Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 17 OCTOBRE 2024

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/10916 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CF6FG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Mai 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 1121003337

APPELANTS à titre principal

Intimés à titre incident

Madame [F] [J] [M]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [V] [M]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Société ABG HOLDING

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentés par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

Assistés par M^e Eva SEBBAN, avocat au barreau de PARIS, toque : G855

INTIMEE à titre principal

Appelante à titre incidente

S.C.I. JULSAND

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Assistée par M^e Vincent LAFARGE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0780

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseiller

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 novembre 2017 à effet au 4 décembre 2017 et pour une durée de trois ans renouvelable par périodes d’un an, la SCI Julsand a donné à bail à la SARL ABG Holding, un appartement de sept pièces d’une surface de 243,70 m², situé [Adresse 2] à [Localité 5], ce afin de mettre celui-ci à la disposition de M. et Mme [M], ses deux gérants.

Le bail prévoyait un loyer mensuel de 5.590 euros outre 600 euros au titre de la provision sur charges, ainsi que le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 5.590 euros.

Le contrat stipule qu’il se trouve exclu du champ d’application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et soumis aux dispositions du code civil.

Ne souhaitant pas renouveler le bail et le 2 septembre 2020, la SCI Julsand a fait délivrer à la société locataire un congé devant prendre effet le 3 décembre 2020 à minuit.

Par actes d’huissier du 8 mars 2021, la SCI JULSAND a assigné la Société ABG HOLDING, M. [V] [M] et Mme [F] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris sollicitant principalement :

— la validation du congé délivré le 2 septembre 2020 ;

— l’expulsion de la SARL ABG HOLDING et de tous occupants de son chef des locaux loués et ce sous astreinte de 150€ par jour de retard ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation due par la SARL ABG HOLDING à compter du 3 décembre 2020 à la somme mensuelle, contractuellement prévue, de 11.730,94€ (soit deux fois le montant du loyer mensuel du, lequel s’élève à la somme de 5.865,47€) et sa condamnation à verser mensuellement cette somme jusqu’à la libération parfaite des lieux, in solidum avec Mme [F] [M] et M. [V] [M].

Par jugement contradictoire entrepris du 2 mai 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Déboute la SARL ABG HOLDING et Monsieur [V] [M] et Madame [F] [M]

de leur demande de requalification du bail,

Déboute la SARL ABG HOLDING et Monsieur [V] [M] et Madame [F] [M] de leur demande en nullité du congé délivré,

Déclare valable le congé délivré par la SCI JULSAND à la SARL ABG HOLDING le 2 septembre 2020 à minuit, pour le logement qu’elle occupe situé [Adresse 1] à [Localité 6],

Constate la résiliation du bail ainsi conclu,

Dit que la SARL ABG HOLDING est donc occupante sans droit ni titre depuis 3 décembre

2020 à minuit,

Condamne la SARL ABG HOLDING à payer à la SCI JULSAND, jusqu’au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion, une indemnité d’occupation mensuelle qui est égale au montant du loyer contractuellement prévu au bail, révisé et augmenté des charges locatives qui auraient été payé si le bail s’était poursuivi,

Rejette la demande de délais pour quitter les lieux formée en défense,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de la SARL ABG HOLDING et celle de tous occupants de son chef, notamment l’expulsion de Monsieur [V] [M] et Madame [F] [M], et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants, et R412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1

et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne la SARL ABG HOLDING à payer à la SCI JULSAND la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL ABG HOLDING aux dépens,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties,

Rappelle l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 8 juin 2022 par la Société ABG Holding, M. [G] [M], et Mme [F] [J] [M] née [E],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 3 juillet 2024 par lesquelles la Société ABG Holding, M. [G] [M], et Mme [F] [J] [M] née [E], demandent à la cour de :

DIRE ET JUGER recevables les appelants en leurs écritures et pièces et les en dire bien

fondés,

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

Déclaré valable le congé délivré par la SCI JULSAND à la SARL ABG HOLDING le 2 septembre 2020 pour le logement situé [Adresse 1] à [Localité 6],

Constaté la résiliation du bail ainsi conclu et,

Ordonné l’expulsion de la SARL ABG HOLDING et de tout occupant de son chef,

notamment l’expulsion des époux [M]

Et statuant à nouveau

A titre principal

JUGER que le bail consenti par la SCI JULSAND le 30 novembre 2017 et portant sur un

appartement situé au [Adresse 2] à [Localité 6] s’analyse en un bail

d’habitation soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989

JUGER nul et non avenu le congé délivré par la SCI JULSAND le 2 septembre 2020 en l’absence de motif et de respect du préavis de 6 mois

JUGER en conséquence que le bail s’est tacitement reconduit le 2 décembre 2020 pour une nouvelle période de 6 ans venant à terme le 2 décembre 2026

JUGER que la SCI JULSAND a manqué à son obligation de bonne foi et à son obligation

d’information

EN CONSEQUENCE ET Y FAISANT DROIT

CONDAMNER la SCI JULSAND à payer aux époux [M] :

' la somme de 40.123€ en réparation de leur préjudice matériel

' la somme de 25.000 € en réparation de leur préjudice moral

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la demande de requalification du bail devait être

rejetée par la Cour d’Appel,

JUGER que la SCI JULSAND a manqué à son obligation de bonne foi et à son obligation

d’information

EN CONSEQUENCE ET Y FAISANT DROIT

— CONDAMNER la SCI JULSAND à payer aux époux [M] :

' la somme de 40.123€ en réparation de leur préjudice matériel

' la somme de 25.000 € en réparation de leur préjudice moral

— JUGER nul et non avenu le congé délivré de mauvaise foi par la SCI JULSAND le 2 septembre 2020

— JUGER nul le bail consenti par la SCI JULSAND 30 novembre 2017 en ce qu’il porte sur un logement de fonction

— JUGER en conséquence que le bail liant la Société JULSAND aux époux [M] s’est tacitement reconduit le 2 décembre 2020 pour une nouvelle période de 6 ans venant

à terme le 2 décembre 2026

En tout état de cause,

— REJETER la demande reconventionnelle de condamnation de Monsieur et Madame [M] in solidum avec la société ABG HOLDING à verser à la SCI JULSAND la somme

de 15.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l’exercice abusif de la voie de recours

— REJETER la demande reconventionnelle de la SCI JULSAND à voir fixer l’indemnité

d’occupation à la somme de 11.730,94€

— REJETER la demande reconventionnelle de la SCI JULSAND à condamner in solidum

Monsieur et Madame [M] avec la Société ABG HOLDING à verser à la SCI JULSAND

l’indemnité d’occupation

— CONDAMNER la Société JULSAND à payer aux époux [M] la somme de 4.500€ au

titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER la Société JULSAND aux entiers dépens de première instance et

d’appel,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 12 juin 2024 au terme desquelles la SCI Julsand forme appel incident et demande à la cour de :

— Déclarer la société ABG HOLDING, Monsieur [V] [M] et Madame [F] [M], recevables mais mal fondés en leur appel ;

— Déclarer irrecevables comme formées pour la première fois en cause d’appel leurs demandes tendant au remboursement d’une partie du loyer versé (à hauteur de 14 598 Euros), d’un solde de travaux (à hauteur de 25 525 euros) et tendant au versement d’une indemnité réparant leur préjudice moral (à hauteur de 25 000 Euros) ;

— Débouter la société ABG HOLDING, Monsieur [V] [M] et Madame [F] [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Déclarer la SCI JULSAND recevable et bien fondée en son appel incident ;

— En conséquence :

— Vu l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 ; les articles 1103, 1104, 1737 du Code civil, 514 et 700 du CPC, ainsi que les pièces versées aux débats,

— CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Débouté la société SARL ABG HOLDING, et Monsieur [V] [M] et Madame [F] [M] de leur demande de requalification du bail,

— Débouté la société SARL ABG HOLDING et Monsieur [V] [M] et Madame [B]-

line [M] de leur demande en nullité du congé délivré,

— Dit que la SARL ABG HOLDING est donc occupante sans droit ni titre depuis 3 décembre 2020 à minuit,

— Condamné la SARL ABG HOLDING à payer à la SCI JULSAND, jusqu’au départ effectif

des lieux matérialisé par remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion, une indemnité

d’occupation mensuelle

— Rejeté la demande de délai pour quitter les lieux,

— Rejeté la demande de la société SARL ABG HOLDING, et Monsieur [V] [M] et

Madame [F] [M] tendant au paiement de la somme de 60 000 Euros au titre des

travaux réalisés dans l’appartement ;

— Ordonné à défaut de départ volontaire, l’expulsion de la SARL ABG HOLDING et celle de tous Occupants de son chef, notamment l’expulsion de Monsieur [V] [M] et Madame [F] [M] et ce avec le concours: de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les .lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamné la SARL ABG HOLDING à payer à la SCI JULSAND la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— REFORMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

— rejeté la demande de la SCI JULSAND tendant à ce que la décision d’expulsion soit assortie d’une astreinte et en conséquence,

statuant à nouveau et ajoutant au jugement sur ce point, ordonner l’expulsion de la SARL ABG HOLDING et celle de tous occupants de son chef, notamment l’expulsion de Monsieur [V] [M] et Madame [F] [M], sous astreinte de 300 Euros par jour

de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et pendant un délai de trois mois passé lequel il sera à nouveau fait droit ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuellement prévu

au bail, révisé et augmenté des charges locatives qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et, statuant à nouveau, fixer cette indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 11.730,94 euros majorée des taxes, charges et prestations dans les conditions fixées par le bail ayant lié les parties ;

— rejeté la demande de la SCI JULSAND tendant à ce que Monsieur [V] [M] et Madame [F] [M] soient condamnés in solidum avec la société ABG HOLDING au paiement de cette indemnité d’occupation et statuant à nouveau, condamner in solidum Monsieur et Madame [M] avec la société ABG HOLDING, à verser à la SCI JULSAND l’indemnité d’occupation due ;

Y ajoutant

— CONDAMNER Monsieur et Madame [M] in solidum avec la société ABG HOLDING à verser à la SCI JULSAND la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l’exercice abusif de la voie de recours ;

— condamner in solidum la société ABG HOLDING et Monsieur et Madame [M] à verser à la SCI JULSAND, en outre des dépens qui seront recouvrés par la société REGNIER, avocat aux offres de droit, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

Vu l’ordonnance de clôture du 4 juillet 2024,

Vu les conclusions aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture remises au greffe le 10 juillet 2024 aux termes desquelles la SCI Julsand demande à la cour de révoquer l’ordonnance de clôture du 4 juillet 2024,

Vu les conclusions remises au greffe le 10 juillet 2024 au terme desquelles la SCI Julsand maintient ses demandes et y ajoute :

'A titre liminaire

Révoquer l’ordonnance de clôture rendue le 4 juillet 2024

A défaut, rejeter des débats les dernières conclusions notifiées le 3 juillet 2024 par la société ABG HOLDING, Monsieur [V] [M] et Madame [F] [M]',

A l’audience de plaidoiries du 11 septembre 2024, les parties ont donné leur accord sur la révocation de l’ordonnance de clôture, l’admission des dernières conclusions de l’intimée et une nouvelle clôture afin qu’il soit statué au fond sans renvoi à la mise en état.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 803 du code de procédure civile dispose que "l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. (…)".

Si la révocation de l’ordonnance de clôture est sollicitée par les parties pour rendre recevables les écritures postérieures à celle-ci, sans que la réouverture des débats ne soit réclamée, il convient de révoquer l’ordonnance, de fixer la nouvelle clôture à la date des débats et de statuer au fond (Civ.1re, 24 octobre 2012, n°11-25292).

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement (…).

En l’espèce, l’intimée fait valoir que les appelants ont signifié la veille de la clôture de nouvelles conclusions qui nécessitent une réponse de sa part, qu’à la suite d’un dysfonctionnement du RPVA, entre le 3 juillet à 7h et le 4 juillet à 18h30, son conseil n’a pas reçu lesdites conclusions et n’a donc pu demander le report de la clôture qui a été rendue le 4 juillet à 9h.

Il ressort en effet du message du CNB qu’un dysfonctionnement s’est produit en ce que les messages n’ont pas été reçus entre le 3 juillet à 7h et le 4 juillet à 18h30 sur e-barreau V1.

Les dernières conclusions des appelants notifiées la veille de la clôture n’ont donc pas été reçues par l’intimée de sorte que son conseil n’a pas demandé un report de la clôture qui a été prononcée le 4 juillet.

Suivant conclusions notifiées le 10 juillet 2024, l’intimée a répondu aux dernières conclusions des appelants du 3 juillet 2024.

Au vu de ces éléments il convient d’accueillir la demande en révocation de l’ordonnance de clôture au vu du principe essentiel de la contradiction en application de l’article 16 du code de procédure civile, constituant un motif grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile.

Il convient d’accueillir aux débats les dernières conclusions remises au greffe par l’intimée, soit les conclusions en réponse et d’appel incident de la SCI Julsand signifiées par RPVA le 10 juillet 2024.

Conformément à l’accord des parties, il convient de prononcer la clôture de la procédure à la date de l’audience de plaidoiries du 11 septembre 2024 et de statuer.

Sur la recevabilité des demandes en paiement formées en appel par M. et Mme [M]

En première instance, les appelants ont sollicité la condamnation de la SCI Julsand à leur payer la somme de 60.000 euros au titre des travaux supportés par les consorts [M].

La SCI Julsand soulève l’irrecevabilité des demandes des appelants formées pour la première fois en appel et tendant au remboursement d’une partie du loyer versé (à hauteur de 14.598 euros), d’un solde de travaux (à hauteur de 25.525 euros) et tendant au versement d’une indemnité réparant leur préjudice moral (à hauteur de 25.000 euros).

Elle fait valoir que ces demandes ne tendent pas aux mêmes fins que la demande présentée en première instance.

La société ABG Holding et M. et Mme [M] font valoir que leur demande d’indemnisation n’est pas nouvelle et s’inscrit dans la demande d’indemnisation formulée en première instance, qu’ils ont simplement cherché à mieux qualifier les faits et la quantification de leur préjudice.

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Aux termes de l’article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

Aux termes de l’article 566 du code de procédure civile, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Le juge d’appel doit vérifier au besoin d’office, que les conditions prévues par cet article 566 ne sont pas remplies avant de prononcer l’irrecevabilité d’une demande nouvelle (Cass. 2ème civ. 16 mai 2013 n° 11-28.378).

En l’espèce, en première instance, les appelants ont sollicité la condamnation de la SCI Julsand à leur verser la somme de 60.000 euros au titre de travaux effectués dans l’appartement.

M. et Mme [M] sollicitent en appel, cette même somme augmentée des frais de remplacement d’une fenêtre de salle de bain et d’une vitre cassée dans une chambre (soit 61.860 euros en tout) dont à déduire les loyers dont ils ont été dispensés en vertu d’une clause de travaux insérée au bail, soit la somme de 25.525 euros.

Cette demande est partant recevable en appel.

S’agissant de la demande en paiement d’une somme de 14.598 euros au titre des loyers réglés pour leur ancien appartement durant le temps des travaux, celle-ci est accessoire à la précédente et apparaît dès lors également recevable en appel.

Enfin, s’agissant de la demande formée au titre du préjudice moral au motif que depuis la délivrance du congé les époux [M] ont traversé une période de stress intense, elle apparaît l’accessoire et la conséquence de celle tendant à solliciter la nullité du congé délivré.

Les demandes indemnitaires formées en appel par M. et Mme [M] seront déclarées recevables.

Sur la qualification du bail

Poursuivant l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il les a déboutés de leur demande de requalification du bail, les appelants font valoir en substance que les lieux étant occupés non à titre de logement de fonction mais à titre de résidence principale, les dispositions protectrices de la loi de 1989 ne peuvent être écartées.

Selon l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, cette loi s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur mais ne s’applique pas aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi.

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne régissent pas les locations consenties à des personnes morales sauf accord exprès des parties pour soumettre leur bail à ces dispositions (cass. 3ème civ. 18 mai 2010 n° 09-13.323).

Une location faite par une personne morale pour loger un membre de son personnel ou le gérant de la société reste en dehors du champ d’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, les appelants ne peuvent valablement soutenir que le bail ne concerne pas la mise à disposition d’un logement de fonction dès lors que le preneur est la société ABG Holding dont M. et Mme [M] sont les gérants et qu’une clause de mise à disposition a été expressément prévue en ces termes :

'Clause de mise à disposition d’un logement de fonction. Le logement, tel que désigné ci-dessus, dont la société a est locataire est mis à disposition de Monsieur et Madame [M] [V] dans le cadre de son contrat de travail ou dans le cadre de l’exercice de sa mission. Ce logement constitue l’accessoire de contrat de travail. Il s’agit d’un logement de fonction concédé en raison des fonctions relevant du contrat de travail et pour en faciliter l’exercice. En tout état de cause, l’occupant ne pourra en aucun cas se prévaloir d’un titre ou d’une qualité juridique opposable au bailleur. Le preneur remet au bailleur un exemplaire du contrat conclu avec l’occupant dès la signature des présentes'.

Contrairement aux affirmations des appelants, le contrat a nécessairement été signé par M. [M] en sa qualité de gérant et non en son nom personnel dès lors qu’il n’est pas le locataire en titre de l’appartement, ce qu’il ne pouvait ignorer au regard des termes clairs et dénués de toute ambiguïté du bail.

En première page il est notamment indiqué que le preneur est la société ABG Holding représentée par M. [M] [V] en sa qualité de co-gérant.

Quant à l’absence de contrat de travail, cet élément est indifférent puisque M. et Mme [M] ne sont pas salariés de la société ABG Holding mais en sont les gérants et qu’il a été spécifié que le logement est mis à leur disposition dans le cadre 'de son contrat de travail ou dans le cadre de l’exercice de sa mission'.

Le bail litigieux est intitulé 'location liée à l’exercice d’une fonction ou à l’occupation d’un emploi', ce qui est le cas en l’espèce puisque M. et Mme [M] occupent les lieux en leur qualité de gérants de la société ABG Holding, elle même domiciliée dans les locaux loués, adresse de son siège social.

L’absence de remise au bailleur d’un 'exemplaire du contrat conclu avec l’occupant’ ne saurait remettre en cause la mise à disposition des lieux à usage de logement de fonction.

Le bail ayant été conclu avec la société ABG Holding, titulaire d’un bail écrit pour y loger ses gérants M. et Mme [M], ceux-ci ne peuvent se prévaloir de l’existence d’un bail verbal à leur profit puisqu’ils sont occupants du chef de la société locataire.

Enfin, il résulte des pièces produites aux débats que c’est la société ABG Holding seule qui a versé les loyers jusqu’en mars 2021, M. et Mme [M] n’ayant commencé à régler les loyers que postérieurement à l’assignation qui leur a été délivrée.

La compensation par la suite du montant versé par la société ABG Holding (277.000 euros) le 4 février 2022, par un apport en compte courant d’associé, selon l’attestation de leur expert-comptable du 5 septembre 2022 ne remet pas en cause le paiement des loyers par la locataire en titre des lieux, sans contestation, jusqu’à l’assignation.

Les loyers et charges devant être réglés par la société ABG Holding, ce qui correspond aux pièces du dossier, il ne peut être reproché au bailleur d’avoir souhaité la régularisation d’un bail dérogatoire au nom de cette société, ce que les appelants étaient libres de refuser, puisqu’il s’est écoulé un délai de six semaines entre le courriel de l’agence les informant du souhait du bailleur et la signature du bail litigieux.

Aucun élément ne permet de démontrer comme l’affirment les appelants que les stipulations relatives au logement de fonction ont été imposées par la SCI Julsand pour contourner l’application des dispositions d’ordre public protectrices des locataires.

Partant, tenant le fait que les contrats légalement formés font la loi des parties, le bail litigieux doit recevoir application en ce qu’il vise la mise à disposition d’un logement de fonction, en ce que son preneur est la société ABG Holding et non M. et Mme [M] et en ce qu’il est soumis aux dispositions du code civil et donc exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de requalification du bail.

Sur la validité du congé et ses conséquences

Devant la cour, la société ABG Holding et M. et Mme [M] maintiennent leur demande de nullité du congé délivré par la SCI Julsand au motif qu’il ne respecte pas les dispositions protectrices du preneur prévues par la loi du 6 juillet 1989.

Or, ces dispositions ne sont pas applicables en l’espèce.

Le premier juge a énoncé à juste titre, après avoir exactement rappelé la clause du bail afférent au congé, que le bailleur a valablement délivré un congé le 2 septembre 2020 à effet au 3 décembre 2020, terme du bail, que ce congé s’entend de la volonté du bailleur de ne pas renouveler le bail, que le motif n’avait pas à y figurer.

En cause d’appel, la société ABG Holding et M. et Mme [M] ajoutent que le congé a été délivré de mauvaise foi par le bailleur en ce qu’il leur a délivré un congé au terme de la première période triennale après leur avoir fait réaliser des travaux très importants dans le logement loué, ce qui les a privés du bénéfice de ces travaux.

En l’espèce aucune mauvaise foi n’est établie puisque le bail litigieux comporte une clause de travaux suivant laquelle il a été accordé en contrepartie des travaux réalisés par le preneur selon devis n° 1004.300 du 3 octobre 2017 de la société Melki Associés annexé au bail, une réduction de loyer équivalente à six mois et demi de loyer hors charges, que les travaux librement négociés entre les parties s’élevaient à 44.000 euros TTC (devis précité) pour une prise en charge par le bailleur à hauteur de 36.335 euros (franchise de loyers), soit la majeure partie des travaux hormis l’aménagement de la cuisine équipée dès lors qu’il était prévu sa dépose lors du départ des lieux.

Si par la suite, les appelants ont souhaité ajouter des options non prévues au devis annexé au bail et accepté par les parties signataires et ainsi en particulier l’aménagement de la salle de bain n° 2 , la mise en place d’une fenêtre avec grille d’aération intégrée et l’installation de luminaires, ainsi qu’il résulte de la facture du 17 février 2018, ce choix n’est pas opposable au bailleur.

En signant le bail, la société locataire a nécessairement pris connaissance de sa durée et des conditions de congé applicable au bailleur qui ont été respectées.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du congé, l’a déclaré valable, a constaté la résiliation du bail et dit que la société ABG Holding est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 3 décembre 2020 à minuit.

Il sera également confirmé s’agissant des mesures relatives à l’expulsion, sans qu’il n’y ait lieu à astreinte.

Sur les indemnités d’occupation

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit , sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

La SCI Julsand ne justifie pas d’un préjudice distinct du paiement des loyers et des charges du fait de l’occupation des lieux.

Au vu des éléments du dossier, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et charges mensuels qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, confirmant ainsi le jugement déféré de ce chef.

En revanche, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu’il a débouté la SCI Julsand de sa demande de condamnation in solidum de M. et Mme [M] au paiement des indemnités d’occupation dès lors que chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer intégralement.

M. et Mme [M] seront donc condamnés en appel in solidum avec la société ABG Holding au paiement des indemnités d’occupation.

Sur les demandes reconventionnelles des appelants

* Les dommages-intérêts sollicités par les époux [M]

1 le préjudice matériel

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil :

'Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants'.

M. et Mme [M] font valoir que la SCI Julsand a manqué à son obligation générale de bonne foi en imposant la référence à un logement de fonction fictif et en les laissant engager des travaux importants pour les priver du bien loué moins de 3 ans après leur réalisation.

Ils ajoutent que la SCI Julsand a manqué à son obligation d’information sur les conséquences de changement de locataire.

Comme il a été indiqué plus haut, aucune mauvaise foi n’est établie dès lors que la clause de travaux du bail a mis à la charge du bailleur la majeure partie de leur coût et que la société preneur ne pouvait ignorer la durée du bail qui était de trois ans et la possibilité pour le bailleur de lui donner congé au terme de cette période.

Egalement, il n’est pas démontré que le bailleur a imposé la référence à un logement de fonction fictif étant rappelé que les loyers et les charges étaient réglés par la société ABG Holding qui a établi son siège social à l’adresse des lieux loués.

Quant à l’obligation d’information de la SCI Julsand, celle-ci apparaît avoir été respectée au regard des termes précis du bail qui désignent en qualité de preneur la société ABG Holding et qui fixent sa durée à 'TROIS ANS’ (en gras et en majuscules dans le texte) à compter du '04/12/2017" (en gras dans le texte) renouvelable par tacite reconduction et par période d''UN AN', (en gras dans le texte) faute de congé préalable.

Aucun manquement du bailleur à ses obligations n’est établi.

Les demandes de dommages-intérêts des appelants doivent être rejetées.

2 le préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du code civil : 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

Depuis la date d’effet du congé, M. et Mme [M] doivent quitter les lieux.

Les pièces versées aux débats et en particulier le jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris du 13 décembre 2022 ayant rejeté leur demande de délais pour quitter les lieux et les ayant condamnés à une amende civile, démontrent qu’ils sont tout à fait en capacité de se reloger à proximité et dans des conditions de confort équivalentes.

Ils ne prouvent pas que le stress qu’ils invoquent est imputable à une faute de la partie adverse et seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice moral.

* La nullité du bail

Le manquement à l’obligation d’information n’étant pas établi, la demande de nullité du bail sera rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts pour exercice abusif d’une voie de recours

Il convient de rappeler que l’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à paiement de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol (Civ. 3ème, 10 octobre 2012, n°11-15.473).

L’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute.

En l’espèce, l’abus du droit d’ester en justice n’est pas établi par la SCI Julsand, qui ne rapporte pas la preuve de la malice, de la mauvaise foi des appelants ou d’une erreur grossière équipollente au dol de leur part.

En conséquence, il convient de débouter la SCI Julsand de sa demande de dommages et intérêts pour appel abusif.

Sur les demandes accessoires

Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

La société ABG Holding, M. [G] [M] et Mme [F] [J] [M] née [E], parties perdantes à titre principal, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

L’équité commande de les condamner in solidum au paiement de la somme de 4.000 euros à la SCI Julsand au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Vu l’accord des parties quant à la révocation de l’ordonnance de clôture et aux mesures subséquentes,

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture du 4 juillet 2024,

Accueille les dernières conclusions en réponse et d’appel incident de la SCI Julsand signifiées par RPVA le 10 juillet 2024,

Prononce la clôture à la date des plaidoiries du 11 septembre 2024,

Déclare recevables les demandes indemnitaires formées en appel par M. [G] [M] et Mme [F] [J] [M] née [E],

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné la SARL ABG Holding à payer à la SCI Julsand, jusqu’au départ effectif des

lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion, une indemnité d’occupation mensuelle qui est égale au montant du loyer contractuellement prévu au bail, révisé et augmenté des charges locatives qui auraient été payé si le bail s’était poursuivi,

Et statuant à nouveau sur ce seul chef réformé :

Condamne in solidum la SARL ABG Holding, M. [G] [M] et Mme [F] [J] [M] née [E] à payer à la SCI Julsand, jusqu’au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion, une indemnité d’occupation mensuelle qui est égale au montant du loyer contractuellement prévu au bail, révisé et augmenté des charges locatives qui auraient été payé si le bail s’était poursuivi,

Et y ajoutant,

Déboute M. [G] [M] et Mme [F] [J] [M] née [E] de toutes leurs demandes indemnitaires formées en appel,

Déboute la Société ABG Holding, M. [G] [M] et Mme [F] [J] [M] née [E] de leur demande de voir juger nul le bail consenti par la SCI Julsand,

Déboute la SCI Julsand de sa demande de dommages-intérêts pour exercice abusif de la voie de recours,

Condamne in solidum la Société ABG Holding, M. [G] [M] et Mme [F] [J] [M] née [E] à payer à la SCI Julsand la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

Condamne in solidum la Société ABG Holding, M. [G] [M] et Mme [F] [J] [M] née [E] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière La présidente