N° RG 21/03093 – N° Portalis DBVM-V-B7F-K6YK

C4

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

M^e Mathieu WINCKEL

la SELARL DEJEAN-PRESTAIL

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 08 FEVRIER 2024

Appel d’un jugement (N° RG 2019J00138)

rendu par le Tribunal de Commerce de GRENOBLE

en date du 09 juillet 2021

suivant déclaration d’appel du 15 juillet 2021

APPELANTE :

S.A.S. R2I – REALISATIONS IMMOBILIERES ISEROISES au capital de 200 000,00 €,immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Grenoble sous le numéro 448 717 876, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège ;

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée et plaidant par M^e Mathieu WINCKEL, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉE :

S.A.S. A2C ALPES CONSTRUCTIONS CONTEMPORAINES immatriculée au RCS de GRENOBLE sous le n° 489 466 599, représentée par son gérant Monsieur [T] [J], domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée et plaidant par M^e Sophie PRESTAIL de la SELARL DEJEAN-PRESTAIL, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Raphaele FAIVRE, Conseillère,

Assistés lors des débats de Alice RICHET, Greffière,

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 décembre 2023, M. BRUNO, Conseiller, a été entendu en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

Faits et procédure :

1. En 2008, la société A2C – Alpes Constructions Contemporaines, a entrepris un projet de promotion immobilière sur la commune de [Localité 4]. Le 3 juillet 2012, un projet de convention a été conclu verbalement entre la société A2C et la société R2I ' Réalisations Immobilières Iséroires, avec une répartition des résultats de l’opération. Leur collaboration a débuté fin 2012. Cette opération a porté sur l’acquisition préalable de deux parcelles de terrain appartenant à monsieur [Y].

2. Le 18 avril 2014, une promesse de vente est signée entre la société R2I et la société Dauphinoise de l’Habitat. Le 17 juillet 2015, le permis de construire a été accordé à la société R2I, suite au dépôt conjoint du dossier par la société R2I et la Société Dauphinoise de l’Habitat le 24 décembre 2014.

3. Le 25 août 2015, une convention par acte sous seing privé a été conclue entre la société A2C et la société R2I, prévoyant une répartition à 50/50 (8 lots/ 16) des résultats. Le 4 septembre 2018, une convention valant avenant (par modification de la répartition des lots) est intervenue, suite à un recours sur le permis de construire engagé par un voisin.

4. Le 6 novembre 2018, une promesse de vente sous conditions suspensives entre la société R2I et la société [Localité 4] Coteaux a porté l’affectation de six lots sur 16 à cette dernière. Le 21 novembre 2018, la société R2I a demandé une modification de permis intégrant la société [Localité 4] Coteaux, ce qui a été refusé par la Société Dauphinoise de l’Habitat.

5. Selon exploit signifié le 8 avril 2019, la société Alpes Constructions Contemporaines a assigné la société Réalisations Immobilières Isèroises devant le tribunal de commerce de Grenoble, afin notamment d’obtenir le paiement de 613.591 euros outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et 5.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et mauvaise foi.

6. Par jugement du 9 juillet 2021, le tribunal de commerce de Grenoble a :

— déclaré recevable la demande de la société Alpes Constructions Contemporaines ;

— condamné la société Réalisations Immobilières Iséroires à payer à la société Alpes Constructions Contemporaines la somme de 613.591 euros outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

— débouté la société Réalisations Immobilières Iséroires de ses demandes ;

— condamné la société Réalisations Immobilières Iséroires à payer à la société Alpes Constructions Contemporaines la somme de 3.000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Réalisations Immobilières Iséroires aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais pour la prise de l’inscription hypothécaire provisoire puis définitive ;

— liquidé les dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire pour la totalité du jugement, nonobstant appel et sans caution ou constitution de sûreté.

7. La société Réalisations Immobilières Isèroires a interjeté appel de cette décision le 15 juillet 2021, en toutes ses dispositions reprises dans sa déclaration d’appel.

L’instruction de cette procédure a été clôturée le 16 novembre 2023.

Prétentions et moyens de la société R2I – Réalisations Immobilières Iséroires :

8. Selon ses conclusions n°2 remises le 13 avril 2022, elle demande à la cour, au visa des articles 1103 et 1104, 1186, 1194, 1231-4 et suivants, 1304 et suivants, 1329, 1363 du code civil, et de l’article 125 du code de procédure civile :

— concernant la réformation du jugement déféré, de constater la convention des parties prises en la promesse sous condition suspensive d’accord de transferts de droit à construire par des tiers ;

— de constater la connaissance acquise de la société A2C sur la situation et la substitution de la société [Localité 4] Coteaux à son initiative ;

— de constater que la société [Localité 4] Coteaux n’est pas un tiers mais vient au droit de la société A2C pour l’exécution de la même convention et opération ;

— de constater un défaut de qualité à agir, en l’absence de la société [Localité 4] Coteaux ;

— de constater en tout état de cause l’impossibilité d’une solution alternative en raison du nécessaire transfert des droits à construire à la société A2C au titre du permis de construire et du « PUP » et l’accord des tiers co-titulaires de ces autorisations ;

— de constater par conséquent la défaillance régulière de la condition suspensive et la caducité de l’accord entre les sociétés R2I et A2C au titre d’une co-promotion immobilière de l’opération ;

— de constater l’absence de préjudice et de créance en qualité de co-promoteur ;

— de constater la prise en compte d’une note lourdement erronée et émanant d’un prestataire du demandeur à titre de preuve ayant fondée l’appréciation du quantum par le tribunal ;

— de constater l’impossibilité d’une autre solution en raison de l’accord indispensable des co-titulaires des autorisations d’urbanisme ;

— de constater la production des grands livres et des attestations de sincérité de la comptabilité par l’expert-comptable et le commissaire au compte ;

— de constater que la société A2C n’a sollicité aucune mesure d’instruction pour démontrer l’inexactitude un bilan argué de faux ;

— en conséquence, à titre principal, de réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions pour erreur de droit et défaut de motivation ;

— statuant à nouveau, de constater la caducité de l’accord des parties et l’absence de toute créance au titre de l’accord initial, par effet du contrat du 6 novembre 2018 ;

— de requalifier l’intervention de la société A2C en simple apporteur d’affaire ;

— de dire que la créance de la société A2C à ce titre ne peut être supérieure à 50.000 euros ;

— de condamner la société société A2C à restituer à la concluante, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, la somme de 584.735,47 euros avec intérêts depuis le 9 septembre 2021 ;

— à titre très infiniment subsidiaire, de réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions pour erreur de droit et défaut de motivation ;

— statuant à nouveau, de constater la caducité de l’accord des parties et l’absence de toute créance au titre de l’accord initial, par effet du contrat du 6 novembre 2018 ;

— de fixer la créance de la société A2C à 130.945 euros ;

— de condamner la société société A2C à restituer à la concluante, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, la somme de 503.790,47 euros avec intérêts depuis le 9 septembre 2021 ;

— en tout état de cause, de condamner la société A2C à verser à la concluante la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux entiers dépens.

L’appelante soutient :

9. – qu’en 2012, la société A2C s’est vue proposer une opération immobilière par un apporteur d’affaires, mais que ne pouvant réaliser cette opération en raison d’une opposition à son encontre du propriétaire du terrain, elle a sollicité la concluante afin qu’elle porte financièrement et juridiquement le projet, avant de pouvoir intervenir officiellement ; qu’en conséquence, les autorisations de construire ont été obtenues seulement par la Société Dauphinoise pour l’Habitat concernant la réalisation obligatoire du quota de logements sociaux ;

10. – que le 25 septembre 2018, la société A2C a proposé un avenant modifiant la répartition des lots, des dépenses et des bénéfices et a proposé, afin d’obtenir le transfert des droits à construire du permis groupé avec la Société Dauphinoise pour l’Habitat, un montage avec la création de la société [Localité 4] Coteaux, créée le 13 novembre 2018 ;

11. – que dans ce cadre, une promesse de vente a été conclue le 6 novembre 2018, prévoyant la rétrocession de six lots à la société [Localité 4] Coteaux, venant aux droits de la société A2C, et une répartition des bénéfices entérinant l’accord du 25 septembre 2018 ; que cette promesse a prévu la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire modificatif permettant le transfert des droits du permis du 17 juillet 2015, le dépôt de cette demande devant intervenir auprès de la mairie avant le 15 décembre 2018, concomitamment à la régularisation d’un avenant à la convention de co-titularité du permis, régularisé entre la concluante et la Société Dauphinoise pour l’Habitat, outre l’obtention de ce permis au plus tard trois mois après le dépôt et la purge des délais de recours ; que le 21 novembre 2018, la concluante a adressé la demande de permis modificatif et d’avenant au PUP à la Société Dauphinoise de l’Habitat en exécution de cette condition ;

12. – que cependant, la Société Dauphinoise de l’Habitat a refusé, le 26 novembre 2018, de signer une demande de permis modificatif et tout accord avec la société A2C en raison d’une situation conflictuelle avec son gérant ; qu’ainsi, la condition étant défaillante au sens de l’article 1304-6 du code civil, l’accord initial est devenu caduc, la société [Localité 4] Coteaux ne pouvant se voir transférer les droits de construction ni réaliser l’opération en qualité de promoteur ; que le tribunal n’a pu en conséquence se prononcer dans les termes du jugement déféré ;

13. – en outre, qu’en raison de la substitution opérée, la société [Localité 4] Coteaux est définitivement venue aux droits de la société A2C, de sorte que l’intimée n’a pas qualité pour agir au sens de l’article 125 du code de procédure civile, ce que le tribunal pouvait relever d’office, peu important que la société [Localité 4] Coteaux soit radiée ;

14. – que la dénaturation de l’accord se double d’une erreur quant à la consistance des dommages et intérêts, puisque selon la proposition d’avenant du 25 septembre 2018, reprise dans la promesse de vente du 4 novembre 2018, la société [Localité 4] Coteaux sinon la société A2C ne pouvait prétendre qu’à la construction et la vente de six lots et selon une clef de répartition de 37,5 %, alors que la somme de 613.591 euros représente la totalité de la marge de l’opération pour huit ans de travail ;

15. – que le tribunal n’a retenu qu’une note de la société Sodaco, expert-comptable de la société A2C sans procéder à une analyse du bilan de l’opération ; que ce montant représente une créance trois fois supérieure à celle à laquelle l’intimée aurait pu prétendre par application de la clef de répartition sur la somme de 698.376 euros représentant le véritable résultat comptable certifié de l’opération; que la société Sodaco a indiqué s’être basée sur les données fournies par sa cliente, sans procéder à une analyse du bilan ; qu’il en résulte que la société A2C s’est constituée une preuve à elle-même ;

16. – que la marge de 100.000 euros par maison retenue par la société Sodaco a été basée sur la marge moyenne réalisée par la concluante en 2019 sur l’ensemble de ses chantiers, mais sans avoir égard au nombre de lots concernés et de superficies vendues par chantier ; que la marge réelle de 698.376 euros HT rapportée à 16 villas aboutit ainsi à une marge de 43.723 euros par villa ;

17. – que si la société Sodaco a indiqué que le prix d’achat des terrains était inférieur au prix du marché, ceci est contredit par le rapport d’expertise [V] du 18 février 2013, réalisé pour l’étude de la faisabilité du projet et le calcul de la valeur des droits à construire ; que le terrain a ainsi fait l’objet d’une promesse pour 1.235.000 euros, alors que l’expert avait retenu une valeur de 1.888.500 euros, de sorte que le terrain a été acquis à un prix légèrement supérieur au prix du marché ;

18. – que l’opération s’est achevée en juillet 2021, avec un résultat net de 698.376 euros pour 16 villas certifié par le commissaire aux comptes Eurex, résultat très proche du bilan prévisionnel 2020 ; qu’en conséquence, à supposer que la société A2C soit intervenue, sa rémunération limitée à 37,5 % ne pouvait être que de 261.891 euros ; que l’intimée a ainsi survalorisé arbitrairement les marges, et omis de déduire des dépenses à son bilan ;

19. – si la cour reconnaît la qualité pour agir de la société A2C, malgré la novation intervenue, que l’intimée ne peut prétendre à aucune rémunération au titre de l’accord initial de co-promotion, n’ayant engagé ni temps, ni dépenses et responsabilité en qualité de constructeur, alors qu’elle n’a pas été le véritable apporteur de l’affaire ; que la concluante a cependant confirmé, lors du constat de l’échec de la promesse, vouloir désintéresser l’intimée en fonction du résultat déterminable en fin d’opération et de son rôle effectif, mais sans que cela constitue un avenant aux accords initiaux prévoyant que la société A2C réalise directement l’opération, puisque l’accord initial est caduc ; qu’en retenant la qualité d’intermédiaire immobilier de l’intimée, le taux de rémunération de 5 % HT sur la valeur du terrain peut être retenu, soit en l’espèce une rémunération maximale de 50.000 euros, versée par la concluante le 14 décembre 2020 ; qu’en conséquence, la société A2C doit être condamnée à restituer la somme de 584.735,47 euros, avec intérêts depuis le 9 septembre 2021 ;

20. – très subsidiairement, si une créance supérieure est retenue, que l’intimée ne peut prétendre à une rémunération supérieure à 37,5 % de la marge nette de 698.376 euros, soit 261.891 euros, mais à ramener à 130.945 euros afin de tenir compte de l’absence d’engagement de fonds et de risque par la société A2C ; qu’en conséquence, l’intimée doit être condamnée à restituer 503.790,47 euros (soit 584.735,47 + 50.000 ' 130.945).

Prétentions et moyens de la société Alpes Constructions Contemporaines :

21. Selon ses conclusions n°2 remises le 7 juin 2023, elle demande à la cour, au visa des articles 1134 devenus 1103 et suivants ainsi que 1113 et 1104, 1135 devenu 1194, 1165 devenu 1199, 1240, 1304-3, 1340-5, 1147 et 1149 anciens et désormais 1217 et suivants, dont 1231-2 du code civil, et sous réserve expresse de l’application de l’article 12 du code de procédure civile :

— de confirmer le jugement entrepris en ses condamnations prononcées à l’encontre de la société R2I, et donc en ce qu’il a condamné la société R2I à payer à la concluante les sommes de 613.591, euros outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; en ce qu’il a condamné l’appelante aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de prise d’inscription hypothécaire provisoire, puis définitive ; en ce qu’il a débouté l’appelante de l’ensemble de ses demandes ;

— de le réformer et l’infirmer en ce qu’il a rejeté le surplus des demandes de la concluante ;

— statuant de nouveau, en ajoutant au jugement et points précités pour lesquels il est sollicité confirmation, d’accueillir les demandes et l’action de la concluante ;

— de rejeter toute contestation ou demande fin et prétention de l’appelante, dont ses demandes de remboursement, et notamment ses demandes de constatation, de requalification des relations entre les parties, ou d’absence de préjudice ;

— de rejeter la demande de caducité des accords entre les parties, en ce qu’elle est infondée et juridiquement impossible ;

— de rappeler la force obligatoire des contrats et leur intangibilité et en conséquence, de rejeter toute demande d’interprétation, de requalification ou de modification par ajout de conditions non prévues ;

— de condamner la société R2I à payer à la concluante, en sus des condamnations de première instance, la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et mauvaise foi, celle de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus de la somme allouée en première instance à ce titre ;

— de condamner la société R2I aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels comprendront les frais de prise d’inscription hypothécaire provisoire, puis définitive et de mainlevée ;

— très subsidiairement, si la condamnation de la société R2I était diminuée, de rejeter toute demande de remboursement portant sur les condamnations aux dépens et en application de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge de la société R2I en première instance ainsi que sur la partie de sa condamnation en appel.

L’intimée énonce :

22. – que la convention de partenariat liant les parties n’a été signée que le 25 août 2015, prévoyant un partage par moitié (huit lots pour chacune des deux sociétés), l’opération étant menée ensemble, mais sous le nom de l’appelante ; que cependant, la société R2I a finalement mené seule l’opération à terme en écartant la concluante à l’automne 2018 et en percevant seule le prix de cession et le bénéfice de l’ensemble de l’opération, y compris pour les lots qui devaient revenir à la concluante ;

23. – que la promesse de vente signée par l’appelante est sans incidence sur les engagements préexistants puisque la concluante n’y a pas été partie ; que cette convention ne peut ainsi diminuer ses droits ;

24. – qu’aucune novation n’est intervenue qui aurait réduit à néant les droits de la concluante et les obligations de l’appelante, la novation devant être expresse et résulter clairement de l’acte lui-même ; que la promesse de vente ne comporte aucune mention selon laquelle elle remplacerait les engagements souscrits antérieurement avec la concluante ;

25. – subsidiairement, que l’absence de réalisation de la promesse de vente faute de l’obtention du permis de construire rectificatif a fait perdre tout effet à la novation alléguée

26. – que l’absence de la réalisation de la condition suspensive n’a pas libéré l’appelante, lui étant imputable puisque le permis rectificatif n’a pu être demandé en raison du refus de la Société Dauphinoise pour l’Habitat de s’y associer ; qu’il était en effet prévu, selon la promesse, que l’appelante achète seule l’ensemble des lots pour revendre ceux convenus à la Société Dauphinoise pour l’Habitat, ce qui devait ensuite permettre d’imposer un autre intervenant sans difficulté, puisque le bailleur social n’aurait pas été co-titulaire du permis de construire ni copropriétaire des parcelles ; que l’appelante a cependant modifié seule le montage prévu sans en informer la concluante et sans vérifier que cela n’était pas incompatible avec les engagements antérieurs ; que l’appelante a ainsi commis une faute en signant un acte totalement différent avec la Société Dauphinoise

pour l’Habitat qui devenait directement propriétaire de ses lots, laquelle a ensuite, lorsqu’elle a su que la concluante devait intervenir, refusé de déposer un permis de construire modificatif ;

27. – qu’une réitération de la promesse de vente était possible jusqu’en juin 2019, date prévue pour la réalisation des conditions suspensives, puisque la concluante a rencontré la Société Dauphinoise pour l’Habitat, laquelle était disposée à discuter, sans que l’appelante ne donne de suite ;

28. – que si la promesse de vente est caduque, cela n’affecte pas les engagements antérieurs en l’absence de novation, cette promesse ne constituant qu’une modalité d’exécuter ces engagements ; qu’ainsi, les parties devaient convenir de nouvelles modalités d’exécution ;

29. – concernant le préjudice indemnisable, que le rôle de la concluante n’a pas été limité à celui d’un simple apporteur d’affaires devant être rémunéré à hauteur de 5 % du prix de vente des terrains ; qu’il avait été prévu la cession de certains lots à son profit et un droit à une part de bénéfices de l’opération, ce qu’a retenu le tribunal sans dénaturer le contrat ; que la demande de la concluante est indemnitaire, et ne vise pas le paiement du prix puisque le contrat n’a pas été respecté par l’appelante ; que la répartition des tâches a été prise en compte dans la répartition du bénéfice entre les parties ; que ce préjudice correspond au gain escompté si le contrat avait été respecté ; que la concluante a apporté l’affaire,et a partagé l’ensemble de son travail débuté en 2009 ;

30. – que peu importe en conséquence que l’appelante ait décidé d’engager des frais complémentaires ou de vendre certains lots à bas prix, le préjudice de la concluante s’entendant de la privation du gain escompté ; que la marge qui aurait dû revenir à la concluante est ainsi de 613.591 euros HT, calculée à partir de ses lots et confirmé par son expert-comptable lequel s’est basé sur l’analyse comptable de l’appelante; que si la cour retient le gain effectif, la marge est de 560.525,60 euros HT ;

31. – que les chiffres avancés par l’appelante sont infondés, ayant modifié artificiellement sa marge et refusant de produire la totalité de ses factures alors que le chantier est terminé ; que l’appelante ne fonde ses calculs que sur le taux de 37,5% et non sur les lots qui devaient être attribués à la concluante et dont elle aurait retiré les bénéfices ; que ces chiffres ne sont pas étayés par des pièces probantes et sont contestables, ainsi pour les frais de VRD, dont une partie devait être supportée par la Société Dauphinoise pour l’Habitat ou pour les frais de commercialisation et de suivi de chantier; que le bilan produit n’est pas sincère puisque la condamnation prononcée par le tribunal n’apparaît pas en charge dans sa totalité bien qu’elle ait été payée, de sorte que le résultat affiché n’est que la part revenant à l’appelante après payement de celle revenant à la concluante et que le résultat de l’opération est supérieur ;

32. – que le montant de la demande de remboursement de l’appelante est inexact, puisque si sa condamnation est limitée à 50.000 euros, la restitution n’est que de 563.591 euros, alors que si la condamnation est limitée à 130.945 euros, la restitution n’est que de 482.646 euros ; que l’appelante ne peut prétendre obtenir le remboursement des intérêts, des accessoires et des frais, puisqu’elle n’a déféré à aucune demande de paiement amiable ;

33. – que la résistance abusive et la mauvaise foi de l’appelante sont caractérisées par ses contre-vérités et son dénigrement systématique de la concluante et les changements opérés dans le déroulement de l’opération sans information de la concluante, ne permettant plus d’imposer à la Société Dauphinoise pour l’Habitat son intervention ; que l’appelante a ainsi planifié de longue date l’exclusion de la concluante après avoir obtenu toutes les informations utiles.

*****

34. Il convient en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

35. Selon le tribunal de commerce, la convention du 4 septembre 2018 faisant suite à la convention du 25 août 2015 fait of’ce de contrat entre les parties. L’intervention de la société [Localité 4] Coteaux, société extérieure à cette convention, ne saurait le remettre en cause. Le tribunal a ainsi déclaré recevable la demande de la société A2C.

36. Concernant les conditions suspensives, le tribunal a estimé que les conventions successives des 25 août et 4 septembres 2018 signées entre les société A2C et R2I ne font pas état de conditions suspensives. Il a débouté en conséquence la société R2I de sa demande à ce titre.

37. Sur l’évaluation du préjudice, le tribunal a retenu que selon l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé et ainsi, que le préjudice s’évalue par référence à la perte du gain escompté. Il a indiqué que sont produites aux débats tant des attestations de l’expert-comptable de la société A2C et que de celui de la société R2I, lui permettant d’apprécier le montant de l’indemnisation due qui ressort à 613.591 euros.

38. La cour constate, en premier lieu, que si l’appelante soutient qu’en raison de la substitution opérée, la société [Localité 4] Coteaux est définitivement venue aux droits de l’intimée, de sorte que cette dernière n’a pas qualité à agir au sens de l’article 125 du code de procédure civile, l’appelante, si elle demande l’infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions, y compris en ce que le tribunal a déclaré l’action de l’appelante recevable, ne demande pas à la cour, statuant à nouveau, dans le dispositif de ses conclusions, de déclarer cette action irrecevable. Elle ne formule qu’une demande de constat du défaut de qualité à agir, et ne forme pas une demande de fin de non-recevoir. La cour rappelle qu’une demande de constat ne constitue pas une demande, alors que selon l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. La question de la recevabilité de l’action engagée par la société A2C est ainsi sans objet.

39. Sur le fond, il n’est pas contesté par l’appelante qu’en 2012, un accord verbal est intervenu entre les parties afin qu’elle porte le projet immobilier apporté par l’intimée. A ce titre, il résulte de la promesse unilatérale d’achat de la société R2I du 19 décembre 2012 concernant les deux parcelles, au prix de 1.235.000 euros, alors propriété de [E] [Y], qu’elle a été subordonnée à l’obtention d’un permis de construire valant division et/ou d’un permis d’aménager purgé de tout recours. La société A2C n’apparaît pas dans cet acte, pas plus que la Société Dauphinoise pour l’Habitat. Une expertise de ce terrain a été effectuée par monsieur [V] le 18 février 2013, retenant une valeur de 1.652.500 euros. Ce document a été établi à la demande de la société R2I seule. En outre, l’appelante a conclu un contrat de maîtrise d’oeuvre le 12 juillet 2013 avec un cabinet d’architectes. La société R2I est maître d’ouvrage concernant la construction de 16 maisons et la Société Dauphinoise pour l’Habitat n’apparaît pas, pas plus que l’intimée.

40. C’est à l’occasion de la promesse de vente du 18 avril 2014 conclue entre la société R2I et la Société Dauphinoise pour l’Habitat que ce bailleur social apparaît. Cette promesse concerne la vente de 1.327 m² à prendre sur les deux parcelles faisant l’objet de la promesse d’achat conclue par la société R2I, afin

que la Société Dauphinoise pour l’Habitat construise deux immeubles à usage d’habitation comportant 10 logements et garages. Le prix de 203.852,90 euros HT inclut le coût des travaux d’aménagement du terrain.

41. Le projet de cette promesse est communiquée le 24 février 2014 par la société R2I à la société A2C, avec la convention de co-titularité du permis de construire conclue entre la société R2I et la Société Dauphinoise pour l’Habitat. Cette dernière convention conclue entre la société R2I et la Société Dauphinoise pour l’Habitat du 18 avril 2014 concerne la construction des deux immeubles par le bailleur social, et de 18 villas individuelles par la société R2I. Il est stipulé que les parties sont solidairement tenues au versement des taxes d’urbanisme. En raison de l’unité architecturale du projet, le bailleur social choisira l’architecte en charge de la réalisation du plan de masse et des ouvrages communs. Les travaux et études relatifs aux espaces et équipements communs seront supportés par la société R2I, qui les refacturera à la Société Dauphinoise pour l’Habitat à concurrence de 90 euros/m². Chaque société reste maître d’ouvrage pour ses propres construction. Toute demande de modification du permis de construire nécessitera l’accord des deux sociétés.

42. Une convention de projet urbain partenarial (PUP) sera ensuite conclue entre la commune de [Localité 4], [Localité 3] Alpes Métropole, la société R2I et la Société Dauphinoise pour l’Habitat et deux autres personnes le 16 juillet 2015. Le but est de définir la prise en charge financière des équipements d’aménagement sur la commune nécessités par l’arrivée de personnes et de véhicules supplémentaires. Les collectivités financent les travaux d’aménagement, dont une partie est remboursée par les constructeurs. Le permis de construire sera délivré le 17 juillet 2015 et la société R2I et la Société Dauphinoise pour l’Habitat en sont les co-titulaires.

43. Il résulte de ces différents actes que la convention le 25 août 2015 entre la société R2I et la société A2C est seulement la conclusion d’une collaboration. Il est indiqué qu’elles travaillent en collaboration sur le terrain appartenant à monsieur [Y], et que chacune participera pour moitié aux coûts d’études et de mise en 'uvre de l’opération, avec le partage par moitié du résultat. Il est précisé que la société A2C ne devra pas apparaître ou être connue du propriétaire et des différents intervenants. Ce contrat ne démontre pas que l’appelante devait acquérir la totalité du terrain et bénéficier seule du permis de construire. La cour indique qu’à cette date, la Société Dauphinoise pour l’Habitat intervenait officiellement dans le projet, étant co-titulaire du permis de construire, cocontractante du PUP et titulaire de la promesse de vente du terrain.

44. Cette constatation est confirmée par le mail adressé le 2 juin 2018 par la société A2C à la société R2I au sujet de l’opération. Il est suggéré soit de constituer une Sci commune, ce qui nécessitera un transfert du permis de construire, sinon la revente des lots correspondant à la part de la société A2C, ou une opération de substitution. Il est demandé des renseignements sur la rentabilité et une étude des coûts des VRD. La société R2I transmet le budget prévisionnel, devant dégager une marge nette HT de 837.785 euros pour les 16 logements.

45. Les échanges vont perdurer pendant l’été 2018. La société A2C propose finalement la création de la société [Localité 4] Coteaux, présidée par la société MR87 qu’elle contrôle, inconnue de monsieur [Y].

46. Une promesse de vente par acte authentique est ainsi signée le 6 novembre 2018 entre la société R2I et la société [Localité 4] Coteaux alors en cours de formation. Les membres fondateurs de cette société sont la société MR87, dont le gérant est celui de la société A2C, et cette dernière. Il est indiqué que la société R2I bénéficie du permis de construire pour l’ensemble de l’opération (y compris les logements sociaux) et que ce permis est commun avec la Société Dauphinoise pour l’Habitat. En conséquence, la condition suspensive est qu’un permis modificatif soit délivré afin que la société [Localité 4] Coteaux devienne également co-titulaire de ce permis. La société R2I promet de vendre six lots. Les frais d’études et d’aménagement ne sont pas compris dans le prix, et la société [Localité 4] Coteaux devra en supporter 37,25 % de leur coût, après déduction de la participation de la Société Dauphinoise pour l’Habitat. Le prix de la cession est de 406.882 euros. La société [Localité 4] Coteaux ne peut se faire substituer par un autre bénéficiaire.

47. Cette promesse ne prévoit aucune novation de la convention intervenue le 25 août 2015 entre la société R2I et la société A2C, comme soutenu par cette dernière. Selon l’article 1330 du code civile, la novation ne se présume pas et la volonté de l’opérer doit résulter clairement de l’acte. Ce contrat ne fait d’ailleurs aucune référence à des accords intervenus antérieurement entre les sociétés R2I et A2C. Il exclut l’existence de tout droit de préférence antérieur qui aurait été consenti par la société R2I, ainsi que l’absence de tout droit sur les biens en question consenti par elle à une autre personne que la société [Localité 4] Coteaux.

48. Il en résulte que l’acte du 6 novembre 2018 est sans effet concernant le présent litige opposant les sociétés R2I et A2C, car concernant notamment la société [Localité 4] Coteaux, ayant une personnalité morale distincte de la société A2C. Peu importe en conséquence que la condition suspensive prévue dans ce contrat n’ait pas été réalisée, la Société Dauphinoise pour l’Habitat ayant refusé, par lettre du 26 novembre 2018 adressée à la société R2I, de déposer un permis modificatif afin d’éviter un nouveau contentieux administratif et ne voulant pas de l’opérateur proposé en raison de relations conflictuelles avec le gérant de l’intimée.

49. Si la promesse n’a pu constituer de droit au profit de la société A2C, qui n’en a pas été la bénéficiaire, cependant, contrairement à l’argumentation de celle-ci, l’acte du 6 novembre 2018 lui est opposable en tant que fait juridique, car elle y est expressément intervenue, en sa qualité de membre fondateur de la société [Localité 4] Coteaux alors en cours de constitution et pour le compte de cette dernière, ainsi qu’il est mentionné à la page 2 de cet acte authentique. L’intimée est ainsi mal fondée à soutenir que la promesse est sans incidence sur les engagements préexistants et qu’elle ne peut ainsi diminuer ses droits.

50. En outre, l’intimée connaissait les conditions du montage de l’opération convenue entre la société R2I et la Société Dauphinoise pour l’Habitat, ainsi qu’énoncé plus haut, et sans émettre d’opposition. Elle est ainsi mal fondée à soutenir que l’appelante aurait commis une faute.

51. Il en résulte que si la promesse du 6 novembre 2018 n’a pas entraîné la novation des accords intervenus antérieurement par les parties, elle a cependant entraîné leur caducité, au sens de l’article 1186 du code civil. La défaillance de la condition suspensive n’a pu faire revivre les actes antérieurs.

52. En conséquence, le jugement déféré ne peut qu’être infirmé en toutes ses dispositions, à l’exception de celle ayant déclaré la demande de l’intimée recevable.

53. Statuant à nouveau, la cour ne peut ainsi que débouter l’intimée de ses prétentions principales. Cependant, la cour relève que l’appelante demande que l’intervention de l’intimée soit qualifiée comme étant celle résultant d’un apporteur d’affaires, et qu’ainsi, sa créance ne peut être supérieure à 50.000 euros. La société R2I a conclu qu’elle a confirmé, lors de l’échec de la promesse, vouloir désintéresser l’intimée sur ce fondement et elle lui a payé cette somme en cours de procédure. Tenant compte de cette reconnaissance, la cour fera ainsi droit à la demande de l’intimée, à hauteur de la somme de 50.000 euros

54. La société R2I demande que soit ordonnée la restitution des sommes qu’elle a versées en vertu du jugement assorti de l’exécution provisoire, avec les intérêts au taux légal. Cependant, le présent arrêt, infirmatif sur ce point, constitue le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution du jugement, et les sommes devant être restituées portent intérêts au taux légal à compter de la signification, valant mise en demeure, de la décision ouvrant droit à restitution. Il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande.

55. Il n’est pas contesté que l’appelante a réglé à l’intimée la somme de 50.000 euros le 14 décembre 2020, soit plusieurs mois avant que le tribunal de commerce ne statue. Si une économie de la décision déférée pouvait être ainsi faite, il n’en demeure pas mois que l’assignation délivrée par l’intimée a été nécessaire. En conséquence, il est équitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais et dépens exposés en première instance.

56. Le sens du présent arrêt impose de rejeter la demande reconventionnelle de l’intimée pour résistance abusive. Succombant devant l’appel de la société R2I, la société A2C sera condamnée à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les articles 1103 et suivants, 1186, 1330 du code civil, 125 et 954 du code de procédure civile ;

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, à l’exception de celle ayant déclaré recevable la demande de la société Alpes Constructions Contemporaines ;

Statuant à nouveau ;

Condamne la société Réalisations Immobilières Iséroises à payer à la société Alpes Constructions Contemporaines la somme de 50.000 euros, au titre de sa qualité d’apporteur d’affaires ;

Déboute la société Alpes Constructions Contemporaires de ses plus amples demandes ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de restitution des sommes versées en vertu de l’exécution provisoire attachée au jugement déféré à la cour ;

Déboute la société Alpes Constructions Contemporaines de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive de la société Réalisations Immobilières Isèroises ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses frais et dépens exposés en première instance ;

Condamne la société Alpes Constructions Contemporaines à payer à la société Réalisations Immobilières Iséroises la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Alpes Constructions Contemporaines aux dépens exposés en cause d’appel ;

Signé par M^me FIGUET, Présidente et par M^me RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente