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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2° chambre

ARRET DU 28 AVRIL 2015

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/00208

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 OCTOBRE 2013

TRIBUNAL DE COMMERCE DE MONTPELLIER

APPELANTE :

SAS OCEANIS PROMOTION

XXX

XXX

représentée de M^e Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Bénédicte CHAUFFOUR, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIME :

Monsieur Z X

XXX

XXX

Assigné le 23 avril 2014 – A domicile par dépôt de l’acte à l’étude d’huissier

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 05 Mars 2015

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 MARS 2015, en audience publique, Monsieur Bruno BERTRAND, conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Conseiller désigné par ordonnance pour assurer la Présidence

Madame Brigitte OLIVE, Conseiller

Monsieur Bruno BERTRAND, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— de défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Conseiller désigné par ordonnance pour assurer la Présidence, et par Madame Sylvie SABATON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

*

Par acte d’huissier délivré le 14 septembre 2012, M. Z X, qui avait conclu des contrats d’apporteur d’affaires et de partenariat avec la SAS Oceanis Promotion, promoteur immobilier établi à Montpellier, en dernier lieu le 31 mars 2006, a assigné celle-ci devant le tribunal de commerce de Montpellier, sollicitant sa condamnation à lui payer les sommes de :

—  150.000, 00 € à titre de commission, au titre du terrain de Rosny-sous-Bois (93), acquis auprès de la société Bateg, correspondant à 5 % de son prix de vente de 3.000.000,00 €,

—  10.000,00 € à titre de dommages et intérêts, avec exécution provisoire du jugement,

—  5.000,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement contradictoire en date du 30 octobre 2013, le tribunal de commerce de Montpellier a notamment, au seul visa de l’article 1134 alinéa 1^er du code civil :

— validé le contrat de partenariat du 1^er mai 2004 et ses actes subséquents,

— condamné la SAS Oceanis Promotion à payer à M. E X, sur la base d’un taux de commission fixé par le tribunal à 3 % et après déduction d’une avance de 83.524,00 €, la somme de 7.313,64 €, outre intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 15 septembre 2010, outre une somme de 1.000,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

— rejeté les autres demandes et moyens des parties, notamment quant à l’application de la loi Hoguet, réglementant la profession d’agent immobilier, invoquée par le défendeur.

Par déclaration au greffe de la cour parvenue le 9 janvier 2014, la SAS Oceanis Promotion a relevé appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe le 18 avril 2014, la SAS Oceanis Promotion soutient notamment que :

— M. Z X ne remplit pas les conditions de la loi du 2 janvier 1970 sur l’entremise en matière immobilière, de sorte qu’il ne peut prétendre à un droit à commission,

— le contrat de partenariat du 1^er mai 2004 doit, en conséquence, être annulé et M. Z débouté de toutes ses réclamations et condamné à lui restituer la somme de 82.524,00 € HT, versée à tort à titre d’avance sur commission,

— subsidiairement, les demandes de M. Z X doivent être rejetées comme infondées, faute qu’il ait accompli les obligations contractuelles lui incombant, et comme étant intervenu postérieurement au 1^er avril 2006,

— très subsidiairement, le montant de la commission doit être réduit à la somme de 7.313,64 € après déduction de l’avance consentie,

— M. X doit être condamné à lui payer une somme de 3.500,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

M. X n’ayant pas comparu en appel, la SAS Oceanis Promotion lui a signifié sa déclaration d’appel et ses conclusions par acte d’huissier délivré à domicile le 23 avril 2014.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 mars 2015.

MOTIFS :

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE :

Comme le soutient la SAS Oceanis Promotion, M. Z X était en infraction avec la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dit 'loi Hoguet’et son décret d’application du 20 juillet 1972, faute d’être titulaire d’une carte d’agent immobilier ou d’agir en qualité de préposé ou mandataire d’un agent immobilier, et faute de disposer ainsi de la garantie financière et de l’assurance de responsabilité civile professionnelle exigées pour les personnes physiques qui, d’une manière habituelle, prêtent leur concours, même de façon accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à l’achat ou la vente d’immeubles bâtis ou non bâtis (articles 1, 3, 4 et 6 de la loi), sur lesquels ils n’ont personnellement aucun droit.

M. X a conclu directement avec la SAS Oceanis Promotion, promoteur immobilier, des contrats d’apporteur d’affaires ou de partenariat le 1^er avril 2004 puis divers avenants jusqu’à leur résiliation survenue le 31 mars 2006, afin de s’entremettre dans la vente à la société Oceanis Promotion de plusieurs terrains à bâtir (44 selon une de leurs conventions), recherchés par ce promoteur. Il était rémunéré moyennant des commissions d’apport d’affaires ou de 'montage', ceci durant plusieurs années, ainsi qu’il l’indiquait dans son assignation en date du 14 septembre 2012, caractérisant ainsi le caractère habituel pour lui de cette activité. Ces conventions étaient donc illicites, pouvant même constituer une infraction pénale pour M. X, en application de l’article 14 de la loi susvisée.

Contrairement à ce qu’a retenu le tribunal de commerce de Montpellier dans son jugement du 30 octobre 2013, le fait que M. Z X ne négociait pas lui-même la vente, ne suivait pas les négociations entre les parties ni ne rédigeait de compromis de vente, ne l’exonérait pas pour autant de respecter les obligations légales susvisées. En effet, dès lors qu’il était rémunéré par une commission payée par le promoteur, en pourcentage du prix d’achat HT des terrains à bâtir, qu’il avait contractuellement pour mission de rechercher, après l’avoir mis en relation avec les vendeurs potentiels, dans plusieurs programmes d’investissements immobiliers, pendant plusieurs années de suite, il lui incombait de respecter les exigences de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d’application du 20 juillet 1972, dispositions d’ordre public.

Le silence gardé par les parties à la vente des terrains à bâtir dans leur acte, sur l’intervention de M. Z X en qualité d’intermédiaire, rémunéré séparément pour son entremise par l’acheteur, la SAS Oceanis Promotion, ne saurait non plus lui permettre de se soustraire à ces obligations légales d’ordre public en se présentant comme un simple 'prestataire de service’ occasionnel.

Les conventions ainsi conclues entre le 1^er avril 2004 et le 31 mars 2006 étaient illicites et doivent être annulées, comme le sollicite la SAS Oceanis Promotion.

Cela interdit à M .X de percevoir la commission prévue de 5 % à valoir sur la vente d’un terrain à bâtir à Rosny sous-bois (93) avec la société Bateg, vente qui aurait eu lieu en octobre 2010, qu’il réclamait en première instance.

Il convient donc d’infirmer le jugement déféré ayant partiellement accueilli les demandes de M. Z X et notamment condamné la SAS Oceanis Promotion à lui payer, en exécution des conventions de partenariat ou d’apport d’affaires conclues entre eux, la somme de 7.313,64 € avec intérêts au taux légal depuis le 15 septembre 2010.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE :

A titre reconventionnel la SAS Oceanis Promotion soutient qu’elle aurait été victime d’un dol de la part de M. Z X, qui lui aurait dissimulé qu’il n’était pas en conformité avec les dispositions de la loi du 2 janvier 1970, d’une part et, d’autre part, sollicite sa condamnation à lui restituer les sommes versées à titre d’avances sur commissions en exécution des conventions de partenariat ou d’apport d’affaires annulées, soit un montant total de 82.524,00 € HT.

Mais il n’est justifié ni même invoqué aucune manoeuvre frauduleuse de M. Z X qui aurait pu tromper la SAS Oceanis Promotion le 1^er avril 2004, ni lors des avenants successifs à ce contrat, non produits par les parties, sur l’absence de carte d’agent immobilier pour ce dernier, qui s’était présenté dans la convention comme agent commercial, sans justifier non plus de son inscription.

Il s’ensuit, en premier lieu, que la SAS Oceanis Promotion, professionnel de l’immobilier, n’a pas été trompée par M. Z X sur le fait que celui-ci, qu’elle qualifie elle-même de professionnel de l’immobilier, n’était pas titulaire de la carte professionnelle exigée par la loi pour exercer une telle activité. Elle n’a donc pas été victime d’un dol de la part de M. X.

Au contraire, elle a volontairement participé, en signant la convention du 1^er avril 2004, puis ses avenants, confiant à M. Z X la tâche de procéder ' à la recherche de biens immobiliers susceptibles de pouvoir accueillir des opérations immobilières (en vue du) montage et du développement de projets d’investissements à caractère immobilier et industriels et de la prise de participation directe ou indirecte dans des projets d’investissement à caractère industriel ou immobilier’ et en s’engageant à le rémunérer pour cette tâche en lui payant des commissions de 3 à 5 % HT du prix du terrain HT par dossier.

Il s’évince en effet de cette convention ainsi rédigée, que le promoteur immobilier confiait à M. Z X une tâche d’intermédiaire en matière d’opérations immobilières, de façon habituelle, qu’il ne pouvait ignorer relever des dispositions d’ordre public de la loi du 2 janvier 1970, qu’il invoque aujourd’hui pour échapper à ses obligations contractuelles envers M. X.

En effet, nulle part dans la convention litigieuse il n’est mentionné la qualité d’agent immobilier ou de mandataire d’un agent immobilier de M. X, alors que l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 l’impose en ce cas. Par ailleurs la SAS Oceanis Promotion ne justifie ni même n’allègue avoir jamais demandé à M. Z X de lui présenter une carte d’agent immobilier ou même son numéro d’inscription au registre en qualité d’agent commercial, tel que le prévoit l’article 6-2 de cette loi, comme invoqué également par elle.

Elle précise d’ailleurs de façon pertinente dans ses conclusions (page 8) qu’elle ne pouvait confondre le rôle de M. Z X avec celui d’un prestataire de services, dès lors que celui-ci n’émettait aucune facture de ses prestations et au contraire était rémunéré avec des commissions calculées sur les prix de vente des biens immobiliers qu’il avait recherchés ou négociés pour le compte de la SAS Oceanis Promotion.

Il est de principe en une telle situation, que les adages juridiques 'nemo auditur propriam turpitudinem allegans’ et 'in pari causa turpitudinis cessat repetitio’ s’opposent à ce que la partie ayant sciemment fraudé et qui invoque sa participation à la fraude pour faire annuler la convention illicite, si elle peut obtenir cette annulation, puisse obtenir des restitutions consécutives à la nullité du contrat exécuté ainsi de mauvaise foi, ainsi que l’a rappelé la première chambre civile de la Cour de Cassation dans son arrêt du 17 juillet 1996.

Il convient donc de débouter la SAS Oceanis Promotion de sa demande reconventionnelle de condamnation de M. Z X à lui restituer la somme de 82.524,00 € HT.

SUR LES FRAIS DE PROCÉDURE ET LES DÉPENS :

Il y a lieu de condamner M. Z X, qui succombe, aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Il n’est pas inéquitable en l’espèce de laisser à la charge de chaque partie les frais de procédure qui ne sont pas compris dans les dépens, tant en première instance qu’en appel ;

* * * * * * * * * *

PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

Statuant, publiquement, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort,

Vu les articles 6 et 9 du code de procédure civile,

Vu les articles 1108, 1131, 1133, 1134 et 1315 du code civil,

Vu la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 23 juillet 1972,

Infirme le jugement du tribunal de commerce de Montpellier prononcé le 30 octobre 2013, en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau :

Prononce l’annulation des conventions illicites conclues entre la SAS Oceanis Promotion et M. Z X le 1^er avril 2004, avec ses avenants subséquents et le 31 mars 2006,

Déboute en conséquence M. Z X de sa demande en paiement de commission au titre de son activité illicite d’intermédiaire en matière de vente de biens immobiliers,

Déboute également, en conséquence de sa participation volontaire à cette convention illicite, la SAS Oceanis Promotion, de sa demande reconventionnelle en restitution de la somme de 82.524,00 € HT, payée à M. Z X en exécution des contrats conclus entre eux,

Condamne M. Z X aux dépens de première

instance et d’appel,

Rejette toutes autres demandes des parties,

Autorise la S.C.P. Gilles Argellies et Emily Apollis, avocat, à recouvrer directement les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Ainsi prononcé et jugé à Montpellier le 28 avril 2015.

LE GREFFIER LE PR''SIDENT

BB