COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 28 MAI 2020

N°2020/113

Rôle N° RG 18/11448 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BCXXP

S.A. CAISSE D’EPARGNE CEPAC

C/

A Y

K G H

B Z

SCI MAJ

SARL JOKE

SCI SCI AMY

Société NACC

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Philippe-Laurent SIDER

M^e Ariane FONTANA

M^e A CERMOLACCE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 22 Février 2018 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 16/07266.

APPELANTE

S.A. CAISSE D’EPARGNE CEPAC anciennement dénommée CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE PROVENCE ALPES CORSE, banque coopérative régie par les articles L 512-85 et suivants du Code monétaire et financier, société anonyme à directoire et à conseil d’orientation et de surveillance, représentée par son Président du directoire en exercice domicilié en cette qualité au siège, demeurant […]

représentée par M^e Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Martine SABBAN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMES

Monsieur A Y demeurant […]

[…]

Assigné PVR le 15/10/2018,

défaillant

Madame K G H, demeurant […]

Rez-de-chaussée – 13400 AUBAGNE

défaillante

Assignée PVR le 15/10/2018

Monsieur B Z, demeurant […]

[…]

Assigné PVR le 15/10/2018

défaillant

SCI MAJ prise en la personne de son gérant, X C D, lui-même domicilié en cette qualité […], […]., demeurant C/O M. X-C D […], […]

représentée par M^e Ariane FONTANA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Pavel DEBANNE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

SARL JOKE prise en la personne de son représentant légal, Melle E D, domicilié es-qualité audit siège […], demeurant […]

représentée par M^e Ariane FONTANA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Pavel DEBANNE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

SCI AMY, demeurant […]

représentée par M^e A CERMOLACCE de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE

PARTIE(S) INTERVENANTE(S)

Société NACC venant aux droits de la CAISSE D’EPARGNE CEPAC anciennement dénommée CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE PROVENCE ALPES COTE

D’AZUR par suite de la cession de créance du 21 septembre 2018 au profit de la société NACC, demeurant […]

représentée par M^e Philippe- laurent SIDER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Martine SABBAN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Intervenant volontaire

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785,786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Novembre 2019 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseillère- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2019 puis les parties ont été avisées que la décision été prorogée par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2020 puis les parties ont été avisées que la décision été prorogée par mise à disposition au greffe le 27 février 2020 puis les parties ont été avisées que la décision été prorogée par mise à disposition au greffe le 04 avril 2020.

A cette date, le prononcé de la décision a été prorogé à ce jour, suite aux mesures gouvernementales prévues par la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 relative à l’état d’urgence sanitaire.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 mai 2020.

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

- FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Selon acte notarié en date du 26 mars 2003, la CAISSE D’EPARGNE ET DE PRÉVOYANCE PROVENCE ALPES CORSE (devenue CEPAC) prêtait à la Société civile immobilière MAJ la somme de 208.000 euros remboursable en 20 ans moyennant un taux d’intérêts annuel révisable de

4,29 % en vue du financement de l’acquisition d’un immeuble situé […]) comprenant des locaux commerciaux et des appartements. M. X-C D associé majoritaire et gérant de la société civile immobilière se portait caution du prêt. La CEPAC inscrivait un privilège du prêteur de deniers sur le bien régulièrement publié au service de la publicité foncière de Marseille le 23 mai 2003.

Le maire de la commune d’Aubagne prenait des arrêtés de péril sur l’immeuble les 21 et 28 novembre 2007. Par arrêté en date du 14 avril 2009, l’immeuble était déclaré insalubre. Des travaux ayant été réalisés, le préfet mettait fin à l’insalubrité de l’immeuble au moyen d’un arrêté en date du 29 décembre 2013.

Les échéances du prêt n’étant plus acquittées par la SCI MAJ à compter du 5 novembre 2008, la CEPAC lui adressait ainsi qu’à M. X-C D une mise en demeure le 3 août 2009. Par courriers en date du 15 septembre 2009 adressés tant à la société MAJ qu’à son gérant, elle prononçait la déchéance du terme et les mettait en demeure de lui régler la somme de 187.447,08 euros.

La CEPAC n’ayant été que très partiellement indemnisée à la suite d’une procédure de saisie immobilière portant sur un appartement de la SCI situé […], elle diligentait une procédure de saisie immobilière portant sur l’immeuble objet du prêt. Le 19 août 2015 la CEPAC faisait délivrer un commandement de payer valant saisie immobilière pour la somme de 245.610,32 euros suivi d’un commandement de payer réitératif en date du 5 novembre 2015 publié régulièrement le 3 décembre 2015, la SCI MAJ ayant changé le lieu de son siège.

A cette occasion M. X-C D déclarait que l’immeuble avait été donné à bail à la S.A.R.L. JOKE. A la suite de l’établissement d’un état descriptif des lieux, il est apparu que les locataires occupant les trois appartements à usage d’habitation déclaraient ne pas connaître la SCI MAJ mais régler leurs loyers à la société AMY.

L’audience d’orientation a eu lieu le 29 mars 2016, la vente forcée de l’immeuble intervenant pour une mise à prix à hauteur de 40.000 euros, le cahier des conditions de vente ayant été régulièrement déposé le 29 janvier 2016 au greffe du juge de l’exécution chargé des saisies immobilières de Marseille.

Durant cette procédure il s’est avéré que par acte en date du 20 juin 2011, la SCI MAJ a donné à bail commercial pour une durée de 12 ans l’immeuble lui appartenant à M^me E D, fille de M. X-C D, agissant pour le compte de la société JOKE en formation, moyennant un loyer annuel de 840 euros payé d’avance pour une durée de 10 ans. Le bail commercial en cause stipule qu’en cas de résiliation avant terme, le bailleur s’engage à verser au preneur la somme de 250.000 euros.

Selon acte également en date du 20 juin 2011Mme E D, agissant pour le compte de la société JOKE en formation, sous louait le bien à la société AMY en formation avec le consentement de la société MAJ pour une durée de 12 ans moyennant un loyer annuel de 9.600 euros et un pas de porte de 27.000 euros. La société AMY s’engageait à prendre à sa charge les travaux nécessaires à la remise en état de l’immeuble ainsi que les démarches administratives à effectuer en vue d’obtenir la mainlevée des arrêtés de péril frappant l’immeuble.

Suivant acte sous seing privé en date du 19 juin 2014, la société AMY consentait à M. A F un bail afférent à un appartement. Par acte en date du 31 décembre 2014, elle louait un appartement à M^me K G H. Par acte en date du 30 septembre 2015, elle louait le troisième appartement à M. B Z.

Par acte d’huissier en date des 9, 14 et 15 juin 2016, la CEPAC faisait assigner en justice la SCI

MAJ, la S.A.R.L. JOKE, la SCI AMY, M. A Y, M^me K G H, et M. B Z sur le fondement des dispositions de l’article 1167 du code civil, régissant l’action paulienne en vue de voir prononcer l’inopposabilité à son égard et à l’égard de l’adjudicataire futur de l’immeuble saisi situé […] à Aubagne :

' du bail à loyer commercial de l’immeuble, signé le 20 juin 2011 par la SCI MAJ au profit de M^me E D agissant pour le compte de la société JOKE en cours de formation,

' du bail de sous location commerciale du même immeuble consenti le 20 juin 2011 en présence de la SCI MAJ et avec son consentement par M^me E D agissant pour le compte de la société JOKE en cours de formation au profit de la SCI MAY,

' des trois baux consentis par ladite société le 19 mars 2014 à M. Y le 31 décembre 2014 à M^me G H et le 30 septembre 2015 à M. Z sur le local et les appartements de l’immeuble en question.

La CEPAC sollicitait également la condamnation de la société JOKE sur le fondement des dispositions des articles 549 et 1378 du code civil à restituer à la SCI MAJ les loyers ainsi que le montant des pas de porte de 27.000 euros indûment perçus par la S.A.R.L. JOKE de la SCI AMY.

De plus sur le fondement des dispositions des articles 1108 et 1843 du code civil et des articles R 120-5 et L 145-1 du code de commerce, elle demandait le prononcé de la nullité du bail commercial de l’immeuble en question consenti par la société MAJ au profit de M^me E D, agissant pour le compte de la S.A.R.L. JOKE en cours de formation ainsi que du bail de sous location commerciale du dit immeuble, consenti par cette dernière agissant pour le compte de la société JOKE au profit de la SCI AMY en raison du défaut d’existence et de capacité juridique de la société JOKE, du défaut de pouvoir et de capacité de M^me E D pour contracter pour le compte de cette dernière, laquelle est totalement inexistante, et en raison de l’absence de cause et d’objets réels du bail à loyer commercial.

Compte tenu de l’effet rétroactif de ces deux actes frauduleux et de surcroît nuls, elle demandait aussi que les trois baux consentis aux trois locataires, soient réputés avoir été consentis par la SCI MAJ.

Elle demandait par ailleurs de poursuivre la vente forcée de l’immeuble libre de tout droit conféré sur ce dernier par la société MAJ, par M^me E D agissant pour le compte de la société JOKE, et par la société AMY et de juger qu’en toute hypothèse les trois locataires seront tenus de payer leurs loyers respectifs à l’adjudicataire futur de l’immeuble.

Par jugement en date du 22 février 2018, le tribunal de grande instance de Marseille, a :

— dit n’y avoir lieu de révoquer l’ordonnance de clôture rendue le 9 novembre 2017,

— écarté des débats les conclusions déposées par la SCI MAJ,

— déclaré inopposable à la CEPAC la convention conclue le 20 juin 2011 entre la SCI MAJ et la S.A.R.L. JOKE relativement à un bail portant sur un immeuble appartenant à la SCI MAJ et situé […],

— condamné la société MAJ à verser 3.000 euros à la société AMY sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— déclaré irrecevables les demandes de la société AMY dirigées contre la société JOKE,

— condamné la société MAJ aux entiers dépens,

— rejeté toute autre demande des parties,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 9 juillet 2018, la SA CAISSE D’EPARGNE ( CEPAC) a interjeté appel de cette décision.

Vu les dernières conclusions de la société MNACC venant aux droits de la CAISSE D’EPARGNE (CEPAC) anciennement dénommée CAISSE D’EPARGNE ET DE PRÉVOYANCE PROVENCE-ALPES-CORSE en date du 4 février 2019, et tendant à voir:

'Constater que le 21 Septembre 2018, la CAISSE D’EPARGNE CEPAC a cédé à la Société NACC sa créance à l’encontre de la SCI MAJ et ses sûretés, garanties et accessoires afférents, ainsi que cela résulte de l’extrait d’acte de cession de créance du 21 Septembre 2018.

Vu les articles 1321 nouveau et suivants du Code Civil,

Dire et juger que la Société NACC, subrogée dans tous les droits, privilèges et actions de la CAISSE D’EPARGNE CEPAC est recevable à poursuivre la présente procédure d’appel engagée par la CAISSE D’EPARGNE CEPAC anciennement dénommée CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE PROVENCE-ALPES-CORSE, par déclaration d’appel formalisée le 9 Juillet 2018.

En conséquence, déclarer recevable les conclusions d’intervention volontaire et d’appelante notifiées le 8 Octobre 2018 par la Société NACC venant aux droits de la CAISSE D’EPARGNE CEPAC.

Vu les pièces visées et versées aux débats,

Constater que dans le dispositif du Jugement du 22 Février 2018 entrepris, le Tribunal, tout en déclarant à juste titre « inopposable à la CEPAC », a mentionné de manière erronée « la convention conclue le 20 juin 2011 entre la société civile immobilière MAJ et la société à responsabilité limitée JOKE », alors que le bail commercial a été conclu le […] par « Mademoiselle E D agissant pour le compte de la Société JOKE SARL en cours de formation » prétendue et en réalité totalement inexistante le […](ayant été constituée le 24 Janvier 2013) et dépourvue de capacité juridique, conférant ainsi à la SARL JOKE une existence et une capacité juridique à contracter le […] et conférant au bail commercial du […] une validité , qui étaient pourtant contestées par la CAISSE D’EPARGNE CEPAC, outre que le Tribunal n’a pas précisé la nature commerciale du bail ni son caractère frauduleux.

En conséquence,

Réformer le Jugement rendu le 22 Février 2018 par la 10^e Chambre du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE relativement à ce chef du Jugement.

Infirmer ledit Jugement en ce qu’il a rejeté toutes les autres demandes la CAISSE D’EPARGNE CEPAC.

Vu l’article 9 de l’Ordonnance N°2016-131 du 10 Février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations,

Vu l’article 1167 ancien du Code Civil,

Vu les Arrêts de la 1^re Chambre civile de la Cour de Cassation du 18 Juillet 1995, du 29 Janvier

2002 et du 12 Juillet 2005,

Dire et juger que la CAISSE D’EPARGNE CEPAC anciennement dénommée CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE PROVENCE-ALPES-CORSE a justifié et donc la Société NACC venant aux droits de la CAISSE D’EPARGNE CEPAC justifie détenir une créance certaine, exigible et liquide depuis le 5 Septembre 2009 à l’encontre de la SCI MAJ s’élevant à la somme de 188.811,91 euros au 5 Septembre 2009 outre intérêts et à la somme de 245.610,32 euros au 18 Novembre 2014 outre intérêts , en vertu d’un acte de prêt de 208.000,00 euros reçu le 26 Mars 2003 aux minutes de Maître X-L M, Notaire Associé à MARSEILLE et bénéficier d’une inscription de privilège de prêteur de deniers et d’hypothèque conventionnelle publiée en 2003 sur l’immeuble sis à […] en garantie du remboursement du prêt.

Dire et juger qu’il résulte tant des mises en demeure de payer adressées le 15 Septembre 2009 à la SCI MAJ et à Mr X-C D en sa qualité de caution que de la procédure de saisie i m m o b i l i è r e e n g a g é e p a r l a C A I S S E D ' E P A R G N E E T D E P R E V O Y A N C E PROVENCE-ALPES-CORSE sur un appartement sis à […] suivant commandement de payer valant saisie signifié le 3 Décembre 2010 et assignation signifiée le 22 Février 2011 à comparaître à l’audience d’Orientation du 12 Avril 2011 du Juge de l’Exécution , que la SCI MAJ représentée par son Gérant et Associé unique, Mr X-C D, connaissait le montant de la créance exigible de la CAISSE D’EPARGNE s’élevant à la somme de 188.811,91 euros au 5 Septembre 2009 outre intérêts.

Dire et juger que les conditions respectives et exorbitantes du droit commun du bail commercial de l’immeuble sis à […] consenti le […] par la SCI MAJ représentée par son Gérant et Associé unique, Mr X-C D, à Mademoiselle E D ( fille de Mr X-C D ) « agissant pour le compte de la SARL JOKE en cours de formation » prétendue d’une part , et d’autre part, du bail de sous- location commerciale du même immeuble consenti le même jour, le […], par Mademoiselle E D « agissant pour le compte de la SARL JOKE en cours de formation » prétendue à la SCI AMY , en présence et avec le consentement express de la SCI MAJ « Bailleur principal », – et dont la CAISSE D’EPARGNE a eu connaissance en 2016 à la suite de la procédure de saisie immobilière aux fins de vente forcée de l’immeuble qu’elle a engagée -, outre la promesse irrévocable de cession des 8250 parts sociales de la SCI MAJ consentie également le […] par Mr X-C D au profit de la SCI AMY, démontrent la fraude caractérisée commise par la SCI MAJ représentée par son Gérant Mr X-C D, avec la complicité active de sa fille « agissant pour le compte de la SARL JOKE en cours de formation » prétendue et avec la complicité parfaitement établie du Gérant de la SCI AMY, Mr I J, dans le but évident :

- d’une part, de réduire à néant la valeur de l’immeuble sis à […] et rendre totalement impossible et illusoire l’exercice, par la CAISSE D’EPARGNE et à présent par la Société NACC, du droit spécial dont elle bénéficie sur cet immeuble et donc de poursuivre la vente forcée de cet immeuble en vue de recouvrer sa créance exigible depuis le 5 Septembre 2009 et dont la SCI MAJ avait parfaitement connaissance antérieurement aux actes frauduleux du […] ;

- et d’autre part, de percevoir, par l’intermédiaire de la SARL JOKE dont Mr X-C D est Associé majoritaire, un loyer de 800,00 euros par mois payé par la SCI AMY et insaisissable par la CAISSE D’EPARGNE CEPAC et par la Société NACC subrogée dans les droits et actions de la CAISSE D’EPARGNE CEPAC.

En conséquence,

Dire et juger que les conditions légales d’application de l’action paulienne sont réunies en l’espèce et qu’il est démontré la fraude paulienne au sens de l’article 1167 ancien du Code Civil.

Dire et juger que le bail commercial de l’immeuble sis à […] et le bail de sous-location commerciale du même immeuble ont été conclus le […] en fraude des droits de la CAISSE D’EPARGNE CEPAC.

Débouter la SCI MAJ et la SARL JOKE de tous leurs moyens, demandes, fins et conclusions comme étant totalement infondés, injustifiés et dilatoires

Déclarer inopposables à la Société NACC venant aux droits de la CAISSE D’EPARGNE CEPAC suite à la cession du 21 Septembre 2018 de la créance à l’encontre de la SCI MAJ et de ses sûretés, droits et actions, ainsi qu’à l’adjudicataire futur de l’immeuble saisi situé à […] :

- le bail commercial de l’immeuble sis à […] consenti frauduleusement le […] par la SCI MAJ à Mademoiselle E D « agissant pour le compte de la Société dénommée JOKE SARL en cours de formation » prétendue,

- le bail de sous-location commerciale du même immeuble consenti par fraude le […], en présence et avec le consentement express et frauduleux de la SCI MAJ, par Mademoiselle E D « agissant pour le compte de la Société dénommée JOKE SARL en cours de formation » à la SCI AMY , tiers complice et en tout état de cause compte tenu de la clause expresse du bail de sous-location commerciale liant le sort du bail de sous-location commerciale au sort du bail principal à loyer commercial

- et par voie de conséquence, les trois baux consentis par la SCI AMY respectivement le 19 Juin 2014 à Mr A Y, le […] à M^me K G H et le […] à Mr B Z ou à leurs successeurs sur le local et les appartements de l’immeuble sis à […].

Dire et juger que la Société NACC venant aux droits de la CAISSE D’EPARGNE CEPAC poursuivra la vente forcée de l’immeuble saisi situé à […], libre de tous droits conférés le […] sur ledit immeuble respectivement par la SCI MAJ et par Mademoiselle E D « agissant pour le compte de la Société JOKE SARL en cours de formation » prétendue, ainsi que par la SCI AMY.

Vu les articles 1108 ancien et 1843 du Code Civil, les articles L 210-6, R 210-5 et L 145-1 du Code de Commerce,

Vu les Arrêts de la Cour de Cassation cités,

Dire et juger que la SARL JOKE ayant été constituée le 24 Janvier 2013 et ayant déclaré avoir commencé son exploitation le 2 Janvier 2013 lors de son immatriculation du 19 Février 2013, la SARL JOKE était le […] totalement inexistante et dépourvue de personnalité morale.

Dire et juger que Mademoiselle E D , désignée le 24 Janvier 2013 en qualité de Gérante, n’avait nullement le pouvoir le […] de contracter pour le compte d’une Société totalement inexistante le […] – et nullement « en cours de formation » – et dès lors ne pouvait valablement contracter pour le compte de la SARL JOKE totalement inexistante et dépourvue de personnalité morale le bail commercial avec la SCI MAJ , ni le bail de sous-location commerciale au profit de la SCI AMY , outre que la SARL JOKE n’a pas pu valablement acquérir le […] la propriété commerciale de l’immeuble d’AUBAGNE.

Dire et juger que le bail commercial consenti le […] par la SCI MAJ à Mademoiselle E D « agissant pour le compte de la SARL JOKE en cours de formation » prétendue n’était pas causé, si ce n’est par une cause manifestement illicite, à savoir la fraude aux droits de la CAISSE

D’EPARGNE.

En conséquence,

Déclarer nuls, de nullité absolue tant le bail commercial de l’immeuble sis à […] consenti le […] par la SCI MAJ à Mademoiselle E D « agissant pour le compte de la Société dénommée JOKE SARL en cours de formation » prétendue , que le bail de sous-location commerciale dudit immeuble consenti le […] par Mademoiselle E D « agissant pour le compte de la Société dénommée JOKE SARL en cours de formation » prétendue à la SCI AMY, en raison du défaut le […] d’existence et de capacité juridique de la SARL JOKE, du défaut de pouvoir et de capacité juridique de Mademoiselle E D de contracter le […] pour le compte de la SARL JOKE totalement inexistante et dépourvue de personnalité morale, et du fait de la cause illicite et de l’absence d’objet réel du bail commercial .

Eu égard à l’effet rétroactif de la nullité des deux baux du […],

Dire et juger que les trois baux consentis par la SCI AMY respectivement le 19 Juin 2014 à Mr A Y, le […] à M^me K G H et le […] à Mr B Z ou à leurs successeurs sur le local et les appartements de l’immeuble sis à […] n’ont pas été valablement consentis par la SCI AMY et doivent être considérés vis-à-vis de ces locataires personnes physiques comme ayant été consentis par la SCI MAJ, propriétaire de l’immeuble.

Dire et juger qu’en toute hypothèse, Mr A Y, M^me K G H et Mr B Z, locataires du local du rez-de-chaussée et des appartements de l’immeuble sis à […] ou leurs successeurs seront tenus de payer leurs loyers respectifs à l’adjudicataire futur dudit immeuble.

Condamner la SARL JOKE, en application des articles 549 et 1378 du Code Civil, à restituer à la SCI MAJ les loyers indûment perçus par SARL JOKE de la SCI AMY à compter du 24 Janvier 2013, date à laquelle la SARL JOKE a été constituée et a commencé d’exister.

Débouter la SCI MAJ et la SARL JOKE de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Condamner in solidum la SCI MAJ et la SARL JOKE à payer à la Société NACC la somme de 5.000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner in solidum la SCI MAJ et la SARL JOKE aux entiers dépens d’appel, en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.'

Vu les dernières conclusions de la SCI MAJ et SARL JOKE en date du du 15 octobre 2019, et tendant à voir :

'[…]

CONSTATER que la SCI AMY fait état d’une procédure RG 16/07266 qu’elle ne verse pas aux débats

EN CONSEQUENCE

LUI FAIRE INJONCTION D’AVOIR A PRODUIRE L’ETAT DE CETTE PROCEDURE

A TITRE PRINCIPAL

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

· Rejeté les demandes de la CEPAC tant sur le fondement de l’action paulienne que sur celui des vices du consentement

· Rejeté les demandes de la SCI AMY à l’encontre de la SCI MAJ

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONSTATER qu’aucune mesure d’exécution n’a été engagée par la CEPAC concernant le bien immobilier sis […]

EN CONSEQUENCE

CONSTATER que les baux conclus par la SCI MAJ antérieurement à la présente procédure ne sont pas en fraude des droits de la CEPAC

REJETER la demande de nullité des baux souscrits par la SCI MAJ et la société JOKE

REJETER Les demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la SCI MAJ et de la société JOKE tant par la CEPAC que par la SCI AMY

CONSTATER que l’existence de l’obligation de la SCI AMY envers les concluantes n’est pas sérieusement contestable

EN CONSEQUENCE

A TITRE PRINCIPAL CONDAMNER LA SCI AMY à verser à la société JOKE les loyers correspondant à l’occupation des lieux sis […]

rétroactivement depuis le mois d’octobre 2015 et ce, jusqu’à son départ des lieux

SUBSIDIAIREMENTCONDAMNER LA SCI AMY à consigner les loyers correspondant à l’occupation des lieux sis […] à compter du jugement rendu par la juridiction de céans le 22 février 2018 et rejetant les demandes de la SCI AMY et ce jusqu’à son départ des lieux,

A TITRE SUBSIDIAIRE, si l’action paulienne était déclarée bien fondée

Constater qu’une procédure est pendante devant la 10^e chambre du TGI de Marseille entre la SCI AMY et les sociétés concluantes

DANS l’hypothèse où les prétentions de la CEPAC concernant la demande de condamnation de versement des loyers par la société AMY, laquelle se maintient sans bourse déliée depuis le mois d’octobre 2015, étaient retenues, alors DIRE ET JUGER que les sommes ainsi encaissées devront venir en déduction de la dette des concluantes qu’elles détiennent vis-à-vis de l’établissement bancaire.

EN TOUT ETAT DE CAUSE CONDAMNER telle partie qu’il convient à verser aux concluantes une somme de 1.000 euros à chacune ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maitre Ariane FONTANA.'

Vu les dernières conclusions de la SCI AMY en date du 12 novembre 2018, et tendant à voir:

— rejeter toute prétention contraire,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société AMY de ses demandes à l’encontre de la société MAJ,

Statuant à nouveau,

— dire que la société MAJ a commis une faute indirecte avec le préjudice subi par la société AMY du fait de son concours frauduleux avec la société JOKE visant à vider de sa substance la convention du 20 juin 2011,

En conséquence,

— condamner la société MAJ à réparer l’intégralité du préjudice,

— condamner ainsi la société MAJ au paiement des sommes suivantes:

' pas de porte 20 juin 2011: 27.000,00 euros,

' travaux engagés dans l’immeuble: 67.574,00 euros,

' loyers versés à la S.A.R.L. JOKE: 40.800,00 euros,

' taxe foncière payée : 4.031,00 euros,

---

Soit au total la somme de : 139.405,00 euros,

— condamner la société MAJ au paiement d’une somme de 30.000,00 euros au titre du préjudice moral subi par la société AMY,

— condamner la société MAJ au paiement de la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour leur part M. A Y, M^me K G H et M. B Z ont été assignés devant la cour par acte d’huissier en date du 15 octobre 2018 étant précisé que cet acte extrajudiciaire a donné lieu à un procès verbal de recherches. Ces intimés n’ont pas constitué avocat devant la cour, ni par suite, conclu en cause d’appel.

Pour plus ample exposé des parties qui ont constitué avocat et conclu devant la cour, il convient de se référer à leurs dernières écritures.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 octobre 2019.

***********

****

- MOTIFS DE LA COUR :

- SUR LE POINT DE SAVOIR SI LA SOCIÉTÉ NACC EST RECEVABLE A POURSUIVRE LA PROCÉDURE D’APPEL ENGAGÉE PAR LA CAISSE D’EPARGNE – CEPAC :

L’objectivité commande de constater qu’il ressort de l’extrait d’acte de cession de créance du 21 septembre 2018 produit aux débats que la CAISSE D’EPARGNE-CEPAC a cédé à cette date à la société NACC sa créance à la SCI MAJ ainsi que ses sûretés, garanties et accessoires (pièce n°17 de la société appelante).

Par suite, en application des dispositions des articles 1321 et suivants du code civil, la société NACC se trouve incontestablement subrogée dans tous les droits, privilèges et actions de la CAISSE D ' E P A R G N E – C E P A C a n c i e n n e m e n t d é n o m m é e C A I S S E D ' E P A R G N E PROVENCE-ALPES-CORSE à l’encontre de la société MAJ.

En conséquence il convient de dire que la société NACC est parfaitement recevable à poursuivre la présente procédure d’appel engagée par la CAISSE D’EPARGNE-CEPAC par déclaration d’appel formalisée le 9 juillet 2018.

- SUR LA DEMANDE DE LA SCI MAJ ET DE LA SARL JOKE TENDANT A VOIR CONSTATER QUE LA SCI AMY FAIT ETAT D’UNE PROCÉDURE QU’ELLE NE VERSE PAS AUX DÉBATS:

La demande de la SCI MAJ et de la S.A.R.L. JOKE tendant à voir constater que la SCI AMY fait état d’une procédure RG 16/07266 qu’elle ne verse pas aux débats apparaît dans portée juridique à l’instar d’une demande de 'donner acte'.

Il y a lieu en conséquence de débouter la SCI MAJ et la S.A.R.L. JOKE de ce chef de demande.

- SUR L’ACTION PAULIENNE:

En application des dispositions de l’ancien article 1167 du code civil [dispositions applicables au présent litige] les créanciers peuvent en leur nom personnel, attaquer les actes faits par leur débiteur en fraude de ses droits.

Il convient de vérifier si dans le cas présent les conditions de la fraude paulienne sont réunies. L’action paulienne peut en effet valablement être exercée lorsque le créancier dispose d’une créance certaine en son principe aux jours des actes considérés comme frauduleux, et lorsque les actes attaqués ont été passés en fraude des droits du créancier. Il doit donc s’agir d’un acte volontaire du débiteur qui a pleinement conscience des conséquences de l’acte frauduleux pour son créancier.

1/ Le créancier doit justifier d’une créance certaine en son principe lorsque les actes frauduleux ont été passés :

L’article 3 – 4° de la loi du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d’exécution prévoit en substance que les actes notariés constituent des titres exécutoires.

Dans le cas présent la société NACC justifie d’un titre exécutoire à l’encontre de la SCI MAJ ainsi que d’un droit spécial sur l’immeuble de la SCI MAJ antérieurs aux actes dont le caractère frauduleux est invoqué.

'Il est en effet constant que selon acte notarié reçu en l’étude de Maître X-L M, notaire à Marseille le 26 mars 2003, la SCI MAJ représentée par son gérant, M. X-C D s’est vu accorder par la CAISSE D’EPARGNE un prêt d’un montant de 208.000 euros destiné à financer le prix d’acquisition de 114.336,76 euros de l’immeuble situé […] à Aubagne (pièce n°1 de l’appelante).

' Il ressort également de cet acte authentique qu’en garantie du remboursement du prêt, la SCI MAJ a consenti au profit de la CAISSE D’EPARGNE l’inscription du privilège de prêteur de deniers et une hyppthèque conventionnelle sur ledit immeuble publiée le 23 mai 2003 au bureau des hypothèques de Marseille.

Par ailleurs par lettres recommandées avec accusé de réception du 3 août 2009, la CAISSE D’EPARGNE a mis en demeure tant la SCI MAJ que M. X-C D en sa qualité de caution solidaire d’acquitter les échéances demeurées impayés du prêt susmentionné en visant expressément la clause de déchéance du terme.

Subséquemment par lettres recommandées avec accusé de réception du 15 septembre 2009 adressées à la SCI MAJ ainsi qu’à M. X-C D la CAISSE D’EPARGNE les a informés de du prononcé de la déchéance du terme et les a mis en demeure de payer la somme de 187.447,08 euros, montant de sa créance exigible par anticipation.

De plus sur la base de l’acte notarié de prêt du 26 mars 2003, la CAISSE D’EPARGNE a fait signifier à la SCI MAJ un commandement de payer la somme de 188.811,91 euros outre intérêts valant saisie de l’appartement situé 1[…].

Il est incontestable que le commandement de payer précédemment évoqué, contenait le décompte détaillé de la créance exigible de la CAISSE D’EPARGNE s’élevant à la somme de 188.811,91 euros en principal, intérêts et frais de procédure au titre du prêt de 208.000 euros contracté par la SCI MAJ par acte notarié du 26 mars 2003.

Il est donc parfaitement établi que la CAISSE D’EPARGNE disposait aux jours où ont été passés les actes attaqués comme prétendument frauduleux, d’une créance fondée en son principe, exigible et liquide.

2/ L’exigence afférente au fait que les actes attaqués doivent avoir été passés par le débiteur en fraude des droits du créancier :

L’examen objectif de la chronologie des faits met en évidence la fraude caractérisée commise par la société MAJ représentée par son gérant et associé unique M. X-C D avec la complicité active de sa fille E D 'agissant pour le compte de la S.A.R.L. JOKE en cours de formation' prétendue et avec la complicité de la SCI AMY.

Il y a lieu en effet au regard des justificatifs fournis de constater que:

' M. X-C D est associé unique de la SCI MAJ et concomitamment associé majoritaire dans la S.A.R.L. JOKE,

' il est constant que la fraude organisée le 20 juin 2011 par la SCI MAJ et dont la CAISSE D’EPARGNE a eu connaissance en 2016, porte atteinte frauduleusement à l’efficacité de la garantie hypothécaire en 1^er rang dont la CAISSE D’EPARGNE et à présent la société NACC bénéficie sur l’immeuble sis à Aubagne, […], en réduisant à néant la valeur de cet immeuble et donc le recouvrement de sa créance devenue exigible depuis le 5 septembre 2009.

' La complicité de la société AMY est parfaitement établie.

Dès lors il résulte des observations qui précédent, que la société NACC venant aux droits de la CAISSE D’EPARGNE – CEPAC est parfaitement fondée à exercer l’action paulienne.

Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a déclaré inopposable à la CEPAC la convention conclue le 20 juin 2011 entre la SCI MAJ et la S.A.R.L. JOKE relativement à

un bail portant sur un immeuble appartenant à la SCI MAJ et situé […].

Toutefois c’est à tort que le premier juge a circonscrit l’inopposabilité résultant de la fraude paulienne à ce seul acte étant bien entendu que cette fraude concerne aussi les trois autres actes qui ont donné lieu à un concertation frauduleuse.

Il convient dès lors après infirmation sur ces points du jugement querellé, de déclarer inopposables à la société NACC:

' le bail de sous location commerciale du même immeuble consenti le 20 juin 2011 en présence de la SCI MAJ et avec son consentement par M^me E D agissant pour le compte de la société JOKE en cours de formation au profit de la SCI MAY,

' les trois baux consentis par ladite société le 19 mars 2014 à M. Y le 31 décembre 2014 à M^me G H et le 30 septembre 2015 à M. Z sur le local et les appartements de l’immeuble en question.

- SUR L’EVENTUELLE NULLITE DU BAIL COMMERCIAL , DU BAIL DE SOUS LOCATION COMMERCIALE ET DES TROIS BAUX D’HABITATION EN CAUSE SUR LE FONDEMENT DES VICES DU CONSENTEMENT :

La société NACC ne saurait sur deux fondements juridiques différents solliciter que les mêmes actes juridiques d’une part soient déclarés inopposables à son endroit sur le terrain de la fraude paulienne et d’autre part soient déclarés nuls sur le terrain des vices du consentement.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté à bon droit la CAISSE D’EPARGNE CEPAC aux droits de laquelle vient la société NACC, de ce chef de demande.

- SUR LE SURPLUS DES DEMANDES :

Au regard des observations qui précédent, il y a lieu de débouter les parties du surplus de leurs demandes.

- SUR L’APPLICATION DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE:

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société NACC les frais irrépétibles exposés par elle devant la cour et non compris dans les dépens.

Il y a lieu dès lors de condamner in solidum la SCI MAJ et la S.A.R.L. JOKE à payer à la société NACC la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel.

En revanche il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI MAJ, de la S.A.R.L. JOKE et la SCI AMY et exposés par elles devant la cour et non compris dans les dépens.

Il convient en conséquence de débouter la SCI MAJ, la S.A.R.L. JOKE et la SCI AMY de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel.

- SUR LES DEPENS :

Il y a lieu de condamner in solidum la SCI MAJ, la S.A.R.L. JOKE et la SCI AMY qui succombent, aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt de défaut, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

EN LA FORME :

- DIT que la société NACC est parfaitement recevable à poursuivre la présente procédure d’appel engagée par la CAISSE D’EPARGNE-CEPAC par déclaration d’appel formalisée le 9 juillet 2018,

- DÉBOUTE la SCI MAJ et de la S.A.R.L. JOKE de leur demande tendant à voir constater que la SCI AMY fait état d’une procédure RG 16/07266 qu’elle ne verse pas aux débats,

AU FOND :

- CONFIRME le jugement querellé sauf en ce qu’il a circonscrit l’inopposabilité afférente à la fraude paulienne au seul bail commercial consenti le 20 juin 2011 par la SCI MAJ à la S.A.R.L. JOKE ( inopposabilité s’agissant de cet acte de bail commercial parfaitement justifiée) et en déboutant par suite, à tort la CAISSE D’EPARGNE ( aux droits de laquelle vient à présent la société NACC) de sa demande tendant à lui voir déclarer inopposables les autres contrats de baux,

Statuant à nouveau sur ce seul point,

- DÉCLARE INOPPOSABLES à la société NACC en sus du bail commercial du 20 juin 2011 conclu entre la SCI MAJ et la SARL JOKE :

' le bail de sous location commerciale du même immeuble consenti le 20 juin 2011 en présence de la SCI MAJ et avec son consentement par M^me E D agissant pour le compte de la société JOKE en cours de formation au profit de la SCI MAY,

' les trois baux consentis par ladite société le 19 mars 2014 à M. Y le 31 décembre 2014 à M^me G H et le 30 septembre 2015 à M. Z sur le local et les appartements de l’immeuble en question,

Y ajoutant,

—  DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

- CONDAMNE in solidum la SCI MAJ et la SARL JOKE à payer à la société NACC la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel,

- DÉBOUTE la SCI MAJ, la SARL JOKE et la SCI AMY de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel,

- CONDAMNE in solidum la SCI MAJ, la SARL JOKE et la SCI AMY aux entiers dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,