N° RG 22/06280 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OQKS

Décision du Tribunal de proximité de Nantua au fond

du 29 juillet 2022

RG : 11-22-00146

[P] [G]

[N] [A]

C/

[I]

[I]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 15 Janvier 2025

APPELANTS :

M. [Z] [P] [G]

né le 29 Juin 1982 à ESPAGNE

[Adresse 5]

[Localité 1]

Mme [B] [N] [A]

née le 29 Juin 1986 à ESPAGNE

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentés par M^e Victor TROUTTET, avocat au barreau de LYON, toque : 3501

INTIMÉS :

M. [W] [I]

né le 30 Septembre 1977 à [Localité 7] (74)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Mme [K] [I]

née le 07 Juin 1981 à [Localité 7] (74)

[Adresse 9]

[Localité 3] – SUISSE

Représentés par M^e Edith COLOMB de la SELARL ATHOS AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 755

Ayant pour avocat plaidant M^e Carine ALPSTEG-GRIPON de la SELARL AC AVOCATS, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 14 Octobre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 18 Novembre 2024

Date de mise à disposition : 15 Janvier 2025

Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 20 février 2015 à effet au 1er mars 2015, M. [C] [I]-[U] a donné à bail à M. [Z] [P]-[G] et à Mme [B] [N]-[A] une maison située [Adresse 5] à [Localité 1] moyennant le paiement d’un loyer de 1'800 €. Cet acte comportait une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas d’impayé de loyer et un mois après commandement de payer demeuré infructueux.

Le 27 février 2020, M. [C] [I]-[U] est décédé, laissant pour lui succéder ses deux enfants, M. [W] [I] et Mme [K] [I].

Le 5 octobre 2021, M. [W] [I] et Mme [K] [I] ont fait délivrer à M. [Z] [P]-[G] et à Mme [B] [N]-[A] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour le paiement de la somme de 6'210 € en principal.

Estimant que la clause résolutoire insérée au contrat de bail avait produit ses effets, M. [W] [I] et Mme [K] [I] ont, par exploit du 9 février 2022, fait assigner M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] devant le tribunal de proximité de Nantua et par jugement du 29 juillet 2022, le Juge des contentieux de la protection de cette juridiction a':

Déclaré recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 20 février 2015 ayant pris effet le 1er mars 2015 entre M. [C] [I]-[U] d’une part et M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] d’autre part et portant sur une maison d’habitation meublée sise [Adresse 5] à [Localité 1],

Constaté qu’en suite du décès du bailleur survenu le 27 février 2020, M. [W] [I] et Mme [K] [I] viennent aux droits de celui-ci en leurs qualité d’héritiers,

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 février 2015 ayant pris effet le 1er mars 2015 entre M. [C] [I]-[U] d’une part et M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] d’autre part et portant sur une maison d’habitation meublée sise [Adresse 5] à [Localité 1] sont réunies à la date du 5 décembre 2021,

Ordonné en conséquence, à M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] occupants sans droit ni titre de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants,

Dit qu’à défaut M. [W] [I] et Mme [K] [I] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

Condamné solidairement M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] à payer à DYNACITE la somme de 3'392,32 € (décompte arrêté au 5 décembre 2021) au titre des loyers et charges avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 octobre 2021,

Condamné in solidum M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] à payer à M. [W] [I] et Mme [K] [I] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1'828,96 € à compter du 6 décembre 2021 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,

Condamné solidairement M. [W] [I] et Mme [K] [I] à payer à M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] la somme de 1'500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices de jouissance,

Débouté M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] de leurs demandes tendant à voir les bailleurs condamnés à faire exécuter des travaux de remise en état au sein des lieux loués,

Débouté M. [W] [I] et Mme [K] [I] de leur demande tendant à voir fixer une astreinte en vue de la libération des lieux par M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A],

Débouté M. [W] [I] et Mme [K] [I] de leur demande formée au titre de la clause pénale figurant au bail régularisé le 20 février 2015,

Débouté les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamné in solidum M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 5 octobre 2021, de l’assignation et de sa notification à la sous-préfecture,

Ordonné la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’Etat dans le département,

Rappelé que conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, le jugement est de plein droit revêtu de l’exécution provisoire.

Le juge a retenu en substance':

Que si les locataires ont, à compter du mois de septembre 2016, réglé à leur bailleur un loyer de 1'700 € au lieu et place de celui de 1'800 € convenu au bail, le message électronique du 7 novembre 2016 adressé à M. [C] [I]-[U] n’a pas la valeur d’un avenant au bail, les locataires tentant de se constituer une preuve à soi-même concernant la baisse de loyer alléguée ; que l’assignation ayant été délivrée le 9 février 2022, il y a lieu de tenir compte de la prescription triennale, ainsi que de l’avis à tiers détenteur acquitté par les locataires à l’administration et du coût de destruction du nid de guêpes pour calculer la dette locative à la somme totale de 3'392,32 € ;

Que le commandement étant demeuré infructueux pendant deux mois, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 5 décembre 2021 et les défendeurs ne sollicitent pas de délai de paiement ;

Que les bailleurs sont déboutés de leur demande au titre de la clause pénale prohibée par l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989';

Que les bailleurs sont déboutés de leur demande de remise en état du garage puisque aucune pièce ne vient prouver qu’une chape de béton a été coulée par les locataires';

Que l’affirmation des locataires selon laquelle l’action en résiliation de bail serait postérieure à la mise en demeure qu’ils ont adressée au bailleur afin d’obtenir la réalisation de travaux de remise en état du bien ne correspond pas à la réalité des pièces versées en procédure dont il résulte au contraire que ce n’est que le 11 octobre 2021 qu’ils ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure le bailleur de faire des travaux ; qu’il n’en reste pas moins qu’il est justifié d’un préjudice dû à la vétusté de l’installation électrique qu’il y a lieu d’indemniser par l’allocation de la somme de 1'500 € à titre de dommages-intérêts ; que pour le surplus, nombre des avaries relevées dans le procès-verbal d’huissier de justice relèvent des dégradations et réparations à la charge des locataires et d’autres avaries reposent sur les seules déclarations de ces derniers'; que concernant le convecteur du séjour débranché, il n’est pas justifié que les locataires aient saisi le bailleur de cette difficulté ;

Qu’en se contentant de demander la condamnation des bailleurs à effectuer «'les travaux de remise en conformité nécessaire'», sans que ceux-ci ne soient détaillés, les locataires ne peuvent qu’être déboutés de leur demande de ce chef dès lors qu’il n’appartient pas au juge de pallier au manque de précision de leurs demandes.

Par déclaration en date du 14 septembre 2022, M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] ont relevé appel de cette décision en ceux de ses chefs leur étant défavorables.

En cours de procédure, M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] ont, par lettre recommandée du 31 mars 2023, donné congé et les bailleurs ont fait établir un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie le 25 mai 2023 par commissaire de justice.

***

Aux termes de leurs écritures remises au greffe par voie électronique le 11 mai 2023 (conclusions d’appelant et d’intimé à titre incident), M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] demandent à la cour':

Vu les articles 3, alinéa 1er'; 24'; 4s), 6 et 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu l’article 1728 du Code civil,

Confirmer le jugement du 29 juillet 2022 en ce qu’il a :

Débouté M. [W] [I] et Mme [K] [I] de leur demande tendant à voir fixer une astreinte en vue de la libération des lieux par M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A],

Débouté M. [W] [I] et Mme [K] [I] de leur demande formée au titre de la clause pénale figurant au bail régularisé le 20 février 2015,

Infirmer le jugement du 29 juillet 2022 en ce qu’il a :

Déclaré recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 20 février 2015 ayant pris effet le 1er mars 2015 entre M. [C] [I]-[U] d’une part et M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] d’autre part et portant sur une maison d’habitation meublée sise [Adresse 5] à [Localité 1],

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 février 2015 ayant pris effet le 1er mars 2015 entre M. [C] [I]-[U] d’une part et M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] d’autre part et portant sur une maison d’habitation meublée sise [Adresse 5] à [Localité 1] sont réunies à la date du 5 décembre 2021,

Ordonné en conséquence, à M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] occupants sans droit ni titre de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants,

Dit qu’à défaut M. [W] [I] et Mme [K] [I] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

Condamné solidairement M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] à payer à DYNACITE la somme de 3'392,32 € (décompte arrêté au 5 décembre 2021) au titre des loyers et charges avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 octobre 2021,

Condamné in solidum M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] à payer à M. [W] [I] et Mme [K] [I] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1'828,96 € à compter du 6 décembre 2021 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,

Condamné solidairement M. [W] [I] et Mme [K] [I] à payer à M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] la somme de 1'500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices de jouissance,

Débouté M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] de leurs demandes tendant à voir les bailleurs condamnés à faire exécuter des travaux de remise en état au sein des lieux loués,

Débouté les appelants de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamné in solidum M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 5 octobre 2021, de l’assignation et de sa notification à la sous-préfecture,

Et statuant à nouveau

Juger que M. [P]-[G] et Mme [N]-[A] sont bien fondés en leurs demandes,

Juger qu’un avenant non écrit est venu modifier le contrat de bail initial,

Et en conséquence':

Juger de l’absence de dette locative,

Débouter M. [W] [I] et Mme [K] [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner M. [W] [I] et Mme [K] [I] sous astreinte de 100 € par jour à effectuer les travaux de remise en conformité nécessaires ou autoriser M. [P]-[G] et Mme [N]-[A] à effectuer ceux-ci aux frais de M. [W] [I] et Mme [K] [I] qui seront tenus de régler les factures dans les quinze jours de leur établissement,

Condamner les intimés à faire effectuer les travaux nécessaires à la remise en état du bien loué à savoir :

La remise en état des travaux d’électricité,

La remise en état de la cuisine (four, place vitrocéramique, hotte, lave-vaisselle),

Les travaux permettant de lutter contre la moisissure,

Le remplacement de la baignoire fissurée,

La remise en état des escaliers extérieurs et de l’allée menant au garage.

Autoriser M. [P]-[G] et Mme [N]-[A] à déposer sur un compte séquestre le règlement des loyers jusqu’à parfaite exécution par M. [W] [I] et Mme [K] [I] des travaux de remise en conformité,

Condamner solidairement M. [W] [I] et Mme [K] [I] au versement des sommes suivantes :

la somme de 6'000 € en réparation du préjudice lié au trouble de jouissance subi,

les sommes versées aux intimés au titre de l’indemnité d’occupation conformément au Jugement du Tribunal de proximité de Nantua du 29 juillet 2022,

la somme de 5'000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et ce y compris les frais du constat d’huissier.

***

Aux termes de leurs écritures remises au greffe par voie électronique le 31 juillet 2023 (conclusions d’intimés et récapitulatives avec appel reconventionnel), M. [W] [I] et Mme [K] [I] demandent à la cour':

Vu les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 1103 du Code civil,

Vu l’article 1353 du Code civil,

Vu l’article 1728 du Code civil,

Vu l’article 1231-5 du Code civil,

Vu l’article 1728 du Code civil,

Vu les articles 1731 et 1732 du Code civil,

Vu l’article 1742 du Code civil,

Vu l’article 1760 du Code civil,

Vu le décret n° 87-712 du 26 août 1987,

Vu les articles 700 et 696 du Code de procédure civile,

Vu les pièces aux débats, et notamment en cause d’appel le congé donné, et le constat d’état des lieux de sortie contradictoire dressé le 25 mai 2023, avec remise des clefs,

Confirmer le jugement rendu en ce qu’il a :

Déclaré recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 20 février 2015 ayant pris effet au 1er mars 2015 entre M. [C] [I] – [U] d’une part, et M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] d’autre part, et portant sur une maison d’habitation meublée sise [Adresse 5] à [Localité 1],

Constaté qu’en suite du décès du bailleur survenu le 27 février 2020, M. [W] [I] et Mme [K] [I] viennent aux droits de celui-ci en leur qualité d’héritier,

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au bail conclu le 20 février 2015 ayant pris effet au 1er mars 2015 entre M. [C] [I] [U] d’un part et M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] d’autre part et portant sur une maison d’habitation meublée sise [Adresse 5] à [Localité 1] sont réunies à la date du 05 décembre 2021,

Ordonné en conséquence à M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A], occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants,

Condamné solidairement M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] à payer à M. [W] [I] et Mme [K] [I] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1.828,96 € à compter du 06 décembre 2021 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,

Infirmer le jugement rendu en ce qu’il a :

Condamné solidairement M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] à payer à M. [W] [I] et Mme [K] [I] la somme de 3'392,32 € (décompte arrêté au 05 décembre 2021) au titre des loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 05 octobre 2021,

Condamné solidairement M. [W] [I] et Mme [K] [I] à payer à M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] la somme de 1'500 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

Débouté les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Et, statuant à nouveau :

Débouter M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner solidairement M. [P]-[G] et Mme [N]-[A] à payer à M. et Mme [I], à titre provisionnel, la somme de 4'400,32 € à M. et Mme [I], au titre de leur dette locative, arrêtée à la date du 05 décembre 2021, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 05 octobre 2021,

Juger que par suite du congé donné et de la remise des clefs au 25 mai 2023, selon constat d’état des lieux contradictoire, les lieux loués ont été volontairement libérés et qu’en conséquence, les demandes de M. et Mme [I] tendant à assortir la confirmation du prononcé de l’expulsion d’une astreinte, et la remise en état du garage sous astreinte, sont devenues sans objet,

Vu le congé donné par M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A], et la remise des clés au 25 mai 2023, selon constat des lieux contradictoire, Rejeter faute d’objet, leurs demandes au soutien de leur appel tendant à :

Condamner M. [W] [I] et Mme [K] [I] sous astreinte de 100 € par jour à effectuer les travaux de remise en conformité nécessaire, ou autoriser M. [P]-[G] et Mme [N]-[A] à effectuer ceux-ci aux frais de M. [W] [I] et Mme [K] [I] qui seront tenus de régler les factures dans les quinze jours de leur établissement,

Condamner les intimés à faire effectuer les travaux nécessaires à la remise en état du bien loué,

Autoriser M. [P]-[G] et Mme [N]-[A] à déposer sur un compte séquestre le règlement des loyers jusqu’à parfaite exécution par M. [W] [I] et Mme [K] [I] des travaux de remise en conformité ;

Débouter en tout état de cause M. [P]-[G] et Mme [N]-[A] de leur demande tendant à condamner solidairement M. [W] [I] et Mme [K] [I] au versement de la somme de 6'000 €, en réparation du préjudice lié au trouble de jouissance subi, et des sommes versées au titre de l’indemnité d’occupation, conformément au jugement du Tribunal de proximité de Nantua du 29 juillet 2022, outre de celle de 5'000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et ce y compris les frais du constat d’huissier,

A titre subsidiaire, confirmer le jugement déféré en ce qu’il a : condamné solidairement M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] à payer à M. [W] [I] et Mme [K] [I] la somme de 3'392,32 € (décompte arrêté au 05 décembre 2021) au titre des loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 05 octobre 2021,

En tout état de cause':

Débouter M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] de toutes leurs demandes fins et conclusions,

Condamner solidairement M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] à payer à M. [W] [I] et Mme [K] [I] la somme de 6'000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en indemnisation de leurs frais irrépétibles engagés, tant de première instance que d’appel,

Condamner les mêmes, sous la même solidarité, aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec pour ceux de première instance, le coût du commandement de payer du 05 octobre 2021, de l’assignation et de sa notification à la sous-préfecture, de signification du jugement, et pour ceux d’appel, le coût du constat contradictoire du 25 mai 2023.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir la cour «'juger'» lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur la demande en paiement d’une dette locative':

Au soutien de leur demande en paiement, M. [W] [I] et Mme [K] [I] exposent avoir découvert, suite au décès de leur père, que les locataires opéraient, de leur propre chef et sans accord préalable, une réduction du loyer de 100 € par mois depuis septembre 2016. Ils contestent la valeur probante du courriel émanant des locataires eux-mêmes faisant état d’une réduction du loyer mensuel, en l’absence de tout avenant au contrat de bail signé de M. [C] [I]-[U]. Ils font valoir que la jurisprudence citée par les appelants ne s’applique qu’en l’absence de bail écrit. Ils rappellent qu’en application de l’article 1716 du Code civil, lorsqu’il existe une contestation sur le prix du bail, le bailleur est présumé avoir raison et ils affirment, en leur qualité d’héritiers, que leur père n’a jamais accepté, même verbalement, la diminution du prix du loyer. Ils ajoutent que le loyer de 1'800 € est parfaitement justifié pour une maison d’une superficie de 300 m² avec 1'000 m² de terrain. Ils affirment que, même si la maison louée est vétuste, elle a toujours été entretenue et ils relèvent que, si l’indexation avait été appliquée, le loyer serait aujourd’hui de 1'905 € par mois.

Ils forment appel incident sur le quantum de la condamnation des locataires, contestant que le coût de la destruction du nid de guêpes leur incombe s’agissant d’une dépense d’entretien à la charge du locataire. De même ils contestent la déduction de la somme de 810 € qui auraient été payée en règlement de la dette fiscale du défunt suite à un avis à tiers détenteur dès lors que les consorts [P]-[N] ne les ont pas informés de la réception de cet avis à tiers détenteur. Ils ajoutent que la preuve est désormais rapportée qu’en réalité, la somme de mise en 810 € n’a jamais été versée au fisc qui a finalement prononcé le dégrèvement. Ils ajoutent que, même en admettant que les locataires aient payé cette somme aux impôts, ce paiement a été fait à tort puisque rien n’était dû.

M. [Z] [P]-[G] et à Mme [B] [N]-[A] rappellent qu’un contrat de bail peut être conclu verbalement et ils affirment que le bail ayant pris effet le 1er mars 2015 a fait l’objet d’un avenant oral en septembre 2016 pour ramener le loyer à 1 700 € mensuels. Ils relèvent que le loyer payé à hauteur de ce montant n’a jamais été contesté par le bailleur, ni remis en cause jusqu’à son décès, soit pendant quatre ans. En réponse aux conclusions adverses, ils considèrent qu’en invoquant l’article 1716 du Code civil, les ayants droits du bailleur reconnaissent l’existence d’un bail verbal. Ils soulignent au demeurant que le propriétaire, aujourd’hui décédé, ne peut plus donner son serment concernant le prix du bail. Ils contestent la comparaison avec les standards de l’immobilier de la région à raison de la vétusté de la maison louée. Ils rappellent que le propriétaire n’a jamais entrepris une quelconque démarche afin de faire valoir l’indexation et ils maintiennent que la destruction du nid de guêpes incombait aux propriétaires. Ils estiment également être légitimes à imputer la somme de 808 € payée au titre d’un avis à tiers détenteur sur le loyer puisque cette somme ne leur a jamais été remboursée.

Sur ce,

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1359 du Code civil, qui impose en son premier alinéa la preuve par écrit pour les actes juridiques portant sur une somme ou une valeur excédant 1'500 €, précise en son alinéa 2 qu’il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit établissant un acte juridique, même si la somme ou la valeur n’excède pas 1'500 €, que par un autre écrit sous signature privée ou authentique.

En l’espèce, M. [W] [I] et Mme [K] [I] versent aux débats le contrat de bail signé le 20 février 2015 fixant le loyer mensuel à la somme de 1'800 € et un décompte de créance selon lequel, depuis septembre 2016, le loyer n’est payé que partiellement, le plus souvent à hauteur de 1'700 €.

Bien qu’en application de l’article 1359 alinéa 2 précité, la preuve d’une modification d’un contrat écrit suppose un écrit, les appelants reconnaissent qu’ils ne sont pas en mesure de justifier d’un avenant qui aurait été signé avec M. [C] [I]-[U]. Ils produisent néanmoins le courriel du 7 novembre 2016 qu’ils ont eux-mêmes envoyé à M. [C] [I]-[U] ainsi libellé': «'Comme convenu après notre entretien téléphonique du mois de septembre notre loyer passera de 1'800 € à 1'700 € dès septembre'».

Comme exactement retenu par le premier juge, ce courriel est dénué de valeur probante, sauf enfreindre la règle énoncée à l’article 1363 du Code civil selon laquelle «'Nul ne peut se constituer de titre à soi même'». La cour ajoute que les appelants échouent en outre à invoquer un commencement de preuve par écrit dès lors qu’ils ne sont pas en mesure de justifier d’une réponse qui aurait été donnée par M. [C] [I]-[U], ni à leur courriel du 7 novembre 2016, ni à leur courriel du 29 avril 2017 par lequel ils informaient le bailleur du coût du remplacement du chauffe-eau exposé et imputé sur le loyer d’un montant de 1'700 €. En effet, le silence gardé par l’intéressé, même pendant une durée de plus de trois ans jusqu’à son décès, est équivoque dans la mesure où ce silence peut tout autant s’analyser, soit en une acceptation de la baisse de loyer alléguée, soit en une tolérance purement ponctuelle de cette baisse, soit encore en une négligence de la part du bailleur qui n’a pas vérifié les paiements faits par les locataires, étant observé que cette dernière thèse fait écho à la circonstance que les appelants eux-mêmes soulignent que M. [C] [I]-[U] rencontrait des problèmes de santé.

Par ailleurs, les explications données par les appelants, selon lesquelles la baisse de loyer a été consentie en raison du mauvais état de la maison louée et de l’impossibilité financière dans laquelle se trouvait M. [C] [I]-[U] d’y faire des travaux de réparation, ne sont là encore étayées par aucun élément émanant du bailleur lui-même. Dès lors, les appelants procèdent par affirmation à cet égard.

Dès lors, à la lueur de ces éléments, c’est par des motifs exacts et pertinents tant en droit qu’en fait et que la cour adopte expressément que le premier juge a retenu que la preuve d’un accord des parties pour une baisse du loyer de 1'800 € fixé au contrat de bail n’est pas rapportée.

Concernant le quantum de la dette locative, il n’y a d’abord pas lieu de déduire des sommes dues par les locataires le coût de la destruction d’un nid de guêpes qui aurait été exposé en novembre 2021 dès lors qu’il n’est pas même justifié de la facture correspondante.

Ensuite, M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] justifient régulièrement de l’avis à tiers détenteur reçu par courrier du 1er juillet 2021 émanant du service des impôts des entreprises de [Localité 8] leur faisant injonction de payer sous 30 jours la somme de 808 € sous peine de voir leur responsabilité engagée. Dès lors, à supposer qu’un dégrèvement soit finalement intervenu et que les locataires n’aient pas informé les intimés de l’avis à tiers détenteur reçu, le paiement fait en exécution de cet avis ne peut en aucun cas être considéré comme fautif.

A cet égard, les appelants justifient effectivement d’un ordre de virement de la somme de 808 € exécuté le 6 août 2021 par leur banque au profit du service des impôts des entreprises de [Localité 8]. De leur côté, M. [W] [I] et Mme [K] [I] ne rapportent pas la preuve du dégrèvement dont ils se prévalent dès lors que le courriel reçu du service des impôts des entreprises d'[Localité 6] le 28 novembre 2022, ni ne comporte la date du dégrèvement allégué, ni surtout ne permet pas de faire le lien avec la saisie à tiers détenteur litigieuse. Dans ces conditions, ce courriel n’est pas de nature à invalider la preuve du paiement fait par les locataires, lesquels étaient en conséquence fondés à imputer la somme de 808 € sur le loyer acquitté en août 2021. Il s’ensuit que le solde restant dû au titre de cette échéance s’élève à 102 € comme exactement retenu par le premier juge.

La cour constate que M. [W] [I] et Mme [K] [I] réclament, pour le mois de septembre 2021, l’intégralité du loyer dû jusqu’au 5 décembre 2021, date de résiliation de bail comme il sera vu ci-après. Ce faisant, les intimés soutiennent implicitement que M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] n’ont effectué aucun paiement au titre de cette échéance. Dans la mesure où ces derniers ne rapportent pas la preuve de leur paiement au titre de l’échéance du mois de décembre 2021, il sera fait droit à cette demande mais la condamnation sera prononcée en deniers ou quittances pour permettre aux parties, le cas échéant, de tenir compte des paiements qui seraient intervenus.

Au final, la dette locative, pour sa part non-prescrite, se décompose comme suit':

solde restant dû au titre des loyers de février 2019 à juillet 2021': 2'900,00 €

solde restant dû au titre dy loyer d’août 2021': 102,00 €

solde restant dû au titre des loyers de septembre à novembre 2021': 300,00 €

échéance de loyer de décembre 2021 calculé prorata temporis de 5 jours': 290,32 €

Le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] à payer à M. [W] [I] et Mme [K] [I] un arriéré de loyer est confirmé, la cour infirmant toutefois ce jugement sur le quantum de la dette locative qui est portée à 3'592,32 €.

Sur la demande en constat de la résiliation du bail et les demandes subséquentes':

M. [W] [I] et Mme [K] [I] rappellent que le commandement de payer délivré le 5 octobre 2021 est rester infructueux en l’absence de paiement dans le délai de deux mois impartis aux locataires de sorte que c’est à bon droit que le tribunal a constaté la résiliation de plein droit du bail. Ils précisent que les consorts [P]-[N] ont volontairement quitté les lieux en donnant congé par lettre recommandée du 31 mars 2023 réceptionnée le 19 avril et qu’ils ont remis les clés le 25 mai 2023. Ils en conclut que la demande des appelants tendant à l’infirmation du jugement se rapportant à la résiliation du bail est devenue sans objet. Ils se défendent de l’illicéité de la clause résolutoire insérée au contrat de bail dès lors que ce n’est pas la résiliation du bail qui est obtenue au moyen d’une ordonnance de référé, mais l’expulsion des locataires.

En application de la loi ALUR qui interdit d’appliquer rétroactivement la révision du loyer, ils sollicitent cette révision pour les indemnités d’occupation fixées à la somme mensuelle de 1'828,96 €, portée à 1'892,95 € à compter du 6 décembre 2022. À titre subsidiaire, si la cour venait à considérer que le loyer avait été ramené à 1'700 €, ils font valoir que l’indexation porterait ce loyer à 1'727,35 € à compter du 6 décembre 2021 puis à 1'787,78 € à compter du 6 décembre 2022.

M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] contestent la mise en jeu de la clause résolutoire puisque aucun défaut de paiement des loyers ne peut leur être reproché. À titre subsidiaire, ils invoquent le caractère illicite de la clause résolutoire qui prévoit une résiliation de plein droit sur simple ordonnance de référé insusceptible d’appel.

Sur ce,

Il est régulièrement justifié de la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail, une copie de l’assignation ayant été notifiée à la Préfecture de l’Ain dans les conditions forme et de délai prévus aux dispositions de paragraphe III de l’article 24 de la loin°89-462 du 06 juillet 1989. Le jugement attaqué, qui a déclaré cette demande recevable, est en conséquence confirmé.

Sur le fond, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, prévoit que «'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux'».

Selon l’article 4 s) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non-écrite la clause «'qui permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d’une simple ordonnance de référé insusceptible d’appel'».

En l’espèce, les conditions générales du bail signé le 20 février 2015 contiennent une clause résolutoire qui est ainsi rédigée': «'A défaut de paiement de tout ou partie du loyer ou des charges et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit et le bailleur pourra, dans le cas où le locataire ne quitterait pas lieux, l’y contraindre par simple ordonnance de référé'».

La circonstance que cette clause vise un délai d’un mois est sans incidence puisque le régime légal d’ordre public de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant un délai de deux mois pour permettre au locataire de faire échec au jeu de la clause résolutoire se substitue aux stipulations contraires.

Par ailleurs, à supposer que cette clause entre dans les prévisions de l’article 4 s), cela resterait également sans incidence puisque, là encore, la possibilité de faire appel d’une décision judiciaire d’expulsion conformément aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 se substituerait à toute disposition contraire.

Dès lors, le premier juge a justement constaté qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été signifié le 5 octobre 2021 pour la somme en principal de 6'210 € et que M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] ne se sont pas acquittés de la part non-prescrite de cette dette dans les deux mois du commandement.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a constaté la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion des appelants et mis à leur charge une indemnité d’occupation d’un montant de 1'828,96 € due à compter du 6 décembre 2021 jusqu’à libération effective des lieux, est confirmé.

Sur les demandes reconventionnelles en travaux de remise en état et en dommages et intérêts':

M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] critiquent le jugement de première instance ayant considéré que leurs revendications concernant la vétusté du logement et de la nécessité de travaux de remise en conformité étaient postérieures au commandement de payer du 5 octobre 2021. Ils justifient au contraire d’un mail de 2015 réclamant à M. [C] [I]-[U] des travaux de rénovation. Ils affirment que la réduction loyer leur a été octroyée en raison du mauvais état du logement. Ils rappellent avoir relancé les ayants droits du bailleur en octobre 2020 ainsi qu’en août 2021. Ils produisent à hauteur d’appel l’accusé de réception de leur courrier du 10 août 2021. Ils ajoutent qu’ils ont mandaté un huissier de justice qui est intervenu le 5 octobre 2021, ce qui établit que leurs demandes de travaux étaient antérieures au commandement de payer.

Ils maintiennent leur demande de condamnation du bailleur à effectuer des réparations, avec autorisation de déposer sur un compte séquestre les règlements des loyers jusqu’à parfaite exécution de ces travaux. Ils renvoient au constat huissier de justice qui a constaté l’absence de fonctionnement du convecteur, des traces de moisissures contre la paroi murale, une baignoire fissurée, des mastics des huisseries dégradées, des interrupteurs qui ne fonctionnent pas, un des foyers de la plaque vitrocéramique qui ne fonctionne pas, ' Ils estiment que la dangerosité du réseau électrique leur interdit d’entreprendre des opérations de remplacement concernant les prises et interrupteurs, critiquant la décision du premier juge à ce sujet. Ils contestent également que l’huissier de justice n’ait pas lui-même constaté l’absence de fonctionnement des équipements électroménagers de la cuisine. Ils soulignent le mauvais état général des escaliers extérieurs et ils renvoient au rapport de la société Abyss mentionnant les risques encourus.

En réponse aux écritures adverses, ils relèvent que les ayants droits du bailleur produisent une photographie antérieure de près d’un an à la signature du bail et, dès lors, non-probante. Ils estiment que les factures d’achat de matériaux de bricolage ne sont pas en lien avec la maison louée.

M. [W] [I] et Mme [K] [I] s’opposent à la demande indemnitaire des locataires qui ont pris possession des lieux en toute connaissance de cause. Ils affirment que des travaux de réfection avaient été réalisés par feu [C] [I] au mois de mars 2014, soit quelques mois avant que les locataires prennent possession des lieux. Ils affirment en particulier que les trois chambres et la salle de bains ont été entièrement rénovées avec l’assistance d’un architecte d’intérieur. Ils ajoutent que des fournitures ont également été financées par M. [C] [I] en cours de bail. Ils affirment qu’en réalité, les réclamations des locataires concernant l’état du logement ne sont qu’une réponse au commandement de payer qui leur a été délivré. Ils font valoir que ce n’est pas la copie des mails que les locataires disent avoir adressés à leur propriétaire qui prouvent la justesse de leurs revendications. Ils considèrent que le constat d’huissier de justice du 5 octobre 2021 établit tout au plus des dégradations imputables aux locataires ou un état d’usure mais que, en aucun cas, il n’en résulte que les lieux n’étaient pas fonctionnels ou qu’ils nécessitaient des travaux incombant au bailleur. Ils dénoncent en réalité un défaut d’entretien qu’ils ont pu constater en mai 2020 lorsqu’ils ont visité la maison louée avec un architecte, rappelant qu’il avait été en particulier relevé que les bouches d’aération des chambres et de la salle de bains étaient bouchées de poussière et que le terrain et la pelouse n’étaient pas entretenus. Ils affirment que l’électroménager de la cuisine était en parfait état de marche. Ils jugent curieuse la motivation du premier juge qui relève l’absence de preuve des avaries dénoncées pour néanmoins allouer à M. [P] et Mme [N] une indemnité de 1'500 €. Ils soulignent que le rapport de la société Abyss ne fait état que de certaines anomalies mineures qui n’ont occasionné aucun préjudice et ils se défendent de toute vétusté de l’installation électrique. Ils affirment que les locataires ont installé des cages en acier pour les besoins d’une activité d’élevage de chiens alors que le bail a été consenti à usage exclusif d’habitation.

Ils s’opposent également à la demande des consorts [P]-[N] de travaux avec autorisation de séquestrer le paiement des loyers puisque, en raison de leur départ volontaire des lieux en cours d’instance d’appel, cette demande est devenue sans objet.

Sur ce,

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 énumère les obligations du bailleur au rang desquelles, d’une part, celles mentionnées aux alinéas 1 et 2 de cet article concernant l’obligation de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et dont les caractéristiques correspondantes sont définies au décret du 30 janvier 2012, et d’autre part, celles mentionnées à l’alinéa 3 a) b) et c) concernant l’obligation de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ' et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En application de l’article 20-1 de cette loi, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En application de l’article 1231-1 du Code civil, l’inexécution contractuelle se résout, s’il y a lieu, en dommages et intérêts si le débiteur ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la cour relève d’abord que, par un courrier du 31 mars 2023, M. [Z] [P]-[G] a donné congé en sollicitant l’organisation d’un état des lieux de sortie. Si ce congé n’est pas signé par Mme [B] [N]-[A], cette dernière confirme, par la voie de ses écritures devant la cour, qu’elle a quitté les lieux en même temps que M. [Z] [P]-[G] (page 31) et il est manifeste qu’elle demande à bénéficier des effets de ce congé.

Il en résulte que les demandes des appelants se rapportant à la condamnation sous astreinte du bailleur à effectuer des travaux de remise en état dont l’objet est désormais précisé dans le dispositif de leurs écritures, avec autorisation de consigner les loyers dans l’attente de la réalisation des travaux, est devenue sans objet.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a rejeté la demande de réalisation de travaux, est en conséquence confirmé par substitution de motifs.

La cour relève ensuite qu’il résulte des courriers échangés entre les avocats des parties que, postérieurement au décès de son père et envisageant de reprendre la maison pour l’habiter, M. [W] [I] l’a visitée assisté d’un architecte. Se disant sans retour après cette visite, Mme [B] [N]-[A] a, par courriel du 23 octobre 2020, mis en demeure l’intéressé de remédier aux désordres affectant la maison louée (électricité, plomberie, humidité, extérieurs, état général de la maison). Par ailleurs, il est désormais justifié à hauteur d’appel de la réception de la lettre recommandée du 10 août 2021 par laquelle M. [Z] [P]-[G] a informé les bailleurs que, sans réponse de leur part, il entreprendrait les travaux de réparation urgents dont le coût serait déduit du montant des loyers. Il s’ensuit que les discussions opposant les parties au sujet de réparations incombant au bailleur sont effectivement antérieures à la délivrance du commandement de payer du 5 octobre 2021 contrairement à ce que le premier a retenu.

Pour autant, cette analyse erronée du premier juge est demeurée sans aucun incidence sur la solution du litige puisque c’est par des motifs exacts et pertinents tant en droit qu’en fait et que la cour adopte expressément qu’il a été retenu en première instance, d’une part, l’existence d’un préjudice dû à la vétusté de l’installation électrique, parfaitement objectivée par le rapport technique de la société Abyss, et d’autre part, que le surplus des avaries alléguées, soit n’avait pas été constaté par l’huissier de justice qui s’est contenté de reprendre les doléances des locataires, soit que les avaries concernées sont de la responsabilité des locataires eux-mêmes, tenus de prendre à la charge l’entretien courant des lieux et les menues réparations.

La facture du 5 janvier 2017 se rapportant à des travaux d’électricité dont justifie les intimés n’est pas de nature à invalider cette analyse compte tenu du caractère ancien et limité des travaux alors réalisés.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné solidairement M. [W] [I] et Mme [K] [I] à payer à M. [Z] [P]-[G] et à Mme [B] [N]-[A] la somme de 1'500 €, est confirmé.

Sur les demandes accessoires':

La cour confirme la décision attaquée qui a condamné in solidum M. [Z] [P]-[G] et à Mme [B] [N]-[A], parties perdantes, aux dépens de première instance incluant, pour les actes antérieurs à l’engagement de la procédure judiciaire, le coût du commandement de payer, et qui a rejeté les demandes réciproques des parties au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Y ajoutant, la cour condamne in solidum M. [Z] [P]-[G] et à Mme [B] [N]-[A] aux dépens à hauteur d’appel.

Il n’y a pas lieu d’inclure dans les dépens de l’instance d’appel le coût du procès-verbal de constat établi le 25 mai 2013 par commissaire de justice, cet acte n’étant, ni nécessaire à la solution du litige au sens de l’article L.111-8 du Code des procédures civiles d’exécution, ni n’entrant dans les prévisions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 à défaut pour les intimés de justifier qu’un constat d’état des lieux de sortie amiable n’a pas pu être établi.

La cour condamne en outre à hauteur d’appel in solidum M. [Z] [P]-[G] et à Mme [B] [N]-[A] à payer à M. [W] [I] et Mme [K] [I] la somme de 2'500 € à valoir sur l’indemnisation de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement rendu le 29 juillet 2022 par le Tribunal de Proximité de Nantua en toutes ses dispositions critiquées, sauf en ce qu’il a fixé à 3'392,32 € le quantum de la condamnation de M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] au titre de la dette locative arrêtée au 5 décembre 2021.

Statuant à nouveau sur ce point,

Condamne in solidum M. [Z] [P]-[G] et Mme [B] [N]-[A] à payer, en deniers ou quittances valables, à M. [W] [I] et Mme [K] [I] la somme de 3'592,32 € au titre des loyers échus impayés selon décompte arrêté au 5 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2021,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [Z] [P]-[G] et à Mme [B] [N]-[A] aux dépens à hauteur d’appel,

Rejette la demande de M. [W] [I] et Mme [K] [I] au titre du coût du procès-verbal de constat dressé le 25 mai 2023 par commissaire de justice,

Condamne in solidum M. [Z] [P]-[G] et à Mme [B] [N]-[A] à payer à M. [W] [I] et Mme [K] [I] la somme de 2'500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT