RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 13 NOVEMBRE 2025

(n° 193/2025, 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/05151 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFOCG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 janvier 2022 du tribunal judiciaire de CRETEIL (3ème chambre) – RG n° 19/02720

APPELANTE

S.C.I. A. CARREL MONTREUIL – ACM

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 507 868 123

Agissant en la personne de son gérant en exercice domicilié audit siège en cette qualité

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de Paris, toque L0056

INTIMÉE

S.A.S. VSP IDF

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 805 123 718

Prise en la personne de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de Paris, toque P0241

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, et M^me Stéphanie Dupont, conseillère, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:

— M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre,

— M^me Stéphanie Dupont, conseillère,

— M^me Hélène Bussière, conseillère.

Greffier lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire ;

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M. Soufiane Hassaoui, greffier présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 mars 2011, Mesdames [Z] et [C] ont donné à bail commercial en renouvellement à la société Garage Saint Christophe la totalité d’un immeuble situé à [Localité 6] (Val de Marne), [Adresse 1], comprenant un bâtiment situé au bord de la rue avec rez-de-chaussée à usage commercial, hangar, cour, ateliers divers, au premier étage diverses pièces d’habitation et deux pièces mansardées au deuxième étage.

Le bail a été conclu pour une période de neuf années à compter du 1er janvier 2011.

La destination contractuelle des lieux est la suivante :

« Garage mécanique générale, réparation automobile avec outillage mu mécaniquement, avec moteur électronique, carrosserie, station-service, vente de lubrifiant et carburant, achat vente de tous véhicules et de tous accessoires et de tout matériel mécanique en général, dépôt vente, réparation de caravanes et généralement tout ce qui se rapporte à l’industrie automobile et caravanière. »

Par acte sous seing privé du 22 mars 2013, la société Garage Saint Christophe a cédé son fonds de commerce à la société Carrosserie PMF Autos.

Un avenant a été signé le 24 janvier 2014 entre les consorts [Z]-[C] et la société Carrosserie PMF Autos relativement à la révision triennale du loyer.

Par acte authentique du 10 décembre 2014, la société A.Carrel Montreuil ACM a acquis l’ensemble des biens et droits immobiliers dépendant de l’immeuble situé au [Adresse 1] [Localité 6].

Par acte sous seing privé du 15 mars 2016, enregistré à la recette des impôts de [Localité 7] le 30 mars 2016, la société Carrosserie PMF Autos a cédé son fonds de commerce de «garage mécanique ' réparation automobile » à la société VSP IDF.

Suivant courrier recommandé du 5 octobre 2017, l’avocat de la société VSP IDF a mis en demeure la société A.Carrel Montreuil ACM de réaliser des travaux aux fins de remédier aux désordres qu’elle indiquait avoir fait constater par un huissier de justice le 16 mars 2016.

Dans ce même courrier, l’avocat de la société VSP IDF indiquait que cette dernière avait « depuis son entrée dans les lieux le 16 mars 2016 notamment procédé à des travaux avec renforcement de la structure (poutres IPN au niveau du showroom et de l’espace client). »

Par lettre officielle du 31 octobre 2017, l’avocat de la société A.Carrel Montreuil ACM a demandé à celui de la Société VSP IDF de lui préciser la nature et l’ampleur des travaux entrepris par le preneur.

Le 4 mai 2018, la société A.Carrel Montreuil ACM a obtenu, par ordonnance sur requête rendue par le président du tribunal de grande instance de Créteil, la désignation de la Selarl [S] Cottinet & Associés, huissiers de justice associés, avec mission d’examiner les lieux et de préciser la nature des travaux qui ont été réalisés par la société VSP IDF dans les lieux donnés à bail. Maître [E] [S], huissier de justice, a accompli sa mission et a dressé un constat le 17 mai 2018 en faisant sommation à la société VSP IDF d’avoir à lui communiquer ' l’ensemble des pièces sur la base desquelles la société VSP IDF a réalisé les travaux litigeux'.

Par ordonnance sur requête rendue par le président du tribunal de grande instance de Créteil le 20 juillet 2018, la société A.Carrel Montreuil ACM a obtenu de nouveau la désignation de la Selarl [S] Cottinet &Associes, avec pour mission notamment de constater la persistance de l’infraction commise par la société VSP IDF, objet de la sommation en date du 18 juin 2018, ce qui a donné lieu à un constat exécuté le 21 août 2018.

Parallèlement, par exploit d’huissier du 18 juin 2018, la société A.Carrel Montreuil ACM a fait délivrer à la société VSP IDF une sommation, visant la clause résolutoire et l’article L.145-17 du code de commerce, d’avoir à respecter les dispositions du bail renouvelé du 28 mars 2011 et par conséquent d’avoir à remettre en état les lieux au moment de leur prise de possession, tel que cela ressort des constatations effectuées le 16 mars 2016 par son huissier. Il lui a également été fait sommation itérative de communiquer sans délai l’ensemble des pièces sur la base desquelles la société VSP IDF avait réalisé les travaux litigieux.

La société VSP IDF n’a pas répondu à cette sommation.

Par acte d’huissier du 13 juillet 2018, elle a fait assigner la société A. Carrel Montreuil ACM devant le tribunal de grande instance (devenu tribunal judiciaire) de Créteil demandant à celui-ci de prononcer la nullité de la sommation.

L’affaire, enrôlée sous le numéro RG 18/06099 a été radiée le 7 février 2019 en raison des pourparlers engagés entre les parties dans le cadre d’une médiation judiciaire ordonnée en référé, puis rétablie à la demande de la société A.Carrel Montreuil ACM, le 8 avril 2019, sous le numéro RG 19/2720.

Dans le même temps, par acte du 25 mars 2019, la société A.Carrel Montreuil ACM a fait délivrer à la société VSP IDF un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction pour la date du 31 décembre 2019.

Le 18 juin 2019, le président du tribunal de grande instance de Créteil a, notamment, rétracté l’ordonnance sur requête rendue le 4 mai 2018 et annulé la mesure d’instruction prononcée aux termes de cette ordonnance.

Par acte du 17 février 2020, la société VSP IDF a fait assigner la société A.Carrel Montreuil ACM devant le tribunal judiciaire de Créteil, afin d’obtenir la nullité du congé, et subsidiairement, le paiement d’une indemnité d’éviction. Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG 20/01629.

Le 5 novembre 2020, le juge de la mise en état a prononcé la jonction de la procédure enrôlée sous le numéro RG 20/01629 avec la procédure enrôlée sous le numéro RG 19/2720.

Par jugement du 14 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a :

déclaré privée d’effets la sommation signifiée à la société VSP IDF le 18 juin 2018 et en conséquence :

rejeté la demande de la société A.Carrel Montreuil ACM de constat de l’acquisition de la clause résolutoire suite à la délivrance de la sommation signifiée à la société VSP IDF le 18 juin 2018,

constaté que le bail liant les parties, portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6] a pris fin le 31 décembre 2019 à 24 heures, par l’effet du congé avec refus de renouvellement signifié le 25 mars 2019,

jugé le principe du refus de renouvellement acquis à cette date,

dit que la société A.Carrel Montreuil ACM devra verser à la société VSP IDF une indemnité d’éviction,

avant dire droit sur la fixation du montant de l’indemnité d’éviction, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard :

désigné en qualité d’expert M. [G] [D], notamment avec mission de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction au moment le plus proche de la libération des lieux et de déterminer la valeur locative du local commercial loué par la société VSP IDF au 1er janvier 2020,

fixé, jusqu’à ce qu’il soit ultérieurement statué sur l’indemnité d’occupation au niveau de valeur locative mais avec la prise en compte, le cas échéant, d’un éventuel abattement pour précarité, à titre provisionnel, le montant de l’indemnité d’occupation due depuis le 1 janvier 2020 par la société VSP IDF à la société A.Carrel Montreuil ACM au niveau du dernier loyer dû avant la prise d’effet du refus de renouvellement,

dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du nouveau code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de cette juridiction dans les 6 mois de l’avis de consignation,

rappelé que conformément à l’article 276 alinéa 4 du code de procédure civile, l’expert « devra faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées » par les parties dans les dires déposés,

dit donc que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations,

dit que l’expert devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées, rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport,

fixé à la somme de 3.000 euros (trois mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée auprès de la régie du tribunal par la société VSP IDF avant le 30 mars 2022,

dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

désigné le magistrat chargé du service du contrôle des expertises au tribunal judiciaire de Créteil ou son délégataire à l’effet de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction,

dit que l’affaire sera rappelée à l’audience de mise en état électronique (hors la présence des avocats) du jeudi 14 avril 2022 à 9 heures 30 pour s’assurer du paiement effectif de la consignation et tirer toutes conséquences de droit d’un défaut de consignation, le cas échéant,

sursis à statuer sur la fixation et la condamnation au paiement tant de l’indemnité d’éviction que de l’indemnité d’occupation et toutes les demandes subséquentes,

rejeté la demande de travaux sous astreinte formée par la société VSP IDF,

rejeté la demande en paiement de la société VSP IDF,

débouté les parties de toutes leurs autres demandes,

réservé les dépens et la demande pour frais irrépétibles,

dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 8 mars 2022, la société A.Carrel Montreuil ACM a interjeté appel de ce jugement en critiquant expressément tous les chefs du dispositif à l’exception de ceux qui ont débouté la société VSP IDF de ses demandes de travaux sous astreinte et de paiement.

La société VSP IDF a constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 mai 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 7 décembre 2022, la société A.Carrel Montreuil ACM demande à la cour, au visa des articles 1134 devenu 1103, 544,1741,1217, 1231-1 du code civil, L. 145-17 et L. 145-41 du code de commerce, 145, 699 et 700 du code de procédure civile de :

infirmer le jugement déféré à la Cour en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté la demande de travaux sous astreinte formée par la société VSP IDF et la demande en paiement de la société VSP IDF,

statuant à nouveau de ces chefs :

à titre principal :

valider la sommation visant la clause résolutoire du 18 juin 2018 et déclarer la société VSP IDF occupante sans droit ni titre depuis le 19 juillet 2018 par suite de l’acquisition de la clause résolutoire,

subsidiairement :

valider le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction du 25 mars 2019 et déclarer la société VSP IDF occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2020,

encore plus subsidiairement :

prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la société VSP IDF et la déclarer occupante sans droit ni titre dès à compter de la décision à intervenir,

en tout état de cause :

ordonner la libération immédiate et sans délai des lieux loués par la société VSP IDF au [Adresse 1] à [Localité 6] (Val de Marne) et tous occupants de son chef et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la date de signification de la décision à intervenir,

l’autoriser à procéder à l’expulsion de ladite société et de tous occupants de son chef des lieux loués avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

ordonner le transport et la séquestration de tous les objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meuble au choix du bailleur et aux frais de la Société VSP IDF,

fixer l’indemnité d’occupation due par la société VSP IDF au montant du loyer contractuel majoré de 50%, charges et taxes en sus,

l’y condamner jusqu’à la libération des lieux de tous meubles et occupants, avec remise des clefs,.

condamner la Société VSP IDF au paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages intérêts outre la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de la Selarl 2H en application de l’article 699 du code de procédure civile,

pour le surplus,

confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la société VSP IDF de ses demandes fins et conclusions à l’égard de la société A Carrel Montreuil ACM du chef de l’exécution de travaux et/ou remboursement d’avance sur travaux.

la débouter de toutes ses demandes fins et conclusions d’appel incident comme non fondées ni justifiées.

La société A.Carrel Montreuil ACM fait valoir :

Sur le rejet de la demande de nullité de la sommation au motif de l’annulation rétroactive de la mesure d’instruction,

— que l’anéantissement de l’ordonnance sur requête du 4 mai 2018 la prive de la faculté d’invoquer le procès-verbal de constat du 17 mai 2018 ; que néanmoins, la sommation du 18 juin 2018 conserve toute sa validité en ce qu’elle n’est pas un acte subséquent à la mesure d’instruction annulée et en ce qu’elle est fondée sur un manquement de la société VSP IDF à ses obligations contractuelles (réalisation de travaux non-autorisés), démontré autrement que par le constat jugé sans effet ;

Sur la validation de la sommation,

— que le bail fait obligation à la locataire de prendre les locaux loués dans l’état où ils se trouvent actuellement, sans pouvoir exiger des bailleurs aucune réparation ou remise en état et lui fait interdiction de faire dans les lieux loués aucun percement de gros murs sans le consentement exprès par écrit des bailleurs ; que ces stipulations imposent le consentement exprès et écrit du bailleur pour la réalisation de travaux portant sur la structure de l’immeuble ;

— que la société VSP IDF a fait réaliser des travaux portant sur la structure de l’immeuble (renforcement de la structure par la pose d’une poutre IPN, ouveture du mur de façade vers l’atelier, réhaussement du plancher), pour transformer le garage automobile en concession avec show-room afin d’y exercer une activité de concessionnaire de voiture sans permis non conforme à la destination contractuelle des lieux, sans solliciter l’accord de sa bailleresse ; que la nature et l’étendue des travaux sur la structure de l’immeuble résultent des propres pièces de la société VSP IDF ;

— que les travaux réalisés par la société VSP IDF ne sont pas de simples travaux de maçonnerie augmentant ou améliorant les lieux loués ;

— que la sommation énumère les travaux exécutés par la société VSP IDF qui caractérisent les infractions au bail ; qu’elle est régulière ;

— qu’il est constant qu’un acte de procédure ne peut être déclaré nul et de nul effet sans qu’il soit relevé un grief, quelle que soit la nature des irrégularités relevées (3ème civ., 30 septembre 2009, pourvoir n°08-13756) ; que la sommation du 18 juin 2018 n’encourt pas la nullité dès lors qu’elle n’a entrainé aucun grief pour la société VSP IDF qui ne s’est pas méprise sur la portée de l’injonction qui lui était faite ;

— que la mauvaise foi de la bailleresse ne saurait être retenue pour frapper de nullité la sommation du 18 juin 2018 ; que la bailleresse avait fait connaître, avant la sommation, par lettre du 31 octobre 2017 de son conseil, sa position sur ce qu’elle reprochait à la locataire ;

— que la société VSP IDF n’apporte pas la preuve des désordres multiples et de la vétusté qu’elle invoque ; qu’elle n’a pas mise la bailleresse en demeure d’exécuter des travaux avant de faire réaliser les travaux litigieux ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire,

— que les manquements de la société VSP IDF ont perduré au-delà du délai d’un mois imparti par la sommation du 18 juin 2018 ;

Subsidiairement, sur la validité du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction à effet du 31 décembre 2019 à minuit,

— que le premiers juge a considéré que le congé n’avait pas été précédé d’une mise en demeure régulière ;

— que si la nullité de la sommation n’est pas encourue, le congé délivré en suite de cette sommation est nécessairement valide ; que la réalisation de travaux sans l’autorisation de la bailleresse constitue un motif grave et légitime justifiant qu’il ne soit pas versé d’indemnité d’éviction à la société VSP IDF ;

— que le placement en liquidation judiciaire de la société Aldebert qui a réalisé les travaux litigieux ne constitue pas une cause d’invalidation du congé au motif que la société VSP IDF ne pourrait pas satisfaire à la sommation d’avoir à produire des documents relatifs aux travaux ; que la société VSP IDF, en qualité de maître de l’ouvrage, doit nécessairement être en possession des documents sollicités par la société A.Carrel Montreuil ACM sauf à avoir fait exécuter les travaux sans respecter ses obligations les plus élémentaires de maître de l’ouvrage ;

— que les travaux n’ont pas été exécutés dans les règles de l’art, s’agissant particulièrement de la toiture du garage ;

— qu’il est faux de soutenir que les travaux exécutés dans les lieux loués à l’initiative de la locataire ont eu pour effet de remédier à la vétusté des locaux et que la sommation puis le congé avaient pour objectif de soustraire la bailleresse à son obligation de délivrance ; que la vétusté alléguée n’est pas prouvée ; qu’elle n’a pas non plus été dénoncée à la bailleresse ; que l’activité de concessionnaire de voiture sans permis qu’exploite la société VSP IDF dans les locaux n’est pas conforme à la destination contractuelle mentionnée dans le bail ;

Subsidiairement, sur la résiliation judiciaire du bail,

— que cette demande est subsidiaire à celle principale d’acquisition de la clause résolutoire et à celle subsidiaire de validation du congé sans droit à indemnité d’éviction de la société VSP IDF ;

— que le premier juge ayant rejeté les deux premières demandes devait statuer sur la résiliation judiciaire du bail ;

— que la société VSP IDF a manqué à ses obligations contractuelles en :

— procédant à des travaux sans autorisation préalable sur les gros murs en violation de l’article 6° du bail,

— modifiant la façade sans justifier d’une autorisation administrative,

— en méconnaissnt les clause de destination contractuelle du bail dès lors que l’activité exercée par la société VSP IDF n’est pas conforme au périmètre de la cession du fonds de commerce du 15 mars 2016 ;

— en procédant à des travaux qui compromettent la solidité de l’ouvrage pour ne pas avoir été exécutés dans les règles de l’art ;

— que ces manquements sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation judiciaire du bail ;

Sur la confirmation du jugement quant au débouté des demandes de la société VSP IDF du chef des travaux,

— que la demande de travaux de la société VSP IDF est devenue sans objet dès lors que les travaux réalisés dans le cadre du 'Grand Paris’ n’ont pas occasionné de dommages ;

— que le problème d’instabilité de la toiture est imputable à la locataire à raison des travaux qu’elle a fait réaliser ; que la société bailleresse a fait démolir une extension en encorbellement qui présentait un état instable et dégradé le 10 novembre 2020 ;

— qu’il convient de rejeter la demande de la société VSP IDF tendant au remboursement du coût du diagnostic de la charpente de l’atelier et du plancher arrière réalisé par la société geosynthèse en l’absence de preuve du paiement de la somme réclamée et de son imputabilité à la bailleresse.

Dans ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 20 mai 2025, la société VSP IDF demande à la cour, au visa des articles 1104, 1224, 1719 et 1720 du code civil, de:

confirmer le jugement déféré à la cour en ce qu’il a :

— déclaré privé d’effets la sommation signifiée à la société VSP IDF le 18 juin 2018 ;

— rejeté la demande de la société ACM de constat de l’acquisition de la clause résolutoire suite à la délivrance de la sommation signifiée à la société VSP IDF le 18 juin 2018 ;

infirmer le jugement déféré à la cour en ce qu’il a :

— constaté que le bail liant les parties, portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6] a pris fin le 31 décembre à 24 heures, par l’effet du congé avec refus de renouvellement signifié le 25 mars 2019 ;

— jugé que le principe du refus de renouvellement acquis à cette date ;

statuant à nouveau,

déclarer que le congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction délivré le 25 mars 2019 par la société A.Carrel Montreuil ACM à la société VSP IDF est dépourvu de tout effet juridique,

subsidiairement sur le congé et l’indemnisation de l’éviction,

confirmer le jugement en ce qu’il a :

— dit que la SCI A Carrel Montreuil ACM devra verser à la société VSP IDF une indemnité d’éviction ;

— désigné Monsieur [G] [D] en qualité d’expert pour fixer le montant de l’éviction;

— fixé la mission de Monsieur [G] [D] ;

infirmer le jugement en ce qu’il a :

— rejeté la demande de condamnation formée à l’encontre de la société ACM afin qu’elle réalise les travaux de consolidation du bâtiment conformément au diagnostic réalisé par la société Geosynthese et au devis de la Renovibat du 1er novembre 2020, sous astreinte de 1 000 € par jours de retard ;

— rejeté la demande de condamnation de la société ACM à payer à la société VSP IDF la somme de 4.800 € HT pour les frais avancés ;

statuant à nouveau,

condamner la société A.Carrel Montreuil ACM à réaliser les travaux de consolidation du bâtiment conformément au diagnostic réalisé par la société Geosynthese et au devis de la Renovibat du 1er novembre 2020, sous astreinte de 1 000 € par jours de retard ;

condamner la société A.Carrel Montreuil ACM à payer la somme de 4.800 € HT pour les frais avancés pour le compte du bailleur ;

en tout état de cause,

condamner la société A.Carrel Montreuil ACM à verser à la société VSP IDF la somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles ;

condamner la société A.Carrel Montreuil ACM aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e ALBERT, Avocat aux offres de droit.

La société VSP IDF fait valoir :

Sur la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la demande de la société A .Carrel Montreuil ACM de constat de l’acquisition de la clause résolutoire suite à la sommation signifiée à la société VASP IDF le 18 juin 2018,

— que la sommation du 18 juin 2018 est un acte subséquent de la mesure d’instruction ordonnée suivant ordonnance du 4 mai 2018 et ultérieurement annulée ; qu’elle encourt à ce titre la nullité ;

— qu’aucune infraction coïncidant précisément avec une obligation stipulée dans le bail n’est caractérisée dans la sommation du 18 juin 2018 ; que le bail ne contient aucune clause obligeant le preneur à requérir l’autorisation préalable du bailleur avant d’exécuter des travaux ; que la société VSP IDF a fait réaliser des travaux relevant des réparations locatives et des travaux de maçonnerie augmentant ou améliorant les lieux loués ; que la société VSP IDF n’a pas modifié la façade ; que les non-conformités relevées dans le rapport de la société 3BM ingenierie produit aux débats par la bailleresse sont sans lien avec les travaux de la société VSP IDF sur la toiture qui se sont limités à l’entretien de la toiture en tôle avec création d’un cheneau pour permettre à l’eau de s’écouler à l’extérieur du garage ; que les travaux réalisés par la société VSP IDF étaient indispensables au regard du très mauvais état des locaux et ont été exécutés selon les règles de l’art ;

— que la société A.Carrel Montreuil ACM n’a pas précisé dans la sommation du 18 juin 2018 ceux des travaux qui constitueraient une infraction au bail ; qu’elle n’a pas expressément reproché à la société VSP IDF d’avoir percé un gros mur ; qu’il appartenait à la société A.Carrel Montreuil ACM d’opérer une ventilation entre les travaux d’entretien et de réparation exécutés par la locataire qui ne peuvent pas faire l’objet d’une remise en état et les travaux qui auraient nécessité, selon elle, son autorisation préalable, et qui auraient pu faire l’objet d’une remise en état ;

— que la société VSP IDF exerce l’activité de garagiste et l’activité de vente de véhicules ; que ces deux activités sont autorisées par la clause de destination du bail ;

— que la société A.Carrel Montreuil ACM a fait délivrer la sommation du 18 juin 2018 après avoir reçu une mise en demeure de la locataire d’effectuer des travaux pour se conformer à son obligation de délivrance eu égard à la vétusté des locaux, dans le but d’échapper à ces travaux, ce qui caractérise sa mauvaise foi ;

Sur l’infirmation du jugement en ce qu’il a constaté que le bail liant la société VSP IDF et la société A.Carrel Montreuil ACM a pris fin par l’effet du congé avec refus de renouvellement signifie le 25 mars 2019,

— que la société A.Carrel Montreuil ACM ne peut pas faire grief à la société VSP IDF de ne pas avoir déféré à sa sommation itérative de communiquer sans délai l’ensemble des documents visés dans l’ordonnance du 4 mai 2018 alors que cette ordonnance a été rétractée ;

— que le grief tiré de l’absence de defèrement à la sommation du 18 juin 2018 est inopérant dès lors que la sommation du 18 juin 2018 encourt la nullité, a été mise en oeuvre de mauvaise foi, est inexacte, imprécise et infondée ;

— qu’il convient en conséquence d’annuler le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction délivré le 25 mars 2019 à la société VSP IDF ;

Sur l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la demande de travaux formée par la société VSP IDF et le paiement des frais avancés pour le compte du bailleur,

— qu’à l’occasion des travaux d’un tunnelier sous les locaux loués, réalisés dans le cadre des travaux du 'Grand Paris', qui ont donné lieu à une procédure devant le tribunal administratif de Melun, la société géosynthèse, bureau d’études structure, a été amenée à se prononcer sur la charpente des locaux loués et a préconisé des travaux urgents et des mesures conservatoires à la charge de la bailleresse ;

— qu’il revient à la bailleresse de rembourser à la locataire les frais avancés pour l’établissement du diagnostic de la société géosynthèse.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 145-41 du code de commerce dispose :

'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locatire se libère dans les conditions fixées par le juge.'

Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire suppose :

— l’existence d’une clause résolutoire dans le bail,

— un manquement à une obligation contractuelle sanctionné par la clause résolutoire,

— la délivrance d’un commandement d’avoir à se conformer au bail,

— la persistance du manquement contractuel au delà du délai de régularisation d’un mois à compter de la signification du commandement prévu au bail conformément aux dispositions de l’article L145-41 du code de commerce.

Pour que le commandement produise ses effets et permette la mise en oeuvre de la clause résolutoire, il doit être précis pour permettre à son destinataire de rémédier au manquement contractuel reproché et ne pas être délivré de mauvaise foi.

En l’espèce, c’est par des motifs pertinents et exacts, auxquels la cour renvoie et qu’elle adopte, que le premier juge a considéré que la société A.Carrel Montreuil ACM ne pouvait pas invoquer, de bonne foi, la sommation du 18 juin 2018 pour faire jouer la clause résolutoire insérée au bail dès lors que ladite sommation repose sur le procès-verbal de constat d’huissier du 17 mai 2018, annulé par ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil du 18 juin 2019 en conséquence de la rétractation de l’ordonnance du 4 mai 2018 qui l’avait ordonné.

Il convient simplement de souligner que la sommation du 18 juin 2018 reproduit sur près de trois pages le procès-verbal de constat annulé et rappelle, sur près d’une page, le contenu du rapport de l’architecte qui a assisté, en vertu de l’ordonnance du 4 mai 2018 ultérieurement rétractée, l’huissier de justice lors de l’établissement du procès-verbal annulé.

Expurgée de cette reproduction et du rappel du rapport de l’architecte, la sommation ne fait plus reproche à la locataire que d’avoir procédé 'à des travaux de renforcement de la structure de l’immeuble sans l’autorisation écrite du bailleur', ce qui ne suffit pas à caractériser un manquement de la société VSP IDF à ses obligations contractuelles. En effet, contrairement à ce que soutient la société A.Carrel Montreuil ACM , le bail ne comporte pas de clause soumettant tous les travaux de la locataire à l’autorisation de la bailleresse. En vertu du 6° de l’article 'charges et conditions’ du bail, seul est soumis à l’autorisation de la bailleresse, sous la forme de son consentement exprès et écrit, le percement des gros murs. Or, la société A.Carrel Montreuil ACM n’allègue pas, dans la sommation du 18 juin 2018, que les travaux de renforcement de la structure de l’immeuble, qu’elle reproche à sa locataire, ont donné lieu au percement des gros murs.

En outre, il doit être ajouté que la sommation du 18 juin 2018 n’est pas suffisamment précise pour permettre à la société VSP IDF de remédier aux manquements contractuels qui lui sont reprochés par sa bailleresse. En effet, dans l’acte du 18 juin 2018, il est fait sommation à la société VSP IDF 'd’avoir à respecter les dispositions précitées du bail renouvelé du 28 mars 2011 et par conséquent d’avoir à remettre en l’état les lieux au moment de leur prise de possession et tel que cela ressort des constatations effectuées le 16 mars 2016 par la Scp Fonfrede et Martinez, huissiers de justice associés à [Localité 6], à la demande de la société VSP IDF'. Alors que seuls les travaux ayant donné lieu au percement des gros murs sans l’autorisation du bailleur sont susceptibles de caractériser un manquement de la locataire à ses obligations contractuelles, que la société VSP IDF a effectué de nombreux travaux dont la majorité n’a pas donné lieu au percement des gros murs et que l’acte du 18 juin 2018 ne fait pas la liste des travaux ayant donné lieu au percement des gros murs, le caractère général de la sommation du 18 juin 2018 ne permet pas à la société VSP IDF d’identifier ceux des travaux que la société A.Carrel Montreuil ACM lui reproche d’avoir réalisés en violation du 6° de l’article 'charges et conditions’ du bail et ce qu’elle doit remettre en état pour se conformer au bail.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a déclaré privée d’effets la sommation signifiée le 18 juin 2018 à la société VSP IDF par la société A.Carrel Montreuil ACM et en ce qu’il a rejeté la demande de la société A.Carrel Montreuil ACM de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Les moyens soulevés par la société A.Carrel Montreuil ACM relatifs à l’absence de nullité de la sommation du 18 juin 2018 sont inopérants dès lors que le rejet de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail n’est pas fondée sur la nullité de la sommation qui n’est pas prononcée.

Sur la cession du bail par l’effet du congé délivéré le 25 mars 2019

Selon l’article L.145-9 du code de commerce, les baux commerciaux, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

En outre, l’article L.145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais qu’il doit, sauf exceptions prévus aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

En l’espèce, la société VSP IDF fonde sa demande tendant à voir déclarer le congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction délivré le 25 mars 2019 par la société A.Carrel Montreuil ACM à la société VSP IDF dépourvu de tout effet juridique sur l’absence de motif grave et légitime à l’appui du refus de renouvellement de la bailleresse.

Toutefois, comme l’a justement retenu le premier juge l’absence de motif grave et légitime à l’appui du refus de renouvellement du bailleur ne prive pas le congé d’effet juridique. L’absence de motif grave et légitime l’appui du refus de renouvellement du bailleur ouvre simplement le droit pour le locataire au paiement d’une indemnité d’éviction.

Le congé délivré le 25 mars 2019 par la société A.Carrel Montreuil ACM, six mois avant le terme du bail du 28 mars 2011, a mis fin au bail à son terme, soit le le 31 décembre 2019 à 24 heures.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a constaté que le bail liant les parties, avait pris fin le 31 décembre 2019 à 24 heures, par l’effet du congé avec refus de renouvellement signifié le 25 mars 2019 et jugé le principe du refus de renouvellement acquis à cette date.

Sur la résiliation judiciaire du bail

La société A.Carrel Montreuil ACM demande la résiliation judiciaire du bail à compter de la décision à intervenir.

Le bail ayant pris fin depuis le le 31 décembre 2019 à 24 heures, il convient de rejeter cette demande, la cour ne pouvant prononcer la résiliation d’un contrat qui a déjà pris fin.

En conséquence, il convient d’ajouter au jugement querellé en rejetant la demande de résiliation judiciaire du bail formée par la société A.Carrel Montreuil ACM.

Sur le droit de la société VSP IDF à une indemnité d’éviction

En vertu de l’article L.145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit de l’inexécution d’une obligation, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Il est constant que le bailleur ne peut, en cours d’instance, modifier les motifs de refus de renouvellement indiqués dans son congé.

En l’espèce, aux termes du congé du 25 mars 2019, la société A.Carrel Montreuil ACM invoque un seul motif grave et légitime justifiant qu’elle ne soit pas tenue de payer à la société VSP IDF une indemnité d’éviction : 'l’absence patente de demande du preneur tendant à obtenir l’autorisation préalable et écrite du bailleur de faire réaliser des travaux de percement des gros murs et ce en violation manifeste de la clause 'charges et conditions’ précédemment stipulée au bail renouvelé du 28 mars 2011".

La réalisation de travaux de percement des gros murs sans l’autorisation de la bailleresse n’est pas irréversible dès lors qu’elle peut être réparée par la remise en état des lieux.

Cette infraction doit donc faire l’objet d’une mise en demeure préalable au congé, qui doit indiquer de façon précise les manquements auxquels il doit être remédié.

Or, la sommation du 18 juin 2018, invoquée à titre de mise en demeure préalable au congé par la société A.Carrel Montreuil ACM, est dépourvue d’effets juridiques pour les motifs énoncés dans le paragraphe sur l’acquisition de la clause résolutoire, notamment en raison de son imprécision.

Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a dit que la société A.Carrel Montreuil ACM devra verser à la société VSP IDF une indemnité d’éviction, ordonné une expertise avant dire droit sur la fixation du montant de cette indemnité et fixé, jusqu’à ce qu’il soit ultérieurement statué sur l’indemnité d’occupation, le montant de l’indemnité d’occupation due depuis le 1er janvier 2020 par la société VSP IDF à la société A.Carrel Montreuil ACM au niveau du dernier loyer dû avant la prise d’effet du refus de renouvellement.

Sur la demande de travaux sous astreinte formée par la société VSP IDF

Les moyens soutenus par la société VSP IDF ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte.

Il convient seulement de souligner le point suivant.

Les travaux sollicités par la société VSP IDF sont des travaux de consolidation préconisés pour éviter des désordres dans le cadre de travaux de creusement d’un tunnel à proximité des locaux loués. Or, il apparait que le creusement du tunnel est intervenu sans créer de désordre aux locaux loués.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a rejeté la demande de travaux sous astreinte formée par la société VSP IDF.

Sur la demande en paiement de la somme de 4.800 euros formées par la société VSP IDF

Cette somme correspond aux factures des 3 et 17 novembre 2020 de la société Géosynthèse.

Cette société a établi, à la demande de la société VSP IDF, un diagnostic de la charpente des locaux loués dans le cadre de l’expertise ordonnée par le tribunal administratif de Melun afin de déterminer l’éventuel lien de causalité entre les travaux relatifs à la construction de la ligne 15 sud du métro et les désordres susceptibles d’affecter les immeubles avoisinants.

La société VSP IDF demande le remboursement du coût de ce diagnostic à la société A.Carrel Montreuil ACM sans indiquer de fondement à sa demande, étant précisé que la société VSP IDF et la société A.Carrel Montreuil ACM étaient toutes les deux parties à cette expertise.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société A.Carrel Montreuil ACM

Selon l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable compte tenu de la date du bail, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, la société A.Carrel Montreuil ACM reproche à la société VSP IDF d’avoir opéré une transformation des lieux qui porte atteinte à la perennité de son bien et comporte des risques tenant notamment à l’absence de garantie du déplacement des charge et d’avoir fait réaliser des travaux en toiture, sur l’atelier/garage, qui ne sont pas conformes aux règles de l’art et qui compromettent la solidité de l’ouvrage et sa résistence aux intempéries.

Sur les travaux de transformation des lieux

A l’appui de sa demande, la société A.Carrel Montreuil ACM invoque sa pièce n°19. Il s’agit d’un rapport technique concernant la toiture des locaux loués. Cette pièce n’est pas de nature à établir que la transformation des lieux consécutive aux travaux réalisés par la société A.Carrel Montreuil ACM a causé un préjudice à la société A.Carrel Montreuil ACM .

Par ailleurs, la société VSP IDF produit un rapport d’expertise amiable et un diagnostic de la société Géosynthèse, établis à la demande de la société VSP IDF après réception de la sommation du 18 juin 2018, dont il ressort que 'la consolidation de l’espace commercial s’est avérée indispensable et incontournable’ compte tenu du très mauvais état général des bâtiments et de la classification ERP de cet espace, que les travaux entrepris par la société VSP IDF pour les besoins de cette consolidation ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage et ont été réalisés dans le plus strict respect des règles de l’art.

Dans ces conditions et contrairement à ce que soutient la société A.Carrel Montreuil ACM, il n’est pas apporté la preuve que les travaux de transformation des locaux réalisés par la société VSP IDF aient causé un préjudice à la société A.Carrel Montreuil ACM.

Sur les travaux de la toiture

A l’appui de sa demande, la société A.Carrel Montreuil ACM invoque sa pièce n°19. Il s’agit d’un rapport technique concernant la toiture des locaux loués fait le 21 janvier 2021 'à la demande de Mr [N] [L], de Coprima le futur acquéreur du bâtiment'.

M. [Y], l’auteur de ce rapport, ingénieur structures, a divisé l’atelier en cinq zones. S’il conclut que la toiture des zones 3 et 4 nécessitent des travaux de mise en conformité, il n’établit pas de lien de causalité entre les désordres qu’il relève et les travaux réalisés par la société VSP IDF sur la toiture.

La nature et l’ampleur des travaux réalisés par la société VSP IDF sur la toiture ne résultent que de ses affirmations dans le cadre de l’instance. Elle soutient n’avoir effectué que des travaux d’entretien avec création d’un cheneau pour permettre à l’eau de s’écouler. Il n’est pas apporté de preuve contraire.

La fait que M. [Y] indique que la zone 4 a été refaite récemment ne permet ni d’imputer cette réfection à la société VSP IDF ni d’établir un lien de causalité entre cette réfection et les désordres relevés par M. [Y].

En conséquence, sans preuve que les travaux réalisés par la société VSP IDF dans les locaux loués soient à l’origine d’un préjudice pour la société A.Carrel Montreuil ACM, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts de cette dernière.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement querellé n’a pas mis fin à l’instance. En conséquence, il convient de le confirmer en ce qu’il a réservé les dépens et les demandes pour frais irrépétibles.

A hauteur d’appel, la société A.Carrel Montreuil ACM succombe. En conséquence, il convient de la condamner aux dépens de la procédure d’appel en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, l’équité commande de la condamner à payer à société VSP IDF la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 14 janvier 2022 en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Rejette la demande de société A.Carrel Montreuil ACM de résiliation judiciaire du bail,

Rejette la demande de la société A.Carrel Montreuil ACM de dommages et intérêts,

Condamne la société A.Carrel Montreuil ACM aux dépens de la procédure d’appel, dont distraction au profit de Maître Jean-Marc Albert et de la Selarl 2H conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société A.Carrel Montreuil ACM à payer à la société VSP IDF la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La présidente