Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2019

(n° , 22 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/18673 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4GZY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Septembre 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/16605

APPELANTE

SELARL Z A B agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 452 717 010

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055, avocat postulant

Assistée de M^e Clotilde NORMAND de l’AARPI LOGELBACH ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0042, avocat plaidant

INTIMÉES

SA GENERALI Y agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 602 062 481

2 rue Pillet-Will

[…]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050, avocat postulant

Assistée de M^e Nicolas BOYTCHEV de la SELARL RACINE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301, avocat plaidant substitué par M^e Maud SERAINE de la SELARL RACINE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301, avocat plaidant

Société civile ALLIANZ INVEST PIERRE représentée par son gérant, la société IMMOVALOR GESTION, société anonyme immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n°

[…], ayant son siège […], prise en la personne de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 440 063 840

[…]

[…]

Représentée par M^e Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483, substitué par M^e Damien de La MORTIÈRE de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Mars 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame D-Annick PRIGENT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame D-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame D-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par courrier daté du 28 juin 2011, la société PRELLOYD IMMOBILIER, aujourd’hui dénommée ALLIANZ INVEST PIERRE, par l’intermédiaire de son mandataire, la société ALEX BOLTON, a adressé à la SELARL Z A B une proposition à la location de locaux dépendant d’un immeuble situé […] à Paris 8^e d’une superficie de 400,74 m² au 6^e étage, 365,88 m² au 7^e étage, 309,25 m² au 8^e étage, 208,95 rn² au 9^e étage, soit un total de 1.285,00 m², outre huit emplacements de parking et ce, pour une durée de 9 ans moyennant des loyers annuels

de 236.500 euros hors taxes et hors charges pour le 6^e étage, 216.000 euros hors taxes et hors charges pour le 7^e étage, 322.000 euros hors taxes et hors charges pour les 8^e et 9^e étages et 2.500 euros pour les parkings.

En réponse à la proposition de la SELARL Z A B, la société PRELLOYD IMMOBILIER aujourd’hui dénommée ALLIANZ INVEST PIERRE a, par courriel du 28 juillet 2011, informé son mandataire, la société ALEX BOLTON, qu’elle avait reçu l’offre émise par la SELARL Z A B et requis les modifications suivantes :

'- Dans le cadre convenu d’un bail commercial d’une durée ferme de 9 ans ayant causé l’acceptation d’une franchise de loyer HT HC de 12 mois, nous souhaitons que le preneur nous restitue à titre d’indemnité 6 mois de franchise de loyer HTHC en cas de départ au bout de 6 ans.

— Concernant les loyers, nous souhaitons pour la partie bureaux uniquement établir un loyer annuel de 610 euros/ m² HT HC subissant une réfaction de 30 euros/m² durant la 1^re période triennale et de 10 euros/m² durant la 2^e période triennale.

— Nous maintenons nos conditions de frais de gestion à 3 % du loyer annuel HT HC.

— Date d’effet et mise à disposition des lieux au 01/10/2011".

Par courriel également daté du 28 juillet 2011, la société ALEX BOLTON a transmis ce courriel à M. C D A, en sa qualité d’associé de la SELARL Z A B, qui a alors interrogé la société ALEX BOLTON sur le sens des termes «partie bureaux uniquement'', ce à quoi la société mandataire a répondu, par courriel du 28 juillet 2011, que, «concernant la notion de partie bureaux uniquement, cela [correspondait] à l’ensemble de la surface louée (884 m²)''.

Par courrier daté du 29 juillet 2011, la SELARL Z A B a confirmé auprès de la société ALEX BOLTON son intérêt pour la prise à bail des surfaces des 7^e 8^e et 9^e étages au sein de l’immeuble situé […] à Paris 8^e, d’une surface de 884 m² environ, outre 4 à 6 emplacements de parking, moyennant, pour les bureaux, un loyer de 610 euros hors taxes et hors charges par m² et par an subissant une réfection de 30 euros hors charges et hors taxes par m² et par an durant la première période triennale, et de 10 euros hors charges et hors taxes par m² et par an durant la seconde période triennale, outre 47 euros hors taxes par m² et par an au titre des charges.

Par acte sous seing privé du 18 novembre 2011, la société PRELLOYD IMMOBILIER aujourd’hui dénommée ALLIANZ INVEST PIERRE a donné à bail à la SELARL Z A B les locaux dépendant de l’immeuble situé […] et […] à Paris 8^e composés de la totalité des plateaux des 7^e, 8^e et 9^e étages représentant une surface totale d’environ 884 m² (y compris la quote-part des parties communes), outre quatre emplacements de stationnement dont deux doubles au 1^er sous-sol, les plans des locaux étant annexés au bail, pour une durée de 9 ans dont 6 fermes à compter du 15 décembre 2011 moyennant un loyer annuel, en principal, de 548.040 euros, hors taxes et hors charges, soit 539.240 euros hors taxes et hors charges pour les bureaux et 8.800 euros hors taxes et hors charges pour les parkings inférieurs.

Une franchise de loyer de 521.520 euros a été accordée à la SELARL Z A B en contrepartie de ses travaux d’aménagement ; un dépôt de garantie de 137.010 euros devait être versé par le preneur à la signature du bail, sauf pour lui à justifier de la fourniture d’une garantie à première demande à hauteur du même montant.

Le 24 octobre 2012, la SELARL Z A B a fait établir, par la société KB DIAG, un certificat de surface privative de l’ensemble des locaux loués par la société PRELLOYD IMMOBILIER aujourd’hui dénommée ALLIANZ INVEST PIERRE, qui a estimé la «surface Loi Carrez totale» des locaux en 7^e étage à 322,25 m² outre 30,30 m² de terrasse ; la «surface Loi Carrez

totale» des locaux du 8^e étage à 273,15 m² outre 51 m² de terrasse ; la «surface Loi Carrez totale» des locaux du 9^e étage à 173,8 m² outre 56 m² et 46 m² de terrasses ; soit une «surface totale Carrez» pour la totalité des locaux de bureaux de 769,20 m², outre 183,30 m² de terrasse.

Par courrier daté du 30 octobre 2012 avec accusé de réception et courriel du même jour, la SELARL Z A B, se référant au certificat de surface privative établi par la société KB DIAG, a proposé que le loyer des bureaux soit ramené à la somme annuelle de 469.212 euros hors taxes et hors charges sur la base de 610 euros le m² appliqué à la surface de 769,20 m² ; a dénoncé le dysfonctionnement du système de chauffage et de climatisation des locaux et sollicité sa réparation afin que lui soit assuré un usage des locaux conforme à leur destination ; a dénoncé le d é f a u t d ' é t a n c h é i t é d e s f e n ê t r e s , e t r e q u i s l a r é a l i s a t i o n d e l a p r e s t a t i o n d e vérification/réglage/réparation de l’étanchéité des fenêtres proposée par la bailleresse.

Par acte authentique en date du 31 octobre 2012, l’immeuble abritant les locaux, objets du litige, a fait l’objet d’un échange au profit de la SA GENERALI Y.

Par courrier du 27 novembre 2012, la SA GENERALI Y a informé la SELARL Z VALENTJN B qu’elle avait acquis les locaux dont cette dernière est locataire.

Aux termes d’un second courrier daté du 27 novembre 2012, la SA GENERALI REAL ESTATE, en sa qualité de mandataire de la SA GENERALI Y nouveau bailleur, s’est opposée à la demande de modification du loyer, a informé la SELARL Z A B qu’elle s’était adjoint les services d’un bureau d’étude pour une analyse fonctionnelle du réseau CVC et a accepté de prendre en charge le montant des travaux de révision des fenêtres.

Par courrier du 9 décembre 2013 avec accusé de réception doublé d’un courriel, la SELARL Z A B a réitéré sa demande de diminution du loyer pour qu’il soit porté à la somme annuelle de 469.212 euros hors taxes et hors charges sur la base du prix unitaire de 610 euros le m² appliqué à la surface de 769,20 m² ; a informé sa bailleresse de la persistance des dysfonctionnements du système de chauffage et climatisation ; a dénoncé une exécution partielle des travaux d’étanchéité des fenêtres ; a également dénoncé le dysfonctionnement des ascenseurs ; a indiqué que les badges ouvraient l’ensemble des locaux de l’immeuble, et non les seuls locaux donnés à bail dénonçant un problème de sécurité d’accès aux locaux.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la SELARL Z A B a sollicité, in fine, une réduction de 25 % du prix de loyer, soit une fixation à la somme annuelle de 404.430 euros hors taxes et hors charges.

Par courrier du 16 janvier 2014 avec accusé de réception, la SA GENERALI REAL ESTATE, mandataire de la SA GENERALI Y, s’est opposée à la demande de diminution du loyer et a informé la SELARL Z A B qu’elle avait conclu un nouveau contrat de maintenance du système de chauffage et de ventilation; que les travaux afférents à l’étanchéité des fenêtres devaient être achevés le 15 janvier 2014 ; que la rénovation des ascenseurs avait été budgétisée par elle et que les badges d’accès allaient être changés.

