PhD/ND

Numéro 21/4575

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU

14/12/2021

Dossier : N° RG 19/01395 – N° Portalis DBVV-V-B7D-HHO4

Nature affaire :

Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire

Affaire :

SNC KAUFMAN ET BROAD PROMOTION 3

Société ENTREPUENTES SL

[…]

C/

C X

S.A.R.L. GEMIE

[…]

SNC KAUFMAN ET BROAD PROMOTION 3

Société ENTREPUENTES SL

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 14 Décembre 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 19 Octobre 2021, devant :

Monsieur A B, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l’appel des causes,

A B, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de G-H I et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur A B, Conseiller faisant fonction de Président

Monsieur G-H I, Vice-Président placé par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 01 juillet 2021

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTES ET INTIMÉES :

SNC KAUFMAN ET BROAD PROMOTION 3

immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 444 266 381, prise en la personne de son représentant légal domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

[…]

immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° 485 265 136, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentées par M^e François PIAULT de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU

Société ENTREPUENTES SL

Société de droit espagnol, ayant un établissement en France situé […], inscrite au RCS de Bayonne sous le […], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège

Représentée par M^e Olivier HAMTAT de la SELARL DALEAS-HAMTAT-GABET, avocat au barreau de PAU

Assistée de M^e Antoine MOUTON (SCP LOUSTAU – GARMENDIA – MOUTON), avocat

au barreau de BAYONNE

INTIMES :

Monsieur C X

né le […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Olivia MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU

Assisté de M^e Mustapha BENBADDA (SELARL DE LEGEM CONSEILS), avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.R.L. GEMIE

immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n° B 451 637 961, prise en la personne de son représentant légal domiilié au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivia MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU

Assistée de M^e Béatrice DEL CORTE, avocat au barreau de BORDEAUX

sur appel de la décision

en date du 25 MARS 2019

rendue par le TRIBUNAL DE COMMERCE DE BAYONNE

FAITS – PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 05 avril 2013, la société Entrepuentes SL, de droit espagnol, a donné à la sarl Atlantime, devenue ensuite Gemie, un mandat simple sans exclusivité de vente portant sur le droit à construire de cinq bâtiments (bâtiments 3-4-5-6-7) d’une superficie totale de 23.705,51 m² ainsi que 17.784,22 m² de parking, s’inscrivant dans un programme de construction de 7 bâtiments à usage d’habitation, de commerce et hôtelier, […] à Hendaye, d’une durée de trois mois, renouvelable tacitement par périodes de trois mois, dans la limite de quatre renouvellements, au plus tard jusqu’au 04 juillet 2014, moyennant le prix de 750 euros HT le m² net vendeur hors droits et honoraires, et un prix de vente d’un garage fixé à 15.000 euros HT.

Le mandat de vente précise qu’en cas de réalisation de la vente, la rémunération du mandataire sera de 5 % HT du prix de vente hors taxes ou hors droits mentionné à l’acte de vente répartie à égalité avec la société Atlantime et M. C X, la rémunération étant à la charge de l’acquéreur.

Il est encore stipulé que cette rémunération sera due en intégralité par le mandant dans le cas où ce dernier traiterait sans le concours du mandataire dans un délai d’un an suivant l’expiration du mandat avec un acquéreur dénoncé par le mandataire.

Le 23 décembre 2013, la société Kaufman & Broad Pyrénées Atlantiques (sarl) a adressé à la société Atlantime une offre d’acquisition des bâtiments 3 et 4.

Le 30 janvier 2014, M. X a avisé la société Atlantime que son offre ne pouvait pas être acceptée en l’état.

Par courrier du 09 juillet 2014, la société Entrepuentes SL s’est prévalue de l’expiration du mandat de vente au 04 juillet.

La société Entrepuentes SL et la société Kaufman & Broad Pyrénées Atlantiques ont poursuivi leurs négociations donnant lieu à un protocole d’accord de principe sur une cession globale en date du 03 septembre 2014.

Par acte notarié du 23 janvier 2015, suivi d’un avenant, les mêmes parties ont régularisé une promesse unilatérale de vente, avec faculté de substitution, portant sur les bâtiments déjà édifiés et les droits à construire affectés à chaque lot-volume cédé issu des divisions parcellaires des ensembles immobiliers complexes (EIP) du programme immobilier autorisé par la ville d’Hendaye.

Par acte notarié du 04 novembre 2016, la société Kaufman & Broad promotion 3 (snc), substituée à la société Kaufman & Broad Pyrénées Atlantiques, a acquis les biens et droits désignés dans l’avant-contrat, moyennant le prix de 10.230.000 euros HT, les parties déclarant à l’acte qu’elles avaient négocié la vente sans le concours d’un intermédiaire.

Estimant avoir été frauduleusement évincée de la vente, et suivant actes des 21 et 23 février 2018, la société Gemie a fait assigner par devant le tribunal de commerce de Bayonne d’une part la société Entrepuentes SL, sur le fondement contractuel, pour avoir fautivement traité avec l’acquéreur dans l’année de la cessation du mandat et, d’autre part la société Kaufman & Broad Pyrénées Atlantiques et la société Kaufman & Broad promotion 3, sur le fondement délictuel, à raison de sa collusion dolosive avec le vendeur, en responsabilité et indemnisation du montant de son droit à rémunération, soit la somme de 613.800 euros en principal.

M. X est volontairement intervenu à l’instance en présentant une demande indemnitaire identique contre les mêmes défenderesses, sur les mêmes fondements, sauf à répartir ensuite cette indemnité par moitié entre les deux créanciers, outre une indemnité complémentaire de 250.000 euros résistance abusive et préjudice moral.

Par jugement du 25 mars 2019, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le tribunal a :

— constaté l’existence d’un mandat simple de vente passé en date du 05 avril 2013 entre la société Entrepuentes SL et la société Gemie

— dit que les diligences menées par la société Gemie et M. X sont conformes, compte tenu du cas d’espèce, à leurs obligations contractuelles nées du mandat de vente et respectent le sens des dispositions législatives et réglementaires prévues par la loi

— constate l’expiration du mandat de vente à la date du 04 juillet 2014 sans toutefois considérer la caducité du mandat à cette date comme rédhibitoire au soutien des réclamations

de la société Gemie et de M. X

— dit que la promesse de vente porte sur les parcelles cadastrées n°564, 569, 636, 645, 661, 662, 663, 659, 644 et parkings afférents, soit rigoureusement les mêmes que celles reprises sur le mandat simple de vente octroyé à la société Gemie

— dit que le délai d’un an entre l’expiration du mandat de vente et la signature de la promesse de vente ouvrant droit à rémunération éventuelle pour le mandataire n’était pas expiré dans le cas d’espèce, que le mandat de vente était donc parfaitement valable en tant que tel et sans autres considérations à la date de la signature de la promesse de vente du 23 janvier 2015

— constaté la réalisation de la vente intervenue par acte authentique du 04 novembre 2016 entre les société Entrepuentes et la société Kaufman & Broad promotion 3, portant sur le même périmètre que celui figurant sur le mandat du 05 avril 2013 et sur celui de la promesse de vente du 23 janvier 2015, déterminés sur le mandat par la désignation de l’emprise des droits à construire des bâtiments 3 à 7 du plan annexé au mandat et sur la promesse de vente et l’acte authentique par les parcelles 564, 569, 636, 645, 661, 662, 663 et 664 du cadastre de la ville d’Hendaye et des parkings y afférents selon la dernière répartition

— constaté que l’acte authentique de vente ne comporte aucune mention de l’intervention d’un intermédiaire dans la réalisation de ladite vente

— dit que l’attitude de la société Entrepuentes SL, la société Kaufman & Broad Pyrénnées Atlantiques et la société Kaufman & Broad promotion 3 ont causé un préjudice à la société Gemie et à M. X en voulant délibérément les priver de la commission qui devait leur être versée au moment de la conclusion de la vente

— dit que le rôle du mandataire a été déterminant dans la conclusion de la vente intervenue le 04 novembre 2016

— condamné in solidum la société Entrepuentes SL, la société Kaufman & Broad Pyrénées Atlantiques et/ou la société Kaufman & Broad promotion 3 à verser à la société Gemie la somme de 613.800 euros TTC à titre de dommages et intérêts dont distraction de 50 % de cette somme au bénéfice de M. X, soit la somme de 306.900 euros TTC

— dit que ces sommes seront assorties de l’intérêt légal à compter du 04 novembre 2011

— débouté M. X de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 250.000 euros

— condamné in solidum les trois défenderesses à leur régler à chacun la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— débouté les défendeurs de leurs demandes

— ordonné l’exécution provisoire du présent

— condamné les trois défenderesses aux entiers dépens.

Par déclaration au greffe faite le 24 avril 2019, la société Kaufman & Broad promotion 3 et la société Kaufman & Broad Pyrénées Atlantiques ont relevé appel de ce jugement.

Par déclaration au greffe distincte faite le 24 avril 2019, la société Entrepuentes SL a également interjeté appel de ce jugement.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du 13 novembre 2019.

Par ordonnance de référé du 25 juillet 2019, le premier président a autorisé la consignation à la Caisse des dépôts et consignations par la société Kaufman & Broad promotion 3 et la société Kaufman & Broad Pyrénées Atlantiques la somme de 635.490 euros pour garantir la condamnation prononcée.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 17 juin 2020.

Par arrêt avant-dire droit du 15 octobre 2020, la cour a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats ; invité les parties, en premier lieu, M. X et la société Gemie, à conclure sur les rapports juridiques établis entre ces deux parties à l’occasion de la conclusion et de l’exécution du mandat de vente du 05 avril 2013, sur le statut professionnel de M. X, à charge pour lui de produire les justificatifs attestant de son habilitation à conclure, s’entremettre et négocier pour le compte de la société Gemie, outre son immatriculation au registre du commerce et des sociétés, et à conclure sur la régularité du mandat de vente et son exécution en considération de la qualité de M. X et des dispositions légales et réglementaires visées dans les motifs du présent [articles 4 et 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et 9 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 dans leur rédaction applicable au mandat en cause].

La procédure a été clôturée par ordonnance du 8 septembre 2021.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 27 janvier 2021 par la société Entrepuentes SL qui a demandé à la cour, au visa de l’article 6 de la loi n°70-9 du 02 janvier 1970, 73 du décret n°72-658 du 20 juillet 1972, 1103 et 1104 du code civil, de :

— dire que l’acte authentique de vente signé le 04 novembre 2016 ne prévoit aucune rémunération au profit de la société Gemie ou de M. X

— dire que la société Gemie et M. X n’ont pas respecté leurs obligations contractuelles à l’égard de la société Entrepuentes SL

— dire que le délai prévu au contrat de mandat pour la conclusion de la vente avait expiré au jour où la vente est intervenue

— dire que le mandat simple de vente sans exclusivité portait sur le droit à construire de parcelles différentes de celles décrits au sein de la promesse de vente du 23 janvier 2015

En conséquence :

— réformer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté M. X de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 250.000 euros et débouté les sociétés Kaufman & Broad Pyrénées Atlantiques et société Kaufman & Broad promotion 3 de leurs demandes formées à son encontre

— débouter la société Gemie et M. X de l’ensemble de leurs autres demandes

— débouter la société Kaufman & Broad promotion 3 et la sociétés Kaufman & Broad Pyrénées Atlantiques de leur demande visant à la voir les relever et garantir indemne de toute éventuelle condamnation prononcée à leur encontre

— condamner la société Gemie et M. X, chacun, à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Vu les dernières conclusions notifiées le 29 janvier 2021 par la société Kaufman & Broad promotion 3 et la société Kaufman & Broad Pyrénées Atlantiques qui ont demandé à la cour, au visa des articles de la loi n°70-9 du 02 janvier 1970, de 73 du décret n° 72-658 du 20 juillet 1972, l’article 1240 dommages et intérêts code civil, de :

— infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté M. X de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 250.000 euros, et statuant à nouveau :

A titre principal :

— constater que M. X a exercé des activités de négociation et d’entremises sans être titulaire d’une carte professionnelle ou d’une attestation respectant les formes prescrites par l’article 4 de la loi Hoguet

— constater que le nom et la qualité de M. X n’apparaît pas aucunement dans la convention

En conséquence :

— dire que les dispositions impératives de la loi Hoguet n’ont pas été respectées

— dire que la convention de mandat est nulle et rejeter également toute demande de commission ou d’indemnité à quelque titre que ce soit

— constater que la société Gemie et M. X ne rapportent pas la preuve d’une faute imputable à leur encontre susceptible d’engager leur responsabilité

— constater en toutes hypothèses que la société Gemie et M. X ne rapportent pas la preuve d’un préjudice indemnisable ni d’un lien de causalité

— dire en toute hypothèse que M. X ne peut prétendre à aucune rémunération au titre du mandant de vente

En conséquence :

— débouter la société Gemie et M. X de leurs demandes

— condamner in solidum la société Gemie et M. X à leur payer, à chacune, la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire :

— condamner la société Entrepuentes SL à les relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre

— condamner tout succombant à leur payer, à chacune, la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Vu les dernières conclusions notifiées le 11 février 2021 par la société Gemie qui a demandé à la cour, au visa des articles 1353, 1221, 1985, 1999, 2000, 1319, 1199 du code civil, L121-21 et R121-3 du code de la consommation, 6 et 14 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, 1217 du nouveau code civil, 1382 du code civil, 1231-2 et 1231-1 du code civil, 1103, 1104, 1193 du code civil, 1240, 1241 du code civil, de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions

— débouter la société Entrepuentes SL, la société Kaufman & Broad promotion 3 et la société Kaufman & Broad Pyrénées Atlantiques de l’ensemble de leurs prétentions

— rejeter les demandes reconventionnelles des appelants

— condamner in solidum la société Entrepuentes SL, la société Kaufman & Broad promotion 3 et la société Kaufman & Broad Pyrénées Atlantiques à lui verser la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— rejeter les demandes reconventionnelles présentées par les appelants

— dire que les dépens comprendront les frais d’huissier engagés pour l’exécution du jugement, soit la somme de 1.853,69 euros

*

Vu les dernières conclusions notifiées le 27 novembre 2020 par M. X qui a demandé à la cour, au visa des articles 1353, 1221, 1985, 1999, 2000, 1319, 1199 du code civil, L121-21 et R121-3 du code de la consommation, 2, 6 et 14 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, 1217 du nouveau code civil, 1382 du code civil, 1231-2 et 1231-1 du code civil, 1103, 1104, 1193 du code civil, 1240, 1241 du code civil, de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions

— débouter les appelants de l’ensemble de l’ensemble de leurs prétentions

— condamner in solidum les appelants à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

sur la validité du mandat de vente et de la rémunération

La cour a soulevé la question de la validité du mandat de vente du 5 avril 2013 et du droit à rémunération du mandataire, au visa des articles 4 et 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et 9 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 concernant le statut du négociateur habilité par le titulaire de la carte professionnelle dont l’application à M. X était susceptible d’être envisagée en l’état des omissions et des contradictions des intimés concernant les circonstances de son intervention.

Selon M. X, la cour se serait méprise sur la nature de son intervention et l’invite à « comprendre qu’il n’est pas le représentant légal de la société Gemie mais uniquement et à titre personnel celui de M. Y ». Il conteste avoir régularisé le mandat de vente conclu avec la société Entrepuentes ou tout autre document relatif à cette opération, réaffirmant qu’il ne représente que M. Y. Il revendique le statut « d’apporteur d’affaires à titre exceptionnel », situation tolérée par l’article 2 de la loi Hoguet » et qui a été

préférée au statut de salarié, la mention de son nom dans le mandat n’étant qu’une assurance pour se voir attribuer la rémunération qu’il a convenue avec M. Y. M. X ajoute que « l’exécution du mandat de la société Gemie a toujours eu lieu sous la loi Hoguet » et « qu’il n’est jamais intervenu pour le compte de la société Gemie ».

Pour sa part, la société Gemie soutient également que le nom de M. X est indiqué dans le mandat de vente comme représentant M. Y et non comme représentant la société Gemie. La signature portée sur le mandat est bien celle de M. Y et non pas celle de M. X, de sorte que l’irrégularité du mandat ne peut être opposée. L’aide ponctuelle apportée par M. X à la société Gemie échappe à la loi Hoguet dans le cadre de ces modalités d’intervention dès lors que la société Gemie remplit les conditions légales et que c’est par son entremise que la société Entrepuentes et la société Kaufman & Broad ont été mises en relation.

Mais, force est de constater que les explications des intimées concernant l’existence d’un mandat confié par M. Y, agissant à titre personnel, sont contredites par les mentions du mandat de vente signé le 5 avril 2013.

Selon cet acte, la désignation du mandataire est rédigée en ces termes : «la société Gemodis Bordeaux, sarl Atlantime, ['], titulaire de la carte professionnelle Transaction n°33063-2064 délivrée par la préfecture de police de Bordeaux, ['], représentée par M. F Y E, dûment habilité à l’effet des présentes, lui même représenté par M. C X et dûment habilité à l’effet des présentes ».

En tête, du mandat, à la suite du rappel de l’application de la loi 70-9 et du décret 72-678 , suivent, sur une première ligne, le numéro 1229 attribué au mandat de vente sur le registre d’inscription des mandats et sur la seconde ligne, la référence suivante : « numéro 12461 ' F Y- C X ».

Enfin, au titre de la rémunération, le mandat stipule que, « en cas de réalisation de la vente, la rémunération du mandataire sera de 5 % HT du prix de vente hors taxes ou hors droits mentionné à l’acte de vente répartie à égalité (50/50) avec Gemodis Bordeaux, sarl Atlantime, et M. C X ».

La cour n’a jamais dit dans son arrêt avant-dire droit que M. X était intervenu en qualité de représentant légal de la société Gemie ni que le mandat devait lui être « attribué », pas plus qu’elle n’a entendu se saisir de la question de la rémunération convenue entre celle-ci et M. X.

En revanche, la cour a déduit des mentions concernant le mandataire que M. X figure à l’acte comme représentant conventionnel du E, « M. Y E », et non de M. Y à titre personnel, et, par voie de conséquence comme représentant conventionnel de la société Gemie.

La signature du mandataire apposée à la suite du cachet commercial de la société Gemie étant indéchiffrable, la cour a déduit des constatations qui précédent que M. X était le signataire de l’acte.

Suite à la réouverture des débats, la société Gemie a produit un specimen de la signature de M. Y légalisée par la mairie de Sadirac qui permet effectivement de constater que, en dépit de légères variations du tracé, la signature apposée sur le mandat correspond à celle de M. Y.

La cour tient donc pour établi que M. X n’a pas signé le mandat de vente.

Mais, cette circonstance contredit de plus fort la thèse des intimés selon laquelle M. X serait intervenu, au stade de l’exécution du mandat de vente, en vertu d’un mandat consenti personnellement par M. Y.

En effet, outre son incohérence avec la clause qui prévoit un partage de la rémunération entre la société Gemie et M. X, celui-ci est désigné dans le mandat comme personne « dûment habilitée par l’effet des présentes » par le représentant légal de la société Gemie, lui-même habilité non seulement pour conclure, ce que M. X n’a pas fait, mais exécuter le mandat de vente.

Cette double habilitation résulte encore de la mention portée en tête du mandat indiquant : « numéro 12461 ' F Y- C X », à la suite du numéro du mandat lui-même et du rappel de la loi Hoguet, laissant supposer au mandant et à l’acquéreur que M. X était habilité à négocier pour le compte de la société Gemie avec les garanties statutaires requises par la loi Hoguet.

Les mentions du mandat de vente sont donc exclusives d’une habilitation ou d’un mandat confié par M. Y, à titre personnel, celui-ci pas, au surplus, titulaire de la carte professionnelle.

L’exécution du mandat de vente a été effectivement délégué à M. X comme le confirme le courrier du 17 janvier 2014 de M. Y à M. Z [Kaufman & Broad] : « suite à votre appel téléphonique de ce jour, veuillez vous adresser svp à C X [']. Il attend votre appel, il est en charge de ce dossier ».

Les mails produits par M. X en pièces 2 et 3, ainsi que les mails produits par la société Gemie en pièces 29, 31, 32, 39 pour attester des diligences accomplies, mettent en avant l’entremise et la négociation de M. X auprès d’acquéreurs potentiels et de Kaufman & Broad pour le compte de la société Gemie.

Il est donc établi que M. X s’est vu confier l’exécution du mandat de vente des parcelles et droits à construire en qualité de négociateur indépendant habilité par le titulaire de la carte professionnelle.

En application de la loi et l’article 9 du décret d’application, lesquels ne distinguent pas selon que l’intervention de la personne habilitée est ponctuelle ou habituelle, l’habilitation de M. X était subordonnée à la délivrance de l’attestation préfectorale justifiant de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs.

Or, il est constant que M. X ne disposait de cette attestation.

En droit, la violation des dispositions d’ordre public des articles 4 et 6 de la loi Hoguet concernant le statut du négociateur habilité peuvent être invoquées toute personne intéressée.

En l’espèce, la cour n’en déduit pas pour autant, comme le demande la société Kaufman & Broad, que le mandat de vente est formellement nul pour défaut des mentions concernant le nom et la qualité de M. X.

En effet, ces mentions sont requises à peine de nullité des actes conclus par le négociateur habilité pour le compte du mandataire.

En l’espèce, outre le rappel du nom de M. X et de son habilitation à représenter le mandataire, il est désormais acquis que M. X n’a pas signé le mandat de vente, de sorte que cet acte n’encourt pas l’annulation.

En revanche, en déléguant l’exécution du mandat à M. X, qui s’est entremis et a négocié la vente des biens objet du mandat de vente, alors que celui-ci n’était pas titulaire de l’attestation préfectorale requise par la loi, la société Gemie s’est mise en infraction avec les dispositions statutaires exigeant la vérification par l’autorité préfectorale des garanties de moralité et de compétence offertes par la personne habilitée en vue d’intervenir dans une opération réglementée à l’article 2 de la loi.

Il importe peu que M. X n’ait pas régularisé un acte pour le compte de la société Gemie ou que l’exécution du mandat ait été menée conjointement avec celle-ci.

Par conséquent, la société Gemie ne peut se prévaloir de la clause du mandat stipulant que la rémunération sera due en intégralité par le mandat dans le cas où ce dernier traiterait sans le concours du mandataire dans un délai d’un an suivant l’expiration du mandat de vente avec un acquéreur dénoncé par le mandataire, dès lors que tout ou partie des négociations et diligences dont se prévaut la société Gemie au titre de cette clause ont été illicitement réalisées par M. X.

Il s’ensuit que la société Gemie ne peut faire grief à la société Entrepuentes d’avoir directement contracté avec la société Kaufman & Broad ni à celle-ci de s’être rendue complice de la violation de la clause contractuelle interdisant au mandant de traiter, sans son concours, directement avec un acquéreur révélé dans le cadre de l’exécution du mandat de vente.

La société Gemie, qui ne peut prétendre au paiement de la rémunération prévue au contrat, ni, subséquemment, agir en responsabilité contre l’acquéreur, doit être déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Le jugement sera donc infirmé, sauf en ce qu’il a débouté M. X de sa demande de dommages et intérêts à concurrence de 250.000 euros, cette disposition n’ayant pas fait l’objet d’un appel incident.

La société Gemie et M. X seront déboutés de l’intégralité de leur demande.

La société Gemie et M. X seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté M. X de sa demande de paiement de la somme de 250.000 euros à titre de dommages et intérêts, étant constaté que ce débouté n’a pas fait l’objet d’un appel incident,

et statuant à nouveau,

DEBOUTE la société Gemie et M. X de l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNE la société Gemie et M. X aux dépens de première instance et d’appel,

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur A B, conseiller faisant fonction de Président et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,