COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 22/06/2021

M^e AL AM AN à Orléans

la SCP U V

à Orléans

la Selarl CELCE- VILAIN à Orléans

ARRÊT du : 22 JUIN 2021

N° : - : N° RG 19/01709 – N° Portalis DBVN-V-B7D-F54S

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement Tribunal de Grande Instance d’ORLEANS en date du 03 Avril 2019

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265244903908800

SCP T D et AK AA-C

société civile professionnelle titulaire d’un office notarial, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité à son siège, venant aux droits de la SCP E, D, AA-C

immatriculée au RCS d’Orléans n° 788 113 025,

[…]

[…]

représentée par M^e AL AM AN, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉS :

—  Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265242281872118

Monsieur K X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame L M épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

tous deux représentés par M^e Christophe V de la SCP U V, avocat au barreau d’ORLEANS

—  Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265240383186940

Monsieur N Y

né le […] à Saint-Pierre (97250)

de nationalité française,

demeurant […]

Madame O P épouse Y

née le […] à Veendam (Pays-Bas)

de nationalité néerlandaise,

demeurant […]

représentés tous deux par M^e AM – Louis AG de la SCP PACREAU AG, avocat au barreau d’ORLEANS

PARTIE INTERVENANTE :

—  Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265239599839772

Société BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE

immatriculée au RCS de Versailles sous le n° B 549 800 373

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

représentée par M^e Pascal VILAIN membre de la Selarl CELCE-VILAIN, avocat au barreau d’ORLEANS,

D’AUTRE PART

• DÉCLARATION D’APPEL en date du :10 Mai 2019

• ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 03 mars 2021

Dossier régulièrement communiqué au Ministère Public le 16 février 2021,

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

• Madame Laurence FAIVRE, Présidente de chambre,

• Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

• M^me AC AD AE, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.

Greffier :

• Madame Q R, lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 MARS 2021, à laquelle ont été entendus Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Le délibéré devait initialement être prononcé le 08 juin 2021, à cette date, le délibéré a été prorogé au 22 juin 2021, à la demande de mme la présidente de la chambre,

Prononcé le 22 JUIN 2021 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE

Aux termes d’un acte authentique établi le 15 juin 2011 par Maître S E, notaire associé de la SCP S E et T D, M. et M^me X ont acquis de M. et M^me Y les lots n° 15, 17 à 28 d’un ensemble immobilier sis […].

Par arrêté préfectoral du 10 août 2015, l’immeuble a été déclaré insalubre à titre irrémédiable avec interdiction d’y habiter avec obligation pour le propriétaire de reloger les occupants.

M. et M^me X ont fait assigner M. et M^me Y, par acte d’huissier délivré le 19 février 2015, devant le tribunal de grande instance d’Orléans, aux fins d’annulation de la vente pour dol et subsidiairement sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par acte d’huissier de justice en date du 4 février 2016, M. et M^me X ont fait mettre en cause la SCP E D AA-C, afin que cette dernière soit condamnée notamment au paiement de la restitution du prix de vente et des frais afférents à la vente.

Par ordonnance du 16 mars 2016, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances.

Par jugement du 3 avril 2019 le tribunal de grande instance d’Orléans a':

— déclaré recevable l’action engagée par les époux X sur le fondement du dol';

— prononcé la nullité de la vente litigieuse, aux torts des époux Y, pour réticence dolosive';

— dit que la responsabilité civile de la SCP E, D, B, C est engagée à l’égard des époux X';

— condamné les époux Y à payer aux époux X les sommes de':

—  290'000 euros correspondant au prix de vente et 14'761 euros correspondant aux frais de la vente avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2011';

—  19'457,31 euros au titre du remboursement d’un certain nombre de travaux';

—  6'003,19 euros au titre de cotisations d’assurance acquittées';

—  28'018 euros au titre des impôts afférents au logement';

—  15'979,17 euros à la suite de la procédure d’insalubrité';

—  100'000 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers';

— condamné la SCP E, D, B, C à garantir les époux Y de l’intégralité des condamnations prononcées contre eux';

— déclaré irrecevable l’intervention volontaire de la Banque Populaire Val de France contre les époux Y';

— déclaré recevable l’intervention de la Banque Populaire Val de France contre les époux X';

— condamné solidairement les époux X à payer seulement à la Banque Populaire Val de France la somme de 270'070,85 euros au titre du prêt consenti selon décompte établi au 23 mai 2016 avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2016';

— condamné les époux Y aux dépens de l’instance dont distraction à la SCP U-V et à payer aux époux X une indemnité de 3'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

— rejeté les autres chefs de demande.

Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment considéré que':

— sur la nullité de la vente pour dol': les époux Y n’ignoraient pas que certains lots vendus étaient insalubres et n’ont pas informé les acquéreurs de l’existence de procédures administratives d’insalubrité, alors que les biens vendus étaient destinés à la location, l’acte authentique indiquant même le contraire'; le courrier électronique de M. Y adressé à M. X lors de la précédente promesse de vente finalement annulée, relatant les conditions pour louer un logement, participe des man’uvres dolosives pour conclure la vente'; la clause d’avertissement a été rajoutée dans l’acte authentique de vente alors qu’une telle clause ne figurait pas dans l’avant-contrat notifié, de sorte que l’absence d’une nouvelle notification de la modification des prévisions contractuelles a participé à l’absence d’information loyale sur la situation d’insalubrité du logement';

— sur la responsabilité du notaire': le notaire informé de l’état d’insalubrité des logements, devait s’assurer que les acquéreurs étaient parfaitement informés des procédures administratives en cours en matière d’insalubrité'; or, l’acte authentique mentionne l’absence de procédures d’insalubrité en cours, et la clause d’avertissement figurant dans l’acte authentique est insuffisante, car elle ne fait pas référence à l’existence des procédures administratives d’insalubrité affectant plusieurs lots vendus'; le notaire chargé de veiller à l’efficacité technique et pratique des actes qu’il instrumente, n’avait pas à accepter d’authentifier l’acte de vente dont il connaissait la précarité, dans la mesure où il existait un risque d’annulation ou d’illicéité'; sa responsabilité délictuelle est donc engagée à l’égard des acquéreurs';

— sur l’indemnisation des acquéreurs': le tribunal a ordonné la restitution du prix de vente aux acquéreurs par suite de la nullité de la vente et a considéré que le notaire ne peut être condamné à garantir la restitution du prix de vente dans la mesure où elle ne constitue pas un préjudice indemnisable, tout en condamnant le notaire, dans le dispositif du jugement, à

garantir les époux Y de l’intégralité des condamnations prononcées contre eux'; s’agissant de la perte des loyers, le tribunal a jugé que le préjudice ne peut consister en l’absence de perception de l’intégralité des loyers qui auraient pu être perçus, mais constitue une perte de chance de percevoir des loyers, indemnisée à hauteur de 100'000 euros'; le tribunal a jugé que les acquéreurs ne justifiaient pas avoir subi un préjudice moral';

— sur les demandes de la banque': il a été fait droit à la demande de remboursement intégral du prêt immobilier sans que le tribunal ne prononce pour autant la résolution du contrat de prêt par suite de l’annulation de la vente immobilière'; le tribunal a rejeté la demande de remboursement du solde débiteur du compte bancaire dans la mesure où cette prétention n’a pas de lien avec le litige, ainsi que la demande de capitalisation des intérêts.

Par déclaration en date du 10 mai 2019, la SCP T D et AK AA-C a interjeté appel du jugement à l’encontre de M. et M^me X et de M. et M^me Y, en ce qu’il a':

— déclaré recevable l’action engagée par les époux X sur le fondement du dol';

— prononcé la nullité de la vente litigieuse, aux torts des époux Y, pour réticence dolosive';

— dit que la responsabilité civile de la SCP E, D, B, C est engagée à l’égard des époux X';

— condamné les époux Y à payer aux époux X les sommes de':

—  290'000 euros correspondant au prix de vente et 14'761 euros correspondant aux frais de la vente avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2011';

—  19'457,31 euros au titre du remboursement d’un certain nombre de travaux';

—  6'003,19 euros au titre de cotisations d’assurance acquittées';

—  28'018 euros au titre des impôts afférents au logement';

—  15'979,17 euros à la suite de la procédure d’insalubrité';

—  100'000 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers';

— condamné la SCP E, D, B, C à garantir les époux Y de l’intégralité des condamnations prononcées contre eux';

— condamné les époux Y aux dépens de l’instance dont distraction à la SCP U-V et à payer aux époux X une indemnité de 3'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

— rejeté les demandes de la SCP E, D, B, C.

Par acte d’huissier de justice délivré le 6 septembre 2019, M. et M^me X ont fait assigner, en appel provoqué, la Banque Populaire Val de France devant la cour d’appel d’Orléans.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 2 décembre 2019, la SCP T D et AK AA-C demande de':

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions à l’exception de celles relatives à la Banque Populaire Val de Loire';

— débouter M. et M^me X de leur demande tendant à voir': prononcer la nullité de la vente ou subsidiairement sa résolution'; condamner les époux Y in solidum avec la SCP E, D, B et C à leur payer les sommes de 290'000 euros au titre de la restitution du prix avec intérêts aux taux légal à compter du jour de la vente le 15 juin 2011, 14'761 euros au titre des frais afférents à la vente avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2011, 28'018 euros au titre des impôts afférent au logement, 6'033,19 euros au titre des assurances, 50'325,15 euros au titre des charges de copropriété et de l’instance en recouvrement, 19'457,31 euros au titre des travaux, 15'979,17 euros au titre des frais d’insalubrité, 224'371 euros au titre de la perte de chance de percevoir les loyers et 60'000 euros au titre du préjudice moral'; condamner les mêmes in solidum aux dépens dont distraction à la SCP U V et à une indemnité procédurale de 10'000 euros';

— débouter les époux Y de leurs demandes tendant à voir': dire qu’en cas de faute retenue à l’encontre du notaire, la SCP T D et AK AA-C devra être condamnée à les garantir contre toute condamnation résultant de l’annulation de la vente'; condamner les époux X, et à défaut tous succombants, aux dépens dont distraction à la SCP AF-AG et à une indemnité procédurale de 6'000'€';

— débouter la Banque Populaire Val de France de sa demande tendant à la voir condamner au paiement d’une somme de 22'000 euros à titre de dommages et intérêts';

— condamner in solidum les époux X et les époux Y ou l’un à défaut de l’autre au paiement d’une somme de 4'000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamner in solidum les époux X et les époux Y ou l’un à défaut de l’autre aux dépens de première instance et d’appel et faire application au bénéfice de Maître AL-AM AN des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 26 février 2021, M. et M^me X demandent de':

— les recevoir en leur appel provoqué';

— confirmer le jugement entrepris sur le principe en ce que le tribunal a prononcé la nullité de la vente';

— subsidiairement, prononcer la résolution de celle-ci';

— prononcer corrélativement la nullité ou la résolution du prêt souscrit auprès de la Banque Populaire Val de France et dire que ne sera dû, sur justificatif d’un décompte précis, le montant du capital prêté après déduction de l’ensemble des sommes versées par eux au titre du capital, des intérêts, de l’assurance emprunteur et des frais de dossier';

— à défaut pour la Banque Populaire Val de France de justifier d’un tel décompte, la débouter de ses demandes';

— subsidiairement, vu les dispositions de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation, leur donner acte de ce qu’ils se rétractent de la vente ou plus subsidiairement dire et juger qu’ils subissent une perte de chance d’avoir pu se rétracter';

En tout état de cause':

— confirmer le jugement entrepris sur le quantum en ce que le tribunal a condamné M. et M^me Y à leur restituer le prix de vente, soit la somme de 290'000'€ avec intérêts au taux légal à compter du jour de la vente le 15 juin 2011';

— confirmer le jugement entrepris sur le quantum en ce que le tribunal a condamné M. et M^me Y au paiement de la somme de 14'761'€ correspondant aux frais afférents à la vente avec intérêts au taux légal à compter du jour de la vente le 15 juin 2011';

— confirmer le jugement entrepris sur le quantum, sauf à l’actualiser et condamner ainsi M. et M^me Y au paiement des sommes suivantes':

au titre des impôts afférents au logement': 28'946'€

au titre des assurances': 6'033,19'€

au titre des travaux': 19'457,31'€

au titre des frais d’insalubrité': 15'979,17'€

— l’infirmer sur les autres postes de préjudices et condamner M. et M^me Y au paiement des sommes suivantes':

au titre des charges de copropriété et de l’instance en recouvrement': 50'325,15'€

au titre de la perte de chance de percevoir les loyers': 287'094,30'€

au titre du préjudice moral': 60'000'€

— confirmer le jugement entrepris en ce que la SCP E D AA-C a été condamnée à garantir M. et M^me Y de l’ensemble de leurs condamnations';

— condamner M. et M^me Y in solidum avec la SCP E D AA-C à leur verser la somme de 10'000'€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

— les condamner in solidum aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP U & V.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 25 février 2021, M. et M^me Y demandent de':

— dire irrecevable et mal fondée la SCP D & AA-C en son appel des dispositions les concernant';

— les dire recevables et bien fondés en leur appel incident formé à l’encontre du jugement en ce qu’il a prononcé la nullité de la vente de l’immeuble sis […], à Orléans';

— dire irrecevables et à tout le moins mal fondés les époux X en leurs demandes à leur encontre et les en débouter';

— condamner reconventionnellement les époux X à leur verser une somme de 2'000'€ à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive';

— dire la société Banque Populaire Val de France irrecevable et subsidiairement mal fondée en toutes demandes qu’elle serait susceptible de former à leur encontre et l’en débouter';

Subsidiairement, pour le cas où par impossible une faute serait retenue à l’encontre de Maître E aux droits de qui vient la SCP D & AA-C,

— dire qu’ils seraient intégralement garantis par la SCP D & AA-C de l’ensemble des conséquences résultant de l’annulation éventuelle de la vente tant en principal et intérêts qu’en frais et accessoires';

En tout état de cause, y ajoutant, compte tenu de la publication des jugements déférés au service de la publicité foncière et des conséquences en résultant à l’égard des tiers,

— enjoindre à M. et M^me X de justifier de la perception des loyers de l’immeuble litigieux depuis le 29 août 2019, en indiquer les montants perçus, en fournir les justificatifs';

— dire que les loyers perçus malgré les conséquences de cette publication viendraient en déduction de toute condamnation éventuelle en cas de confirmation de l’annulation de la vente';

— enjoindre M. et M^me X de justifier de l’assurance actuelle de l’immeuble litigieux';

— dire qu’à défaut, M. et M^me X supporteraient seuls les conséquences de toute perte ou dégradations éventuelles affectant l’immeuble litigieux';

— condamner M. et M^me X à leur rembourser toute imposition résultant de la publication des deux jugements nonobstant l’appel en cours, et subsidiairement, dire que ces impôts et pénalités éventuelles viendraient en déduction de toutes condamnations qui seraient prononcées en cas de confirmation d’annulation de la vente';

En toute hypothèse,

— condamner M. et M^me X, et à défaut tous succombants, à leur verser une somme de 6'000'€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamner M. et M^me X et à défaut tous succombants aux entiers dépens, incluant les frais de publication de l’arrêt à intervenir au service de la publicité foncière, pour le cas où l’annulation de la vente serait infirmée, dont distraction au profit de la SCP Pacreau AG, avocats, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 novembre 2019, la Banque Populaire Val de France demande de':

— la dire recevable et bien fondée en ses demandes';

— confirmer partiellement le jugement en ce qu’il a jugé ses demandes recevables et condamné M. et M^me X à lui rembourser le principal du prêt et les intérêts légaux jusqu’à complet règlement';

— réformer le jugement en ce qui concerne les quanta, les points de départ des intérêts, l’anatocisme et en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages intérêts contre M. et M^me Y et la SCP E D AA C';

— condamner M. et M^me X à lui verser au titre du prêt habitat réf. 08631967 consenti le 11/03/2011 pour un montant initial de 312'200 euros arrêtée au 15/01/2018': la somme de 275'539,22 euros en principal, les intérêts de retard au taux légal capitalisés sur 12'530,63 euros du 08/11/2015 jusqu’à parfait règlement, les intérêts de retard au taux légal capitalisés sur 244'982,66 euros du 08/05/2016 jusqu’à parfait règlement';