Par acte d’huissier de justice du 19 novembre 2014, la SELARL Z A B a fait assigner la société PRELLOYD IMMOBILIER, aujourd’hui dénommée ALLIANZ INVEST PIERRE, et la SA GENERALI Y devant le tribunal de grande instance de Paris notamment en nullité du bail et pour troubles de jouissance sollicitant réparation des préjudices subis.

Par jugement du 7 septembre 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

— Dit et jugé que le contrat de bail en date du 18 novembre 2011 n’est pas affecté de dol,

— Débouté la SELARL Z A B de sa demande en nullité du contrat de bail pour dol,

— Débouté la SELARL Z A B de sa demande en réduction du loyer pour comportement dolosif,

— Condamné la SELARL Z A B à payer la somme de 149.528,35 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés au 24 avril 2015,

— Condamné la SELARL Z A B à payer la somme de 6.000 euros à la société PRELLOYD IMMOBILIER aujourd’hui dénommée société ALLIANZ INVEST PIERRE sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la SELARL Z A B à payer la somme de 4.000 euros à la SA GENERALI Y sur le fondement des dispositions de l’artic1e 700 du code de procédure civile,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— Ordonné l’exécution provisoire,

— Condamné la SELARL Z A B aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 10 octobre 2017, la SELARL E A B a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 28 février 2019, la SELARL Z A B demande à la cour de :

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

Vu les articles 14, 15 et 16 du code de procédure civile,

Vu les articles 1116, 1147 et 1719 du code civil dans leur rédaction en vigueur avant le 1^er octobre 2016,

Vu les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce,

— Dire et juger la société Z A B recevable et bien fondée en son appel,

— Annuler le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 7 septembre 2017,

— Subsidiairement, infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 7 septembre 2017 en toutes ses dispositions,

STATUANT A NOUVEAU

A titre principal :

— Dire et juger que la société Prelloyd Immobilier devenue Allianz Invest Pierre, aux droits de laquelle vient la société Generali Y, a commis un dol en trompant la société Z A B sur la surface des 7^e, 8 ème et 9 ème étages des locaux proposés à bail situés 16, cours Albert 1 er à Paris (75008) et en l’induisant en erreur sur le montant des charges annuelles afin d’obtenir son consentement,

— dire et juger que le consentement de la société Z A B a été vicié,

En conséquence,

— prononcer la nullité du bail commercial conclu le 18 novembre 2011 entre la société Prelloyd Immobilier devenue Allianz Invest Pierre, dans les droits et obligations de laquelle la société Generali Y s’est substituée, et la société Z A B,

— condamner solidairement la société Generali Y et la société Prelloyd Immobilier devenue Allianz Invest Pierre à verser à la société Z A B la somme de 996.608,96 euros à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir,

— condamner la société Generali Y à rembourser à la société Z A B la somme de 155.179,26 euros réglée en exécution du jugement infirmé,

— condamner la société Prelloyd Immobilier devenue Allianz Invest Pierre à rembourser à la société Z A B la somme de 6.000 euros réglée en exécution du jugement infirmé,

A TITRE SUBSIDIAIRE, si le comportement dolosif de la société Prelloyd Immobilier devenue Allianz Invest Pierre était retenu et que la nullité du bail n’était pas prononcée

— ordonner la réduction du loyer à compter de la date de signature du bail le 18 novembre 2011 de 539.240 €/an H.T. H.C à 472.750 €/an H.T. H.C,

— condamner solidairement la société Generali Y et la société Prelloyd Immobilier devenue Allianz Invest Pierre à verser à la société Z A B la somme de 490.872,41 euros à parfaire à la date de l’arrêt à intervenir, en réparation du préjudice subi par la société Z A B du fait du comportement dolosif de la société Prelloyd Immobilier devenue Allianz Invest Pierre et de ses mandataires, à laquelle s’est substituée Generali Y,

— ordonner la fixation des charges à la somme de 44.000 euros TTC/an sans possibilité de les augmenter,

— condamner la société Generali Y à rembourser à la société Z A B la somme de 155.179,26 euros réglée en exécution du jugement infirmé,

— condamner la société Prelloyd Immobilier devenue Allianz Invest Pierre à rembourser à la société Z A B la somme de 6.000 euros réglée en exécution du jugement infirmé,

A TITRE PLUS SUBSIDIAIRE, si le comportement dolosif de la société Prelloyd Immobilier devenue Allianz Invest Pierre n’était pas retenu ni au titre des surfaces, ni au titre des charges

— dire et juger que la société Z A B subit un trouble de jouissance paisible depuis la prise à bail des locaux du […] et le 15 décembre 2011 en raison du fonctionnement défectueux de la climatisation et du chauffage, du défaut d’étanchéité des fenêtres, de l’absence de sécurisation de l’accès aux locaux, de la défectuosité de l’onduleur et des dysfonctionnements récurrents des ascenseurs,

— en conséquence condamner solidairement la société Generali Y et la société Prelloyd Immobilier devenue Allianz Invest Pierre à verser à la société Z A B la somme de 429.403,20 euros TTC en indemnisation du préjudice qu’elle a subi du fait du trouble de jouissance des locaux loués,

— exonérer la société Z A B de tout paiement au titre de la régularisation de charges

pour les années 2012, 2013 et 2014 en raison de leur tardiveté,

— exonérer la société Z A B de tout paiement au titre des charges d’électricité entre la prise d’effet du bail et le 31 décembre 2017,

— condamner solidairement la société Generali Y et la société Prelloyd Immobilier devenue Allianz Invest Pierre à rembourser à la société Z A B toutes les sommes qu’elle a réglées au titre des charges d’électricité entre la prise d’effet du bail et le 31 décembre 2017,

— condamner solidairement la société Generali Y et la société Prelloyd Immobilier devenue Allianz Invest Pierre à verser à la société Z A B la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’atteinte à l’image et à la réputation,

— débouter la société Generali Y et la société Prelloyd Immobilier devenue Allianz Invest Pierre de leurs demandes reconventionnelles,

— condamner la société Generali Y à rembourser à la société Z A B la somme de 155.179,26 euros réglée en exécution du jugement infirmé,

— condamner la société Prelloyd Immobilier devenue Allianz Invest Pierre à rembourser à la société Z A B la somme de 6.000 euros réglée en exécution du jugement infirmé,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DE GENERALI Y, si par impossible la cour les jugeait fondées et confirmait le jugement critiqué :

— dire et juger que Generali Y ne justifie pas du quantum de ses demandes reconventionnelles,

— dire et juger que ces demandes ne sauraient en tout état de cause excéder la somme complémentaire de 74.718,20 euros, étant précisé que le somme de 149.528,35 euros a d’ores et déjà été réglée par la société Z A B à Generali Y au titre des charges en exécution du jugement du 7 septembre 2017,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— Condamner solidairement la société Generali Y et la société Prelloyd Immobilier au paiement de la somme de 15.000 euros à la société Z A B en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 25 février 2019, la SCI ALLIANZ INVEST PIERRE demande à la cour de :

Vu les anciens articles 1116 et 1202 du Code civil,

Vu l’article 564 du Code de procédure civile,

Vu les pièces produites aux débats,

— Recevoir la ALLIANZ INVEST PIERRE en ses conclusions et demandes reconventionnelles, et les déclarer bien fondées,

— Rejeter l’appel interjeté par la SELARL Z A B,

— Confirmer le jugement entrepris en son entier dispositif,

— Declarer irrecevables les demandes nouvelles formulées en cause d’appel par la SELARL Z A B à l’encontre de la société ALLIANZ INVEST PIERRE,

— Débouter la SELARL Z A B de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions formulées à l’égard de la société ALLIANZ INVEST PIERRE, tant à titre principal qu’à titre subsidiaire,

A TITRE SUBSIDIAIRE, rejeter l’appel en garantie diligenté par la société GENERALI Y à l’encontre de la société ALLIANZ INVEST PIERRE,

— Condamner en tout état de cause la SELARL Z A B à verser à la société ALLIANZ INVEST PIERRE la somme de 9.500 €, au titre des frais irrépétibles d’appel, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner en tout état de cause la SELARL Z A B aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS LGH & ASSOCIES, prise en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat aux offres de droit, en application des dispositions spécifiques de l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 20 février 2019, la SA GENERALI Y demande à la cour de :

Vu les articles 16 et 455 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1116 et suivants du Code civil, dans leur version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016,

Vu l’article 1719, et les articles 1134 et suivants du Code civil, dans leur version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016,

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Z A B de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence :

— Dire et juger que la société Z A B ne rapporte pas la preuve de quelconques man’uvres frauduleuses lors de la conclusion du bail,

— Dire et juger que la société Z A B a renoncé à se prévaloir des éventuels troubles de jouissance subis du fait des éléments d’équipement communs,

— Dire et juger que la société Z A B ne rapporte pas la preuve des préjudices subis,

— Débouter la société Z A B de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société GENERALI Y,

Sur les sommes dues par la société Z A B :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Z A B à verser à la société GENERALI Y la somme de 149.528,35€,

— Condamner la société Z A B à payer à la société GENERALI Y la somme complémentaire de 81.574,85 € due au titre des loyers et charges, avec intérêts au taux légal

à compter du 17 mars 2015,

A TITRE SUBSIDIAIRE, si, par extraordinaire, le Tribunal considérait que le bailleur a commis des man’uvres dolosives,

— Condamner la société ALLIANZ INVEST PIERRE à garantir la société GENERALI Y de toutes les condamnations qui pourraient être mises à sa charge du fait d’un dol de cette dernière,

— Condamner la société ALLIANZ INVEST PIERRE à régler à la société GENERALI Y toutes les conséquences pécuniaires qui résulteront de la nullité du bail,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— Condamner la société Z A B à payer à la société GENERALI Y une somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés par la SCP REGNIER, BEQUET MOISAN, Avocat conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 février 2019.

MOTIFS

A titre liminaire, à la demande de la cour, l’appelante a transmis les conclusions responsives et récapitulatives de première instance notifiées pour l’audience du 2 octobre 2015 dont elle fait état dans ses conclusions d’appel, lesquelles ont été notifiées par voie électronique selon le jugement entrepris le 1^er octobre 2015.

Sur la demande d’annulation du jugement de première instance

L’appelante fait valoir que le jugement n’a pas répondu à certains moyens soulevés dans ses dernières conclusions de première instance et qu’elle a violé le principe du contradictoire, ce qui est contesté par les autres parties.

Elle invoque ainsi que :

— le jugement entrepris a retenu à tort que la demande en exonération des charges générales qu’elle formait n’était pas développée dans le corps de ses dernières conclusions alors qu’elle a consacré deux pages à ce moyen,

— le jugement n’a pas répondu au moyen visé dans ses écritures tendant à l’exonération

des charges d’électricité,

— le jugement n’a pas répondu au moyen relatif au caractère d’ordre public de l’article 1719 du code civil,

— le jugement entrepris a écarté le dol en retenant un moyen d’office pour écarter le diagnostic des surfaces qu’elle a produit en première instance, en considérant que ce mesurage loi Carrez ne s’appliquait qu’aux baux d’habitation et a ainsi violé le principe du contradictoire.

La cour rappelle que par application de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile, 'Le

jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé.'.

Selon l’article 458 du code de procédure civile, 'Ce qui est prescrit par les articles 447, 451, 454, en ce qui concerne la mention du nom des juges, 455 (alinéa 1^er) et 456 doit être observé à peine de nullité. (…)'.

Par application de l’article 562 alinéa 1 du code de procédure civile, 'l’appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs du jugement qu’il critique expressément et implicitement et de ceux qui en dépendent'.

Selon l’article 562 alinéa 2, la cour d’appel qui annule un jugement pour un motif autre que l’irrégularité d’un acte introductif d’instance est en vertu de l’effet dévolutif de l’appel, tenue de statuer sur le fond de l’affaire.

Dans le cas d’espèce, les moyens d’annulation invoqués ont trait à l’absence de réponse aux moyens et à la violation du principe du contradictoire.

L’appelante demande également à la cour d’appel l’infirmation du jugement du tribunal de grande instance de Paris du 7 septembre 2017 en toutes ses dispositions et de statuer à nouveau sur ses demandes.

Il s’ensuit que la cour d’appel est saisie de l’entier litige puisque dans le cas d’espèce la dévolution s’opère pour le tout quelle que soit sa décision sur la nullité.

Dans ces conditions, la cour d’appel, saisie de l’entier litige et tenue de se prononcer sur le fond du droit, n’est pas tenue de statuer préalablement sur les moyens tendant à l’annulation du jugement de première instance.

Sur le dol quant à la surface du bien loué

L’appelante fait valoir qu’à défaut de précision donnée par le bail sur la méthode utilisée par le bailleur pour retenir une superficie de 884m², le jugement entrepris ne pouvait écarter la méthode de calcul de superficie relative à la loi Carrez qui est régulièrement utilisée en matière de baux et n’est pas réservée aux immeubles à usage d’habitation. Elle soutient que le mesurage Loi Carrez de la surface totale des bureaux et de leurs annexes (couloirs, paliers, WC) est de 769,20 m², soit une superficie inférieure de 114,8 m² à celle indiquée dans le bail, surface qui correspond peu ou prou à la surface de 775m² qui résulte des déclarations de surface de la bailleresse pour le calcul de la taxe sur les bureaux concernant les locaux donnés à bail. Elle ajoute avoir également fait procéder à un mesurage de la surface utile nette de bureaux aboutissant à une surface de 731,35 m², là encore inférieure à celle visée au bail.

Sur l’existence de manoeuvres, elle fait valoir que :

— elle a souhaité être certaine que seules des surfaces de bureaux étaient comprises dans la surface totale de 884m² retenue dans la présentation du bien par l’agence Alex Bolton agent immobilier, mandataire d’ALLIANZ REAL ESTATE, elle même mandataire d’ALLIANZ INVEST PIERRE, aux droits de laquelle la société GENERALI Y est venue, ce à quoi l’agence lui a répondu le 28 juillet 2011 que la 'partie bureaux uniquement’ correspondait à 'l’ensemble de la surface louée (884m²)' ;

— les plateaux loués ne comportent pas de parties communes ;

— en indiquant volontairement une surface des locaux supérieure à leur surface réelle dans la

présentation du bien puis en confirmant ce mensonge dans les échanges précédant la signature ainsi que dans le bail, le mandataire de la société ALLIANCE INVEST PIERRE ainsi que le bailleur ont commis des manoeuvres dolosives viciant son consentement ;

— la jurisprudence considère que les manoeuvres dolosives effectuées par le représentant d’un co-contractant constitue un dol imputable à la partie contractante.

Sur l’intention dolosive, la société Z A B expose que :

— ni l’agence Alex BOLTON, ni la société PRELLYOD IMMOBILIER devenue ALLIANZ INVEST PIERRE aux droits de laquelle vient GENERALI Y, professionnels avisés de l’immobilier, ne pouvaient ignorer que les surfaces indiquées au bail ne correspondaient pas aux surfaces réelles de bureaux des 7^e , 8^e et 9^e étages en présence d’une différence aussi substantielle de prés de 115m² ;

— la société PRELLYOD IMMOBILIER savait que la superficie des bureaux n’était pas de 884m² puisqu’elle a produit un mesurage du cabinet Serrain &Associés des seuls bureaux de 736m² ; qu’en y rajoutant la surface des sanitaires, la superficie est de 775m²;

— en lui indiquant que la superficie des bureaux était de 884m² alors qu’elle disposait du mesurage du cabinet Serrain &Associés, le mandataire de son cocontractant et son cocontractant ont eu l’intention de la tromper.

Elle soutient que la superficie de la partie bureaux était un élément déterminant pour contracter puisqu’elle a le 29 juillet 2011, après qu’il lui ait été précisé que la 'partie bureaux uniquement’ correspondait à l’ensemble de la surface louée (884m²)', envoyé sa lettre d’intention de prendre le bail d’un bien d’une superficie de 884m² de bureaux pour un prix de 610 euros/m².

La SCI ALLIANZ INVEST PIERRE (anciennement dénommée PRELLOYD IMMOBILIER), intimée, soutient que l’appelante ne rapporte pas la preuve des manoeuvres dolosives alléguées. Elle fait valoir que le bail comprend en annexe les plans des locaux avec les mesures effectuées par le cabinet SERRAIN &ASSOCIES portant sur une surface totale utile des locaux donnés à bail de 884m², ce qui correspond à la surface indiquée à la locataire par l’agence Alex BOLTON. Elle précise que le bail stipule que la mention de la surface est indicative ; que le loyer est établi forfaitairement et non pas au m² de la surface louée; que l’assiette des locaux loués est constituée de la totalité des plateaux des 7^e , 8^e et 9^e étages outre une quote-part de parties communes. Elle ajoute que la surface loi Carrez n’a pas vocation à s’appliquer au cas d’espèce, l’immeuble n’étant pas en copropriété ; que l’appelante n’expose pas la teneur des travaux d’aménagement entrepris par ses soins depuis son entrée en jouissance alors que le mesurage auquel elle a fait procéder est postérieur aux travaux ; que le nouveau certificat de mesurage qu’elle produit prend toujours pour base la loi Carrez.

La société GENERALI Y soutient que l’appelante, cabinet d’avocat international et ayant une expertise en droit immobilier et baux commerciaux tel que cela ressort de son site, ne pouvait ignorer que la surface mentionnée dans le bail incluait une quote part de parties communes de l’immeuble ce qui est expressément stipulé ; que la société Z A B a en tout état de cause accepté un loyer forfaitaire décorellée de la superficie des locaux aux termes d’une clause claire et elle a expressément renoncé à toute réclamation à l’encontre du bailleur en cas d’erreur dans la surface indiquée au bail qui n’est qu’indicative.

La cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 1109 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, il n’y a pas de consentement valable s’il a été surpris par dol.

L’article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 dispose que : 'le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.'.

La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez rend obligatoire le mesurage des biens immobiliers uniquement pour les ventes de lots de copropriété, qu’il s’agisse d’un local d’habitation ou d’un local à usage professionnel ou commercial.

La loi Carrez ne prend en compte, pour le calcul de la surface, que les pièces et locaux dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m et elle exclut de son calcul les balcons, terrasses et parties communes puisque seule la surface privative est prise en compte. Il s’ensuit que la superficie calculée selon la loi Carrez est nécessairement inférieure à la surface utile d’un local commercial.

Il est admis que l’immeuble n’est pas en copropriété et que le litige ne porte pas sur la vente d’un lot de copropriété.

En matière de bail commercial, il n’existe aucune obligation de faire application de la loi Carrez pour calculer la superficie des locaux donnés à bail.

Ni les pourparlers précontractuels, ni le bail ne font mention d’une superficie 'loi Carrez'.

Il n’y a donc aucune obligation légale ou conventionnelle pour que la superficie soit calculée selon les modalités de la loi Carrez de sorte que le certificat de surface établi par la société KB Diag, société de diagnostics immobiliers, en application de la loi Carrez le 23/10/2012 à la demande de l’appelante n’établit pas que la partie bureaux, comprenant les couloirs et sanitaires, des locaux donnés à bail serait de 769,20m². La locataire a également produit, sur la base du même certificat de surface, la surface utile nette réservée au travail par étages, hors circulations horizontales, locaux sociaux et sanitaires, qui n’est pas probante puisque les locaux donnés à bail ne sont pas limités aux surfaces réservées au travail et que le calcul n’est pas détaillé, notamment il n’est pas précisé dans le certificat quelle est la surface utile brute à partir de laquelle a été calculée la surface utile nette.

Le document de présentation du bien donné à la location établi par l’agence Alex Bolton mandaté par la société PRELLOYD IMMOBILIER devenue ALLIANZ PIERRE INVEST, mentionne une superficie par étage, à savoir 365,88m² pour le 7^e étage, 309,25 m² pour le 8^e étage et 208,95 m² pour le 9^e étage, soit 884m². Un plan coté par étage était annexé à ce document ainsi que des photographies dont celles intitulées parties communes portant sur l’entrée et l’accueil du rez-de-chaussée.

Il résulte de tableau relatif aux surfaces locatives établi le 12 janvier 2011 par le cabinet Serrain &Associés qui a établi les plans, que la superficie totale des 7^e , 8^e et 9^e étages par plateau (bureaux, dégagements et sanitaires) est de 806 m² auquel se rajoute une quote-part des parties communes du rez-de-chaussée de 65m² et une surface pondérée de 12,52 m² de terrasse de réception du 9^e étage, aboutissant ainsi à la surface de 884m² indiquée tant dans le bail que dans le document de présentation.

Il est exact que lors de l’échange de courriels en date du 28 juillet 2011, il a été indiqué par l’agence BOLTON que la 'partie bureaux uniquement’ correspondait à une surface de 884m² sans préciser que cette surface, qui correspond à la totalité des plateaux par étage, incluait en sus la quote-part de parties communes du rez de chaussée et de la terrasse. Il ne peut cependant être reproché à l’agence Bolton, mandataire de la bailleresse, de comptabiliser dans la 'partie bureaux ', les dégagements et sanitaires de chaque étage, la 'partie bureau uniquement’ concernant la surface de chaque étage, partie privative à usage de bureaux. C’est également pour cette raison que la surface prise en considération pour le calcul de la taxe sur les bureaux (775m²) ne permet pas d’établir que c’est cette

surface qui devrait être retenue pour les étages à usage de bureaux. Au demeurant la cour observe que la terminologie 'partie bureaux uniquement’ et les discussions d’un prix au m² visées dans les échanges de courriels se comprend par opposition avec les emplacements de parking également proposés à la location et dont le prix n’était pas compris dans le loyer discuté par les parties pour la 'partie uniquement bureau'.

Le fait de ne pas avoir précisé que la surface de 884 m² incluait outre la partie bureau, une quote-part de parties communes et une terrasse, soit un différentiel de 78m², n’est pas suffisant pour établir que le consentement de la société Z A B aurait été vicié par une indication prétendument mensongère de la surface louée à usage de bureau alors que la lettre d’intention de la société Z A B datée du 29 juillet 2011 confirme son intérêt pour la prise à bail des surfaces des 7^e, 8^e et 9^e étages pour une surface de '884 m² environ', ce qui est une surface approximative, et un prix de 610 au m² pour le loyer 'bureaux’et son intérêt pour des parkings de 4 à 6 emplacements pour un prix de 2 200euros/unité/an) et que la lettre d’intention mentionne que c’est sous réserve d’un accord sur les termes et conditions du bail.

Or il résulte des stipulations des conditions particulières du bail en date du 18 novembre 2011, soit plus un peu plus de trois mois après les échanges précités, dépourvues d’ambiguïté, qu’il a été donné en location la totalité des plateaux des 7^e, 8^e et 9^e étages représentant une surface totale d’environ 884 m², y compris la quote-part des parties communes, à usage exclusif de bureaux outre les emplacements de parking ; qu’il est convenu entre les parties que le loyer est 'établi forfaitairement et non pas au m² de surface louée, la mention de cette surface, si elle existe ayant un caractère purement indicatif'. Il s’ensuit qu’en choisissant de ne faire référence qu’à une surface approximative et indicative incluant une quote part de parties communes ainsi qu’à un loyer forfaitaire, les parties ont sans équivoque renoncé à se prévaloir d’un loyer fixé au m² et d’une superficie qui ne serait limitée qu’aux bureaux de sorte que le preneur n’établit pas avoir subi un dol qui aurait vicié son consentement.

Par conséquent la société Z A B sera déboutée de sa demande en nullité fondée sur le dol relativement à la surface louée de sorte que le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur le dol résultant de l’indication de l’estimation des charges

L’appelante soutient avoir réglé des charges en 2012 et 2013 très supérieures au montant des provisions mentionnées dans le bail et qui ont présentées une augmentation du triple de son budget prévisionnel ; qu’il s’agit d’une erreur sur les qualités substantielles de la chose louée. Elle fait également valoir que la bailleresse ne pouvait ignorer le montant réel des charges qui lui serait imputable après la régularisation annuelle des charges ; qu’elle a volontairement minoré le montant des charges provisionnelles afin d’obtenir son consentement qui a été vicié. Elle ajoute que le montant provisionnel fixé à 44 000 euros a été déterminant dans son consentement et que si elle avait eu connaissance du fait que le montant des charges représentaient en réalité le quart du loyer annuel, elle n’aurait pas contracté.

La société ALLIANZ INVEST PIERRE réplique que la locataire n’établit pas en quoi le montant de la provision pour charges fixées dans le bail serait mensongère ; qu’il est stipulé que le montant de la provision est basée sur une estimation et qu’il évoluera en fonction des régularisations opérées.

La société GENERALI Y soutient que la locataire était avisée du caractère précaire du montant des charges provisionnelles résultant d’une estimation et sur le fait que ce montant était susceptible d’évolution.

La cour relève qu’il est stipulé à l’article 5 des conditions particulières que :

'A compter de la prise d’effet du bail, la provision annuelle est fixée à 44 000 euros (…) payable trimestriellement et d’avance en même temps et sous les mêmes sanctions que le loyer.

De convention expresse, il est convenu que le montant des provisions ci-dessus

mentionné est basé sur une estimation, en raison de la précédente location de l’immeuble à un locataire unique ayant à sa charge la globalité des contrats d’entretien et de maintenance de l’immeuble et que ce montant évoluera, au-delà de l’année en cours et suivant la reddition des charges de l’exercice 2011, selon les modalités figurant aux conditions générales.(…)'.

L’article 8 des conditions particulières précise que :

'Le règlement des charges ci-dessus s’effectue en premier lieu par le paiement d’une provision payable en même temps que le loyer, à valoir sur la quote-part du Preneur, dans l’attente du décompte qui sera arrêté et apuré une fois par an.

Si le solde annuel fait apparaître un reliquat de charges, le Preneur doit le rembourser dans les dix jours de la présentation du compte. [']

La provision est réajustée chaque année, rétroactivement au premier janvier, en fonction des dépenses de l’année antérieure et des prévisions relatives au nouvel exercice.'.

Le bail prévoit également dans les conditions générales que les 'provisions de l’exercice suivant sont modifiées en fonction des résultats des régularisations et du budget prévisionnel établis par le Bailleur. Les acomptes de charges sont susceptibles de varier au cours de l’exercice considéré, si les prévisions de dépenses elles-mêmes subissent des modifications'.

Il ressort de l’avis de régularisation de l’année 2012, que la provision sur charges était de 44.000 euros et qu’a été appelée, au titre de la régularisation des charges, la somme de 70.715,13 euros TTC, incluant 18.219,35 euros, TTC comprises, au titre des charges d’électricité.

Pour l’année 2013, alors que la provision sur charges avait été maintenue à la somme annuelle de 44.000 euros, la somme de 51.155,22 euros TTC a été appelée au titre de la régularisation des charges, dont 24.225,35 euros au titre de charges d’électricité.

La provision pour charges a été réajustée pour l’année 2014 à la somme de 75 180 euros pour des charges réelles d’un montant de 70 719,89 euros TTC incluant la somme de 19.129,83 € TTC au titre des consommations d’électricité de la société Z A B.

Il résulte de ces éléments que la provision sur charges a été, pour les années 2012 et 2013, nettement inférieure au montant des charges définitivement appelées. Il apparaît également que les charges définitivement appelées incluent la consommation d’électricité. Si sur ce dernier point l’appelante considère qu’il s’agit de charges indues, ce grief ne relève pas de l’examen du moyen tiré du dol mais de sa demande d’exonération desdites charges et de leur remboursement.

Si l’agence Alex BOLTON, chargée de la commercialisation des locaux, a établi un tableau de charges d’un coût inchangé de 44 000 euros sur la période 2011/2018, il résulte des conditions particulières du bail, dépourvues d’ambiguïté, que le montant des charges fixé à hauteur de 44 000 euros est un montant provisionnel 'basé sur une estimation en raison de la précédente location de l’immeuble à un locataire unique ayant à sa charge la totalité des contrats d’entretien et de maintenance de l’immeuble ' et que ce montant était susceptible d’évolution. Il s’ensuit que les parties en choisissant de faire référence dans le bail à un montant estimatif d’une provision ont ainsi entendu renoncer à voir mentionner des charges fixes à un montant déterminé.

L’appelante, qui est un cabinet d’avocats d’affaires, ne peut s’être mépris sur les termes du bail relatif au caractère provisionnel, estimatif et susceptible d’évolution des charges.

L’appelante ne rapporte en outre pas la preuve que la société ALLIANZ INVEST PIERRE aurait volontairement sous estimé le montant des charges dont certaines étaient directement prises en charge par le précédent locataire selon les termes du bail, le courriel produit en pièce 52 par l’appelante émanant de M^e X du cabinet TAYLOR WESSING mentionnant avoir été présent 'sur les lieux’ entre le 1^er octobre 2005 et le 30 septembre 2008 n’étant pas suffisant pour établir que l’estimation aurait été volontairement mensongère.

Par conséquent la société Z A B, sur qui repose la charge de la preuve, ne démontre pas les manoeuvres dolosives qu’elle impute aux intimées de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de nullité.

Il n’est pas davantage démontré l’erreur sur les qualités substantielles du contrat de bail alors que le montant de la provision mentionné dans le bail n’est qu’estimatif et susceptible d’évoluer sans qu’un plafond n’ait été fixé de sorte que la nullité du bail n’est pas davantage encourue de ce chef.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris qui a rejeté la nullité du bail du fait des charges.

Dans ces conditions, la nullité du bail n’étant pas prononcée, il y a lieu de débouter la société Z A B de sa demande actualisée en cause d’appel à hauteur de 996 608,96 euros qu’elle sollicitait en conséquence.

Subsidiairement l’appelante sollicite, si le comportement dolosif est retenu mais que la nullité n’est pas prononcée, la condamnation des intimées à lui verser la somme de 490 872 euros en réparation de son préjudice ainsi qu’une réduction du loyer.

Mais dès lors que le loyer est établi forfaitairement par application du bail et que les manoeuvres dolosives ne sont pas démontrées, cette demande sera rejetée de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef.

Subsidiairement l’appelante sollicite également, si la nullité n’est pas prononcée, que la société GENERALI Y soit condamnée à l’indemniser du préjudice subi en limitant le montant des charges annuelles à la somme de 44 000 euros HT (52 800 euros TTC) à compter de 18 novembre 2011 sans possibilité de les augmenter. Mais dès lors qu’il n’est démontré aucune manoeuvre dolosive de la bailleresse ni aucune faute contractuelle, cette demande sera également rejetée.

Sur le caractère tardif de la régularisation des charges

Subsidiairement l’appelante sollicite l’exonération des charges du fait de la régularisations tardives et déloyales des charges 2012 et 2013 faisant valoir que le bail prévoit une régularisation annuelle ; que celle-ci ont été faites respectivement les 27 mai 2014 et 26 février 2015 ; que ces régularisations portaient sur des sommes conséquentes et bien supérieures aux provisions ; qu’elle ne pouvait donc pas les anticiper ; qu’il s’agit d’une faute contractuelle devant être indemnisée à hauteur des régularisations appelées.

La société GENERALI Y réplique que le bail ne fixe pas de délai particulier pour la régularisation des charges mais prévoit simplement une régularisation annuelle, ce qui a été fait.

La cour relève que le bail stipule que le règlement des charges s’effectue en premier lieu par le paiement d’une provision payable en même temps que le loyer, à valoir sur la quote-part du preneur, dans l’attente du décompte qui sera arrêté et apuré une fois par an.

La société GENERALI a procédé aux redditions annuelles des charges de l’année 2012 et de l’année 2013 respectivement les 27 mai 2014 et 26 février 2015.

Mais si le bail arrête que les charges doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle, ce qui a été fait, il ne fixe pas de délai précis dans lequel doivent intervenir ces régularisations annuelles étant relevé que l’article R 145-36 du code de commerce, issu du décret du 3 novembre 2014, applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret, exigeant que la régularisation des charges intervienne au plus tard le 30 septembre de l’année suivante n’est pas applicable à l’espèce.

Enfin, si le montant réclamé au titre des régularisations des charges pour les années 2012 et 2013 est supérieur aux provisions, la réclamation au titre des régularisations n’a pas été présentée en une seule fois pour une somme globale mais le 27 mai 2014 pour l’année 2012 et le 26 février 2015 pour l’année 2013; qu’il a été précédemment dit que la locataire ne pouvait ignorer le caractère estimatif et évolutif des provisions ; qu’il s’ensuit que le caractère déloyal et brutal n’est pas démontré.

Si dans le dispositif de ses écritures, la société locataire sollicite en cause d’appel l’exonération des charges pour l’année 2014, elle ne se plaint pas dans le corps des conclusions au titre de son paragraphe 2.2 du caractère tardif de leur régularisation. La cour relève en tout état de cause que la reddition a été faite le 11/08/2015 sur la base d’une provision qui a été actualisée à hauteur de 75 180 euros de sorte qu’aucun manquement n’est établi à l’égard de la bailleresse.

Dans ces conditions la société Z A B sera déboutée de sa demande formée subsidiairement d’exonération des charges.

Sur le paiement des charges d’électricité

L’appelante fait valoir qu’en l’absence de compteur électrique individuel, les charges d’électricité doivent être réparties entre les locataires au prorata des surfaces occupées ou des tantièmes occupés ; qu’elle a constaté qu’elles étaient réparties à égalité entre elle et la société IP FRANCE qui occupe le RDC au 5^e étage, soit 2/3 du bâtiment alors qu’elle-même n’occupe qu’un tiers du bâtiment. Elle précise que depuis que des compteurs individuels ont été installés, ses coûts de consommation d’électricité ont fortement diminué. Elle demande son exonération de tout paiement au titre des charges d’électricité entre la prise d’effet du bail et le 31 décembre 2017 et le remboursement de la somme de 61 574,03 euros.

La société GENERALI Y réplique que la facturation de l’électricité commune et privative a été faite au prorata de la surface louée jusqu’à la pose des compteurs individuels ; que contrairement à ce qu’elle soutient, la société Z A B a réglé des sommes inférieures à celles réglées par la société IP FRANCE. Elle ajoute que les factures versées aux débats par la locataire ne concernent que la consommation d’électricité privative des locaux donnés à bail depuis l’installation des compteurs individuels ; que l’appelante omet de pendre en compte les frais qu’elle lui règle en sus au titre de la quote-part des charges d’électricité communes.

La société ALLIANZ INVEST PIERRE soutient que la demande de condamnation solidaire avec la société GENERALI Y au remboursement des charges d’électricité est irrecevable comme étant nouvelle en appel.

A titre liminaire, la cour constate que la demande de condamnation de la société ALLIANZ INVEST PIERRE, qui n’avait été faite en première instance, est recevable s’agissant d’une demande complémentaire à celle de l’exonération des charges d’électricité formée en 1^re instance et en cause d’appel.

Le bail prévoit, dans ses conditions générales, que :

'Sommes accessoires au loyer

Le Preneur rembourse au Bailleur la quote-part afférente à ces locaux, des charges et prestations de l’immeuble, y compris les dépenses relatives aux fournitures individuelles ainsi qu’aux installations et services communs dont l’immeuble est ou sera équipé, le Bailleur désirant recevoir un loyer net de tous frais, charges, honoraires, taxes et impôts.

(…)

Les sommes accessoires au loyer comprennent

— (…)

— le chauffage, l’électricité de parties communes de l’immeuble et des services généraux, la GTC, la climatisation et s’il y a lieu de manière générale, tous les fluides.

(…)

Modalités de répartition :

'Les critères de répartition des charges entre les divers locaux de l’immeuble sont déterminés par le Bailleur en fonction de leur nature, et par le règlement de copropriété, s’il y a. Un arrêté de compte individuel fait apparaître le mode de répartition des charges entre les différents locaux, le cas échéant, de l’ensemble immobilier'.

Il est admis que des compteurs électriques individuels permettant à chaque locataire de régler sa propre consommation d’électricité pour les locaux données à bail sont opérationnels depuis le 1^er janvier 2018.

Dans ces conditions, le bailleur pouvait, jusqu’au 31 décembre 2017, répercuter les consommations d’électricité afférentes aux parties communes de l’immeuble mais également aux locaux donnés à bail, selon les tantièmes ce qui n’est pas contesté.

L’appelante produit à l’appui de ses prétentions un courriel du 10 juillet 2014 dont il ressort que pour ce qui relève des charges d’électricité 2012, la somme de 35 767,52 euros aurait été répartie à part égale entre elle et la société IP France, ce dont elle se plaint, et elle rappelle attendre pour les années 2013 et 2014 et jusqu’à l’installation de compteurs individuels, une répartition aux tantièmes occupés.

La cour relève que le 4 novembre 2014 le gestionnaire de la bailleresse a avisé la locataire d’une erreur intervenue lors de la reddition des charges de l’année 2012 et a établi un avoir de régularisation d’un montant de 12 192 euros TTC au titre des charges d’électricité.

Par conséquent il n’est pas établi d’erreur dans la répartition des charges d’électricité pour l’année 2012.

Pour ce qui relève des années 2013 et 2014, la société GENERALI Y a versé aux débats les charges d’électricité du locataire occupant les étages 1 à 5 dont il ressort qu’il a réglé un montant supérieur à celui réglé par la société Z A B dans des proportions compatibles avec le prorata invoqué par l’appelante dans ses écritures (à savoir peu ou prou 1/3 – 2/3).

En outre, le prorata sur une base de tantièmes mentionnés dans les relevés individuels de charges locatives de la société Z A B pour les années 2013 et 2014, versés en pièces 24 et 25 par la société GENERALI Y, font apparaître une répartition en fonction des

tantièmes occupés. Il en ressort en effet que les tantièmes affectés pour les charges EDF sont de 2 771 pour l’appelante sur une base de 8833. Le relevé individuel de charges locatives de l’autre locataire fait apparaître que celui-ci s’acquitte sur la base de 8833 tantièmes des frais de charges EDF correspondant à 6008 tantièmes, étant relevé qu’il n’est pas discuté que le 6^e étage est occupé par la société DIOR.

Il s’ensuit que contrairement à ce que soutient l’appelante, les charges d’électricité étaient bien réparties par rapport aux tantièmes occupés par les locataires.

Il n’est pas produit d’éléments par la locataire de nature à laisser penser que les répartitions aux tantièmes ne se seraient pas poursuivies les années suivantes.

Pour ce qui relève des factures d’électricité de l’année 2018, si leur montant est inférieur aux consommations d’électricité des années précédentes, celles-ci ne concernent que l’électricité des locaux donnés au bail de sorte que la comparaison n’est pas possible.

Dans ces conditions, au vu de l’ensemble de ces éléments, la société Z A B sera déboutée de ses demandes d’exonération et de remboursement formées à l’égard des sociétés GENERALI Y et ALLIANZ INVEST PIERRE au titre des charges d’électricité.

Sur les troubles de jouissance

L’appelante critique le jugement entrepris qui a écarté ses demandes d’indemnisation alors qu’il a reconnu les fautes de la bailleresse et elle fait valoir que les dispositions de l’article 1719 du code civil sont d’ordre public de sorte que leur méconnaissance par le bailleur doit être sanctionnée, quelles que soient les stipulations contractuelles. Elle soutient subir un trouble dans sa jouissance paisible que doit lui garantir le bailleur pendant la durée du bail du fait d’équipements communs défectueux et de l’absence de sécurisation des locaux. Elle sollicite à ce titre le remboursement de l’intégralité des charges qu’elle a versées depuis son entrée dans les lieux.

La société GENERALI Y réplique que les dispositions de l’article 1719 du code civil ne sont pas d’ordre public ; que la locataire ne peut en vertu des clauses du bail obtenir une quelconque indemnisation au titre du mauvais fonctionnement des équipements communs que pour autant que le bailleur soit suffisamment diligent et fasse ses meilleurs efforts pour permette le rétablissement du service.

La société ALLIANZ INVEST PIERRE soutient que la demande de condamnation solidaire avec la société GENERALI Y pour les troubles de jouissance est irrecevable comme étant nouvelle en appel.

A titre liminaire, la cour constate qu’en première instance, la société Z A B sollicitait de voir dire qu’elle subit un trouble de jouissance depuis le 15 décembre 2011, date dans son entrée dans les lieux antérieure à l’acquisition du bien immobilier à la société GENERALI Y ; qu’il s’ensuit que la demande de condamnation de la société ALLIANZ PIERRE à l’indemniser solidairement avec la société GENERALI est la conséquence des troubles qu’elle allègue et pour lesquels elle réclame réparation. Cette demande de condamnation est donc recevable.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au locataire la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 6.1 des conditions générales du bail stipule que :

Le Preneur renonce à tout recours en responsabilité contre le Bailleur, notamment :

— En cas de vol ou autre fait délictueux dont le Preneur pourrait être victime dans les

lieux loués ou dépendances de l’immeuble, le Bailleur n’assurant aucune obligation de surveillance ;

— en cas de dommages causés, quelle qu’en soit cause, par incendie, explosion, dégâts des eaux aux bâtiments, objets, marchandises, matériels, aménagements et installations s’y trouvant et de tout autre trouble de jouissance en résultant ;

— en cas d’interruption de fournitures de prestation, notamment dans les services de l’eau ou de l’électricité, sauf carence persistante du Bailleur ;

— en cas de modification ou de suppression du gardiennage, de la télésurveillance du

service des hôtesses et des standardistes s’il y a lieu et plus généralement du service de l’ensemble des personnes assurant des prestations communes à l’immeuble ;

— en ces d’arrêt dans la distribution des fluides, ou arrêt pour quelques causes que ce

soient, des installations afférentes audit immeuble, sauf carence persistante du Bailleur

(…)'.

Les conditions particulières du bail prévoient relativement aux éléments d’équipements

communs et privatifs, que «le Preneur ne peut réclamer aucune indemnité ni réduction

du loyer ou des charges en cas de mauvais fonctionnement, arrêt ou panne de l’un quelconque des éléments d’équipements communs, privatifs, ou d’interruption de l’un

service, quelles qu’en soient l’origine, la nature et les conséquences. Il s’engage à faire

stipuler la même renonciation par ses assureurs, dans ses polices d’assurance. Le Bailleur s’engage à faire ses meilleurs efforts afin d’assurer le rétablissement du fonctionnement des éléments d’équipements communs ou privatifs ainsi que le rétablissement d’un service interrompu.'.

Contrairement à ce que prétend l’appelante, l’article 1719 du code civil n’est pas d’ordre public de sorte que les parties sont libres d’y déroger contractuellement et de prévoir des clauses restrictives de responsabilité du bailleur comme en l’espèce, à condition toutefois que les dérogations ne portent pas atteinte à la substance de l’obligation de délivrance et à celle, qui en découle, de jouissance paisible.

Il s’agit en effet d’obligations essentielles du bailleur.

Pareillement, la clause du bail selon laquelle le preneur accepte les locaux dans l’état dans lesquels il se trouve et s’interdit de réclamer, pendant tout Ie cours du bail, quelque réparation ou indemnisation du fait de leur état ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.

Il s’ensuit que le préjudice résultant de l’absence de jouissance paisible peut être indemnisé, même en présence des clauses précitées, en cas de carence persistante du bailleur et/ou si celui-ci n’a pas fait les 'ses meilleurs efforts afin d’assurer le rétablissement du fonctionnement des éléments d’équipements communs ou privatifs ainsi que le rétablissement d’un service interrompu’ comme le bail l’indique.

—  sur le dysfonctionnement du système de climatisation et de chauffage

La SELARL Z A B reproche des dysfonctionnements répétés et persistants du chauffage et de la climatisation se caractérisant par une température anormalement basse en hiver et une température anormalement élevée au printemps et en été rappelant qu’elle loue des locaux de prestige ; qu’elle a dû accueillir ses clients dans conditions incompatibles avec celles attendues de la part d’un cabinet d’affaires international ; que ses collaborateurs et ses salariés sont également en droit de disposer de conditions de travail normales.

La société ALLIANZ soutient avoir fait procéder à un audit des installations de l’immeuble et avoir changé de prestataire chargé de la maintenance des installations le 1^er janvier 2014; que la société SPIE intervient à chaque demande dans la demi journée.

Il résulte des pièces versées aux débats par l’appelante, courriels et courriers, des troubles de jouissance générés par le dysfonctionnement du système de climatisation et du chauffage dont celle-ci s’est plaint par lettre recommandée valant mise en demeure le 30 octobre 2012 au gestionnaire du bailleur, qui était à cette date la société PREYLLOYD IMMOBILIER, et à plusieurs reprises courant 2013 et 2014 au mandataire de la société GENERALI Y qui a, par courrier en date du 27 novembre 2012, répondu à ce courrier du 30/10/2012 dont il précise avoir été rendu destinataire par la locataire début novembre.

Si la société GENERALI Y a reconnu, par l’intermédiaire de son gestionnaire, par courrier du 16 janvier 2014, des insuffisances de l’entreprise BRUNIER, son ancien prestataire, et choisi un nouveau prestataire, la société SPIE, les dysfonctionnements ont perduré puisqu’il ressort d’un procès verbal en date du 21 janvier 2014 des températures anormalement basses, notamment au 9^e étage où sont situées les salles de réunion avec vue sur la Tour Eiffel, la Seine, l’hôtel des Invalides et Notre Dame, avec notamment des températures relevées de 15° et de 11° en hiver. Les dysfonctionnements récurrents du chauffage sont corroborés par le courriel du 21 janvier 2015 de la société IP France/RTL faisant état de l’achat depuis novembre 2013 de plus de 10 radiateurs d’appoint pour pallier les insuffisances du chauffage et faisant état le 10 février 2015 d’un 'froid de canard’ dans les locaux.

L’appelante justifie avoir de nouveau connu des dysfonctionnements dans le système de chauffage courant 2018-début 2019 avec des températures relevées de l’ordre du 10° à 15° au 9^e étage ainsi que dans certains bureaux des autres étages des températures de l’ordre de 15°, 16° et 17°, la cour précisant que si le procès verbal d’huissier qu’elle verse à cet effet en date du 27 février 2018 comprend, comme le soulève l’intimée, une mention erronée quant au nom de la secrétaire générale du cabinet, cela n’invalide pas les constatations relatives aux températures dans les locaux.

Enfin, si la société GENERALI Y soutient que les désagréments dont se plaint la société Z A B proviendraient de sa méconnaissance du système de chauffage et de climatisation, elle n’en justifie pas.

Des défaillances du système de climatisation sont également survenues à plusieurs reprises occasionnant notamment des fuites dans les locaux pour laquelle la société GENERALI Y a mis un mois pour y remédier en 2018.

La bailleresse n’a pas versé aux débats l’audit qu’elle indique avoir effectué, ni les contrats de maintenance avec les prestataires permettant de connaître les modalités de leurs interventions ni les éventuels ordres de service aux prestataires faisant suite aux plaintes des locataires.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, eu égard aux dysfonctionnements persistants notamment du système de chauffage et de la carence de la bailleresse à remédier dans des conditions satisfaisantes aux dysfonctionnements ; compte tenu du standing de l’immeuble dans lesquels se

situent les locaux donnés à bail, il s’agit d’une manquement à l’obligation de jouissance paisible dont ne peut s’exonérer totalement la bailleresse par application des clauses restrictives de responsabilité précitées, celle-ci ne démontrant pas avoir fait 'ses meilleurs efforts afin d’assurer le rétablissement du fonctionnement des éléments d’équipements communs’ liés au chauffage et à la climatisation eu égard à la persistance des dysfonctionnements.

La locataire est donc fondée à solliciter une indemnisation de ce chef.

—  sur l’étanchéité des fenêtres

L’appelante reproche à la société GENERALI Y d’avoir tardé à réaliser les travaux d’étanchéité des fenêtres lui incombant lui laissant le désagrément de subir pendant de nombreux mois des infiltrations d’eau et de courant d’air aggravant les conditions désastreuses de fonctionnement du chauffage.

La société GENERALI Y réplique avoir pris à sa charge à titre commercial la réfection des fenêtres et se prévaut de la clause du bail l’exonérant de toute indemnisation du bail en cas de mauvais fonctionnement, arrêt ou panne de l’un quelconque des éléments d’équipements communs ou privatifs.

Mais les clauses restrictives ou exonératrices de responsabilité de la bailleresse visées au bail ne s’appliquent pas aux fenêtres dont le défaut d’étanchéité constitue un élément du clos visé par l’article 606 du code civil, le bail mettant à la charge de la bailleresse les réparations de l’article 606 et la bailleresse n’établissant pas un défaut d’entretien de la locataire.

En outre, la bailleresse a été peu diligente dans la prise en charge de ces travaux qui lui incombaient puisqu’il a fallu 14 mois pour que les travaux d’étanchéité soient effectués alors que la réfection de l’étanchéité était réclamée depuis le 30 octobre 2012 par la locataire selon lettre recommandée valant mise en demeure dont la gestionnaire de la société GENERALI Y, propriétaire de l’immeuble depuis le 31/10/2012, a précisé avoir eu connaissance en novembre 2012.

Il s’ensuit que le manquement est établi et que la locataire est fondée à solliciter une indemnisation.

—  sur le dysfonctionnement de l’onduleur

La SELARL Z A B se plaint du dysfonctionnement de I’onduleur, qui est à l’origine de coupures d’électricité et de coupures de son système informatique, ce qu’elle indique avoir signalé à la SA GENERALI Y dès le14 mars 2013 ; désordre n’ayant été que réparé que le 24 septembre 2014, lui causant ainsi un préjudice de jouissance.

La société GENERALI Y expose que le remplacement de l’onduleur de l’immeuble est sans rapport avec les pannes rencontrées par l’appelante qui n’avait pas raccordé son installation de courant faible à l’onduleur de l’immeuble.

S’il n’est pas discuté que l’onduleur de l’immeuble a été remplacé par la bailleresse, l’appelante n’établit pas que les dysfonctionnements de son système informatique ne seraient pas liés à un défaut de raccordement de son installation de courant faible à l’onduleur de l’immeuble tel que cela a été relevé par la société prestataire de la bailleresse.

Par conséquent l’appelante est mal fondée à solliciter une indemnisation de ce chef.

—  sur les pannes des ascenseurs

La SELARL Z A B fait état de la récurrence des pannes des deux

ascenseurs de l’immeuble compte tenu de leur caractère obsolète, désordre auquel elle estime que la SA GENERALI Y n’a pas remédié.

La société GENERALI Y réplique avoir procédé à des travaux entre le 16/12/2013 et et le 14 /03/2014 pour les deux cabines d’ascenseurs; qu’à la suite de ces travaux, le taux de bon fonctionnement des ascenseurs étaient de 98% ; qu’elle a par la suite procédé à la rénovation complète des ascenseurs entre mai et octobre 2018 ; que les incidents dont se plaint l’appelante intervenus en septembre 2018 sont ponctuels.

La société GENERALI Y, par l’intermédiaire de son gestionnaire, a informé le 10 décembre 2013 l’appelante de ce qu’il allait être procédé à des travaux de rénovation des machineries d’ascenseurs du 16/12/2013 au 31/01/2014 pour la cabine de gauche et du 03/02/2014 au 14/03/2014 pour la cabine de droite suite à la lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure en date du 9 décembre 2013 de la société Z A B faisant état des dysfonctionnements récurrents et elle a admis par courrier en date du 16/01/2014 l’existence de 'dysfonctionnements à répétition des ascenseurs’ en raison notamment des limites d’âge des équipements.

Dans la mesure où la société GENRALI Y a fait procéder à des travaux relatifs aux ascenseurs peu après la lettre valant mise en demeure de l’appelante et qu’elle justifie d’un bon fonctionnement des ascenseurs d’octobre 2014 à septembre 2015, il ne peut être reproché à la bailleresse une carence persistante pour réparer ces équipements communs eu égard aux clauses du bail limitatives de responsabilité.

Si des incidents sont à nouveau survenus le 30 avril 2015 et les 4 mai et 11 juin 2015, ces faits ne sont pas suffisants pour établir des pannes récurrentes postérieures aux travaux effectués en 2014.

Par ailleurs, il est admis que la société GENERALI Y a fait procéder à de nouveaux travaux à compter du 26/03/2018 jusqu’au 25/10/2018 et si de nouvelles pannes sont survenues au cours de ces travaux en septembre 2018 ainsi qu’un incident ponctuel en janvier 2019, la secrétaire générale de la société Z A B dans un courriel en date du 23 janvier 2019 précisait ne pas avoir eu de souci pendant plusieurs mois.

Dans ces conditions, la demande d’indemnisation sera écartée de ce chef.

—  sur la sécurisation des locaux

La SELARL Z A B explique que la sécurisation des lieux n’était pas correctement assurée du fait de la défaillance du système de badges de sécurité. Elle indique, à ce titre, que les badges qui lui ont été remis permettent d’accéder aux locaux loués par d’autres sociétés, qui peuvent également accéder aux locaux mis à sa disposition ; qu’il n’est pas mis en place de système autonome pour chaque locataire

de badges puisque ceux-ci sont gérés par un des locataires. Elle dénonce également le mauvais fonctionnement de l’ouverture et de la fermeture de la porte d’accès, notamment ouverte les jours fériés, ainsi que l’ouverture permanente des portillons d’accès au rez-de-chaussé.

En réponse, la SA GENERALI Y fait notamment valoir que l’appelante est à l’origine du dysfonctionnement des badges de sécurité en ce qu’elle ne lui pas transmis, conformément à sa demande, le listing actualisé des badges en circulation auprès de ses collaborateurs.

Par courrier recommandé du 9 décembre 2013 avec accusé de réception, la SELARL Z A B a informé le mandataire de la bailleresse du dysfonctionnement du système de badge de sécurité L’interaction des badges de sécurité entre les différents étages n’a pas été pas contestée par le mandataire de la société GENERALI Y dans un courrier en réponse du 16 janvier

2014. L’intimée, qui allègue la responsabilité de l’appelante dans ce dysfonctionnement, ne justifie pas de la date à laquelle elle a sollicité l’établissement d’un listing des badges en circulation auprès de la SELARL Z A B de sorte qu’elle n’établit pas que le dysfonctionnement des badges serait du fait de la locataire.

En outre, le dysfonctionnement de la porte d’entrée de l’immeuble pendant les jours fériés et l’ouverture des portillons en rez-de-chaussée est avéré.

La bailleresse ne justifiant pas avoir procédé avec diligences à la sécurisation de l’immeuble, l’appelante est bien fondée à solliciter une indemnisation de ce fait.

—  sur l’incompétence des hôtesses d’accueil dans I’immeuble

La SELARL Z A B se prévaut de l’incompétence des hôtesses d’accueil de l’immeuble auxquelles elle reproche d’être désagréables avec les clients qu’elles orienteraient sans prendre instruction auprès d’elle.

L’appelante s’est plainte à plusieurs reprises fin 2012 et début 2013, de la mauvaise qualité de l’accueil assurée par une société prestataire de services mandatée par la bailleresse. La société GENERALI a, par courriel en date du 7 mars 2013, fait état d’écarts et de retards récurrents des hôtesses à son prestataire de services auquel il a demandé de remédier à la situation et indiqué qu’il mettait son contrat 'sous surveillance accrue'. La société Mahola, en charge de l’accueil a, sur un nouvel incident signalé en juin 2013, informé la bailleresse qu’elle convoquait l’hôtesse mise en cause par la locataire à un entretien.

Si l’appelante fait état d’incidents postérieurs dans des courriels de septembre 2018, il n’apparaît pas que ces incidents n’aient pas été ponctuels d’autant qu’il n’est pas établi que d’autres locataires se soient plaints de l’accueil.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré de carence persistante de la bailleresse.

La cour relève que l’appelante sollicite, du fait des troubles de jouissance, une condamnation solidaire de la société ALLIANZ PIERRE INVEST avec la société GENERALI Y. Toutefois, elle n’établit pas de carence persistante imputable à la société ALLIANZ PIERRE INVEST qui n’est plus propriétaire de l’immeuble depuis le 31 octobre 2012 alors que la mise en demeure concernant le chauffage et la climatisation ainsi que l’étanchéité des fenêtres a été faite le 30/10/2012 à son gestionnaire, ce délai étant trop bref pour permettre à la société ALLIANZ PIERRE INVEST de remédier à la situation eu égard à la date du changement de propriétaire.

Ses demandes d’indemnisation formées à son encontre ne sauraient donc prospérer.

Sur l’indemnisation

L’appelante sollicite en réparation du trouble de jouissance une somme de 429.403,20 euros TTC, équivalente aux charges dont elle s’est acquittée sans aucune contrepartie du fait des dysfonctionnement des équipements.

Les dysfonctionnements répétés du système de climatisation et de chauffage ainsi que celui de la sécurité de l’immeuble et les problèmes d’étanchéité des fenêtres auxquels la bailleresse a tardé à remédier ont causé un préjudice de jouissance à la société Z A B et ce alors qu’elle règle des charges conséquentes.

Le préjudice subi par la société Z A B sera évalué en prenant en compte les éléments suivants :

— les locaux pris en location sont situés dans un immeuble de standing,

— la société Z A B est un cabinet d’avocat international d’affaires,

— ses collaborateurs et salariés peuvent s’attendre à disposer de bonnes conditions de travail.

— sa clientèle reçue dans les locaux pris à bail a des attentes particulières quant au standing de l’immeuble dans lesquels se situent lesdits locaux.

— aucune perte de clients ou des collaborateurs n’est établie,

— aucune baisse du chiffre d’affaires n’a été constatée.

En conséquence, ce préjudice sera suffisamment réparé à hauteur de 50 000 euros.

Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef et la société GENERALI Y sera condamnée à lui verser la somme de 50 000 euros.

L’appelante sera déboutée du surplus de sa demande.

La société Z A B a également subi un préjudice d’image et de réputation en raison notamment des dysfonctionnements du chauffage alors que les locaux les plus prestigieux et où elle reçoit sa clientèle, notamment les salles de réunion, sont situés à l’étage où les températures les plus fraîches ont été relevées. Elle sera indemnisée à hauteur de 10 000 euros que la société GENERALI Y sera condamné à lui verser de sorte que le jugement entrepris qui l’a déboutée de cette demande sera infirmé.

L’appelante sera déboutée du surplus de sa demande.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

La société GENERALI Y sollicite la confirmation jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Z A B à verser à la société GENERALI Y la somme de 149.528,35€ ainsi que sa condamnation à lui versées une somme complémentaire de 81 574,85 euros avec intérêts à taux légal à compter du 17 mars 2015.

La cour constate qu’au vu du relevé de compte versé aux débats en pièce 21, la société Z A B était redevable au 24 avril 2015 de la somme de 149 528,35 euros de sorte que le jugement de première instance sera confirmé sur le quantum de la condamnation de la société Z A B arrêté à cette date.

Il ressort du relevé de compte en date du 29 janvier 2019 qu’à cette date la société Z A B reste redevable de la somme de 81 574, 85 euros pour des loyers et charges postérieurs au 24 avril 2015. La cour observe que le virement en date du 27/04/2018 à hauteur de 204 456,32 euros mentionné par la société Z A B dans ses écritures figure bien dans le décompte. Faute de justifier qu’elle s’est acquittée de la somme de 81 574,85 euros précitée, la société Z A B sera condamnée à la régler.

La société GENERALI Y ne peut pas solliciter des intérêts à taux légal à compter du 17 mars 2015 sur la somme de 81 574, 85 euros s’agissant d’une somme postérieure à celle qui a été arrêtée au 24 avril 2015. Faute de produire les conclusions par lesquelles elle a sollicité pour la 1^re fois cette condamnation, les intérêts à taux légal courront à compter de ses dernières écritures, à savoir le 20 février 2019.

Enfin les demandes que la société Z A B visant à obtenir le remboursement des sommes qu’elle a réglées en exécution du jugement de première instance ne peuvent pas prospérer, la cour rappelant qu’un arrêt infirmatif ou partiellement infirmatif constitue un titre de recouvrement.

Sur les demandes accessoires

Eu égard à la solution du litige, le jugement de première instance sera confirmé sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de condamner la société Z A B à régler à chacune des intimées la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Z A B qui succombe principalement en son appel sera condamnée aux dépens dont distraction au profit des avocats postulants par application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement,

Dit n’y avoir lieu à examiner les motifs d’annulation alors que l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions est sollicitée par la société Z A B,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation de la société Z A B au titre du préjudice de jouissance et du préjudice d’image et de réputation,

Statuant à nouveau et y ajoutant

Déclare recevables les demandes de condamnation formées en cause d’appel par la société Z A B à l’encontre de la société ALLIANZ INVEST PIERRE,

Condamne la société GENERALI Y à verser à la société Z A B la somme de 50 000 euros en indemnisation du préjudice tiré des troubles de jouissance des locaux loués,

Condamne la société GENERALI Y à verser à la société Z A B la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’atteinte à l’image et à la réputation,

Condamne la société Z A B à payer à la société GENERALI Y la somme complémentaire de 81.574,85 € due au titre des loyers et charges postérieurs au 24 avril 2015 et arrêtés au 29 janvier 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2019,

Déboute la société Z A B de ses autres demandes formées à l’encontre de la société GENERALI Y,

Déboute la société Z A B de l’ensemble des demandes formées à l’encontre de la société ALLIANZ PIERRE INVEST,

Condamne la société Z A B à régler à chacune des intimées la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Z A B aux dépens dont distraction au profit des avocats postulants pour la part les concernant par application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE