Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 4 – Chambre 3 ARRÊT DU 27 AVRIL 2017 (n° , 9 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 15/17820

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Juillet 2015 -Tribunal d’Instance de PARIS 16 – RG n° 11-14-001524

APPELANTS

Monsieur Z Y

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté et assisté par M^e Julien LEYMARIE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0909

Madame A Y

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée et assistée par M^e Julien LEYMARIE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0909

INTIME

Monsieur B X

Né le XXX à Gérardmer

XXX

XXX

Représenté par M^e Pascale FLAURAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0090

Ayant pour avocat plaidant : M^e Delphine VISSOL avocat au barreau de LILLE

substituant M^e Kathia BEULQUE (SELARL VIVALDI) avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Mars 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Philippe JAVELAS, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre

M Philippe JAVELAS, Conseiller

M Fabrice VERT, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT : Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Isabelle VERDEAUX, présidente et par M^me Viviane REA, greffière présente lors du prononcé.

****

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 25 juillet 2008, M. B X a donné à bail à

M. Z Y et à M^me A Y un local à usage d’habitation dépendant d’un immeuble sis XXX à XXX

Par acte d’huissier de justice du 27 janvier 2014, M. X a fait délivrer un congé pour reprise à ses locataires à effet au 2 août 2014.

Les locataires s’étant maintenus dans les lieux postérieurement à la date d’effet du congé, le bailleur les a fait assigner devant le tribunal d’instance du 16^e arrondissement de Paris, par acte d’huissier de justice du 1^er décembre 2014, en validation du congé et expulsion.

Par jugement contradictoire du 10 juillet 2015, le tribunal d’instance a, en substance :

— validé le congé délivré le 27 janvier 2014,

— ordonné, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. et M^me Y et de tous occupant de leur chef,

— condamné M. et M^me Y à payer à leur bailleur, une somme de 3 068 euros au titre des arriérés de charges, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé majoré des charges, à compter du 3 août 2014 et jusqu’à la libération effective des lieux, une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné M. X à payer à ses locataires une somme de 15 200 euros au titre de la répétition des loyers indus, – condamné in solidum M. et M^me Y aux dépens.

M. et M^me Y ont relevé appel de cette décision le 27août 2015

Dans le dispositif de leurs dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 15 février 2017, M. et M^me Y, appelants, demandent à la Cour de :

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, à l’exception de celles concernant la validité du congé délivré le 27 janvier 2014, leur condamnation au titre des paiements de charges, l’octroi de délais pour quitter les lieux et la délivrance de quittances de loyers,

— déclarer nul le congé du 27 janvier 2014, au motif qu’il est frauduleux,

— juger que le bail s’est tacitement renouvelé à compter du 28 janvier 2014 pour une période de trois ans,

— condamner M. X à leur payer une somme de 6 000 euros au titre du remboursement des charges, avec intérêts au taux légal à compter de la date des versements et ordonner la capitalisation des intérêts,

— leur accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux,

— condamner le bailleur à leur délivrer des quittances de loyers depuis le début du bail,

M. X, intimé et appelant incident, dans le dispositif de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 15 février 2017, demande à la Cour de :

— dire et juger que la l’appel des consorts Y ne peut concerner la demande de validité du congé pour reprise du fait qu’ils n’ont pas sollicité l’infirmation du jugement sur ce point,

— déclarer irrecevable pour être nouvelle la prétention visant à voir invalider le congé délivré le 27 janvier 2014,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, à l’exception de celles ayant débouté M. X de sa demande visant à voir fixer une astreinte de 70 euros par jour d’occupation illégale de l’appartement à compter de la réception du commandement de quitter les lieux, et ayant condamné M. X à payer à ses locataires une somme de 15 200 euros au titre de la répétition des loyers indus

— condamner in solidum M. et M^me Y à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur la validité du congé délivré aux consorts Y le 27 janvier 2014

A) Recevabilité de la demande

M. X soulève l’irrecevabilité de la demande aux motifs qu’elle est nouvelle en cause d’appel et que les consorts Y n’auraient pas, dans leurs écritures, sollicité l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a validé le congé litigieux.

Sur ce Il résulte de l’article 564 du Code de procédure civile que « à peine d’irrecevabilité soulevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la Cour de nouvelles prétentions, si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, de la survenance ou de la révélation d’un fait ».

En l’espèce, la demande, nouvelle en cause d’appel, est justifiée par le fait que

M. X a indiqué dans ses conclusions que l’occupation par les locataires de son bien le privait de la possibilité de le vendre, cette vente étant pour lui particulièrement nécessaire. La révélation de ce fait nouveau au sens de l’article 564 du Code de procédure civile, rend recevable en cause d’appel la prétention des époux Y relative à la validité du congé qui leur a été délivré le 27 janvier 2014.

Par ailleurs et contrairement à ce que soutient l’intimé, les époux Y dans le dispositif de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 15 février 2017, dont la Cour est saisie, demandent à cette dernière de déclarer nul le congé du 27 janvier 2014, au motif qu’il est frauduleux.

Par suite, la demande sera jugée recevable.

B) Bien-fondé de la demande

Les consorts Y soutiennent que le congé pour reprise qui leur a été délivré est frauduleux et n’a été délivré que dans le dessein de vendre l’appartement qu’ils occupent, dès lors que M. X a indiqué dans ses conclusions d’intimé que l’occupation de son logement le privait de la possibilité de vendre cet appartement alors même que cette vente était aujourd’hui particulièrement nécessaire pour lui.

M. X fait valoir, en réplique, que le congé pour reprise est valable car :

— il a été motivé par l’intention de reprendre le bien pour y installer sa fille, qui poursuivait ses études,

— c’est par la faute des époux Y, qui se sont maintenus abusivement dans le bien depuis trois ans, que la situation de fait à l’origine du fait – la poursuite par sa fille de ses études – a évolué et que M. X a pu s’interroger sur la vente de son bien, sans que ce projet de vente ait été, du reste, mis à exécution,

— M. X n’entend plus aujourd’hui vendre son bien, qui sera mis à disposition de sa fille, lorsqu’il sera libéré.

Sur ce

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version modifiée par la loi du 24 mars 2014 ne pouvant recevoir application en l’espèce, dès lors que le congé litigieux, portant sur un bail conclu avant le 27 mars 2014, a été délivré le 27 janvier 2014, soit avant la publication de la loi ALUR, la Cour ne peut, sauf fraude manifeste, procéder qu’à un contrôle a posteriori de la sincérité du congé.

Le congé pour reprise délivré le 27 janvier 2014, à effet au 2 août 2014, énonce qu’il est justifié par la décision de permettre la reprise des lieux afin de les faire habiter par M^me C X, qui est la fille du propriétaire.

Le fait que M. X ait pu déclarer, dans des conclusions d’appelant prises deux ans après la délivrance du congé litigieux vouloir vendre son appartement ne suffit pas à faire regarder le congé dont s’agit comme frauduleux, dès lors que, le caractère frauduleux doit s’apprécier, s’agissant d’un contrôle a priori, au moment de la délivrance du congé, que M. X démontre que le motif légitime du congé – la reprise par sa fille du logement pour la poursuite de ses études à Paris – a perdu, pour une cause extérieure au bailleur – le maintien abusif des époux Y dans les lieux – , son actualité, dès lors qu’il est justifié que Melle X, bénéficiaire de la reprise, a terminé ses études parisiennes en 2016.

Il en résulte que le congé, régulièrement délivré avec un préavis de plus de six mois, doit être validé.

Par suite, le jugement sera confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du contrat de bail à compter du 3 août 2014, par l’effet du congé délivré le 27 janvier 2014, ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. et M^me Y et de tous occupants de leur chef, et rappelé que les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, seraient régis par les dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-1 à R 433-7 du Code des procédures civiles d’exécution.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a débouté M. X de sa demande d’astreinte de 70 euros par jour d’occupation illégale, la possibilité d’avoir recours à la force publique constituant un moyen de coercition suffisant pour contraindre les consorts Y à quitter les lieux.

II) Sur la condamnation de M. X à restituer à M. et M^me Y une somme de 15 200 au titre des loyers indûment payés

M. X fait grief au premier juge de l’avoir condamné à restituer à ses locataires une somme de 15 200 euros au titre des loyers au motif que ces sommes ont été payées au-delà de ce que prévoyait le contrat de bail et constituaient, de ce fait, des paiements indus.

M. X fait valoir que ces paiements supplémentaires étaient causés, dès lors que le loyer prévu par le bail, d’un montant de 470 euros était manifestement sous-évalué pour un appartement de 55 mètres carrés situé dans le 16^e arrondissement, que ces versements correspondaient à la volonté des parties, dès lors qu’ils ont été librement effectués par les locataires, que le premier juge a, en outre, manifestement commis une erreur en condamnant M. X au paiement de la somme de 15 200 euros, après avoir constaté que le montant des sommes indûment réglées depuis temps non prescrit s’élevait à 16 000 euros.

M. et M^me Y, qui concluent à la confirmation du jugement, répliquent que le paiement de ces sommes leur a été imposé par le bailleur, qui souhaitait toucher, outre le loyer, des sommes non déclarées au fisc, et que ces pratiques, qui contribuent à tendre le marché du logement, doivent être sanctionnées, dès lors que l’accord des parties matérialisé dans le bail, ne peut être remis en question.

Sur ce

Aux termes de l’article 1235 du Code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition.

Il résulte des dispositions de l’article 1376 du Code civil, que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

En l’espèce, le contrat de location signé par les parties et leur tenant lieu de loi prévoyait le paiement d’un loyer de 470 euros.

Dès lors, les paiements supplémentaires effectués par mandats cash à la demande du bailleur constituent des paiements indus dont les locataires sont bien fondés à solliciter la restitution dans les limites de la prescription quinquennale. Le fait que le loyer mentionné dans le contrat de bail ait été inférieur aux prix du marché et que les locataires aient procédé en toute connaissance de cause et pendant une longue période à ces paiements ne les prive pas du droit de se prévaloir du caractère indu des sommes versées ni de solliciter leur restitution.

En application des dispositions de l’article 1315, alinéa 1^er, du Code civil, les appelants, qui agissent en restitution de loyers payés à tort à M. X rapportent la preuve qu’ils ont payé, par mandat cash et depuis temps non prescrit, en l’occurrence et comme l’a exactement relevé le premier juge, sur la période allant du mois de janvier 2010 au mois de janvier 2015, une somme totale de 15 249, 10 euros.

Par suite, M. X sera condamné à restituer cette somme à M. et M^me Y.

III) Sur les sommes dues par les locataires au titre des charges

Les appelants font grief au premier juge de les avoir condamnés à payer une somme de 3 068 euros au titre des arriérés de charges.

Ils font valoir qu’aucune régularisation de charges n’est intervenue au cours du bail, que la Cour doit condamner M. X à restituer une somme de 6 000 euros, correspondant aux 60 mensualités de 100 euros, au titre des charges payées sur la période allant du 12 mai 2010 au 12 mai 2015, et qui n’ont pas été justifiées, conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

M. X, intimé, conclut à la confirmation du jugement déféré, en faisant valoir que toutes les pièces justificatives requises par l’article 23 ont été, en l’espèce, produites, comme l’a relevé le premier juge.

Les deux parties s’accordent à reconnaître que, comme l’a relevé le premier juge, la prescription applicable tant à la demande en paiement formée par le bailleur, qu’à la demande en restitution des preneurs, est une prescription quinquennale.

Sur ce

M. X ne produit en cause d’appel aucun décompte de sa créance de charges locatives, de sorte qu’il doit être débouté de sa demande en paiement au visa de l’article 9 du Code de procédure civile selon lequel il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges sont exigibles sur justification et « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs ».

Il résulte de ce texte que les charges locatives ne sont récupérables que sur justifications.

Cependant, le défaut de respect par le bailleur de son obligation de régularisation des charges une fois par an ne le prive pas du droit de réclamer le paiement des charges dès lors qu’elles sont justifiées et que le bailleur justifie, en outre, avoir mis à la disposition du locataire, fût-ce devant la Cour, des pièces justificatives, qui s’entendent des factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, ainsi que les décomptes des quantités consommées et les prix unitaire de chacune des catégories de charges, c’est-à-dire, toutes les pièces qui ont été utilisées pour opérer la régularisation des charges.

M. X produit, en cause d’appel, un relevé de charges et de produits valant justification des charges au sens de l’article 23 précité, pour l’année 2012, à hauteur de la somme de 1 268, 98 euros, pour l’année 2011, à hauteur de la somme de 1 274, 19 euros, des charges pour l’année 2009, à hauteur de la somme de 1 112, 61 euros, des charges pour l’année 2010 à hauteur de la somme de 1 154, 55 euros.

M. X justifie, par ailleurs du versement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, pour les années 2014 (223 euros), 2013 (221 euros), 2012 (217 euros), 2011 (213 euros), 2010 (209 euros), 2009 (191 euros).

Il s’ensuit que les charges sont justifiées pour la période non prescrite, allant du 1^er décembre 2009 au 1^er décembre 2014, date de l’assignation interruptive de prescription, pour un montant total de 4 870, 78 euros, dont 108, 64 euros au titre de l’année 2009, 1363, 55 au titre de l’année 2010, 1 487, 19 euros, au titre de l’année 2011, 1 485, 98 euros au titre de l’année 2012, 221 euros au titre de l’année 2013 et 204, 42 euros au titre de l’année 2014.

Par suite, M. X sera condamné à restituer à ses locataires la somme de 1 129, 22 euros (6 000 – 4 870, 78) au titre des charges non justifiées sur la période non prescrite.

IV) Sur les délais pour quitter les lieux demandés par les appelants

Les appelants, du fait qu’ils ont déjà bénéficié des délais de la procédure, seront déboutés de leur demande, qui n’est pas même justifiée.

V) Sur la demande formée par les locataires visant à obtenir la condamnation de leur bailleur à leur délivrer des quittances de loyers depuis le début du bail

Comme l’a exactement relevé le premier juge, les locataires ne justifient avoir fait la demande de quittances auprès de leur bailleur ; au surplus, ils ne précisent pas à la Cour la date des quittances dont ils souhaitent obtenir la délivrance, étant précisé que l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique que tant que le bail demeure en cours et que le locataire devenu occupant n’est plus en droit d’exiger une quittance mais un simple reçu.

Le jugement déféré sera, en conséquence, confirmé en ce qu’il a débouté les consorts Y de cette demande.

VI) Sur les demandes accessoires

Les appelants, qui succombent pour l’essentiel, seront condamnés aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du premier jugement relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles étant, par ailleurs, confirmées.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, et contradictoirement

Déclare recevable la demande de M. Z Y et à M^me A Y visant à voir déclarer nul le congé qui leur a été délivré le 27 janvier 2014 ;

Confirme l’arrêt déféré en toutes ses dispositions, à l’exception de celles ayant condamné M. B X à payer à M. Z Y et à M^me A Y la somme de 15 200 euros au titre de la répétition des loyers indus, et ayant condamné solidairement M. Z Y et à M^me A Y à payer à M. B X une somme de 3 068 euros au titre des arriérés de charges ;

Statuant à nouveau sur ces chefs

Condamne M. B X à payer à M. Z Y et à M^me A Y la somme de 15 249, 10 euros au titre de la répétition des loyers indus avec intérêts au taux légal à compter de la décision déférée ;

Déboute M. B X de sa demande en paiement au titre des arriérés de charges locatives ;

Condamne M. B X à payer à M. Z Y et à M^me A Y la somme de 1 129, 22 euros au titre des charges locatives non justifiées, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Dit que les intérêts de cette somme porteront eux-mêmes intérêts dans les conditions prévues par l’article 1154 du Code civil ;

Ajoutant au jugement déféré

Déboute M. Z Y et à M^me A Y de leurs demandes, fins et prétentions ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile, condamne in solidum

M. Z Y et à M^me A Y à payer à M. B X une indemnité de 3 000 euros ;

Condamne in solidum M. Z Y et à M^me A Y aux dépens de la procédure d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE