Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 4, 13 novembre 2018, n° 16/19734

TI Paris 11 août 2016

CA Paris
Confirmation 13 novembre 2018

Arguments

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Rejeté
Nullité de l'assignation pour non-respect des formalités
La cour a estimé que l'assignation ne peut être annulée pour absence de tentative de conciliation, car cette formalité est facultative et ne fait pas grief à la locataire.
Rejeté
Poursuite du contrat de bail malgré la sous-location
La cour a jugé que la locataire a manqué à ses obligations contractuelles en sous-louant son logement, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Rejeté
Dommages et intérêts pour résiliation du bail
La cour a confirmé que le bailleur n'a pas subi de préjudice moral directement lié à la faute de la locataire, et a donc débouté la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Indemnité d'occupation suite à la résiliation du bail
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation était justifiée et a confirmé son montant basé sur le loyer majoré des charges.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné la locataire aux dépens, conformément aux dispositions du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 4, 13 nov. 2018, n° 16/19734
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	16/19734
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Paris, 11 août 2016, N° 11-16-000120
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Christian PAUL-LOUBIERE, président
Avocat(s) :	Jean-Emmanuel NUNESElodie SCHORTGEN
Cabinet(s) :	SCF VAILLANT CORINNE ET SCHORTGEN ELODIE
Parties :	SA ICF LA SABLIERE SA D'HLM

Texte intégral

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 13 NOVEMBRE 2018

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/19734 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BZWIP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Août 2016 -Tribunal d’Instance de PARIS 15^e arrondissement – RG n° 11-16-000120

APPELANTE

Madame Y X

née le […] à […]

[…]

Représentée et ayant pour avocat plaidant Maître B-C D, avocat au barreau de PARIS, toque : G0025

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/048981 du 02/01/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

SA ICF LA SABLIERE SA D’HLM, agissant poursuites et diligences du Président, domicilié en cette qualité audit siège

SIRET : 552 022 105 00357

[…]

Représentée et ayant pour avocat plaidant Maître Elodie SCHORTGEN de l’ASSOCIATION VAILLANT SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS, toque : R199

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Octobre 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. François BOUYX, Conseiller chargé du rapport et M^me Marie MONGIN, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Christian PAUL-LOUBIERE, Président

M^me Marie MONGIN, Conseiller

M. François BOUYX, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière, lors des débats : M^me Z A

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Christian PAUL-LOUBIERE, Président et par Z A, Greffière présente lors de la mise à disposition.

******

FAITS ET PROCÉDURE

La société ICF LA SABLIÈRE est propriétaire d’un immeuble situé […].

Par acte sous seing privé du 2 août 2011, elle a donné en location à Madame Y X un appartement n° 703 situé dans cet immeuble, escalier 7, en rez-de-chaussée, de type F1bis.

Arguant d’une sous-location prohibée, le bailleur a fait assigner la locataire devant le tribunal d’instance du 15^e arrondissement de Paris par acte d’huissier du 11 février 2016 afin d’obtenir, pour l’essentiel, le prononcé de la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et sa condamnation à lui verser des dommages et intérêts ainsi qu’une indemnité d’occupation.

Par jugement du 11 août 2016, cette juridiction :

— Prononce la résiliation du bail d’habitation conclu le 2 août 2011 entre ICF LA SABLIÈRE et Madame Y X, portant sur un logement de type 1bis, d’une surface habitable de 26 m², situé à […], […], porte 703 escalier 7, rez-de-chaussée,

— Ordonne l’expulsion de Madame Y X et de tous occupants de son chef,

avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois

suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux

dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Autorise, le cas échéant, la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un

garde-meubles, aux frais et risques de Madame Y X, dont le sort sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles

d’exécution,

— Condamne Madame Y X au paiement d’une indemnité mensuelle

d’occupation, égale au montant du loyer, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi

jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamne Madame Y X aux dépens, en ce compris le coût du constat

d’huissier et le coût de l’assignation,

— Dit que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle,

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonne l’exécution provisoire.

Le 3 octobre 2016, M^me X a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 25 janvier 2017, M^me X demande à la cour de :

— Prononcer l’annulation de l’assignation en date du 11 février 2016,

— Déclarer la société d’H.L.M. ICF LA SABLIÈRE irrecevable en ses prétentions,

Subsidiairement,

— Débouter la société d’H.L.M. ICF LA SABLIÈRE de ses prétentions,

— Constater la poursuite entre les parties du contrat de bail du 2 août 2011,

En tout état de cause,

— Condamner la société d’H.L.M. ICF LA SABLIÈRE à verser à Maître B C D, avocat, la somme de 1500 euros au titre de l’article 37 de la Loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle,

— Condamner la société d’H.L.M. ICF LA SABLIÈRE aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 22 août 2018, la société ICF LA SABLIÈRE demande à la cour de :

— Juger Madame Y X irrecevable et mal fondée en son appel,

— La débouter de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— La recevoir en son appel incident concernant le montant de l’indemnité d’occupation mise à la charge de Madame Y X et le rejet de sa demande de dommages et intérêts,

Statuant de nouveau sur ces points,

— Condamner Madame Y X à lui payer mensuellement, à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération totale et effective des lieux, une somme de 950 euros par mois,

— Condamner Madame Y X à lui verser une somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— Confirmer la décision entreprise en toutes ses autres dispositions,

— Condamner Y X à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— La condamner aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Elodie SCHORTGEN, avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits et moyens développés par les parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures ci-dessus mentionnées, dans le respect des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En vertu des dispositions de l’article 954 alinéa trois du même code, la cour n’est tenue de statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 septembre 2018.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M^me X soutient que l’assignation est nulle faute de respecter les formalités substantielles des articles 836 et 834 du code de procédure civile relatives à la tentative préalable de conciliation et que, pour cette raison, les demandes de l’intimée sont également irrecevables.

Elle argue que le passage occasionnel de membres de sa famille sans contrepartie dans un appartement qu’elle occupe personnellement ne constitue pas une sous-location prohibée.

La société ICF LA SABLIÈRE rappelle que la formalité visée à l’article 56 du code de procédure civile n’est pas prescrite à peine de nullité et qu’elle justifie en outre d’un motif légitime dérogatoire alors que la tentative préalable de conciliation reste une faculté.

Elle indique que la locataire a manqué à ses obligations en sous-louant de façon frauduleuse son logement à des tiers. Elle sollicite en conséquence une indemnité d’occupation d’un montant supérieur à celui du loyer et de légitimes dommages et intérêts.

***

* Sur la régularité de l’assignation

L’article 829 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est formée par assignation à fin de conciliation et, à défaut, de jugement, sauf la faculté pour le demandeur de provoquer une tentative de conciliation.

Il en résulte que les articles 830 à 836 du code de procédure civile, qui organisent la tentative de conciliation devant le juge d’instance ou son délégué, sont d’application facultative si bien que l’assignation ne peut être annulée faute pour le demandeur d’avoir au préalable provoqué une

tentative de conciliation.

L’article 56 du code de procédure civile dispose notamment que sauf justification d’un motif légitime tenant à l’urgence ou à la matière considérée, en particulier lorsqu’elle intéresse l’ordre public, l’assignation précise également les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige.

Cet alinea, au contraire des précédents, n’est pas prescrit à peine de la nullité.

En tenant pour acquis qu’il s’agisse d’une formalité substantielle ou d’ordre public au sens de l’article 114 du code de procédure civile, il n’en demeure pas moins que son absence ne fait pas grief à M^me X, qui soutient qu’elle n’a pas pu de ce fait 'argumenter effectivement… pour parvenir à une résolution amiable du litige’ avec le bailleur, puisque le texte n’impose pas la réalisation effective des dites diligences mais seulement leur justification.

C’est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de nullité de l’acte introductif d’instance.

* Sur la sous-location prohibée

Aux termes de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 (applicable aux logements appartenant

aux organismes d’habitations à loyer modéré en vertu de l’article 40-II de la même loi), le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Aux termes de l’article 6.2 du contrat de location de Madame X, le locataire doit utiliser les lieux loués en location à usage d’habitation et au titre de résidence principale.

L’article 6.5 précise que toute sous-location, onéreuse ou gratuite, totale ou partielle, est formellement interdite.

Ainsi que l’a justement fait observer le premier juge, par des motifs adoptés par la cour, l’offre de location mensuelle d’un logement correspondant en tous points à celui donné à bail moyennant le prix de 950 euros parue dans le site internet Le Bon Coin, la présence de tiers dans l’appartement constatée par huissier de justice et le courriel de la gardienne indiquant avoir été sollicitée par une jeune femme, revue ensuite en compagnie de M^me X, au sujet d’un studio de 30 m² à louer, prouvent la sous-location prohibée.

M^me X prétend ne pas être présente dans le logement en raison de ses horaires de travail dont elle ne justifie cependant pas.

Contrairement à ce qu’elle soutient, il existe bien une contrepartie financière, au demeurant importante, à l’occupation des lieux et l’offre de location, qui ne comporte aucune restriction temporelle dans la limite de 6 mois, est incompatible avec un hébergement ponctuel de tiers à titre gratuit qui, déclarant être des amis de la locataire, ont néanmoins été dans l’incapacité d’exhiber à l’huissier les documents administratifs ou personnels appartenant à M^me X.

Le manquement de la locataire à ses obligations contractuelles est d’autant plus grave qu’il génère un profit potentiellement important et qu’il prive un candidat de bonne foi d’accéder à un logement social.

Pour autant, le bailleur n’éprouve lui-même aucun préjudice moral directement en lien avec la faute commise par l’appelante.

C’est donc à bon droit que le tribunal a prononcé la résolution du bail et l’expulsion de la locataire tout en rejetant, dans les seuls motifs de la décision, la demande de dommages et intérêts présentée à titre reconventionnel par l’intimée.

Cette omission purement matérielle sera réparée dans le dispositif de la présente décision conformément à l’article 462 du code de procédure civile et en vertu de l’effet dévolutif de l’appel.

Enfin, il n’est pas démontré que M^me X a poursuivi son activité illicite après la résiliation du bail de sorte que le montant de l’indemnité d’occupation a été justement fixé par référence au loyer majoré des charges et non en fonction du profit attendu par la locataire.

Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

Il est équitable d’allouer à l’intimée somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et, M^me X, qui succombe en son appel, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe ;

Répare l’omission purement matérielle affectant le dispositif du jugement entrepris en le complétant ainsi qu’il suit :

Déboute la société ICF LA SABLIÈRE de sa demande de dommages et intérêts ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Condamne M^me Y X à verser à la société ICF LA SABLIÈRE somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ;

Condamne M^me Y X aux dépens d’appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT