ARRÊT N°

R.G. : 15/04597

XXX

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’Y

31 août 2015

RG:12/00720

SCI C

C/

SAS HOTEL DE BLAUVAC

COUR D’APPEL DE NÎMES 4^e CHAMBRE COMMERCIALE ARRÊT DU 12 JANVIER 2017 APPELANTE :

SCI C

inscrite au RCS de Nîmes sous le numéro 341 269 314,

représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Hayat AHMED, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE :

SAS HOTEL DE BLAUVAC

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualité audit siège

XXX

84000 Y Représentée par M^e Marie SACCHET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’Y

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 20 Octobre 2016

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Christine CODOL, Président de Chambre,

M^me Marianne ROCHETTE, Conseiller,

M^me Christine LEFEUVRE, Conseillère,

GREFFIER :

Madame H I, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 03 Novembre 2016, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 Décembre 2016, prorogé au 12 janvier 2017

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M^me Christine CODOL, Président de Chambre, publiquement, le 12 janvier 2017, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSÉ Vu l’appel interjeté le 6 octobre 2015 par la SCI Fehr à l’encontre du jugement prononcé le 31 août 2015 par le tribunal de grande instance d’Y dans l’instance n° 12/720

Vu les dernières conclusions déposées le 25 avril 2016 par l’appelante et le bordereau de pièces qui y est annexé.

Vu les dernières conclusions déposées le 29 août 2016 par la SAS Hôtel de Blauvac, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé.

Vu l’ordonnance de clôture de la procédure à effet différé au 20 octobre 2016 en date du 10 juin 2016.

***

XXX est propriétaire d’un immeuble situé XXX à Y dont elle a donné le rez-de-chaussée, le premier et second étage à bail commercial aux époux D par acte notarié du 08 novembre 1991 pour une durée de neuf ans avec effet rétroactif au 1^er novembre 1991 destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce d’hôtellerie, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 240'000 Fr. hors taxe (36'587,76 euros).

Les locaux loués du rez-de-chaussée étaient désignés de la manière suivante: hall d’entrée, bar, local technique, réception et une chambre, à l’exception du salon de coiffure situé à droite en entrant et du local situé à gauche en entrant. En 1998, après avoir bénéficié d’une procédure de redressement judiciaire, M^me D a fait l’objet d’une liquidation judiciaire aboutissant à la cession le 11 mai 1999, du fonds de commerce à la Sarl Inter Europe Hôtels aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la SAS Hôtel de Blauvac.

Par assignation du 2 février 2000 délivrée en mairie, la société Inter Europe Hôtels a engagé une procédure pour obtenir la révision du loyer à compter du 3 novembre 1999 et par jugement réputé contradictoire du 22 mai 2000, le juge des loyers a, au visa de l’article 23 du décret du 30 septembre 1953, fixé le montant du loyer révisé à compter du 3 novembre 1999, à la somme de 12'250 Fr. par mois soit 147'000 Fr. par an (22 410 euros). Ce jugement a été signifié à la SCI Fehr 'ayant son siège XXX à Y’ par acte d’huissier de justice du 26 mai 2000 délivré en mairie. Le 16 août 2000, le greffier en chef de la cour d’appel de Nîmes a délivré un certificat de non appel

Par acte d’huissier de justice du 31 mars 2009, la SCI Fehr a fait signifier à la sarl Inter Europe Hôtels un congé avec offre de renouvellement à compter du 1^er janvier 2010 moyennant un loyer annuel de 50'211 euros. En réponse, la SAS Hôtel de Blauvac a fait savoir qu’elle acceptait le principe de l’offre de renouvellement ainsi que la fixation du loyer, mais à la valeur locative. Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 20 décembre 2010, la bailleresse lui a notifié un mémoire dans lequel elle demandait que le loyer annuel soit fixé à la somme de 50'211 € à compter du 1^er novembre 2009.

Par assignation du 11 janvier 2011, la SAS Hôtel de Blauvac se plaignant de manquements de la bailleresse aux dispositions des articles 1719, 1720 et 1721 du Code civil, a fait assigner cette dernière devant le tribunal de grande instance d’Y pour obtenir la prise en charge de travaux portant sur la toiture, la consolidation de certaines parties intérieures du bâtiment et une verrière.

La commission de conciliation saisie sur la question du montant du loyer du bail renouvelé a dressé le 4 avril 2011 un procès-verbal de non conciliation des parties en proposant en équité un loyer de 2 500 euros par mois.

Par assignation délivrée le 28 et 30 décembre 2011, la SCI Fehr a fait citer la SAS Hôtel de Blauvac devant le juge des loyers, pour obtenir la fixation judiciaire du bail renouvelé à compter du 1^er novembre 2009. Les parties se sont alors opposées sur l’existence et l’opposabilité d’un avenant au bail en date du 4 janvier 1992 signé entre les époux D et la SCI Fehr mettant la taxe foncière à la charge du locataire mais aussi sur l’assiette du bail du 8 novembre 1991 au niveau du rez-de-chaussée, la SCI Fehr prétendant exclure de celle-ci des locaux faisant l’objet d’un bail de dérogation distinct concédé aux époux D par acte authentique du 2 décembre 1992.

Ce bail de dérogation tel qu’il est produit, portait sur un local situé XXX à Y ne devant 'servir qu’à l’exploitation du commerce de cosmétiques et souvenirs + salon de thé (mention manuscrite) comprenant:

— au rez-de-chaussée: ' une chambre ne faisant pas partie des locaux donnés à bail par la sci C suivant acte reçu par Maître B notaire

oussigné ( sic) le huit novembre mil neuf cent quatre vingt onze dans lequel est exploité un fonds de commerce d’hôtel bureau sous l’enseigne « hôtel Cézanne » appartenant à M et M^me D '. À cette description dactylographiée a été ajoutée à la main après le mot chambre la mention ' +', puis sur la marge gauche de la page correspondante, la mention manuscrite '+ le local agencé à gauche en entrant'. En 2012, quatre procédures ont été engagées de part et d’autre :

— le 8 et 13 mars 2012, la SAS Hôtel de Blauvac a déclaré s’inscrire en faux contre l’acte du 2 décembre 1992 reçu par Maître B, notaire à XXX,

'le 3 août 2012, la SAS Hôtel de Blauvac a assigné la SCI Fehr aux fins de faire dire et juger que les parties sont régies par le seul bail du 8 novembre 1991, l’assignation portant également opposition à un commandement de payer du 5 juillet 2012,

— le 14 septembre 2012, la SCI Fehr a assigné la SAS Hôtel de Blauvac aux fins de faire constater la résiliation du bail du 2 décembre 1992 liant les parties, pour ordonner l’expulsion de la SAS Hôtel de Blauvac et obtenir sa condamnation au paiement des loyers impayés et dommages et intérêts,

— le 12 décembre 2012, la SAS Hôtel de Blauvac a assigné la SCI Fehr pour faire écarter l’avenant du 4 janvier 1992, dire que les parties sont régies par le seul bail du 8 novembre 1992 et déclarer sans fondement un commandement de payer délivré le 19 novembre 2012.

Par ordonnances des 6 juillet 2012, 11 janvier 2013 et 8 juillet 2013, les quatre procédures ont fait l’objet d’une jonction avec celle des 28 et 30 décembre 2011 sous un seul et même numéro.

Pour une meilleure compréhension du litige, il sera rappelé que la bailleresse avait antérieurement délivré plusieurs commandements à la SAS Hôtel de Blauvac:

— le 27 février 2008, elle lui a fait commandement de payer la somme de 33 401,87 euros au titre des taxes de 2003 à 2007, cet acte visant la clause résolutoire insérée au bail du 8 novembre 1991 et son avenant du 4 janvier 1992, en lui faisant aussi sommation de libérer le local situé au rez de chaussée côté gauche, occupé sans droit ni titre, au vu du bail du 08 novembre 1991 excluant de la location, le local situé à gauche en entrant,

— le 23 janvier 2012, elle lui a fait commandement de payer la somme de 358'743,51 euros au titre des loyers impayés entre le 1^er trimestre 2007 et le 1^er trimestre 2012, l’acte visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail commercial de dérogation du 02 décembre 1992 dont elle soutenait la tacite reconduction pour une durée indéterminée.

— le 5 juillet 2012, elle lui a fait commandement:

' de payer la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour un montant de 21'537,65 euros au titre de la période de 2007 à 2011,

' de justifier de la notification de la cession du fonds de commerce au bailleur, mise à sa charge par l’acte de cession du 11 mai 1999,

' de justifier de la notification au bailleur du changement d’état de la société Inter Europe Hôtels SARL à l’hôtel de Blauvac SAS, de son autorisation expresse pour la réalisation des travaux de réfection des fenêtres, conformément aux stipulations du bail du 8 novembre 1991,

— le 19 novembre 2012, elle lui a fait commandement de payer la taxe foncière et de ramassage d’ordures ménagères dues pour l’année 2012 pour un montant de 5444,94 euros,

Par jugement du 31 août 2015, le tribunal de grande instance d’Y a : -déclaré toutes les demandes de la SCI Fehr en paiement de taxes foncières et de taxes d’enlèvement des ordures ménagères fondées sur l’avenant du 4 janvier 1992 irrecevables pour se heurter à l’autorité de la chose jugée revêtue par le jugement du 22 mai 2000,

— déclaré la demande en paiement des loyers dus en vertu du « bail de dérogation » du 2 décembre 1992, pour la période de « janvier 2007 » au 14 septembre 2007 irrecevables car prescrites,

— déclaré l’inscription de faux de la SAS Hôtel de Blauvac à l’encontre de l’acte authentique du 2 décembre 1992 irrecevable,

— débouté la SCI Fehr de sa demande de résiliation de bail de dérogation du 2 décembre 1992 ainsi que de ses demandes en paiement de loyers de 596'190,87 euros, de dommages intérêts de 100'000 € en réparation d’un préjudice moral, de 350'000 € en réparation de son préjudice économique et de 50'000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— débouté la SCI Fehr de sa demande de résiliation du bail commercial du 8 novembre 1991 renouvelé le 1^er janvier 2010

— avant dire droit sur le montant du loyer, ordonné une mesure d’expertise en désignant M. X M N’O Y Q pour y procéder avec mission de :

' se rendre sur les lieux et décrire les locaux et terrains objet du bail dont s’agit,

' donner son avis sur le montant du loyer à la date du renouvellement du bail, le 1^er janvier 2010, en se déterminant selon les usages observés dans la branche d’activité considérée (hôtellerie), sans tenir compte de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant des travaux effectués par la locataire,

' se faire remettre à cet effet tous les éléments, notamment comptables, nécessaires pour procéder à cette évaluation selon la méthode dite « hôtelière »

' donner tous éléments de faits susceptibles d’être utile à la solution du litige

— dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile et que notamment, il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées et s’adjoindre tous sapiteurs ou spécialistes de son choix

— dit que l’expert entendra les parties ou leurs représentants, s’expliquera sur leurs dires et les observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, qu’il s’entourera de tous renseignements utiles et qu’il consultera tous documents produits pouvant l’éclairer s’il y a lieu,

— rappelé qu’en application de l’article 243 du code de procédure civile, l’expert peut demander communication de tous documents aux parties et aux tiers, sauf au juge à l’ordonner en cas de difficulté sous astreinte si nécessaire

— dit que la SCI Fehr devra consigner la somme de 1500 € à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert, et ce dans le délai de deux mois à peine de caducité de la mesure ordonnée,

— dit que l’expert procédera sa mission dès qu’il sera avisé du versement de la consignation ci-dessus fixée, qu’il convoquera le plus rapidement possible des parties, qu’il évaluera de manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours, en sollicitant le cas échéant le versement d’une consignation complémentaire

— dit que sauf accord contraire des parties, l’expert commis devra leur adresser un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui communiquer un dire récapitulant leurs arguments sous le délai de 6 mois,

— dit qu’à l’issue de ce délai, sauf prorogation dûment autorisée, il déposera au greffe son rapport définitif,

— dit qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement sur simple requête présentée à M^me J-K, le juge chargé de la surveillance des opérations d’expertise,

— fixé le montant du loyer dû à titre provisionnel pour la durée de la procédure au montant du loyer en cours

— ordonné l’exécution provisoire du jugement

— sursis à statuer sur les autres demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 10 mars 2016 en invitant les parties à conclure avant cette date au vu des conclusions de l’expert judiciaire.

XXX a relevé appel de ce jugement pour voir:

— constater que la dénonce de la procédure aux créanciers inscrits est régulière et opposable,

— confirmer le jugement du 31 août 2015 en ce qu’il a rejeté les fins de non-recevoir tirées de la prescription biennale et quinquennale,

— pour le surplus, le réformer dans toutes ses dispositions et statuant à nouveau dire et juger :

'pour le bail du 8 novembre 1991

— à titre principal,

— dire inopposable au bailleur le jugement du 22 mai 2000, pour les différentes fraudes affectant la procédure et le droit à révision du loyer et réformer le jugement contesté du 31 août 2015 qui a retenu l’autorité de la chose jugée de ce chef,

— dire inopposable au bailleur la réduction frauduleuse du loyer à compter du 1^er novembre 1999 et condamner le preneur au paiement des rappels de loyers éludés depuis cette date, la fraude empêchant la prescription,

— dire que le loyer annuel dû par le preneur est a minima, celui fixé dans le bail avant la révision frauduleuse d’un montant annuel de 36'587,76 euros, augmenté des intérêts de droit depuis le 22 mai 2000, et condamner le preneur au paiement de la somme de (36'587,76 – 16'191,15) X 16 ans = 326'345,76 euros, à parfaire à la date de l’arrêt à intervenir,

— constater que l’assiette du bail du 8 novembre 1991, porte exclusivement sur les locaux à usage d’hôtel, et qu’elle n’inclut pas le local agencé à gauche en entrant,

— constater que la destination des locaux donnés par bail du 8 novembre 1991 est affectée spécialement et exclusivement à l’activité commerciale d’hôtel et ne comprend pas l’activité de salon de thé et de vente de produits cosmétiques,

— déclaré valable l’avenant du 4 janvier 1992 portant stipulations de la taxe foncière mise à la charge du locataire par le bail du 8 novembre 1991 dont il constitue uniquement une clause complémentaire et le dire opposable au preneur qui est tenu de son paiement,

— dire que la taxe de ramassage d’ordures ménagères est mise à la charge du locataire par les stipulations du bail du 8 novembre 1991,

— condamner le locataire à lui payer la somme de 9 514,54 euros au titre du rappel de la taxe de ramassage d’ordures ménagères dues pour les années 2003 à 2011,

— condamner le locataire à lui payer la somme de 29'195,55 euros au titre du rappel de la taxe foncière due pour les années 2003 à 2011,

— dire que la somme de 21'537,65 euros déjà versée en exécution du commandement de payer du 5 juillet 2012 viendra en déduction,

— condamner le locataire à payer la somme de 5 444,94 euros au titre des deux taxes pour l’année 2012,

— ordonner pour les années 2013, 2014, 2015, 2016 et toutes celles qui suivront jusqu’au prononcé de l’arrêt, le paiement des deux taxes précitées sur simple présentation du rôle établi par le Trésor public,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire emportant la résiliation de plein droit du bail du 8 novembre 1991, pour les infractions postérieures à l’offre de renouvellement, relatives au non-paiement des taxes de ramassage d’ordures ménagères et de la taxe foncière, de l’information du bailleur par le preneur quant à son changement d’état, de la notification effective de la cession de fonds de commerce,

— dire que les travaux relatifs aux fenêtres relèvent du droit commun et non pas de la procédure spécifique visée à l’article L. 311'2 du code du tourisme, que le contrat subordonnait ces travaux à l’autorisation expresse du bailleur (et non pas tacite) et que cette autorisation n’ayant pas été donnée, le preneur a violé les clauses du bail de sorte que le bailleur est fondé dans sa demande de résiliation pour cette faute contractuelle,

— à titre subsidiaire, si la cour décidait que les travaux des fenêtres relèvent des travaux d’amélioration visés à l’article L. 311'1 du code du tourisme, dire et juger qu’elle n’a pas tous les éléments d’information, notamment le rapport d’expertise finale relative aux travaux pour apprécier de la régularité de la notification qui ne pourra être démontrée que dans le cadre de la procédure judiciaire pendante devant le juge de première instance chargé du contentieux de ceux-ci,

— réserver cette question à ce juge pour une bonne administration de la justice et pour éviter des décisions contradictoires qui pourraient être prises au vu de l’expertise judiciaire ordonnée pour les travaux

— réserver, de même, expressément au juge chargé du contentieux des travaux du tribunal de grande instance d’Y, la question de droit relative aux travaux de sécurité, qui en a été saisi par assignation du preneur du 11 janvier 2011, le juge de première instance ne s’étant pas prononcé sur cette question,

— juger que par ses nombreux manquements découverts postérieurement à l’offre de renouvellement relatifs aux abus de procédure, à la révision frauduleuse des loyers, à la modification de l’assiette et de la destination des lieux, le preneur a violé de manière grave et renouvelée les clauses du bail, emportant la résiliation de celui-ci,

— en conséquence, prononcer la résiliation judiciaire du bail du 8 novembre 1991 pour cause légitime et sérieuse,

— ordonner en toute hypothèse l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef,

— fixer le loyer renouvelé, ayant couru du 1^er janvier 2010 jusqu’à la date de l’arrêt prononçant la résiliation du bail, à la somme annuelle de 120'000 € et condamner le preneur au paiement de celle-ci,

— condamner le preneur à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 10'000 € par mois jusqu’à libération totale des lieux, à compter de l’arrêt prononçant la résiliation de plein droit ou judiciaire,

— condamner le locataire à lui payer :

' 285'552,54 euros en réparation du préjudice financier subi consécutif à la diminution frauduleuse du loyer

' 150'000 € en réparation du préjudice financier subi consécutif au refus du locataire de payer les taxes mises à sa charge et qui ont entraîné pour le bailleur une saisie immobilière de ce seul fait

' 50'000 € en réparation de tous préjudices confondus consécutifs aux procédures abusives et dilatoires du locataire

— dire que toutes les sommes dues produiront intérêts de droit au taux légal avec capitalisation

— à titre subsidiaire, si la demande de résiliation de bail du 8 novembre 1991 est rejetée:

— fixer le prix du loyer renouvelé à compter du 1^er janvier 2010 à la somme de 120'000 € par an

— dire que les arriérés de loyer produiront des intérêts au taux légal, capitalisés à la date du 1^er janvier 2010

— confirmer le jugement du 31 août 2015 en ce qu’il a décidé que le loyer serait déterminé selon les usages observés dans la branche d’activités d’hôtellerie et donc selon la méthode hôtelière,

— si par extraordinaire la cour faisait droit à la demande du preneur de déterminer le loyer du bail renouvelé par dire d’expert, dire que le loyer provisionnel sera de 120'000 € par an et mettre à la charge du preneur tous frais d’expertise,

— réformer le jugement en ce qu’il a décidé d’écarter de l’évaluation à faire par l’expert l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant des travaux effectués par le locataire, cette question devant être réservée au juge du tribunal de grande instance d’Y chargé du contentieux des travaux,

— désigner tel expert qu’il plaira à la cour – lui donner en conséquence mission d’évaluer le loyer dans les deux hypothèses en tenant compte de la plus-value apportée par les travaux et sans inclure leurs améliorations et surseoir à statuer sur cette question jusqu’à ce que le juge de première instance chargé du contentieux des travaux rende sa décision

— modifier et compléter sa mission en lui demandant également d’évaluer le prix du loyer de l’hôtel sans y inclure la salle de salon de thé et de vente de produits cosmétiques, objet du bail authentique du 2 décembre 1992 et procéder à l’identification des locaux attachés aux deux baux, si ce dernier point demeure encore contesté.

' sur le bail du 2 décembre 1992

— confirmer le jugement du 31 août 2015 en ce qu’il a déclaré la plainte d’inscription de faux irrecevable

— constater à titre subsidiaire, l’irrecevabilité ou la caducité ou la nullité des plaintes pour inscription de faux en écriture publique et privée du 8 mars 2012 et du 13 mars 2013,

— constater que le bail authentique du 2 décembre 1992 était régulier en la forme et au fond, qu’il a produit tous ses effets juridiques dans toutes les stipulations contractuelles liant les parties et notamment quant au local à gauche en entrant, objet de ce bail,

— constater en tant que de besoin que le bail du 2 décembre 1992 est distinct du bail du 8 novembre 1991, qu’il a une assiette et une destination différente,

— prendre acte de la résiliation de plein droit du bail du 2 décembre 1992 en application de la clause résolutoire, si la cour considère que le maintien du preneur dans les lieux a prorogé un bail commercial de droit commun

— condamner le preneur au règlement des loyers impayés depuis le commandement de payer du 23 janvier 2012 qui a interrompu le délai de prescription quinquennal au paiement de la somme de 596'190,87 euros (6022,13 euros mensuels x 99 mois (de janvier 2007 à mars 2015), à parfaire à la date du jugement,

— prononcer pour les mêmes motifs, à titre subsidiaire et en tant que de besoin la résiliation judiciaire du bail

— ordonner le paiement de l’indemnité d’occupation si la cour décide de confirmer le jugement en ce qu’il a décidé que ce bail a pris fin le 1^er novembre 1994 et que le preneur est occupant sans droit ni titre,

— condamner le preneur au règlement des indemnités d’occupation depuis le commandement de payer du 23 janvier 2012 qui a interrompu le délai de prescription quinquennal et au paiement de la somme de 596'190,87 euros (6 022,13 euros mensuels x 99 mois (de janvier 2007 à mars 2015), à parfaire à la date du jugement,

— ordonner en toute hypothèse l’expulsion de la SAS Hôtel de Blauvac et de tout occupant des lieux de son chef à quelque titre que ce soit,

— en tout état de cause

— condamner le preneur au paiement de la somme de 100'000 € en réparation du préjudice moral, -le condamner également au paiement de la somme de 350'000 € en réparation du préjudice économique,

— le condamner encore au paiement de la somme de 50'000 € pour les procédures dilatoires et abusives,

— assortir le montant des condamnations des intérêts de droit pour les loyers à compter de leur date d’échéance successive, au taux légal avec capitalisation

— le condamner au paiement de la somme de 20'000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, distraction faite au profit de M^e Philippe Péricchi par application de l’article 699 du code de procédure civile sur affirmation de ses droits

La SAS Hôtel de Blauvac forme appel incident pour voir :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a:

' déclaré toutes les demandes de la SCI Fehr en paiement de taxes foncières et de taxes d’enlèvement des ordures ménagères fondées sur l’avenant du 4 janvier 1992 irrecevables pour se heurter à l’autorité de la chose jugée revêtue par le jugement du 22 mai 2000

' déclaré la demande en paiement des loyers dus en vertu du « bail de dérogation » du 2 décembre 1992, pour la période de « janvier 2007 » au 14 septembre 2007 irrecevables car prescrites,

' débouté la SCI Fehr de sa demande de résiliation de bail de dérogation du 2 décembre 1992 ainsi que ses demandes en paiement de de 596'190,87 euros au titre des loyers, 100 000 euros de dommages intérêts en réparation d’un préjudice moral, de 350'000 € en réparation de son préjudice économique et de 50'000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive,

' débouté la SCI Fehr de sa demande de résiliation du bail commercial du 8 novembre 1991 renouvelé le 1^er janvier 2010,

— faisant droit à l’appel incident et statuant à nouveau,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a:

' déclaré que les demandes présentées par la SCI Fehr ne s’opposaient pas aux prescriptions biennales et quinquennales des articles L. 145'60 du code de commerce et de 2224 du Code civil

' ordonné une mesure d’expertise, avant dire droit, sur le montant du loyer,

' sursis à statuer sur les autres demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise, et notamment sur la demande de condamnation de la SCI Fehr au remboursement du montant versé par la société concluante au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, de dommages intérêts, article 700,

— en conséquence, statuant à nouveau,

— sur la prescription, dire et juger que les prétentions et actions de la SCI Fehr sont prescrites du chef de la prescription biennale ou de la prescription quinquennale, -sur le loyer du bail renouvelé :

— à titre principal dire et juger que le bail commercial liant les parties s’est renouvelé à compter du 1^er janvier 2010 pour 3,6,9 années pour se terminer le 31 décembre 2018 aux seules clauses et conditions du bail notarié du 8 novembre 1991 pour un loyer mensuel de 2500 € soit 30'000 € l’an hors-taxes

— et subsidiairement, désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction avec la mission habituelle en la matière,

— préciser expressément que l’expert ne prendra pas en considération les travaux d’amélioration réalisés par la locataire puisqu’ils ont été notifiés conformément au code du tourisme et acceptés expressément ou tacitement conformément au dit code

— fixer le montant du loyer dû à titre provisionnel pour la durée de la procédure au montant du dernier loyer,

— sur les demandes de condamnation en remboursement, condamner la SCI Fehr à lui rembourser la somme de 21'537,65 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date du paiement effectué par ses soins correspondant au règlement effectué concomitament à son opposition au commandement, faite par assignation devant le tribunal de grande instance d’Y du 2 août 2012, puisqu’elle ne saurait être tenue, en exécution du bail, au paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères non plus qu’à celui de l’impôt foncier,

— en tout état de cause, débouter la SCI Fehr de toutes ses demandes, fins et conclusions

— la condamner à la somme de 50'000 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice matériel et moral résultant de ses demandes infondées et abusives,

— la condamner au paiement de la somme de 20'000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION Sur les fins de non-recevoir

*Au titre de l’autorité de chose jugée du jugement du 22 mai 2000

XXX soutient en substance:

— que la révision du loyer consacrée par ce jugement a été obtenue par fraude au mépris des stipulations contractuelles et légales (art 145- 38 du code de commerce) et des règles régissant la signification des actes de procédures de sorte que l’autorité de la chose jugée ne peut s’attacher à un jugement ayant perdu tous ses effets juridiques.

La SAS Hôtel de Blauvac conclut à la confirmation du jugement déféré sur ce point en soutenant:

— que le jugement du 22 mai 2000 est parfaitement régulier et qu’il est aujourd’hui définitif rappelant l’avoir exécuté sans que la SCI Fehr ne conteste alors le montant du loyer versé en exécution de celui-ci,

— que la signification de l’assignation faite au siège social de la SCI Fehr située XXX à Y est régulière au visa de l’article 690 du code de procédure civile et qu’en présence d’un local fermé l’huissier n’avait pu qu’en déduire que la SCI Fehr ne disposait plus d’établissements connus à l’adresse du siège, sans être tenu de signifier les actes à l’adresse personnelle du gérant,

— que l’élection de domicile contenue dans le contrat de bail stipulée en ces termes « à son domicile personnel » est sur ce point parfaitement indifférente car s’agissant d’une personne morale, le domicile personnel doit être réputé être celui de son établissement et ne peut être assimilé au domicile personnel des associés,

— que les demandes adverses tenant à l’inopposabilité du jugement sont nouvelles et irrecevables en ce qu’elles tendent sous couvert d’inopposabilité à remettre en cause l’autorité de la chose jugée attachée à ce jugement.

La SAS Hôtel de Blauvac ne peut valablement pas soutenir au visa de l’article 564 du code de procédure civile l’irrecevabilité des demandes de la SCI Fehr tendant à ce que le jugement du 22 mai 2000 lui soit déclaré inopposable car au sens de l’article 565, les prétentions ne sont pas nouvelles quand elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent. Or en première instance, les parties ont débattu sur la question de l’autorité de chose jugée attachée au jugement du 22 mai 2000 et des conséquences en résultant comme sur celle de la prise en charge de la taxe foncière par le preneur en conséquence de l’avenant du 4 janvier 1992 que la locataire contestait devoir acquitter en raison de cette même autorité de chose jugée.

Cette fin de non-recevoir sera rejetée.

L’article 480 du code de procédure civile dispose que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal (…) a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche. Le principal s’entend de l’objet du litige tel qu’il est déterminé par l’article 4 du code civil. L’article 1351 du Code civil dans son ancienne rédaction dispose encore que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement.

Il est constant au visa de ces articles que le principe de l’autorité de la chose jugée est général et absolu et s’attache à toutes les décisions de justice rendues en matière contentieuses, même erronées, sur les contestations débattues entre les parties ou sur lesquelles elles ont été appelées à débattre.

XXX est donc irrecevable, à supposer ses moyens pertinents, à se prévaloir du non-respect de la période triennale pour la révision du loyer ni davantage du non-respect du plancher du prix de loyer fixé tant par les parties que par le législateur.

Elle ne peut davantage soutenir avoir été empêchée de débattre sur ces questions en raison d’une signification irrégulière de l’assignation résultant du manque de diligences de l’huissier pour remettre ce document au domicile du gérant.

Il est constant en effet au visa de l’article 690 du code de procédure civile que la notification destinée à une personne morale de droit privé est faite au lieu de son établissement. Or, dans chacun des actes notariés ou sous-seing privés des 8 novembre 1991, 4 janvier 1992, 2 décembre 1992, la SCI Fehr se domiciliait au XXX à Y. Encore en 1999, la Société Générale a signifié à la société Inter Europe hôtels une cession de loyer intervenue par acte notarié du 30 novembre 1998 entre elle et la SCI Fehr qui se domiciliait encore son siège au XXX

L’extrait K bis édité le 24 mars 2010 confirme que l’adresse du siège social de la SCI Fehr était bien au XXX à Y et que le transfert de son siège social à Fourques dans le Gard n’a été fait qu’en conséquence de sa radiation le 21 janvier 2003. Elle ne peut donc faire grief à la SAS Hôtel de Blauvac de l’avoir assignée par acte d’huissier délivré à l’adresse de son siège et de l’avoir déposé à Mairie. Et se prévalant encore de l’irrégularité de la signification du jugement délivré à cette même adresse, il convient d’observer qu’elle n’a pas formé appel contre cette décision en se prévalant au préalable de la nullité de l’acte de signification.

XXX ne peut ainsi prétendre n’avoir pas été régulièrement appelée à la procédure engagée devant le juge des loyers au mois de mai 2000.

Le jugement du 22 mai 2000 est aujourd’hui définitif, a autorité de chose jugée de sorte que la SCI Fehr est irrecevable à se prévaloir d’une quelconque inopposabilité à son égard voire à demander sa réformation. Le jugement déféré sera sur ce point confirmé.

Il en résulte que la demande en paiement de la SCI Fehr à hauteur de 326'345,76 euros au titre du rappel de loyer tel que fixé dans le bail avant la révision contestée est irrecevable car se heurtant à l’autorité de chose jugée du jugement du 22 mai 2000 ayant fixé le prix révisé du bail.

* sur le contenu de la chose jugée par le jugement du 22 mai 2000

XXX conclut à la réformation du jugement déféré en ce qu’il avait retenu:

— que le jugement du 22 mai 2000 avait eu pour effet de reconduire le bail aux clauses de l’acte originaire du 8 novembre 1991 sans lui intégrer l’avenant du 4 janvier 1992 nullement visé dans l’acte de cession de fonds de commerce du 11 mai 1999.

— alors qu’il ne donne aucune précision sur ce point de sorte que l’autorité de chose jugée attachée ne s’étend pas au caractère hors-taxes du montant des loyers, cet argument n’ayant été ni débattu ni tranché par le juge des loyers commerciaux qui n’était de surcroît par compétent pour le faire.

La SAS Hôtel de Blauvac rétorque:

— que l’autorité de chose jugée attachée au jugement du 22 mai 2000 porte sur un loyer fixé à la somme de 16'191,15 euros, qui n’est pas stipulé hors-taxes, ce qui exclut expressément la refacturation au preneur du montant de la taxe foncière, car cette évaluation s’appuie sur un rapport établi par l’expert Meininger qui avait nécessairement tenu compte des obligations respectives des parties et donc de l’absence de refacturation à la société locataire de la taxe foncière,

— que l’autorité de chose jugée porte également sur la nature des relations contractuelles liant les parties, le jugement ne faisant référence qu’au seul acte authentique du 8 novembre 1991 et nullement au prétendu « avenant du 4 janvier 1992 »

Dans son jugement du 22 mai 2000, le juge des loyers commerciaux a effectivement fixé le loyer révisé à la somme de 147'000 Fr. par an, sans indiquer s’il s’agissait d’un loyer hors-taxes ou non. Mais la fixation d’un nouveau loyer sans que ne soit précisé s’il s’agissait d’un loyer 'hors-taxe’ n’autorise pas à conclure que la taxe foncière mise à la charge du locataire par l’avenant du 04 janvier 1992 ne serait pas due par celui-ci sauf à ajouter à ce jugement ce qu’il ne dit pas.

L’article 23 du décret du 30 septembre 1953 stipulait que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés devait correspondre à la valeur locative et qu’à défaut d’accord, cette valeur était déterminée notamment en considération des obligations respectives des parties.

Il n’apparaît effectivement nulle part que l’expert Meininger dont le rapport n’est pas produit et à sa suite, le juge des loyers aient tenu compte de la prise en charge de la taxe foncière par la société Inter Europe hôtels ce qui aurait induit que celle-ci connaissait l’obligation résultant de l’avenant du 04 janvier 1992, ce que l’intimée conteste.

Mais cette prise en compte n’aurait pu autoriser qu’un abattement sur la valeur du loyer et non la déduction de son montant sur cette valeur de sorte que le premier juge a, à tort retenu que les demandes en paiement de rappels de taxes foncières au titre de l’avenant du 04 janvier 1992 se heurtaient à l’autorité de la chose jugée, la question de l’opposabilité de cet avenant au locataire étant une question distincte.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur les demandes afférentes au bail du 08 novembre 1991 et de l’avenant du 04 janvier 1992

Sur la prescription des demandes de la SCI Fehr au titre de ce bail

La SAS Hôtel de Blauvac soutient que toutes les demandes autres que celles portant sur la fixation du loyer du bail renouvelé sont prescrites au visa de l’article L. 145'60 du code de commerce, et notamment:

— l’action en contestation du congé du 31 mars 2009 qui se déduit des demandes constituant une négation partielle du bail notarié du 8 novembre 1991 ou de celles visant à faire admettre que le bail commercial n’est pas uniquement régi par ce bail mais encore par le bail dérogatoire du 2 décembre 1992 et l’acte sous seing privé du 4 janvier 1992.

XXX conclut à la confirmation du jugement en faisant valoir qu’il y a lieu de distinguer la prescription biennale résultant de l’application du statut, de la prescription de droit commun seule en cause en l’espèce en se prévalant de la délivrance de commandement, interruptif de prescription.

Il est inopérant de se prévaloir de la prescription de la demande en paiement au titre du rappel des loyers puisque cette demande est irrecevable en vertu de l’autorité de la chose jugée du jugement du 22 mai 2000.

Les actions ne découlant pas de l’application du statut des baux commerciaux ne sont pas soumises à la prescription biennale de l’article L.145-60 du code de commerce mais à la prescription quinquennale de droit commun, applicables à l’action en résiliation d’un bail commercial pour inobservation des clauses ne relevant pas du statut et àl’action en paiement de loyers ou encore d’une indemnité d’occupation intentée contre un occupant sans droit ni titre. L’atteinte au droit de propriété résultant d’une occupation sans droit ni titre à se prescrit quant à elle par 30 ans.

Selon l’article 2244 du code civil dans sa rédaction antérieure au 19 juin 2008, une citation en justice, même en référé, un commandement ou une saisie, signifiés à celui qu’on veut empêcher de prescrire, interrompent la prescription ainsi que les délais pour agir.

Mais au visa de ce texte, seul un commandement de payer aux fins de saisie immobilière était interruptif de prescription ou encore une sommation interpellative procédant d’un titre exécutoire.

Selon l’article 2241 du même code dans sa rédaction applicable jusqu’au 1^er octobre 2016, la demande en justice même en référé interrompt le délai de prescription. L’article 2244 dispose que le délai de prescription était également interrompu par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d’exécution ou un acte d’exécution forcée.

Or le commandement de payer visant le jeu de la clause résolutoire n’est pas une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d’exécution mais un acte délivré en application de l’article L. 145'41 du code de commerce.

Il est ensuite inopérant de se prévaloir des dispositions de l’article R. 221'5 du code des procédures civiles d’exécution inséré à la section 1 du chapitre relatif à la saisie de biens corporels non en cause.

XXX ne peut donc pas se prévaloir de l’effet interruptif de prescription des deux commandements de payer du 28 février 2008 et du 5 juillet 2012.

Et il résulte du dossier déposé devant le tribunal de grande instance que la première demande en justice faite par voie de conclusions au fond relative à la taxe foncière et à la taxe d’ordures ménagères date du 18 septembre 2013.

Le fait que la SAS Hôtel de Blauvac ait honoré le commandement de payer délivrer le 5 juillet 2012 ne saurait valoir reconnaissance de dette, interruptive de prescription puisqu’elle a concomitamment à son règlement, assigné sa bailleresse en opposition à ce commandement.

Ainsi, les demandes en paiement au titre de ces deux taxes antérieures au 18 septembre 2008 sont prescrites. Par ailleurs, les demandes tendant au jeu de la clause résolutoire de ce bail pour infraction aux clauses du contrat ne relevant pas du statut ne sont pas prescrites en raison du caractère continu des infractions reprochées (défaut de paiement, modification de l’assiette du bail, manquements à l’exécution de bonne foi du contrat) ou encore de la date d’exécution des travaux reprochés, la question de la prescription de l’action en résiliation pour défaut de notification du changement d’état du preneur étant examinée infra.

Sur le fond

* Sur la demande de résiliation du bail commercial pour défaut de paiement des taxes foncières et taxes d’enlèvement d’ordures ménagères

* Au titre du commandement de payer du 05 juillet 2012

Soutenant que l’offre de renouvellement intervenue en 2009 ne lui interdit pas de se prévaloir des infractions renouvelées par le preneur, postérieures à celle-ci, la SCI Fehr demande la résiliation de plein droit et subsidiairement, la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 8 novembre 1991 et de son avenant signé le 4 janvier 1992, en conséquence du commandement de payer délivré le 5 juillet 2012, partiellement exécuté, La SAS Hôtel de Blauvac soutient en substance qu’un nouveau bail a été conclu en conséquence du congé avec offre de renouvellement délivré le 31 mars 2009 et de son acceptation le 31 août 2009, ce qui prive la SCI Fehr de la possibilité de se prévaloir de manquements antérieurs connus d’elle pour solliciter la résiliation du bail et lui réclamer les taxes postérieures à cette date puisque l’offre d’un nouveau bail lui a été faite en référence exclusive au bail commercial notarié du 8 novembre 1991 sans que l’avenant du 4 janvier 1992 ne soit visé.

Il n’est pas sérieusement discuté que le congé avec offre de renouvellement faite par le bailleur le prive de la possibilité de refuser ensuite de ce renouvellement pour motif grave et légitime résultant de faits dont il avait connaissance à la date de l’acceptation du renouvellement. XXX motive d’ailleurs ses demandes en considération de la persistance de l’infraction aux clauses du bail postérieurement à l’offre de renouvellement.

Mais le commandement de payer du 5 juillet 2012 appelant le paiement de la somme de 21'537,65 euros au titre des taxes foncières et taxes d’enlèvement d’ordures ménagères afférentes aux années 2007 à 2011 n’est pas resté infructueux puisque la SAS Hôtel de Blauvac a acquitté la somme réclamée par un chèque émis le 21 août 2011 de sorte que cet acte ne saurait servir de fondement au constat de la résiliation de plein droit pour défaut de paiement. Par ailleurs, la question de savoir si cette

somme dont la SAS Hôtel de Blauvac réclame le remboursement était due ou non et si la demande de résiliation judiciaire du bail est fondée à ce titre, supposent l’examen préalable de l’opposabilité de l’avenant du 4 janvier 1992 qui sera opéré dans le cadre de l’examen des demandes faites au titre du commandement de payer du 19 novembre 2012 .

* au titre du commandement de payer du 19 novembre 2012

XXX demande la résiliation de plein droit et subsidiairement, la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 8 novembre 1991 et de son avenant signé le 4 janvier 1992, en conséquence du commandement de payer du 19 novembre 2012 appelant paiement des taxes de 2012. Et s’agissant de l’avenant conclu le 4 janvier 1992, elle soutient:

— son caractère clair et son opposabilité au cessionnaire,

— que les signatures de M et M^me D n’avaient jamais été discutées notamment dans le cadre de la procédure collective,

— que la copie de cet acte constitue un commencement de preuve d’autant qu’en matière commerciale, la preuve est libre et que la formalité du double n’y est pas exigée expliquant que ce double avait été donné à Maître E qui lui avait réglé partiellement la somme représentative de taxe foncière déclarée dans le cadre de la procédure.

— que l’avenant du 4 janvier 1992 constitue une clause de l’acte authentique et avait reçu un commencement d’exécution,

— qu’elle n’y avait jamais renoncé en se prévalant de la clause insérée dans le bail selon laquelle toute tolérance ne pourrait jamais être considérée comme modification des conditions.

La SAS Hôtel de Blauvac soutient à l’inverse que l’existence de cet avenant n’est pas démontrée faute de production de l’original et qu’en tout état de cause, la bailleresse ne peut lui réclamer les taxes foncières et d’ordures ménagères postérieures au renouvellement du bail puisque l’offre du 31 mars 2009 lui a été faite en référence exclusive du bail commercial notarié du 8 novembre 1991 sans aucune mention du prétendu avenant du 4 janvier 1992.

Il n’est pas allégué ni a fortiori démontré que les époux D aient contesté leur signature sur l’acte sous-seing privé du 4 janvier 1992 ni qu’ils aient contesté le bien fondé de la déclaration de créances de 158'009 francs faite par la SCI Fehr par courrier du 23 juillet 1998 au titre de l’impôt foncier de 1991 à 1995. Il n’est pas non plus démontré qu’ils aient encore contesté le commandement de payer qui leur avait été délivré le 18 juillet 1996 à ce titre.

Mais il n’apparaît nulle part qu’ils aient informé le cessionnaire de l’existence de cet avenant. En effet l’acte de cession du fonds de commerce signé le 11 mai 1999 entre Maître E, les époux D et le mandataire de la société Inter Europe hôtels n’en mentionne pas l’existence ne faisant référence qu’au bail du 08 novembre 1991 et à la problématique entourant le bail de dérogation du 2 décembre 1992.

Et si le contrat de bail notarié stipulait qu’en cas de cession du droit au bail, le preneur resterait garant solidaire de son cessionnaire pour le paiement des loyers et charges, il ne conditionnait la possibilité d’une cession qu’au consentement du bailleur et au versement d’un « loyer égal à celui ci-après fixé qui devra être stipulé payable directement entre les mains du bailleur » sans aucune allusion expresse à la question des charges.

Il est établi ensuite que l’acte de cession de fonds de commerce comprenant le droit au bail a fait l’objet d’une dénonce au bailleur par acte d’huissier du 18 mai 1999 au visa de l’article 1690 du Code civil. Cette signification a eu pour effet de créer le lien de droit entre débiteur cédé, en l’occurrence le bailleur, débiteur de la jouissance des lieux et le nouveau créancier de cette obligation et inversement s’agissant de l’obligation en paiement. Or ce lien de droit n’a été créé qu’en considération de l’acte notarié du 08 novembre 1991, sans aucune protestation ni réserve de la SCI Fehr, qui ne peut opposer aujourd’hui à la SAS Hôtel de Blauvac, l’acte sous-seing privé du 04 janvier 1992, faute de justifier d’un accord de celle-ci pour acquitter les taxes foncières en conséquence de ce document.

L’avenant du 04 janvier 1992 sera donc déclaré inopposable à la SAS Hôtel de Blauvac de sorte que la SCI Fehr sera déboutée de toutes ses demandes en paiement et résiliation du bail formée au titre du non paiement de la taxe foncière.

S’agissant de la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères il est constant qu’elle ne peut être mise à la charge du preneur qu’en vertu d’une stipulation contractuelle. A ce titre, l’acte notarié prévoit : « En outre le preneur remboursera au bailleur toutes autres taxes qui pourraient ultérieurement être instaurées et stipulées par la loi ou la jurisprudence récupérables sur le locataire. Il remboursera également au bailleur, le cas échéant, la quote-part des prestations et fournitures individuelles incombant aux locaux loués dans l’immeuble où ils sont situés, le tout par paiement d’acompte en même temps que chaque échéance, et par réajustement au 1^er janvier de chaque année, d’après les justificatifs que le bailleur devra fournir au preneur ».

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères correspond à un service public dont bénéficie le locataire et elle est effectivement à sa charge.

Force est de constater que la SAS Hôtel de Blauvac ne l’a pas payée. Mais si en matière de baux commerciaux, tout manquement peut être sanctionné par la clause résolutoire, encore faut-il que les stipulations du contrat le prévoient expressément puisque les clauses résolutoires sont d’interprétation restrictive.

En l’espèce, la clause résolutoire est rédigée en ces termes « à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou d’exécution d’une seule des conditions du présent bail, et un mois après un simple commandement de payer, contenant mention de la présente clause restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur ».

Elle ne prévoit donc le jeu de la clause résolutoire qu’en cas de défaut de paiement de loyer qui ne se confond pas avec les charges mais également en cas d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail. Or la stipulation relative au remboursement de la quote-part des prestations et fournitures individuelles incombant aux locaux loués, n’est pas mentionnée dans le paragraphe « Charges et conditions I ) En ce qui concerne le preneur» mais dans un paragraphe distinct intitulé 'Loyer'.

Il sera retenu en conséquence que le défaut de remboursement de la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères ne peut être sanctionné par le jeu de la clause résolutoire.

Et ce manquement n’apparaît pas suffisamment grave pour justifier une résiliation judiciaire du contrat de bail étant encore relevé que le bailleur ne justifie pas avoir adressé les justificatifs des taxes en temps utile à son locataire et que ce manquement ne l’a pas dissuadé de proposer à son locataire un renouvellement du contrat.

En conséquence de ce qui précède tenant à la prescription extinctive et au vu des pièces justificatives n° 22 et 27 de son dossier, la SCI Fehr est recevable et bien fondée à réclamer à sa locataire, les sommes dues à ce titre entre le 18 septembre 2008 et le 31 décembre 2012 soit 5 413,01 euros [6 179,52 (taxes 2007 à 2011) – 1 167,06 (taxe 2007) – 847,60 (taxe 2008 prorata prescrit) + 1 248,15 (taxes 2012) représentant la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères appelée par l’administration.

La SAS Hôtel de Blauvac ayant déjà acquitté la somme de 6 179,52 euros à ce titre dans le cadre de son règlement du 21 août 2011, il convient de constater qu’elle n’est plus débitrice d’une quelconque somme à ce titre.

Elle sera par contre condamnée à payer à la SCI Fehr la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères au titre des années 2013, 2014, 2015 et 2016, sur justificatifs produits par le bailleur.

Sur la demande de résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut d’information du bailleur par le preneur de son changement d’état et de la notification effective de la cession du fonds de commerce

XXX soutient au visa des articles 13 et 14 du contrat de bail le jeu de la clause résolutoire pour manquement de la locataire à son obligation de notifier au bailleur tout changement d’état la concernant, rappelant avoir signifié le 5 juillet 2012 le commandement de justifier de ce formalisme. Ce n’est que dans le cadre de la délivrance du congé avec offre de renouvellement adressé à la société Inter Europe hôtels qu’elle avait appris qu’elle était devenue la SAS hôtel de Blauvac, soulevant également une infraction à l’article 15 alinéa 3 du contrat imposant la cession du bail au montant du loyer correspondant à celui fixé dans le contrat du 8 novembre 1991.

La SAS Hôtel de Blauvac explique que la société Inter Europe hôtels avait fait l’objet d’une dissolution sans liquidation et d’une transmission universelle de son patrimoine au bénéfice de son associé unique, la S.A.S hôtel de Blauvac, le 25 novembre 2004 et que mention de cette formalité avait été publiée dans le Comtadin le 3 décembre 2004. Elle estime également qu’il n’y avait aucune obligation de notification car le changement d’état n’était intervenu que par suite d’une fusion absorption simplifiée qui n’avait pas fait disparaître la société Inter Europe Hôtels devenue la SAS Hôtel de Blauvac et qui s’était perpétuée dans celle-ci faisant encore valoir que le bail ne prescrit aucune forme particulière pour la notification et que le changement de dénomination avait bien été porté à la connaissance de la bailleresse dans de nombreux courriers, notamment dans le courrier recommandé du 10 mars 2008 adressé à son mandataire, en concluant à l’absence de préjudice comme à la prescription de la possibilité de se prévaloir de ce manquement.

L’article 13 du contrat de bail du 8 novembre 1991 dispose « le changement d’état du locataire ou de l’occupant, personne physique ou morale, devra être notifié au bailleur, dans le mois, sous peine de résiliation des présentes, si bon semble au bailleur » et l’article 14 prévoit que « si le preneur vient de faire apport à une société du fonds de commerce exploité dans les lieux loués, ladite société devra prendre engagement direct envers le bailleur, tant pour le paiement du loyer et ses accessoires que pour l’exécution des conditions du bail ».

Si en vertu des dispositions de l’article L. 145'16 du code de commerce la cession de bail est assujettie à une signification obligatoire au visa de l’article 1690 du Code civil, cette obligation n’existe pas en cas de fusion entre deux sociétés opérant transmission universelle du patrimoine de la société absorbée à la société absorbante.

Il est démontré par la production de l’historique des modifications au registre du commerce et des sociétés en date du 16 février 2016 que la société Inter Europe hôtels a effectivement fait l’objet le 20 décembre 2004 d’une dissolution sans liquidation avec transmission universelle de son patrimoine à l’associé unique hôtel de Blauvac. Cette opération s’analyse comme une fusion-absorption prévue par l’article L. 145'16 deuxième alinéa prévoyant qu’en cas de fusion, en cas de transmission universelle de patrimoine d’une société (…) la société issue de la fusion ou celle bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituée à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans les droits et obligations découlant de ce bail.

XXX ne peut donc lui opposer le défaut d’accomplissement des formalités prescrites par l’article 1690 du Code civil.

Et de manière surabondante, cette demande s’inscrit dans l’application du statut des baux commerciaux et se trouve soumise à la prescription abrégée de deux ans dont le point de départ court à compter du jour où le demandeur a eu connaissance de l’infraction.

Or, il résulte de plusieurs pièces que la SCI Fehr a eu connaissance de la fusion absorption induisant le changement d’état de sa locataire au cours de l’année 2008 par la réception non contestée de la réponse de sa locataire faite en recommandée à l’huissier de justice mandaté pour la délivrance de la sommation du 27 février 2008 de 'libérer immédiatement le local situé au rez-de-chaussée côté gauche occupé sans droit ni titre'. Et si la SAS Hôtel de Blauvac ne justifie pas de l’accusé réception de cette lettre de réponse, il résulte explicitement du procès-verbal de constat d’huissier de justice dressé le 18 mars 2008 au sujet de l’occupation de ce local, que ce dernier avait été reçu par M^me Z se déclarant présidente de la SAS Hôtel de Blauvac et lui indiquant : « la société Inter Europe hôtels n’existe plus et la S.A.S Hôtel de Blauvac vient aux droits de celle-ci ». Il est établi ensuite que dans le cadre des travaux exécutés dans l’Hôtel, des échéanges épistolaires ont eu lieu entre les parties et notamment l’envoi d’un courrier recommandé en date du 8 octobre 2009 dans lequel, le locataire s’identifiait comme la SAS Hôtel de Blauvac

Ainsi, la SCI Fehr a eu connaissance du changement d’état de sa locataire plus de deux ans avant l’envoi du commandement de justifier d’une notification le 5 juillet 2012 de sorte sa demande tendant à la résiliation de plein droit du contrat de bail voire à sa résiliation judiciaire serait en tout état de cause prescrite.

Par ailleurs, il est justifié que la cession de fonds de commerce a fait l’objet d’une dénonce par acte d’huissier du 18 mai 1999 de sorte que cet argument est inopérant.

Sur la demande de résiliation de plein droit du fait de l’exécution de fenêtres sans autorisation du bailleur

XXX soutient que les travaux portant sur les fenêtres sont exclus du dispositif de l’article L. 311'1 du code du tourisme et relèvent de la liberté contractuelle et des stipulations du contrat du 8 novembre 2011. Ainsi s’agissant de travaux touchant au gros 'uvre, au clos et au couvert de l’immeuble, ils exigeaient l’autorisation préalable du bailleur que la SAS Hôtel de Blauvac s’était abstenue de solliciter. Elle conclut à l’acquisition du jeu de la clause résolutoire faute pour sa locataire d’avoir justifié de cette autorisation dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer du 5 juillet 2012.

La SAS Hôtel de Blauvac conclut à la confirmation du jugement déféré sur ce point en concluant à la mauvaise foi de la bailleresse qui, après avoir offert le renouvellement du bail, avait été intégrée au processus d’élaboration du programme de travaux entrepris sur l’immeuble pour un coût total de 220'000 € sans jamais s’y opposer ayant ainsi tacitement donné l’accord prévu par le code du tourisme. Par courrier recommandé du 8 octobre 2009, elle avait notifié à son bailleur son intention de réaliser les travaux en joignant à son courrier les descriptifs, les estimatifs et les plans des travaux faisant en tout état de cause valoir que si les travaux touchant aux menuiseries devaient être exclus du dispositif prévu par le code du tourisme, elle n’avait pas à obtenir l’autorisation préalable du bailleur s’agissant de travaux de second 'uvre.

L’article L. 311'1 du code du tourisme, texte d’ordre public, accorde au locataire la liberté de réaliser certains travaux limitativement énumérés au nombre desquels ne figurent pas les travaux portant sur les fenêtres ou menuiseries extérieures. XXX soutient donc à juste titre que de tels travaux ne relèvent pas de la procédure spécifique visée à l’article L. 311-2 du code du tourisme mais de la relation contractuelle des parties

L’article 6 du contrat du 8 novembre 1991 prévoit la possibilité pour le preneur de faire dans les lieux loués « tous travaux qu’il jugera bon, à l’exception de ceux touchant au gros 'uvre (murs extérieurs, murs de refends, planchers et plafonds, piliers') sans l’autorisation préalable du bailleur, mais le tout à ses frais ».

Il résulte de cette énumération non limitative que les parties ont entendu limiter l’exception aux travaux touchant à la structure même du bâtiment. Ainsi si les menuiseries extérieures sont en matière de construction considérées comme du gros 'uvre, le remplacement des fenêtres et des menuiseries extérieures dès lors qu’il ne touche pas à cette structure ne peut être concerné par cette exclusion

Cette interprétation est d’ailleurs confirmée par les dispositions contenues au paragraphe 'Charges et conditions. I, 2°' imposant au preneur d’entretenir pendant le cours du bail, les lieux loués constamment en bon état de réparation et d’entretien, l’entretien « en excellent état » intégrant « les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrines, glaces, volets, rideaux ou fermetures. ».

Il en résulte que l’exécution de travaux portant sur les fenêtres sans autorisation expresse du bailleur n’est pas un manquement sanctionné par le jeu de la clause résolutoire et la SCI Fehr sera déboutée à ce titre.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail pour violation à l’obligation d’exécution de bonne foi de la convention XXX fait grief à la SAS Hôtel de Blauvac :

— d’un comportement déloyal dans le cadre de la procédure des travaux de sécurité se révélant inexistants,

— d’une attitude déloyale et diffamatoire dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière qu’elle avait dû subir en raison du défaut de paiement de la taxe foncière pendant 10 années,

— de procédures abusives et calomnieuses faites pour nuire aux intérêts du bailleur résultant des deux plaintes pour inscription de faux diligentées le 8 mars et le 13 mars 2013,

— de la révision frauduleuse du loyer initial.

La SAS Hôtel de Blauvac conclut à la confirmation du jugement déféré sur ce chef opposant le défaut de preuve des griefs adverses.

Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Les trois premiers griefs de la SCI Fehr ne se rapportent pas précisément à l’exécution du contrat de bail mais se rattachent aux arguments qui sont ou ont pu être développés dans le cadre des nombreuses procédures opposant les parties. Et s’agissant du premier grief, la SCI Fehr ne peut tout à la fois soutenir que la SAS Hôtel de Blauvac ferait preuve d’un comportement déloyal dans le cadre de cette procédure et demander à juste titre à la cour de ne pas examiner cette question sauf à contrevenir au principe du double degré de juridiction. Ce grief impliquant d’apprécier les éléments de la cause sera donc rejeté. Il n’apparaît pas ensuite que l’attitude de la SAS Hôtel de Blauvac dans le cadre de la procédure de saisie immobilière ait fait l’objet d’une quelconque sanction de la part du juge compétent ayant déjà statué et la SCI Fehr ne donne aucun élément de preuve à l’appui de ce grief. Par ailleurs, les plaintes en inscription de faux ne sont pas effectivement abusives du seul fait qu’elles ne seraient pas recevables et ne se rattachent qu’à l’acte notarié du 02 décembre 1992 au sujet duquel la SCI Fehr plaide qu’il concerne d’un local distinct de ceux donnés à bail dans le cadre de l’acte du 08 novembre 1991. XXX ne peut valablement opposer ce grief pour justifier sa demande de résiliation du bail. Enfin, il n’a pas été retenu que la révision de loyer aurait été obtenue en 1999 de manière frauduleuse pour les motifs ci-dessus précisés.

XXX sera donc déboutée de sa demande tendant à la résiliation judiciaire du contrat du 8 novembre 1991 pour ce motif.

Sur la demande de résiliation judiciaire pour modification de l’assiette et de la destination du bail du 8 novembre 1991

XXX fait grief à sa locataire d’avoir modifié la destination des lieux donnés à bail du 8 novembre 1991 en y adjoignant l’activité de vente de cosmétiques, souvenirs, salon de thé non autorisée par le bail et en occupant sans droit ni titre, le local situé à gauche en entrant, en modifiant ainsi unilatéralement la consistance de la chose louée, cette circonstance faisant échec au renouvellement du bail. S’agissant de l’assiette du bail, elle soutient que les locaux concernés par la fixation du prix du loyer renouvelé n’incluent pas la partie aménagée en salle du petit déjeuner, donnée à bail par acte authentique dérogatoire du 2 décembre 1992, dont l’existence avait été admise par le mandataire liquidateur des époux D qui lui avait notifié au visa de l’article 37 de la loi du 25 janvier 1985 sa décision de ne pas poursuivre ce bail, expliquant ensuite les circonstances l’ayant empêchée de récupérer les locaux. Et faisant grief au premier juge d’avoir axé sa décision sur l’état descriptif rédigé à sa demande en 2011 pour les besoins d’une vente immobilière, elle soutient que ce document, provisoire et sommaire établi dans l’urgence dessinait matériellement la configuration des locaux tels qu’ils existent après à réalisation de travaux, en 92 puis en 2010.

La SAS Hôtel de Blauvac conteste l’existence du bail dérogatoire invoqué soulignant que depuis 1999, la bailleresse ne l’avait jamais invoqué sauf dans une sommation du 27 février 2008 à laquelle elle n’avait donné aucune suite en l’état des contestations émises. Elle soutient donc la caducité de cet acte par prescription extinctive et par novation en raison du changement d’objet résultant du congé du 31 mars 2009 faisant offre de renouvellement au seul visa du bail du 8 novembre 1991, tout en maintenant que l’acte du 02 décembre 1992 est un faux matériel et intellectuel en stigmatisant les ratures, les ajouts manuscrits, les contradictions et les incohérences l’affectant, notamment sur son prix. Elle ajoute que ce bail dérogatoire avait en tout état de cause pris fin en novembre 1994 et qu’il ne peut lui être opposé 20 ans plus tard d’autant qu’elle n’occupe pas les locaux concernés ( lot n° 1 du plan de 2011). Elle indique cependant que la zone du bar est indispensable pour le service du petit déjeuner pris dans une salle qui n’est séparée du hall d’accueil que par une simple porte vitrée, le tout participant d’un ensemble indissociable et indispensable pour l’hôtel.

S’agissant du premier grief tenant à une modification de la destination des lieux, il convient de constater que la SCI Fehr procède par voie d’affirmation, que l’exercice d’une activité de vente de cosmétiques, souvenirs et salon de thé dans les locaux donnés à bail le 8 novembre 1991 n’est pas démontré et que l’aménagement d’une salle destinée au service des petits-déjeuners ne caractérise pas en soi une modification de la destination des lieux donnés à bail le 8 novembre 1991 puisque ce service participe au contraire à l’exploitation normale d’un hôtel.

Par contre, le grief tenant à la modification de l’assiette du bail par le preneur par intégration de locaux compris dans le bail du 2 décembre 1992 implique l’examen des multiples prétentions émises au titre de celui-ci.

* sur les inscriptions de faux déposées le 08 mars et 13 mars 2013 contre l’acte authentique du 02 décembre 1992

La SAS Hôtel de Blauvac ne demande pas l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a déclaré irrecevables ses inscriptions de faux à l’encontre de l’acte authentique du 2 décembre 1992, alors que la SCI Fehr en demande la confirmation sur ce point.

Dans le jugement déféré, le premier juge a retenu que les deux plaintes pour faux déposées le 8 mars 2012 et le 13 mars 2013 étaient irrecevables au visa de l’article 306 du code de procédure civile, car la première n’avait pas été signifiée aux parties dans le délai prescrit et qu’il n’avait pas été produit ni communiqué le pouvoir spécial exigé par ce texte alors que la seconde était affectée d’une nullité de fond et d’une irrecevabilité d’ordre public pour violation par la personne assurant la représentation de la SAS Hôtel de Blauvac, des limites imposées par le mandat afférent à un faux matériel puisque le motif formulé par le mandataire se rapporte à un faux intellectuel de sorte que les moyens articulés dans le mandat spécial et dans la plainte n’étaient pas identiques.

La SAS Hôtel de Blauvac ne discute pas ces appréciations ne produisant de surcroît en cause d’appel ni le mandat spécial ni les deux plaintes.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable les deux plaintes en inscription de faux des 08 et 13 mars 2013.

* Sur l’existence du bail dérogatoire, son contenu et ses conséquences L’existence de l’instrumentum du bail dérogatoire de décembre 1992 n’est pas sérieusement discutable au regard de la production:

— de l’acte notarié dit « bail de dérogation » en date du 2 décembre 1992 produit en copie, revêtu du cachet du notaire, de sa signature et de celles du représentant de la SCI Fehr et des époux D, de leurs paraphes aux droits de chaque mention manuscrite,

— du courrier en date du 26 août 1993 de M^e E adressé à la SCI Fehr au visa de la loi du 25 janvier 1985 pour l’informer que M^me D n’entendait pas poursuivre l’exécution du bail de dérogation reçu par le notaire Maître B le 2 décembre 1992,

— de l’acte de cession de fonds de commerce intervenue le 11 mai 1999 en présence de M^me D entre Maître E, M. D, et la société Inter Europe hôtels comportant la mention suivante « le liquidateur et M. D déclarent qu’il existe également un bail dit de dérogation qui a fait l’objet d’un acte de M^e B, notaire précité en date du 2 décembre 1992 ». Déclaration : de première part, le liquidateur déclare que ce bail d’une durée de 23 mois qui se sont terminés le 1^er novembre 1994 et portant sur une chambre et le local agencé à gauche en entrant, sis au rez-de-chaussée, n’a pas fait l’objet d’un renouvellement, M^me D s’y maintenant sans droit ni titre»

Par contre, dans ce même acte de cession, les époux D avaient tenu à déclarer qu’ils contestaient le contenu du bail dérogatoire et sa validité en termes suivants:

« M et M^me D déclarent que les locaux étant désignés dans ce bail de dérogation sont en réalité inclus dans le bail commercial précité, qu’en tout état de cause ils émettent les plus expresses réserves sur la validité juridique de ce contrat et de ses effets et qu’enfin, à le supposer valable, M et M^me D déclarent qu’ils ont acquis la propriété commerciale des locaux mentionnés dans ce bail »

Cette contestation que reprend partiellement la SAS Hôtel de Blauvac implique d’examiner le contenu des deux actes notariés.

Le contrat de bail conclu le 8 novembre 1991 porte sur des locaux situés XXX à Y devant servir à l’exploitation d’un fonds de commerce hôtel bureau, ainsi désignés au rez- de -chaussée :

' hall d’entrée, bar, local technique, réception et une chambre, à l’exception du salon de coiffure situé à droite en entrant et du local situé à gauche en entrant.

Le bail de dérogation du 2 décembre 1992 porte sur un local situé au rez-de-chaussée du XXX à Y ne devant 'servir qu’à l’exploitation du commerce de cosmétiques et souvenirs + salon de thé'( cette dernière utilisation écrite manuscritement) ainsi désigné:

— une chambre + 'et le local agencé à gauche en entrant’ (mention manuscrite écrite en marge à gauche ) ne faisant pas partie des locaux donnés à bail par la sci C suivant acte reçu par Maître B notaire oussigné le huit novembre mil neuf cent quatre vingt onze dans lequel est exploité un fonds de commerce d’hôtel bureau sous l’enseigne « hôtel Cézanne » appartenant à M et M^me D'.

Il inopérant à ce stade d’opposer au bailleur une quelconque prescription l’empêchant de se prévaloir de l’acte de dérogation car l’acte en lui-même ne se prescrit pas sauf à constater qu’il a été résilié et que l’occupation sans droit ni titre portant par définition atteinte au droit de propriété se prescrit par 30 ans. À s’en tenir aux descriptions sommaires de ces deux baux, il convient d’observer que le bail du 8 novembre 1991 porte sur une chambre au rez-de-chaussée et que ni les énonciations des contrats ni les plans produits ne permettent de conclure qu’il y aurait eu plusieurs chambres au rez-de-chaussée de sorte que le premier juge a retenu à juste titre que lors de la conclusion de cet acte, la SCI Fehr ne pouvait disposer de plus de droit qu’elle n’en avait sur l’immeuble en consentant un bail le 2 décembre 1992 sur une chambre déjà louée pour une période de neuf ans, le 8 novembre 1991. XXX n’en réclame d’ailleurs pas la restitution.

Les parties s’opposent toujours sur la situation du « local situé à gauche en entrant» expressément exclu de l’assiette du bail du 8 novembre 1991 et sur celle du « local agencé à gauche en entrant » donné à bail dérogatoire le 2 décembre 1992, la SCI Fehr prétendant qu’il s’agit du même espace situé en rez-de-chaussée à gauche du hall d’entrée où a été aménagée la salle du petit déjeuner alors que la SAS Hôtel de Blauvac soutient que le local visé dans l’acte du 08 novembre 1991 correspond au restaurant du sous-sol et ses deux accès situés en rez-de-chaussée.

L’examen des plans de 1991 et de 2011 amène à conclure que « le local situé à gauche en entrant » exclu de la convention du 8 novembre 1991 et « le local agencé à gauche en entrant » visé par la convention du 2 décembre 1992 ne peut que correspondre à la partie située immédiatement à gauche du hall d’entrée de l’hôtel, occupée et partiellement aménagé par la SCI Fehr en salle de petit-déjeuner. En effet, il ne peut s’agir du lot n° 1 sur l’état descriptif établi en janvier 2011 qui ne correspond en rez-de-chaussée qu’à l’entrée (comprenant WC et toilette) du restaurant exploité en sous-sol et à sa sortie de secours, pour une surface totale de 7,84 m². L’entrée du restaurant ne dispose d’aucun accès interne à l’hôtel et sa configuration comme sa faible superficie étaient incompatibles avec l’exploitation d’un commerce de cosmétiques, de souvenirs. Par ailleurs, les époux D n’ont jamais prétendu à un droit en sous-sol mais seulement à la propriété commerciale du rez-de-chaussée.

Il apparaît ensuite que le 8 novembre 1991, la SCI Fehr ne pouvait donner à bail à M et M^me D le local situé à gauche en entrant puisque il avait déjà été donné à bail à M A selon bail de dérogation dressé par acte authentique le 9 janvier 1991 pour une durée de 23 mois expirant le 30 novembre 1992. Cet acte est d’ailleurs plus précis en ce qu’il mentionne qu’il s’agit 'd’une pièce à usage de salon de thé d’environ 60 m² au rez-de-chaussée à gauche de l’entrée de l’immeuble, ayant un accès direct par la rue Bancasse'.

L’administrateur judiciaire de M^me D n’a jamais contesté l’existence de ce bail et a seulement notifié au bailleur sa volonté de ne pas en poursuivre l’exécution par courrier du 26 août 1993. Ainsi, même si ce bail de dérogation a pu, nonobstant stipulations contractuelles contraires, bénéficier des dispositions d’ordre public de l’article 3-2 du décret n° 53'960 du 30 septembre 1953, instituant à l’expiration du bail dérogatoire, un nouveau bail régi par le statut du bail commercial, il n’en demeure pas moins que la SAS Hôtel de Blauvac ne peut se prévaloir de l’acquisition d’une propriété commerciale sur ce local puisque le bail correspondant a été résilié le 26 août 1993 à la demande de l’administrateur judiciaire.

Elle ne peut davantage soutenir le bénéfice d’une novation qui doit être explicite et qui ne se présume pas, l’offre de renouvellement étant à cet égard muette.

Mais à la décharge de la SAS Hôtel de Blauvac, il convient de constater le caractère ambivalent du bailleur qui a encore fait preuve de négligences dans l’administration de ses affaires en laissant perdurer pendant près de 20 ans une situation sur laquelle il entretenait une ambiguïté certaine, en se prévalant dans un premier temps d’une occupation sans droit ni titre (cf le courrier du 23 juin 1998 adressé par son conseil à Maître E ou encore la sommation de déguerpir du 27 février 2008 ) puis dans un second temps, d’une reconduction du bail de dérogation dont il soutenait la résiliation de plein droit par application d’une clause résolutoire ( cf commandement de payer du 23 janvier 2012), sans pour autant entreprendre une quelconque action en justice pour faire trancher une situation que ses précédents locataires contestaient déjà.

Elle sera donc déboutée de sa demande tendant à la résiliation judiciaire du contrat de bail pour modification de l’assiette de celui-ci et en conséquence du débouté de la SCI Fehr à ce titre et en conséquence de l’offre de renouvellement du bail par exploit d’huissier du 31 mars 2009, il y a lieu à fixation du loyer du bail renouvelé.

Sur la fixation du loyer du bail du 8 novembre 1991 renouvelé

XXX conclut à la confirmation du jugement sur le principe de la mesure d’expertise mais à sa réformation sur son contenu, en excluant que la valeur locative puisse intégrer la surface louée au titre du bail

dérogatoire. Elle soutient également que le loyer doit être majoré pour les travaux d’ores et déjà réalisés puisque la procédure de notification visée par l’article L. 311'2 du code du tourisme n’a pas été respectée (plans des travaux non annexés à la notification effectuée) soulignant que les travaux de décaissement des salles de bains ont eu des incidences graves sur le gros 'uvre puisque les poutres des planchers datant de la construction du bâtiment en 1700 se sont effondrées, souhaitant néanmoins réserver le débat sur cette question dans le cadre de la procédure relative aux travaux pendante en première instance, sauf à demander à l’expert d’évaluer le loyer dans deux hypothèses, l’une tenant compte de la plus-value apportée par les travaux et l’autre sans inclure leurs améliorations.

La SAS Hôtel de Blauvac conclut à la réformation du jugement sur le principe de la mesure d’expertise et subsidiairement à sa confirmation faisant encore valoir que la désignation des locaux ne pose aucune difficulté au regard de l’inapplicabilité du bail de dérogation du 2 décembre 1992, objectant en réponse aux autres prétentions adverses:

— que les travaux d’amélioration ont été exécutés par ses soins postérieurement,

— que par application de l’article R. 145'8 du code de commerce, les améliorations apportées aux lieux loués en cours de bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge, de sorte qu’il convient de faire abstraction des améliorations réalisées au cours du bail expiré,

— que par application de la loi du 1^er juillet 1964, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de l’exécution des travaux mentionnés à l’article premier (article L. 311'1 et suivants du code du tourisme).

La cour ayant retenu l’existence du bail de dérogation du 2 décembre 1992 ainsi que sa résiliation intervenue au mois d’août 1993 et une occupation sans droit ni titre du local initialement destiné à l’usage d’un salon de thé et à la vente de cosmétiques, et les parties s’opposant sur la valeur locative des locaux ayant donné lieu à offre de renouvellement, il y a lieu de confirmer le jugement déféré ayant ordonné une expertise sauf à procéder au changement d’expert en raison de l’indisponibilité de M X et à fixer de nouveaux délais de consignation fixée par la Cour et de dépôt du rapport, la mission de son remplaçant étant d’évaluer le prix du loyer de l’hôtel sans y inclure ce local, tel qu’il figure sur le plan de 1991, (pièce 32 de la SCI Fehr) et correspondant sur l’état descriptif de 2011 à la salle du petit déjeuner, à la cuisine et au WC. Les parties s’opposent ensuite sur la prise en compte dans la détermination du loyer, des travaux entrepris sur les fenêtres, la climatisation, les salles de bains.

* L’article L. 311'2 du code du tourisme prévoit que le locataire qui envisage de procéder aux travaux prévus à l’article L. 311'1 du même code, doit, avant de procéder aux travaux, notifier son intention à son propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Un plan d’exécution et un devis descriptif et estimatif des travaux projetés doivent être joints à cette notification. Dans le cas prévu au 2^e alinéa de l’article L. 311'1, dans le cas où les travaux affectent le gros 'uvre de l’immeuble, le propriétaire dispose d’un délai de 2 mois pour informer dans la même forme le locataire de son acceptation ou de son refus. Le défaut de réponse est réputé valoir accord.

L’article L. 311'3 ajoute que, pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de 12 années à compter de l’expiration du délai d’exécution mentionnée à l’article L. 311'2, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration du loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant des travaux mentionnés à l’article L. 311'1. Ainsi si le locataire ne respecte pas les formalités imposées par ses textes, il ne peut obtenir que la valorisation résultant des travaux effectués ne soit pas temporairement prise en compte pour la fixation du loyer.

En l’espèce, la SAS Hôtel de Blauvac justifie :

— que dans son courrier d’acceptation de l’offre de renouvellement en date du 31 août 2009, elle avait proposé à son bailleur pour la fixation du loyer, de se « référer aux méthodes et paramètres habituels en matière hôtelière, notamment en prenant en considération les travaux indispensables qui doivent être faits et dont les descriptifs sont en fin d’établissement (…) »

— que par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 8 octobre 2009, faisant suite à sa lettre du 31 août 2009, elle a fait parvenir à M. C, les descriptifs, estimatifs et plants suivant bordereaux, accompagnés d’une lettre du bureau d’études, relatifs aux travaux qui devaient être exécutés, en visant tout à la fois l’article L. 311'3 du code du tourisme et l’article 6 de la page 4 du contrat de bail.

Il est inopérant d’invoquer les travaux entrepris sur le remplacement des fenêtres dont la cour a retenu qu’ils n’entraient pas dans le cadre du dispositif des articles L. 311'1et suivants du code du tourisme.

La cour étant saisie de la question de la fixation du loyer renouvelé, ne peut réserver la question de savoir si les autres travaux (installation de systèmes de climatisation et réaménagement des salles de bains) doivent ou non être pris en compte pour procéder à la valeur locative du bien au regard des exigences prévues à l’article L.311-1 précité.

Il résulte des pièces produites que la SAS Hôtel de Blauvac a parfaitement respecté ses obligations s’agissant de l’installation du système de climatisation de sorte qu’elle est en droit de réclamer l’application de l’article L. 311'3 précité.

Par contre, s’agissant du réaménagement des salles de bains, le projet d’aménagement joint au courrier du mois d’octobre 2009 montre qu’il s’agissait tout à la fois d’installer des douches à l’italienne, des lavabos et des WC. Or l’article L. 311'1 du code de tourisme intègre l’équipement sanitaire dans la liste des travaux d’amélioration empêchant le bailleur de prétendre à une majoration du loyer. Mais la SAS Hôtel de Blauvac ne justifie pas de la communication à sa bailleresse des plans d’exécution, des devis descriptifs et estimation des travaux projetés à ce titre. Si elle se prévaut d’un courrier rédigé par ses soins le 28 octobre 2009 à l’attention de la SCI Fehr dans lequel elle donne le compte rendu d’une réunion au cours de laquelle ce projet avait été présenté au gérant, elle ne justifie pas de sa réception et ne peut donc se prévaloir d’un accord tacite de celui-ci pour leur exécution.

Il en résulte que ne justifiant pas avoir respecté ses obligations s’agissant de l’aménagement de salle de bains, elle n’est pas en droit de réclamer l’application de l’article L. 311'3 précité pour ces travaux.

* L’article R. 145'8 du code de commerce dispose cependant que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail renouvelé ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation de loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Il convient de retenir que les travaux entrepris sur les fenêtres comme dans les salles de bain sont des travaux d’amélioration. Et en l’absence de clause d’accession stipulée en faveur du bailleur dans le bail d’origine, ces travaux sont réputés être la propriété du preneur de sorte que le bailleur ne peut s’en prévaloir pour majorer les loyers. Et, en tout état de cause, les travaux entrepris sont effectivement postérieurs à l’offre de renouvellement de sorte qu’ils n’ont pas à être pris en compte dans le cadre de la fixation du nouveau loyer puisque celui-ci s’apprécie en fonction de l’état des lieux à la date du renouvellement.

Il résulte de ce qui précède que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a demandé à l’expert de donner son avis sur le montant du loyer à la date du renouvellement du bail le 1^er janvier 2010, en se déterminant selon les usages observés dans la branche d’activité considérée (hôtellerie) sans tenir compte de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant des travaux effectués par le locataire.

Sur la fixation du prix du loyer jusqu’à la fixation judiciaire à intervenir sur dépôt du rapport d’expertise.

Il convient à cet égard de faire droit à la demande de la SAS Hôtel de Blauvac tendant à ce que le montant du loyer dû à titre provisionnel pendant la durée de la procédure soit fixé au montant du dernier loyer, aucune pièce ne justifiant la prétention du bailleur de voir fixer cette valeur provisionnelle à la somme de 120'000 € par an.

Sur les demandes afférentes au contrat de bail du 2 décembre 1992

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Il convient de retenir pour les mêmes motifs tirés de l’application de la prescription de droit commun applicable à la demande visant à faire cesser une occupation sans droit ni titre et aux demandes en paiement des loyers voire d’indemnités d’occupation de dire et juger que la demande visant à faire constater l’occupation sans droit ni titre du local objet du bail du 2 décembre 1992 n’est pas prescrite ni davantage celle en paiement au titre des loyers et des indemnités d’occupation s’agissant des échéances dues à compter du 14 septembre 2007 puisque seule l’assignation du 14 septembre 2012 délivrée par la SCI Fehr pour obtenir la résiliation du contrat de bail et paiement des loyers et indemnités d’occupation a été interruptive de prescription.

Sur le fond

La cour a retenu l’existence du bail et sa résiliation non pas à compter du 1^er novembre 1994 mais à compter de la notification 26 août 1993 faite à cet égard par l’administrateur judiciaire de M^me D. La SAS Hôtel de Blauvac ne peut sérieusement prétendre qu’il y aurait eu novation du bail par changement d’objet au visa de l’article 1271 du Code civil par l’effet du congé délivré le 31 mars 2009 faisant offre de renouvellement, dès lors que cette offre ne vise que le bail du 8 novembre 1991 lequel exclut le local situé à gauche en entrant et que dans cette offre, le bailleur n’a nullement manifesté son intention d’annexer à son offre le local régi par le bail du 2 décembre 1992.

Il convient de constater que la SAS Hôtel de Blauvac occupe les lieux sans droit ni titre de sorte que son expulsion ne pourra qu’être ordonnée dans les délais spécifiés au dispositif.

Enfin, l’indemnité d’occupation ayant un caractère indemnitaire, il convient de retenir que le comportement ambivalent du bailleur, son inertie et ses carences à faire valoir ses droits pendant plusieurs années sont à l’origine de la conviction par ses locataires successifs qu’elle ne s’opposait pas à l’intégration de cet espace dans la consistance des lieux loués.

Il en résulte que l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SAS Hôtel de Blauvac à compter du 14 septembre 2007 jusqu’au mois de janvier 2017 sera fixée à la somme de 500 € de sorte qu’elle sera d’ores et déjà condamnée à payer à la SCI Fehr la somme de 56'250 € à ce titre auquel s’ajoutera l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de février 2017 et jusqu’à libération effective des lieux ou meilleur accord des parties.

Cette somme sera productive d’intérêts au taux légal à compter de ce jour et la capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1154 du Code civil ancienne rédaction.

Sur les demandes indemnitaires de la SCI Fehr

* Formées au titre de l’exécution de la convention du 8 novembre 1991

XXX soutient que la modification unilatérale de l’assiette et de la consistance du bail comme le refus d’exécuter les clauses de celui-ci quant au paiement des taxes, le défaut d’information du bailleur, l’absence d’autorisation pour réaliser les travaux touchant au clos et au couvert lui ont occasionné un préjudice financier et moral car l’exécution fautive du bail est à l’origine d’une saisie immobilière. Ce préjudice matériel et moral s’élève à 435'552,54 euros, auquel elle ajoute un préjudice de 50'000 € subi en réparation des nombreuses procédures dilatoires engagées le locataire, dans le cadre desquelles ce dernier avait tenu des propos comminatoires et calomnieux à son égard.

Mais l’ensemble de ces griefs étant écartés à l’exception de celui tenant à une occupation sans droit ni titre, il convient de retenir que la négligence de la SCI Fehr est à l’origine du préjudice qu’elle prétend avoir subi qu’elle ne démontre au demeurant pas de sorte qu’elle sera déboutée de ses prétentions tant sur le principe que sur le quantum d’une indemnisation à ce titre.

* Formées en tout état de cause

XXX soutient en tout état de cause son droit à indemnisation de son préjudice moral (100'000 €) et économique (350'000 €) en réclamant également la condamnation du preneur au paiement de la somme de 50'000 € pour procédures dilatoires et abusives le tout assorti des intérêts de droit et leur capitalisation

Elle ne démontre pas les préjudices qu’elle allègue ayant déjà été retenu et pour les motifs ci-dessus indiqués relatifs à une certaine négligence dans la gestion de ses affaires par la SCI Fehr, la cour retient que les procédures engagées par les parties dans le cadre de la présente instance étaient au contraire justifiées.

Sur les demandes en paiement de la SAS Hôtel de Blauvac

* tendant au remboursement de la taxe foncière

Il est établi et non discuté qu’en conséquence du commandement de payer du 5 juillet 2012, la SAS Hôtel de Blauvac a payé à la SCI Fehr la somme de 21'537,65 euros.

La cour ayant retenu que le paiement de la taxe foncière incombait au bailleur seul, et que la locataire devait prendre en charge le paiement de la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères, il convient de faire partiellement droit la demande de la SAS Hôtel de Blauvac à ce titre et de condamner l’appelante à lui rembourser la somme de 16 124,64 euros ( 21'537,65 – 5 413,01) avec intérêts au taux légal à compter de la date de son paiement effectué par chèque émis le 21 août 2011.

Chacune des parties étant respectivement créancière de l’autre, la compensation des sommes respectivement dues sera ordonnée

* tendant à la réparation de son préjudice

La SAS Hôtel de Blauvac réclame la condamnation de l’appelante à lui payer la somme de 50'000 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice matériel et moral résultant de demandes infondées et abusives.

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits ne constituant pas en soi une faute caractérisant un abus du droit d’agir en justice ni une quelconque résistance abusive, en l’absence de justification d’un préjudice spécifique, il convient de rejeter la demande d’indemnisation formée à ce titre par la SAS Hôtel de Blauvac.

Sur les autres demandes de la SCI Fehr relatives aux travaux de sécurité

Rappelant que le tribunal de grande instance d’Y a été saisi par assignation du 11 janvier 2011 par la SAS Hôtel de Blauvac, la SCI Fehr demande à la cour de réserver le litige relatif aux travaux de sécurité évoqués dans l’acte introductif d’instance à l’examen du premier juge en demandant à la cour la confirmation du jugement déféré tout en relevant que dans le jugement du 31 août 2015, le tribunal n’a pas statué sur cette question…

La SAS Hôtel de Blauvac ne s’oppose pas à cette demande.

Le tribunal dont la décision est déférée à la cour n’a effectivement pas été saisi du litige opposant les parties sur les travaux de sécurité.

L’appel ne pouvant porter que sur ce qui a été jugé, la demande de la SCI Fehr est à cet égard irrecevable.

Sur les frais de l’instance :

Chacune des parties qui succombe partiellement devra supporter la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel et elles garderont chacune à leur charge les frais non compris dans les dépens engagés dans le cadre de la présente instance.

PAR CES MOTIFS : La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— débouté la SCI Fehr de sa demande de résiliation du bail commercial du 8 novembre 1991 renouvelé le 1^er janvier 2010 et ordonné une expertise

— fixé le montant du loyer dû à titre provisionnel pour la durée de la procédure au montant du loyer en cours

— déclaré irrecevable l’inscription de faux de la SAS Hôtel de Blauvac à l’encontre de l’acte authentique du 2 décembre 1992,

— débouté la SCI Fehr de ses demandes en paiement de 596'190,87 euros au titre du bail de dérogation, de 100'000 € en réparation d’un préjudice moral, de 350'000 € en réparation d’un préjudice économique et 50'000 € pour procédure abusive.

L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau,

Déclare prescrite la demande tendant à la résiliation du bail pour défaut d’information du bailleur par le preneur de son changement d’état et de la notification effective de la cession du fonds de commerce.

Déclare prescrites les demandes en paiement de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement de ménagères au titre des exercices 2003 et jusqu’au 18 septembre 2008.

Rejette les autres fins de non-recevoir tirées de la prescription au titre du bail du 08 novembre 1991.

Déclare la SCI Fehr irrecevable en sa demande tendant à la réformation du jugement du 22 mai 2000 et en sa demande en paiement d’un rappel de loyers au titre du bail du 8 novembre 1991.

Dit que l’avenant du 4 janvier 1992 portant sur la prise en charge de la taxe foncière est inopposable à la SAS Hôtel de Blauvac.

Déboute en conséquence la SCI Fehr de ses demandes en paiement au titre de la taxe foncière

Dit que le paiement de la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères incombe à la SAS Hôtel de Blauvac

Constate que la SAS Hôtel de Blauvac s’est acquittée de la somme due de 5.413,01 euros au titre de la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères pour la période du 18 septembre 2008 au 31 décembre 2012.

Condamne la SAS Hôtel de Blauvac à payer à la SCI Fehr la somme représentative de cette taxe au titre des années ultérieures sur justificatifs produits par le bailleur.

Condamne la SCI Fehr à rembourser à la SAS Hôtel de Blauvac la somme de 16'124,64 euros en remboursement du paiement effectué au titre de la taxe foncière et de la taxe d’ordures ménagères prescrite avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2011.

Déboute la SCI Fehr de ses demandes tendant au jeu de la clause résolutoire et à la résiliation judiciaire du bail du 8 novembre 1991

Dit qu’en conséquence de l’offre de renouvellement du bail du 08 novembre 1991, il y a lieu à fixation du loyer du nouveau bail

Constate que le bail dérogatoire du 2 décembre 1992 a été résilié par l’administrateur judiciaire le 26 août 1993.

Dit et juge que le local situé à gauche en entrant dans l’hôtel n’entre pas dans l’assiette des locaux donnés à bail par acte notarié du 8 novembre 1991

Déboute la SAS Hôtel de Blauvac de ses demandes relatives à la prescription et à la novation à ce titre.

Sur la fixation du loyer du nouveau bail

Dit et juge que les travaux entrepris sur les fenêtres et menuiseries extérieures n’entrent pas dans le cadre du dispositif des articles L. 311'1 et suivants du code du tourisme.

Dit et juge que la SAS Hôtel de Blauvac n’est pas en droit de réclamer l’application des dispositions des articles L 311'1 et suivants du code du tourisme s’agissant des travaux effectués sur les salles de bains.

Dit et juge que les travaux relatifs à l’installation du système de climatisation relèvent du dispositif des articles L. 311'1 et suivants du code du tourisme.

Dit et juge que les travaux relatifs aux fenêtres et aux salles de bain sont des travaux d’amélioration réalisés par la SCI Fehr qui n’entrent pas dans la détermination de la valeur du loyer à la date du renouvellement du bail le 1^er janvier 2010.

Avant-dire droit sur le montant du loyer

Décharge M. X de sa mission et désigne en ses lieu et place M^me F G, 68 chemin des Falaises 30 400 Ville neuve les Y

Dit que l’expert accomplira sa mission dans les termes indiqués par le jugement du 31 août 2015 mais sans intégrer dans les locaux et terrains objets du bail, le local situé à gauche en entrant, tel qu’il figure sur le plan de 1991 où a notamment été aménagée la salle du service des petits-déjeuners .

Dit que la SCI Fehr devra consigner la somme de 3000 € à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert, auprès du Régisseur Avances et recettes du Tribunal de Grande Instance d’Y dans le délai de deux mois suivant le présent arrêt à peine de caducité de la mesure ordonnée,

Dit que l’expert disposera d’un délai de 6 mois à compter de la notification par les services du greffe du versement de la consignation

Dit et juge que la SAS Hôtel de Blauvac occupe sans droit ni titre le local situé à gauche en entrant dans l’hôtel tel que matérialisé par le plan de 1991 produit en pièce 32 de l’appelante

Ordonne en conséquence, l’expulsion de la SAS Hôtel de Blauvac de ce local , ainsi que de tout occupant de son chef, dans le délai de 6 mois suivant la signification du présent arrêt, avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à défaut de départ volontaire

Déclare prescrite la demande en paiement des loyers et/ou indemnités d’occupation échues au 14 septembre 2007, au titre du contrat du 2 décembre 1992.

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SCI Fehr jusqu’à libération effective à la somme de 500 € ,

Condamne la SAS Hôtel de Blauvac à payer à la SCI Fehr la somme de 56'250 euros au titre de l’indemnité d’occupation échue entre 14 septembre 2007 et le mois de janvier 2017, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Ordonne la compensation des sommes respectivement dues

Condamne la SAS Hôtel de Blauvac à payer à la SCI Fehr cette indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de février 2017 et jusqu’à libération effective des lieux,

Ordonne la capitalisation des intérêts des sommes dues à la SCI Fehr dans les conditions de l’article 1154 du Code civil ancienne rédaction

Déclare irrecevable la demande de la SCI Fehr relative aux travaux de sécurité.

Déboute les parties de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts

Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens de première instance et d’appel sans application de l’article 700 du code de procédure civile.

La minute du présent arrêt a été signée par M^me Christine CODOL Présidente et par M^me H I, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE