Cour d'appel de Pau, 2e chambre section 1, 1er octobre 2024, n° 23/01498

CA Pau
Confirmation 1 octobre 2024

Arguments

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Accepté
Défaut de paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire n'avait pas satisfait aux obligations de paiement, confirmant ainsi la résiliation du bail et l'acquisition des effets de la clause résolutoire.
Autre
Acquisition des effets de la clause résolutoire
La cour a constaté que l'expulsion était devenue sans objet en raison de la libération des lieux intervenue le 28 septembre 2023.
Rejeté
Manquement à l'obligation de jouissance paisible
La cour a estimé que le locataire n'avait pas justifié avoir permis l'accès pour les réparations nécessaires, et que le bailleur n'avait pas manqué à son obligation.
Rejeté
Restitution des meubles abandonnés
La cour a rejeté cette demande, constatant que le logement était vide et que le locataire n'avait pas prouvé la propriété des meubles.
Rejeté
Indemnisation pour occupation sans droit
La cour a estimé que le locataire avait déjà été condamné à verser des arriérés de loyers et indemnités d'occupation, rendant cette demande non caractérisée.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'appel de Pau a été saisie d'un litige concernant le paiement de loyers et la résiliation d'un bail. La question juridique principale était de savoir si le locataire, Monsieur [G] [K], avait manqué à ses obligations de paiement, justifiant ainsi la résiliation du bail et son expulsion.

La juridiction de première instance avait constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, ordonné l'expulsion du locataire et condamné ce dernier à payer les loyers impayés et une indemnité d'occupation. Monsieur [G] [K] a interjeté appel de cette décision.

La Cour d'appel a confirmé le jugement de première instance en ce qu'il a prononcé l'extinction de l'instance concernant la caution et constaté la résiliation du bail pour défaut de paiement. Elle a également constaté que la demande d'expulsion était devenue sans objet suite à l'expulsion effective du locataire. La Cour a condamné Monsieur [G] [K] à payer l'arriéré de loyers et les indemnités d'occupation, tout en déboutant les parties de leurs demandes de dommages et intérêts et en rejetant la demande de délais de paiement du locataire.

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Sur la décision

Référence :	CA Pau, 2e ch. sect. 1, 1er oct. 2024, n° 23/01498
Juridiction :	Cour d'appel de Pau
Numéro(s) :	23/01498
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 octobre 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie BUROSSE-GOURGUENouhou DIALLO
Cabinet(s) :	SCP BLANC BUROSSE-GOURGUE

Texte intégral

JP/CS

Numéro 24/2932

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 1er octobre 2024

Dossier : N° RG 23/01498 – N° Portalis DBVV-V-B7H-IRGV

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Affaire :

[G] [K]

[I] [T]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 1er octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 11 juin 2024, devant :

Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me DENIS, Greffière présente à l’appel des causes,

Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Laurence BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [G] [K]

né le 08 Octobre 1950 à [Localité 9] (64)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-64445-2023-03663 du 02/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Pau)

Représenté par M^e Nouhou DIALLO, avocat au barreau de Bayonne

INTIMEE :

Madame [I] [T]

née le 25 Mai 1954 à [Localité 8] (MAROC)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sophie BUROSSE-GOURGUE de la SCP BLANC BUROSSE-GOURGUE, avocat au barreau de Bayonne

sur appel de la décision

en date du 04 AVRIL 2023

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BAYONNE

Par jugement contradictoire du 4 avril 2023 le tribunal judiciaire de Bayonne a :

Prononçé l’extinction de l’instance dirigée à l’encontre de Madame [O] [U],

> Constaté à la date du 28 juin 20223 octobre l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, concernant le bail conclu entre les parties portant sur un logement et le cas échéant sur ses annexes (garage, parking, box, cave) énoncées au contrat de bail, situé à [Adresse 7],

> Ordonné l’expu1sion de Monsieur [G] [K] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

> Dit n’y avoir lieu à réduire les délais prévus à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

> Dit n’y avoir lieu à astreinte,

> Condamné Monsieur [G] [K] à payer à Madame [I] [T] la somme de 1.955 € représentant les loyers impayés au mois de décembre 2022 inclus, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle de 255 € à compter du 1er janvier 2023,

> Dit n’y avoir lieu à astreinte,

> Rappelé que le sort des meubles susceptibles d’être trouvés abandonnés dans les lieux loués sera réglé selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d’exécution,

> Débouté Monsieur [G] [K] de sa demande de délais de paiement,

> Débouté Monsieur [G] [K] de sa demande de dommages et intérêts,

> Débouté Madame [I] [T] de sa demande de dommages et intérêts,

> Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

> Condamné Monsieur [G] [K] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et la dénonce à caution,

> Ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 30 mai 2023, [G] [K] a interjeté appel de la décision.

