RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 10 JUIN 2026

(n° , 16 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/07985 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJK4Z

Décisions déférées à la Cour :

jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 20 décembre 2019, 8e chambre 3e section, sous le N° RG 17/12658 arrêt rendu le 26 octobre 2022 par la cour d’appel de Paris, Pôle 4 ' Chambre 2, N° RG 20/04726 lui- même cassé partiellement par un arrêt rendu par la 3e chambre de la Cour de cassation le 8 février 2024 (pourvoi n° W 22-24.119),

DEMANDEUR APRÈS RENVOI :

Monsieur [B] [Z] né le 19 Octobre 1989 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Sabrina SMIRNOVA, avocat au barreau de PARIS, toque : G0200

DÉFENDEUR APRÈS RENVOI :

Syndicat Des Coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, représenté par son nouveau syndic, la société CANOPEE GESTION, succédant au Cabinet [O] [N], immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 842 828 667, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par M^e Jérôme CHAMARD de la SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 Novembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévuele 25 février 2026 prorogé au 13 mai 2026 puis au 10 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Marylène BOGAERS Greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS & PROCÉDURE

M. [Z] est propriétaire, depuis le 19 septembre 2014, du lot n° 9 au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ce lot n° 9 est constitué, suivant le règlement de copropriété, par, au rez-de-chaussée, 'un appartement sur la cour ayant son entrée, première porte à gauche dans l’escalier de service B (au fond de la cour à gauche), comprenant : petite entrée, un studio, cabinet de toilette, droit aux wc situés à côté de l’escalier de service et communs avec la concierge’ et les six millièmes (6/1 000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

L’attestation de propriété délivrée par la société civile professionnelle Pinel, notaire, lors de la vente précise que le lot n° 9 se situe au rez-de-chaussée du bâtiment A.

La société à responsabilité limitée Cabinet [O] [N] est le syndic de l’immeuble.

L’assemblée générale du 8 juin 2017 a examiné la résolution n° 21 que M. [Z] avait demandé de porter à l’ordre du jour en ces termes : 'Autoriser les copropriétaires à installer des grilles d’aération, uniquement côté cour de l’immeuble, avec percement du mur jusqu’à 20 cm maximum de diamètre pour des besoins d’extraction d’air de salle de bains, cuisine et climatiseur sans unité extérieure (destiné aux immeubles Haussmanniens) – Régularisation des travaux d’installation des grilles d’aération avec percement des murs déjà effectués par un certain nombre de copropriétaires'.

La résolution a été rejetée.

M. [Z] expose également s’être vu refuser l’accès à des parties communes et connaître des différends avec l’utilisation par des artisans missionnés par la copropriété des WC communs.

Par acte d’huissier du 24 août 2017, M. [Z] a assigné, devant le tribunal de grande instance de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] aux fins d’autorisation de travaux, de remise de badges et de clés et d’indemnisation.

Par jugement du 20 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

— débouté M. [Z] de sa demande tendant à l’autoriser 'à installer des grilles d’aération pour le lot n° 9 avec percement du mur limité à 20 cm de diamètre côté cour de l’immeuble, conformément au descriptif de travaux soumis à l’assemblée générale du 8 juin 2017 ou aux conditions que le tribunal fixera',

— dit M. [Z] irrecevable en sa demande subsidiaire d’annulation de la résolution n° 21 de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 8 juin 2017,

— débouté M. [Z] de sa demande de remise sous astreinte d’un badge d’accès à la partie de l’immeuble où se situe l’escalier principal,

— dit que le syndicat des copropriétaires devra remettre à M. [Z] les clés d’accès aux couloirs des caves de l’immeuble, dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement et passé ce délai, sous astreinte de la somme de 50 euros par jour de retard, pendant 45 jours,

— débouté M. [Z] de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 14 912 euros du chef d’un trouble de jouissance, à hauteur de 2 500 euros de préjudice moral pour 'voie de fait et discrimination',

— débouté M. [Z] de sa demande tendant à 'faire respecter sous astreinte de 50 euros par jour la destination et le caractère privatif des toilettes communes aux seuls requérants et au concierge à l’exclusion des artisans du bâtiment mandatés par la copropriété',

— débouté M. [Z] de sa demande subséquente de dommages et intérêts à hauteur de

3 000 euros,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] à payer à M. [Z] la somme de 180 euros en réparation de son préjudice résultant de la dépose de la sonnette,

— débouté M. [Z] du surplus de ses demandes indemnitaires liées à la dépose de la sonnette,

— débouté M. [Z] de sa demande de dommages et intérêts liés à la tentative de vol par effraction,

— débouté M. [Z] de sa demande tendant 'à ordonner au syndicat des copropriétaires d’exécuter sous astreinte de 50 euros par jour la résolution n° 20 adoptée par l’assemblée générale du 8 juin 2017',

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] de sa demande de dommages et intérêts,

— dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens qu’elle a exposés,

— rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que M. [Z] ne sera pas dispensé de sa participation à la dépense commune des frais de procédure,

— rejeté les plus amples demandes des parties,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

M. [Z] a interjeté appel suivant déclaration du 3 mars 2020 à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4].

Après l’exécution du jugement ayant conduit à la remise des clés de la cave, M. [Z] a procédé au remplacement de ses canalisations privatives dans les couloirs des caves après avoir découvert que les canalisations communes et privatives situées dans les couloirs des caves de l’immeuble, qui alimentent son appartement était en plomb.

A hauteur d’appel, il a sollicité la réparation du préjudice lié à son exposition au plomb par la consommation d’une eau impropre.

La cour l’a autorisé à faire réaliser certains travaux et a condamné le SDC à lui verser une somme de 390 euros en réparation de son préjudice.

Elle l’a débouté de ses autres demandes dont la demande de remise des clés et du code de l’escalier principal et la demande d’indemnisation du préjudice corporel pour l’exposition à une eau contaminée.

Par arrêt du 26 octobre 2022, la cour d’appel de Paris a :

— réformé le jugement en ce qu’il a :

débouté M. [Z] de sa demande tendant à l’autoriser 'à installer des grilles d’aération pour le lot n° 9 avec percement du mur limité à 20 cm de diamètre côté cour de l’immeuble, conformément au descriptif de travaux soumis à l’assemblée générale du 8 juin 2017 ou aux conditions que le tribunal fixera',

débouté M. [Z] de sa demande de dommages-intérêts en raison des travaux privatifs empêché faute d’accès aux caves,

statuant à nouveau sur les chefs réformés,

— autorisé M. [Z] à procéder, à ses frais exclusifs, aux travaux de création d’une grille d’aération suivant le devis de l’entreprise Fal btp du 17 février 2020 et sous le contrôle d’un architecte mandaté par le syndicat des copropriétaires dont les honoraires seront intégralement à la charge de M. [Z],

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] à payer à M. [Z] la somme de 390 euros de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance,

— confirmé le jugement pour le surplus,

y ajoutant,

— débouté M. [Z] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] à lui payer la somme de 824,80 euros en remboursement des charges de l’escalier principal,

— débouté M. [Z] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] à lui payer la somme de 8 500 euros de dommages-intérêts pour exposition à une eau impropre à la consommation,

— débouté M. [Z] de sa demande d’interdire l’utilisation des toilettes communes réservées par les artisans du bâtiment mandatés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] sous astreinte de 100 euros par jour,

— dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens qu’elle a exposés en cause d’appel,

— dit que M. [Z] ne sera pas dispensé de sa participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel,

— rejeté toute autre demande.

M. [Z], a formé un pourvoi en cassation.

Par arrêt du 8 février 2024, la Cour de cassation, troisième chambre civile (pourvoi n° W 22-24.119), a :

— cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il rejette la demande de remise sous astreinte du badge et du code d’accès à la partie de l’immeuble où se situe l’escalier principal, l’arrêt rendu le 26 octobre 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Paris,

— remis, sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état ou elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] aux dépens,

en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] et l’a condamné à payer à M. [Z] la somme de 3 000 euros,

— dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé.

Dans son arrêt, la Cour de cassation a énoncé que pour rejeter la demande de remise de badge et de code de l’escalier, la cour d’appel avait retenu que M. [Z] ne participait pas aux charges de l’escalier principal et qu’il n’avait aucun intérêt objectif à accéder à cet escalier puisqu’il accédait à son lot, situé au rez-de-chaussée, par une porte donnant sur l’escalier de service.

En statuant ainsi, sans constater que l’escalier principal était, selon le règlement de copropriété, une partie commune spéciale sur laquelle M. [Z] n’avait aucun droit, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

M. [Z] a saisi la cour d’appel de renvoi par déclaration de saisine remise au greffe le 15 avril 2024.

Par note du 22 avril 2026, M. [Z] a été invité à présenter des observations sur :

— la recevabilité de sa demande tendant à voir reconnaître le caractère non écrit de la clause n° 11 du règlement de copropriété procédant à la répartition des charges d’entretien de l’escalier principal et tapis de l’escalier principal au regard des principes posés par la Cour de cassation sur la recevabilité des demandes nouvelles en appel après cassation ( Civ 2è, 28 mars 2024, n°22-13.419, publié)

— la recevabilité de sa demande de remboursement de charges au regard de la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée de cette demande à hauteur de 824, 80 euros.

M. [Z] a fait connaître ses observations le 4 mai 2026.

Le conseil du syndicat des copropriétaires a été rendu destinataire à cette date de la demande d’observations adressée par le rapporteur au conseil de M. [Z].

Celui-ci n’a formulé aucune observation en retour.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 5 juin 2024 par lesquelles M. [Z], appelant, invite la cour, au visa des articles 1103, 1240 et 1241 du code civil, 8, 9, 10, 26 b et 43 de la loi n° 65-561 du 10 juillet 1965, L210-1 du code de l’environnement, R. 1321-2, R. 1321-3 du code de la santé publique et l’arrêté du 11 janvier 2007 relatif aux limites et références de qualité des eaux brutes et des eaux destinées à la consommation humaine, à :

— ordonner la remise du badge d’accès à l’escalier principal et la communication du numéro de code de l’interphone de l’escalier principal sous astreinte de 500 euros par jour,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] au paiement d’une somme de 1 690,19 euros correspondant au remboursement des charges de copropriété liées à la partie de l’immeuble où se situe l’escalier principal payées par M. [Z],

— déclarer non écrite la clause « article 11, section première du chapitre II de la deuxième partie » du règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] mentionnant la clé de répartition « Charges escalier principal » et répartir les charges en lien avec l’escalier principal avec la clé de répartition « Charges générales » prévue à la deuxième partie, chapitre II, article 10 du règlement de copropriété,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] au paiement d’une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] au paiement d’une somme de 8 500 euros de dommages et intérêts pour le préjudice moral d’anxiété consécutif à l’exposition à une eau impropre à la consommation,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] à la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— dispenser l’appelant de toute participation à la dépense commune des frais de procédure qu’engageraient le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4], dont la charge serait répartie entre les autres copropriétaires conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Vu les conclusions notifiées le 22 mai 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4], intimé, invite la cour, à :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris en date du 20 décembre 2019 en ce qu’il a débouté M. [Z] de sa demande de remise sous astreinte d’un badge d’accès à la partie de l’immeuble où se situe l’escalier principal,

— condamner M. [Z], à lui payer une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [Z] en tous les dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

1. Sur la délivrance sous astreinte du badge et du code d’accès à la partie de l’immeuble où se situe l’escalier principal :

Moyens des parties :

M. [Z] au soutien de sa demande expose que :

— le règlement de copropriété ne contient aucune disposition affirmant que les parties communes seraient spéciales ou exclusives à un seul bénéficiaire,

— le règlement stipule en son article 4 que toutes les parties et choses communes sont placées sous le régime de l’indivision forcée, dont l’escalier principal,

— l’article 8 du règlement précise que chacun des copropriétaires pourra user librement des parties communes suivant leur destination et sans faire obstacle aux autres copropriétaires,

— il résulte des stipulations claires du règlement de copropriété que l’escalier principal ne constitue pas une partie commune spéciale ou exclusive à un seul bénéficiaire,

— que la Cour de cassation a rappelé qu’il n’y a pas de corrélation entre la participation d’un copropriétaire aux charges afférentes à des parties communes et son droit d’accès à celles-ci mais toutefois, il s’est acquitté du montant des charges afférentes à cet escalier dont il demande le remboursement à hauteur de 1690, 19 euros eu égard à son non-accès actuel,

— il justifie de plusieurs intérêts à agir ;

Le syndicat des copropriétaires réplique que :

— Seuls les copropriétaires dont les appartements sont desservis par cet escalier peuvent bénéficier d’un accès à cet escalier, ce qui n’est pas le cas de M. [Z] qui est propriétaire d’un appartement sur la cour ayant son entrée première porte à gauche dans l’escalier de service B,

— Il n’a pas un intérêt direct et certain et actuel au sens de l’article 32 du code de procédure civile pour agir et former cette demande,

— M. [Z] n’est notamment investi d’aucune mission lui permettant d’exercer un droit de contrôle sur la conduite des travaux de la copropriété à l’exception du droit qui est le sien de voter aux assemblées générales,

— Le syndicat des copropriétaires est composé de syndicats secondaires, l’un correspondant à l’escalier A et un autre correspondant aux copropriétés qui se trouvent dans la cour,

Réponse de la cour :

Sur l’intérêt à agir de M. [Z] :

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code précise qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, M. [Z] prétend que le syndicat des copropriétaires lui impose des restrictions non prévues par le règlement de copropriété en lui refusant l’accès à certaines parties communes de l’immeuble.

Il justifie ainsi d’un intérêt à agir.

Selon l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, I, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

Aux termes de l’article 9, I, de cette loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

M. [Z] est propriétaire du lot n°9 de l’état descriptif de division constitué d’un appartement sur la cour ayant son entrée première porte à gauche dans l’escalier de service B (au fond de la cour à gauche).

Il n’est pas contesté par les parties que l’escalier principal dont il demande l’accès se trouve dans l’immeuble central.

Selon le règlement de copropriété produit (pièce 6 [Z]), et plus particulièrement son article 4, les parties communes sont celles qui, n’étant pas affectées à l’usage exclusif et particulier d’un copropriétaire déterminé appartiennent à l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble.

Elles comprennent notamment l’escalier principal.

Cette clause stipule également que toutes les parties et choses communes, de quelque catégorie qu’elles soient, sont placées sous le régime de l’indivision forcée.

Cependant, son article 6, consacré aux parties privatives énonce dans un nota que l’accès aux lots n°10 à 19 correspondant aux lots situés du premier au cinquième étage inclus se fait par l’escalier principal situé à la suite du hall d’entrée de l’immeuble. Ce nota confère un droit d’usage de l’escalier principal aux seuls lots 10 à 19 du syndicat des copropriétaires, aucun autre lot du syndicat ne se voyant reconnaître un droit identique.

Il en résulte que les stipulations du règlement de copropriété ne sont ni claires ni dénuées d’équivoque.

Selon l’article 1188 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerai une personne raisonnable placée dans la même situation.

Aux termes de l’article 1189 du même code, toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

En l’espèce, les stipulations de l’article 6 en son nota dérogent aux stipulations de l’article 4 qui qualifie de parties communes à l’ensemble des copropriétaires l’escalier principal de l’immeuble (étant observé, contrairement à ce qu’affirme le syndicat des copropriétaires, qu’il n’existe pas de syndicats secondaires) et qui précisent encore que toutes les parties et choses communes « ci-dessus » définies, de quelque catégorie qu’elles soient, sont placées sous le régime de l’indivision forcée.

La commune intention des parties et la cohérence du règlement de copropriété démontrent que l’escalier principal ne peut être considéré que comme une partie commune spéciale aux lots 10 à 19 du syndicat des copropriétaires dès lors que le règlement confère aux seuls propriétaires de ces lots l’usage de l’escalier principal pour y accéder, met à leur charge à titre exclusif les charges entraînées par l’entretien, les réparations, la peinture et le remplacement de toutes parties de cet escalier ( marches, rampes etc') outre les charges concernant le tapis de l’escalier (entretien, réparations et remplacement) (art 11 charges communes particulières à certains copropriétaires).

M. [Z] ne peut justifier d’un droit d’indivision sur une partie commune spéciale sur laquelle le règlement de copropriété ne lui confère aucun droit d’usage.

S’il affirme encore que l’accès à cet escalier lui permettrait d’accéder à un local qui lui permettrait d’entreposer des biens lui appartenant (pièce 11 [Z]), le cliché produit montre que ce local est fermé, intégré à l’escalier principal. En l’absence de stipulation contraire, ce local ou cagibi dispose de la même nature que l’escalier principal qui l’abrite.

Enfin, les différents arguments avancés par M. [Z] pour justifier de l’utilité qu’il aurait à accéder à l’escalier principal (dont celle de vérifier les travaux commandés par le syndicat) ne peuvent lui conférer un droit que le règlement de copropriété ne lui donne pas sur cette partie commune spéciale.

Il s’ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. [Z] de remise sous astreinte d’un badge d’accès à la partie de l’immeuble où se situe l’escalier principal.

Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande présentée en cause d’appel d’obtenir la communication du numéro de code de l’interphone de l’escalier principal sous astreinte.

II. Sur la demande de remboursement de charges d’entretien de l’escalier principal :

Moyens des parties :

M. [Z] prétend régler les charges d’entretien de l’escalier principal et en demande le remboursement au motif qu’on lui en refuse l’accès.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 18 décembre 2020 avant cassation, M. [Z] soutenait régler :

— Des frais mensuels pour l’interphone donnant sur l’escalier principal,

— Des frais de nettoyage des vitres de l’escalier principal,

— Des frais de ravalement partiel du 5è étage,

— Des frais généraux de nettoyage de l’escalier principal via le salaire du gardien.

Dans ses observations écrites du 4 mai 2026, il relève que les charges afférentes à l’année 2023 sont postérieures à la date de l’arrêt de la cour d’appel avant cassation et qu’en conséquence, aucune autorité de chose jugée ne saurait être opposée.

Réponse de la cour :

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 1355 du code civil dispose que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, la cassation ordonnée par l’arrêt rendu le 8 février 2024 par la 3è chambre civile de la Cour de cassation n°22-24-119) n’a pas atteint le chef de dispositif de l’arrêt rendu par la cour de céans le 26 octobre 2022 (RG 20/4726) qui a débouté M. [Z] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] à lui payer la somme de 824, 80 euros en remboursement des charges de l’escalier principal.

L’arrêt rendu est rendu entre les mêmes parties. La demande présentée est formée par M. [Z] contre le syndicat des copropriétaires, les parties apparaissent donc en la même qualité. La demande a la même cause : le paiement de charges de copropriété pour l’entretien d’un escalier principal dont M. [Z] n’a pas l’accès. La demande est identique à hauteur de 824, 20 euros.

Il s’ensuit que la demande de M. [Z] tendant au remboursement par le syndicat des copropriétaires de charges de copropriété à hauteur de 1690, 19 euros est irrecevable en vertu de l’autorité de la chose jugée à hauteur de la somme de 824, 20 euros.

La demande pour le surplus (865, 99 euros) est recevable.

La cour relève, au regard de la date de notification des dernières conclusions de M. [Z] devant la cour d’appel avant cassation, que son actualisation porte sur la période postérieure au 18 décembre 2020. La lecture de ces conclusions démontre que la créance alléguée par M. [Z] contre le syndicat représentait des charges appelées entre 2015 et 2020.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article11 du règlement de copropriété, les charges concernant l’escalier de maître (principal) et le tapis de cet escalier sont uniquement supportées par les copropriétaires du 1er au 5è étage inclusivement et réparties entre les propriétaires de ces lots au prorata des quote-parts des parties communes contenues dans lesdits lots (division en 780è).

Pour justifier du paiement de ces charges, M. [Z] produit des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires pour les années 2015 à 2023.

Lors de l’assemblée générale du 9 novembre 2020 ont été votés les travaux de mise en jeu du grand escalier et la remise en état de peinture face extérieure fenêtre du grand escalier, la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ayant été calculée par référence à 780è comme le prévoit l’article 11 du règlement de copropriété.

Ont également été votés selon ces modalités les travaux de remplacement tapis du grand escalier (assemblée générale du 29 septembre 2022.

Au cours de l’assemblée générale du 14 décembre 2023, ont été votés en charges générales par les copropriétaires présents ou représentés :

— des travaux de réfection du sol du hall d’entrée sur rue et dégagement devant l’ascenseur (19),

— la création d’une gouttière au droit du sous-brisis et de l’entablement côté cour,

— la création d’une descente toute hauteur et raccordement sur la descente existante à gauche,

— la reprise des encadrements des fenêtres et des parties de façades sur toute la hauteur des fenêtres de l’escalier.

Les relevés de charges individuelles produits d’avril 2014 au 20 février 2024 (pièce 9) ne démontrent pas qu’il ait été réclamé à M. [Z] des charges concernant l’escalier principal.

Les frais de ravalement partiel du 5è étage se rapportent aux frais de ravalement inclus dans les charges générales de même que le salaire du gardien.

Les frais mensuels au titre de l’interphone de l’escalier principal ne figurent que dans les relevés des dépenses du syndicat.

Les autres travaux votés lors de l’assemblée générale du 14 décembre 2023 (création d’une descente, d’une gouttière et reprise d’encadrement de fenêtres de l’escalier) relèvent aux termes du règlement de copropriété des charges communes.

Il n’est par ailleurs pas démontré que les travaux votés dans la résolution 19 lors de l’assemblée générale du 14 décembre 2023 affectent les lieux dont M. [Z] revendique l’accès.

M. [Z] ne démontre pas qu’il règle des charges de copropriété sur l’escalier principal. Dès lors, il sera débouté de sa demande tendant au remboursement par le syndicat des copropriétaires de charges de copropriété à hauteur de 865, 99 euros.

La cour ajoute que la note en délibéré sollicitée sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée n’autorise pas M. [Z] à présenter de nouvelles écritures complétant les conclusions déjà déposées ( point B de ses observations, charges 2023: complément nécessaire à la remise du badge).

III. Sur les demandes nouvelles devant la cour de renvoi :

Moyen des parties :

M. [Z] au soutien de la recevabilité de ses nouvelles demandes soutient que :

— la Cour de cassation (Civ 1ère, 18 janvier 2023, F-B n°19-10.111) juge que la recevabilité d’une demande nouvelle n’est pas soumise à l’issue de la cassation à d’autres règles que celles qui s’appliquaient devant la juridiction dont la décision a été cassée,

— il présente trois demandes nouvelles :

* une demande tendant à voir reconnaître le caractère non écrit de la clause n°11 du règlement de copropriété répartissant les charges d’entretien de l’escalier principal et de son tapis afin que ces charges soient réparties entre tous les copropriétaires et non certains d’entre eux,

* l’indemnisation d’un préjudice de jouissance,

*la réparation d’un préjudice d’anxiété pour la consommation d’une eau impropre à la consommation

— concernant la recevabilité d’une nouvelle demande d’indemnisation sur des faits précédemment jugés en l’absence de fait nouveau, en l’espèce la demande d’indemnisation d’un préjudice d’anxiété lié à l’exposition à une eau impropre à la consommation, il fait valoir que le principe de concentration des moyens n’impose pas la concentration des demandes fondées sur les mêmes faits et que lorsqu’une décision, même sans formuler de réserves, ne statue pas sur certains éléments de préjudices, le demandeur peut toujours formuler une nouvelle demande afin de demander leur indemnisation, même sans invoquer une aggravation (Civ 2è, 15 décembre 2022, FB-21-16.007) .

Le syndicat des copropriétaires ne développe pas d’écritures sur ce point considérant que la cour d’appel de renvoi n’est saisie que de la demande portant remise du badge d’accès à l’escalier principal.

Dans ses conclusions d’intimé notifiées le 28 septembre 2020, il ne développait aucune écriture sur la demande d’indemnisation pour son exposition à une eau impropre à la consommation.

Réponse de la cour :

Selon l’article 625, premier alinéa, du code de procédure civile, la cassation replace les parties dans l’état où elles se trouvaient avant le jugement cassé.

Aux termes de l’article 633, la recevabilité des prétentions nouvelles est soumise aux règles qui s’appliquent devant la juridiction dont la décision a été cassée.

L’article 565 du code de procédure civile dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

L’article 566 prévoit que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Il résulte de la combinaison de ces textes que devant la cour d’appel de renvoi après cassation, les prétentions nouvelles sont recevables si elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent, ou si elles en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ( Civ 2è, 28 mars 2024, n°22-13.419, publié).

Le premier juge doit être entendu comme le premier juge saisi du litige, soit le juge de première instance.

Ainsi, la recevabilité des demandes nouvelles de M. [Z], après renvoi sur cassation, doit être appréciée à l’aune des demandes formulées par celui-ci en première instance.

Il résulte du jugement rendu le 20 décembre 2019 par le tribunal judiciaire de Paris que M. [Z] avait sollicité ;

— une demande d’autorisation judiciaire de travaux aux fins de création d’une grille d’aération,

— la remise du badge permettant l’accès à l’escalier principal de l’immeuble outre la remise de clés aux couloirs des caves de l’immeuble,

— le respect par le syndicat des copropriétaires des WC communs à usage privatif à l’exclusion des artisans du bâtiment mandatés par lui

— l’indemnisation d’un préjudice de jouissance ( faute d’accès aux caves, résultant d’une utilisation abusive des WC communs), moral ( rupture du principe conventionnel de l’égalité de traitement entre copropriétaires, sentiment d’insécurité) de préjudices matériels ( tentative d’effraction, dégradation volontaire de l’encadrement de sa porte palière).

1. Sur la recevabilité de la demande tendant à voir non écrite la clause n° 11, section première, chapitre II de la deuxième partie du règlement de copropriété mentionnant la clé de répartition :

M. [Z] soutient que :

— l’escalier principal étant une partie commune accessible à tous, les travaux en lien avec celui-ci doivent être financés par l’ensemble des copropriétaires,

— la clé de répartition des charges de l’escalier principal est fixée par l’article 11 , section première, chapitre II de la deuxième partie du règlement de copropriété, sans être toutefois être peu utilisée puisque un grand nombre de travaux en lien avec l’escalier principal est affecté à la clé de répartition « charges générales »,

— la nouvelle clé de répartition doit être celle des charges générales.

Dans ses observations déposées le 4 mai 2026, M. [Z] affirme que sa demande tendant à voir réputer non écrite la clause n°11 du règlement de copropriété tend aux mêmes fins que sa demande de remise du badge de l’escalier principal, soit de garantir et sécuriser son droit d’accès aux parties communes générales de l’immeuble et notamment à l’escalier principal. En neutralisant cette clause, l’appelant entend garantir durablement et sans équivoque son droit d’accès à ces parties communes alors que le syndicat des copropriétaires instrumentalise cette stipulation qui l’exonère des charges de l’escalier principal pour lui en refuser l’accès.

Cette demande est, par ailleurs, le complément nécessaire des prétentions initiales puisque si la clause est réputée non écrite, l’appelant s’acquittera alors des charges de l’escalier principal et le syndicat des copropriétaires sera privé de tout fondement pour continuer à lui en refuser l’accès.

Enfin, cette demande est la conséquence directe de la cassation puisque la Cour de cassation a jugé que le droit d’accès aux parties communes était indépendant de toute contribution aux charges de sorte que la clause qui exonère l’appelant des charges de l’escalier principal se trouve privée de toute justification au regard de ce principe.

La neutralisation de la clause s’impose donc pour mettre en cohérence le règlement de copropriété en adéquation avec ce que la Cour de cassation a jugé.

Réponse de la cour :

Aux termes de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

Si l’action tendant à voir reconnaître le caractère non écrit d’une clause de répartition de charges peut être exercée à tout moment, cela signifie qu’une telle action n’est soumise à aucun délai de prescription.

Cependant, la recevabilité de son examen dans la présente instance, au vu de la jurisprudence suscitée, doit être appréciée à l’aune des articles 565 et 566 au regard des demandes portées devant les premiers juges.

Ainsi qu’il a été dit, les demandes formées par M. [Z] portaient sur :

— une demande d’autorisation judiciaire de travaux aux fins de création d’une grille d’aération,

— la remise du badge permettant l’accès à l’escalier principal de l’immeuble outre la remise de clés aux couloirs des caves de l’immeuble,

— le respect par le syndicat des copropriétaires des WC communs à usage privatif à l’exclusion des artisans du bâtiment mandatés par lui,

— l’indemnisation d’un préjudice de jouissance ( faute d’accès aux caves, résultant d’une utilisation abusive des WC communs), moral ( rupture du principe conventionnel de l’égalité de traitement entre copropriétaires, sentiment d’insécurité) de préjudices matériels ( tentative d’effraction, dégradation volontaire de l’encadrement de sa porte palière).

Ce n’est que devant la cour d’appel avant cassation que M. [Z] a, pour la première fois, soulevé une contestation sur le paiement de ses charges affirmant qu’il réglait à tort des charges au titre de l’escalier principal auquel il n’avait pas accès.

Dans ce contexte, sa demande tendant à voir reconnaître le caractère non écrit de la clause 11 du règlement de copropriété fixant la répartition des charges d’entretien de l’escalier principal et de son tapis n’apparaît recevable au regard des prétentions formées devant les premiers juges:

— ni au titre de l’article 565 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne tendent pas aux mêmes fins que celles soumises au premier juge,

— ni au titre de l’article 566 du même code dès lors qu’elle n’en est ni l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

M. [Z] lie sa demande de réputé non écrit à sa demande de remise d’un badge faisant valoir que « la neutralisation » de la clause portant sur les charges de l’escalier principal dont il est exonéré permet de priver le syndicat des copropriétaires de toute justification pour lui refuser l’accès à cette zone de l’immeuble.

Il ne peut cependant être considéré qu’une demande tendant à se voir reconnaître un droit d’accès à une zone tend aux mêmes fins qu’une demande tendant à voir réputée non écrite clause de répartition de charges de ladite zone notamment au motif que cette clause serait « instrumentalisée » par le syndicat des copropriétaires pour en refuser l’accès.

Elle ne constitue pas davantage un complément nécessaire d’une demande de badge permettant d’accéder à certaines parties communes de l’immeuble dès lors qu’il est peu compréhensible que la remise d’un badge entraine nécessairement une nouvelle répartition de charges de copropriété.

Enfin, elle ne constitue pas une conséquence nécessaire de la cassation puisque la Cour de cassation n’a pas reconnu à M. [Z] un droit d’accès à l’escalier principal mais invité la cour de renvoi à déterminer si celui-ci présentait le caractère de parties communes spéciales.

La demande de M. [Z] tendant à voir reconnaître le caractère non écrit de la clause n° 11, section première, chapitre II de la deuxième partie du règlement de copropriété doit être déclarée irrecevable.

2. Sur le préjudice d’anxiété lié à l’exposition à une eau impropre à la consommation :

Moyen des parties :

M. [Z] formule fait valoir que :

— après l’exécution du jugement qui lui a permis de disposer des clés d’accès aux caves et partant aux robinet d’arrêts privatifs, il a découvert que les tuyaux étaient en plomb et que, après analyse, l’eau qu’il buvait était impropre à la consommation,

— que le syndicat des copropriétaires a commis une faute en refusant de lui remettre les clés des couloirs de la cave

— la cour d’appel avant renvoi a rejeté sa demande au titre d’un préjudice physique,

— il demande désormais l’indemnisation d’un préjudice d’anxiété né du risque de développer une pathologie de nature à entraîner la responsabilité du syndicat des copropriétaires,

— celui-ci est fautif de lui avoir refusé la remise de ces clés permettant ainsi la perpétuation d’une eau impropre à la consommation pendant 65 mois, soit plus de 2900 litres,

— les pathologies liées à l’exposition au plomb sont connues et peuvent apparaître des dizaines d’années plus tard ;

— son préjudice d’anxiété est en lien direct avec la faute du syndicat des copropriétaires.

— il estime son préjudice à hauteur de 250 euros par jours soit la somme de 8500 euros.

Réponse de la cour :

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance de la révélation d’un fait.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les premiers juges ont relevé « il est constant que M. [Z] n’est pas propriétaire d’une cave. Cependant, il n’est pas discuté que les canalisations d’arrêt des toilettes communes dont M. [Z] a la jouissance en commun avec la gardienne sont situées dans le couloir des caves. Aussi, la préoccupation du demandeur d’être en mesure de neutraliser, si nécessaire l’arrivée d’eau desdites toilettes et ce, sans être tributaire de la présence d’un gardien ou de l’intervention du syndic, est légitime et il importe donc que M. [Z] ait accès aux caves ».

Le refus par le syndicat des copropriétaires de permettre à M. [Z] d’accéder à ces parties communes est constitutif d’une faute au sens du texte susvisé.

Cependant, le préjudice allégué n’est pas en lien direct avec cette faute.

Les conditions de mise en cause de la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires ne sont donc pas réunies et M. [Z] sera débouté de ce chef.

3. Sur le préjudice de jouissance :

Moyen des parties :

M. [Z] soutient au titre de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 5000 euros que :

— le refus de délivrer un badge et le code afférent pour accéder à l’escalier principal qui le prive d’accéder au local de rangement en-dessous de l’escalier génère un préjudice de jouissance,

— il n’a pu utiliser l’eau distribuée ni à des fins de consommation ni d’hygiène ni alimentaire ce qui a crée des perturbations de sa vie quotidienne.

Réponse de la cour :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En premier lieu, ainsi qu’il a été dit, le local de rangement est complètement intégré à l’escalier principal et dispose ainsi la même nature que celui-ci, à savoir celle d’une partie commune spéciale à l’usage des seuls lots 10 à 19 du syndicat des copropriétaires.

M. [Z], propriétaire du lot 9, ne peut dès lors revendiquer un droit d’usage sur cette partie commune spéciale.

Il ne justifie ainsi d’aucun préjudice pour trouble de jouissance à ce titre.

Sur le trouble de jouissance tiré du fait que M. [Z], après la découverte que l’eau distribuée était impropre à la consommation, a utilisé des bonbonnes d’eau pour la consommation, l’hygiène et l’alimentation, il doit être relevé que M. [Z] ne caractérise pas, dans ses écritures, la faute à l’origine du préjudice invoqué.

A supposer que cette faute réside dans le fait de lui avoir refusé l’accès aux caves où se trouvaient les canalisations en plomb distribuant l’eau, le préjudice invoqué ne présenterait qu’un lien de causalité indirect et ne permettrait pas la mise en 'uvre de la responsabilité du syndicat des copropriétaires dont il n’est ni invoqué ni même allégué l’inertie fautive.

Les demandes de M. [Z] au titre d’un préjudice de jouissance seront donc rejetées.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Z] partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 3000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4].

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. [Z].

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il n’y a donc pas lieu de dispenser M. [Z] de sa participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en ce qu’il a débouté M. [Z] de sa demande de remise sous astreinte d’un badge d’accès à la partie de l’immeuble où se situe l’escalier principal;

Y ajoutant,

Rejette la demande de M. [Z] tendant à la communication sous astreinte du numéro de code de l’interphone de l’escalier principal ;

Déclare irrecevable à hauteur de 824, 80 euros la demande en remboursement de charges présentée par M. [Z],

Déclare la demande de M. [Z] tendant au remboursement de charges par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] recevable pour le surplus ;

Déboute M. [Z] de sa demande tendant au remboursement de charges ;

Déclare irrecevable la demande de M. [Z] tendant à voir réputer non écrite la clause n° 11 du règlement de copropriété procédant à la répartition des charges de l’escalier principal,

Déboute M. [Z] de sa demande de tendant à l’indemnisation d’un préjudice d’anxiété,

Déboute M. [Z] de sa demande tendant à l’indemnisation d’un trouble de jouissance,

Condamne M. [Z] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 3000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Dit que M. [Z] n’est pas dispensé de sa participation à la dépense commune des frais de procédure ;

Rejette toute autre demande ;

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,