Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 30 JUIN 2016

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/04359

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Février 2015 -Tribunal d’Instance d’IVRY SUR SEINE – RG n° 11-14-000708

APPELANT

Monsieur E X

Né le XXX à Sucy-en-Brie

XXX

XXX

Représenté par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Ayant pour avocat plaidant: M^e Philippe YLLOUZ, avocat au barreau de PARIS, toque : E1704

INTIMEE

Madame Z A S Y

Née le XXX à PONTOISE

XXX

XXX

Représentée par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SCP SCP NABOUDET – HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

Ayant pour avocat plaidant : M^e Jean- Yves KORROS avocat au barreau de CRETEIL

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Mars 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Z D, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Z VERDEAUX, présidente de chambre

M^me Z D, conseillère

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Z VERDEAUX, présidente et par M^me Viviane REA, greffier présent lors du prononcé.

*********

EXPOSE DU LITIGE.

Par acte sous-seing privé en date du 12 novembre 2012, Monsieur E X a donné en location à Madame A Y, des locaux à usage d’habitation sis à XXX, XXX, pour une durée de trois ans commençant à courir à compter du 17 novembre 2012, moyennant le versement d’un loyer en principal initial de 600 €.

Une enquête a été effectuée le 22 août 2013, à la demande de Madame Y qui se plaignait de fuites en provenance de la toiture, anomalies électriques, absence d’isolation sous toiture, présence de punaises sur le plancher etc… par le service d’hygiène et de la santé de la Mairie d’Ivry sur Seine.

Par lettre en date du 2 décembre 2013, Monsieur X a formulé une proposition de relogement à Madame Z Y dans un studio de 20m² situé au rez-de-chaussée du même immeuble, moyennant paiement d’un loyer de 650 € charges comprises à laquelle la locataire n’a donné aucune suite.

Les loyers étant par ailleurs impayés depuis septembre 2013, Monsieur E X a, par acte en date du 15 janvier 2014, fait délivrer un commandement d’avoir à lui payer la somme de 2 443,84 € au titre des loyers impayés d’octobre 2013 à janvier 2014.

Par courrier en date du 25 février 2014, le service d’hygiène a fait savoir à la locataire et au bailleur que l’appartement sous combles était pas nature impropre à l’habitation au sens des dispositions de l’article L 1331-22 du Code de la santé publique et qu’il saisissait le Préfet aux fins de voir déclarer les lieux inhabitables, l’enquête ayant fait ressortir par ailleurs une installation électrique dangereuse, la présence de traces d’infiltrations, et la présence d’une fissure sur un mur porteur.

Par arrêté du 4 avril 2014 notifié aux parties le 9 avril 2014, le Préfet du Val de Marne a dit que le local loué est par nature impropre à l’habitation et a rappelé les dispositions des articles L 521-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation relatives à l’obligation de relogement de Monsieur X et l’interdiction de percevoir les loyers.

Par acte d’huissier de justice en date du 7 avril 2014, Madame Z A Y a fait délivrer assignation à Monsieur E X devant le Tribunal d’Instance d’IVRY SUR SEINE aux fins notamment de voir constater que le logement donné à bail est par nature impropre à l’habitation au sens de l’article L 1331-22 du Code de la santé publique, voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 15 janvier 2014, voir condamner Monsieur E X à lui rembourser les loyers et charges perçus du 25 novembre 2012 jusqu’à avril 2014 inclus, à lui verser des dommages-intérêts en indemnisation de ses préjudices de jouissance, moral et matériel ainsi que la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par acte d’huissier de justice en date du 18 avril 2014, Monsieur E X a fait délivrer assignation à Madame Z A Y aux fins notamment de voir constater à la date du 18 mars 2014, la résiliation du bail qui lui a été consenti, lui voir donner acte de sa proposition de relogement dès décembre 2013 et du refus opposé par la locataire et voir en conséquence prononcer la résolution judiciaire du bail, voir ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, condamner Madame Z A Y à lui verser la somme de 4 360 € au titre des loyers et charges impayés à avril 2014 inclus, une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du loyer contractuel et des charges à compter du 18 mars 2014 et jusqu’à parfaite libération des lieux, la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Par jugement rendu le 10 février 2015, le Tribunal d’Instance d’IVRY SUR SEINE, a :

* ordonné la jonction des causes.

* prononcé la nullité du bail consenti le 12 novembre 2012 par Monsieur E X à Madame Z A Y.

* condamné Monsieur E X à verser à Madame Z, A Y la somme de 12 540 € en remboursement des loyers indûment perçus du 25 novembre 2012 à avril 2014, la somme de 360 € à titre d’indemnisation de son préjudice matériel.

* débouté les parties de leurs autres demandes.

* condamné Monsieur E X aux dépens ainsi qu’à verser à Madame Z Y la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur E X a interjeté appel de la décision.

Dans ses dernières conclusions du 11 février 2016, il poursuit l’infirmation du jugement et demande en conséquence à la Cour, statuant à nouveau, de :

* constater sa bonne foi en ce qu’il a tenté de remédier au caractère impropre du logement en proposant à Madame Z Y un relogement et des travaux de remise en état.

* constater la mauvaise foi de Madame Z Y qui a annulé les rendez-vous pour les travaux nécessaires de remise en état.

* constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 16 mars 2014.

* lui donner acte de ce qu’il accepte de procéder à la diminution du loyer de 660 € à 330 € pour la période comprise entre août 2013 (date du premier rapport d’insalubrité) jusqu’au mois d’avril 2014 (date de l’arrêté d’insalubrité).

en conséquence :

* prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 12 novembre 2012 sur le fondement de l’article 1184 du Code civil.

* condamner Madame Z A Y à lui verser la somme de 17 160 € au titre des sommes lui restant dues au 1^er février 2016 et ce, avec intérêts de droit.

* fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à celui du loyer de 600 €, outre les charges de 60 € à compter de la date de l’arrêt à intervenir jusqu’à la parfaite libération des lieux.

* ordonner l’expulsion de Madame Z A Y ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux litigieux, avec si besoin est, le concours de la force publique, en ordonnant la suppression du délai de 2 mois.

* condamner Madame Z A Y à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, ceux d’appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Madame Z, A Y, intimée, par dernières conclusions signifiées le 17 juillet 2015, demande à la Cour de .

* constater que Monsieur I X n’a pas procédé à l’exécution du jugement dont appel.

* constater que le logement situé XXX à Ivry sur Seine qu’elle loue à Monsieur X est impropre par nature à l’habitation au sens de l’article L 1331-22 du Code de la santé publique.

* déclarer nul et de nul effet le bail sous seing privé en date du 12 novembre 2012.

* déclarer nul et de nul effet le commandement de payer qui lui a été signifié le 15 janvier 2014.

* condamner Monsieur E X à lui verser la somme de 7 130 € en remboursement des loyers et charges pour la période courant à compter du 17 novembre 2012, la somme de 9 600 € à titre d’indemnisation de son trouble de jouissance à raison de 300 € par mois du 12 novembre 2012 jusqu’à juin 2015 inclus, la somme de 5 000 € à titre d’indemnisation de ses préjudices matériel et moral du fait de la détérioration des matériels entreposés dans le logement.

* condamner Monsieur E X à lui verser la somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, ceux d’appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION.

Sur les demandes de Monsieur E X.

Monsieur E X invoque la bonne foi dont il a fait preuve en n’ayant de cesse de tenter de trouver des solutions au problème, contrairement à Madame Z Y qui les a refusées systématiquement, ce qu’elle a reconnu au verso de la lettre de mise en demeure du 6 novembre 2013 qu’elle verse aux débats. Il fait valoir que :

* dès le mois de décembre 2013, il a formulé une proposition de relogement à la locataire qui n’a jamais cru devoir lui répondre,

* cette proposition a été actée par le Préfet dans son arrêté du 4 avril 2014.

* l’inspecteur de salubrité a par ailleurs attiré l’attention de Madame Y, qui par son refus, s’exposait à un risque d’expulsion, expulsion diligentée à raison par son bailleur.

* ce n’est que par courriel du 3 juin 2014 qu’il a appris par l’inspecteur de salubrité que Madame Z Y avait refusé l’offre de relogement qui pourtant, revêtait un caractère sérieux et correspondait tant aux besoins de la locataire qu’à ses capacités.

* le maire d’Ivry a par courrier du 27 octobre 2014, indiqué que Madame Z Y ne ferait pas l’objet d’un relogement compte tenu du refus qu’elle avait opposé et ce d’autant qu’elle est propriétaire d’un bien immobilier.

* Madame Z Y n’a pas versé la somme de 12 540 € au titre des loyers qu’elle a été condamnée à lui rembourser par le jugement déféré mais qu’elle n’a payé que celle de 6 600 € pour la période allant du 12 novembre 2012 au 30 août 2013, outre celle de 600 € au titre du montant du dépôt de garantie.

Monsieur E X ajoute que le Tribunal d’Instance a commis une erreur de droit en prononçant la nullité du bail sur le fondement des articles 1131 et 1133 du Code civil car l’existence de la cause d’une obligation doit s’apprécier à la date où elle a été souscrite, qu’en l’espèce, il n’avait pas connaissance du caractère impropre de l’habitation qui n’a été révélée que le 22 août 2013.

Il souligne qu’au regard de l’arrêté du 9 avril 2014 et notamment de son article 2, Madame Y se maintient dans les lieux de façon abusive et dilatoire sans acquitter un quelconque loyer depuis le 1^er septembre 2013 et jusqu’à ce jour, alors que seule une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués est susceptible de justifier le non paiement des loyers, que si le logement était réellement inhabitable, Madame Y aurait quitté les lieux.

L’article 1719 du code civil énonce ainsi :« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1 De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2 D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3 D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4 D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (…) Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat (…) »

Le décret n° 2002-120 du 30 décembre 2002 définit les caractéristiques du logement décent : il doit notamment assurer le clos et le couvert, avoir un éclairage naturel suffisant, comporter un minimum d’éléments d’équipements et de confort, notamment sanitaires, etc.

Il prévoit également, en son article 4, des conditions de surface ou de volume minimales :

« Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R 111-2 du Code la construction et de l’habitation.

En l’espèce, le logement donné à bail à Madame Z Y, aménagé dans les combles, qui ne comporte pas une pièce d’au moins 9 m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond et au moins deux mètres de large, et qui par ailleurs ne répond pas aux exigence du décret du 3 janvier 2002, ne présente pas les caractéristiques du logement décent.

Par arrêté en date du 4 avril 2014, notifié aux parties le 9 avril suivant, le Préfet du Val de Marne a, au visa du rapport d’enquête de l’Inspecteur de salubrité du service communal d’Ivry sur Seine du 12 décembre 2013, dit que le local loué à Madame Z Y présentait un caractère par nature impropre à l’habitation et rappelé les dispositions des articles L 521-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation relatives à l’obligation de relogement du bailleur et de son interdiction de percevoir des loyers.

Il convient de rappeler que l’obligation essentielle du bailleur est celle de délivrance du bien donné à bail. En l’espèce, force est de constater que le bailleur n’a pas satisfait à son obligation majeure de délivrer à Madame Z Y de délivrer un logement décent.

Par suite, il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 1719 du Code civil aux termes desquelles 'lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant'. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur E X de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement qu’il a fait délivrer à Madame Z Y le 15 janvier 2014 pour non paiement des loyers de septembre à décembre 2013.

C’est à tort que le premier juge a considéré que la demande en restitution des loyers formée par Madame Z Y s’analyse en réalité en une demande de nullité de bail et qu’il l’a requalifiée en ce sens : en effet; l’existence de la cause s’apprécie lors de la formation du contrat. Il en résulte que si la cause existait à ce moment, comme en l’espèce, la nullité du contrat ne peut plus être prononcée lorsque la cause de l’obligation de l’une des parties disparaît lors de l’exécution de celui-ci.

Reste donc une difficulté liée au fait que la situation juridique entre bailleur et preneur à bail reste en suspens, dès lors que :

— le bail n’est pas résilié ni annulé.

— le logement est considéré comme ne respectant pas les normes de décence.

— le preneur à bail, non expulsé, n’est plus tenu de verser le montant du loyer.

En l’espèce, seule la caducité du contrat aurait pu être invoquée afin de régler définitivement les relations entre les parties, la caducité étant définie comme la sanction de la disparition d’un des éléments constitutifs du contrat permettant pour l’avenir, de priver d’effet un contrat qui était initialement valable mais dont l’un des éléments constitutifs a disparu au cours de son exécution. Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a prononcé la nullité du contrat de bail.

2e) Sur l’arriéré locatif.

Madame Z Y a cessé de régler ses loyers à compter de septembre 2013.

Il résulte du rapport d’enquête établi le 22 août 2013 par le service d’hygiène et de la santé de la Mairie d’Ivry sur Seine que les lieux sont inhabitables, seule circonstance susceptible d’exonérer le locataire de son obligation de payer ses loyers.

En outre, l’arrêté pris par le Préfet du Val de Marne le 4 avril 2014 a rappelé l’obligation de relogement de Monsieur X et l’interdiction de percevoir les loyers.

Dans ces conditions, Monsieur X doit être condamné à rembourser à Madame Z Y la somme de 6 600 € au titre des loyers effectivement versés de novembre 2012 à août septembre 2013 inclus.

Pour autant, il n’en demeure pas moins, que Monsieur E X justifie avoir formulé une proposition de relogement dès décembre 2013, soit bien antérieurement à l’arrêté du Préfet du Val de Marne, à Madame Z Y qui l’a refusée, ce qui permet à la locataire de rester dans les lieux dont elle dénonce l’état d’indécence, sans bourse délier, alors qu’il est établi qu’elle est elle-même propriétaire d’un bien : c’est ainsi que sont versés aux débats :

* la proposition de relogement a été actée par Monsieur le préfet du Val de Marne dans son arrêté du 4 avril 2014.

* la lettre que l’Agence Régionale de Santé a adressée le 3 avril 2014 à Madame Z Y pour lui indiquer qu’elle avait été informée par le bailleur des difficultés que ce dernier rencontrait avec elle relativement à l’offre de relogement qu’il lui avait faite et à laquelle elle n’a pas répondu, attirant son attention sur le fait que si elle refusait une offre de relogement concrète correspondant à ses besoins et possibilités, son bailleur pourra saisir le Juge d’instance pour voir ordonner son expulsion.

* la lettre recommandée avec accusé de réception adressée le 27 octobre 2014 à Monsieur E X aux termes de laquelle le service d’hygiène de la ville d’Ivry sur Seine lui indique que Madame Y ne sera pas relogée dans le cadre de la procédure d’insalubrité compte tenu du refus qu’elle a opposé à l’offre de relogement, alors que par ailleurs elle est propriétaire d’un bien dans le Val de Marne, ainsi qu’il ressort des documents qu’elle a fournis lors de sa demande de logement social.

Il est également établi que Madame Z Y n’a pas davantage déféré à la mise en demeure que la société FONCIA, administrateur de biens, lui a adressée le 16 mai 2014 afin de laisser l’accès au bien loué pour permettre la réalisation des travaux de remise en état, précisant qu’elle devait passer avec la société chargée d’effectuer les travaux de remise en état à la suite d’infiltrations de toiture de l’immeuble le 28 mai 2016 à 9 heures.

Le manquement de Madame Z Y à ses obligations contractuelles est suffisamment caractérisé par le fait que tout ne donnant pas suite aux solutions proposées par son bailleur, elle persiste à dénoncer l’état d’indécence du logement et à se maintenir dans les lieux tout en s’affranchissant du paiement de ses loyers.

En application des dispositions de l’article 1184 du Code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages-intérêts.

Eu égard aux circonstances de l’espèce, il y a lieu de considérer que les manquements de Madame Z Y à ses obligations contractuelles sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail à ses torts et griefs. Il y a lieu d’ordonner son expulsion des lieux selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision, sans qu’il soit besoin de prononcer la suppression du délai de deux mois prévu par l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991 modifié par la loi du 29 juillet 1998.

Madame Z Y doit être condamnée à verser à Monsieur E X une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, outre les provisions sur charges de 60 €, et ce, à compter de la signification du présent arrêt et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par l’expulsion, soit par la remise des clés.

Il convient également de faire droit à la demande de Monsieur E X tendant à la condamnation de Madame Z Y à lui verser le montant du loyer de 660 € par mois de mai 2014 jusqu’à février 2016, soit la somme totale de 17 160 €.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame Z Y doit être condamnée aux dépens d’appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.

En équité, il n’y a pas de lieu de faire droit à la demande des parties au titre des frais de procédure par elles exposés en cause d’appel sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La cour statuant publiquement, et contradictoirement.

INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions et en premier lieu en ce qu’il a prononcé la nullité du bail conclu entre les parties le 12 novembre 2012.

Statuant à nouveau

CONDAMNE Monsieur I X à rembourser à Madame Z Y la somme de 6 600 € au titre des loyers effectivement versés de novembre 2012 à août septembre 2013 inclus.

CONDAMNE Madame Z Y à verser à Monsieur I X la somme de 17 160 € au titre des loyers et charges impayés de mai 2014 jusqu’à février 2016.

PRONONCE la compensation judiciaire entre les créances réciproques des parties.

PRONONCE la résiliation du bail intervenu le 12 novembre 2012 entre les parties aux torts exclusifs de Madame Z Y.

A défaut de départ volontaire, autorise Monsieur E X à faire procéder à l’expulsion de Madame Z Y ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, des lieux sis à (94 200) Ivry sur Seine, XXX, dans les formes légales, avec le cas échéant le concours de la Force publique et d’un serrurier.

Dit n’y avoir lieu à suppression du délai de deux mois prévu par l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991 modifié par la loi du 29 juillet 1998.

CONDAMNE Madame Z Y à verser à Monsieur E X une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, outre les provisions sur charges de 60 €, et ce, à compter de la signification du présent arrêt et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par l’expulsion, soit par la remise des clés.

DÉBOUTE les parties de leur demande formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE Madame Z Y aux dépens de première instance et d’appel , ceux d’appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE