COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1ère chambre civile

ARRET DU 02 JUIN 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/05428 – N° Portalis DBVK-V-B7J-Q226

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 OCTOBRE 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 1] – N° RG F 24/02244

APPELANTES :

Madame [H] [F]

née le 09 Mars 1983 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e NEGRE substituant M^e Caroline ANEGAS, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Madame [Y] [K] épouse [F]

née le 01 Janvier 1961 à [Localité 4] (MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e NEGRE substituant M^e Caroline ANEGAS, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTIME :

Monsieur [B] [Z]

né le 13 Août 1950 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Julien CROUZIERES-LAMUR, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Ordonnance de clôture du 31 Mars 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Avril 2026,en audience publique, devant M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M^me Laurence SENDRA, Greffier.

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte en date du 22 mars 2019, prenant effet le 15 avril 2019, Mme [S] [J] veuve [Z] a donné à bail, en qualité d’usufruitière (son fils, M. [B] [Z], étant nu-propriétaire depuis un acte de donation en date du 18 septembre 1998), à Mmes [Y] [K] épouse [F], [G] [K] [F] et [H] [F], un immeuble à usage d’habitation (1er étage), situé [Adresse 3], à [Localité 1] (66), moyennant un loyer mensuel de 564 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 55 euros.

Suivant acte du même jour, M. [L] [F] s’est porté caution solidaire des engagements pris par les locataires.

Mme [Z] est décédée le 4 juillet 2022.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2024, M. [Z] a délivré aux locataires un commandement de payer la somme principale de 7 521,26 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés et d’avoir à justifier de l’occupation du logement, en visant la clause résolutoire figurant au bail.

L’acte a été dénoncé à M. [F] le 2 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2024, M. [Z] a assigné Mmes et M. [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan, aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire au 29 octobre 2024, obtenir l’expulsion des locataires et leur condamnation solidaire avec la caution au paiement de la dette locative d’un montant de 9 599,14 euros et d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération des lieux.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire en date du 13 octobre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan, statuant en référé a :

— renvoyé au principal les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, en considération de l’urgence,

— déclaré recevable l’action en référé,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mars 2019, et concernant un local d’habitation sis [Adresse 4] [Localité 7] [Adresse 5], sont réunies le 30 octobre 2024, entraînant la résiliation du bail,

— ordonné en conséquence, à Mmes [Y] [K] épouse [F], [G] [K] [F] et [H] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour les trois locataires d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [B] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— dit que le cas échéant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné solidairement et à titre provisionnel Mmes [Y] [K] épouse [F], [G] [K] [F], [H] [F] et M. [L] [F] à payer à M. [B] [Z], une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail (30 octobre 2024) jusqu’à libération effective des lieux et la restitution des clés,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, et correspondant à la somme de 675,96 euros à la date de la décision,

— condamné solidairement à titre provisionnel Mmes [Y] [K] épouse [F], [G] [K] [F], [H] [F] et M. [L] [F] à payer à M. [B] [Z] la somme de 15 587,76 euros (quinze mille cinq cent quatre-vingt-sept euros et 76 cts) correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au 27 août 2025 (mensualité d’août incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— déclaré irrecevables Mmes [Y] [K] épouse [F], [G] [K] [F] et [H] [F] en leur demande reconventionnelle en paiement à titre de dommages et intérêts et les a renvoyés à mieux se pourvoir,

— rejeté la demande d’expertise,

— condamné in solidum Mmes [Y] [K] épouse [F], [G] [K] [F], [H] [F] et M. [L] [R] à payer à M. [B] [Z] la somme de 800 euros en application 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mmes [Y] [K] épouse [F], [G] [K] [F], [H] [F] et M. [L] [R] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les commandements de payer et leur dénonce, les assignations et leur signification.

— rappelé que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue le 6 novembre 2025, Mmes [Y] [F] et [H] [F] ont relevé appel de cette ordonnance.

Par avis en date du 13 novembre 2025, l’affaire a été fixée à bref délai à l’audience du 7 avril 2026 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Par conclusions n°2 du 30 mars 2026, Mmes [H] et [Y] [F] demandent à la cour, au visa des articles 1347 ainsi que 1713 et suivants du code civil, de la loi du 6 juillet 1989, des articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent et 122, 145 et 835 du code de procédure civile, de :

— infirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a déclaré recevable l’action en référé,

— statuant à nouveau, débouter M. [Z] de l’ensemble de ses demandes, tenant l’existence d’une contestation sérieuse, tant sur les sommes réclamées, que sur sa qualité de propriétaire du bien,

— reconventionnellement, condamner M. [Z] au paiement de 9 000 euros à titre provisionnel à valoir sur les dommages et intérêts, en réparation du préjudice de jouissance subi, pour la période de novembre 2019 à novembre 2024, outre 150 euros par mois à titre provisionnel à compter de décembre 2024 de ce chef,

— ordonner la compensation des créances respectives,

— ordonner une mesure d’expertise, avec mission pour l’expert de se prononcer sur le caractère indécent, voire insalubre du logement, ainsi que sur les travaux à réaliser pour y remédier et sur les troubles de jouissance induits pour la locataire,

— en tout état de cause, acter que Mme [Y] [F] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale,

— condamner M. [Z] à payer à Mme [H] [F] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [Z] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leur appel, elles font essentiellement valoir que :

— le montant des charges est contestable, le bailleur n’en justifie pas la destination ou le montant. Ainsi, il convient de déduire la somme de 880 euros non justifiés (55 euros x 16 mois), ramenant la somme principale due à 8 719, 14 euros.

— s’il produit les actes confirmant qu’il a succédé à l’ancienne bailleresse (dévolution successorale et acte de notoriété), il ne produit pas l’attestation immobilière confirmant que l’appartement litigieux était bien dans la succession de la défunte.

— d’importantes allocations logements sont suspendues en raison de l’indécence du logement. Cette situation est exclusivement imputable à M. [Z] ; un versement de l’ordre de 7 832 euros est attendu, les plaçant potentiellement en tant que créancières pour avoir versé 4 000 euros de leurs propres finances.

— M. [Z] n’a pas mis à leur disposition les taxes foncières notamment pour prouver le montant des ordures ménagères, ou encore des factures d’eau et d’électricité.

— le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent. Elles ont à plusieurs reprises informé l’agence immobilière en vain. Elles ont été contraintes de réaliser elles-mêmes certains travaux. Cette situation a altéré leurs conditions de vie.

— le premier juge a, à tort, écarté les éléments probants.

— certaines des factures produites par M. [Z] ne portent pas la mention de l’adresse de leur logement, ne portent pas la mention acquittée, les factures Thaalis ne comportent aucun détail sur le prix de chaque poste d’intervention, ni aucun numéro de facture, les factures Andreux semblent concerner le bien, mais pas le 1er étage,

— elles ont retiré la pièce litigieuse,

— une mesure d’expertise doit être ordonnée pour éviter que M. [Z] ne les accuse de mensonges et que la situation d’indécence soit actée.

— M. [Z] soutient que le logement est décent sur la base d’une mention sur un document de la caisse d’allocations familiales, et non d’un contrôle fait par un agent de la caisse d’allocations familiales.

— les nombreuses relances du bailleur sont illusoires sinon ce dernier aurait saisi la justice avant.

Par conclusions n°2 du 30 mars 2026, M. [Z] demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1224, 1125, 1353 alinéa 2, 1719 et 1741 du code civil, 7, 22-1 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 835 alinéa 2, 145 et 146 du code de procédure civile, R 824-1 et R 824-28 du code de la construction et de l’habitation, du décret n°11087-713 du 26 août 1987, du décret n°110-2002-120 du 30 janvier 2002 et du décret n°87-712 du 26 août 1987, de :

— juger mal fondé l’appel interjeté, par conséquent, confirmer la décision querellée en toutes ses dispositions,

— débouter Mmes [H] [F] et [Y] [K] épouse [F] de l’ensemble de leurs demandes,

— subsidiairement, sur la demande appelée « reconventionnelle », si la cour entendait faire droit à la demande d’expertise judiciaire, juger que les frais relatifs à cette mission seront mis à la charge des appelantes, à l’initiative de la demande

— y ajoutant, condamner Mmes [H] [F] et [Y] [K] épouse [F] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il expose en substance que :

— le montant des charges était contractualisé. Il a adressé chaque année un arrêté circonstancié des charges locatives, les relevés de comptes montrent que le montant des charges est porté au débit.

— les appelantes sont de mauvaise foi. Ce n’est qu’après 6 ans de prise à bail que des interrogations ont émergé, il a, dès la première instance, versé tous les justificatifs relatifs au montant des charges (décomptes et justificatifs relatifs à ces dernières -taxes foncières, consommation d’eau, consommation d’électricité-).

— la suspension des aides au logement n’est pas liée à l’indécence du logement, laquelle résulte d’une procédure stricte dont il n’a jamais eu connaissance. La suspension provient d’un arrêt des paiements du loyer dont la société gestionnaire du bien, [Localité 8], a averti la caisse d’allocations familiales.

— le document de la caisse d’allocations familiales indique l’état de décence du logement (y compris pour l’année 2026).

— il justifie de sa qualité de propriétaire (acte de notoriété et attestation de dévolution).

— il a délivré un logement conforme, qui a fait l’objet de travaux de réfection en 2018 avant l’entrée des appelantes en avril 2019.

— l’appartement a fait l’objet d’interventions continues et à tous les niveaux (factures). La lecture de chacune des factures montre que chacune fait mention du « 1er étage du [Adresse 6] » (étage auquel n’est présent que cet appartement) et/ou de l’identité des locataires «[F]/[Y] ».

— les désordres invoqués sont inexistants ou contredits par l’état des lieux d’entrée ou mensongers ou consécutifs à un défaut d’entretien imputable au locataire ou ne lui ont jamais été signalés ou antérieurs à la location et déjà réparés.

— le constat de commissaire de justice est dépourvu de valeur probante et a été réalisé le 12 novembre 2025. Aucune autorisation judiciaire n’est intervenue.

— lors de la première instance, les appelantes ont versé au débat de fausses preuves, relevant du délit d’escroquerie au jugement.

— aucun préjudice de jouissance n’est justifié. Les appelantes versent des tickets de caisse qu’il est complexe de rattacher au logement.

— elles se maintiennent dans les lieux malgré des impayés qui ont fait l’objet de plusieurs commandements de payer et de plus de 60 relances.

— une expertise judiciaire ne peut suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve. Les appelantes n’avaient jamais sollicité une telle demande en première instance.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 31 mars 2026.

MOTIFS de la DECISION :

Au préalable, il sera relevé que Mme [G] [K] [F] et M. [L] [F] n’ayant pas relevé appel de l’ordonnance de référé critiquée, celle-ci est devenue définitive à leur égard.

1- sur la résiliation du bail et ses conséquences

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 alinéa 1 de ce code prévoit que le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’occupation sans droit, ni titre du fait de la résiliation acquise de plein droit par l’effet d’une clause résolutoire cause au bailleur un trouble manifestement illicite.

1.1 Mmes [F] opposent aux demandes de M. [Z] l’existence de « contestations sérieuses sur sa qualité de propriétaire du bien et les sommes réclamées », considèrant que l’allocation logement qu’elles percevaient a été plusieurs fois suspendue en l’état de l’indécence du logement et qu’au regard des montants devant être versés, elles sont « potentiellement créancières » de celui-ci. Elles sollicitent une mesure expertale concernant l’état du logement pour que la véracité de celui-ci soit établie sans discussion.

1.1.1 M. [Z] justifie de sa qualité à agir comme propriétaire de l’immeuble loué en produisant l’acte de notoriété et l’attestation de dévolution en date du 10 octobre 2022 ainsi que la donation en date du 18 septembre 1998 portant sur l’immeuble loué.

1.1.2 Le commandement de payer en date du 29 août 2024 mentionne une dette locative à hauteur de 7 571,26 euros pour les loyers et provisions sur charges arrêtés au 26 août 2024.

Mmes [F] considèrent que la provision sur charges de 55 euros n’est pas justifiée et doit être déduite sur les seize mois de loyer réclamés.

Le bail prévoit une provision sur charges à hauteur de '55 euros (taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères et eau compris)'.

M. [Z] verse aux débats les arrêtés de charges locatives pour les années 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024, les décomptes de charges (avec la répartition des charges), les avis de régularisation de solde pour les années 2022, 2023 et 2024, établis par l’agence immobilière en charge de la gestion de la location, ainsi que les justificatifs de celles-ci (photographies du compteur, avis de taxe foncière, factures d’eau et d’électricité) pour chaque année.

Ces relevés montrent sur le montant des provisions sur l’année (660 euros) correspondaient au montant des charges existantes (taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères, électricité partie commune et eau froide) jusqu’à l’année 2022, à compter de laquelle il existe un solde restant dû chaque année.

Si les appelantes considèrent insuffisamment probants les arrêtés et décomptes de charge, elles ne critiquent ni les avis de régularisation de charge, ni aucun des avis d’imposition et factures produits.

Le montant de la provision sur charges de 55 euros est justifié et ne saurait être déduit.

1.1.3 Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Selon l’article 20-1 de cette loi, dans sa version applicable au litige, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, prévoit qu’un logement décent est un logement qui, notamment, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, assure le clos et le couvert, est protégé contre les infiltrations d’air parasites, permet une aération suffisante et est un logement, dans lequel l’état de conservation et d’entretien des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires et les réseaux et branchements d’électricité et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Le locataire est, selon les dispositions de l’article 7 c) et d) de cette même loi, obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Au vu des pièces produites par les parties, les difficultés liées au fonctionnement de la chaudière signalées par les locataires en février et avril 2019 ont été prises en charge en avril 2019 et juin 2020.

La liste des désordres, figurant dans un courriel des locataires en date du 9 février 2023, à savoir « l’interphone fonctionne par intermittence malgré qu’il viennent de l’installer neuf, la sonnette hors service depuis 2 ans, le WC fuite coule constamment, obligés d’ouvrir et de fermer le robinet des toilettes après chaque passage , le chauffe-eau malgré qu’il est neuf toujours le même bruit violent récurent (2 à 3 fois par semaine), la Sdb bac évier cassé ; toutes les portes sont abimés depuis l’entrée dans le logement, les prises arrachés, les portes de placard cassées cuisine et couloir, le chauffage fuient, les fenêtres d’une chambre non étanche et un volet roulant défaillant » (sic) a donné lieu à une réponse détaillée de l’agence immobilière, par courriel en date du 16 avril 2024, qui, bien que tardive, montre qu’un certain nombre de réparations sont intervenues en juin 2022 (interphone) et avril 2023 (WC, chauffe-eau), que certains désordres relèvent de l’obligation d’entretien des locataires (prises arrachées, évier cassé) et que d’autres (portes communicantes, portes de placard, volet roulant, fenêtre dans une chambre) sont en cours de devis et suspendus au règlement de la dette locative.

Les factures relatives aux travaux effectués en juin 2022 et avril 2023 sont produites et attestent de la matérialité des interventions.

Le procès-verbal de constat, en date du 12 novembre 2025, régulièrement versé aux débats par Mmes [F], ne décrit aucun autre désordre que ceux listés dans le courriel en date du 9 février 2023, hormis une fuite de la robinetterie de l’évier de la cuisine, qu’elles indiquent avoir réparée, la présence de fils électriques non protégés et l’absence d’applique murale dans la chambre 1, la présence de moisissures dans la cuisine (meuble sous évier), la salle de bains et la chambre 1 (murs et plafonds) ainsi qu’à l’extérieur de l’appartement, un escalier présentant des risques de chute et la fissuration d’une cloison dans le hall d’entrée.

Ni l’escalier, ni le hall d’entrée de l’immeuble ne font partie des locaux loués.

Au regard de l’état d’entrée dans les lieux, en date du 15 avril 2019, qui décrit l’absence de fuite du siphon de l’évier, les désordres affectant l’intérieur du meuble sous l’évier relèvent d’un défaut d’entretien des locataires tandis que le commissaire de justice n’a pas constaté l’existence d’une fuite du robinet.

Au regard de ce même état d’entrée dans les lieux, qui mentionne la présence de douilles sans ampoule dans la chambre 1, les fils électriques non protégés décrits relèvent également d’un défaut d’entretien des locataires.

Ce procès-verbal de constat montre que les désordres relatifs aux portes communicantes, aux portes de placards, aux volets roulants et à la fenêtre de la chambre 3 ne rendent pas le logement indécent eu égard aux dispositions du décret n°2002-2002-120 du 30 janvier 2002 rappelées ci-dessus s’agissant, respectivement, d’une usure existante à l’entrée dans les lieux, dûment mentionnée dans l’état des lieux, d’un dysfonctionnement aléatoire et d’une entrée d’air non constatée par le commissaire de justice.

Par ailleurs, l’état d’entrée dans les lieux indique que les murs et le plafond de la salle de bains et de la chambre 1 sont en état moyen (trous, traces) pour l’une et, en bon état pour l’autre. Mmes [F] ne justifient pas avoir avisé le bailleur, conformément aux dispositions rappelées ci-dessus, de la présence d’humidité dans le logement. Le procès-verbal de constat ne permet pas de retenir un non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance, l’humidité étant, également, susceptible de relever d’un défaut d’entretien du locataire ou d’un mauvais usage dans le cadre d’une absence d’aération, les pièces humides disposant d’un système de ventilation en bon ou moyen état lors de l’entrée dans les lieux.

Les tickets de cartes bancaires et les factures pour les mois de novembre et décembre 2024, produits par Mmes [F], ne peuvent suffire à démontrer que les locataires ont procédé à des réparations relevant de l’obligation de délivrance du bailleur, à défaut, en l’absence d’autres éléments, de pouvoir être rattachés au logement loué et aux travaux (non décrits) qui auraient été effectués, lesdites factures étant, au surplus, éditées au nom d’une société (SAS [Y] Clean à [Localité 9]).

Il résulte de ces éléments que Mmes [F] ne démontrent pas la matérialité d’un état d’indécence du logement, au sens des dispositions rappelées ci-dessus, relatives aux risques manifestes, susceptibles de porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé, ni l’existence de manquements du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage, de réparation et d’entretien au titre des réparations, autres que locatives.

Dans ces conditions, la mesure d’expertise sollicitée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, n’apparaît pas pertinente à défaut pour les locataires d’avoir à établir ou conserver des éléments probatoires. Elle ne pourra prospérer, n’étant fondée sur aucun motif légitime.

Par ailleurs, il résulte des pièces produites par M. [Z] en provenance de la caisse d’allocations familiales de l’Hérault que l’allocation logement est suspendue compte tenu d’un impayé en cours, et ce depuis le 12 octobre 2022, alors que l’état du logement est indiqué comme étant décent.

M. [Z] verse aux débats l’ensemble des lettres de relances, rappel et les mises en demeure adressées aux locataires (et à la caution) depuis 2019.

Mmes [F] ne démontrent pas qu’elles seraient créancières de leur bailleur, puisque l’impayé de loyer concerne, certes, le non-versement de l’allocation logement, mais aussi, et surtout, la part des locataires, qui n’est plus honorée depuis mars 2023, hormis deux versements d’un montant total de 4 000 euros en mai et en novembre 2024.

Il en résulte que la dette locative ne souffre aucune contestation sérieuse.

1.2 L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme prévues à cet article.

Le bail comprend une telle clause résolutoire (article VIII), que le commandement de payer en date du 29 août 2024 vise expressément.

Au vu du décompte arrêté au mois de juin 2025, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois ; les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail, étaient réunies à la date du 30 octobre 2024.

Il en résulte que Mmes [F] sont occupantes sans droit ni titre du logement depuis la résiliation. Cette occupation caractérise un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

L’ordonnance déférée sera confirmée, en ce qu’elle a constaté la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire, ordonné à Mmes [F] de libérer les lieux et dit qu’à défaut, M. [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion.

2- sur le paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation et la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A compter de la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre du logement est tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixé par le premier juge, sans que cela ne soit contesté, à un montant correspondant à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 675,96 euros par mois.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats par le bailleur qu’à la date du 19 août 2025 (terme d’août 2025 inclus), Mmes [F] étaient redevables d’une somme de 15 587,76 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation.

En conséquence, l’ordonnance déférée sera confirmée quant à la condamnation solidaire à titre provisionnel des locataires à s’acquitter de l’arriéré locatif, dont M. [Z] ne sollicite pas l’actualisation, et à verser une indemnité mensuelle d’occupation.

Par ailleurs, la demande d’indemnisation à titre provisionnel de Mmes [F] en réparation d’un trouble de jouissance, découlant d’un état d’indécence du logement non démontré, ne peut prospérer, ainsi que la demande de compensation accessoire.

L’ordonnance déférée sera confirmée de ces chefs, sauf à préciser qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’expertise et la demande de condamnation, avec compensation, à des dommages et intérêts provisionnels, formées par Mmes [F].

3 -sur les autres demandes

Mmes [F], qui succombent, seront condamnées aux dépens d’appel et à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance de référé déférée, sauf à préciser qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’expertise, fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, et la demande de condamnation à titre provisionnel, avec compensation, à des dommages et intérêts pour trouble de jouissance, formées par Mme [H] [F] et Mme [Y] [K] épouse [F] ;

Et ajoutant,

Condamne Mme [H] [F] et Mme [Y] [K] épouse [F] à payer à M. [B] [Z] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [H] [F] et Mme [Y] [K] épouse [F] aux dépens d’appel.

le greffier la présidente