Arrêt n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 18 JANVIER 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/04860 – N° Portalis DBVK-V-B7D-OH2J

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 11 JUIN 2019

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN

N° RG 17/03085

APPELANTS :

Monsieur [Z] [V]

né le 26 Octobre 1951 à [Localité 6] (ESPAGNE)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

et

Madame [T] [B] épouse [V]

née le 06 Janvier 1949 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par M^e Valéry-Pierre BREUIL de la SCP MARTY – BENEDETTI-BALMIGERE – BREUIL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substitué sur l’audience par M^e Christophe DE ARANJO, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

SASU ICADE PROMOTION

prise par son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège social

[Adresse 1]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Philippe NESE de la SELARL NESE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substitué par M^e Jean-Philippe NESE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Ordonnance de clôture du 31 Octobre 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 novembre 2023,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Fabrice DURAND, conseiller et M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère, chargée du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Fabrice DURAND, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Le 28 mai 2014, M. [Z] [V] et Mme [T] [V] ont signé un contrat préliminaire dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement pour une villa n°8, type T4 de 88 m2, moyennant le prix de 195 000 euros et sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, avec la SASU Icade Promotion concernant l’opération immobilière intitulée ' [Adresse 5]' à [Localité 4] (Pyrénées-Orientales), désignée comme éligible au dispositif de la loi Pinel de défiscalisation.

L’acte notarié était signé le 23 décembre 2014 après réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt, et le procès-verbal de livraison intervenait le 21 septembre 2015 avec remise des clés.

M. et Mme [V] apprenaient alors qu’ils ne pourraient pas béné’cier des avantages de la loi Pinel auxquels ils ne pouvaient prétendre qu’à compter du 1er janvier 2015 pour une location entre ascendants et descendants, la location étant destinée à leur fille.

Par acte du 27 juin 2016, M. et Mme [V] ont fait délivrer assignation devant le juge des référés près le tribunal de grande instance de Perpignan à l’encontre du promoteur vendeur, la SASU Icade Promotion, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 7 décembre 2016, le juge des référés les a déboutés de leur demande d’expertise au motif qu’un débat devait avoir lieu préalablement devant le juge du fond.

Par acte du 25 août 2017, M. et Mme [V] ont fait assigner la SASU Icade Promotion devant le tribunal de grande instance de Perpignan aux fins :

— de voir retenir sa responsabilité dans l’impossibilité de béné’cier des avantages fiscaux liés à la loi Pinel relativement à l’acte d’achat de leur villa,

— de voir ordonner avant-dire droit une mesure d’expertise financière.

Par jugement contradictoire rendu le 11 juin 2019, le tribunal de grande instance de Perpignan a notamment :

— débouté M. et Mme [V] de leur action en responsabilité contractuelle contre la SASU Icade Promotion en l’absence de faute prouvée sur le fondement des articles 1147 ancien et 1134 ancien du code civil ;

— débouté M. et Mme [V] de leur action en responsabilité contre la SASU Icade Promotion pour manquement aux règles protectrices du droit de la consommation et notamment de l’article L.111-1 du code de la consommation, qui ne trouvent pas a s’appliquer an cas d’espèce ;

— débouté M. et Mme [V] de leur demande d’expertise 'nancière avant-dire droit sur les préjudices subis ;

— débouté M. et Mme [V] de leur demande de dommages et intérêts pour ne pas avoir pu béné’cier des avantages 'scaux de la loi Pinel, ainsi que pour résistance abusive ;

— condamné les époux [V] aux entiers dépens de l’instance ;

— dit que chacune des parties gardera à sa charge les frais exposés au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration remise au greffe le 11 juillet 2019, M. et Mme [V] ont relevé appel de ce jugement, l’acte d’appel précisant les chefs de jugement critiqués.

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 17 décembre 2019, M. et Mme [V] sollicitent la réformation du jugement entrepris et demande à la cour, statuant à nouveau, de condamner la SASU Icade Promotion à indemniser leur entier préjudice subi du fait de l’impossibilité de béné’cier des avantages 'scaux liés à la loi Pinel suite à l’acquisition de leur villa.

Ils sollicitent avant-dire droit la désignation d’un expert avec mission de notamment :

— Prendre connaissance du dossier des parties,

— Prendre connaissance du coût et des conditions de la réalisation de l’opération immobilière et de la vente de ce logement neuf en l’état futur d’achèvement par la société Icade Promotion aux époux [V],

— Dire quels sont les avantages 'scaux qu’auraient pu retirer les époux [V] suite à cette acquisition de par l’application de la loi Pinel,

— Chiffrer le montant du préjudice subi du fait de ne pas pouvoir béné’cier des avantages de la loi Pinel,

— Donner de facon générale tous les éléments des pertes subies suite à cette impossibilité et tous les éléments nécessaires à la détermination du préjudice des époux [V],

— Donner de facon plus générale tout renseignement utile à la solution de ce litige lié à l’absence de la possibilité de béné’cier de la loi Pinel contrairement à l’engagement

du promoteur.

Ils demandent à la cour de réserver les dépens en fin de cause.

Subsidiairement, M. et Mme [V] sollicitent la condamnation de la SASU Icade Promotion à leur payer la somme de 15 000 euros à titre dommages-intérêts pour ne pas avoir pu béné’cier des avantages 'scaux de la loi Pinel, outre la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Ils demandent en outre de condamner la SASU Icade Promotion aux entiers dépens d’instance et d’appel, et à leur payer ensemble la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 24 décembre 2019, la SASU Icade Promotion sollicite la confirmation du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Perpignan le 11 juin 2019.

Elle demande en outre de condamner solidairement M. et Mme [V] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SELARL Nese, et à payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 31 octobre 2023.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et au jugement déféré.

MOTIFS

Sur la responsabilité de la SASU ICADE Promotion

Les appelants fondent leurs moyens et prétentions sur les dispositions des articles L 111-1 du code de la consommation, 1147, 1134 et 1240 du code civil dont il convient de vérifier l’application au cas d’espèce.

A) Sur l’article L 111-1 du code de la consommation

Il sera remarqué que le contrat de vente en date du 23 décembre 2014 concerne la vente en l’état futur d’achèvement d’un immeuble, dès lors il ne s’agit pas d’un produit et les acquéreurs ne sont à aucun moment qualifié de consommateurs.

En réalité, le régime juridique de la vente en l’état futur d’achèvement est prévu par des dispositions d’ordre public faisant partie intégrale du code de la Construction et de l’Habitat numérotées de L 261-10 à L 261-22 et précisées dans la partie réglementaire de ce même code aux articles R 261-11 à R 261-31.

De ce constat découle que les régles d’interprétation des contrats et leur preuves et leur portée ne sont pas concernées par les obligations prévues par le code de la Consommation mais seulement par le code de la Construction et de l’Habitat (CCH).

La SASU ICADE Promotion a bien délivré aux époux [V] les informations conformément à l’article 261-11 du CCH concernant les caractéristiques de l’immeuble mais n’était pas redevable d’un conseil fiscal touchant à la possibilité de prétendre à une défiscalisation selon ses choix de vie par sa famille et ses descendants.

B) Sur la responsabilité contractuelle de la SASU ICADE Promotion.

L’examen du contrat préliminaire à une vente en l’état futur d’achèvement (version n°1 2013 3/09/2013) signée avec Mlle [V] [F] permet de constater qu’ aucune réference à un dispositif de défiscalisation n’est mentionné.

Par la suite un nouveau contrat sera signé avec les époux [V] le 28 mai 2014 ( contrat de réservation version 2014 15/05/2014 ) mais celui-ci non plus ne prévoit pas de réference à un dispositif de défiscalisation mais seulement à une livraison le deuxième trimestre 2015.

A aucun moment ces contrats ne prévoient l’application du bénéfice de la loi Pinel ouvrant droit à une réduction d’impôt selon la durée de location du bien.

Les époux [V] ont donc signé ce contrat du 28 mai 2014 sans y faire figurer la condition déterminante et fondamentale de leur acquisition qu’ils invoquent aujourd’hui.

Les appelants font valoir qu’un support publicitaire des Villas de la Grange à [Localité 4] produit aux débats portait une mention’ Eligible loi Pinel pour investir'.

Il sera constaté que figurait un autre argument publicitaire à la suite d’un signe + la mention : ' Eligible prêt à taux zéro pour habiter’ permettant de penser que le document publicitaire envisageait de nombreuses hypothèses que les lecteurs devaient s’approprier en fonction de leur situation personnelle.

Il en découle qu’il ne s’agit pas d’un engagemement contractuel et d’ailleurs le terme 'éligible’ selon la défintion du dictionnaire Larousse ' se dit d’une personne ou d’un produit qui satisfait aux conditions requises pour l’obtention d’un droit ', ainsi le dispositif Pinel et son obtention repose sur l’examen de la situation personnelle de la personne qui en demande son bénéfice et de son projet; autant de considérations bien éloignées du contrat signé le 28 mai 2014.

Ainsi les époux [V], potentiels béné’ciaires et intéressés par ce type d’ investissement se devaient de véri’er, préalablement à leur engagement, qu’ils remplissaient bien les conditions nécessaires pour pouvoir y prétendre avant la signature de l’acte notarié d’achat du 23 décembre 2014. Le promoteur n’étant pas débiteur d’un conseil fiscal.

Il ressort de ces constatations qu’aucune inexécution contractuelle ne peut être imputée au promoteur.

C) Sur la responsabilité délictuelle

Les époux [V] estiment que la carence dans le devoir conseil du professionnel de l’immobilier vis-a-vis de simples particuliers et consommateurs constitue une faute délictuelle : le promoteur aurait dû leur conseiller d’attendre le 1er janvier 2015 pour signer l’acte, et il les aurait au contraire pressés de signer au plus vite.

A défaut de rapporter des élements tangibles qui impliqueraient une démarche pressante de la part du promoteur de signer l’acte authentique avant le 1er janvier 2015, les époux [V] ne démontrent pas une faute de nature délictuelle imputable à la SASU ICADE Promotion et l’attestation non datée de leur fille [F] [V] n’apporte aucun élement utile pour le litige.

La demande d’expertise avant dire droit n’ayant aucun fondement juridique sera dès lors rejetée.

En conséquence, le jugement du Tribunal de Grande Instance de Perpignan du 11 juin 2019 sera confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure pénale

Les époux [V], succombants, seront condamnés au paiement de la somme de 2500 euros à la SASU ICADE Promotion ainsi qu’aux entiers dépens de permière instance et d’appel dont distraction au profit de la SELARL NESE.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du Tribunal de Grande Instance de Perpignan du 11 juin 2019.

Condamne les époux [V] à payer la somme de 2500 euros à la SASU ICADE Promotion en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne les époux [V] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SELARL NESE.

Le greffier, Le président,