Ajoutant au jugement,

— condamner solidairement et conjointement M. et M^me X à lui verser la créance qu’elle réclame au titre du solde provisoire d’un compte courant débiteur ouvert en ses livres, soit': au titre du compte chèque réf. 30419852389 n°30419852386, la somme de 1'709,53'€ pour le solde débiteur provisoire du compte débiteur en principal et intérêts au 15/01/2018 outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 16/01/2018 jusqu’à complet paiement, avec capitalisation des intérêts';

— condamner in solidum M. et M^me Y et la SCP E D B C à lui verser des dommages intérêts de 22'000 euros';

A titre subsidiaire, si le jugement était infirmé et que la vente n’était pas annulée,

— condamner M. et M^me X à lui verser les intérêts contractuels et non plus les intérêts légaux, soit': au titre du prêt habitat réf. 08631967 consenti le 11/03/2011 pour un montant initial de 312200 euros arrêtée au 15/01/2018': la somme de 275'539,22 euros en principal, les intérêts de retard au taux contractuel de 3,88'% capitalisés sur 12'530,63'€ du 08/11/2015 jusqu’à parfait règlement, les intérêts de retard au taux contractuel de 3,88'% capitalisés sur 244'982,66 euros du 08/05/2016 jusqu’à parfait règlement'; au titre du compte chèque réf. 30419852389 n°'30419852386, la somme de 1'709,53'€ pour le solde débiteur provisoire du compte débiteur en principal et intérêts au 15/01/2018 outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 16/01/2018 jusqu’à complet paiement, avec capitalisation des intérêts';

En tout état de cause,

— condamner la ou les parties succombant à l’instance à lui verser la somme de 5'000'€ au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel';

— condamner la ou les parties succombant à l’instance aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction envers la SELARL Celce-Vilain, avocat à Orléans';

— débouter toutes parties de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

Il convient de se référer aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des moyens soulevés.

Par courrier adressé aux parties le 9 mars 2021, la cour les a interrogées sur l’éventuelle rectification d’erreur matérielle affectant le jugement déféré quant au montant des cotisations d’assurances retenu, les motifs évoquant tant la somme de 6'003,19 euros que celle de 6'033,19 euros.

Par note en délibéré du 10 mars 2021, M. et M^me X ont indiqué qu’il existait bien une erreur matérielle à rectifier, la somme à retenir étant de 6'033,19 euros.

Par note en délibéré du 19 mars 2021, la SCP T D et AK AA-C a indiqué s’en rapporter à droit sur la rectification envisagée de l’erreur matérielle affectant le jugement quant au montant des cotisations d’assurance.

Par courrier du 10 mars 2021 adressé aux parties, la cour a sollicité de la Banque Populaire Val de France, la production du contrat de prêt souscrit par les époux X, du tableau d’amortissement et de l’historique du prêt mentionnant l’intégralité des sommes versées par les emprunteurs. La banque a produit les pièces sollicitées par envoi au RPVA le 19 mars 2021.

SUR QUOI, LA COUR,

Sur l’erreur matérielle affectant le jugement

Le jugement critiqué mentionne tant la somme de 6'003,19 euros que celle de 6'033,19 euros au titre des cotisations d’assurance acquittées par M. et M^me X, alors que le dispositif condamne M. et M^me Y à leur verser la somme de 6'003,19 euros à ce titre.

Il est justifié aux débats que M. et M^me X ont réglé la somme de 6'033,19 euros au titre des cotisations d’assurance. Le jugement présente ainsi une erreur matérielle dans le chef de dispositif portant sur les cotisations d’assurance qu’il convient de rectifier.

Sur l’annulation de la vente

M. et M^me Y soutiennent que les rapports d’insalubrité ont tous été clos et remis postérieurement à la signature de l’acte de vente, de sorte qu’ils ne pouvaient en être informés puisqu’ils n’avaient pas été convoqués lors de la visite des inspecteurs'; que les époux F ne leur ont adressé aucune réclamation quant à une prétendue ignorance de la

situation exacte des logements, et ont au contraire entrepris les travaux destinés à mettre fin à la situation d’insalubrité qui leur avait été notifiée, sans pour autant y parvenir, de sorte qu’un rapport d’insalubrité sera établi sur l’ensemble immobilier en 2015'; que les acquéreurs n’ignoraient rien de l’état réel de l’immeuble et du risque de se voir opposer une procédure pour insalubrité, ce qui a justifié la clause d’avertissement dans l’acte authentique portant sur les dispositions de l’article L.111-6-1 du code de la construction et de l’habitation, relatif à l’interdiction de division en appartement d’immeubles déclarés insalubres, ou en vue de créer des locaux à usage d’habitation qui ne correspondent pas à des exigences minimales d’habitabilité'; que les époux X ne sont pas de simples profanes et ne peuvent soutenir avoir ignoré la situation puisque ce n’est qu’après la signature d’une deuxième promesse de vente qu’ils ont réitéré l’acquisition'; que les acquéreurs avaient été mis en garde par leur propre notaire quant à la division de l’immeuble en violation de l’article L.111-6-1 du code de la construction et de l’habitation'; qu’il n’existe aucune réticence dolosive susceptible d’entraîner la nullité de la vente'; que les risques avaient même été acceptés puisque les époux X avaient fait réaliser des travaux de mise en conformité après l’acquisition, ce qui vaut confirmation au sens de l’article 1338 ancien du code civil, et renonciation aux moyens et exceptions qui pouvaient être opposés contre cet acte'; que les acquéreurs invoquent les vices et non-conformités de l’immeuble vendu relevant de la garantie des vices cachés pour laquelle ils sont forclos.

M. et M^me X répliquent qu’aux termes de l’acte de vente, les vendeurs ont déclaré avoir rempli toutes leurs obligations légales et réglementaires vis-à-vis de leurs locataires, et n’avoir fait l’objet d’aucune réclamation de la part de l’administration pour les locaux objets de la location, notamment à raison de l’hygiène, de la sécurité ou de la salubrité'; qu’il est cependant établi et non contesté que les vendeurs avaient au contraire été destinataires de réclamations et étaient donc parfaitement informés de ce que l’immeuble objet de la vente faisait l’objet de procédures d’insalubrité en cours au moment de la vente'; que M. Y a ainsi reçu le 1^er décembre 2010, un courrier de la mairie d’Orléans lui indiquant notamment qu’un inspecteur de salubrité s’était rendu sur place et avait relevé plusieurs infractions au Règlement sanitaire départemental et lui demandant de respecter une liste de prescriptions'; qu’il ressort des pièces produites que tant les vendeurs que le notaire rédacteur ont été avisés qu’une procédure pour insalubrité était en cours, dont ils n’ont pas été informés avant la vente'; que leur consentement a bien été vicié par le dol'; que la clause relative aux dispositions de l’article L 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation est inopérante pour prouver que les acquéreurs auraient été informés de la procédure d’insalubrité mise en 'uvre'; que subsidiairement, la résolution de la vente pourra être prononcée pour non-conformité ou plus subsidiairement encore au titre de la garantie des vices cachés.

La SCP T D et AK AA-C fait valoir que les rapports d’insalubrité ont tous été rendus postérieurement à la signature de l’acte de vente, sans que la preuve ne soit rapportée que les époux Y aient été informés de la mise en place de ces procédures avant la vente'; que les acquéreurs n’ont adressé aucune réclamation aux vendeurs comme au notaire après s’être vus notifiés les rapports d’insalubrité par la mairie d’Orléans'; que les époux F ignoraient d’autant moins que l’état de l’immeuble qu’ils achetaient risquait de les exposer à une procédure pour insalubrité avec interdiction de poursuivre les baux en cours, qu’ils avaient fait l’objet d’une procédure identique pour un immeuble dont ils étaient propriétaires à Olivet'; que les acquéreurs ne sont pas de simples profanes, M. F étant gestionnaire de patrimoine'; qu’ils ont été informés qu’ils auraient à réaliser des travaux de mise en conformité, l’acte de vente rappelant qu’il leur a été donné lecture des dispositions de l’article L.111-6-1 du code de la construction et de l’habitation, lequel vise expressément les immeubles déclarés insalubres'; que la non-conformité des locaux tant en ce qui concerne leur dimension que leur salubrité était parfaitement connue des acquéreurs'; que les acquéreurs se sont engagés au cas où une réclamation leur serait faite par l’administration pour cause d’insalubrité des lots vendus, à réaliser les travaux de conformité sans recours contre le vendeur ni prétendre à une indemnisation de sa part'; que c’est à tort que le tribunal à prononcé la nullité de la vente pour dol.

L’article 1116 du code civil dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose':

«'Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé.'»

Suivant promesse synallagmatique de vente du 28 octobre 2010 rédigée par M. E, notaire, M. et M^me Y ont vendu à M. et M^me X l’ensemble immobilier situé […], au sein duquel il a été créé 13 studios d’habitation dont certains étaient loués.

Ladite promesse a été réitérée par acte authentique établi le 15 juin 2011 par M. E, notaire membre de la SCP S E et T D, qui comportait la clause d’avertissement suivante, non présente dans la promesse de vente':

«'Le Notaire associé soussigné a spécialement averti l’ACQUEREUR, qui le reconnaît, des dispositions de l’article L 111-6-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, tant par la lecture que lui en a faite le notaire associé que pour en avoir pris connaissance par lui-même.

L’ACQUEREUR s’engage à faire tous les travaux nécessaires et à en supporter le coût, sans recours contre le VENDEUR et le notaire associé soussigné pour quelque cause que ce soit, afin de mettre l’immeuble en conformité avec la législation en vigueur'».

L’article L.111-6-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur lors de la vente, dispose':

«'Sont interdites':

-qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, toute division par appartements d’immeubles qui sont frappés d’une interdiction d’habiter, ou d’un arrêté de péril, ou sont déclarés insalubres, ou comportent pour le quart au moins de leur superficie totale des logements loués ou occupés classés dans la catégorie IV visée par la loi n° 48-1360 du 1^er septembre 1948 précitée. La division d’un immeuble bâti ou d’un groupe d’immeubles bâtis, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes est néanmoins autorisée lorsqu’il s’agit d’y réaliser des travaux de restauration immobilière déclarés d’utilité publique en application de l’article L. 313-4 du code de l’urbanisme';

-qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, toute division d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14'm² et à 33'm³ ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n’ont pas fait l’objet de diagnostics amiante en application de l’article L. 1311-1 du code de la santé publique et risque de saturnisme lorsque l’immeuble est soumis aux dispositions de l’article L. 1334-5 du même code';

-toute division par appartements d’immeuble de grande hauteur à usage d’habitation ou à usage professionnel ou commercial et d’habitation dont le contrôle exercé par la commission de sécurité a donné lieu à un avis défavorable de l’autorité compétente ou à des prescriptions qui n’ont pas été exécutées.

Sont punies d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 75'000 euros les personnes qui mettent en vente, en location ou à la disposition d’autrui des locaux destinés à l’habitation et provenant d’une division réalisée en méconnaissance des interdictions définies au présent article.'»

Si l’article L.111-6-1 du code de la construction et de l’habitation évoque l’hypothèse d’un immeuble frappé d’une interdiction d’habiter, ou d’un arrêté de péril, ou déclaré insalubre, il vise à interdire la possibilité pour le propriétaire de diviser son immeuble en locaux à usage d’habitation dans les différents cas qui y sont énumérés. La clause d’avertissement porté à la connaissance de l’acquéreur ne comportait donc aucune information spécifique sur l’existence, au jour de la vente, d’une procédure susceptible d’aboutir à une déclaration d’insalubrité.

L’acte authentique de vente comportait également une clause intitulée «'Absence de réclamations formulées à l’encontre du vendeur'», rédigée comme suit':

«'Le vendeur déclare':

- avoir rempli, jusqu’à ce jour, toutes ses obligations légales, réglementaires ou contractuelles vis-à-vis de ses locataires et qu’aucune demande à ce titre n’est en cours';

- n’avoir jusqu’à ce jour fait l’objet d’aucune réclamation de la part de l’administration pour les locaux objets de la location, notamment à raison de l’hygiène, de la sécurité ou de la salubrité. A ce sujet le vendeur et l’acquéreur ont fait établir un état des lieux, constatant l’état actuel de l’immeuble.

Au cas où une telle réclamation viendrait à être formée pour une cause antérieure à la présente vente, l’acquéreur s’engage à la prendre en charge, sans pouvoir exercer de recours contre le vendeur à ce sujet ni prétendre à une indemnisation de sa part.'»

Les acquéreurs ont été destinataires, postérieurement à la vente, de deux rapports d’insalubrité établis par la mairie d’Orléans, portant sur deux appartements de l’ensemble immobilier acquis.

Le rapport daté du 18 juillet 2011, relatif à l’appartement donné à bail à M. AH-AI (studio n° 5 d’une superficie de 10,65'm² dans l’acte authentique), comporte la conclusion suivante':

«'Ce logement peut être considéré comme impropre par nature à l’habitation au sens de l’article L.1331-22 du code de la santé publique pour les raisons suivantes':

- surface de la pièce principale inférieure à 9'm²

- hauteur sous plafond inférieure à 2,20'm sur une grande partie du studio (norme minimale du Règlement Sanitaire Départemental),

- hauteur de la porte d’entrée inférieure à 2'm

- éclairage naturel à peine suf’sant sur l’ensemble du studio,

- absence de ventilation réglementaire,

- communication directe entre le cabinet d’aisance et la cuisine, risque élevé de chutes (escalier).'»

Le rapport daté du 21 juillet 2011, relatif à l’appartement donné à bail à M. G (locataire non mentionné dans l’acte authentique), comporte la conclusion suivante':

«'Ce logement peut être considéré comme impropre par nature à l’habitation au sens de l’article L.1331-22 du Code de la Santé Publique pour les raisons suivantes':

- surface de la pièce principale au rez-de-chaussée inférieure à 9'm²

- hauteur sous plafond inférieure à 2,20'm dans la pièce aménagée en chambre au premier étage (norme minimale du Règlement Sanitaire Départemental du Loiret),

- hauteur de la porte d’entrée inférieure à 2'm

- absence de ventilation réglementaire dans le coin cuisine,

- communication directe entre le cabinet d’aisance et la cuisine,

- risque élevé de chute (accès au premier étage).'»

Les deux rapports d’insalubrité concluaient': «'Considérant que la situation générale de ce logement ne respecte pas les caractéristiques minimales d’habitation, je saisis Monsieur le Préfet du Loiret pour l’application de la procédure prévue par l’article L.1331-22 du Code de la Santé Publique relative aux locaux impropres à l’habitation par nature.'»

Si ces rapports d’insalubrité font suite à des visites de l’inspecteur de salubrité antérieures à la réitération de la vente par acte authentique, soit les 28 et 30 mai 2011, il ne résulte pas desdits rapports et des pièces versées aux débats que M. et M^me Y aient été informés de ces contrôles et des rapports à venir.

Mais M. et M^me X produisent un courrier envoyé le 1^er décembre 2010 par le maire d’Orléans, en recommandé avec demande d’avis de réception à M. Y, qui confirme l’avoir reçu, relatif à l’état d’un autre appartement de l’ensemble immobilier litigieux, rédigé comme suit':

«'En qualité de syndic de la copropriété sise […], je vous informe que l’agence LAMY a alerté le Pôle Environnement Hygiène de la Ville d’Orléans au sujet de logements vous appartenant et dont certains seraient insalubres ou indécents.

Un inspecteur de salubrité s’est rendu sur place le 23 novembre 2010 et a contrôlé un logement situé sur cour (porte 8), occupé par Monsieur H W, et vous appartenant.

Le technicien a relevé plusieurs infractions au Règlement Sanitaire Départemental (RSD) du Loiret':

- le cabinet d’aisance (w.c.) ouvre directement dans la cuisine,

- il n’y a pas de ventilation dans le cabinet d’aisance,

- il n’y a pas de ventilation dans la cuisine,

- présence d’un aérateur électrique dans la cabine de douche,

- le radiateur électrique de la chambre est raccordé sur une prise électrique, par l’intermédiaire d’une rallonge qui traverse la pièce.

Par conséquent, conformément à l’article L.2212-2 du Code Général des Collectivités Territoriales relatif aux pouvoirs de police sanitaire du Maire, je vous demande, dans les plus brefs délais, de respecter les prescriptions suivantes':

- installer dans le logement un système de ventilation ef’cace et conforme à l’article 40-1 du RSD du Loiret,

- créer un sas entre le w.c. et la pièce principale (article 40 du RSD du Loiret),

- faire véri’er l’installation électrique du logement par une entreprise spécialisée et la mettre aux normes en vigueur (article 51 du RSD du Loiret),

[']

De plus, l’escalier type échelle de meunier, menant à la chambre, n’est pas sécurisé (absence de garde-corps), ce qui représente un danger pour Monsieur H qui est handicapé. Une rambarde doit être installée dans les plus brefs délais, conformément à l’article R111-15 du Code de la Construction et de l’Habitation et aux normes NF P01-012 et NF P01-013.

En’n, un rapport de géomètre, qui nous a été transmis par le syndic, mentionne que vous envisagez des subdivisions de logement (lots d’habitation n° 17, 23 et 24), qui auraient pour conséquence la création de studios avec des superficies inférieures à 14'm².

Ceci est formellement interdit par l’article L.111-6-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Les peines encourues en cas d’infraction sont de deux ans d’emprisonnement et 75'000'€ d’amende.'»

M. et M^me Y qui n’allèguent ni justifient avoir accompli les travaux nécessaires à la mise en conformité de l’appartement loué à M. H au regard du règlement sanitaire départemental, n’ont pas annexé le courrier du maire d’Orléans du 1^er décembre 2010, à l’acte de vente.

En outre, un procès-verbal de réunion du conseil syndical de la copropriété du […], en date du 4 février 2011, évoquait le dépôt d’un «'dossier d’insalubrité'» en mairie par le syndic relatif aux lots détenus par M. et M^me Y, en ces termes':

«'Le syndic attend, pour communication au Conseil Syndical, le dépôt des rapports des organismes mandatés par la Mairie dans le cadre de ce dossier. ll informe M. Y qu’en cas de rapports défavorables, la Mairie pourra faire procéder à l’évacuation des locaux concernés et au relogement des locataires et à la mise en demeure de M. Y d’engager les travaux nécessaires dans un délai de 3 mois.

Sans réponse ou sans action engagée dans ce délai, elle pourra saisir le Tribunal pour obtenir une ordonnance d’ouverture de portes, pour procéder aux travaux, aux frais de M. Y augmentés des pénalités d’amendes évaluées à plus de 3'000'€ par lot concerné.'»

Aucune information relative au dépôt d’un dossier d’insalubrité par le syndic, et dont M. et M^me Y avaient connaissance, n’a été portée à la connaissance des acquéreurs lors de la promesse de vente et lors de sa réitération par acte authentique. Le procès-verbal du conseil syndical du 4 février 2011 qui évoquait les suites possibles de la procédure, à savoir l’évacuation des locaux et le relogement des locataires concernés, n’a pas été annexé à ces actes contractuels.

Il résulte de ces éléments que les vendeurs étaient informés des plaintes du syndic relatives à l’insalubrité et à l’indécence d’appartements donnés à bail, et des infractions au règlement sanitaire départemental du bien loué à M. H, mais sont demeurés silencieux quant à ces difficultés susceptibles de conduire à une déclaration d’insalubrité de certains logements. Leur silence s’est doublé d’une déclaration fallacieuse dans l’acte de vente, affirmant avoir toujours rempli leurs obligations légales, réglementaires ou contractuelles à l’égard de leurs locataires, et affirmant n’avoir fait l’objet d’aucune réclamation de la part de l’administration pour les locaux objets de la location «'notamment à raison de l’hygiène, de la sécurité ou de la salubrité'». Cette déclaration contraire aux faits dont ils avaient connaissance, établit l’existence de man’uvres dolosives destinées à tromper les acquéreurs sur l’existence de procédures à leur encontre portant sur la salubrité des logements donnés à bail.

La connaissance des lieux par les acquéreurs ne dispensait pas les vendeurs de délivrer une information loyale et complète à ces derniers sur les procédures en cours relatives à la salubrité des logements, dont M. et M^me X ne pouvaient avoir connaissance en visitant les lieux. Il ne peut être tiré argument de l’absence de réclamation immédiate des acquéreurs à l’encontre des vendeurs à la réception des rapports d’insalubrité, dès lors que l’action en nullité pour dol peut être exercée dans un délai de cinq années et que la prescription de l’action n’est pas soulevée par les vendeurs.

La location des appartements de l’ensemble immobilier vendu était une condition déterminante de son acquisition par M. et M^me X, et ce, même si ces derniers envisageaient la réalisation de travaux.

En conséquence, la vente immobilière est nulle à raison du dol ayant vicié le consentement des acquéreurs, de sorte que le jugement doit être confirmé de ce chef.

L’annulation d’un contrat de vente entraînant les restitutions réciproques, par les parties, de la chose et du prix, le jugement doit également être confirmé en ce qu’il a condamné M. et M^me Y à restituer à M. et M^me X le prix de vente, soit la somme de 290'000 euros.

En application de l’article 1153, alinéa 3, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, les intérêts au taux légal d’une somme dont le remboursement a été ordonné en conséquence de l’annulation du contrat en application duquel elle avait été versée, ont pour point de départ le jour de la demande en justice, équivalant à la sommation de payer, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (Civ. 1^re, 24 octobre 2018, n° 17-16.745).

En conséquence, le jugement doit être infirmé en ce qu’il a fixé le point de départ des intérêts au taux légal au jour de la vente soit le 15 juin 2011 sur le prix de vente et les frais de celle-ci, les intérêts n’étant dus qu’à compter de la demande en justice formée par M. et M^me X, soit le 4 février 2016.

Sur la responsabilité du notaire

L’appelante soutient que l’acte authentique contient une clause d’avertissement des acquéreurs contenant rappel des dispositions de l’article L.111-6-1 du code de la construction et de l’habitation, dont les acquéreurs déclarent avoir eu parfaite connaissance, et se sont engagés à prendre les travaux à leurs charge sans recours contre les vendeurs ni contre le notaire'; que cette clause visait bien le cas des logements déclarés insalubres'; que la signature par les acquéreurs de l’acte authentique de vente, sans émettre la moindre réserve sur le défaut de notification de la promesse, vaut renonciation à se prévaloir de l’irrégularité de la notification du droit de rétractation prévu à l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation'; que l’obligation pour les acquéreurs d’engager des travaux de mise en conformité des logements était connue d’eux avant qu’ils ne signent la promesse, puisque cette information avait été porté à la connaissance de leur notaire par Maître E dans son courrier du 18 mars 2010'; que leur notaire Maître J leur en avait nécessairement donné connaissance, en leur déconseillant de poursuivre leur projet d’achat'; que s’il était retenu que les époux Y avaient connaissance des procédures d’insalubrité mise en 'uvre avant la signature de l’acte de vente, la preuve n’a nullement été rapportée qu’ils en ont informé Maître E.

M. et M^me X répliquent que des informations importantes ont été portées à la connaissance du notaire rédacteur, lequel aurait dû veiller à ce que les acquéreurs en soient eux-mêmes destinataires'; que maître J n’était pas présente lors de la signature de l’acte authentique'; que le notaire rédacteur aurait dû s’assurer de ce qu’ils avaient été destinataires de l’information contenue dans le courrier du 18 mars 2010 adressé à maître J'; que la vente a bien été régularisée alors qu’une subdivision est strictement interdite par les dispositions de l’article L.111-6-1 du code de la construction et de l’habitation'; que la clause insérée dans l’acte authentique visant l’article L.111-6-1 du code de la construction et de l’habitation modifie profondément l’objet de la vente, de sorte qu’elle nécessitait une nouvelle notification du projet d’acte définitif et de la faculté de rétractation, en application de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation.

M. et M^me Y indiquent qu’aucun dol n’a été commis et que les acquéreurs ont été mis en garde par leur propre notaire après la signature de la promesse de vente'; que seul subsiste l’argument tiré du non-respect des dispositions de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation'; que si un tel manquement était imputable au notaire rédacteur de l’acte, ils n’auraient pas à en supporter personnellement les conséquences et devraient être garantis par l’office notarial.

En application de l’article 1382 du code civil dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le notaire engage sa responsabilité au titre de l’acte qu’il a rédigé, en cas de preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité, dont la preuve incombe à celui qui s’en prévaut.

L’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version alors applicable, dispose':

«'Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse.'»

La clause d’avertissement introduite dans l’acte authentique portant sur le rappel des dispositions de l’article L.111-6-1 du code de la construction, ne constitue pas une modification substantielle des conditions de la promesse synallagmatique de vente, ces dispositions ayant vocation à s’appliquer nonobstant la présence d’une clause dans l’acte notarié qui ne visait qu’à informer pleinement l’acquéreur des risques encourus en cas de division illicite de l’immeuble. Le notaire n’était donc pas tenu de notifier aux acquéreurs le projet de vente avec une nouvelle faculté de rétractation qui ne pouvait s’appliquer qu’à compter de la première présentation de la lettre notifiant la promesse synallagmatique de vente. Aucune faute ne peut être retenue à ce titre.

L’acte authentique de vente attirant l’attention du vendeur sur les dispositions de l’article L.111-16-1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que le notaire rédacteur l’avait également fait dans un courrier adressé le 18 mars 2010 à maître J, notaire des acquéreurs, aucune faute ne peut être reprochée au notaire quant à son devoir d’information portant sur la division de l’immeuble.

S’agissant de la connaissance par le notaire des procédures relatives à l’insalubrité de logements inclus dans l’ensemble immobilier vendu, M. et M^me X se prévalent d’une télécopie adressée le 1^er mars 2010 par la société de géomètres-experts Axis-Conseils au notaire rédacteur, ainsi rédigée':

«'Dans le cadre de l’affaire citée en objet, nous avons calculé les superficies privatives mesurées sur le site.

Or, il s’avère que la subdivision envisagée des lots d’habitation n° 17, 23 et 24 en studios aurait pour effet de créer des locaux d’habitation inférieurs à 14'm2, ce qui est interdit par l’article L111-6-1 du code de la construction et de l’habitation (loi SRU du 13/12/2000 modifiée par la loi n° 2009-323 du 25/03/2009).

De plus, certains autres lots d’habitation déjà existants ne respectent pas non plus les normes indiquées ci-dessus.

Par conséquent, je vous remercie de m’indiquer la suite à donner à ce modificatif, et notamment si le découpage des lots doit être dé’ni autrement.'»

Ce courrier ne concerne pas l’existence de procédures d’insalubrité en cours, mais la difficulté relative à la division de l’immeuble à vendre en locaux d’habitation au regard de l’interdiction de créer de tels locaux d’une superficie inférieure à 14'm². Ainsi qu’il a déjà été exposé, le notaire a pleinement rempli ses devoirs en portant à la connaissance de l’acquéreur, dans une clause d’avertissement spécifique, les dispositions de l’article L.111-6-1 du code de la construction et de l’habitation.

M. et M^me X produisent un courrier du président du conseil syndical de la copropriété du […], adressé le 4 mai 2011 à la mairie d’Orléans, rédigé comme suit':

«'Par lettre ci-dessus référencée, je vous demandai de nous faire savoir la suite donnée à la lettre RAR de notre syndic LAMY du 3 septembre 2010 sur l’insalubrité de certains logements de notre résidence.

Par carte «'administrative'», vous m’annonciez une réponse dans le mois à venir, soit fin avril 2011. Aujourd’hui 4 mai 2011, je n’ai rien reçu de votre part.

Je constate donc qu’en 8 mois, vous n’avez pris aucune mesure pour répondre à notre demande ni répondre à nos questions.

J’attends donc dans les plus brefs délais que vous me fassiez un point sur une situation qui aurait dû vous alerter.

A toutes fins utiles, je vous signale que le propriétaire des lots concernés les met en vente et qu’un acte de vente doit être signé prochainement. Nous ne voulons pas que les problèmes soulevés du temps de l’actuel propriétaire se renouvellent avec le nouveau faute d’intervention de votre part et malgré nos demandes effectuées auprès du syndic pour que soit réalisé un état des lieux.

Je fais parvenir au notaire en charge de la rédaction de l’acte de vente copie des présentes, pour information.'»

Il n’est pas justifié de la transmission d’une copie de ce courrier au notaire rédacteur de l’acte de vente. En tout état de cause, cette lettre qui fait état d’un courrier précédent du syndic ne permettait pas au notaire de connaître d’une part le contenu de celui-ci, et d’autre part l’existence d’une quelconque procédure diligentée par l’administration relative à la salubrité des logements vendus par M. Y, alors qu’un délai de 8 mois s’était écoulé sans réaction des services communaux.

Enfin, M. et M^me X se prévalent d’un courrier adressé par le maire d’Orléans au président du conseil syndical de la copropriété du 13 rue Croix de bois, le 2 août 2011, comportant le passage suivant':

«'Vous avez interrogé le Pôle Environnement Hygiène de la Mairie d’Orléans sur les interventions réalisées sur certains logements appartenant à Monsieur Y au […] à Orléans.

[']

Seul un locataire a accepté cette visite. Celle-ci a fait l’objet de courriers auprès du propriétaire et de l’agence Lamy le 1^er décembre 2010.

Le Pôle Environnement Hygiène a également saisi la Caisse d’Allocations Familiales du Loiret pour permettre une prise de contact avec d’éventuels locataires logeant dans ces studios.

Depuis, 2 autres studios ont été contrôlés dans l’immeuble en fond de cour. Ces visites ont permis de constater que ces locaux ne disposent des caractéristiques minimales d’habitabilité.

C’est pourquoi, mes services ont adressé 2 demandes de procédures de locaux inhabitables par nature à l’Agence Régionale de Santé Centre a’n de faire cesser l’occupation de ces locaux.

Ces éléments ont été transmis verbalement au notaire en charge de la vente des biens appartenant à Monsieur Y, début juin, afin que le nouveau propriétaire en soit informé'»

La mention d’une transmission verbale au notaire en charge de la vente, d’éléments dont le contenu précis n’est pas connu par la cour, à une date imprécise, ne permet pas d’établir la preuve que le notaire rédacteur avait une connaissance certaine et détaillée des procédures d’insalubrité visant certains logements donnés à bail par M. Y.

Il n’est donc pas établi que le notaire rédacteur de l’acte de vente avait connaissance de manière certaine, des procédures d’insalubrité en cours relatives aux logements vendus et qu’il disposait d’éléments lui permettant de douter des déclarations du vendeur incluses à l’acte authentique sur l’absence de réclamation de la part de l’administration pour les locaux objets de la location, notamment à raison de l’hygiène, de la sécurité ou de la salubrité.

M. et M^me X ne rapportent donc pas la preuve d’une faute commise par le notaire, de sorte qu’ils doivent être déboutés de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de la SCP T D et AK AA-C.

Il en sera de même de la demande en garantie formée par M. et M^me Y à l’encontre de ladite société.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a dit que la responsabilité civile de la SCP anciennement dénommée E-D-AA-C est engagée à l’égard des époux X et la condamnant à garantir les époux Y de l’intégralité des condamnations prononcées contre eux.

Sur les préjudices subis par M. et M^me X

M. et M^me Y, condamnés au paiement de dommages et intérêts au profit de M. et M^me X, ne forment aucune demande d’infirmation de ces chefs du jugement et n’émettent aucun moyen propre à fonder le rejet des condamnations indemnitaires prononcées par le tribunal, en se limitant à solliciter la garantie intégrale du notaire.

La cour ne peut donc que confirmer le jugement en ses chefs condamnant M. et M^me Y au paiement de dommages et intérêts, sauf à examiner l’appel l’incident de M. et M^me X portant sur les charges de copropriété et de recouvrement, la perte de chance de percevoir les loyers et le préjudice moral et la demande d’actualisation au titre des impôts afférents au logement.

Le tribunal a omis de statuer sur la demande formée au titre des charges de copropriété réglées par M. et M^me X auxquels ceux-ci ajoutent les frais liés à l’instance en paiement diligentée par le syndic à leur encontre.

L’annulation de la vente replace les parties dans l’état où elles se trouvaient avant celle-ci. En conséquence, M. et M^me X sont fondés à solliciter des vendeurs le paiement des charges de copropriété réglées. En revanche, les frais de procédure et les dommages et intérêts auxquels ils ont été condamnés suite à l’action en paiement du syndicat des

copropriétaires ne présente pas de lien de causalité avec l’annulation de la vente pour dol.

M. et M^me Y seront donc condamnés à leur verser la somme de 45'325,15 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 21 décembre 2016, et le jugement sera complété sur ce point.

Le tribunal a débouté M. et M^me X de leur demande de réparation d’un préjudice moral. Ils sollicitent à ce titre la somme de 30'000 euros chacun, en cause d’appel, aux motifs qu’ils ont été profondément affectés par leur mésaventure qu’ils affrontent depuis huit années'; qu’ils ont subi la publicité attachée à la procédure d’insalubrité'; qu’ils ont été confrontés à de graves difficultés financières, le prêteur ayant prononcé la déchéance du terme le 23 mai 2016'; que leurs projets de vie ont été entravés par ce litige.

Il est établi que M. et M^me X ont souhaité acquérir un ensemble immobilier aux fins de location, et qu’ils ont été confrontés aux procédures d’insalubrité de plusieurs logements ayant conduit au prononcé d’un arrêté préfectoral d’insalubrité à titre irrémédiable avec interdiction d’y habiter et avec obligation pour le propriétaire de reloger les occupants. L’interdiction de louer a entraîné pour les acquéreurs un préjudice financier et des difficultés de paiement du prêt finançant l’acquisition. En outre, M. et M^me X ont subi les différents tracas et démarches relatives aux procédures d’insalubrité et au présent litige depuis la vente du 15 juin 2011.

Le préjudice moral est donc établi et doit être indemnisé par M. et M^me Y à hauteur de 10'000 euros à chacun des époux X.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leur demande de réparation du préjudice moral.

S’agissant de la perte de chance de percevoir des loyers, M. et M^me X indiquent avoir acquis l’ensemble immobilier dans le but de pouvoir en tirer de revenus locatifs'; qu’un rapport d’un expert-comptable, le CER France, a calculé le montant des loyers qui auraient pu être perçus, sur la base de la valeur locative qui était pratiquée au moment de l’acquisition, soit la somme de 337'758 euros de 2011 à 2020'; qu’il y a lieu d’y affecter un coefficient de 85'%, de sorte que le préjudice actualisé s’établit à la somme de 287'094,30 euros, alors que le tribunal a fixé ce poste de préjudice à la somme de 100'000 euros.

Ils produisent un document intitulé «'compte-rendu rendez-vous patrimoine du 07/12/2018'» établi par l’association CER France, comportant une projection de la trésorerie nette dégagée par l’acquisition de l’ensemble immobilier situé […]. L’expert-comptable a pris en compte des loyers potentiels annuels de 33'904 euros revalorisés chaque année au taux de 1'%, tout en mentionnant qu’il n’avait réalisé aucun contrôle de cohérence notamment quant à la valeur locative, selon le type de bien, la localisation. La première projection de la trésorerie nette potentielle,

basée sur un taux d’occupation des appartements de 100'%, fait état de loyers potentiels d’un montant de 337'758 euros sur la période de 2011 à 2020.

Il convient de rappeler que la vente a été annulée pour dol dont la réparation doit permettre de replacer la victime dans la situation dans laquelle elle se trouverait si le dol n’avait pas été commis.

M. et M^me X ne rapportent pas la preuve d’une perte de chance de percevoir les loyers. En effet, en l’absence de dol, M. et M^me X auraient pu décider de ne pas conclure la vente, et en ce cas ils n’auraient pu espérer percevoir les loyers escomptées. Ils auraient également pu conclure la vente en pleine connaissance des procédures relatives à l’état d’insalubrité de certains logements, mais l’état de ces derniers n’aurait pour autant pas été différent.

Suivant arrêté du 10 août 2015, le préfet du Loiret a déclaré insalubre à titre irrémédiable le corps de bâtiment longeant la propriété à l’ouest et le corps de bâtiment sur la venelle du fonds situés dans l’ensemble immobilier du […], référencés AZ n° 27, lots 15, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 et 25, emportant interdiction définitive d’habitation dans le délai de quatre mois à compter de la notification de l’arrêté.

En cas d’acquisition du bien en l’absence de dol, les propriétaires de l’ensemble immobilier n’auraient donc pas pu percevoir de loyers à compter du 1^er septembre 2015, en application des dispositions de l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version alors applicable.

M. et M^me X sont donc mal fondés à invoquer une perte de chance de percevoir les loyers postérieurement au 1^er septembre 2015. Ils ont été en mesure de percevoir des loyers jusqu’à cette date, mais ils ne produisent aucun élément permettant d’en connaître les montants, de sorte qu’ils ne peuvent valablement invoquer une perte de chance de percevoir des loyers à hauteur de 337'758 euros. Il ne peut donc être fait droit à l’appel incident de M. et M^me X au titre de la perte de chance de percevoir des loyers, et en l’absence de demande d’infirmation formulée sur ce point par M. et M^me Y, la cour ne peut que confirmer le jugement sur ce chef de préjudice.

M. et M^me X demandent l’actualisation de la somme retenue par le tribunal au titre des impôts afférents au bien immobilier dont la vente est annulée, à la somme de 28'946 euros. Cependant, les pièces versées aux débats ne démontrent pas le bien-fondé de leur demande au-delà de la somme de 28'018 euros retenue par le tribunal. En effet, s’ils indiquent que les pièces n° 23 à 29 établissent des taxes foncières à hauteur de 27'302 euros, ces pièces ne font état que de la somme totale de 26'374 euros. Les taxes d’habitation justifiées aux débats s’élevant à la somme de 1'644 euros, le tribunal a justement fixé le préjudice subi au titre des impôts afférents au bien immobilier à la somme de 28'018 euros (26374 + 1644). La demande d’actualisation de ce poste de préjudice sera donc rejetée.

Sur les demandes relatives à la Banque Populaire Val de France

L’article L.312-12 du code de la consommation, dans sa version en vigueur lors de la conclusion du contrat de prêt, dispose que «'l’offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé'».

En raison de l’effet rétroactif attaché à la nullité de l’acte de vente immobilière, le contrat de crédit immobilier est réputé n’avoir jamais été conclu et donc ne pas l’avoir été dans le délai de quatre mois fixé par l’article L. 312-12 du code de la consommation, de sorte que la convention de prêt souscrite pour en assurer le financement se trouve annulée de plein droit par application de ce texte, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation (Civ. 1^re, 10 mai 2005, n° 02-11.759).

En conséquence, il convient de prononcer la nullité du contrat de crédit immobilier consenti par la Banque Populaire Val de France à M. et M^me X pour le financement de l’acquisition de l’ensemble immobilier situé […].

Le jugement qui a omis de statuer sur cette prétention sera donc complété en ce sens.

La nullité du contrat de prêt entraîne des restitutions réciproques entre les emprunteurs et le prêteur, de sorte qu’après compensation, la banque ne peut prétendre qu’au remboursement du solde du capital prêté après déduction des sommes qui ont été remboursées.

Au regard du contrat de prêt et du tableau d’amortissement produits à la demande de la cour, il convient de condamner M. et M^me X à payer à la Banque Populaire Val de France la somme de 204'313,93 euros suite à l’annulation du prêt (prêt de 312'200 euros ' versements de 107'886,07 euros), avec intérêts au taux légal à compter de la demande en justice, soit le 29 juin 2016.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a condamné M. et M^me X au paiement des sommes contractuellement dues au prêteur en exécution du contrat de prêt.

La banque soutient avoir subi un préjudice résultant de la perte de gain constitué par l’économie du contrat de prêt, en cas d’annulation de ce dernier, de sorte qu’il y a lieu de condamner in solidum les époux Y et la SCP T D et AK AA-C à lui verser des dommages intérêts à hauteur de 22'000 euros.

M. et M^me Y répliquent que la banque doit être déclarée irrecevable et mal fondée en ses demandes, à défaut d’établir l’existence d’une faute et d’un lien de causalité.

La SCP T D et AK AA-C indique que la demande de la banque à son égard doit être rejetée en l’absence de faute commise par le notaire.

La cour n’est saisie d’aucun moyen d’irrecevabilité des demandes de la banque à l’encontre de M. et M^me Y, et la preuve du bien-fondé d’une demande ne constitue pas une cause d’irrecevabilité.

La demande de la Banque Populaire Val de France est donc recevable.

En l’absence de preuve d’une faute du notaire, qui n’est pas responsable de l’annulation de la vente immobilière, il convient de débouter la banque de sa demande indemnitaire formée à l’encontre de la SCP T D et AK AA-C.

La banque dont le contrat est annulé par la faute d’un tiers est fondée à agir à l’encontre du responsable en réparation du préjudice subi, sur le fondement de la responsabilité délictuelle. En l’espèce, M. et M^me Y ont commis une faute en réalisant des man’uvres dolosives à l’origine de l’annulation de la vente immobilière et du contrat de crédit immobilier, de sorte qu’ils engagent leur responsabilité délictuelle à l’égard de la banque.

À la suite de l’annulation d’un contrat de prêt accessoire à un contrat de vente, la banque peut être indemnisée au titre de la restitution des intérêts échus et peut se prévaloir de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (Civ. 3^e, 1^er juin 2017, n° 16-14.428).

La banque est tenue de restituer aux emprunteurs les intérêts échus s’élevant à la somme de 46'212,12 euros qui constitue le préjudice certain imputable à la faute délictuelle commise par M. et M^me Y.

En conséquence, il convient de condamner ces derniers in solidum à payer à la Banque Populaire Val de France la somme de 22'000 euros à titre de dommages et intérêts, à laquelle la banque a entendu plafonner sa demande indemnitaire.

La Banque Populaire Val de France demande d’ajouter au jugement, la condamnation «'solidaire et conjointe'» des époux X à lui verser le solde «'d’un compte courant débiteur'» (compte chèque n° 30419852389) portant sur la somme de 1'709,53 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2018 jusqu’à complet paiement et capitalisation des intérêts.

Cependant, la demande de condamnation de M. et M^me X au paiement du solde débiteur du compte bancaire a été rejetée par le tribunal et la Banque Populaire Val de France n’a pas sollicité l’infirmation du rejet de cette demande, dans le dispositif de ses conclusions récapitulatives devant la cour, qui n’est donc pas saisie de cette prétention.

Sur les demandes reconventionnelles de M. et M^me Y

M. et M^me Y sollicitent la condamnation de M. et M^me X à leur verser la somme de 2'000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. Cependant, ils n’établissent pas l’existence d’une faute commise par ces derniers, alors que la demande d’annulation du contrat de vente formée par M. et M^me X était fondée. Il convient

donc de rejeter cette demande de dommages et intérêts et le jugement, qui a omis de statuer sur cette demande, sera complété en ce sens.

M. et M^me Y expliquent que le jugement a fait l’objet d’une publication au service de la publicité foncière alors qu’un appel avait été interjeté'; qu’ils se sont donc vus notifiés des avis d’imposition relatifs à l’immeuble acquis par M. et M^me X'; qu’il importe de savoir ce qu’il est advenu des loyers au moins depuis la publication des jugements, puisque M. et M^me X sont réputés n’être plus propriétaires de l’immeuble'; qu’il y a donc lieu d’enjoindre à ceux-ci de justifier de la perception des loyers de l’immeuble litigieux depuis le 29 août 2019, et de dire que les loyers perçus malgré les conséquences de cette publication viendraient en déduction de toute condamnation éventuelle'; qu’il y a également lieu de leur enjoindre de justifier de l’assurance actuelle de l’immeuble litigieux et de dire qu’à défaut, ils supporteraient seuls les conséquences de toute perte ou dégradations éventuelles affectant l’immeuble litigieux'; qu’il y a également lieu de les condamner à leur rembourser toute imposition résultant de la publication des deux jugements nonobstant l’appel en cours, et subsidiairement, dire que ces impôts et pénalités éventuelles viendraient en déduction de toutes condamnations qui seraient prononcées en cas de confirmation d’annulation de la vente.

Par suite de l’arrêté préfectoral du 10 août 2015 déclarant insalubre à titre irrémédiable, et en application de l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation, aucun loyer n’est dû à compter du 1^er septembre 2015 pour l’ensemble des logements de l’ensemble immobilier. Il n’est ni allégué ni justifié de la levée de la déclaration d’insalubrité qui seule pouvait permettre l’habitation et la reprise du paiement des loyers. Il convient donc de rejeter les demandes de M. et M^me Y au titre des loyers de l’immeuble postérieurs au 29 août 2019.

Par suite de l’annulation de la vente, M. et M^me X sont réputés ne jamais avoir été propriétaires de l’immeuble, de sorte qu’il n’y a pas lieu de leur enjoindre de justifier de l’assurance actuelle du bien et de dire qu’ils devraient supporter, à défaut, le risque de dégradation de l’immeuble.

De même, l’annulation de la vente immobilière rend M. et M^me Y redevables des impôts afférents à l’immeuble de sorte qu’ils sont mal fondés à solliciter le remboursement de ceux-ci ou leur déduction des indemnités dues à M. et M^me X.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

M. et M^me Y qui succombent en cause d’appel, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il convient de les condamner in solidum à payer à M. et M^me X la somme de 4'000 euros, et la somme de 2'000 euros à la SCP T D et AK AA-C, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

STATUANT publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

RECTIFIE le jugement déféré en remplaçant, page 9, la somme de «'6'003,19 euros'» à laquelle M. et M^me Y ont été condamnés au paiement au profit de M. et M^me X au titre de cotisations d’assurance acquittées, par la somme de «'6'033,19 euros'»';

INFIRME le jugement en ce qu’il a':

— condamné les époux Y à payer aux époux X les intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2011 sur les sommes de 290'000 euros correspondant au prix de vente et 14'761 euros correspondant aux frais de la vente';

— dit que la responsabilité civile de la SCP E, D, B, C est engagée à l’égard des époux X';

— condamné la SCP E, D, B, C à garantir les époux Y de l’intégralité des condamnations prononcées contre eux';

— condamné solidairement les époux X à payer seulement à la Banque Populaire Val de France la somme de 270'070,85 euros au titre du prêt consenti selon décompte établi au 23 mai 2016 avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2016';

STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés et Y AJOUTANT':

DIT que M. et M^me Y sont redevables à M. et M^me X des intérêts au taux légal sur les sommes de 290'000 euros correspondant au prix de vente et 14'761 euros correspondant aux frais de la vente, à compter du 4 février 2016';

DÉBOUTE M. et M^me X de l’intégralité de leurs demandes formées à l’encontre de la SCP T D et AK AA-C';

DÉBOUTE M. et M^me Y de leur demande en garantie formée à l’encontre de la SCP T D et AK AA-C';

CONDAMNE M. et M^me Y à payer à M. et M^me X la somme de 45'325,15 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 21 décembre 2016';

CONDAMNE M. et M^me Y à payer à M. et M^me X la somme de 10'000 euros à chacun en réparation de leur préjudice moral';

DÉBOUTE M. et M^me X de leur demande d’actualisation formée au titre des impôts afférents au bien immobilier';

ANNULE le contrat de crédit immobilier consenti par la Banque Populaire Val de France à M. et M^me X le 11 mars 2011';

CONDAMNE M. et M^me X à payer à la Banque Populaire Val de France la somme de 204'313,93 euros, au titre du capital du prêt après déduction des versements effectués, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2016';

CONDAMNE in solidum M. et M^me Y à payer à la Banque Populaire Val de France la somme de 22'000 euros à titre de dommages et intérêts';

DÉBOUTE la Banque Populaire Val de France de sa demande indemnitaire formée à l’encontre de la SCP T D et AK AA-C';

DÉBOUTE M. et M^me Y de leur demande dommages et intérêts pour procédure abusive';

DÉBOUTE M. et M^me Y de leurs demandes reconventionnelles faisant suite à la publication du jugement déféré au service de la publicité foncière';

CONFIRME le jugement pour le surplus des chefs critiqués';

CONDAMNE in solidum M. et M^me Y à payer à M. et M^me X la somme de 4'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel';

CONDAMNE in solidum M. et M^me Y à payer à la SCP T D et AK AA-C la somme de 2'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel';

CONDAMNE in solidum M. et M^me Y aux entiers dépens d’appel';

REJETTE les autres demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

AUTORISE les avocats de la cause à recouvrer directement et à leur profit, contre la partie condamnée aux dépens, ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Arrêt signé par Madame Laurence FAIVRE, Président de Chambre et Madame Q R, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT