N° RG 22/03284 – N° Portalis DBVM-V-B7G-LQEP

N° Minute :

C3

Copie exécutoire délivrée

le :

à

la SELARL CABINET BALESTAS GRANDGONNET MURIDI

M^e Déborah PERCONTE

SCP MONTOYA & DORNE

SCP LSC AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 19 NOVEMBRE 2024

Appel d’un jugement (N° R.G. 19/05144) rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble en date du 21 juillet 2022, suivant déclaration d’appel du 5 septembre 2022

APPELANTS :

Mme [G] [Y] épouse [A]

née le 30 Novembre 1982 à [Localité 20]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 18]

M. [H] [A]

né le 23 Juillet 1980 à [Localité 19]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 18]

représentés par M^e CRUZ de la SELARL CABINET BALESTAS GRANDGONNET MURIDI, avocat au barreau de GRENOBLE substituée par M^e Perrine LEURENT, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉS :

M. [M] [K]

né le 03 Octobre 1954 à [Localité 21]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 5]

Mme [T] [W] épouse [K]

née le 16 Octobre 1959 à [Localité 18]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 5]

M. [C]-[R] [E]

né le 05 Février 1977 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 16]

[Localité 18]

Mme [O] [B] [Z] [J] épouse [E]

née le 17 Mai 1979 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 16]

[Localité 18]

M. [L] [I]

né le 16 Janvier 1978 à [Localité 9] (TUNISIE)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 18]

Mme [U] [P] épouse [I]

née le 22 Avril 1982 à [Localité 18]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 18]

représentés et plaidant par M^e Déborah PERCONTE, avocat au barreau de GRENOBLE

S.A.S. L’IMMOBILIERE VALRIM prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés ès qualités audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE substitué et plaidant par M^e Marie CANTELE, avocat au barreau de GRENOBLE

A.S.L. GROUPE D’HABITATION [Adresse 17] , prise en la personne de son Président, Monsieur [C] [E], domicilié en cette qualité audit siège,

chez M. [E] [C], [Adresse 4]

[Localité 18]

non-représentée

Me [S] [F]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 6]

représenté par M^e Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocat au barreau de GRENOBLE substitué par M^e Cyrielle DELBE, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Emmanuèle Cardona, présidente,

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère,

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 septembre 2024, M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère chargée du rapport, assistée de M^me Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société L’Immobilière Valrim, promoteur-constructeur, a fait construire en V.E.F.A. huit logements neufs de type villa dans le cadre du programme de construction « [Adresse 17] 1».

Pour ce faire, elle a déposé auprès de la commune de [Localité 18] une demande de permis de construire.

Une convention d’Etat a été régularisée avec la mairie de [Localité 18] le 21 juin 2016.

Par acte authentique du 16 octobre 2017, les époux [A] ont acquis de la SAS L’Immobilière Valrim un tènement immobilier composé d’une maison mitoyenne à usage d’habitation sise au [Adresse 4] à [Localité 18], comprenant un garage accolé et un terrain attenant dénommés « villa T5 n° 4 » cadastrés section AT n° [Cadastre 7] d’une surface réelle de 108 m².

Il était prévu qu’une association syndicale serait constituée entre les lots n° 2 à 9.

La société L’Immobilière Valrim a également fait édifier d’autres logements dans le cadre d’un second programme de construction « [Adresse 14] ».

L’association syndicale du groupe d’habitation [Adresse 17] comprend 12 lots :

—  8 lots appartenant aux différents colotis des « [Adresse 13] »

—  4 lots appartenant aux différents colotis des « [Adresse 14] ».

Les statuts de l’ASL ont été votés le 10 avril 2019, lors de l’assemblée générale.

Le 11 avril 2019, Me [F] a notifié le procès-verbal d’assemblée générale du 10 avril 2019.

Par courrier en date du 19 avril 2019, les époux [A] ont contesté auprès du notaire la résolution n° 5 dudit procès-verbal en ce qu’a été votée la cession à titre gratuit de la voirie aux époux [K], [I] et [E] [J] aux fins de parking.

Les époux [A] ont saisi le tribunal de grande instance de Grenoble par assignation du 5 décembre 2019, afin de solliciter, d’une part, l’annulation ou, à tout le moins, l’inopposabilité de la résolution n° 5 et, d’autre part, d’engager la responsabilité du promoteur et du notaire pour manquement à leurs obligations.

Par jugement rendu le 21 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

— déclaré l’action de Monsieur [H] [A] et son épouse, Madame [G] [A] née [Y] recevable,

— débouté Monsieur [H] [A] et son épouse, Madame [G] [A], née [Y] de leurs demandes tendant à voir annuler et à leur voir déclarer inopposable la résolution n°5 de l’assemblée générale du 10 avril 2019 de l’association syndicale Groupe d’habitation [Adresse 17] [Localité 18],

— débouté Monsieur [H] [A] et son épouse, Madame [G] [A], née [Y] de leurs demandes à l’encontre de la SAS L’Immobilière Valrim,

— débouté Monsieur [H] [A] et son épouse, Madame [G] [A], née [Y] de leurs demandes à l’encontre de maître [S] [F], notaire,

— débouté Monsieur [H] [A] et son épouse, Madame [G] [A], née [Y] de leur demande tendant à voir enjoindre la SAS L’Immobilière Valrim à remettre le certificat de conformité sous astreinte,

— débouté les époux [E]- [J], les époux [I], les époux [K], de leur demande tendant à voir enjoindre la SAS L’Immobilière Valrim à remettre le certificat de conformité sous astreinte,

— condamné Monsieur [H] [A] et son épouse, Madame [G] [A], née [Y] à payer une somme de 500 euros à Monsieur [L] [I] et à Madame [U] [I],

— condamné Monsieur [H] [A] et son épouse, Madame [G] [A], née [Y] à payer une somme de 500 euros à Monsieur [C] [E] et à Madame [O] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur [H] [A] et son épouse, Madame [G] [A], née [Y] à payer une somme de 500 euros à Monsieur [M] [K] et à Madame [T] [K],

— condamné Monsieur [H] [A] et son épouse, Madame [G] [A], née [Y] à payer une somme de 500 euros à la SAS L’Immobilière Valrim et à Maître [S] [F], chacun, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur [H] [A] et son épouse, Madame [G] [A], née [Y] aux dépens,

— accordé aux avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes,

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration en date du 6 septembre 2022, les époux [A] ont interjeté appel du jugement en ce qu’il a :

— débouté Monsieur [H] [A] et son épouse, Madame [G] [A] née [Y], de leurs demandes tendant à voir annuler et à leur voir déclarer inopposable la résolution n°5 de l’assemblée générales du 10 avril 2019 de l’association syndicale [Adresse 17] [Localité 18] ;

— débouté Monsieur [H] [A] et son épouse, Madame [G] [A] née [Y], de leurs demandes à l’encontre de la SAS L’Immobilière Valrim ;

— débouté Monsieur [H] [A] et son épouse, Madame [G] [A] née [Y], de leurs demandes à l’encontre de Maître [S] [F], notaire ;

— débouté Monsieur [H] [A] et son épouse, Madame [G] [A] née [Y], de leur demande tendant à voir enjoindre la SAS L’Immobilière Valrim à remettre le certificat de conformité sous astreinte ;

— condamné Monsieur [H] [A] et son épouse, Madame [G] [A] née [Y], à payer une somme de 500 euros à Monsieur [L] [I] et à Madame [U] [I] ;

— condamné Monsieur [H] [A] et son épouse, Madame [G] [A] née [Y], à payer une somme de 500 euros à Monsieur [C] [E] et à Madame [O] [J] de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Monsieur [H] [A] et son épouse, Madame [G] [A] née [Y], à payer une somme de 500 euros à Monsieur [M] [K] et à Madame [T] [K] ;

— condamné Monsieur [H] [A] et son épouse, Madame [G] [A] née [Y], à payer une somme de 500 euros à la SAS L’Immobilière Valrim et à Maître [S] [F], chacun, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Monsieur [H] [A] et son épouse, Madame [G] [A] née [Y], aux dépens ;

— rejeté les autres demandes.

Dans leurs conclusions notifiées le 5 septembre 2023, les époux [A] demandent à la cour de:

Vu les articles 1582 et 1144 du code civil,

Vu les articles 1231-1 et 1240 du code civil,

Vu les articles 31 et 31 du code de procédure civile,

— voir dire et juger recevable et bien fondée l’action des époux [A] ;

— infirmer le jugement du 21 juillet 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble ;

Statuant à nouveau :

A titre principal

— annuler la résolution n°5 portant « cession d’une partie de la voirie à M. et Madame [K], M.et Madame [I] et M. et Madame [E] [J] résultant de l’assemblée générale du 10 avril 2019 de l’association syndicale Groupe d’habitation [Adresse 17] [Localité 18] ;

— enjoindre à M et Madame [K], M. et Madame [I] et M. et Madame [E] [J], ou leurs acquéreurs, de réaffecter à la voirie les parkings cédés à titre gratuit et l’office notarial à rédiger les actes modificatifs et ce, sous peine d’une astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir ;

A titre subsidiaire

— déclarer inopposable la résolution n°5 portant « cession d’une partie de la voirie à M et Madame [K], M. et Madame [I] et M. et Madame [E] [J] » résultant de l’assemblée générale du 10 avril 2019 de l’association syndicale Groupe d’habitation [Adresse 17] [Localité 18] ;

En tout état de cause

— enjoindre, la société L’Immobilière Valrim de remettre un certificat de conformité aux consorts [A], sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— voir dire et juger que la société L’Immobilière Valrim a failli à son obligation contractuelle en ne respectant pas les plans et la notice descriptive signés lors de la vente aux époux [A] ;

— condamner la société L’Immobilière Valrim au titre de sa responsabilité délictuelle pour avoir man’uvré et abusé de son pouvoir dans le vote de l’assemblée générale au détriment de l’intérêt général des colotis et des consorts [A] ;

— voir dire et juger que sa responsabilité est engagée au regard des conséquences dommageables pour les époux [A] ;

— condamner l’étude notariale de Me [F] pour faute en respectant pas son obligation de conseil et d’information en ce qu’il n’a pas :

informé et conseillé les époux [A] sur l’ensemble du projet de construction VEFA et notamment, en explicitant les plans et notice descriptive signés lors de la vente définitive,

informé et conseillé les époux [A] quant à la modification des plans et notice descriptive après signature de l’acte définitif et ses conséquences quant aux droits des époux [A] rédigé et de publié le règlement de copropriété de la [Adresse 17],

appliqué strictement les statuts de l’ASL ;

— voir dire et juger que la responsabilité de l’étude [F] est engagée au regard du lien entre les fautes commises et les dommages subis les demandeurs ;

— condamner in solidum la société L’Immobilière Valrim et l’étude notariale [F] à réparer l’entier préjudice subi par les époux [A] :

2 000 euros à titre de dommages-intérêts,

2 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— voir condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance ;

— voir dire et juger que le jugement à intervenir sera opposable à :

l’ASL [Adresse 15],

les époux [K],

les époux [I] et les consorts [E] [J] ;

— voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— rejeter les prétentions, fins et demandes formulées par les consorts [K], [I], [E] [J] ;

— rejeter les prétentions indemnitaires de Me [F] formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeter les prétentions indemnitaires de la société L’Immobilière Valrim formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, les époux [A] concluent d’abord à la recevabilité de leur appel, soulignant qu’ils ont critiqué l’ensemble des chefs du jugement, à l’exception du défaut d’exécution provisoire et qu’ils ont bien un intérêt à agir en tant que co-lotis.

Sur le fond, ils concluent, à titre principal, à l’annulation de la cession à titre gratuit des places de parking, faisant valoir que c’est l’ASL qui était propriétaire des places communes et qui les a vendues, que la société L’Immobilière Valrim n’avait plus aucun droit sur ces places.

Ils déclarent, qu’en tout état de cause, la connaissance d’un projet de vote futur, qu’ils contestent, n’enlève pas moins son caractère irrégulier dès lors qu’il a pour effet d’appauvrir l’ASL sans contrepartie.

A titre subsidiaire, ils concluent à l’inopposabilité de la résolution n°5, déclarant que la cession des places de parking appartenant aux parties communes relève d’une collusion entre le promoteur, titulaire d’un vote prépondérant (4 voix sur 12) et 3 propriétaires bénéficiaires de la cession au détriment des 5 autres propriétaires.

Ils mettent en cause la société L’Immobilière Valrim en rappelant que la notice descriptive a une valeur contractuelle et en faisant état de contradictions dans la valeur réelle des places de parking litigieuses.

Ils concluent aussi à la responsabilité de l’étude notariale [F] qui a omis de les informer et de les conseiller s’agissant de la modification des plans et notice descriptive après signature de l’acte définitif et ses conséquences quant à leurs droits, et qui n’a pas vérifié l’obtention du certificat de conformité en adéquation avec la notice descriptive d’origine.

Enfin, ils font état de leurs préjudices.

Dans ses conclusions notifiées le 2 septembre 2023, la société L’Immobilière Valrim demande à la cour de :

Vu les articles 4, 5 et 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 31 du code de procédure civile,

Vu l’ordonnance du 1er juillet 2004,

Vu le décret du 3 mai 2006,

Vu l’article 1103 du code civil,

Vu les articles 1199 et suivants du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 1231 du code civil,

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Vu les articles 1603 et 1606 du code civil,

Vu l’article 1641 et suivants du code civil,

Vu l’article 1147 du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

— juger que les époux [A] sont dépourvus d’intérêt à agir ;

Sur le fond

— confirmer le jugement rendu le 21 juillet 2022 sur toutes ses dispositions ;

— rejeter les demandes formées à l’encontre de la société L’Immobilière Valrim par les époux [A] comme infondées juridiquement ;

— débouter les consorts [A] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

— juger que la société L’Immobilière Valrim a parfaitement respecté ses engagements contractuels et, notamment, la notice descriptive signée par les époux [A] ;

— juger que la résolution n°5 de l’assemblée générale de l’ASL [Adresse 17] réunie le 20 mars 2019 n’est que l’application contractuelle de la société société L’Immobilière Valrim vis-à-vis des colotis ;

— juger que la cession d’une partie de la voirie de l’ASL [Adresse 17] aux consorts [I], [E] et [K] était bien prévue contractuellement dans les contrats de location-accession ;

— juger que la délibération n°5 de l’assemblée générale de l’ASL [Adresse 17] réunie le 20 mars 2019 est valable ;

— débouter Monsieur et Madame [A] de leur demande de voir enjoindre la société L’Immobilière Valrim à réaffecter aux parties communes les emplacements de stationnement visés dans la résolution n°5 et selon les annexes jointes ;

— rejeter toute demande au titre de la production sous astreinte du certificat de conformité ;

— débouter Monsieur et Madame [A] de leurs demandes de dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter les consorts [I], [E] et [K] de leurs demandes de condamnation in solidum, de dommages et intérêts formée à titre subsidiaire à l’encontre de la société société L’Immobilière Valrim et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur et Madame [A] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP LSC avocats, sur son affirmation de droit ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La société L’immobilière Valrim conclut, tout d’abord, à l’absence d’intérêt à agir des époux [A] dès lors qu’un co-loti ne peut agir en lieu et place de l’ASL si les statuts ne le prévoient pas.

Subsidiairement, elle conclut au rejet des demandes au motif, s’agissant du défaut du certificat de conformité, qu’elle a déposé quatre permis de construire modificatifs qui ont tous été refusés, du fait de modifications opérées par les co-lotis. Elle fait valoir que le certificat de conformité ne fait pas partie des pièces obligatoires légalement pour permettre une vente à partir du moment où les vendeurs informent de cet état de fait les acheteurs et le notaire.

Elle énonce que, contrairement à ce que prétendent les consorts [A], aucune place de stationnement privative ne leur a été ni promise ni vendue comme l’attestent le contrat de location accession et les différents actes notariés, et que ni la notice descriptive ni aucun document contractuel signé entre la société L’Immobilière Valrim et les époux [A] n’entraînent un quelconque engagement contractuel sur un nombre de places minimal de stationnement extérieur au profit des propriétaires accédants ou colotis.

Elle souligne que les époux [A] disposent d’un garage et n’ont donc aucune difficulté pour garer l’un de leurs deux véhicules et ne sont pas fondés à solliciter une troisième place de stationnement.

Elle réfute tout abus de majorité, la résolution n°5 étant conforme à l’intérêt de l’ASL.

Dans ses conclusions notifiées le 19 mai 2023, Maître [S] [F] demande à la cour de :

Vu les dispositions de l’article 1240 du code civil,

— juger que la déclaration d’appel formée par les époux [A] ne visait pas le rejet de leur prétention tendant à ce qu’il soit fait injonction aux époux [K], [I] et [E] de réaffecter à la voirie les parkings cédés à titre gratuit et à l’office notarial de rédiger les actes modificatifs ;

— juger que la cour d’appel n’est pas saisie des demandes formées par les époux [A] tendant à « voir dire et juger » que la société société L’Immobilière Valrim a failli à son obligation en ne respectant pas les plans et la notice descriptive signés lors de la vente, à « voir dire et juger » que la responsabilité de la société société L’Immobilière Valrim est engagée, à « voir dire et juger » que l’étude notariale de Maître [F] a commis une faute, à « voir dire et juger » que la responsabilité de l’étude [F] est engagée au regard du lien entre les fautes commises et les dommages subis, dès lors que de telles demandes ne peuvent constituer une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile ;

Sur le fond du litige,

— juger que les époux [A] ne développent aucune argumentation nouvelle de nature à remettre en cause la pertinence juridique du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble le 21 juillet 2022 ;

— juger que la responsabilité de Maître [F] ne peut être recherchée s’agissant des difficultés relatives à l’éventuel non-respect des plans et la notice descriptive par la société venderesse, société L’Immobilière Valrim ;

— juger que la responsabilité de Maître [F] ne peut être recherchée au titre des difficultés relatives à l’absence d’obtention du certificat de conformité relatif à l’ensemble immobilier ;

— juger que les époux [A] se sont engagés en toute connaissance de cause en régularisant l’acte authentique du 16 octobre 2017 ;

— juger que les époux [A] ne pouvaient ignorer que la voirie desservant leur bien immobilier constitue une voirie commune aux deux ensembles immobiliers ;

— juger que la cinquième résolution votée lors de l’assemblée générale de l’ASL Groupe d’habitation [Adresse 17] le 10 avril 2019 est parfaitement régulière ;

— juger que les différents colotis n’ont jamais procédé à l’acquisition de places de stationnement privatives à leur profit lors de la régularisation des actes instrumentés par Maître [F] ;

— juger que les différents colotis ne versent aux débats aucune pièce de nature à établir de l’existence d’un préjudice subi en lien de causalité avec les actes instrumentés par Maître [F] ;

— juger que la responsabilité civile professionnelle de Maître [F] ne saurait être retenue ;

En conséquence,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble le 21 juillet 2022 en ce qu’il a débouté les époux [A] de l’intégralité de leurs prétentions financières et les a condamné à verser à Maître [S] [F] une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’instance ;

En tout état de cause,

— débouter les [E] / [I] / [K] de l’intégralité de leurs prétentions financières dirigées à l’encontre de Maître [S] [F] ;

Y ajoutant,

— condamner les époux [A] à verser à Maître [F] une nouvelle indemnité de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel ;

— condamner les époux [A] aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Me [F] rappelle qu’en application des dispositions de l’article 901-4° du code de procédure civile, la cour d’appel n’est saisie que des chefs du jugement critiqués visés dans la déclaration d’appel, qu’en l’espèce, il s’avère à l’analyse des conclusions des appelants, que ces derniers critiquent des chefs de jugement non mentionnés dans la déclaration d’appel.

Il indique que si les époux [A] sollicitent l’annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale de l’association syndicale du 10 avril 2019, en revanche, ils n’ont pas visé dans les chefs de jugement critiqués le rejet de l’injonction à l’encontre des intimés de réaffecter à la voirie les parkings cédés à titre gratuit et à l’office notarial de rédiger les actes modificatifs, et que le fait de maintenir de telles prétentions dans le dispositif de leurs conclusions d’appelants ne saisit pas la cour d’appel d’une telle prétention.

Sur le fond, il énonce que les prétentions des époux [A] ont pour objet de modifier le patrimoine de l’ASL dès lors qu’il s’agit de réaffecter à la voirie les parkings cédés, alors qu’une telle action relève de la compétence exclusive de l’ASL en application des dispositions de l’ordonnance du 1er juillet 2004, sans que cette action puisse être engagée par des membres de l’association syndicale.

Il souligne que si son étude notariale n’a régularisé aucun règlement de copropriété concernant l’ensemble immobilier « [Adresse 13] », c’est parce que cet ensemble immobilier ne peut être soumis au régime juridique de la copropriété justifiant la régularisation d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division par le notaire, mais qu’il constitue une ASL.

Il indique qu’il n’est pas contesté que la publication des statuts de l’association syndicale a pris du retard compte tenu des difficultés rencontrées par le promoteur dans le cadre de la construction de l’ensemble immobilier, mais que les époux [A] ont été informés de ces difficultés de manière régulière tant par l’étude notariale que par la société L’Immobilière Valrim.

Il ajoute que le caractère gratuit de la cession n’est pas de nature à remettre en cause sa régularité alors même qu’il est justifié, à l’analyse des pièces versées aux débats, que les colotis au profit de qui cette cession a été effectuée avaient réglé une contrepartie financière dans la mesure où les contrats de location-accession prévoyaient le bénéfice d’une place de parking à la différence de l’engagement contractuel régularisé par les époux [A].

Il en conclut que c’est à juste titre que le tribunal a considéré qu’il n’avait commis aucun manquement à ses obligations professionnelles en ayant scrupuleusement informé les époux [A] de la nécessité de rétrocéder des places de parking soumise au vote régulier de l’association syndicale libre, ainsi que de la modification des plans, rappelant à ce titre que le notaire ne peut être tenu pour responsable des modifications de programme du lotisseur et du défaut d’obtention du certificat de conformité.

Dans leurs conclusions notifiées le 21 novembre 2023, Monsieur [C]-[R] [E] Madame [O], [B] [Z] [J] épouse [E], Monsieur [L] [I], Madame [U] [P] épouse [I], Monsieur [M], [N] [K], Madame [T] [W] épouse [K] demandent à la cour de :

Vu l’article 122 du code de procédure civile,

Vu l’article 31 du code de procédure civile,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’ordonnance du 1er juillet 2004,

Vu le décret du 3 mai 2006,

Vu l’article 1103 du code civil,

Vu l’article 64 du code de procédure civile,

Vu les articles 1199 et suivants du code civil

Vu l’article 1205 du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

Vu l’article 1137 du code civil

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les articles 695 et 696 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat et la jurisprudence citée,

A titre principal,

A titre liminaire, sur l’absence de droit d’agir :

— infirmer le jugement du 21 juillet 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble en ce qu’il a déclaré l’action de Monsieur [H] [A] et son épouse [G] [A] née [Y] recevable ;

Statuant à nouveau,

— constater que Monsieur [H] [A] et Madame [G] [A] née [Y] sont dépourvus de qualité à agir pour la sauvegarde du patrimoine de l’Association de Syndicat Libre « [Adresse 17] » ;

— juger que Monsieur et Madame [A] ne justifie pas au surplus, d’un préjudice direct et certain du fait de l’attribution desdites places à leurs voisins ;

En conséquence,

— prononcer l’irrecevabilité de l’action initiée par Monsieur et Madame [A] pour défaut de droit d’agir ;

— la rejeter ;

A défaut,

Sur l’absence de bien-fondé des demandes

— juger que les demandes des consorts [A] sont dépourvues de fondement juridique ;

— juger, la résolution n°5 du procès-verbal d’assemblée générale du 10 avril 2019 régulière, et par conséquent, opposable aux consorts [A] ;

Dès lors,

— confirmer le jugement du 21 juillet 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble en ce qu’il a débouté Monsieur [H] [A] et son épouse [G] [A] née [Y] de leurs demandes tendant à voir annuler et à leur voir déclarer inopposable la résolution n°5 de l’assemblée générale du 10 avril 2019 ;

— rejeter le surplus des demandes, fins et conclusions de Monsieur [H] [A] et son épouse [G] [A] née [Y] ;

A titre reconventionnel,

— constater l’acharnement des consorts [A] à l’égard de leurs voisins, les consorts [I], [E]-[J] et [K] ;

— juger l’attitude des demandeurs préjudiciable aux consorts [I], [E]-[J] et [K] ;

En conséquence,

— infirmer le jugement du 21 juillet 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble en ce qu’il a rejeté les autres demandes ;

Statuant à nouveau,

— condamner solidairement Madame [G] [A] et Monsieur [H] [A] à verser :

la somme de 3 000 euros aux consorts [I] au titre de leur préjudice moral,

la somme de 3 000 euros aux consorts [E]-[J] au titre de leur préjudice moral,

la somme de 30 000 euros aux consorts [K] au titre de leur préjudice économique,

la somme de 5 000 euros aux consorts [K] au titre de leur préjudice moral.

A titre subsidiaire, si par impossible, la Cour devait infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a notamment débouté Monsieur [H] [A] et son épouse [G] [A] née [Y] de leurs demandes tendant à voir annuler et à leur voir déclarer inopposable la résolution n°5 de l’assemblée générale du 10 avril 2019,

Statuant à nouveau,

— constater que les plans de vente initiaux annexés aux actes de location-accession respectif des consorts [I], [E]-[J] et [K] incluaient les places de stationnement contestées dans leurs différentes assiettes de propriétés ;

— juger que les courriers adressés par la société société L’Immobilière Valrim à chacun des consorts [I], [E] et [K] ont valeur contractuelle ;

— prendre acte des premières conclusions d’intimée de société L’Immobilière Valrim faisant état de l’acquisition onéreuse des places de stationnement litigieuses ;

— juger en conséquence, que la société L’Immobilière Valrim a manqué à son obligation de délivrance conforme ;

— juger qu’à défaut, la responsabilité de la société L’Immobilière Valrim peut être engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés voire du dol ;

— juger que les manquements de la société L’Immobilière Valrim ont causé des préjudices financiers, matériels de jouissance et moraux aux concluants ;

— juger que l’étude de Maître [F] a manqué à son obligation de validité et d’efficacité des actes dont il est le rédacteur ;

— juger que les manquements de l’étude de Maître [F] ont causé des préjudices financiers, matériels et de jouissance aux concluants ;

Dès lors,

— condamner in solidum la société L’Immobilière Valrim et l’étude de Maître [F] à réparer le préjudice financier causé de ce fait aux consorts [I], [E]-[J] et [K] :

à hauteur de 9 585,50 euros pour M. et Mme [I] et pour M. et Mme [K],

à hauteur de 21 785,50 euros pour M. et Mme [E]-[J] ;

— condamner in solidum la société L’Immobilière Valrim et l’étude de Maître [F] à verser à Monsieur et Madame [I], Monsieur et Madame [E]-[J] et à Monsieur et Madame [K] :

10 000 euros au titre de leur préjudice de perte de chance,

2 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

Et en tout état de cause,

— infirmer le jugement du 21 juillet 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble en ce qu’il a débouté les époux [E]-[J], les époux [I], les époux [K], de leur demande tendant à voir enjoindre la SAS société L’Immobilière Valrim à remettre le certificat de conformité sous astreinte ;

Statuant à nouveau,

— constater que le manque de diligences de société L’Immobilière Valrim pour obtenir dans les plus brefs délais le certificat de conformité du permis de construire ;

— juger que les époux [E]-[J], les époux [I], les époux [K] justifient d’un préjudice direct et certain consécutif à cette carence ;

Dès lors,

— condamner la société L’Immobilière Valrim sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification du jugement à intervenir, à produire le certificat de conformité prévu par la réglementation relative au permis de construire ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a limité la condamnation Monsieur [H] [A] et son épouse [G] [A] née [Y] à hauteur 500 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile à chacune des familles ainsi représentées ;

Statuant à nouveau,

— condamner Monsieur et Madame [A] solidairement et à défaut, société L’Immobilière Valrim et l’étude de Maître [F] in solidum, à payer la somme de 2 500 euros à respectivement Monsieur [L] [I] et son épouse Madame [U] [I], Monsieur [C] [E] et son épouse Madame [O] [J] et enfin, Monsieur [M] [K] et son épouse Madame [T] [K], pour la première instance, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En outre,

— condamner solidairement Monsieur [H] [A] et son épouse [G] [A] née [Y] et à défaut, in solidum société L’Immobilière Valrim et l’étude de Maître [F], à payer la somme de 3 000 euros à respectivement Monsieur [L] [I] et son épouse Madame [U] [I], Monsieur [C] [E] et son épouse Madame [O] [J] et enfin, Monsieur [M] [K] et Madame [T] [K], pour les frais de la procédure d’appel, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Monsieur [H] [A] et son épouse [G] [A] née [Y] et à défaut, in solidum société L’Immobilière Valrim et l’étude de Maître [F] aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Les intimés concluent en premier lieu à l’absence d’intérêt à agir des époux [A], rappelant que seule l’ASL peut agir pour les droits inhérents au patrimoine de l’association.

Ils déclarent qu’il est constant que certaines places de stationnement privatives sur la voirie devaient être décernées aux consorts [K], [I] et [E], puisque cette cession était originellement prévue dans les plans de vente annexés à leur contrat de location-accession, et qu’il est de jurisprudence constante que les documents annexés au contrat de vente ont valeur contractuelle.

Sur le fond, ils concluent au caractère infondé des demandes, faisant valoir que la résolution n°5 litigieuse a été adoptée régulièrement, qu’elle est donc opposable aux époux [A].

Ils font état d’un préjudice moral généré par cette procédure et à titre infiniment subsidiaire demandent à être relevés et garantis par la société L’immobilière Valrim et l’étude notariale de Me [F], soulignant à ce jour que la société L’Immobilière Valrim n’est toujours pas en mesure de justifier dudit certificat de conformité, qu’au vu du délai écoulé, il est patent qu’elle n’a pas été diligente pour obtenir « dans les plus brefs délais » ledit document, comme le précise le procès-verbal d’assemblée générale 10 avril 2019.

Ils énoncent que l’effectivité de la rétrocession votée est conditionnée à l’obtention de l’attestation de la conformité du permis de construire délivré par la commune de [Localité 18] le 24 septembre 2013 et que, s’ils avaient obtenu une telle attestation, un acte authentique aurait acté cette cession si bien que la présente procédure deviendrait sans objet.

L’association syndicale libre, citée à domicile, n’a pas constitué avocat, l’arrêt sera rendu par défaut.

La clôture a été prononcée le 19 juin 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes des époux [A]

Selon l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

En l’espèce, les époux [A] ont interjeté appel du jugement en ce qu’il a rejeté les autres demandes. Le fait de ne pas préciser lesdites demandes dans la déclaration d’appel est sans incidence, puisque c’est dans les premières conclusions qu’elles doivent figurer.

Aucune irrecevabilité de ce chef n’est encourue.

Sur l’intérêt à agir des époux [A]

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 31 de ce même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, les époux [A] énoncent avoir un intérêt à agir au motif que la cession des places de parking à titre gratuit appauvrit l’ASL. Ils se fondent sur un arrêt rendu par la Cour de cassation du 4 février 2004, toutefois, la décision précitée avait admis la recevabilité de l’action d’un co-loti parce que le transfert de propriété litigieux avait été effectué en violation des obligations contractuelles du cahier des charges.

Or en l’espèce, force est de constater que le seul cahier des charges versé aux débats date de 1936 et qu’il ne s’applique pas au lotissement « [Adresse 17] » mais à un autre lotissement qui existait précédemment.

Quant à la notice descriptive, qui ne constitue pas un cahier des charges, elle évoque des places de parking en extérieur, sans plus de précision.

La preuve n’est donc pas rapportée de la violation d’un quelconque cahier des charges.

Selon l’article 7 de la loi du 1er juillet 2004, les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.

Les statuts de l’association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations.

Les statuts de l’ASL « [Adresse 17] » prévoient à l’article 4 que l’association est représentée et administrée par un directeur, dont l’article 19 précise qu’il est 'l’agent officiel et exclusif de l’association syndicale’ et détaille ses pouvoirs. L’article 26 énonce qu’en cas de carence de l’ASL pour l’un quelconque de ses objets, un syndic peut être désigné d’office par le président du tribunal, à la requête d’un seul membre.

En conséquence, aucune disposition ne prévoit qu’un co-loti peut agir en lieu et place de l’association, et les époux [A] sont donc dépourvus d’intérêt à agir, leur action est irrecevable.

La preuve d’un abus de majorité de la part de la société L’Immobilière Valrim n’est pas rapportée au vu des résultats du vote de la résolution litigieuse.

Sur le non-respect des plans et de la notice

Au regard des précisions figurant sur les documents litigieux, le manquement contractuel envers les époux [A] de la société L’Immobilière Valrim n’est pas avéré.

Les demandes relatives à la responsabilité de Me [F] sont, dès lors, sans objet.

Sur la demande de production sous astreinte du certificat de conformité

Il résulte des pièces produites que la société L’Immobilière Valrim ne s’est pas montrée particulièrement diligente dans ses démarches visant à obtenir le certificat de conformité devenu la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) puisqu’au titre des motifs de refus, la mairie a relevé le fait que des travaux n’avaient pas été réalisés conformément au permis de construire, travaux qui ne sont pas du fait des co-lotis, tels que l’absence de marquage au sol des places de stationnement extérieures ou l’absence de plantations d’arbres de haute tige, d’arbustes et de haies, la société L’Immobilière Valrim énonçant simplement que plusieurs des non-conformités seraient supprimées lors de la fin de la seconde tranche de travaux, ce qui implique qu’elle a formé une demande de DAACT de manière prématurée.

Pour autant, la preuve d’un lien entre le préjudice allégué par les différents co-lotis et l’absence de ce certificat de conformité n’est pas établie, puisque ce document se réfère à des questions d’urbanisme, alors que le litige principal porte sur le patrimoine de l’ASL. Les autres préjudices allégués relatifs à la sécurité des occupants du lotissement est insuffisamment démontrée tout comme la preuve d’une impossibilité de vente.

De même, le préjudice des époux [A] relatif à l’impossibilité de garer leur véhicule est surtout lié au choix du couple de transformer leur garage en pièce d’habitation, et donc sans lien avec l’absence de DAACT, sauf à empêcher l’obtention de celle-ci pour cause de non-respect du permis de construire. Il sera au demeurant relevé que l’existence de places de parking communes n’impliquait nullement l’appropriation par l’un des co-lotis de l’une desdites places à titre permanent.

La demande de dommages-intérêts à ce titre est rejetée.

La demande de production sous astreinte de la DAACT ne saurait prospérer dès lors que c’est la commune qui est seule à même de le délivrer.

Sur les demandes de dommages-intérêts pour préjudice économique et préjudice moral

Il est avéré que les rapports de voisinage entre co-lotis se sont dégradés, pour autant, au regard des pièces produites, la preuve d’un préjudice moral spécifique et d’un préjudice financier des intimés n’est pas rapportée, cette demande est rejetée.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent arrêt, ni le déclarer opposable aux parties qui sont déjà dans la cause.

Les époux [A] seront condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt de défaut, après en avoir délibéré conformément à la loi :

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— déclaré l’action de Monsieur [H] [A] et son épouse, Madame [G] [A] née [Y] recevable,

— débouté Monsieur [H] [A] et son épouse, Madame [G] [A], née [Y] de leurs demandes tendant à voir annuler et à leur voir déclarer inopposable la résolution n°5 de l’assemblée générale du 10 avril 2019 de l’association syndicale Groupe d’habitation [Adresse 17] [Localité 18],

— débouté Monsieur [H] [A] et son épouse, Madame [G] [A], née [Y] de leurs demandes à l’encontre de la SAS L’Immobilière Valrim,

— débouté Monsieur [H] [A] et son épouse, Madame [G] [A], née [Y] de leurs demandes à l’encontre de Maître [S] [F], notaire,

— débouté Monsieur [H] [A] et son épouse, Madame [G] [A], née [Y] de leur demande tendant à voir enjoindre la SAS L’Immobilière Valrim à remettre le certificat de conformité sous astreinte,

— débouté les époux [E]-[J], les époux [I], les époux [K], de leur demande tendant à voir enjoindre la SAS L’Immobilière Valrim à remettre le certificat de conformité sous astreinte ;

Et statuant de nouveau,

Déclare l’action de Monsieur [H] [A] et son épouse, Madame [G] [A] née [Y] irrecevable ;

Déboute les époux [A], les époux [E], les époux [I], les époux [K] de leurs demandes tendant à voir enjoindre la SAS société L’Immobilière Valrim à remettre le certificat de conformité sous astreinte ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Monsieur [H] [A] et son épouse, Madame [G] [A], née [Y] à payer une somme de 1 000 euros à Monsieur [L] [I] et à Madame [U] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne Monsieur [H] [A] et son épouse, Madame [G] [A], née [Y] à payer une somme de 1 000 euros à Monsieur [C] [E] et à Madame [O] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne Monsieur [H] [A] et son épouse, Madame [G] [A], née [Y] à payer une somme de 1 000 euros à Monsieur [M] [K] et à Madame [T] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile pour le surplus ;

Condamne Monsieur [H] [A] et son épouse, Madame [G] [A], née [Y] aux dépens.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère de la deuxième chambre civile, pour la présidente empêchée, et par M^me Solène Roux, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE