Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 13 JUIN I 2025

(n° , 25 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/17889 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIPF4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Septembre 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 20/00491

APPELANTE

S.A.R.L. D’HIER ET D’AUJOURD’HUI immatriculée au RCS de Paris sous le numéro411 601 529, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334 assistée de M^e Isabelle MAITREJEAN de l’EURL TRISFAITH, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

Madame [E] [O] veuve [J] née le 06 Février 1938 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS- VERSAILLES- REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 assistée deMe Sabine GUEROULT de la SELARL INTER BARREAU CABINET SGTR, avocat au barreau de PARIS, toque : D1491 substituée par M^e Alexis GRAIL,

Madame [Q] [O] née le 19 octobre 1969 à [Localité 1],

[Adresse 3]

[Localité 3]

Madame [V] [O] née le 05 décembre 1972 à [Localité 1],

[Adresse 4]

[Localité 4]

Toutes deux représentées par M^e Jean-claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945 assistées deMe Caroline CARLBERG de l’AARPI ACHACHE & CARLBERG, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. OHRCO INVESTimmatriculée au RCS de Paris sous le numéro 450 371 562, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 5]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055 assistée de M^e Eric-olivier BLUMENTHAL de la SELEURL BLUMENTHAL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0681

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre chargée du rapport et Madame Nathalie BRET, conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 23 mai 2025 prorogé au 13 juin 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième initialement prévu le 07 février 2025 prorogé au 23 mai 2025 alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ , Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Madame [X] [T] veuve [O] a consenti un bail commercial, selon contrat signé le 6 juillet 1983, à Madame [H] [U] veuve [M] dit [S], portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 1], au prix d’un loyer annuel de 30 600 francs hors taxe en principal et hors charges locatives, payable en quatre termes égaux échus de 7 650 Francs hors taxe, décrits ainsi : une boutique sur rue et une arrière boutique à la suite avec porte de sortie sur l’escalier au bâtiment A en façade sur rue ( lot n°2)

— en sous-sol une cave ( lot n°25)

La Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui, preneur à bail, exploite un commerce d’achat, vente, restauration de bijoux anciens et d’antiquités dont l’établissement, depuis son début d’activité le 1er janvier 1997, se situe dans les locaux objet du bail.

Suivant acte authentique du 7 mars 1997 Madame [H] [U], veuve [M] dit [S], a fait apport à la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui du fonds de commerce, en ce compris le droit au bail servant à son exploitation.

Par acte extra judiciaire du 26 juillet 2013, le preneur a demandé le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2013, moyennant un loyer, à compter du 1er octobre 2013, porté à la somme de 14 344,65 euros hors taxe et hors charge par an.

Aucun accord n’étant intervenu, la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui a saisi le Juge des loyers commerciaux lequel, par jugement du 24 octobre 2014, a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 14 344,65 euros hors taxe et hors charge à compter du 1er octobre 2013.

Madame [E] [J] veuve [O], Madame [Q] [O] et Madame [V] [O], ont sollicité le cabinet d’expertise Robine & Associés, dans le courant de l’année 2015 afin de procéder à l’estimation de la valeur vénale de cet actif au 1er octobre 2013, lequel a rendu un rapport le 4 février 2015, réactualisé au 13 juin 2018 au prix de 335 000 euros TTC soit 13 268 euros le m2 unitaire.

La société Ohrco Invest a formé le 13 novembre 2018 une offre d’achat du local commercial à hauteur de 330 000 euros net vendeur laquelle a été acceptée par les consorts [O] [J] à la même date sous la condition suspensive d’absence d’exercice par le locataire commercial de son droit de préférence.

Par exploit délivré le 13 février 2019, Madame [E] [J] veuve [O], Madame [Q] [O] et Madame [V] [O] ont fait signifier à la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui en la personne de Madame [Y] [B], en sa qualité de gérante ainsi déclarée rencontrée sur les lieux, une offre de vente au prix de 330 000 euros valable pendant une durée d’un mois à compter de l’acte stipulant la caducité de l’offre à défaut d’acceptation.

Par exploit délivré le 12 mars 2019 :

— à Maître Caroline Carlsberg et remis à Maître Gilles Acmache,

— à Madame [Q] [O] remis à étude dans les conditions des articles 656 et 658 du Code de procédure civile

— à Madame [V] [O] selon les mêmes modalités,

la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui a fait signifier aux parties précitées son acceptation de l’offre de vente conformément aux dispositions de l’article L 145-46-1 du Code de commerce au prix de 330 000 euros, payable comptant, avec stipulation que l’acceptation est subordonnée à l’obtention d’un prêt

Par courriel envoyé le 13 mars 2019, avec copie au conseil de Madame [E] [J], le cabinet SGTR, Maître Caroline Carlsberg, en sa qualité de conseil de Mesdames [Q] et [V] [O], propriétaires indivises du local commercial à hauteur de 25 % chacune, prenait acte de l’acceptation de l’offre de vente signifiées aux dits propriétaires indivis par la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui en recourant à un prêt et communiquait le nom du notaire en charge de la vente dans l’intérêt des vendeurs en la personne de Maître [R] [D].

Des échanges de courriels ont eu lieu le jeudi 11 avril 2019 entre le conseil de la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui, le notaire de celle-ci et le Crédit Agricole, au sujet des contraintes du droit de préemption selon que l’acquisition des murs est opérée par la Sarl ou une SCI substituée, la banque indiquant avoir fait plusieurs propositions de financement et être dans l’attente du positionnement du client sur le montant et la durée du financement.

Le 15 avril 2019, le conseil de la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui relançait les conseils des vendeurs aux fins d’obtenir un retour officiel en suite de l’acceptation formalisée ainsi que la communication des coordonnées du notaire.

Le 4 juin 2019 le conseil des consorts [O] notifiait à Maître [D], notaire des vendeurs, avec copie aux autres parties, l’envoi qu’elle indiquait être complet des pièces à déposer chez Maître [D] dans le cadre de la vente du local commercial [Adresse 1].

Un projet d’acte de promesse de vente a été préparé par le notaire de la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui au prix de 330 000 euros sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt de 150 000 euros d’une durée maximale de 12 ans au taux nominal d’intérêt maximal de 1,45 % garantie par une sûreté réelle ou un cautionnement bancaire.

Le 20 septembre 2019, le cabinet de gestion et administrateur de biens Craunot, notifiait à la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui l’indexation du montant du loyer porté de 3 588,48 euros à 3775 euros à compter du 1er octobre 2019.

Par courriel officiel envoyé le 1er octobre 2019 le conseil de Mesdames [O], notifiait au conseil de la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui ainsi qu’au conseil de Madame [J], au rappel des dispositions de l’article L 145-46-1 du Code de commerce, de l’acceptation de l’offre d’acquisition commerciale notifiée le 12 mars 2019, des coordonnées du notaire des vendeurs, transmises le 13 mars 2019 par courriel, constatant que la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui disposait d’un délai jusqu’au 12 juillet 2019 pour réaliser la vente et prenant acte de l’absence de régularisation de la vente dans le dit délai, que 'dans ces circonstances ses clientes n’ont pas d’autre choix que de signer avec l’acquéreur initial.'

Par courriel du 14 octobre 2019 le conseil de la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui contestait la caducité de l’acceptation de l’offre de vente au motif principal de la tardiveté de la transmission par les vendeurs des éléments indispensables à la rédaction de l’acte intervenu le 4 juin 2019 et réitérait l’intention de régulariser la promesse par l’entremise de son notaire.

Par courriel du 25 octobre 2019, le conseil de Madame [J] adressait une proposition de rendez-vous à toutes les parties, en ce compris les notaires, au rappel que l’acquéreur inital, la société Ohrco Invest, et le preneur, la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui, revendiquent le bénéfice de la vente du local, du caractère incontestable de la non réalisation de la vente avec le preneur dans le délai de quatre mois ayant expiré le 12 juillet 2019, du droit de priorité réservé à la société Ohrco Invest dans l’hypothèse où la vente ne serait finalement pas régularisée avec le locataire et du fait que l’attestation de propriété immobilière pouvait être régularisée concomitament à la vente par le notaire, soulignant la convergence des intérêts des parties à ne pas s’engager dans une procédure longue et coûteuse.

Le 19 novembre 2019, les notaires échangeaient des éléments sur l’extrait cadastral relatif au bien vendu et la liste des titulaires des lots n°2 et 25.

Par lettre recommandée du 20 novembre 2019 la société Ohrco Invest mettait en demeure les consorts [O] et Madame [E] [J], au visa de l’article L 145-46-1 du Code de commerce, de régulariser dans les huit jours de la première présentation de la lettre, la promesse de vente à son profit au motif de l’inexistence de l’acceptation de l’offre de vente signifiée le 12 mars 2019 par la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui, à défaut d’avoir été notifiée à tous les indivisaires dans le délai légal d’un mois ou à tout le moins de sa caducité, aucune vente n’ayant été réalisée dans le délai légal de quatre mois.

Par courriel du 26 novembre 2019, le conseil de Madame [J] écrivait au conseil des consorts [O] que ' nos clientes se heurtent à une réelle difficulté s’agissant de la vente de leur local commercial (…)' que les notaires interrogés ' ont confirmé l’existence de difficultés dans la gestion de ce dossier.'

Par courriel du 29 novembre 2019, le conseil de Madame [J] écrivait au conseil des consorts [O] : ' S’agissant de votre mise en demeure de régulariser sous huitaine avec Ohrco Invest une promesse de vente portant sur le local sis [Adresse 1] à [Localité 1], je ne peux que m’associer au mail officiel que vous a adressé notre Confrère [L] [G], intervenant pour Madame [J]. En effet aussi bien le notaire du preneur que le nôtre font état de la survenance de difficultés, de telle sorte que la non réalisation de la vente dans le délai de quatre mois ne serait pas imputable au locataire. N’ayant pu avoir accès aux échanges intervenus entre les notaires en charge de la rédaction des actes qui sont couverts par la confidentialité , mes clientes, comme Madame [J], ne peuvent que s’en rapporter à leur analyse. Il apparaît donc que le droit de préférence du locataire n’aurait pas été valablement purgé, ce qui pourrait compromettre la validité d’une éventuelle vente qui serait signée avec Ohrco Invest mais également exposer mes clientes à des dommages et intérêts. Au vu de ce contexte, vous comprendrez que mes clientes ne peuvent pas déférer à votre mise en demeure et qu’elles ne régulariseront aucune vente avec Ohrco Invest, en l’absence d’une décision de justice. Enfin, mes clientes contestent le procès-verbal de carence que votre cliente a cru pouvoir faire dresser. Ohrco Invest a en effet fait signifier le vendredi 8 novembre 2019 après-midi, aux propriétaires, une sommation d’avoir à comparaître en l’étude de Maître [N] , notaire, pour le mardi 12 novembre suivant.

Le lundi 11 novembre étant férié, mes clientes, ainsi d’ailleurs que Madame [J], n’ont récupéré les actes que le mardi matin, et n’ayant pris aucune disposition auprès de leur employeur, elles ne pouvaient pas déférer à cette sommation, tellement intempestive que sa validité est plus que contestable. Il est certain que Mesdames [O] auraient demandé qu’au lieu et place d’un procès-verbal de carence soit dressé un procès-verbal de difficulté ce qui reflète lieux la réalité de la situation(…)'

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 26 novembre 2019 adressé aux conseils des consorts [O] et de Madame [J], le conseil de la société d’Hier et d’Aujourd’hui leur adressait sommation de communiquer sous 48 heures les pièces faisant défaut à son notaire pour permettre la régularisation de la vente et de faire connaître sous huit jours leur intention de faire prévaloir le droit de préférence du preneur sur tous accords antérieurs passés avec le promoteur préalablement pressenti.

Par exploit délivré le 23 et le 27 décembre 2019, la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui a fait assigner les consorts [J] [O] devant le Tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’ordonner la vente à son profit du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1].

Par exploits séparés délivrés le 5 août 2020 les consorts [O] et [J] ont assigné en intervention forcé la société Ohrco Invest.

Les procédures ont été jointes par le Juge de la Mise en Etat.

Le jugement rendu le 28 septembre 2023 a :

Rejeté la demande de la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI de dire que la vente à son

profit par Mmes [V], [Q] et [E] [O] du local commercial sis

[Adresse 1] à [Localité 1] est parfaite ;

Rejeté la demande de la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI d’ordonner sous astreinte la

réalisation de la vente entre elle et Mmes [V], [Q] et [E] [O]

du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] ;

Rejeté la demande de la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI de condamner Mmes [V],

[Q] et [E] [O] à lui rembourser tous les loyers et charges dont

elle s’est acquittée depuis le 13 février 2019 ;

Rejeté la demande de la SAS OHRCO INVEST de dire que la vente à son profit par Mmes

[V], [Q] et [E] [O] du local commercial sis [Adresse 1]

à [Localité 1] est parfaite ;

Rejeté la demande de la SAS OHRCO INVEST d’ordonner sous astreinte la réalisation de

la vente entre elle et Mmes [V], [Q] et [E] [O] du local

commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] ;

Rejeté toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts de la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI dirigées contre Mmes [V] et [Q] [O], la SAS OHRCO INVEST et Mme [E] [O] ; de la SAS OHRCO INVEST dirigées contre Mmes [V], [Q] et [E] [O] ; de Mmes [V] et [Q] [O] dirigées contre la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI et la SAS OHRCO INVEST ; de Mme [E] [O] dirigées contre la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI et la SAS OHRCO INVEST ;

Rejeté les demandes en radiation du procès-verbal de carence publié au service de la

publicité foncière et portant sur le local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] ;

Condamné in solidum la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI et la SAS OHRCO INVEST

aux dépens de l’instance ;

Rejeté les demandes de la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI, de la SAS OHRCO INVEST, de Mmes [V] et [Q] [O] et de Mme [E] [O] formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté toute autre demande ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

La Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui a interjeté appel selon déclaration reçue au greffe de la cour le 7 novembre 2023.

Par conclusions signifiées le 24 juillet 2024 la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui demande à la cour de :

Vu le code de commerce et notamment l’article L145-46,

Vu le code civil et notamment les article 1583, 1114, 1118, 1121,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées au débat,

— DECLARER la société D’HIER ET d’AUJORUD’HUI recevable et bien fondée en

son appel ;

A TITRE LIMINAIRE

' JUGER que le Tribunal n’a pas omis de statuer ;

' JUGER que la seule conséquence éventuelle de la non-réalisation de la vente

dans le délai légal de 4 mois est, le cas échéant, le caractère sans effet de

l’acceptation de l’offre de vente par le preneur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce,

à l’exclusion de toute déchéance de son droit de préférence.