[G] [K] conclut à :

Vu le jugement du Juge des Contentieux de la Protection du tribunaljudiciaire de Bayonne du 4 avril 2023 frappé d 'appel par Monsieur [G] [K] en date du 30. 05.2023,

Vu les conclusions d’appelant de Monsieur [G] [K] du 4. 08.2023,

Vu les conclusions d 'intimé de confirmation du jugement contenant dévolution du litige et d 'appel incident de Madame [T] du 14.09.2023,

Vu les conclusions d’appelant de Monsieur [K] du 12.12.2023,

Vu les conclusions responsives et récapitulatives avec appel incident et effet dévolutf du

20.12.2023,

DECLARER recevable et bien fondé l’appel formé par Monsieur [G] [K] à l’encontre du jugement rendu le 4 avril 2023;

REFORMER partiellement ladite décision de la manière suivante:

Tout d’abord:

— Constater que le bail conclut par Madame [I] [T] et Monsieur [G] [K] est résilié;

— Confirmer la prononciation de l’extinction de l’instance dirigée à l’encontre de Madame [O] [U];

— Confirmer le rejet des demandes de dommages intérêts formées par Madame [I] [T] à l’encontre de Monsieur [G] [K];

— Constater que conformément au procès-verbal d’expulsion en date du 28.09.2023, Monsieur [G] n’accède plus au logement;

En conséquence,

Juger que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire est sans objet;

Ordonner à Madame [T] de restituer, à ses frais, l’intégralité des meubles meublant le logement appartenant à Monsieur [K];

— Dire n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [K];

Accorder à Monsieur [G] [K] 24 mois de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil

Dire n’y avoir lieu à astreinte,

Condamner Madame [I] [T] à verser à Monsieur [G] [K] la somme de 2040,00 € à titre de dommages et intérêts pour privation de jouissance du logement loué;

Condamner la même au paiement de la somme de 2000,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

[I] [T] conclut à :

Vu le jugement du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de BAYONNE en date du 4 avril 2023 frappé d’appel par Monsieur [G] [K] en date du 30.05.2023

Vu les conclusions d’appelant de Monsieur [G] [K] en date du 4.08.2023

Vu les conclusions d 'intimée de Madame [I] [T] en date du 14.09.2023 afin de

confirmation du jugement attaqué sur sa demande au principal de résiliation de bail et contenant la dévolution du litige (article 562 du Code de procédure civile) sur sa demande subsidiaire le prononcer de la résiliation judiciaire du bail et appel incident (article 548 et 909 du Code de Procédure Civile) sur les demandes d’astreinte, de dommages et intérêts et d4article 700 du CPC.

Vu les conclusions d’appelant n°2 de Monsieur [G] [K] en date du 12.12.2023.

DIRE ET JUGER régulier sur la forme l’appel interjeté par Monsieur [G] [K] mais le déclarer infondé au fond,

En conséquence,

Au principal et sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Vu l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu Particle 1133 du Code Civil,

Vu le contrat de bail en date du 04.05.2005

Vu le commandement de payer en date du 27.04.2022

CONFIRMER le jugement attaqué et débouter Monsieur [G] [K] de l’ensemble de ses moyens et contestations en appel,

CONSTATER l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers à la date du 28.06.2022 concernant le bail conclu entre Madame [I] [T] et Monsieur [G] [K] sur le logement et ses annexes (cave, parking, box, garage) énoncées au contrat de bail à [Localité 6], [Adresse 1],

Subsidiairement, au regard de l’effet dévolutif du litige en application de l’article 562 du

Code de Procédure Civile et concernant le prononcer de la résiliation judiciaire du bail :

Vu les articles 1335, 1103, 1224 du Code Civil et 1728 et 1729 du Code Civil, l’article 1231-1Code Civil et les articles 2 et 7 de la loi du 06 juillet 1989,

DIRE ET JUGER suffisamment grave la violation par Monsieur [G] [K] des obligations qui lui incombent en vertu du bail, des articles 1728 et suivants du Code Civil et des articles 2 et 7 de la loi du 06 juillet 1989, et PRONONCER la résiliation du contrat de bail en application des articles susvisés,

Dans un cas comme dans l’autre,

PRONONCER l’extinction de l’instance dirigée à l’encontre de Madame [O] [U],

DONNER ACTE à Madame [I] [T] qu’elle ne sollicite plus qu’i1 soit ordonné

l’expulsion de Monsieur [G] [K] tenu de la reprise du logement par procès-verbal

d expulsion d’huissier en date du 28.09.2023 avec le concours de la force publique,

CONDAMNER Monsieur [G] [K] à payer à Madame [I] [T] la somme de 4 250 € représentant les loyers impayés au mois de décembre 2022 inclus jusqu’au mois de septembre 2023 inclus, date de la reprise du logement.

Réformant et statuant à nouveau,

DIRE ET JUGER que la libération des lieux avec le concours de la force publique, sera assortied’une astreinte rétroactive de 100 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification effectué le 3 mai 2023 du jugement du Juge des Contentieux de la Protection deBAYONNE du 4.04.2023 jusqu’à la libération des lieux du 28.09.2023.

DEBOUTER Monsieur [G] [K] de sa demande de restitution aux frais de Madame

[I] [T] de l’intégralité de ses meubles meublants le logement lui appartenant sauf à RAPPELER que le sort des meubles abandonnés dans les lieux sera réglé par les modalités

prévues par le Code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNER Monsieur [G] [K] à payer à Madame [I] la somme de 5500,00 €de dommages et intérêts en application de Particle 1231-1 du Code Civil,

CONDAMNER Monsieur [G] [K] à payer à Madame [I] la somme de l500,00 €au titre de Particle 700 du Code de procédure Civile pour la procédure de première instance etla somme de 3000 € sur le fondement de Particle 700 du CPC en cause d’appel.

CONDAMNER Monsieur [G] [K] aux entiers dépens de première instance et d’appel ence compris le coût du commandement de payer les loyers et la dénonciation à la caution.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 mai 2024.

SUR CE

Par acte sous seing privé en date du 4 mai 2005, [I] [T] a loué à [G] [K] une studette meublée pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer initial de 200 euros et 50 euros de charges mensuelles. [O] [U] s’est portée caution solidaire des engagements de Monsieur [G] [K].

Un dépôt de garantie de la somme de 400 euros a été versé.

Par acte d’huissier du 1er Juillet 2022, [I] [T] a assigné [G] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BAYONNE aux fins notamment de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers à la date du 28 juin 2022 concernant le bail conclu entre les parties sur le logement et ses annexes (cave, parking, garage) énoncées au contrat de bail situé â [Adresse 7], constater ou prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion du locataire sous astreinte, condamner solidairement Monsieur [G] [K] et Madame [O] [U] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 255 euros depuis la résiliation du bail jusqu’à parfaite vidange des lieux.

Le tribunal a rendu la décision dont appel.

Compte tenu du décès de Madame [U] survenu le 11 septembre 2022, en cours de procédure, il y a lieu de confirmer le jugement déféré qui a prononcé l’extinction de l’instance dirigée à l’encontre de Madame [O] [U].

— Sur la résiliation du bail, l’expulsion, le paiement des loyers et des indemnités d’occupation, la restitution des meubles meublants :

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

[G] [K] n’ayant pas satisfait aux causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 27 avril 2022, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail à compter du 28 juin 2022 soit deux mois après le commandement de payer infructueux.

La demande d’expulsion est effectivement devenue sans objet étant donné la libération des lieux intervenue le 28 septembre 2023.

En effet, [G] [K] a dû faire l’objet d’un procès-verbal d’expulsion du 28 septembre 2023, et est donc redevable de l’arriéré des loyers et des charges ainsi que des indemnités d’occupation de décembre 2022 à septembre 2023 soit la somme totale de 4250 € calculée sur la base d’un loyer puis d’une indemnité d’occupation mensuelle de 255€, correspondant au montant réclamé par [I] [T].

Il ne justifie pas avoir réglé tout ou partie de cette somme dont il ne conteste pas le montant et au paiement de laquelle il sera condamné.

Sa demande de délais de paiement sera rejetée étant donnée l’absence de proposition d’un échéancier de règlement alors que l’intéressé ne justifie pas pouvoir honorer le règlement échelonné de la dette en fonction des revenus qui sont les siens.

[G] [K] sollicite la restitution aux frais de [I] [T] de l’intégralité de ses meubles meublants le logement. Cependant le contrat de bail fait état d’un logement meublé et il ne précise pas quels sont les meubles qui lui appartiendraient et qui auraient été abandonnés sur place. Le procès-verbal d’expulsion du 28 septembre 2023 mentionne : « nous découvrons un appartement vide de toute occupation et à l’état d’abandon. L’occupant est absent. Il n’existe dans les lieux aucun effet personnel. »

Dans ces conditions la demande de restitution des meubles de [G] [K] sera rejetée.

[I] [T] sollicite une astreinte rétroactive de 100 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification effectuée le 3 mai 2023 du jugement du juge des contentieux de la protection de Bayonne du 4 avril 2023 jusqu’à la libération des lieux du 28 septembre 2023.

Ce chef de demande sera rejeté, le prononcé d’une astreinte ayant une visée comminatoire, afin de permettre l’exécution de la décision de justice et l’expulsion étant intervenue, la demande prononcée d’une astreinte rétroactive est devenue sans objet.

— Sur les demandes de dommages intérêts :

[G] [K] demande à [I] [T] la somme de 2040 € à titre de dommages et intérêts au titre de la privation de jouissance du logement loué .

Il se prévaut des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux habitation imposant au bailleur de procurer aux locataires une jouissance paisible des lieux ainsi que des dispositions de l’article 1721 du Code civil prévoyant qu’en cas de perte pour le preneur le bailleur est tenu de l’indemniser. Il fait état d’une porte d’entrée de son logement restée défectueuse pendant plus d’un an suite à une fuite de gaz intervenue le 3 juillet 2020 et demande la somme de 2040 € correspondant à 50 % des loyers versés sans contrepartie de jouissance.

Il conteste l’appréciation du premier juge en soutenant avoir été contraint de vivre en dehors du logement alors que la bailleresse s’est introduite dans ce logement sans y être expressément autorisée par lui.

[I] [T] justifie, par les pièces versées aux débats, qu’en juillet 2020 les pompiers ont dû fracturer la porte du logement inoccupé pour recherche de fuite de gaz. Elle a relancé son locataire pour que la porte d’entrée puisse être remise en état sans succès alors que l’appartement est resté inoccupé de nombreux mois comme l’attestent les voisins.

[G] [K] ne justifie pas avoir entrepris les démarches nécessaires pour que cette porte puisse être réparée ni avoir mis en demeure la bailleresse de faire le nécessaire.

Celle-ci a donc dû faire réaliser la remise en état de la porte d’entrée suivant attestation de l’artisan intervenu courant novembre 2021. Il incombe en effet au locataire de permettre au bailleur de réaliser toutes réparations urgentes et de lui permettre à cet effet l’entrée du logement. Ainsi [G] [K] ne peut-il se prévaloir de ses propres carences à permettre l’accès aux lieux pour solliciter des dommages intérêts. Dans ces conditions, il n’est pas démontré le manquement du bailleur à son obligation de procurer une jouissance paisible des lieux au locataire qui sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

[I] [T] réclame dans son appel incident une indemnisation à hauteur de 5500 €

en raison de l’occupation sans droit ni titre de l’immeuble dont il s’agit et qui n’a pu être mis à sa disposition afin de relocation.

[G] [K] a été condamné à verser l’arriéré de loyers ainsi que des indemnités d’occupation qui ont pour objet de compenser l’occupation des lieux sans droit ni titre. Un préjudice ne peut être doublement indemnisé et ce chef de demande non caractérisé par l’existence d’un préjudice distinct et particulier sera rejeté.

La somme de 1500 € sera allouée à [I] [T] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a prononcé l’extinction de l’instance dirigée à l’encontre de Madame [O] [U] et constaté à la date du 28 juin 2022, l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

Y ajoutant :

Constate l’abandon de la demande d’expulsion devenue sans objet en l’état de l’expulsion du locataire intervenue suivant procès-verbal du 28 septembre 2023.

Condamne [G] [K] à payer à [I] [T] la somme de 4250 € au titre de l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation impayés au mois de décembre 2022 inclus jusqu’au mois de septembre 2023 inclus date de la reprise du logement.

Déboute [G] [K] de sa demande de restitution de meubles et de sa demande de dommages et intérêts.

Rejette la demande de délais de paiement de [G] [K].

Déboute [I] [T] de sa demande de prononcer une astreinte à titre rétroactif et de sa demande de dommages et intérêts .

Condamne [G] [K] à payer à [I] [T] la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Dit [G] [K] tenu aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,