 s’agissant des immeubles de [Localité 19] et [Localité 21] ;

— De la moitié des primes d’assurance des immeubles de [Localité 19] et [Localité 21] antérieures au 30 août 2013 ;

— De la moitié des consommations d’eau, d’électricité et de fioul inhérentes à l’immeuble de [Localité 19] antérieures au 30 août 2013 ;

— De la moitié des taxes d’habitation au titre des années 2008 à 2012 relatives à l’immeuble de [Localité 21] ;

— DIRE ET JUGER que M. [T] est redevable envers l’indivision des postes de dépenses suivants :

— Primes d’assurance au titre des immeubles de [Localité 21] et [Localité 19] à compter de l’année 2013 jusque 2019, à l’exclusion des primes dues à compter de 2020 faute pour Mme [B] de produire les justificatifs ;

— DIRE ET JUGER que la volonté commune des parties est de partager les dépenses de la vie commune avec conservation à la charge exclusive de Mme [B] des échéances de chacun des deux emprunts immobiliers,

— A titre subsidiaire, si le tribunal décidait de ne pas reconnaître l’accord entre les parties quant au remboursement des deux emprunts, CONDAMNER Mme [B] à restituer à M. [T] la moitié des paiements effectués par l’étude de Maître [V] au profit de la banque [15] au titre du remboursement de l’emprunt pour l’immeuble de [Localité 19] sur la période allant de 2009 à 2016,

— DIRE ET JUGER que Mme [B] garde à sa charge exclusive les dépenses de travaux et d’entretien de l’immeuble de [Localité 19], sauf les gros travaux de l’article 606 du code civil incombant à l’indivision, en sa qualité de locataire de l’immeuble et en application du bail professionnel signé,

— DÉBOUTER Mme [B] du surplus de ses demandes en paiement à l’encontre de M. [T] au profit de l’indivision s’agissant :

— des dépenses relatives à sa consommation personnelle dans l’immeuble de [Localité 19] au titre de l’eau, de l’électricité et du fioul ;

— des prétendues dépenses d’entretien et travaux de chacun des deux immeubles ;

— des pénalités bancaires et frais ;

— des prétendus travaux de remise en état de l’immeuble de [Localité 19] ;

— du prétendu manque à gagner relatif à la gestion locative de l’immeuble de [Localité 19]

— des prétendus loyers détournés.

— CONDAMNER Mme [B] d’avoir à transmettre à M. [T] un double des clefs de chaque immeuble, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du dernier courrier officiel adressé à son conseil, soit à compter du 10 septembre 2019 et dire que le tribunal saisi pourra liquider l’astreinte,

— CONDAMNER Mme [B] au paiement à l’indivision d’une indemnité d’occupation mensuelle pour l’immeuble de [Localité 21] de 1 200 euros, soit une somme de 600 euros/mois à devoir à M. [T], pour la période allant du 30 août 2013 jusqu’à la date de départ effectif de l’immeuble indivis ou à défaut jusqu’à la date du partage,

> JUGER cette demande en paiement recevable comme étant fondée sur des éléments de fait nouveaux révélés postérieurement au jugement daté du 15 septembre 2020,

> CONDAMNER Mme [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à l’indivision pour l’immeuble de [Localité 19] calculée sur la base d’un loyer mensuel de 995 euros correspondant à la valeur locative de l’immeuble, à compter du 30 août 2013 et jusqu’à la date de départ effective de l’immeuble indivis ou à défaut jusqu’à la date du partage,

— JUGER que les indemnités d’occupation dues par Mme [B] porteront intérêts à compter de la décision à intervenir,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts,

— JUGER que le bail conclu entre Mme [B] et M. [X] [B] est inopposable à M. [T], et en conséquence :

— ORDONNER l’expulsion de M. [X] [B] entré dans les lieux du fait de Mme [B], de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 19] dès le prononcé du jugement à intervenir, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à la charge de Mme [B] à valoir au produit de l’indivision, et ce dès le jugement à intervenir,

— JUGER que M. [T] devra percevoir une indemnité de 95 000 euros en application de l’article 815-12 du code civil,

— CONDAMNER Mme [B] à payer à M. [T] une somme de 8 000 euros de l’article 700 du code de procédure civile,

— ORDONNER l’exécution provisoire nonobstant appel,

— CONDAMNER Mme [B] aux entiers frais et dépens, en ce compris les frais de liquidation auprès du notaire avancés par M. [T] pour le compte de Mme [B].

Aux termes de ses dernières conclusions, Mme [B] demandait au juge de première instance, vu les articles 815 et suivants du code civil, et 122, 480 1377 du code de procédure civile, de :

A titre principal,

— DÉCLARER recevables et bien fondées l’ensemble de ses demandes,

— DÉCLARER irrecevable la demande de M. [T] tendant à voir condamner Mme [B] au paiement d’une indemnité d’occupation pour l’immeuble de [Localité 19],

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [B] au titre de l’immeuble de [Localité 21] à la somme de 650 euros par mois, à compter d’octobre 2013 et à l’exception de la période allant d’octobre 2014 à octobre 2015,

— DÉBOUTER M. [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— ATTRIBUER à Mme [B] l’immeuble de [Localité 21] précité à charge pour elle de payer une soulte éventuelle dont le montant sera déterminé par le notaire en charge des opérations de liquidation,

— ATTRIBUER à Mme [B] l’immeuble de [Localité 19] précité à charge pour elle de supporter le crédit immobilier en cours pour cet immeuble,

— CONDAMNER M. [T] au paiement d’une indemnité d’occupation de 2 000 euros au titre de l’immeuble de [Localité 19],

— DIRE que cette indemnité d’occupation portera intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— CONDAMNER M. [T] à payer à l’indivision les sommes suivantes :

* 81 131 euros correspondant aux travaux de remise en état de l’immeuble,

* 78 905 euros correspondant manque-à-gagner résultant de la mauvaise gestion locative (départ anticipé des locataires et impossibilité de relouer les locaux),

* 9 985 euros correspondant aux loyers détournés,

— FIXER le compte d’administration de Mme [B] de la manière suivante :

* 3 340,79 euros au titre des taxes foncières de l’immeuble de [Localité 21],

* 11 602 euros au titre des taxes foncières de l’immeuble de [Localité 19],

* 19 380,79 euros au titre des travaux et factures d’entretien de l’immeuble de [Localité 19],

* 132 553,64 euros au titre des travaux et factures d’entretien de l’immeuble de [Localité 21],

* 3 017,44 euros au titre de l’assurance habitation de l’immeuble de [Localité 21],

* 3 285,57 euros au titre de l’assurance de l’immeuble de [Localité 19],

* 82 518,42 euros au titre du remboursement du prêt de l’immeuble de [Localité 21],

* 429 692,05 euros au titre du remboursement du prêt de l’immeuble de [Localité 19],

* 26 052,16 euros au titre des frais et pénalités bancaires,

* 6 828 euros au titre des factures de fioul de l’immeuble de [Localité 19],

* 2 360,99 euros au titre des factures d’eau de l’immeuble de [Localité 19],

* 17 403,24 euros au titre des factures d’électricité de l’immeuble de [Localité 19],

— DIRE que l’ensemble de ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts,

A titre subsidiaire, et si le tribunal ne faisait pas droit à sa demande d’attribution :

— ORDONNER la vente amiable des immeubles sis [Adresse 3] et [Adresse 8] à [Localité 19] aux prix planchers respectifs de

290 000 euros et 201 000 euros nets vendeurs,

— ACCORDER aux parties un délai d’un mois à compter du jour où le jugement à intervenir sera définitif pour produire chacune un mandat de vente avec une agence immobilière de leur choix pour chaque immeuble,

— ACCORDER aux parties un délai de 6 mois à compter du jour où le jugement à intervenir sera définitif pour la signature d’un compromis de vente pour chaque immeuble.

A titre infiniment subsidiaire, et si le tribunal ordonnait la licitation :

— ORDONNER la licitation dans les formes de droit par le notaire commis aux opérations de compte liquidation et partage de l’indivision entre Mme [B] et M. [T],

— ORDONNER que le cahier des conditions de vente comporte une clause de substitution libellée comme suit : « En cas de vente de droits indivis, comme en cas de licitation de biens indivis avec l’accord de tous les indivisaires ou à défaut de contestation de la présente clause, chaque indivisaire peut se substituer à l’acquéreur dans un délai d’un mois à compter de l’adjudication par déclaration au greffe du tribunal ayant constaté la vente. »

— AUTORISER Mme [B] à bénéficier de cette clause de substitution,

En tout état de cause,

— DEBOUTER M. [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER M. [T] au paiement d’une indemnité de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER M. [T] aux entiers frais et dépens,

— ORDONNER l’exécution provisoire.

Par jugement contradictoire du 12 septembre 2023, le juge aux affaires familiales de Lille a, notamment :

— CONSTATÉ que Mme [B] n’a pas produit aux débats sa pièce n°89 (devis).

— DÉCLARÉ la demande d’attribution préférentielle formée par Mme [B] irrecevable.

— ORDONNÉ qu’il soit procédé, préalablement aux opérations de compte liquidation et partage de l’indivision et pour y parvenir, à la vente aux enchères publiques à la barre du tribunal judiciaire de Lille, de :

— l’immeuble sis [Adresse 8] cadastré section BE numéro [Cadastre 5], d’une contenance de 03 ares et 59 centiares, sur la mise à prix de 200 000 euros sauf à réduire du quart à défaut d’enchères,

— l’immeuble sis [Adresse 3] cadastré section C numéro [Cadastre 2], pour une contenance de 21 ares 49 centiares, sur la mise à prix de 325 000 euros sauf à réduire du quart à défaut d’enchères.

— DIT que les licitations auront lieu après accomplissement des formalités prévues par la loi, et sur les cahiers des conditions de ventes qui seront déposées par la SELARL [20] agissant par Maître Charlotte Desmon, avocat, poursuivant la procédure de partage.

— DÉSIGNÉ Maître [A] [I] notaire à [Localité 19], [Adresse 9] en qualité de séquestre pour recevoir le produit de la vente et le conserver jusqu’au partage sauf avance sur partage unanimement convenue par les indivisaires ou judiciairement octroyée.

— AUTORISÉ la SCP [14], commissaires de justice associés à Haubourdin, prise en l’un de ses membres, à pénétrer dans les immeubles sis [Adresse 8] à [Localité 19] et [Adresse 3] à [Localité 21] afin de dresser les deux procès-verbaux de description des lieux [']

— DÉCLARÉ irrecevables les demandes relatives :

— aux indemnités d’occupation de l’immeuble de [Localité 19] formées respectivement par Mme [B] et M. [T],

— au remboursement des prêts afférents aux deux immeubles pour les versements antérieurs au 23 juin 2012,

— aux taxes foncières des immeubles de [Localité 19] et [Localité 21],

— aux assurances habitations avant le 30 août 2013.

— DIT que Mme [B] est redevable envers l’indivision pour l’immeuble de [Localité 21] d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 140 euros à compter du 30 août 2013 jusqu’à la date de son départ effectif.

— DIT qu’il y a lieu de retenir au compte d’administration les versements opérés par Mme [B] :

— au titre du remboursement du prêt de l’immeuble de [Localité 19] à compter du 23 juin 2012, la somme de 202 621,66 euros au titre du montant de la saisie immobilière dont M. [T] est redevable pour moitié,

— des frais et pénalités à hauteur de la somme de 26 052,16 euros dont M. [T] est redevable pour moitié,

— des travaux et entretien de l’immeuble de [Localité 21] pour la somme de 132 553,64 euros dont M. [T] est redevable pour la moitié,

— des assurances habitations des immeubles de [Localité 19] pour 2 513,60 euros et de [Localité 21] pour 2 224,26 euros, dont M. [T] est redevable pour moitié.

— REJETÉ l’ensemble des autres demandes des parties plus amples ou contraires.

— LAISSÉ à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

— ORDONNÉ l’exécution provisoire du jugement.

— DIT que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.

Par déclaration du 21 octobre 2024, M. [T] a relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

— DÉCLARÉ irrecevables les demandes relatives aux indemnités d’occupation de l’immeuble de [Localité 19] formées par M. [T],

— DIT qu’il y a lieu de retenir au compte d’administration les versements opérés par Mme [B] au titre :

* du remboursement du prêt de l’immeuble de [Localité 19] à compter du 23 juin 2012, la somme de 202 621,66 euros au titre du montant de la saisie immobilière dont M. [T] est redevable pour moitié,

* des frais et pénalités à hauteur de la somme de 26 052,16 euros dont M. [T] est redevable pour moitié,

* des travaux et entretien de l’immeuble de [Localité 21] pour la somme de 132 553,64 euros dont M. [T] est redevable pour la moitié,

* des assurances habitations des immeubles de [Localité 19] pour 2 513,60 euros et de [Localité 21] pour 2 224,26 euros, dont M. [T] est redevable pour moitié.

— REJETÉ l’ensemble des autres demandes de M. [T] plus amples ou contraires.

— LAISSÉ à M. [T] la charge de ses frais irrépétibles.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 juillet 2025, M. [T] demande à la cour d’infirmer le jugement de première instance des chefs dont appel sauf du chef disant qu’il y a lieu de retenir au compte d’administration les versements opérés par Mme [B] au titre des assurances habitations des immeubles de [Localité 19] pour 2 513,60 euros et de [Localité 21] pour 2 224,26 euros, dont M. [T] est redevable pour moitié,

Et statuant à nouveau de :

— DÉBOUTER Mme [B] de ses demandes visant à voir retenir au compte d’administration les versements qu’elle revendique et notamment celles au titre :

— du remboursement du prêt de l’immeuble de [Localité 19] à hauteur de 202 621,66 euros ainsi que des frais et pénalités à hauteur de la somme de 26 052,16 euros,

— des travaux et entretien de l’immeuble de [Localité 21] pour la somme de 132 553,64 euros,

— CONDAMNER Mme [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à l’indivision pour l’immeuble de [Localité 19] calculée sur la base d’un loyer mensuel de 995 euros correspondant à la valeur locative de l’immeuble, à compter du 30 août 2013 et jusqu’à la date de départ effective de l’immeuble indivis ou à défaut jusqu’à la date de la vente par licitation et, à défaut, à compter du jugement en date du 15 septembre 2020,

— ASSORTIR les indemnités d’occupation dues par Mme [B] des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et ORDONNER la capitalisation des intérêts,

— JUGER que le bail conclu entre Mme [B] et M. [X] [B] est inopposable à M. [T],

— PORTER au compte d’administration la créance de M. [T] au titre des travaux qu’il a réalisés à hauteur de 95 000 euros,

— REJETER l’appel incident formé par Mme [B],

— A titre subsidiaire prononcer l’irrecevabilité, pour cause de prescription, des demandes de remboursement de mensualités des prêts pour la période antérieure au 13 juin 2012,

— CONDAMNER Mme [B] à payer à M. [T] une somme de 8 000 euros de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER Mme [B] aux entiers frais et dépens, en ce compris les frais de liquidation auprès du notaire avancés par M. [T] pour le compte de Mme [B].

Par conclusions notifiées le 18 avril 2025, Mme [B] a relevé appel incident du jugement déféré :

— sur les montants retenus au titre des sommes retenues au compte d’administration des versements opérés par elle ;

— en ce qu’il a déclaré sa demande d’attribution préférentielle irrecevable ;

— en ce qu’il a ordonné la vente aux enchères publiques des deux immeubles sis à [Localité 19] et [Localité 21] ;

— en ce qu’il a déclaré irrecevables ses demandes relatives aux indemnités d’occupation de l’immeuble de [Localité 19], au remboursement des prêts pour les versements antérieurs au 23 juin 2012, aux taxes foncières des immeubles, aux assurances habitation avant le 30 août 2013 ;

— en ce qu’il l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation envers l’indivision pour l’immeuble de [Localité 21] à hauteur de 1 140 euros par mois à compter du 30 août 2013 jusqu’à la date de son départ effectif ;

— en ce qu’il l’a déboutée de toutes ses autres demandes.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 novembre 2025, Mme [B] demande à la cour, au visa des articles 815 et suivants du code civil et des articles 1377, 122 et 480 du code de procédure civile, de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu au compte d’administration les versements opérés par Mme [B] :

— au titre du remboursement du prêt immobilier de [Localité 19],

— au titre des frais et pénalités,

— au titre des travaux d’entretien de l’immeuble de [Localité 21]

— au titre des assurances habitation des immeubles de [Localité 19] et [Localité 21].

Et en ce qu’il a débouté M. [T] de ses demandes,

Et d’infirmer le jugement déféré :

— sur les montants retenus au titre des sommes retenues au compte d’administration des versements opérés par elle ;

— en ce qu’il a déclaré sa demande d’attribution préférentielle irrecevable ;

— en ce qu’il a ordonné la vente aux enchères publiques des deux immeubles sis à [Localité 19] et [Localité 21] ;

— en ce qu’il a déclaré irrecevables ses demandes relatives aux indemnités d’occupation de l’immeuble de [Localité 19], au remboursement des prêts pour les versements antérieurs au 23 juin 2012, aux taxes foncières des immeubles, aux assurances habitation avant le 30 août 2013 ;

— en ce qu’il l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation envers l’indivision pour l’immeuble de [Localité 21] à hauteur de 1 140 euros par mois à compter du 30 août 2013 jusqu’à la date de son départ effectif ;

— en ce qu’il l’a déboutée de toutes ces autres demandes.

En conséquence,

A titre principal,

— DÉCLARER recevables et bien fondées l’ensemble de ses demandes,

— DÉCLARER irrecevable la demande de M. [T] tendant à la voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation pour l’immeuble de [Localité 19],

— DÉBOUTER M. [T] de sa demande d’indemnité d’occupation sur l’immeuble de [Localité 21], et à titre subsidiaire la fixer à la somme de 650 euros par mois, à compter d’octobre 2013 et à l’exception de la période allant d’octobre 2014 à octobre 2015,

— DÉBOUTER M. [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et moyens,

— Lui ATTRIBUER l’immeuble de [Localité 21] précité à charge pour elle de payer une soulte éventuelle dont le montant sera déterminé par le notaire en charge des opérations de liquidation. A tout le moins, JUGER qu’elle entend conserver ce bien à charge de soulte,

— Lui ATTRIBUER l’immeuble de [Localité 19] précité. A tout le moins, JUGER qu’elle entend conserver ce bien à charge de soulte,

— DÉBOUTER M. [T] de sa demande de licitation et de vente aux enchères publiques des immeubles,

— CONDAMNER M. [T] au paiement d’une indemnité d’occupation de 2 000 euros au titre de l’immeuble de [Localité 19],

— DIRE que cette indemnité d’occupation portera intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— CONDAMNER M. [T] à payer à l’indivision les sommes suivantes :

—  81 131 euros correspondant aux travaux de remise en état de l’immeuble,

—  78 905 euros correspondant au manque-à-gagner résultant de la mauvaise gestion locative,

—  9 985 euros correspondant aux loyers détournés,

— FIXER le compte d’administration de Mme [B] de la manière suivante :

—  3 340,79 euros au titre des taxes foncières de l’immeuble de [Localité 21],

—  11 602 euros au titre des taxes foncières de l’immeuble de [Localité 19],

—  19 380,79 euros au titre des travaux et factures d’entretien de l’immeuble de [Localité 19],

—  132 553,64 euros au titre des travaux et factures d’entretien de l’immeuble de [Localité 21],

—  3 017,44 euros au titre de l’assurance habitation de l’immeuble de [Localité 21],

—  3 285,57 euros au titre de l’assurance de l’immeuble de [Localité 19],

—  82 518,42 euros au titre du remboursement du prêt de l’immeuble de [Localité 21],

—  429 692,05 euros au titre du remboursement du prêt de l’immeuble de [Localité 19],

—  26 052,16 euros au titre des frais et pénalités bancaires,

—  6 828 euros au titre des factures de fioul de l’immeuble de [Localité 19],

—  2 360,99 euros au titre des factures d’eau de l’immeuble de [Localité 19],

—  17 403,24 euros au titre des factures d’électricité de l’immeuble de [Localité 19],

— DIRE que l’ensemble de ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts,

A titre subsidiaire,

— ORDONNER la vente amiable des immeubles sis [Adresse 3] et [Adresse 8] à [Localité 19] aux prix planchers respectifs de 290 000 euros et 201 000 euros nets vendeurs,

— ACCORDER aux parties un délai d’un mois à compter du jour où le jugement à intervenir sera définitif pour produire chacune un mandat de vente avec une agence immobilière de leur choix pour chaque immeuble,

— ACCORDER aux parties un délai de 6 mois à compter du jour où le jugement à intervenir sera définitif pour la signature d’un compromis de vente pour chaque immeuble,

A titre infiniment subsidiaire, et si le tribunal ordonnait la licitation,

— ORDONNER la licitation dans les formes de droit par le notaire commis aux opérations de compte liquidation et partage de l’indivision entre Mme [B] et M. [T],

— ORDONNER que le cahier des conditions de vente comporte une clause de substitution libellée comme suit : « En cas de vente de droits indivis, comme en cas de licitation de biens indivis avec l’accord de tous les indivisaires ou à défaut de contestation de la présente clause, chaque indivisaire peut se substituer à l’acquéreur dans un délai d’un mois à compter de l’adjudication par déclaration au greffe du tribunal ayant constaté la vente. »

— AUTORISER Mme [B] à bénéficier de cette clause de substitution,

En tout état de cause,

— CONDAMNER M. [T] au paiement d’une indemnité de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER M. [T] aux entiers frais et dépens.

Il sera référé, pour le détail de l’argumentation des parties, à leurs dernières conclusions écrites par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 novembre 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience du 4 décembre 2025 et mise en délibéré au 2 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de Mme [B] d’attribution préférentielle à son profit des immeubles de [Localité 21] et [Localité 19]

Mme [B] soutient qu’au-delà de la question de l’autorité de chose jugée ou de l’attribution préférentielle prévue par la loi pour certains indivisaires, force est de constater que devant le notaire, les parties n’ont pas fait connaître de désaccord à ce qu’elle conserve les biens et ce postérieurement aux décisions de justice et que devant Maître [I], M. [T] ne s’y est pas opposé.

M. [T] s’oppose à l’attribution préférentielle des deux immeubles à Mme [B], relevant qu’au terme du jugement du 15 septembre 2020, Mme [B] a été déboutée de sa demande d’attribution préférentielle des deux immeubles, sa demande se heurtant à l’autorité de la chose jugée.

Le juge aux affaires familiales a déclaré la demande d’attribution préférentielle de Mme [B] irrecevable aux motifs qu’ainsi que l’a déjà rappelé le juge aux affaires familiales dans son jugement précédent aucune disposition légale n’autorise l’attribution préférentielle au concubin et qu’elle se prévaut d’un accord de M. [T] pour cette attribution dont elle ne justifie pas, seul un accord conditionné à d’autres accords qui ne sont pas intervenus ayant été formulé par M. [T] devant Maître [I].

En application des dispositions des articles 1355 du code civil et 122 du code de procédure civile, au regard des termes non contestés du jugement définitif du 15 septembre 2020 qui a rejeté la demande de Mme [B] de se voir attribuer préférentiellement les deux biens indivis, l’irrecevabilité de cette même demande doit être confirmée en raison de l’autorité de chose jugée attachée au jugement précité.

Sur la licitation des immeubles indivis situés à [Localité 19] et [Localité 21] :

Mme [B] fait valoir que la vente aux enchères des immeubles ordonnée est dépourvue d’intérêt et de cause, dès lors qu’elle souhaite conserver les immeubles, sans opposition de M. [T].

Elle sollicite subsidiairement l’octroi d’un délai de six mois pour parvenir à une vente amiable des immeubles, plus favorable à l’indivision. Elle répond que M. [T] a toujours pu accéder aux immeubles, qu’il y a habité, domicilié son entreprise et introduit un locataire, sans son accord, et qu’elle est disposée à en laisser les clefs à un agent immobilier ou à un notaire chargé de les vendre. Elle précise que la perte de valeur des biens est imputable à M. [T].

M. [T] fait valoir que la vente par adjudication des biens s’impose dans la mesure où les biens indivis ne peuvent être facilement partagés ou attribués et que les démarches amiables accomplies pour mettre fin à l’indivision se sont soldées par un échec.

Il fait valoir que Mme [B] lui refuse l’accès aux immeubles depuis 2008, cette résistance venant en contradiction avec sa demande de vente de gré à gré et que la perte de valeur significative des immeubles est un motif économique, mettant en péril l’intérêt commun au sens de l’article 815-5 du code civil.

Le juge de première instance a fait droit à la demande de licitation formée par M. [T] suivant l’estimation effectuée par le notaire Maître [I] considérant que les immeubles ne peuvent être partagés et la nécessité de sortir de l’indivision qui perdure depuis plus de quinze ans.

L’article 1377 du code civil dispose que le tribunal ordonne dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente est faite selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 s’agissant des immeubles.

En l’espèce, ajoutant que c’est à tort que Mme [B] se prévaut de l’absence d’opposition de M. [T] à ce qu’elle conserve les immeubles et qu’il est justifié de ce que les démarches en vue de parvenir à un partage amiable ont échoué, c’est par de justes motifs que la cour adopte que le juge aux affaires familiales a fait droit à la demande de licitation formée par M. [T]. Ce chef de jugement sera confirmé de même que le rejet de la demande de Mme [B] d’octroi de délais en vue de parvenir à une vente amiable.

Sur la clause de substitution :

Mme [B] sollicite qu’il soit dit que le cahier des conditions de vente comportera une clause intitulée « Clause de substitution » et être autorisée à invoquer le bénéfice de cette clause libellée de la façon suivante : « En cas de vente de droits indivis, comme en cas de licitation de biens indivis avec l’accord de tous les indivisaires ou à défaut de contestation de la présente clause, chaque indivisaire peut se substituer à l’acquéreur dans un délai d’un mois à compter de l’adjudication par déclaration au greffe du tribunal ayant constaté la vente. »

Elle fait valoir que la présence d’une clause de substitution dans le cahier des conditions de vente ne permet pas de garantir à son bénéficiaire qu’il sera adjudicataire et n’est pas contradictoire avec l’impossibilité d’attribution préférentielle prévue par la loi, puisque cette disposition n’est pas d’ordre public. Elle rappelle que la jurisprudence de la Cour de cassation affirmant qu’un indivisaire peut se substituer à l’acquéreur conformément aux dispositions de l’article 815-15 du code civil lorsque cette faculté est inscrite au cahier des charges et que la présence d’une telle clause est prévue par l’article 27 du cahier des charges et conditions de vente en matière de licitation figurant en annexe du Règlement Intérieur National de la profession d’avocat (RIN).

M. [T] sollicite le rejet de cette demande se prévalant des motifs retenus par le juge de première instance et faisant valoir que la faculté de substitution n’est possible que lorsque l’adjudication porte sur les droits indivis d’un autre indivisaire dans un ou plusieurs biens indivis et non sur les biens indivis eux-mêmes et que cette faculté reviendrait à contourner l’interdiction pour un ex-concubin de se voir attribuer de manière préférentielle un bien indivis.

Le juge aux affaires familiales a rejeté la demande de Mme [B] estimant que, si aucune loi ou règle d’ordre public n’interdit qu’un droit de substitution soit prévu par les indivisaires au profit de chacun d’eux par une clause du cahier des charges établi en vue de la licitation d’un bien indivis, les conditions de la clause dont Mme [B] sollicite l’ajout au cahier des charges ne sont pas remplies dès lors que ni la vente, ni la clause en question ne recueille l’accord des indivisaires.

Les dispositions de l’article 815-15 du code civil se rapportant aux droits d’un indivisaire dans les biens indivis ne sont pas pertinentes s’agissant en l’espèce de la licitation des biens indivis eux-mêmes.

Il est constant qu’aucune loi ou règle d’ordre public n’interdit qu’un droit de substitution soit prévu par les indivisaires au profit de chacun d’eux par une clause du cahier des charges établi en vue de la licitation d’un bien.

Cependant l’insertion d’une telle clause au cahier des charges n’est possible que de l’accord de tous les indivisaires concernant la licitation du bien indivis et la clause de substitution, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, Mme [B] s’opposant à la première à titre principal et M. [T] s’opposant à l’insertion de la seconde.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande relative à l’insertion de cette clause de substitution dans le cahier des charges.

Sur l’indemnité d’occupation de l’immeuble de [Localité 21] :

Mme [B] ne conteste pas l’occupation de l’immeuble de [Localité 21] depuis la séparation du couple en 2008 mais fait valoir que l’occupation de l’immeuble par la mère et les enfants communs constitue une modalité d’exécution, par le père, de son devoir de contribuer à l’éducation et l’entretien des enfants puisque M. [T] n’a jamais exercé son droit de visite et d’hébergement fixé par jugement du juge aux affaires familiales du 15 octobre 2008, lequel ne fixait pas de contribution à l’éducation et l’entretien des enfants, et que si, par jugement du 25 février 2013, M. [T] a été condamné à verser une pension alimentaire pour les enfants de 130 euros par mois, il n’a fini par la régler qu’en suite de ses démarches. Elle rappelle que de jurisprudence constante, la Cour de cassation réduit le montant de l’indemnité d’occupation si l’occupation du logement constitue une modalité d’exécution de la contribution alimentaire, y compris dans le cadre de la liquidation d’une indivision entre ex-concubins.

Elle fait valoir que l’indemnité d’occupation ne peut lui être réclamée qu’à compter du 5 octobre 2013 en raison de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, l’assignation ne lui ayant été délivrée que le 5 octobre 2018, et à l’exception de la période à laquelle elle n’a pas occupé l’immeuble en raison d’un problème de chaudière et de difficultés financières soit d’octobre 2014 à octobre 2015.

Elle soutient que l’indemnité d’occupation qu’elle doit à l’indivision ne pourra être supérieure à 570 euros par mois, à compter d’octobre 2013 et à l’exception de la période allant d’octobre 2014 à octobre 2015, compte tenu de la jouissance précaire de ce bien et de ce qu’elle occupe ce logement avec les enfants communs.

M. [T] sollicite la confirmation du jugement entrepris sur ce chef précisant qu’il a toujours réglé la pension alimentaire qui avait été mise à sa charge et que l’occupation du logement par Mme [B] n’a jamais constitué une modalité d’exécution de la contribution alimentaire laquelle avait été fixée par le juge aux affaires familiales.

Le juge de première instance a dit que Mme [B] est redevable envers l’indivision pour l’immeuble de [Localité 21] d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 140 euros à compter du 30 août 2013 jusqu’à la date de son départ effectif, compte tenu de la prescription partielle de la demande d’une part et d’autre part de l’abattement pour précarité de l’occupation appliqué à la valeur locative de l’immeuble telle que déterminée par le notaire et de la somme de 60 euros à titre de contribution à l’entretien et à l’éducation des enfants communs en ce que M. [T] n’exerçait pas son droit de visite et d’hébergement.

L’article 815-9 du code civil dispose que chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.

L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Selon l’article 815-10 du code civil, sont de plein droit indivis, par l’effet d’une subrogation réelle, les créances et indemnités qui remplacent des biens indivis, ainsi que les biens acquis, avec le consentement de l’ensemble des indivisaires, en emploi ou remploi des biens indivis.

Les fruits et les revenus des biens indivis accroissent à l’indivision, à défaut de partage provisionnel ou de tout autre accord établissant la jouissance divise.

Aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera, toutefois, recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être.

Chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l’indivision.

En l’espèce, la demande de M. [T] en paiement d’une indemnité d’occupation de l’immeuble de [Localité 21] par Mme [B], reprise au procès-verbal de difficultés établi le 30 août 2018 par Maître [J], notaire, a interrompu la prescription avant qu’il n’introduise cette demande en justice par assignation du 5 octobre 2018, de sorte que sa demande est prescrite concernant l’occupation de l’immeuble antérieure au 30 août 2013, soit 5 années avant la date de l’acte interrompant la prescription.

Les parties ne contestent ni l’occupation privative de l’immeuble par Mme [B] ni la valeur locative retenue par Maître [I], Mme [B] contestant cependant le montant de l’indemnité d’occupation fixée par le premier juge. La circonstance que Mme [B] n’ait pas occupé effectivement le bien pendant un temps est indifférente, ainsi qu’il a été justement relevé en première instance, Mme [B] ne soutenant pas que pendant cette même période M. [T] a pu en jouir.

Par ailleurs, il n’est pas discuté que M. [T] n’a pas exercé le droit de visite et d’hébergement sur les enfants communs mis à sa charge par jugement du juge aux affaires familiales du 15 octobre 2008 et qu’il a été condamné à verser une pension alimentaire de 130 euros par mois et par enfant par jugement du 25 février 2013. Il justifie du paiement de cette pension pour les années 2019, 2020 et 2021.

Ainsi qu’il a été retenu par le juge aux affaires familiales, l’occupation de l’immeuble commun par Mme [B] avec les enfants du couple constitue une modalité d’exécution par M. [T] de son devoir de contribuer à l’entretien des enfants en ce qu’il n’exerçait pas son droit de visite et d’hébergement, soit en sus de sa contribution alimentaire telle que fixée par jugement du 25 février 2013 compte tenu de son droit de visite et d’hébergement, donnant lieu à une réduction dans la limite de 60 euros par mois.

C’est donc à juste titre que l’indemnité d’occupation de l’immeuble de [Localité 21] due à l’indivision par Mme [B] a été fixée à la somme de 1 140 euros par mois (soit

1 500 euros valeur locative- (1 500 x 20% d’abattement pour précarité de l’occupation) – 60 euros à titre de contribution à l’entretien), à compter du 30 août 2013 et jusqu’à la date de son départ effectif.

Ce chef étant confirmé, il sera ajouté que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt avec capitalisation des intérêts en application des dispositions des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation sollicitée par M. [T] au titre de l’immeuble de [Localité 19] :

Mme [B] fait valoir que la demande d’indemnité d’occupation formulée par M. [T] doit être déclarée irrecevable en application des dispositions des articles 480 et 122 du code de procédure civile dès lors que le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Lille, par jugement du 15 septembre 2020 a déjà tranché définitivement ce point du litige, un nouveau moyen de preuve, en l’espèce le compte de gestion locative transmis par Maître [I], ne constituant pas une cause nouvelle permettant de faire échec à l’autorité de la chose jugée.

Elle indique qu’elle occupe le rez-de-chaussée de l’immeuble de [Localité 19] à titre professionnel et en tant que locataire, de sorte qu’elle ne doit aucune indemnité d’occupation. Elle précise que M. [T] a donné son accord pour qu’elle ne règle pas de loyers et qu’elle n’a jamais disposé de la jouissance privative de l’immeuble en son entier, M. [T] y ayant domicilié une entreprise de taxi, ayant loué un garage et un local à M. [N] sans recueillir son accord, ni même l’en informer, et percevant en contre-partie des loyers en liquide et un véhicule, outre qu’il a occupé personnellement la partie habitation de l’immeuble pendant 5 mois.

M. [T] fait valoir qu’il n’a appris que Mme [B] ne paie pas son loyer concernant l’occupation de l’immeuble de [Localité 19] depuis le 15 janvier 2009 qu’à la suite de la transmission par mail du 13 janvier 2022 du compte de gestion locative établi par Maître [V], que cet évènement postérieur est venu modifier la situation antérieurement reconnue en justice de sorte que l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 15 septembre 2020 n’a pas lieu en l’état de cet élément nouveau dont Mme [B] avait connaissance. Il fait valoir qu’à tout le moins sa demande est recevable pour la période postérieure au jugement rendu le 15 septembre 2020.

Au fond, il soutient que si Mme [B] n’occupe que partiellement l’immeuble, elle dispose de la jouissance privative de l’immeuble en son entier et qu’en conséquence, l’indemnité d’occupation dont elle est redevable doit donc s’apprécier sur la totalité de l’immeuble, soit une surface de 500 m² jusqu’à complète libération avec remise des clefs au notaire, vente ou partage. Selon lui, pour calculer le montant de cette indemnité, outre le montant du loyer convenu, il convient de prendre comme base de calcul de la valeur locative du reste de l’immeuble le loyer mensuel et la moyenne des loyers pratiqués dans le voisinage pour des locaux à usage mixte d’habitation et professionnel tels qu’indiqué au contrat de bail, soit une somme mensuelle totale de 995 euros (montant du loyer contractuellement prévu 400 euros + montant de l’indemnité due pour le reste de l’immeuble soit une moyenne de 595 euros) et une somme totale due pour la période allant du 30 août 2013 au 31 mars 2022 (104 mois) s’élevant à la somme de 103 480 euros à actualiser jusqu’à remise des clefs au notaire, les indemnités d’occupation devant porter intérêt aux taux légal à compter du jugement à intervenir.

Il fait valoir que, tant que le bail n’a pas été résilié, ses dispositions prévalent sur l’accord des parties qu’invoque Mme [B], qu’elle n’a pas délivré congé et reste donc redevable du loyer et de la bonne exécution des obligations mises à sa charge en qualité de locataire.

M. [T] soutient qu’à l’indemnité d’occupation due par Mme [B] doivent être ajoutés les loyers qu’elle a perçus seule et résultant des locations qu’elle a consenties sur ledit immeuble sans son accord préalable.

Le juge de première instance a relevé que la circonstance que Mme [B] ne payait plus son loyer est indifférente au regard de l’autorité de chose jugée attachée au jugement du 15 septembre 2020 déboutant M. [T] de sa demande d’indemnité d’occupation pour l’occupation d’une partie de l’immeuble en vertu d’un bail professionnel.

Le jugement du 15 septembre 2020 a autorité de chose jugée en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnité d’occupation formée par M. [T] s’agissant de l’immeuble de [Localité 19], étant précisé que cette demande n’apparaissait pas limitée dans le temps.

L’allégation de M. [T] selon laquelle il a pris connaissance à l’occasion de la transmission, le 13 janvier 2022, du compte de gestion locative établi par le notaire du non-paiement des loyers professionnels dus par Mme [B] depuis au moins le 15 septembre 2009 ne constitue pas une circonstance nouvelle de nature à faire échec à la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée attachée au jugement précité, Mme [B] disposant d’un titre pour occuper privativement le bien en question.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur l’indemnité d’occupation sollicitée par Mme [B] au titre de l’immeuble de [Localité 19] :

Mme [B] explique que M. [T] est redevable à l’indivision d’une indemnité d’occupation pour avoir occupé personnellement la partie habitation de l’immeuble de [Localité 19] pendant 5 mois en « 2008-2009 », indemnité devant être fixée à la somme de 400 euros par mois, soit la somme totale de 2 000 euros (400 euros x 5 mois) portant intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir.

M. [T] fait valoir que, comme l’a retenu le juge aux affaires familiales, cette demande est irrecevable comme prescrite.

Il est constant que les dispositions de l’article 815-10 du code civil sont applicables à l’indemnité que l’article 815-9 met à la charge de l’indivisaire qui jouit privativement d’un bien indivis qui n’est donc en droit d’obtenir qu’une indemnité portant sur les cinq dernières années qui précèdent sa demande, sauf les cas d’interruption ou de suspension de la prescription.

La cour retient, à l’instar du juge de première instance, que Mme [B] est prescrite en sa demande d’indemnité d’occupation pour une période de cinq mois « en 2008 et 2009 » ayant formé sa demande pour la première fois dans ses écritures signifiées le 18 décembre 2019.

Sur la demande d’inopposabilité du bail conclu entre Mme [B] et M. [X] [B] :

M. [T] soutient que le frère de Mme [B], M. [X] [B], occupe en toute illégalité l’immeuble de [Localité 19] pour y exercer son activité professionnelle d’infirmier libéral, ainsi qu’en attestent selon lui sa fiche Ameli.fr, le site sociétés.com et la photographie de l’entrée de l’immeuble où est apposée sa plaque professionnelle. Il fait valoir que le bail consenti sur un bien indivis par un seul des indivisaires, s’il n’est pas nul, est dès l’origine inopposable aux autres indivisaires et qu’en application des dispositions de l’article 815-9 du code civil, tout indivisaire est en droit de faire cesser les actes accomplis par un autre indivisaire qui portent atteinte à leurs droits égaux et concurrents sur la chose indivise et d’agir à cet effet sans attendre le partage.

Mme [B] sollicite la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a rejeté cette demande de M. [T].

Le juge aux affaires familiales a rejeté la demande de M. [T] de juger que le bail conclu entre Mme [B] et M. [X] [B] lui est inopposable au motif que l’existence du bail n’est pas démontrée.

En l’espèce, les extraits versés aux débats des sites internet société.com et Ameli.fr où M. [X] [B] apparaît domicilié à l’adresse de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 19] et la photographie de sa plaque professionnelle à l’entrée de l’immeuble, ne suffisent pas à établir qu’il exerce son activité en dehors du local loué par Mme [B] ni que cette occupation se fasse en vertu d’un bail, écrit ou oral. Le juge de première instance a donc justement jugé que la demande d’inopposabilité d’un bail dont l’existence n’est pas démontrée ne peut prospérer.

Sur la demande au titre des fautes de gestion formée par Mme [B] :

Mme [B] fait valoir que M. [T] doit répondre des dégradations et détériorations de l’immeuble de [Localité 19] qui ont conduit au départ des locataires et empêché de relouer à de nouveaux arrivants puisque tant le notaire en charge de la gestion locative qu’elle-même l’ont alerté en vain sur l’état de délabrement de l’immeuble et la nécessité de réaliser des travaux rapidement afin d’éviter le départ des locataires et la dépréciation du bien. Elle sollicite à ce titre que les sommes suivantes soient mises à la charge de M. [T] pour un montant total de 170 021 euros, à parfaire : ' 81 131 euros correspondant aux travaux de remise en état de l’immeuble

—  78 905 euros correspondant au manque-à-gagner résultant de la mauvaise gestion locative chiffré par le notaire (départ anticipé des locataires et impossibilité de relouer les locaux)

—  9 985 euros correspondant aux loyers détournés.

Elle reproche au juge de première instance d’avoir fondé sa décision sur un procès verbal dressé par Maître [I] le 14 janvier 2022 qu’aucune partie n’a versée au débat et qui n’a pas été contradictoirement débattu.

M. [T] répond que l’appel incident sera rejeté, précisant que s’agissant d’une procédure de partage, le premier juge a très exactement appliqué les dispositions de l’article 1375 du code de procédure civile selon lequel le tribunal statue sur les points de désaccord énoncés au procès-verbal de difficultés.

Il fait valoir que Mme [B] ne justifie pas que les travaux de vérification de la toiture et de reprise suite à des infiltrations d’eau dont elle réclame le paiement soient nécessaires, ni avoir accepté le devis qu’elle produit et financé ces travaux avec ses deniers personnels.

Il soutient que Mme [B] a la charge exclusive les travaux d’entretien de l’immeuble, seules les grosses réparations de l’article 606 restant à la charge de l’indivision en application du bail professionnel, que si la dépense effectuée sert les intérêts d’un indivisaire et non de l’indivision, il ne s’agit pas d’une dépense de conservation nécessaire à l’indivision aux termes de l’article 815-2 du code civil et que les travaux d’entretien sur le bien indivis ne constituent pas des dépenses de conservation, ni d’ailleurs des dépenses d’amélioration et n’ouvrent pas droit à indemnité en vertu de l’article 815-13 du code civil.

Concernant la demande de Mme [B] relative au manque à gagner de l’indivision, il fait valoir qu’il s’agit d’un préjudice éventuel et que Mme [B] ne peut se prévaloir du décompte qu’elle a elle-même effectué, outre qu’elle ne démontre aucunement que les départs des précédents locataires et la vacance locative de l’immeuble lui seraient exclusivement imputables, la gestion du bien étant confiée à Maître [V].

Il fait valoir que la demande de Mme [B] quant à des loyers détournés n’est corroborée par aucun élément sérieux.

Le juge aux affaires familiales, après avoir relevé que les demandes de ces chefs n’apparaissent pas recevables en application des articles 1373 et suivants du code de procédure civile aucune mention relative à des travaux de remise en état et d’un manque à gagner résultant d’une mauvaise gestion locative du bien par M. [T] n’apparaissant au sein du procès-verbal du 14 janvier 2022 dressé par Maître [I], a rejeté les demandes de Mme [B] au motif que les seuls éléments qu’elle produit sont insuffisants à établir le bien fondé de sa demande et à justifier des dégradations et détériorations fautives, observant par ailleurs que la gestion locative de l’immeuble incombait à l’étude de Maître [V] et non aux parties elles-mêmes ainsi qu’il ressort des explications des parties devant Maître [I].

L’article 815-13 alinéa 2 du code civil prévoit que l’indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.

Si le premier juge a relevé en préambule des motifs de sa décision relativement aux demandes formées par Mme [B] relatives aux travaux de remise en état et d’un manque à gagner résultant d’une mauvaise gestion locative du bien par M. [T] que celles-ci n’apparaissaient pas recevables au regard des dispositions de l’article 1373 et suivants du code de procédure civile dont il résulte que le tribunal ne statue que sur les points de désaccord subsistants repris au procès-verbal de dire des parties et non sur des demandes distinctes, irrecevables, à moins que le fondement ne soit né ou ne se soit révélé que postérieurement à l’établissement du rapport du juge commis en l’absence de mention s’y rapportant du procès-verbal du 14 janvier 2022, il apparaît toutefois à la lecture des motifs qui suivent ce préambule et du dispositif de la décision que ces demandes n’ont pas été déclarées irrecevables mais rejetées au fond.

Devant la cour, l’irrecevabilité résultant de l’application des articles 1373 et suivants du code de procédure civile n’est pas soulevée dans le dispositif des dernières conclusions de M. [T] qui sollicite la confirmation du jugement qui les a rejetées au fond, le procès-verbal de difficultés dressé par Maître [I] le 14 janvier 2022 n’étant d’ailleurs pas produit aux débats.

Le mandat de gestion locative régularisé par les deux parties ne prévoit pas la souscription des contrats par l’étude de Maître [V], mandataire, concernant les réparations, reconstructions et améliorations du bien.

Mme [B] justifie de vaines sollicitations de M. [T] par elle-même et par l’étude de Maître [V] en septembre 2009 afin qu’il soit procédé à des travaux d’amélioration de l’immeuble suivant un devis annexé (remise en peinture, changement des sols et installation d’une baie vitrée) et des départs de locataires (Mesdames [H], [Y] et [E]) entre le mois d’octobre 2012 et juin 2013 en raison de troubles de jouissance de l’immeuble, notamment de problèmes d’humidité suggérant la nécessité de travaux de conservation de l’immeuble, et de chauffage qui relèvent de l’entretien. Mme [B] produit par ailleurs aux débats le devis de travaux de vérification de la toiture et de reprise suite à infiltrations d’eau du 18 juin 2019 pour un montant de 91 131,60 euros dont elle sollicite la prise en charge par M. [T].

Il ne peut se déduire de ces éléments qu’une abstention fautive de M. [T] concernant des travaux de conservation nécessaires soit à l’origine du départ des locataires et le manque à gagner du fait de la résiliation de certains baux ne peut être calculé sur la base du seul chiffrage rédigé par Mme [B] et non par le notaire ainsi qu’elle le prétend.

Le coût des travaux de remise en état de l’immeuble n’apparaît pas être la conséquence directe de l’inertie de M. [T] qui n’est pas établie par Mme [B] et ne peut être mis à sa charge sur ce fondement, outre qu’il n’est pas justifié que ces frais aient été engagés.

Par ailleurs, le seul courrier attribué à M. [N] par lequel il entend attester avoir loué à M. [T] un " petit garage situé derrière le [Adresse 8] à [Localité 19] pour la somme de 40 euros par mois du 01/02/2008 au 31/01/2009 " ne peut suffire à établir le bien fondé de la demande Mme [B] au titre du remboursement de « loyers détournés ».

Le rejet de ces demandes de Mme [B] sera confirmé.

Sur le prêt immobilier relatif à l’immeuble de [Localité 21] :

M. [T] soutient que doit être déclarée prescrite et donc irrecevable toute demande qui serait formée pour la période antérieure au 23 juin 2012. Il explique que les ex-concubins avaient convenu d’une répartition dans la prise en charge de l’ensemble des dépenses de la vie courante et celles relatives à l’éducation des enfants : qu’il contribuait principalement à la réalisation des travaux de construction du bien de [Localité 21] et que Mme [B] prenait à sa charge le remboursement des mensualités des emprunts grâce à ses revenus d’infirmière libérale. Il fait valoir que Mme [B] reconnaissait dans ses précédentes conclusions, ce qui constitue un aveu judiciaire, qu’elle " a remboursé seule l’emprunt de l’immeuble de [Localité 21] à partir de 2003 ; avant cette date, la répartition des charges retenue était la suivante : 70 % pour Madame [B] – 30 % pour Monsieur [T]. "

Mme [B] fait valoir qu’elle a remboursé totalement le crédit relatif à l’immeuble de [Localité 21] soit la somme de 82 518,42 euros, ce qui n’est pas contesté par M. [T], et qu’il était convenu qu’il la rembourserait dès qu’il aurait un emploi. Elle soutient que la prescription de sa demande a été interrompue par le projet d’état liquidatif rédigé par la SCP Meurillon-[G] le 20 mars 2017 et que c’est à tort que le premier juge a considéré que le remboursement de cet emprunt constituait une modalité d’exécution d’une contribution aux charges du ménage, alors que M. [T] ne démontre pas avoir contribué à d’autres charges et qu’elle a continué à régler le prêt nonobstant la reprise d’un travail par son concubin.

Le juge de première instance a débouté Mme [B] de sa demande au motif qu’il n’est pas contesté que le prêt qui courait jusqu’en mars 2016 a été soldé, que le projet d’état liquidatif transmis par Maître [V] à Maître [P] daté du 23 juin 2017 (aucun projet n’étant justifié le 20 mars 2017) a interrompu la prescription pour les échéances dues à compter du 23 juin 2012 et que le remboursement de l’emprunt afférent à l’acquisition du logement de la famille constituait une modalité de l’exécution par Mme [B] de son obligation de participation aux dépenses de la vie commune.

Selon l’article 515-8 du code civil, le concubinage est une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple.

Aucune disposition légale ne règle la contribution des concubins aux charges de la vie commune de sorte que chacun d’eux doit, en l’absence de volonté expresse à cet égard, supporter les dépenses de la vie courante qu’il a exposées et il n’y a donc pas lieu d’établir, à ce sujet, de compte entre eux.

En l’espèce, Mme [B] produit le tableau d’amortissement du prêt finançant le rachat de l’emprunt initialement contracté pour financer l’acquisition de l’immeuble de [Localité 21] et remboursable en 84 mensualités à rembourser de 699,11 euros, avec une première échéance en avril 2006.

Le projet d’état liquidatif daté du 23 juin 2017 faisant état de la réclamation de Mme [B] quant aux mensualités de prêt réglées par ses soins a interrompu la prescription pour les échéances dues à compter du 23 juin 2012 et les demandes antérieures sont prescrites.

Si comme l’a retenu le juge de première instance, le remboursement de l’emprunt afférent à l’acquisition du logement de la famille constituait une modalité de l’exécution par Mme [B] de son obligation de participation aux dépenses de la vie commune, cette obligation ne peut qu’avoir cessé du fait de la séparation du couple intervenue en 2008, de sorte que Mme [B] est fondée à solliciter la fixation de sa créance sur l’indivision concernant les mensualités réglées à compter du 23 juin 2012.

Bien qu’aucun décompte des versements opérés ne soit produit, il n’est pas contesté que le prêt a été soldé par Mme [B].

Le jugement sera donc infirmé mais seulement en ce qu’il a débouté Mme [B] de sa demande au titre du remboursement du prêt afférent à l’immeuble de [Localité 21] pour les versements postérieurs au 23 juin 2012, et statuant à nouveau, il y sera fait droit concernant les échéances réglées de mai 2012 à avril 2013, soit à hauteur de la somme de 8 389,32 euros (12 x 699,11).

Sur le prêt immobilier relatif à l’immeuble de [Localité 19] :

M. [T] fait valoir qu’en produisant les seules pièces afférentes à la saisie immobilière Mme [B] ne justifie pas du règlement de l’emprunt immobilier ayant financé l’acquisition et les travaux de l’immeuble de [Localité 19] dont elle demande le remboursement de la moitié.

Mme [B] demande la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a admis le principe du remboursement des sommes qu’elle a réglées pour le compte de l’indivision, mais sa réformation quant au montant retenu.

Elle fait valoir qu’elle a réglé seule concernant l’immeuble de [Localité 19] :

— les mensualités du crédit à hauteur de 196 643,27 euros ;

— l’ensemble des sommes réclamées par le [12] dans le cadre de la procédure de saisie immobilière précitée, soit un total de 233 048, 78 euros.

Elle soutient que M. [T] est redevable de la moitié de ces sommes puisque le prêt a été contracté solidairement par les deux ex-concubins, sa demande n’étant pas prescrite dans la mesure où le projet d’état liquidatif de Maître [G] et le procès-verbal de difficultés de Maître [V] en font état. Elle précise que s’agissant d’un bien qui ne constituait pas le domicile conjugal, et qui contenait des locaux donnés à bail professionnel, il ne peut être considéré qu’elle ait remboursé le crédit comme modalité d’exécution d’une contribution aux charges du ménage, d’autant que cela avait été expressément exclu par les époux dans leur accord.

La créance prévue par l’article 815-13 du code civil se prescrit selon les règles de droit commun édictées par l’article 2224 du code civil, soit par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l’exercer.

Il s’ensuit que la créance est exigible dès le paiement de chaque échéance de l’emprunt immobilier destiné à financer le bien indivis.

Il est constant qu’un procès-verbal de difficulté notarié interrompt la prescription dès lors qu’il fait état de la réclamation.

En l’espèce, au terme d’une exacte motivation que la cour reprend à son compte, le juge de première instance, considérant que les demandes de Mme [B] concernant la période antérieure au 23 juin 2012 sont irrecevables par l’effet de la prescription interrompue par le projet d’état liquidatif daté du 23 juin 2017, a fait droit à la demande de Mme [B] à hauteur de la somme de 202 621,66 euros aux motifs que le remboursement par Mme [B] de l’emprunt afférent à l’acquisition de l’immeuble indivis de [Localité 19] ne peut constituer une modalité de l’exécution de son obligation de participer aux dépenses de la vie commune, l’immeuble de [Localité 19] ne servant pas au logement de la famille installée dans l’immeuble de [Localité 21] mais contenant plusieurs locaux donnés à bail professionnel, et que, Mme [B] ne démontre pas avoir personnellement payé d’autres sommes que celles reprises dans le cadre de la procédure de saisie immobilière, soit la somme de 202 621,66 euros outre les éventuels intérêts moratoires postérieurs au 5 mars 2020 au taux de 3,45 % suivant jugement du juge de l’exécution du 16 novembre 2022, ce dernier constatant par jugement du 1er mars 2023 le désistement du [11] de sa procédure de saisie immobilière au motif de l’extinction de sa créance par le règlement de l’intégralité des causes du litige et M. [T] ne contestant pas ne pas avoir procédé au paiement.

Sur la demande de remboursement des frais et pénalités bancaires :

Mme [B] dit avoir remboursé seule les frais bancaires et les pénalités relatives au crédit logement pour un montant total de 26 052,16 euros et que M. [T] est redevable de la totalité de cette somme dans la mesure où ces dépenses ont été engagées par sa faute puisqu’il n’a pas remboursé les crédits comme il s’y était engagé initialement.

M. [T] qui sollicite l’infirmation du chef de jugement disant qu’il y a lieu de retenir au compte d’administration des versements opérés par Mme [B] au titre des frais et pénalités à hauteur de la somme de 26 052,16 euros dont M. [T] est redevable pour moitié, indiquant que les pièces produites par Mme [B] ne justifient pas de sa demande.

Le juge de première instance a retenu que Mme [B] est fondée à solliciter une créance contre l’indivision à hauteur de la moitié des sommes qu’elle a remboursées au titre des frais bancaires et pénalités, la faute de M. [T] n’étant pas justifiée, soit la somme de 13 026,08 Euros.

En l’espèce, Mme [B] produit aux débats deux pièces libellées " Pénalités [11] « et » Frais bancaires ", faisant apparaître respectivement des pénalités et frais s’élevant aux sommes de 17 321,08 euros pour la période du 15/04/2009 au 15/01/2018 et 8 731, 08 euros pour la période du 21/11/2006 au 08/04/2015, soit un total de 26 052,16 euros.

Il ressort du jugement du juge de l’exécution du 1er mars 2023 que la SA [12] agissant par son mandataire la SA [11] s’est désistée de sa procédure de saisie immobilière au motif de l’extinction de sa créance par le règlement de l’intégralité des causes du litige. Il s’en déduit que les pénalités qui lui étaient dues sont comprises dans la somme de 202 621,66 euros que Mme [B] a réglé au titre du montant de la saisie immobilière et dont il vient d’être dit qu’elle est retenue à son compte d’administration. Il n’y a pas lieu d’en tenir compte une seconde fois.

Concernant les « frais bancaires », Mme [B] ne justifie pas du paiement par elle seule de la somme revendiquée, le décompte qu’elle produit synthétisant les frais bancaires débités sur six comptes bancaires faisant apparaître des pénalités manifestement sans lien avec l’exécution du contrat de crédit (amendes, trésor public [Localité 18], [13]) et le compte de débit des frais relatifs au prêt immobilier ayant permis le financement de l’immeuble de [Localité 19] étant en tout état de cause un compte joint au nom des deux parties.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a dit y avoir lieu de retenir au compte d’administration des versements opérés par Mme [B] au titre des frais et pénalités à hauteur de la somme de 26 052,16 euros dont M. [T] est redevable pour moitié, et statuant à nouveau Mme [B] sera déboutée sur ce point.

Sur les taxes foncières des immeubles de [Localité 21] et [Localité 19] :

Mme [B] fait valoir que M. [T] doit la moitié des taxes foncières relatives à la maison de [Localité 21] et à l’immeuble de [Localité 19] lui incombant pour la période 2007-2010, ces demandes n’étant pas prescrites dans la mesure où le projet d’état liquidatif de Maître [G] et le procès-verbal de difficultés de Maître [V] en font état.

M. [T] fait valoir que ces demandes sont prescrites en application des dispositions de l’article 2224 du code civil et qu’il s’est acquitté de la moitié de la taxe foncière relative à l’immeuble [Localité 19] de 2010 jusqu’à ce jour ainsi qu’il ressort du compte d’indivision rédigé par Maître [I].

Par une exacte motivation que la cour reprend à son compte, il a été jugé qu’en application des règles de prescription de droit commun édictées par l’article 2224 du code civil, la créance invoquée par Mme [B] est prescrite alors qu’aucune cause d’interruption de celle-ci n’est établie avant l’année 2017, date à laquelle la prescription était déjà acquise depuis 2015, les demandes n’étant par conséquent pas recevables.

Sur la demande au titre des travaux et factures d’entretien de l’immeuble de [Localité 19] :

Mme [B] sollicite qu’en application des dispositions de l’article 815-13 du code civil, la somme de 19 380,79 euros soit fixée à son compte d’administration au titre des dépenses d’entretien qu’elle a engagées pour le compte de l’indivision s’agissant de l’immeuble de [Localité 19].

Elle répond à M. [T] que le bail professionnel qu’elle a souscrit ne lui impose nullement, en sa qualité de locataire, d’entretenir l’ensemble de l’immeuble (et non le seul local loué) et que c’est en tant que propriétaire qu’elle a engagé ces dépenses.

M. [T] fait valoir qu’en application du bail professionnel souscrit, Mme [B] garde à sa charge exclusive les travaux d’entretien de l’immeuble qui n’ouvrent pas droit à indemnité en vertu de l’article 815-13 du code civil, seules les grosses réparations de l’article 606 restant à la charge de l’indivision.

Le juge de première instance a rejeté la demande de Mme [B] retenant qu’une partie de l’immeuble de [Localité 19] lui ayant été donnée à bail professionnel et qu’une clause du contrat de bail prévoyant que le preneur est " tenu d’entretenir en bon état la chose louée en accomplissant à temps toutes les réparations locatives d’entretien à la seule exception des grosses réparations, telles qu’elles sont définies à l’article 606 du code civil ['] S’agissant des pièces communes et nécessaires à l’activité professionnelle des locataires du rez-de-chaussée de l’immeuble, l’entretien sera effectué conjointement de manière égalitaire entre ses locataires ", il incombait à Mme [B] en sa qualité de locataire de prendre en charge l’entretien et les réparations (hormis les grosses réparations) du dit local et que rien ne justifie que les factures qu’elle produit concernent l’ensemble de l’immeuble ou de grosses réparations.

L’article 815-13 alinéa 1er du code civil prévoit que lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. II doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés.

En l’espèce, alors qu’il appartient à Mme [B] de justifier qu’elle a exposé pour le compte de l’indivision les frais dont elle demande l’inscription à son compte d’administration, les factures dont elle sollicite la prise en charge ne sont pas à son nom, pas à l’adresse de l’immeuble de [Localité 19] ou concernent l’achat de petit matériel d’entretien incombant au locataire sans qu’il soit démontré qu’elle ait exposé ces frais pour l’ensemble de l’immeuble pour le compte de l’indivision, à l’exception de la facture relative à la terrasse pour un montant de 1 990,45 euros du 14 février 2016. Seule cette dernière facture relative à de grosses réparations à charge du propriétaire doit être retenue à son compte d’administration.

Le jugement déféré sera infirmé de ce chef et statuant à nouveau il sera dit qu’il y a lieu de tenir compte de cette dépense au compte d’administration de Mme [B].

Sur la demande au titre des travaux et factures d’entretien de l’immeuble de [Localité 21] :

M. [T] fait valoir concernant la demande de Mme [B] au titre des travaux et factures d’entretien de l’immeuble de [Localité 21] que l’ensemble des réclamations antérieures au 30 août 2013, soit cinq ans avant le procès-verbal de difficultés du 30 août 2018 sont prescrites et que, au fond, il n’est pas justifié par Mme [B] qu’il s’agisse de travaux de conservation ou d’amélioration.

Mme [B] demande la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a fixé à son compte d’administration la somme de 132 553,64 euros au titre des dépenses d’entretien qu’elle a engagées pour le compte de l’indivision s’agissant de l’immeuble de [Localité 21]. Elle fait valoir qu’elle a financé des travaux pour la maison à hauteur de 95 460,16 euros ainsi qu’il ressort du procès-verbal de difficultés du 30 août 2018 et qu’elle produit des factures d’entretien pour un montant total de 37 093,48 euros.

Il a été jugé en première instance qu’en application des dispositions de l’article 815-13 du code civil, la demande apparaissant justifiée par les factures produites et non contestées, il y a lieu d’y faire droit.

En l’espèce, les demandes de Mme [B] concernant la période antérieure au 30 août 2013 sont irrecevables par l’effet de la prescription interrompue par le procès-verbal de difficulté du 30 août 2018 aux termes duquel elle fait valoir avoir exposé des dépenses de travaux pour la maison de [Localité 21] à hauteur d’un montant de 95 460,16 euros incombant pour moitié à M. [T].

Le dire d’une partie dans le cadre du procès-verbal de difficultés dressé par le notaire ne constitue pas une preuve de la dépense invoquée.

Mme [B] produit aux débats les factures justifiant de dépenses suivantes :

— factures des 5, 6, 7 et 9 septembre 2013 de matériaux de clôture et motorisation de portail pour des montants de 147,75, 14,50, 752,95, 20 et 380,79 euros,

— facture du 27 novembre 2013 de remplacement de la chaudière pour un montant de 3 611,80 euros,

— facture du 22 septembre 2017 de pose d’un ballon de sécurité pour chauffe eau 200 L pour un montant de 324,73 euros,

— factures de réparation de chaudière et système de chauffage du 20 octobre 2016 et du 14 novembre 2016 pour des montants de 165 euros et de 221,32 euros,

— facture du 10 décembre 2022 de réparation de toiture pour un montant de 1 700 euros

— facture de dératisation du 12 décembre 2022 pour un montant de 195 euros,

soit un montant total s’élevant à la somme de 7 533,84 euros.

Dès lors qu’il n’est pas démontré que les autres factures produites se rapportent à l’immeuble indivis ni qu’elles concernent des dépenses qui excèdent celles d’entretien à charge de Mme [B] en sa qualité de locataire, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a dit qu’il y a lieu de retenir au compte d’administration les versements opérés par Mme [B] au titre des travaux et entretien de l’immeuble de [Localité 21] pour la somme de 132 553,64 euros dont M. [T] est redevable pour la moitié et statuant à nouveau sa demande sera déclarée irrecevable pour les dépenses antérieures au 30 août 2013 et il sera dit qu’il y a lieu de retenir au compte d’administration les versements opérés par Mme [B] au titre des travaux et de l’entretien de l’immeuble de [Localité 21] pour la somme de 7 533,84 euros.

Sur la recevabilité des demandes relatives à l’assurance habitation des immeubles de [Localité 21] et de [Localité 19] antérieures au 30 août 2013 :

Mme [B] sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu au compte d’administration les versements qu’elle a opérés au titre des assurances habitations des immeubles de [Localité 19] et [Localité 21] mais son infirmation concernant le montant alloué à ce titre et en ce qu’il a déclaré irrecevables ses demandes relatives aux assurances habitation avant le 30 août 2013.

M. [T] sollicite la confirmation du jugement concernant ces assurances faisant valoir qu’il est redevable à l’indivision de la moitié des primes d’assurance telles que listées au compte établi par Maître [I] mais dans la limite des primes non prescrites au visa de l’article 2224 du code civil, la prescription quinquennale courant à compter du jour où Mme [B] a émis pour la première fois une prétention à cet égard, soit à compter du procès-verbal de difficultés établi par Maître [V] le 30 août 2018.

Il a été exactement jugé que la prescription ayant été interrompue par le procès-verbal de difficultés établi le 30 août 2018, les demandes de Mme [B] portant sur des dépenses d’assurances antérieures au 30 août 2013 sont prescrites, ses demandes pour la période postérieure étant justifiées à hauteur de la somme de 2 224,26 pour les années 2016 à 2021 concernant pour l’immeuble de [Localité 21] et de 2 513,60 euros pour les années 2014 à 2022 pour l’immeuble de [Localité 19].

Le jugement sera confirmé tant sur la prescription partielle des demandes que sur les montants à retenir au compte d’administration de Mme [B] au titre des assurances habitations des immeubles de [Localité 19] et [Localité 21].

Sur la demande de remboursement des factures de fioul, d’eau et d'[13] de l’immeuble de [Localité 19] :

Mme [B] fait valoir concernant l’immeuble de [Localité 19] que l’approvisionnement en fioul entre 2009 et 2011 n’a pas servi à chauffer le local qu’elle occupait mais les autres locaux dont les locataires étaient défaillants et sollicite le remboursement de la moitié de son coût s’élevant à la somme de 6 828 euros ; qu’elle a réglé seule les factures d’eau de 2008 à 2019 pour un montant de 1 604,91 euros, outre la somme de 756,08 euros payée depuis et sollicite le remboursement de la moitié de ces sommes, précisant que c’est à tort que le premier juge a considéré cette demande comme prescrite ; qu’elle a réglé seule les factures [13] de 2008 à 2019 pour un montant de 9 220,98 euros et de 2022 pour ma somme de 8 182,26 euros, soit un total à ce jour de 17 403,24 euros. Elle sollicite le remboursement de la moitié de cette somme, soutenant que sa demande n’est pas prescrite.

M. [T] rappelle que les demandes pour les postes de charges antérieures à 2013 sont prescrites et que le bail de l’immeuble de [Localité 19] met à la charge des locataires les consommations d’eau, d’électricité et de fuel.

Par une exacte analyse que la cour adopte, il a été jugé que les postes de charges antérieurs au 30 août 2013 sont prescrits pour les mêmes motifs que précédemment et que l’immeuble de [Localité 19] étant donné à bail à titre de locaux professionnels, les locataires sont tenus aux charges de consommation d’énergie. Étant ajouté que Mme [B] ne justifie pas que ces charges n’imcombent pas au locataire suivant son bail, sa demande a justement été rejetée.

Sur la demande relative aux travaux d’amélioration réalisés par M. [T] :

M. [T] sollicite sur le fondement de l’article 815-12 du code civil, le versement d’une indemnité de 95 000 euros au titre de la rémunération du temps passé à la construction de la maison de [Localité 21] faisant valoir qu’il l’a construite seul et de ses mains ce que prouvent les attestations produites au débat, le dépôt du permis de construire par ses soins et la plus-value du bien acheté 59 828,62 euros et estimé 325 000 euros par Maître [I]. Il fait également valoir les travaux du cabinet de Mme [H] qu’il a réalisé seul dans l’immeuble de [Localité 19].

Mme [B] soutient que M. [T] n’a pas construit seul la maison de [Localité 21], qu’elle ou des membres de sa famille ont également réalisé de nombreux travaux.

L’article 815-12 du code civil prévoit que l’indivisaire qui gère un ou plusieurs biens indivis est redevable des produits nets de sa gestion.

Il a droit à la rémunération de son activité dans les conditions fixées à l’amiable ou, à défaut, par décision de justice.

A la suite d’une exacte analyse des attestations et photographies produites et par des motifs que la cour adopte, le juge de première instance a rejeté la demande de M. [T] retenant qu’il ne justifie pas avoir été le seul à 'uvrer à la construction de cette maison, la nature des travaux et celle de l’activité qu’il a déployée (hormis le dépôt du permis de construire) n’étant au demeurant pas précisées.

Sur les dispositions relatives aux frais de procédure :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Au vu des circonstances de la cause, il convient de confirmer les chefs du jugement entrepris relatifs aux frais irrépétibles et aux dépens, de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles d’appel et de dire que les dépens de la procédure d’appel seront employés en frais privilégiés de partage.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Dans la limite des chefs critiqués,

Infirme le jugement rendu le 12 septembre 2023 par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Lille entre M. [S] [T] et Mme [L] [B], en ce qu’il a :

— rejeté la demande de M. [S] [T] de voir assortir les sommes dues par Mme [L] [B] au titre de l’indemnité d’occupation de l’immeuble de [Localité 21] des intérêts au taux légal et de voir ordonner la capitalisation des intérêts ;

— rejeté la demande de Mme [L] [B] au titre du remboursement du prêt afférent à l’immeuble de [Localité 21] pour les versements postérieurs au 23 juin 2012 ;

— dit qu’il y a lieu de retenir au compte d’administration des versements opérés par Mme [L] [B] au titre des frais et pénalités à hauteur de la somme de 26 052,16 euros dont M. [S] [T] est redevable pour moitié ;

— rejeté la demande de Mme [L] [B] de dire qu’il y a lieu de retenir au compte d’administration de ses versements au titre des factures relatives aux travaux sur l’immeuble de [Localité 19] ;

— dit qu’il y a lieu de retenir au compte d’administration des versements opérés par Mme [L] [B] au titre des travaux et entretien de l’immeuble de [Localité 21] pour la somme de 132 553,64 euros dont M. [S] [T] est redevable pour la moitié ;

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Dit que les sommes dues par Mme [L] [B] à l’indivision au titre de l’indemnité d’occupation de l’immeuble de [Localité 21] porteront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et ordonne la capitalisation de ces intérêts ;

Dit qu’il y a lieu de retenir au compte d’administration les versements opérés par Mme [L] [B] de la somme de 8 389,32 euros au titre du remboursement du prêt relatif à l’immeuble de [Localité 21] à compter du 23 juin 2012 ;

Rejette la demande de Mme [L] [B] de voir retenir à son compte d’administration la somme de 26 052,16 euros au titre des frais et pénalités bancaires ;

Dit qu’il y a lieu de retenir au compte d’administration les versements opérés par Mme [L] [B] de la somme de 1 990,45 euros au titre des dépenses qu’elle a exposés pour l’immeuble de [Localité 19] ;

Déclare irrecevable la demande de Mme [L] [B] au titre des travaux et de l’entretien de l’immeuble de [Localité 21] antérieurs au 30 août 2013 ;

Dit qu’il y a lieu de retenir au compte d’administration les versements opérés par Mme [L] [B] de la somme de 7 533,84 euros au titre des travaux et de l’entretien de l’immeuble de [Localité 21] postérieurs au 30 août 2013 ;

Laisse à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles,

Dit que les dépens de la procédure d’appel seront employés en frais privilégiés de partage.

Le greffier La présidente