A TITRE PRINCIPAL

CONFIRMER le jugement rendu le 28 septembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de Paris en ce qu’il a :

' Rejeté la demande de la SAS OHRCO INVEST de dire que la vente à son profit

par Mmes [V], [Q] et [E] [O] du local commercial

sis [Adresse 1] à [Localité 1] est parfaite ;

' Rejeté la demande de la SAS OHRCO INVEST d’ordonner sous astreinte la

réalisation de la vente entre elle et Mmes [V], [Q] et [E]

[O] du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] ;

' Rejeté toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts :

— de Mmes [V] et [Q] [O] dirigées contre la SARL D’HIER

ET D’AUJOURD’HUI et la SAS OHRCO INVEST ;

— de Mme [E] [O] dirigées contre la SARL D’HIER ET

D’AUJOURD’HUI et la SAS OHRCO INVEST

' Rejeté toute autre demande de Mme [E] [O] de Mmes [V] et

[Q] [O] et de la SAS OHRCO INVEST ;

' Rejeté les demandes de la SAS OHRCO INVEST, de Mmes [V] et [Q]

[O] et de Mme [E] [O] formées au titre de l’article

700 du code de procédure civile ;

INFIRMER le jugement rendu le 28 septembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de Paris en ce qu’il a :

' Rejeté la demande de la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI de dire que la

vente à son profit par Mmes [V], [Q] et [E] [O]

du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] est parfaite ;

' Rejeté la demande de la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI d’ordonner sous

astreinte la réalisation de la vente entre elle et Mmes [V], [Q] et

[E] [O] du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1]

[Localité 1] ;

' Rejeté la demande de la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI de condamner

Mmes [V], [Q] et [E] [O] à lui rembourser tous

les loyers et charges dont elle s’est acquittée depuis le 13 février 2019 ;

' Rejeté toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts : – de la SARL

D’HIER ET D’AUJOURD’HUI dirigées contre Mmes [V] et [Q]

[O], la SAS OHRCO INVEST e Mme [E] [O] ;

' Rejeté les demandes en radiation du procès-verbal de carence publié au service

de la publicité foncière et portant sur le local commercial sus [Adresse 6],

[Localité 1]

' Condamné in solidum la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI aux dépens de

l’instance ;

' Rejeté les demandes de la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI, formées au

titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' Rejeté toute autre demande de la société D’hier et d’Aujourd’hui.

ET STATUANT A NOUVEAU :

— JUGER la société D’HIER ET D’AUJOURD’HUI recevable et bien fondée en son appel,

toutes ses demandes, moyens, fins et prétentions ; y faire droit et en conséquence ;

— JUGER que c’est par la faute de Madame [E] [O], [Q]

[O] et Madame [V] [O] ou de leur notaire que la signature de l’acte de vente n’a pu intervenir dans les délais légaux ;

— JUGER que c’est par l’inertie de Madame [E] [O], [Q]

[O] et Madame [V] [O] ou de leur notaire que la signature de l’acte de vente n’a pu intervenir dans les délais légaux ;

— JUGER que le comportement de Madame [E] [O], [Q]

[O] et Madame [V] [O] ont empêché la réalisation de l’acte de

vente dans les délais et qu’elles ont, avec la société OHRCO INVEST, fraudé le droit de

préférence du locataire ;

— JUGER que la non-signature de l’acte de vente dans les délais n’est pas imputable à la

SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI ;

— JUGER que la société D’HIER ET D’AUJOURD’HUI dispose toujours de son droit de

préférence et que son acceptation de l’offre de vente n’est pas sans effet ;

EN CONSEQUENCE :

— JUGER que la vente du bien immobilier sus-décrit, par les CONSORTS [J] & [O] au profit de la société D’HIER ET D’AUJOURD’HUI, est parfaite à la date du 12 mars 2019, savoir à la date de l’acceptation par le Preneur à bail commercial de l’offre signifiée en date du 13 février 2019 moyennant le prix de 330 000 euros, frais de vente en sus ; mais hors toute éventuelle commission qui serait due à un intermédiaire, agent immobilier ou autre ;

— JUGER que les CONSORTS [J] & [O] devront comparaître devant l’Etude OFFICE NOTARIAL DE [Localité 6] sise [Adresse 7] ' [Localité 6] ;

— ENJOINDRE IN SOLIDUM aux CONSORTS [J] & [O] d’avoir à signer l’acte authentique de vente dans le délai de TROIS MOIS à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— DONNER ACTE à la société D’HIER ET D’AUJOURD’HUI de ce qu’elle renonce dans

le cadre de la vente judiciaire forcée à souscrire tout prêt immobilier pour financer

l’acquisition du bien litigieux mais qu’elle se déclare prêt à régler le montant du prix de

vente comptant sur ses deniers personnels ;

— JUGER qu’à défaut de s’exécuter dans le délai de TROIS MOIS du jugement à intervenir,

les CONSORTS [J] & [O] seront redevables IN SOLIDUM à l’égard de

la société D’HIER ET D’AUJOURD’HUI d’une astreinte de CENT CINQUANTE EUROS

(150 €) par jour de retard ;

— JUGER que passé le délai de TROIS MOIS, et à défaut de présentation des CONSORTS

[J] & [O] en l’Etude OFFICE NOTARIAL DE [Localité 6] sise [Adresse 7]

[Adresse 7] ' [Localité 6] à la date convenue entre les parties ou fixée par cet officier

public, le présent jugement vaudra acte authentique de vente du bien susvisé à condition que

le prix convenu ait été payé et qu’il sera publié à la Conservation des Hypothèques ;

— JUGER que les CONSORTS [J] & [O] devront IN SOLIDUM

rembourser la société D’HIER ET D’AUJOURD’HUI de tous loyers et de toute quote-part

de charges indûment payés depuis l’acceptation de l’offre de vente au 13 février 2019 ; avec

intérêts en sus au taux légal à compter de chaque échéance de loyer ou appel de charges

acquitté postérieurement au 13 juillet 2019 ; et que ladite somme pourra se compenser avec

le prix de vente convenu tel que déterminé par l’offre de vente notifiée en date du 13 février

2019 ;

— ORDONNER dans les 10 jours la radiation de la publication au fichier immobilier du procès-verbal de carence par la société OHRCO INVEST sous astreinte de 1000€ par jours de retard

— CONDAMNER IN SOLIDUM les CONSORTS [J] & [O] à allouer une somme de DIX MILLE EUROS (10 000 €) à titre des dommages-intérêts à la société D’HIER ET D’AUJOURD’HUI pour compenser le préjudice subi du fait du retard à communiquer les pièces indispensables à la régularisation de la vente et de tout préjudice moral ; Dire que ladite somme pourra se compenser avec le prix de vente du bien litigieux ;

— CONDAMNER IN SOLIDUM les CONSORTS [J] & [O] et la société

OHRCO INVEST à allouer une somme de CINQUANTE MILLE EUROS (50 000 €) à titre

des dommages-intérêts à la société D’HIER ET D’AUJOURD’HUI pour compenser le préjudice subi du fait de la fraude aux droits du locataire organisée entre les CONSORTS

[J] & [O] et la société OHRCO INVEST ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE ET Y AJOUTANT :

— DEBOUTER la SAS OHRCO INVEST, Mesdames [E] [O],

[Q] [O] et [V] [O] de leurs demandes, fins et conclusions

respectives à l’encontre de la société D’HIER ET D’AUJOURD’HUI ;

— DEBOUTER, Mesdames [E] [O], [Q] [O] et [V] [O] de leur demande de condamnation de la SARL D’HIER ET

d’AUJOURD’HUI à les relever et garantir de l’intégralité des condamnations susceptibles

d’être prononcées à leur encontre si la Cour venait à faire partiellement droit aux demandes

de la SAS OHRCO INVEST ;

— CONDAMNER IN SOLIDUM les consorts [J] & [O] et la Société OHRCO INVEST à régler chacun à la société D’HIER ET D’AUJOURD’HUI une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER IN SOLIDUM les consorts [J] & [O] et la société OHRCO INVEST aux entiers dépens qui comprendront le coût de la présente assignation et de la requête, outre les frais de publication à la Conservation des Hypothèques.

Par conclusions signifiées le 30 avril 2024 la société Ohrco Invest demande à la cour de :

Vu l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, vu les articles 1103 et suivants, 1217

et suivants, 1231-1, 1231-5, 1240 et 1583 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

' REJETER l’appel, le juger mal fondé,

' CONFIRMER LE JUGEMENT RENDU LE 28 SEPTEMBRE 2023 PAR LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS EN CE QU’IL A :

— Rejeté la demande de la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI de dire que la vente à

son profit par Mmes [V], [Q] et [E] [O] du local

commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] est parfaite ;

— Rejeté la demande de la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI d’ordonner sous

astreinte la réalisation de la vente entre elle et Mmes [V], [Q] et

[E] [O] du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] ;

— Rejeté la demande de la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI de condamner Mmes

[V], [Q] et [E] [O] à lui rembourser tous les loyers

et charges dont elle s’est acquittée depuis le 13 février 2019 ;

— Rejeté toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts :

' de la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI dirigées contre Mmes [V] et

[Q] [O], la SAS OHRCO INVEST et Mme [E]

[O] ;

' de Mmes [V] et [Q] [O] dirigées contre la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI et la SAS OHRCO INVEST ;

' de Mme [E] [O] dirigées contre la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI et la SAS OHRCO INVEST ; Page 29 sur 31

— Rejeté les demandes en radiation du procès-verbal de carence publié au service de la publicité foncière et portant sur le local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1]

[Localité 1] ;

— Condamné la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI aux dépens de l’instance ;

— Rejeté les demandes de la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI, de Mmes [V] et

[Q] [O] et de Mme [E] [O] formées au titre de

l’article 700 du code de procédure civile ;

' RECEVOIR LA SOCIETE OHRCO INVEST EN SON APPEL INCIDENT , LA JUGER BIEN FONDEE ET EN CONSEQUENCE,

' INFIRMER LE JUGEMENT RENDU LE 28 SEPTEMBRE 2023 PAR LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS EN CE QU’IL A :

— Rejeté la demande de la SAS OHRCO INVEST de dire que la vente à son profit par Mmes [V], [Q] et [E] [O] du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] est parfaite ;

— Rejeté la demande de la SAS OHRCO INVEST d’ordonner sous astreinte la

réalisation de la vente entre elle et Mmes [V], [Q] et [E] [O] du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] ;

— Rejeté toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts de la SAS OHRCO INVEST dirigées contre Mmes [V], [Q] et [E] [O] ;

— Condamné la SAS OHRCO INVEST aux dépens de l’instance ;

— Rejeté les demandes de la SAS OHRCO INVEST formées au titre de l’article 700

du code de procédure civile ;

' ET STATUER A NOUVEAU DE CES CHEFS :

— ORDONNER la régularisation de la vente au profit de la société OHRCO INVEST des lots de copropriété numéros 2 et 25 dépendant de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] ' [Localité 1], au prix de 330 000 euros net vendeur tel que prévu aux termes de l’offre acceptée en date du 13 novembre 2018 (et offert à la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI par acte extrajudiciaire du 13 février 2019), et ce dans un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER solidairement Mesdames [E] [O] veuve [J],

[Q] [O] et [V] [O] à régulariser la vente des lots de

copropriété numéros 2 et 25 dépendant de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] ' [Localité 1] au profit de la société OHRCO INVEST, au prix de 330 000 euros net vendeur tel que prévu aux termes de l’offre acceptée en date du 13 novembre 2018, eu égard soit au caractère parfait de la vente soit en exécution du droit de priorité contractuel consenti à la société OHRCO INVEST, et ce dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER solidairement Mesdames [E] [O] veuve [J],

[Q] [O] et [V] [O] à s’exécuter sous astreinte de 500 euros par jour calendaire de retard à compter du trente et unième jour suivant la date de signification de la décision à intervenir, et se réserver expressément le pouvoir de liquider l’astreinte en vertu de l’article 35 de la loi n°91-650 du 09 juillet 1991 ;

— CONDAMNER Mesdames [E] [O] veuve [J], [Q]

[O] et [V] [O] à payer à la société société OHCRO INVEST, en

réparation du préjudice subi, une somme mensuelle de 1 258,50 euros à compter du 12 janvier 2020 jusqu’au jour de la signature de l’acte authentique de vente à intervenir, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir et ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

' EN TOUT ETAT DE CAUSE ET Y AJOUTANT :

— DEBOUTER la société D’HIER ET D’AUJOURD’HUI, Mesdames [E]

[O] veuve [J], [Q] [O] et [V] [O] de leurs demandes, fins et conclusions respectives à l’encontre de la société OHRCO INVEST ;

— CONDAMNER tout/tous succombant(s), le cas échéant in solidum, à payer à la société OHRCO INVEST une indemnité de 15 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER tout/tous succombant(s), le cas échéant in solidum, aux entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés directement par la SELARL INGOLD & THOMAS, Avocat constitué inscrit au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Par conclusions signifiées le 25 juillet 2024 Madame [Q] [O] et Madame [V] [O] demandent à la cour de :

Vu l’article L-145-46-1 du Code de commerce,

Vu les articles 1103, 1113 1240 du Code civil,

A titre liminaire, statuer sur les chefs de demande sur lesquels le Tribunal a omis de statuer et, y faisant droit :

Prononcer la déchéance de la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI de son droit de préférence en l’absence de réalisation de la vente dans le délai imparti par l’article L145-46-1 du Code de commerce,

Prononcer la caducité de l’offre d’achat de la société OHRCO INVEST,

Confirmer le jugement en ce qu’il a :

— Rejeté la demande de la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI de dire que la vente à son profit par MesdamesEmmanuelle et [V] [O] etMadame [E] [O] veuve [J] du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] est parfaite ;

— Rejeté la demande de la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI d’ordonner sous astreinte la réalisation de la vente entre elle et Mesdames [Q] et [V] [O] etMadame [E] [O] veuve [J] du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] ;

— Rejeté la demande de la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI de condamner Mesdames [Q] et [V] [O] etMadame [E] [O] veuve [J] à lui rembourser tous les loyers et charges dont elle s’est acquittée depuis le 13 février 2019 ;

— Rejeté la demande de la SAS OHRCO INVEST de dire que la vente à son profit par Mesdames [Q] et [V] [O] etMadame [E] [O] veuve [J] du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] est parfaite ;

— Rejeté la demande de la SAS OHRCO INVEST d’ordonner sous astreinte la réalisation de la vente entre elle et Mesdames [Q] et [V] [O] etMadame [E] [O] veuve [J] du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] ;

— Rejeté les demandes en paiement de dommages et intérêts :

— de la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI dirigées contre Mesdames [V] et [Q] [O], la SAS OHRCO INVEST et Madame [E] [O] veuve [J];

— de la SAS OHRCO INVEST dirigées contre Mesdames [Q] et CélineNUSIMOVICI et Madame [E] [O] veuve [J] ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les chefs de demandes suivants :

Ordonner le retrait du procès-verbal de carence publié par Maître [N] au registre des hypothèques, dans un délai de 10 jours à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jours de retard,

Condamner solidairement la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI et OHRCO INVEST à payer à Mesdames [Q] et [V] [O] la somme de 40.000 € en réparation de leur préjudice résultant de l’immobilisation de leur bien,

Statuant à nouveau,

Ordonner le retrait du procès-verbal de carence publié par Maître [N] au registre des hypothèques, dans un délai de 10 jours à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jours de retard,

Condamner solidairement la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI et OHRCO INVEST à payer à Mesdames [Q] et [V] [O] la somme de 40.000 € en réparation de leur préjudice résultant de l’immobilisation de leur bien,

A titre subsidiaire,

Si la Cour venait à faire partiellement droit aux demandes de la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI, condamner la société OHRCO INVEST à relever à garantir Mesdames [O] de l’intégralité des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre,

Si la Cour venait à faire partiellement droit aux demandes de la société OHRCO INVEST dans le cadre de son appel incident, condamner la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI à relever à garantir Mesdames [Q] et [V] [O] de l’intégralité des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre,

Concernant l’appel incident de Madame [J], débouter Madame [J] de son appel en garantie et de ses demandes à l’encontre de Mesdames [Q] et [V] [O]

En toute hypothèse,

Condamner la partie succombante à payer à Mesdames [Q] et [V] [O] la somme de 15.000 € par application des dispositions de l’article 700 du CPC,ainsi qu’aux entiers dépens, dnt distraction au profit de Maître Jean-Claude Cheviller, Avocat au Barreau de Paris,

Par conclusions signifiées le 26 avril 2024 Madame [E] [J] veuve [O] demande à la cour de :

Vu l’article 462, al.1 er

du code de procédure civile,

Vu l’article L.145-46-1 du code de commerce,

Vu les articles 1103, 1113, 1240 et 1353 du code civil,

Vu les anciens articles 1134 et 1147 du code civil,

Vu les articles 695 et 700 du code de procédure civil,

Vu les jurisprudences citées,

Vu les pièces produites,

— DECLARER recevable et bien fondée Madame [E] [O] veuve [J] en ses présentes conclusions ;

— A titre liminaire, STATUER sur les prétentions omises par le Tribunal, RECTIFIER le jugement et le COMPLETER comme suit :

— PRONONCER la déchéance de la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI de son droit

de préférence en l’absence de réalisation de la vente dans le délai imparti par l’article

L145-46-1 du code de commerce ;

— PRONONCER la caducité de l’offre d’achat de la société OHRCO INVEST ;

— CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 28 septembre 2023 en ce qu’il a :

— Rejeté la demande de la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI de dire que la vente à

son profit par Mmes [V], [Q] et [E] [O] du local

commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] est parfaite ;

— Rejeté la demande de la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI d’ordonner sous astreinte

la réalisation de la vente entre elle et Mmes [V], [Q] et [E]

[O] du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] ;

— Rejeté la demande de la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI de condamner Mmes

[V], [Q] et [E] [O] à lui rembourser tous les loyers et

charges dont elle s’est acquittée depuis le 13 février 2019 ;

— Rejeté la demande de la SAS OHRCO INVEST de dire que la vente à son profit par

Mmes [V], [Q] et [E] [O] du local commercial sis [Adresse 1]

[Adresse 1] à [Localité 1] est parfaite ;

— Rejeté la demande de la SAS OHRCO INVEST d’ordonner sous astreinte la réalisation

de la vente entre elle et Mmes [V], [Q] et [E] [O] du

local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] ;

— Rejeté les demandes en paiement de dommages et intérêts :

— de la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI dirigées contre Mmes [V] et

[Q] [O], la SAS OHRCO INVEST et Mme [E] [O] ; 31

— de la SAS OHRCO INVEST dirigées contre Mmes [V], [Q] et [E] [O] ;

— Condamné in solidum la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI et la SAS OHRCO

INVEST aux dépens de l’instance ;

— Rejeté le demandes de la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI et la SAS OHRCO

INVEST formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— A titre incident, INFIRMER le jugement en ce qu’il a :

— Rejeté les demandes en paiement de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du

CPC de Mme [E] [O] dirigées contre la SARL D’HIER ET

D’AUJOURD’HUI et la SAS OHRCO INVEST ;

— Rejeté « toutes les autres demande », mais uniquement en ce qu’il a rejeté les demandes

de Madame [E] [O] ;

Et, statuant à nouveau,

— CONDAMNER in solidum les sociétés D’HIER ET D’AUJOURD’HUI et OHRCO à verser à Madame [E] [O] veuve [J] la somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— DECLARER que le droit de priorité consenti à OHRCO aux termes de l’offre d’achat ne lui permet pas d’exiger que la vente initialement envisagée soit faite à son profit mais lui permet seulement d’être la première à pouvoir se positionner si les bailleresses persistaient à vouloir vendre et aux nouvelles conditions qu’elles proposeraient alors ;

— CONDAMNER in solidum les sociétés D’HIER ET D’AUJOURD’HUI et OHRCO à verser à Madame [E] [O] veuve [J] la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés en 1ère instance ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

— CONDAMNER la société OHRCO à garantir et relever indemne Madame [E] [O] veuve [J] de toute condamnation éventuelle prononcée à leur encontre

— CONDAMNER la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI à garantir et relever indemne Madame [E] [O] veuve [J] de toute condamnation éventuelle prononcée à son encontre ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

— CONDAMNER Mesdames [Q] et [V] [O] à garantir et relever indemne Madame [E] [O] veuve [J] de toute condamnation éventuelle prononcée à son encontre ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— DEBOUTER la SARL D’HIER ET D’AUJOURD’HUI de ses prétentions, demandes et moyens ;

— DEBOUTER la société OHRCO INVEST de ses prétentions, demandes et moyens ;

— CONDAMNER toute partie succombant à verser à Madame [E] [O] veuve [J] la somme de 10.000 euros au titre au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés en cause d’appel ;

— CONDAMNER toute partie succombant aux entiers dépens.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 24 octobre 2024.

SUR QUOI,

LA COUR

1- La purge du droit de préférence du preneur

Le jugement, au visa de l’article L 145-46-1 du Code de commerce et au constat que le projet de promesse n’a manifestement pas été adressé aux venderesses avant l’expiration du délai légal de 4 mois, que le preneur ne rapporte ni la preuve de ses diligences et des demandes de pièces nécessaires à la réalisation de la vente, ni celle d’une mise en demeure adressée aux bailleurs de signer l’acte authentique avant l’expiration du délai impératif de quatre mois, en a inféré, pour rejeter la demande tendant à voir dire la vente parfaite et ordonner la signature sous astreinte.qu’il n’est pas prouvé que la non réalisation de la vente est imputable aux bailleurs.

La Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui fait grief au jugement de n’avoir pas recherché si les diligences incombant aux bailleurs étaient nécessaires à la réalisation de la vente et si cette absence de diligence était constitutive d’une faute ayant concouru à la non réalisation de la vente dans le délai. Elle soutient que contrairement à ce que retient le jugement, pour que l’acceptation du preneur soit frappée de caducité, la preuve doit être rapportée que le défaut de réalisation de la vente dans le délai imparti est imputable au preneur. Elle affirme que les bailleurs ont commis une faute en négligeant de fournir les pièces indispensables à la vente, relativement à la qualité des co-indivisaires et que le relevé de renseignement hypothécaire levé le 9 mars 2020 montre qu’à cette date l’attestation de propriété immobilière n’était pas établie, alors que cette pièce prouvait leur qualité d’héritières. Elle ajoute que contrairement à ce qui est soutenu, la déclaration de succession ni aucun acte de propriété n’ont jamais été transmis, que les propres notaires des vendeurs ont confirmé l’existence de ces difficultés non imputables au locataire, que les vendeurs et leur notaire n’ont pas purgé le droit de préemption urbain et qu’ainsi l’attitude des bailleurs a eu pour but de faire échec au droit de préférence du locataire quand la chronologie des actes démontre que les vendeurs ont notifié pour la première fois le 1er octobre 2019 à l’appelante la perte du bénéfice de son droit de préférence alors que la société Ohrco Invest avait manifesté son intention d’acquérir au lieu et place du locataire le 18 juillet 2019 pour finalement adresser un projet d’acte le 23 octobre 2019 ce qui prouve que dès le début, les parties ont envisagé que la vente ne pourrait se régulariser avec le locataire. Elle en infère, aux visas des articles 1583,1118 et 1121 du Code civil, que la vente est parfaite, qu’une sommation à comparaître doit être délivrée pour régulariser l’acte authentique dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement, le prononcé d’une astreinte étant nécessaire et à défaut le présent jugement vaudra acte de vente.

Madame [E] [J] relève à titre préliminaire l’omission de statuer du tribunal sur sa demande tendant au prononcé de la déchéance du droit de préférence de la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui et la caducité de l’offre d’achat de la Sarl Ohrco Invest.

Au rappel de l’article L145-46-1 du Code de commerce, elle souligne que faute pour le preneur d’avoir initié les démarches nécessaires à la réalisation de la vente en temps utile antérieurement à l’expiration du délai de 4 mois, la déchéance de son droit de préférence est acquise sauf à établir que le défaut de signature de l’acte de vente dans le délai impératif requis, est exclusivement imputable au bailleur alors que le preneur a accompli les diligences lui incombant. Elle précise que les consorts [J]-[O] ont communiqué par email du 4 juin 2019 les titres de propriété d’origine, la destination du bien, les pièces afférentes à la copropriété, les origines du bail et que l’inertie de l’appelante est flagrante puisque la vente devait être réalisée avant le 13 juillet 2019 et qu’elle ne s’est manifestée qu’au vu de la déchéance de son droit de préférence dont elle a été informée le 14 octobre 2019. Elle ajoute que les éléments dont l’appelante leur impute la communication tardive le 4 juin 2019 ont été transmis spontanément alors qu’il ne leur appartenait pas spécifiquement de les communiquer, qu’il n’est aucunement démontré que cette communication soit incomplète, aucune liste précise des éléments attendus ayant été établie, aucune demande n’ayant jamais été adressée au cours du délai de 4 mois s’agissant de l’attestation de propriété immobilière. Elle affirme que l’allégation selon laquelle ' des divergences profondes’ entre les vendeurs seraient à l’origine de la non-réalisation de la vente ne repose sur rien, qu’aucune collusion frauduleuse ne leur est imputable dès lors que la société Ohrco Investissement a affirmé sa détermination à poursuivre la vente et les a empêchées de disposer de leur bien en publiant le procès-verbal de carence cependant que les ' difficultés propres à la rédaction de l’acte’ dont fait état l’appelante ne sont pas étayées.

Madame [Q] [O] et Madame [V] [O], au rappel de l’article L 145-1 du Code de commerce observent que la vente n’a pas été réalisée dans le délai de 4 mois et qu’il appartient au preneur pour revendiquer son droit de préférence de démontrer que cette non réalisation est exclusivement imputable aux bailleurs. Elles affirment avoir communiqué toutes les pièces utiles par courriel du 4 juin 2019, ces pièces étant librement accessibles aux notaires, qu’aucune réclamation n’a été adressée par la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui et qu’elle a au demeurant reconnu que la promesse de vente a été communiquée aux vendeurs le 29 juillet 2019. Elle ajoute que le titre de propriété du bien résulte de la déclaration de succession de leur père aucune difficulté ne pouvant être soulevée de ce chef, et que celle-ci étant déclarative et non créatrice de droits, elles étaient donc régulièrement titrées pour avoir hérité de leur père de sorte que la cour, réparant l’omission de statuer et ajoutant au jugement dont la confirmation est demandée, jugera que la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui est déchue de son droit de préférence.

La société Ohrco Invest, au rappel de l’article L 145-46-1 du Code de commerce, fait valoir au soutien de la confirmation du jugement, que la société d’Hier et d’Aujourd’hui qui n’a pas entrepris les diligences nécessaires pour finaliser sa demande de prêt, ne rapporte pas la preuve du dépôt d’un dossier complet de demande de prêt auprès de la banque, ne justifie pas avoir remis à son notaire avant le 12 juillet 2019 date limite pour réaliser la vente, les fonds qui lui auraient permis de régler le prix et les frais de vente et se garde bien de préciser qu’elle n’a jamais sollicité communication de ces pièces ni relancé les conseils en vue d’obtenir leur communication.

Réponse de la cour

Aux termes des dispositions de l’article L 145-46-1 du Code de commerce : ' Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

Ces dispositions instaurent un droit légal de préférence pour le locataire d’un bail commercial en cas de vente du local commercial qu’il occupe. Selon une réponse ministérielle n°92592 du secrétaire d’État auprès du ministre de l’économie, Journal Officiel du 12 avril 2016,« ce texte a pour objectif de permettre au locataire de poursuivre son activité dans de meilleures conditions, notamment économiques,puisqu’il n’aurait plus à s’acquitter du montant de son loyer. »

Le droit de préférence s’applique aux ventes d’un local intervenant à compter du 18 décembre 2014 , même si le bail est en cours lors de l’entrée en vigueur et le caractère impératif de l’article L. 145-46-1 du code de commerce est reconnu par la jurisprudence.

Il est admis que le locataire qui a exercé son droit de préférence ou de préemption, et qui a fait preuve de diligence pour parvenir à la réalisation de la vente, ne saurait se voir privé de son droit d’acquérir le local loué lorsque le défaut de signature de l’acte de vente est exclusivement imputable au bailleur.

Les consorts [O]-[J] ont été mises en demeure par le conseil de l’appelante le 26 novembre 2019 de communiquer les pièces suivantes nécessaires à la régularisation de la promesse de vente :

— la comparution complète des vendeurs la précision faite de l’existence d’une indivision entre eux,

— les extraits d’actes de naissance/mariage des vendeurs,

— contrat de mariage/contrat de PACS s’il y a lieu,

— les interrogations BODACC,

— la copie de l’acte de notoriété établi après le décès de Monsieur [C] [O],

— la copie de l’attestation immobilière établie après le décès de Monsieur [C] [O],

— la déclaration de succession après le décès de Monsieur [C] [O],

— le plan des lots annexé à l’état descriptif de division règlement de copropriété,

— les actes modificatifs de l’état descriptif de division, règlement de copropriété,

— la dernière quittance de loyer,

— l’avenant éventuel au bail ou acte prolongeant le bail initial,

— l’état hypothécaire en cours de validité,

— l’avis d’imposition de la taxe foncière 2019,

— les derniers appels de charges de copropriété,

— l’état daté délivré par le syndic,

— la fiche synthétique est l’attestation d’immatriculation du syndic,

— le carnet d’entretien,

— les diagnostics réalisés dans les parties communes,

— la réactualisation de l’État parasitaire ERP, réaliser dans les parties privatives,

— les consultations des bases de données, environnementales,

— le dossier d’urbanisme complet,

— la renonciation de la mairie à son droit de préemption urbain,

— la fiche de révision foncière,

— la notification du droit de préemption à la mairie demande initial, le régime fiscal applicable aux vendeurs s’agissant des plus-values immobilière.

La cour relève que les intimés ne rapportent pas la preuve qui leur incombe que les premiers éléments communiqués le 4 juin 2019 par le conseil des consorts [O] à Maître [D], énoncés comme étant 'les pièces à déposer chez le notaire dans le cadre de la vente’ du local commercial [Adresse 1] mais dont ni le fichier ni la copie ne sont joints, correspondent aux élements réclamés par l’appelante ce dont il s’infère que ces éléments n’avaient pas été communiqués à la date du 26 novembre 2019 alors que de manière constante le délai pour la réitération de la vente était échu depuis le 13 juillet 2019.

En outre les courriers produits l’appelante émanant du notaire des consorts [O] [J] le 14 et le 19 novembre 2019 à la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui et à son conseil établissent qu’à la date du 14 novembre 2019 Maître [A], notaire du preneur indiquait:

' Maître [D], dès le début du dossier nous a informé des difficultés qu’il rencontrait quant à la réunion des pièces nous permettant de rédiger la promesse de vente à votre profit. Les locaux que vous occupez, sont, selon l’extrait modèle 1, toujours la propriété de Monsieur [C] [O], ( décédé à ce jour nous a-t-il été indiqué) et de Madame [E] [O]. La succession de Monsieur [C] [O] étant en cours de règlement par un de nos confrères, Maître [R] [D] lui a demandé une copie de l’attestation de propriété établie après le décès et révélant l’identité des héritiers, proriétaires dudit bien à compter de son décès.

Maître [R] [D] nous a indiqué qu’il n’a pas été en mesure de recevoir des informations de la part du notaire chargé du règlement de la succession et en a informé également Maître [P] [N] notaire à [Localité 1] représentant l’investisseur.

En parallèle Maître [R] [D] a interrogé le Cridon :

— quant à la validité d’une promesse de vente signée par ' les prétendus héritiers ' de monsieur [C] [O]

— quant à la validité de l’acte d’huissier qui vous a été adressé

— Et enfin quant à l’action possible de l’investisseur dans la mesure où vous n’avez pas été en mesure de régulariser l’acte notarié de vente faute par le vendeur de fournir toutes les pièces.

Le Cridon a indiqué à Maître [R] [D] qu’il n’existait pas, à sa connaissance, de jurisprudence en la matière tout en relevant que dans la mesure où le locataire n’a pas été en mesure de régulariser l’acte notarié de vente faute par le vendeur de fournir les pièces.'

Les déclarations du notaire, non utilement remises en cause par les intimées, démontrent que celles-ci n’ont pas communiqué ou à tout le moins n’ont pas mis leur notaire en mesure de communiquer au notaire du preneur, la justification de leur qualité d’héritière par l’attestation de propriété faisant suite au dècès de leur père.

Ceci est corroboré par le certificat des formalités acceptées au dépôt et en instance d’enregistrement au fichier immobilier désignant l’immeuble [Adresse 1] [Localité 1] pour la période du 4 octobre 2019 au 9 mars 2020, produit par l’appelante, qui ne fait pas mention des bénéficiaires donataires hormis Madame [E] [J] veuve [O], le nom des deux autres bénéficiaires donataires [O] apparaissant dans le relevé de formalités publiées pour la période du 1er janvier 1972 au 14 juin 2022 sous la mention de l’attestation rectificative valant reprise pour ordre de la formalité initiale du 18 novembre 2019, déposée le 17 juin 2020 soit bien postérieurement à l’échéance de la réalisation de la vente du 13 juillet 2019.

Il importe peu que l’acte de notoriété instaurant la qualité d’héritier ait une valeur déclarative au sens des dispositions de l’article 730-1 du Code civil, ceci ne faisant pas échec à l’obligation incombant aux vendeurs de justifier de leur qualité d’ayant-droits à l’égard de l’acquéreur dans le délai impératif de quatre mois visé par l’article L 145-46-1 du Code de commerce, quand les éléments précités établissent la carence de [V] et [Q] [O] dans l’administration de la preuve de leur propriété, alors que la succession de leur père était ouverte et en cours de règlement à cette même période et qu’il n’est allégué par aucune des intimées un motif impérieux, imprévisible et irrésistible constitutif d’une cause exonératoire de leur responsabilité.

Il est par ailleurs établi que la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui a mis en oeuvre toutes les diligences lui incombant pour que la vente soit réalisée puisqu’elle justifie de l’accord de financement de sa banque obtenu dès le 11 avril 2019 à hauteur du montant de l’acquisition, le Crédit Agricole offrant plusieurs possibilités de financement via la constitution d’une Sarl ou d’une SCI l’option étant laissée au libre choix de l’appelante.

La cour relève que 'l’inertie’ imputée au preneur par les intimées est contredite par la preuve des diligences mises en oeuvre par la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui pour parvenir à la vente et qu’il ne saurait dans ce contexte lui être imputé comme une faute, de n’avoir pas mis en demeure les bailleurs de réaliser la vente, quand il apparaît que les bailleurs, par leur fait ont fait obstacle à sa réalisation ce dont il suit que la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui ne saurait supporter les conséquences du non respect du délai impératif de réalisation de la vente imputable aux seuls consorts [J] [O].

Il a été vu que le droit légal de préférence du preneur à bail est d’ordre public et que ce droit n’a pas été valablement purgé de sorte que la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui est fondée en sa demande tendant à voir réaliser la vente à son profit étant de droit substituée à la société Ohrco Invest, tiers auteur de l’offre de vente, à la date de l’acceptation de l’offre signifiée aux intimées le 12 mars 2019.

Le droit de préférence du preneur qui est d’ordre public prime le droit des tiers et la société Ohrco Invest de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de caducité de l’offre d’achat de cette dernière qui reconnait au demeurant en page 4/31 de ses conclusions avoir émis son offre sous la condition suspensive d’absence d’exercice par le locataire commercial en place de son droit de préférence.

Il convient de juger que la vente du bien immobilier sis [Adresse 1] [Localité 1] est parfaite entre Madame [E] [J] veuve [O], Madame [Q] [O] et Madame [V] [O] à la date du 12 mars 2019 date de l’acceptation par le preneur à bail de l’offre signifiées en date du 13 février 2019, au prix principal de 330 000 euros hors frais de vente et honoraires d’intermédiaire, payable comptant à la signature de l’acte, la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui s’engageant à ne pas recourir à un prêt, sous déduction des loyers et quote-part de charges locatives acquittées par la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui postérieurement au 13 juillet 2019.

Le montant des loyers servant d’assiette aux intérêts au taux légal dont le paiement est réclamé par la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui à hauteur de chaque échéance réglée depuis le 13 juillet 2019 n’étant pas chiffré, il ne saurait être fait droit à la demande de paiement des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance de loyer.

La signature de l’acte authentique de vente sera ordonnée dans un délai de 5 mois à compter de la signification de l’arrêt, compte tenu des formalités à accomplir, sous une astreinte provisioire de 150 euros par jour de retard passé ce délai dont il n’y a pas lieu de se réserver la liquidation qui relève du Juge de l’exécution.

En l’absence de signature d’un avant contrat il ne saurait être fait droit à la demande de juger que le présent arrêt vaudra acte authentique de vente qui sera rejetée.

2-Les préjudices

Le jugement a rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui au motif de sa participation au dommage dans la mesure où elle ne démontre pas s’être mise en condition de permettre la conclusion de la vente.

Il a écarté les demandes en garantie formée par les consorts [V] et [Q] [O] au regard du débouté des demandes de la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui.

2-1 La radiation de la publication du procès-verbal de carence sous astreinte

Le jugement a rejeté cette demande au motif de l’absence d’inscription d’un privilège ou d’une hypotèque sur le local commercial.

Madame [Q] [O] et Madame [V] [O] demandent le retrait du procès-verbal de carence publié à tort alors que l’offre de la société Ohrco Invest était caduque.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 2240 du Code civil dans sa version applicable au litige : Les inscriptions sont rayées du consentement des parties intéressées et ayant capacité à cet effet, ou en vertu d’un jugement en dernier ressort ou passé en force de chose jugée.

La radiation s’impose au créancier qui n’a pas procédé à la publication, sous forme de mention en marge, prévue au quatrième alinéa de l’article 2422.

Il en résulte que la mainlevée de la publication du procès-verbal de carence ne saurait être ordonnée s’agissant d’un acte qui n’est pas susceptible de faire l’objet d’une mention à la publicité foncière, la sanction de cette publication ne résidant pas dans sa mainlevée ou sa radiation, mais dans la publication de l’arrêt jugeant qu’elle ne peut produire aucun effet, le jugement étant confirmé de ce chef. Y ajoutant, la publication de l’arrêt sera ordonnée.

2-2 Le retard à communiquer les pièces indispensables à la vente

La Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui ne développe aucun moyen à l’appui de cette demande caractérisant un préjudice distinct de celui réparé par l’arrêt qui a ordonné la vente à son profit et fait droit à sa demande de restitution des loyers et des charges locatives, en lien avec le retard dans la communication des pièces qu’elle invoque.

Il convient de la débouter de cette demande, le jugement étant confirmé de ce chef.

2-3 La fraude aux droits des locataires

Le jugement n’a pas statué sur ce point.

La Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui excipe d’une collusion intentionnelle par laquelle les bailleurs ont orchestré la notification du droit de préférence tout en sachant pertinemment que l’acte authentique de vente ne pourrait être régularisé avant 4 mois.

Cependant la fraude ne saurait se déduite de l’acceptation de l’offre présenée par la Sarl Orhco Invest antérieurement à la signification de l’offre de vente au preneur dès lors que cette acceptation était expressément soumise à la condition du non exercice de son droit de préférence par la Sarl d’Hier et d’Aujoiurdhui, quand par ailleurs aucune irrégularité n’a été soulevée à l’encontre de la notification de l’offre de vente et alors que le défaut de diligence retenue à l’encontre des bailleurs faisait également obstacle à la réalisation de la vente au profit du tiers.

La Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui sera déboutée de ce chef.

3- L’appel incident de la société Ohrco Invest

Le jugement a écarté les demandes de la société Ohrco Invest de voir ordonner la vente à son profit et condamner les consorts [O] à des dommages et intérêts au motif que ces dernières étaient fondées à refuser la vente.

La Sarl Orhco Invest, au rappel que les vendeurs lui avait conféré un droit de priorité à défaut de réalisation de la vente au profit du preneur, excipe d’un préjudice financier constitué par la perte des loyers qu’elle aurait dû percevoir si la vente avait été réalisée à l’expiration d’un délai d’usage de deux mois à compter de la date à laquelle l’acte de vente aurait dû être signé.

Le sens de l’arrêt conduit à débouter la Sarl Ohrco Invest, dont l’offre a été acceptée sous réserve de l’exercice par le preneur à bail de son droit de préférence, le droit de priorité ne lui étant consenti que dans l’hypothèse de la non réalisation de la vente au profit du preneur, de sa demande de voir ordonner la vente à son profit dès lors que la vente est régularisée avec le preneur à bail au titre de son droit de préférence s’agissant d’un droit impératif opposable erga omnes.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

4- L’appel en garantie de Madame [E] [J]

Le jugement n’a pas statué sur ce point.

Le sens de l’arrêt conduit à débouter Madame [E] [J] veuve [O] de son appel en garantie à l’encontre co-intimées, aucune somme n’étant mise à sa charge hormis l’obligation de signer l’acte de vente et de recevoir le prix sous déduction des loyers et des charges locatives acquittées depuis le 12 mars 2019.

5- Les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement qui a condamné in solidum la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui et la société Orhco Invest aux dépens sera infirmé.

Statuant à nouveau, la Sarl Orcho Invest, Madame [E] [J] veuve [O], Madame [V] [O] et Madame [Q] [O] seront condamnées à régler à la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui seule, une somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

INFIRME le jugement en ce qu’il a débouté la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui de sa demande de réalisation de la vente à son profit, de sa demande de restitution des loyers et des charges acquittées et en ce qu’il a statué sur le dépens,

Statuant de ces chefs,

ORDONNE la vente du bien immobilier sis [Adresse 1] [Localité 1] entre, d’une part en qualité de vendeurs, Madame [E] [J] veuve [O], Madame [Q] [O] et Madame [V] [O] et d’autre part, la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui en qualité d’acquéreur, au prix principal de 330 000 euros hors frais de vente et honoraires d’intermédiaire, payable comptant à la signature de l’acte, sous déduction des loyers et quote-part de charges locatives acquittées par la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui postérieurement au 13 juillet 2019 jusqu’à la signature de l’acte authentique dans un délai 5 mois à compter de la signification de l’arrêt, sous une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé ce délai ;

Ajoutant au jugement,

DEBOUTE la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui de sa demande en paiement des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance de loyer réglée depuis le 13 juillet 2019 ;

DEBOUTE la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui de sa demande de juger que l’arrêt vaut acte authentique de vente ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la caducité de l’offre de vente de la société Ohrco Invest ;

DEBOUTE la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui de sa demande de dommages et intérêts au titre de la collusion frauduleuse ;

DEBOUTE Madame [E] [J] veuve [O] de ses demandes en garantie;

ORDONNE la publication de l’arrêt au service de la publicité foncière à la requête de la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui ;

CONFIRME le jugement pour le surplus de ses dipositions ;

CONDAMNE in solidum la Sarl Ohrco Invest, Madame [E] [J] veuve [O], Madame [Q] [O], Madame [V] [O], aux dépens ainsi qu’à régler à la Sarl d’Hier et d’Aujourd’hui une somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles.

2- Les préjudices

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,