RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/02619 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I5EW

LM

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D’AVIGNON

04 juillet 2023 RG :22/00340

[P]

[P]

C/

[K]

Société AXEDIA

Grosse délivrée

le

à M^e Faryssy

M^e Elineau-yannakis

SCP Gasser Puech…

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 29 FEVRIER 2024

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection d’avignon en date du 04 Juillet 2023, N°22/00340

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre

M^me Laure MALLET, Conseillère

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Décembre 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 01 Février 2024 prorogé à ce jour.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

Madame [E] [P]

née le 17 Avril 1976 à [Localité 3] (99)

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Yasmine FARYSSY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-007925 du 28/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

Monsieur [G] [P]

né le 03 Septembre 1968 à [Localité 3] MAROC (99)

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Yasmine FARYSSY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-007924 du 28/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉS :

Monsieur [C] [K]

né le 24 Juin 1977 à [Localité 5] algérie (99)

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Christelle ELINEAU-YANNAKIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 30189-2023-005349 du 05/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

Société HLM AXEDIA immatriculée au RCS sous le n° 542 620 059 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège social

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Quentin FOUREL-GASSER de la SCP GASSER-PUECH-BARTHOUIL-BAUMHAUER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile avec ordonnance de clôture rendue le 11 Décembre 2023

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 29 Février 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 janvier 2012, la SA Vaucluse Logement, aux droits de laquelle vient la société HLM AXEDIA, a consenti à M. [G] [P] et Mme [E] [P] un logement et un emplacement de stationnement sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 610.74 € hors charges payable à terme échu, pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction.

Par contrat du 8 janvier 2014, la SA Vaucluse Logement, aux droits de laquelle vient la société HLM AXEDIA, a consenti aux époux [K] le logement situé au-dessus de celui des époux [P].

Alléguant des loyers demeurés impayés, la société HLM ADEXIA a fait délivrer le 8 août 2022 à M. [G] [P] et Mme [E] [P] un commandement visant la clause résolutoire, lui enjoignant de payer la somme de 2 369,41 € au titre des loyers et charges non réglés.

Par acte délivré le 26 octobre 2022, la Société HLM AXEDIA a fait assigner M. [G] [P] et Mme [E] [P] et fait dénoncer ladite assignation à M. [C] [K] le 28 mars 2023, devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, de les condamner au titre de l’arriéré de loyer et d’une indemnité d’occupation et d’ordonner leur expulsion.

Par exploit délivré le 28 mars 2023, la société HLM ADEXIA a fait assigner M. [C] [K] aux fins de le voir condamner à la relever et garantir de toute condamnation prononcée contre elle dans l’hypothèse où la juridiction ferait droit à la demande reconventionnelle des époux [P].

Les affaires ont été jointes.

Par ordonnance contradictoire du 4 juillet 2023, le président du tribunal judiciaire d’Avignon, statuant en référé, a :

— déclaré recevable la demande de résiliation formée par la Société HLM ADEXIA, venant aux droits de la SA Vaucluse Logement concernant le contrat de bail du 24 janvier 2012 consenti à M. [G] [P] et Mme [E] [P] ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 11 octobre 2022,

— constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 11 septembre 2022,

— constaté que M. [G] [P] et Mme [E] [P] sont occupants sans droit ni titre des locaux précités depuis le 11 octobre 2022,

— condamné solidairement M. [G] [P] et Mme [E] [P] à payer à la Société HLM ADEXIA la somme de 7.867,33 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 31 mai 2023, terme de mai 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 08 août 2022 sur la somme de 2.369,41 euros et sur le surplus à compter du 26 octobre 2022 ;

— autorisé l’expulsion de M. [G] [P] et Mme [E] [P] et de tous les occupants de leur chef du local d’habitation précité, et dit qu’à défaut de départ volontaire, les intéressés pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivants la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

— dit qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des article L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civile d’exécution ;

— condamné in solidum M. [G] [P] et Mme [E] [P] à payer à la Société HLM AXEDIA à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire de 749,29 € charges comprises, à compter du 1er juin 2023 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux par restitution des clés ;

— constaté l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle indemnitaire formée par M. [G] [P] et Mme [E] [P] à l’encontre de la Société HLM AXEDIA s’agissant du remboursement partiel des loyers antérieurs au 19 décembre 2019 par suite de l’acquisition de la prescription triennale ;

— rejeté l’ensemble des demandes reconventionnelles formées par M. [G] [P] et Mme [E] [P] à l’encontre de la Société HLM AXEDIA s’agissant du remboursement partiel des loyers antérieurs au 19 décembre 2019 par suite de l’acquisition de la prescription triennale ;

— rejeté l’ensemble des demandes reconventionnelles formées par M. [G] [P] et Mme [E] [P] à l’encontre de la Société HLM AXEDIA ;

— constaté que l’appel en garantie de M. [C] [K] par la Société HLM AXEDIA est devenu sans objet ;

— constaté que la demande de compensation judiciaire formée par M. [G] [P] et Mme [E] [P] est devenue sans objet ;

— rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par M. [C] [K] à l’encontre de M. [G] [P] et Mme [E] [P] ;

— condamné in solidum [G] [P] et Mme [E] [P] à payer à M. [C] [K] la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et ainsi que le commande l’équité ;

— condamné M. [G] [P] et Mme [E] [P] à payer à M. [C] [K] la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [G] [P] et Mme [E] [P] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût des significations du commandement de payer du 08 août 2022 pour un montant individuel de 139,84 €,

— appelé que la présente ordonnance bénéfice de l’exécution provisoire de droit,

— rejeté les demandes pour le surplus.

Par déclaration du 31 juillet 2023, Mme [E] [P] et M. [G] [P] ont interjeté appel de cette ordonnance.

Par conclusions notifiées par RPVA le 29 septembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, Mme [E] [P] et M. [G] [P] demandent à la cour, au visa des articles 6 ,7 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1240 du code civil, de l’article 544 du code de procédure civile et de l’article L.131-1 du code de procédure civile d’exécution, de :

— infirmer toutes les dispositions de la décision frappée d’appel,

Et statuant à nouveau,

— constater que les consorts [P] ont été victimes de trouble du voisinage assez grave justifiant l’arrêt des paiements des loyers ;

Et partant

— déclarer irrecevable la demande de résiliation formée par la Société HLM AXEDIA venant aux droits de la SA Vaucluse Logement concernant le contrat de bail du 24 janvier 2012 consenti à M. [G] [P] et Mme [E] [P] ;

— constater l’existence de trouble du voisinage ;

— constater l’existence de trouble objectif ;

Et partant,

— rejeter la demande d’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

— rejeter la demande d’expulsion ;

— rejeter les indemnités d’occupation mensuelles,

— déclarer recevable la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par les consorts [P] au titre du préjudice de jouissance,

— déclarer recevable la demande reconventionnelle indemnitaire pour le remboursement partiel des loyers antérieurs au mois de mai 2019 jusqu’à décembre 2022,

— condamner la SA AXEDIA à la restitution de la moitié des loyers versées pour les mois de mai 2019 jusqu’à décembre 2022,

— condamner la SA AXEDIA au paiement de la somme de 500 euros par mois sur la période de mai 2019 à ce jour au titre de la demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance,

— déclarer recevable la demande reconventionnelle formée par M. [G] [P] et Mme [E] [P] aux fins de relogement sous astreinte,

— condamner la SA AXEDIA au paiement de la somme de 500 euros d’astreinte par jours de retard jusqu’à relogement des consorts ;

En tout état de cause

— condamner la SA AXEDIA au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SA AXEDIA au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SA AXEDIA aux entiers dépens.

Au soutien de leur appel, les époux [P] indiquent à la cour qu’ils subissent des troubles de voisinage en raison des dégradations de leur véhicule, des menaces avec arme et des faits de violence commis par M. [C] [K], occasionnant un trouble de jouissance.

Ils indiquent avoir prévenu leur bailleur des troubles dont ils étaient victimes, et qu’il apparaît, dès lors, manifeste que la SA ADEXIA ne pouvait ignorer l’existence de trouble du voisinage pendant toute la durée du contrat dans l’immeuble qu’elle met en location, également, à M. [K], et que sa responsabilité peut être engagée au regard de l’importance des troubles subis.

Ils rappellent en outre que la bailleresse est tenue d’assurer la jouissance paisible du bien qu’elle met en location, que dans le cas où les troubles sont trop graves, les locataires peuvent cesser le paiement des loyers, et qu’en l’espèce, les menaces avec armes, violences et dégradation constituent des causes suffisamment graves justifiant l’arrêt des paiements, d’autant qu’ils ont averti le bailleur par courrier en date du 14 mai 2019 mais que celui-ci n’a pris aucune disposition. Ils soutiennent également que leur expulsion serait totalement disproportionnée alors même qu’ils sont victimes des agissements de M. [K].

Ils font valoir également que les agissements de M. [K] à leur égard ont eu un impact conséquent sur leur famille les faisant vivre dans l’angoisse et la peur constante, justifiant l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Ils considèrent enfin être fondés, au regard des éléments évoqués supra, à solliciter le remboursement des loyers antérieurs à 2019 et jusqu’à décembre 2022 au titre du préjudice de jouissance n’ayant eu connaissance de la possibilité de réclamer le remboursement de la moitié des loyers réglés qu’au moment du dépôt des premières conclusions, seul point de départ du délai de prescription .

Par conclusions notifiées par RPVA le 20 octobre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, M. [C] [K], intimé, demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, des articles 1719 et 1725 du code civil, de l’article 7-1 alinéa 1er du 6 juillet 1989, et de l’article 32-1 du code de procédure civile, de :

— confirmer l’ordonnance de référé dans toutes ses dispositions,

En conséquence,

— débouter Mme et M. [P] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— débouter la société HLM Axedia de sa demande de la voir relevée et garantie par M. [K] ;

— condamner les consorts [P] au paiement de la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les consorts [P] aux entiers dépens de l’instance,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Il soutient, à titre principal, l’absence de troubles objectifs de voisinage, rappelant qu’il revient en tout état de cause au preneur de rapporter la preuve d’un véritable trouble de jouissance et constatant que les consorts [P] sont défaillants dans la preuve de la réalité des faits qu’ils tentent de dénoncer.

Il précise que la bailleresse n’a pas à garantir le trouble émanant d’un tiers et que l’existence d’un quelconque trouble de jouissance n’est aucunement rapportée par les époux [P], qui ne procèdent que par voie d’affirmation. Cependant, il entend souligner, pour la moralité des débats, que les agissements allégués sont dirigés uniquement envers son fils, M. [U] [K], qui n’est pas le preneur à bail, nonobstant le fait que les prétendus faits ne sont pas décrits comme étant survenus au sein de la résidence mais sur la voie publique ou dans un lieu public, et qu’il réside désormais à [Localité 4].

A titre subsidiaire, il soutient que les demandes formulées par les appelants au titre de la restitution de la moitié des loyers et des dommages et intérêts sont irrecevables, étant des demandes nouvelles présentées en cause d’appel, conformément à l’article 564 du code de procédure civile.

Il soutient enfin, au visa de l’article 7-1 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, l’irrecevabilité partielle de la demande reconventionnelle indemnitaire par suite de l’acquisition de la prescription triennale pour le remboursement partiel des loyers antérieurs au 19 décembre 2019.

Par conclusions notifiées par RPVA le 25 octobre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société Axedia demande à la cour, au visa des articles 7 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 564 du code de procédure civile, de l’article 1146 ancien du code civil, des articles 1231 et 1225 du code civil et des articles 9 et 834 du code de procédure civile

— rejetant toutes fins, demandes et conclusions contraires,

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf sur le quantum de la condamnation pécuniaire des locataires.

Statuant à nouveau,

— condamner solidairement M. [G] [P] et Mme [E] [P], au paiement de la somme de10 740,41 € correspondant à l’arriéré au 30 septembre 2023, mensualité de Septembre incluse.

— débouter les [P] de leurs demandes nouvelles visant à l’allocation de la somme de 500 € par mois à titre de dommages et intérêts et de la somme de 10 000 e à titre de dommages et intérêts.

En tout état de cause,

— débouter les consorts [P] de l’intégralité de leurs demandes.

A titre subsidiaire, dans le cas où la juridiction ferait droit aux demandes des consorts [P],

— condamner M. [K] à relever et garantir la société Axedia de toute condamnation prononcée contre elle.

— condamner solidairement tout succombant au paiement des entiers dépens, ceux compris le coût du commandement de payer, ainsi qu’à celui de la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société ADEXIA soutient l’absence de manquement de sa part, expliquant qu’elle n’habite pas avec ses locataires, de sorte qu’en cas de trouble de jouissance allégué, elle ne peut intervenir qu’à partir du moment où elle reçoit une plainte ou un signalement de la part des locataires.

Or, elle soulève qu’au regard des pièces versées au dossier, les locataires ne démontrent pas lui avoir adressé la moindre réclamation à propos de l’attitude du voisin, M. [K], dont ils se plaignent aujourd’hui, et échouent à démontrer l’existence d’un trouble objectif. Elle constate que les plaintes ne concernent pas les voisins titulaires du bail mais leur fils M. [U] [K] qui n’habite plus avec eux depuis décembre 2021 et que les épisodes relatés n’ont pas eu lieu dans l’immeuble occupé par les deux familles, parties aux débats, mais dans des lieux publics, et n’ayant aucun pouvoir de police, il ne peut pas lui être reproché de ne pas avoir mis un terme à des agissements qui auraient prétendument eu lieu dans l’espace public.

Elle fait valoir également que les demandes relatives au paiement de la somme de 500 € par mois sur la période de mai 2019 jusqu’à l’arrêt à intervenir au titre d’un prétendu préjudice de jouissance et de la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts, constituent des demandes nouvelles en cause d’appel pour ne pas avoir été présentées devant le premier juge.

Elle souligne en outre que les locataires ne peuvent réclamer l’indemnisation d’ un trouble de jouissance pour une période antérieure à 3 ans à compter de leur demande, que ce n’est que par conclusions déposées au greffe le 19 décembre 2022 que les appelants ont pour la première fois formé une demande en réparation d’un préjudice de jouissance, de sorte que la période antérieure au 19 décembre 2019 est prescrite, et qu’aucune mise en demeure ni même plainte ne lui a été adressée avant la communication des conclusions du 19 décembre 2022.

Elle conclut par ailleurs au rejet de la demande en paiement de provision puisque celle-ci se heurte à plusieurs contestations sérieuses, par le fait qu’aucun trouble n’a été subi entre un évènement isolé en mai 2019 et le mois de septembre 2021 et que les troubles allégués n’ont pas porté atteinte à l’occupation paisible du logement, seule obligation de la bailleresse. S’agissant de la demande de relogement, celle-ci se heurte aux mêmes contestations que la demande de provision notamment s’agissant de la réalité des troubles et de leur imputabilité à un autre locataire, seule hypothèse dans laquelle la bailleresse peut en être tenue responsable.

Concernant la demande en garantie dirigée envers M. [K], elle indique enfin qu’elle ne saurait assumer définitivement les conséquences du comportement d’un tiers, et que le locataire est responsable non seulement de ses propres agissements, mais également des agissements des personnes qu’il fait pénétrer dans l’immeuble.

Une ordonnance de clôture est intervenue le 11 décembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Sur la contestation sérieuse soulevée par M. [G] [P] et Mme [E] [P] tenant à l’existence d’un trouble de jouissance,

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Selon l’article 6-1 de la même loi « Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. »

Au sens de ce texte, les colocataires d’un même propriétaire sont des tiers et le texte s’applique aussi bien lorsque les auteurs du trouble sont les locataires ou les occupants de son chef.

Cependant, le propriétaire ne peut pas être mis en cause lorsque les actes commis par le colocataire ne se rattachent en rien à la jouissance commune normale de l’immeuble ou si le colocataire commet un délit qui n’a aucun rapport avec la jouissance conférée par le bail.

En l’espèce, les appelants font valoir que M. [K] a dégradé leur véhicule, qu’il a menacé Mme [P] avec une arme de poing, qu’il a roulé à vive allure en direction de ses enfants et que la famille a fait l’objet d’insultes.

Ils versent aux débats au soutien de leurs allégations des attestations, des plaintes et des certificats médicaux.

Par ailleurs, ils soutiennent avoir informé le bailleur des troubles dont ils ont été victimes.

Il convient de rappeler que les locataires supportent la charge de la preuve du trouble du jouissance qu’ils invoquent.

Or, le premier juge a pertinemment relevé que les plaintes revêtent un caractère exclusivement déclaratif d’autant que la suite judicaire de celles-ci est ignorée.

De même, les certificats médicaux produits ne font que reprendre les déclarations des intéressés sans établir le lien de causalité entre les blessures éventuellement constatées et leur auteur.

Par ailleurs, les faits dénoncés dans les plaintes et les attestions produites se déroulent pour la plupart à l’extérieur des locaux loués aux parties et de l’immeuble, sur la voie publique, dans un restaurant, devant les urgences de l’hôpital, dont le bailleur en toute hypothèse ne peut être tenu pour responsable et qui trouvent leur origine selon les propres déclarations de Mme [P] dans un différent entre les deux familles qui date de 2019.

Le premier juge a justement indiqué que la « lettre de témoignage » de Mme [Y] est non signée et ne répond pas aux règles de forme édictées aux articles 200 et suivants du code de procédure civile.

Elle ne peut dès lors emporter preuve suffisante des faits relatés n’étant corroborée par aucun autre élément.

Enfin, contrairement aux dires des appelants, ils ne démontrent pas avoir informé le bailleur des troubles de jouissance qu’ils prétendent subir.

En effet, le premier juge a parfaitement relevé que l’édition d’écran de téléphone portable est dépourvue de valeur probante suffisante, aucune année n’étant précisée sur ce message et aucune authentification du destinataire n’étant prouvée.

Quant au courrier du 14 mai 2019, il ne comporte aucune adresse du destinataire et aucune preuve de sa réception par le bailleur n’a été produite, pas plus que celui produit en pièce 16 du bordereau de communication des appelants, qui de plus n’est pas daté.

En conséquence, le trouble de jouissance non démontré et en toute hypothèse non dénoncé au bailleur ne saurait constituer une contestation sérieuse.

Sur la résiliation, l’expulsion et l’indemnité d’occupation,

Selon l’article 24-I alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement dans le délai imparti, le preneur ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer, laquelle doit s’apprécier à la date de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

En l’espèce, la clause résolutoire est clairement exprimée dans le contrat de bail et a joué conformément aux prévisions contractuelles.

Par ailleurs, le commandement de payer du 8 août 2022 respecte les prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il est constant et non contesté que les locataires n’ont pas honoré le paiement de la totalité du loyer et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer.

Ainsi, il n s’agit pas, pour le juge des référés, de prononcer la résolution qui est encourue de plein droit, mais uniquement d’en tirer les conséquences juridiques.

Pour les motifs exposés ci-avant, l’exception d’inexécution invoquée par les appelants tenant à l’existence d’un trouble de jouissance ne constitue pas une contestation sérieuse et l’expulsion des locataires, devenus sans droit ni titre depuis l’acquisition de la clause résolutoire au 11 octobre 2022, doit être ordonnée.

Par ailleurs, il n’est pas sérieusement contestable que les appelants sont redevables envers le propriétaire d’une indemnité d’occupation justement fixée par le premier juge à la somme de 749,29 €.

En conséquence, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 11 octobre 2022,

— constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 11 septembre 2022,

— constaté que M. [G] [P] et Mme [E] [P] sont occupants sans droit ni titre des locaux précités depuis le 11 octobre 2022,

— autorisé l’expulsion de M. [G] [P] et Mme [E] [P] et de tous les occupants de leur chef du local d’habitation précité, et dit qu’à défaut de départ volontaire, les intéressés pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivants la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

— dit qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des article L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civile d’exécution ;

— fixé à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire de 749,29 € charges comprises.

Sur la demande de provision de la Société HLM ADEXIA au titre des loyers et indemnités d’occupation,

Selon les dispositions des articles 1728 du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’obligation du locataire de payer ses loyers et ses charges n’est pas sérieusement contestable, pas plus que son obligation de régler une indemnité d’occupation, étant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’intimée sollicite la somme provisionnelle de 10 740,41 € selon décompte arrêté au 30 septembre 2023, mois de septembre 2023 inclus, au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés.

Les appelants ne contestent pas le montant de la dette et ne rapportent pas la preuve de s’en être libérée.

Le bail stipule une clause de solidarité concernant les loyers.

En conséquence, infirmant la décision déférée, il y lieu de :

— condamner solidairement les appelants à payer à la société HLM AXEDIA la somme provisionnelle de 3 674,29 € au titre des loyers impayés, mois d’octobre 2022 inclus,

— condamner in solidum les appelants à payer à la société HLM AXEDIA la somme provisionnelle de 7 066,12 € au titre des loyers impayés, de novembre 2022 à septembre 2023, mois de septembre 2023 inclus,

— condamner in solidum les appelants à payer à la société HLM AXEDIA à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire de 749,29 € charges comprises, à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux par restitution des clés.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [G] [P] et Mme [E] [P] au titre du préjudice de jouissance,

Il convient de rappeler qu’il n’est pas dans les pouvoirs du juge des référés de condamner à des dommages et intérêts mais qu’il peut cependant accorder une provision sur dommages et intérêts dont il apprécie souverainement le montant.

Aux termes du dispositif de leurs conclusions, les appelants sollicitent de voir déclarer la demande de remboursement des loyers antérieurs au mois de mai 2019 jusqu’à décembre 2022 recevable.

Or, comme l’a justement indiqué le premier juge, par des motifs que la cour adopte, ils ne contestent pas avoir formulé cette demande pour la première fois lors du dépôt de leurs conclusions le 19 décembre 2022.

M. [G] [P] et Mme [E] [P] ne peuvent sérieusement soutenir qu’ils ont eu connaissance des faits à compter de leurs conclusions alors qu’ils soutiennent subir un préjudice de jouissance depuis des années.

En conséquence, en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, la demande reconventionnelle indemnitaire, par suite de l’acquisition de la prescription triennale pour le remboursement partiel des loyers antérieurs au 19 décembre 2019 est irrecevable.

L’ordonnance déférée sera confirmée de ce chef.

Pour les mêmes motifs qu’exposés ci-avant, il convient de rejeter la demande de condamnation à une provision au titre du remboursement de la moitié des loyers de décembre 2019 à décembre 2022.

Eu égard à la présente décision, la demande de relogement sous astreinte n’est pas justifiée

La décision déférée sera également confirmée de ces chefs.

En appel, M. [G] [P] et Mme [E] [P] sollicitent une demande au titre de leur préjudice de jouissance à compter de décembre 2022.

Cette demande non formulée en première instance est une demande nouvelle qui sera déclarée irrecevable en application de l’article 564 du code de de procédure civile.

Les appelants sollicitent également la condamnation de la société HLM AXEDIA au paiement de la somme de 10 000 € de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice du fait des agissements de M. [K].

Cette demande étant nouvelle pour ne pas avoir été formulée devant le premier juge, elle sera déclarée irrecevable.

Sur l’appel en garantie de la société HLM AXEDIA à l’encontre de M. [C] [K],

Eu égard à la présente décision, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a déclaré l’appel en garantie sans objet.

Il y lieu de constater que M. [C] [K] ne critique pas la décision déférée en ce qu’elle l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive puisqu’au contraire il sollicite la confirmation.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions de l’ordonnance déférée concernant les dépens et les frais irrépétibles de première instance seront confirmées, étant noté que les frais de signification du commandement de payer du 8 août 2022 sont inclus dans les dépens de première instance.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les appelants qui succombent, supporteront in solidum les dépens d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser supporter aux intimés leur frais irrépétibles d’appel. Il sera alloué la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à chacun.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle a :

— condamné solidairement M. [G] [P] et Mme [E] [P] à payer à la Société HLM ADEXIA la somme de 7.867,33 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 31 mai 2023, terme de mai 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 08 août 2022 sur la somme de 2.369,41 euros et sur le surplus à compter du 26 octobre 2022 ;

— condamné in solidum M. [G] [P] et Mme [E] [P] à payer à la Société HLM AXEDIA à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire de 749,29 € charges comprises, à compter du 1er juin 2023 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux par restitution des clés ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande M. [G] [P] et Mme [E] [P] au titre de leur préjudice de jouissance à compter de décembre 2022,

Déclare irrecevable la demande de dommages et intérêts de la somme de 10 000 € de M. [G] [P] et Mme [E] [P],

Condamne solidairement M. [G] [P] et Mme [E] [P] à payer à la société HLM AXEDIA la somme provisionnelle de 3 674,29 € au titre des loyers impayés, mois d’octobre 2022 inclus,

Condamne in solidum M. [G] [P] et Mme [E] [P] à payer à la société HLM AXEDIA la somme provisionnelle de 7 066,12 € au titre des indemnités d’occupation impayées, de novembre 2022 à septembre 2023, mois de septembre 2023 inclus,

Condamne in solidum M. [G] [P] et Mme [E] [P] à payer à la société HLM AXEDIA à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire de 749,29 € charges comprises, à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux par restitution des clés,

Condamne in solidum M. [G] [P] et Mme [E] [P] aux dépens d’appel,

Condamne in solidum M. [G] [P] et Mme [E] [P] à payer au titre des frais irrépétibles d’appel :

— la somme de 800 € à la société HLM AXEDIA,

— la somme de 800 € à M. [C] [K].

Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,