Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 16 JANVIER 2025

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/07893 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJKUM

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 3 Avril 2024 -Président du TJ de [Localité 27] – RG n° 23/57765

APPELANT

M. [J] [G]

[Adresse 18]

[Localité 24]

Représenté par M^e Bylitis MARTIN de la SELEURL BYLITIS MARTIN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0883

INTIMÉS

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 11] ET [Adresse 22] représenté par son syndic, la société CIPA, agissant sous l’enseigne AGENCE ETOILE

[Adresse 14],

[Adresse 5],

[Adresse 22]

[Localité 24]

Représentée par M^e Joanna GABAY de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0107

S.A.S. COMPAGNIE IMMOBILIERE [Localité 30] ET ASSOCIES (CIPA), RCS de [Localité 25] sous le n°054 804 166, ayant pour enseigne «Agence Etoile», agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 Novembre 2024, en audience publique, Michèle CHOPIN, Conseillère, ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l’article 804 et 905 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble d’immeubles situé [Adresse 10] et [Adresse 18] à [Adresse 26] [Localité 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et comprend à l’origine 76 lots.

Par décision d’assemblée générale du 29 avril 1980, les copropriétaires des lots des bâtiments situés [Adresse 18] (lots 37 à 44) et [Adresse 7] (lots 45 à 52) à [Localité 28] ont voté la constitution d’un syndicat secondaire pour assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration de ces bâtiments.

M. [G] est propriétaire des lots n° 44 et 72 constitués de deux chambres au 5ème et dernier étage du [Adresse 18] ainsi que d’une cave, ce, depuis le 31 octobre 1995, d’un lot n°42 constitué d’un logement au 4ème étage de ce même bâtiment et du lot n° 43 constitué d’une pièce avec point d’eau au 5ème étage, ce, depuis le 29 juillet 2010.

Aux termes d’un acte authentique du 22 février 2012, il a été procédé à la création des lots n°79 et 80 par prélèvement sur les parties communes (couloir et combles), vente des lots n°79 et 80 à M. [G] et réunion des lots 43, 44, 79 et 80 devenant le lot n° 81.

Un dégât des eaux est survenu au cours de l’année 2009 affectant les lots situés aux 4ème et 5ème étages.

L’assemblée générale du syndicat secondaire du 23 mars 2017 a voté une résolution n° 20 mentionnant que la toiture de l’immeuble était vétuste et n’aurait pas été réalisée dans les règles de l’art, les copropriétaires votant un bâchage provisoire de la toiture.

Aux termes de la résolution n°14, les copropriétaires se sont prononcés pour un diagnostic de l’immeuble suivi d’un appel d’offre de ravalement des façades rues et travaux annexes et réfection des couvertures versant rues et cours, en vue d’une prochaine assemblée générale au cours du premier trimestre 2019 pour voter les travaux.

Par acte du 29 septembre 2023, M. [G] a fait assigner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Compagnie immobilière [Localité 30] et associés (CIPA) ainsi que le syndic en son nom personnel devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

recevoir ses prétentions et les déclarer bien fondées ;

condamner la société CIPA à assurer l’exécution de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du syndicat principal des copropriétaires du 28 juin 2021 et en justifier par la remise aux copropriétaires, et spécialement à M. [G], du cahier des charges des travaux, du dossier de consultation des entreprises et de l’analyse des offres, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

condamner la société CIPA à :

faire procéder à l’exécution des travaux de réfection de la couverture du bâtiment sis [Adresse 18] ;

demander aux copropriétaires, sans délibération préalable de l’assemblée générale du syndicat principal mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, le versement d’une provision correspondant au tiers du montant du devis estimatif des travaux établi le 23 mai 2022 par l’entreprise La Sarthoise ;

informer et convoquer immédiatement une assemblée générale du syndicat principal ayant pour ordre du jour la fixation des provisions pour le paiement complet des travaux ;

Le tout sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

condamner in solidum le syndicat des copropriétaires principal du groupe d’immeubles sis [Adresse 10] et [Adresse 20] et la société CIPA à verser à M. [G] :

une provision de 86.100 euros à valoir sur la réparation du trouble de jouissance et du préjudice financier affectant le lot n° 81,

une provision de 60.000 euros à valoir sur la réparation de la perte de jouissance et du préjudice financier affectant le lot n° 42,

une provision de 5.000 euros à valoir sur la réparation du préjudice social,

une provision de 10.000 euros à valoir sur la réparation du préjudice moral ;

condamner le syndicat des copropriétaires principal du groupe d’immeubles sis [Adresse 10] et [Adresse 20] et la société CIPA aux entiers dépens ;

condamner le syndicat des copropriétaires principal du groupe d’immeubles sis [Adresse 10] et [Adresse 19] et la société CIPA à verser chacun à M. [G] une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société CIPA à garantir le syndicat des copropriétaires principal du groupe d’immeubles sis [Adresse 10] et [Adresse 20] des condamnations prononcées contre lui dans le cadre de la présente procédure, en principal, intérêts et dépens ;

accorder à M. [G] le bénéfice de la dispense prévue à l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

débouter les défendeurs de toutes prétentions, fins et conclusions plus amples ou contraires.

Par ordonnance contradictoire du 3 avril 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre,

déclaré prescrite l’action intentée par M. [J] [G] à l’encontre du syndicat des copropriétaires du groupe d’immeubles [Adresse 9], [Adresse 4] et [Adresse 18] à [Localité 29], représenté par son syndic, la société Compagnie Immobilière [Localité 30] et Associés (CIPA ayant pour enseigne Agence Etoile) ainsi qu’à l’encontre de la société Compagnie Immobilière [Localité 30] et Associés (CIPA ayant pour enseigne Agence Etoile),

dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [J] [G] aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 19 avril 2024, M. [G] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

déclaré prescrite son action intentée à l’encontre du syndicat des copropriétaires du groupe d’immeubles [Adresse 9], [Adresse 4] et [Adresse 18] à [Localité 29], représenté par son syndic, la société Compagnie Immobilière [Localité 30] et Associés (CIPA ayant pour enseigne Agence Etoile) ainsi qu’à l’encontre de la société Compagnie Immobilière [Localité 30] et Associés (CIPA ayant pour enseigne Agence Etoile),

condamné M. [J] [G] aux dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 15 octobre 2024, M. [G] demande à la cour, au visa des articles 10-1, 14 et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, 1240, 1241, 1242 et 1992 du code civil, 145, 835, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

recevoir la déclaration d’appel, les conclusions et les prétentions de M. [G] et les déclarer bien fondées ;

confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle rejette la fin de non-recevoir tirée d’un prétendu défaut de qualité à défendre du syndicat des copropriétaires principal du groupe d’immeubles sis [Adresse 10] et [Adresse 20] et de la société CIPA ;

confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle rejette les demandes du syndicat des copropriétaires principal et de la société CIPA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle déclare prescrite l’action intentée par M. [G] à l’encontre du syndicat des copropriétaires principal du groupe d’immeubles sis [Adresse 10] et [Adresse 20] et de la société CIPA ;

infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle condamne M. [G] aux dépens de l’instance ;

Et statuant à nouveau,

condamner la société CIPA à justifier de l’exécution de la résolution n°19 de l’assemblée générale du syndicat principal des copropriétaires du 28 juin 2021 par la remise aux copropriétaires et spécialement à M. [G] de l’ordre de service délivré à la société Case architectes, du dossier de consultation des entreprises et de l’analyse des offres, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

condamner la société CIPA à :

faire procéder à l’exécution des travaux de réfection de la couverture du bâtiment sis [Adresse 18] selon devis La Sarthoise du 23 mai 2022 ;

demander aux copropriétaires, sans délibération préalable de l’assemblée générale du syndicat principal mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, le versement d’une provision correspondant au tiers du montant du devis estimatif des travaux établi le 23 mai 2022 par l’entreprise La Sarthoise ;

informer et convoquer immédiatement une assemblée générale du syndicat principal ayant pour ordre du jour la fixation des provisions pour le paiement complet des travaux ;

Le tout sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

condamner in solidum le syndicat des copropriétaires principal du groupe d’immeubles sis [Adresse 10] et [Adresse 20] et la société CIPA à verser à M. [G] les provisions suivantes :

67.200 euros à valoir sur la réparation du trouble de jouissance affectant le lot n°81 ;

36.000 euros à valoir sur la perte de loyers touristiques sur le lot n°81 ;

72.000 euros à valoir sur la perte de revenus locatifs sur le lot n°42 ;

6.000 euros à valoir sur la réparation du préjudice social ;

12.000 euros à valoir sur la réparation du préjudice moral ;

Dans l’hypothèse où la cour estimerait ne pas disposer d’éléments techniques suffisants pour statuer sur les prétentions de M. [G],

ordonner une mesure d’expertise judiciaire ;

désigner pour y procéder tel expert qu’il lui plaira, aux frais avancés du demandeur, avec mission de :

se rendre dans l’immeuble sis [Adresse 20] après y avoir convoqué les parties ;

se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission et entendre tout sachant ;

se faire assister le cas échéant de tout sapiteur ;

faire toutes constatations utiles sur l’existence de désordres, malfaçons et non façons affectant la toiture du bâtiment, que ce soit au niveau de la toiture en elle-même que des lots affectés par les infiltrations d’eau subies à répétition par M. [G] ;

en déterminer la nature, l’origine et l’ampleur ; préciser pour chaque dommage s’il provient notamment :

d’un vice de construction,

d’un manquement aux règles de l’art ou aux prescriptions d’utilisation des matériaux ou éléments d’ouvrage mis en 'uvre, en spécifiant les normes qui n’auraient pas été respectées,

d’un défaut d’entretien des parties communes,

ou d’une autre cause ; donner son avis sur les travaux nécessaires tant dans les parties privatives que les parties communes pour faire cesser et réparer définitivement les dommages, les évaluer et préciser la durée de ces travaux ;

donner son avis et évaluer les préjudices de toute nature résultant des dommages constatés et ceux pouvant résulter des travaux de réparation ;

plus généralement, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ;

rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions de M. [G] ;

En tout état de cause,

condamner in solidum le syndicat des copropriétaires principal du groupe d’immeubles sis [Adresse 10] et [Adresse 20] et la société CIPA aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

condamner in solidum le syndicat des copropriétaires principal du groupe d’immeubles sis [Adresse 10] et [Adresse 20] et la société CIPA à verser à M. [G] une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

condamner la société CIPA à garantir le syndicat des copropriétaires principal du groupe d’immeubles sis [Adresse 10] et [Adresse 20] des condamnations prononcées contre lui dans le cadre de la présente procédure, en principal, intérêts et dépens ;

accorder à M. [G] le bénéfice de la dispense prévue à l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

débouter les intimés de toutes prétentions, fins et conclusions plus amples ou contraires.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 22 octobre 2024, la société CIPA demande à la cour, au visa des articles 2224 du code civil, 122 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, de :

infirmer l’ordonnance rendue le 3 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre et dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

confirmer l’ordonnance rendue le 3 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle a déclaré prescrite l’action intentée par M. [G] à l’encontre de la société CIPA ;

Statuant à nouveau,

déclarer irrecevables comme étant mal dirigées et comme étant prescrites les demandes présentées par M. [G] à l’encontre de la société CIPA ;

En tout cas,

dire n’y avoir lieu a référé ;

rejeter l’ensemble des demandes présentées par M. [G] à l’encontre de la société CIPA ;

condamner M. [G] à verser à la société CIPA la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures remises et notifiées par RPVA le 25 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 15] et [Adresse 23], représenté par son syndic, la société CIPA, demande à la cour, au visa des articles 2224 du code civil, 122 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, de :

déclarer le syndicat des copropriétaires recevable et biens fondé en ses demandes, fins et conclusions,

confirmer l’ordonnance du 3 avril 2024 en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire,

débouter M. [G] de l’intégralité de ses demandes,

Y ajoutant,

condamner M. [G] à verser au syndicat des copropriétaires associés la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [G] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic soutient que depuis l’assemblée générale du 29 avril 1980, le bâtiment situé [Adresse 18] est constitué en syndicat secondaire, lequel a pour objet la gestion, l’entretien et l’amélioration interne du bâtiment et dispose d’une gestion autonome du bâtiment. Il précise que seul le syndicat secondaire du bâtiment situé [Adresse 22] est en droit de procéder aux travaux de réfection de la toiture, celle-ci étant une partie commune spéciale à ce bâtiment. Il en déduit que ni lui ni la société CIPA n’ont qualité pour défendre, tant en ce qui concerne la demande d’injonction de travaux qu’en ce qui concerne les demandes de provisions. Il indique que l’assemblée générale du 29 avril 1980 n’a fait que décider la répartition des charges de toiture. La société CIPA fait sienne ces moyens.

M. [G] pour sa part expose que le syndicat principal ne conteste plus en appel sa qualité à défendre mais que toutefois, le débat sur la qualification de la toiture litigieuse en partie commune spéciale ou générale constitue un moyen de défense au fond plutôt qu’une fin de non- recevoir. Il fait valoir qu’aucune clause du règlement de copropriété ne prévoit que la couverture du bâtiment serait une partie commune spéciale, alors que lors de la création du syndicat secondaire, les copropriétaires sont convenus que lesdites toitures demeureraient des parties communes et qu’il a d’ailleurs été fait application de ce principe de répartition. Il précise que l’objet du syndicat secondaire est limité et que seules les décisions afférentes aux parties communes spéciales peuvent être prises par une partie seulement des copropriétaires au regard des dispositions de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Au cas présent il doit être relevé que :

— L’assemblée générale du syndicat secondaire du 29 avril 1980, dont les résolutions sont définitives, prévoit la création d’un syndicat secondaire pour l’immeuble situé [Adresse 18] notamment mais également que « les réparations ou remises en état afférent aux toitures resteront des dépenses communes générales qui seront réparties entre l’ensemble des copropriétaires des immeubles [Adresse 6], [Adresse 16] et [Adresse 18] et ce, au prorata des millièmes communs généraux », ce que confirme l’assemblée générale du syndicat principal à la même date,

— Il a été fait application de ce principe de répartition, ainsi que le fait observer M. [G] et de la sorte : l’assemblée générale du 29 avril 1980 a voté la réfection des toitures (résolution n°5 du procès-verbal d’assemblée générale), des travaux de réfection de souches de cheminées ont été votés lors d’assemblées générales du syndicat principal (résolution n°23 de l’assemblée générale du 29 mai 2007, et résolution n°22 de l’assemblée générale de ce syndicat du 3 juin 2008),

— La résolution n°14 de l’assemblée générale du syndicat secondaire en date du 27 septembre 2018 prévoit « une mission de diagnostic de l’immeuble suivi d’appel d’offres du ravalement de façades rue et travaux annexes et réfection des couvertures versants rue et cours et travaux annexes » mais précise aussi : « il est rappelé que la toiture est partie commune à l’ensemble du syndicat principal conformément au règlement de copropriété en vigueur et ce, tant que la scission en cours du syndicat principal n’aura pas été effective. En conséquence, les travaux importants à voter touchant aux parties communes au syndicat principal répertoriées selon le règlement de copropriété devront au préalable avoir obtenu l’accord de l’assemblée générale du syndicat principal » (pièce n°17 de M. [G]),

— Par ailleurs, il apparait que le syndicat principal a lui-même fait intervenir l’entreprise La Sarthoise dont la facture a été portée à sa comptabilité (pièce n°24 de M. [G]) tandis que ce syndicat principal a inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 27 juin 2021 une mission d’étude pour la rénovation de la toiture « pour faire suite au signalement en décembre 2020 d’infiltrations par toiture par M. [G] » (pièce n°27 de M. [G]).

Dans ces circonstances, c’est à bon droit que le premier juge a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société CIPA et tirée de leur défaut de qualité à défendre.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

M. [G] soutient sur ce point que l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal réunie le 28 juin 2021 a décidé de missionner un cabinet d’architecture pour établir un cahier des charges et procéder à un appel d’offres pour les travaux de rénovation de toiture, la société CIPA ayant manqué à son obligation d’assurer l’exécution de cette délibération. Il en déduit que l’obligation qui incombe à la société CIPA est née avec l’adoption de ladite résolution, de sorte que par application du délai de prescription de droit commun posé par l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires ont jusqu’au 27 juin 2026 pour agir contre le syndic en exécution de la résolution susvisée. Il fait valoir que l’assignation en référé délivrée le 26 septembre 2023 est intervenue avant l’expiration de ce délai.

Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic expose pour sa part que M. [G] avait connaissance de la cause des désordres affectant ses locaux depuis au moins le 11 août 2009, et que l’assignation ayant été délivrée le 26 septembre 2023, les demandes indemnitaires de M. [G] sont prescrites. S’agissant de l’aggravation des désordres, étant relevé que l’ancien article 2270-1 du code civil a été abrogé avant même le sinistre, ces dispositions ne peuvent s’appliquer à l’espèce puisque l’article 42 dans sa version antérieure au 25 novembre 2018 ne fixait pas de point de départ de l’action. La société CIPA fait sienne ces moyens.

L’article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. Dans sa rédaction antérieure à la date d’entrée en vigueur de la loi n°2018-1021 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, à savoir le 25 novembre 2018, cet article prévoyait que sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivaient par un délai de dix ans.

Au cas présent, il doit être relevé que :

— M. [G] produit un courrier de l’ancien syndic ([E] ADB, administrateur de biens) en date du 11 aout 2009 (pièce n°9 de M. [G]) indiquant : « en notre qualité de syndic de la résidence ('), nous faisons suite au dégât des eaux qui a eu lieu dans vos appartements aux 4e et 5e étages, à la suite des fuites au niveau des souches de cheminées. Ce sinistre a bien été déclaré auprès de la compagnie d’assurance de l’immeuble »,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat secondaire en date du 23 mars 2017 comporte une résolution n°20 qui indique qu'« un rapport récent de la société de couverture TNC indique que la toiture de l’immeuble côté [Adresse 31] est vétuste et n’aurait pas été réalisée dans les règles de l’art dès l’origine ; ce problème devra être traité dans les plus brefs délais dans la mesure où les nuisances liées à cette vétusté perdurent depuis plusieurs années », la résolution n°21 de cette assemblée générale précisant que : « lorsque les travaux de réfection de la toiture pourront être décidés, il serait judicieux de profiter des échafaudages pour également ravaler la façade côté [Adresse 31] » (pièce n°14 de M. [G]),

— Le procès-verbal d’assemblée générale du syndicat principal du 3 juillet 2023 (pièce n°37 de M. [G]) comporte dans une résolution n°7 inscrite à la demande de M. [G] lui-même qui, après le résumé de la situation, précise que « l’indemnisation du préjudice de jouissance depuis 2009, date à laquelle ont été signalés les désordres sera demandée (') l’indemnisation du préjudice moral résultant de devoir gérer un dossier chronophage envers un syndic qui a choisi de n’entreprendre aucun travaux sera également demandée (') je suis donc bien fondé à demander la condamnation du syndicat des copropriétaires à m’indemniser pour la perte de jouissance et l’ensemble des préjudices », tout en sollicitant la réalisation de travaux en urgence.

Il résulte de ces pièces que, étant rappelé que l’assignation en référé a été délivrée le 29 septembre 2023, à cette date, M. [G] connaissait l’existence des désordres depuis plus de cinq ans, mais il apparait que leur cause technique probable a été connue postérieurement, précisément le 23 mars 2017.

Dans ces conditions, c’est à compter de cette date du 23 mars 2017 que M. [G] a eu connaissance des faits lui permettant d’exercer son action, le délai décennal alors applicable à l’espèce débutant à cette date, puis ayant été modifié pour un délai quinquennal à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018, soit précisément le 25 novembre 2018, de sorte que M. [G] disposait d’un délai expirant le 25 novembre 2023 pour agir et que l’assignation en référé ayant été délivrée le 29 septembre 2023, son action n’est pas prescrite.

L’ordonnance rendue sera infirmée de ce chef.

Sur le fond du référé

Selon l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

M. [G] expose que la résolution n°19 de l’assemblée générale du syndicat principal des copropriétaires du 28 juin 2021n’a pas été intégralement exécutée, ce qui constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser. Par ailleurs, la société CIPA en qualité de syndic n’a toujours pas fait procéder aux travaux urgents qu’il a sollicités, alors que les sinistres s’aggravent et perdurent, que l’origine des infiltrations et des solutions réparatoires sont connues, la réparation de la toiture incombant au syndicat principal, ce qui constitue également un trouble manifestement illicite. Il soutient encore que ses préjudices de jouissance, financiers, social et moral sont établis.

Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic estime pour sa part que la résolution n°19 de l’assemblée générale du 28 juin 2021 a été exécutée, que l’obligation d’entretien de la toiture par le syndicat principal est sérieusement contestable alors que la nécessité de réaliser les travaux de toiture en urgence est également sérieusement contestable. S’agissant des demandes de provisions, formulées par l’appelant, il fait valoir que l’obligation de réparation de la toiture appartient au syndicat secondaire, tandis que le syndic n’a commis aucune faute dans l’exercice de sa mission, tandis que la nature des préjudices allégués et leur quantum ne sont pas établis. La société CIPA fait sienne ces moyens, estimant qu’elle commettrait une faute en allant à l’encontre de l’assemblée générale des copropriétaires.

Sur la demande d’exécution de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 28 juin 2021

Aux termes de la résolution n°19 de l’assemblée générale du syndicat principal (pièce n°27 de M. [G]), il apparait que : « l’assemblée générale, informée que M. [G] a signalé au syndic en décembre 2020 des infiltrations par toiture qui endommagent ses lots sous combles, décide de missionner M. [B], représentant le cabinet d’architecture Case Architectes, pour établir un cahier des charges et procéder à un appel d’offres pour les travaux de rénovation de la toiture, pour un montant d’honoraires de 1.500 euros HT (TVA au taux en vigueur), conformément à la proposition jointe ».

Il est constant en outre que par courrier du 19 janvier 2022, la société CIPA confirmait que la société Case Architectures a été missionnée et que l’entreprise La Sarthoise, couvreur, a établi un devis le 23 mai 2022.

Toutefois, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 29 juin 2022 (pièce n°32 de M. [G]) que les copropriétaires ont rejeté la proposition de l’entreprise la Sarthoise par 20 votes sur 23.

Dès lors, il ne peut être sérieusement soutenu que l’inexécution de la résolution n°19 de l’assemblée générale du syndicat principal serait imputable à la société CIPA et constituerait une perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. De la sorte, il n’y a lieu à référé sur la demande de M. [G] tendant à voir condamner la société CIPA en sa qualité de syndic à justifier sous astreinte de l’exécution de la résolution n°19 susvisée.

Sur la demande d’exécution des travaux urgents

La demande de M. [G] est fondée tant sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile et l’existence d’un trouble manifestement illicite que sur les dispositions de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui dispose que :

I- « Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous (') d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. »

L’article 37 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précise que « lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder de sa propre initiative à l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale. Par dérogation aux dispositions de l’article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris avis du conseil syndical, s’il en existe un, demander le versement de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu’en vertu d’une décision de l’assemblée générale qu’il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ».

Cependant, étant rappelé que le syndicat secondaire n’est pas dans la cause, il ressort des pièces produites que :

— L’assemblée générale du syndicat des copropriétaires secondaire (pièce n°17 de M. [G]), tenue le 27 septembre 2018 comporte une résolution n°14 qui prévoit « une mission de diagnostic de l’immeuble suivi d’appel d’offres du ravalement des façades rue et travaux annexes et réfection des couvertures versant rues et cours et travaux annexes »,

— Cette résolution précise : « il est rappelé ici que la toiture est partie commune à l’ensemble du syndicat principal conformément au règlement de copropriété en vigueur et ce, tant que la scission en cours du syndicat principal n’aura pas été effective. En conséquence tous travaux importants à voter touchant aux parties communes au syndicat principal répertoriées selon le règlement de copropriété, devront au préalable avoir obtenu l’accord de l’assemblée générale du syndicat principal »,

— L’assemblée générale de ce syndicat principal des copropriétaires en date du 3 juillet 2023 (pièce n°37 de M. [G]) précise en résolution n°7 : « Le syndicat concerné [Adresse 17] (') précise qu’il est très favorable à la réalisation de ces travaux de réfection des toitures par le syndicat secondaire. C’est d’ailleurs en ce sens qu’avec le vote de M. [G] une somme d’un peu plus de 10.000 euros a été provisionnée pour réaliser un audit préalable aux travaux. Des devis ont été sollicités pour une réfection de la toiture et de la façade toujours avec l’accord de M. [G] dans le cadre du syndicat secondaire. Subitement, M. [G] a sollicité la prise en charge de ces travaux par le syndicat principal alors que la procédure de scission arrive à son terme »,

— Les assemblées spéciale du syndicat secondaire et générale du syndicat secondaire tenues toutes deux le 29 avril 1980 (pièces n°4 et n°5 de M. [G]) prévoient de manière concordante que « les répartitions ou remise en état afférents aux toitures resteront des dépenses communes générales qui seront réparties entre l’ensemble des copropriétaires et ce au prorata des millièmes communs généraux tels qu’ils figurent dans l’état descriptif de division »,

— Elles comportent cependant chacune une cinquième résolution rédigée comme suit : « l’assemblée générale après en avoir délibéré décide de faire remettre en état les toitures ».

Etant rappelé que l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le bâtiment objet du syndicat secondaire est susceptible d’une gestion autonome, et s’il n’appartient pas au juge des référés de dire si la responsabilité du syndicat principal peut être engagée, ce qui suppose de vérifier, voire de déterminer la qualification de la partie d’immeuble litigieuse dans laquelle le dommage a pris sa source, ce qui relève du juge du fond, force est de constater que M. [G] pour prouver la matérialité des désordres produit un procès-verbal de constat du 10 juillet 2023 (pièce n°38) dont il résulte l’existence de nombreuses fissures verticales dont le lien avec le défaut d’étanchéité de la toiture n’est pas établi alors que par ailleurs, l’absence d’éléments sur la nature des travaux à entreprendre et leur ampleur ne permet pas non plus de faire droit à cette demande.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé.

Sur les demandes provisionnelles

Au regard des motifs qui précèdent, l’obligation du syndicat principal des copropriétaires représenté par son syndic à la réparation de préjudices dont l’existence n’est pas démontrée, se heurte à une contestation sérieuse.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Pour ordonner une expertise en application de ce texte, le juge des référés doit ' seulement ' constater l’existence d’un procès « en germe », possible et non manifestement voué à l’échec, dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, l’expertise judiciaire ordonnée n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Il n’appartient pas, en effet, au juge des référés saisi sur le fondement de ce texte de statuer sur le bien- fondé de l’action au fond susceptible d’être ultérieurement engagée.

Il est également rappelé que l’article 146 du code de procédure civile n’est pas applicable en cas de demande d’expertise judiciaire fondée sur l’article 145 et qu’aucun commencement de preuve n’est requis puisque l’expertise in futurum a précisément pour objet de permettre à une partie de rechercher et établir des preuves dont elle ne dispose pas dans la perspective d’un procès futur.

Si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Ni l’urgence ni l’absence de contestation sérieuse ne sont des conditions d’application de ce texte.

En l’occurrence, l’article 145 cité suppose en premier lieu l’absence de tout procès au fond.

A cet égard, il doit être relevé que par exploits d’huissier signifiés les 29 septembre, 2 octobre et 5 octobre 2023, M. [G] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] et [Adresse 18] à Paris (75001), la société CIPA et son assureur MMA Iard ainsi que la société Axa France Iard devant le tribunal judiciaire de Paris au fond.

Par exploit du 26 décembre 2023, M. [G] a fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 18] et [Adresse 8] à [Adresse 26] (syndicat secondaire).

Aux termes de son exploit introductif d’instance il sollicite l’indemnisation de ses préjudices outre l’annulation de l’assemblée générale du 3 juillet 2023, et à titre subsidiaire des résolutions n°6 et 7 de cette assemblée générale.

Il s’en déduit qu’une partie des demandes formulées dans la présente instance a été formulée concomitamment au fond.

Par ailleurs, la mission que l’appelant entend confier à un expert consiste à faire constater l’existence de désordres affectant la toiture du bâtiment, désordres qu’il estime établis.

Dans ces circonstances, la mesure d’instruction sollicitée n’intervient pas avant tout procès au fond au sens de l’article 145 du code de procédure civile et M. [G] ne peut être suivi alors qu’il dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux.

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu rejeter cette demande tant au regard de l’existence d’un litige en cours que de l’absence de démonstration du caractère légitime et utile de la mesure.

Sur les autres demandes

Le sort des dépens et des frais irrépétibles de première instance a été justement apprécié par le premier juge.

L’appelant devra en outre indemniser le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 12] et [Adresse 21] représenté par son syndic et la société CIPA des frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel et sera aussi condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré l’action intentée par M. [G] prescrite,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [G],

Rejette la demande d’expertise ;

Condamne M [G] aux dépens d’appel et à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 12] et [Adresse 21] représenté par son syndic et à la société CIPA, chacun, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE