ARRÊT N°311

N° RG 21/02901

N° Portalis DBV5-V-B7F-GMC5

S.A.S EDELIS

C/

[H]

S.A.S. EXELL FINANCE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 24 MAI 2022

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 02 septembre 2021 rendue par le Juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de NIORT

APPELANTE :

S.A.S EDELIS

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

ayant pour avocat postulant M^e Henri-noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Antoine PHELIPPEAU, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS :

Monsieur [X] [H]

né le 16 Octobre 1966 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 5]

ayant pour avocat postulant M^e Charlotte MARCOU LECLAINCHE, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

SAS EXELLE FINANCE

N° SIRET : 424 582 823

[Adresse 3]

[Localité 4]

ayant pour avocat postulant M^e Bruno MAZAUDON de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 11 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Le 12 octobre 2006, M. [X] [H] a régularisé un contrat de vente préliminaire avec la société AKERYS PROMOTION, aux droits de laquelle vient la SAS EDELIS, représentée par son mandataire, la SAS EXELL Finance, portant sur deux lots (un appartement et une place de parking) dans un immeuble à construire, situé à [Localité 8] (79), au prix de 109 550 euros.

Cette acquisition a été faite en vue d’un investissement soumis à la loi dite « de Robien ».

Le 15 décembre 2006, l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement a été reçu par Me [R], notaire à [Localité 9].

La livraison est intervenue le 29 février 2008.

Par actes d’huissier en date des 1er et 2 décembre 2020, M. [X] [H] a fait assigner la SAS EDELIS et la SAS EXELL Finance devant le tribunal judiciaire de NIORT aux fins de voir :

— annuler la vente intervenue le 15 décembre 2006 entre M. [X] [H] et la SAS EDELIS, pour dol ;

— condamner la SAS EDELIS à lui payer les sommes de :

* 109 550 euros au titre du remboursement du prix de vente, à majorer des intérêts au taux légal à compter du jour de la vente ;

* les frais de gestion, charges et travaux, à hauteur de 13 053, 31 euros (à parfaire), à majorer des intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2020;

* les taxes foncières, à hauteur de 6 313 euros (à parfaire), à majorer des intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2020 ;

* les charges de copropriété, à hauteur de 6 531, 66 euros (à parfaire), à majorer des intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2020 ;

* les primes d’ASSURANCES, à hauteur de 5 152, 66 euros (à parfaire), à majorer des intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2020 ;

* les intérêts d’emprunt, à hauteur de 32 088, 32 euros (à parfaire), à majorer des intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2020 ;

* les frais facturés par la SAS EXELL Finance, à hauteur de 426 euros, à majorer des intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2020

* le coût de la mise en demeure du 22 juillet 2019, soit 409, 70 euros T.T.C. et 37 euros T.T.C. ;

— condamner in solidum la SAS EDELIS et la SAS EXELL Finance à lui payer la somme de 6 000 euros en indemnisation dé son préjudice moral

subsidiairement,

— dire que la SAS EDELIS et la SAS EXELL Finance ont manqué à leurs obligations précontractuelles d’information à l’égard de M. [X] [H] ;

— condamner in solidum la SAS EDELIS et la SAS EXELL Finance à lui payer la somme de 50 000 euros (à parfaire) au titre du préjudice subi en lien avec le défaut d’information précontractuelle, majorée des intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2020 ;

en tout état de cause,

— condamner in solidum la SAS EDELIS et la SAS EXELL Finance à lui payer la somme de 6 000 euros en indemnisation de son préjudice moral

— dire que les intérêts dus pour plus d’une année se capitaliseront ;

— condamner in solidum tous succombants à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum tous succombants aux entiers dépens ;

— autoriser son avocat à recouvrer directement les dépens dont il aurait fait l’avance, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions de mise en état en date du 2 mars 2021, la SAS EDELIS a élevé un incident et demandait par ses dernières écritures au juge de la mise en état de :

— juger qu’elle ne saurait être concernée que par une éventuelle surévaluation du bien au jour de la vente ;

— juger que l’action en dommages et intérêts sur le fondement dol ou de l’obligation de conseil au titre de la surévaluation du bien est prescrite ;

A titre subsidiaire,

— juger prescrite l’action fondée sur le dol et l’obligation de conseil par suite de la simulation financière et du prêt ;

En tout état de cause,

— condamner M. [X] [H] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’incident.

Par conclusions d’incident, la SAS EXELL Finance demandait au juge de la mise en état de :

— dire irrecevable en raison du défaut de publication de l’assignation M. [X] [H] en toutes ses demandes, fins et prétentions formées à son encontre et l’en débouter ;

— dire prescrit M. [X] [H] en toutes ses demandes, fins et prétentions formées à son encontre et l’en débouter ;

— condamner M. [X] [H] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [X] [H] aux entiers dépens.

Par conclusions d’incident, M. [X] [H] demandait au juge de la mise en état de :

— rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la SAS EDELIS et la SAS EXELL Finance, tirée de l’absence de publication de l’assignation ;

— dire que ses demandes ne sont pas prescrites ;

en tout état de cause,

— condamner in solidum tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum tout succombant aux entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire en date du 2 septembre 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de NIORT a statué comme suit :

'REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation au service de la publicité foncière ;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en nullité:

DIT que la demande subsidiaire fondée sur le manquement aux obligations pré-contractuelles de conseil et d’information est irrecevable, comme couverte par la prescription ;

RENVOIE l’affaire à la mise en état du 2 décembre 2021 pour les conclusions de M. [X] [H] qui est invité à exposer et à justifier les précautions dont il s’est entouré au moment de la vente, d’une part et les éléments qui lui permettent de penser qu’au jour de la vente, l’immeuble était surévalué ;

DIT n’y avoir lieu à prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens de l’incident suivront ceux de l’instance au fond ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision'.

Le premier juge a notamment retenu que :

— M. [X] [H] démontre avoir satisfait aux prescriptions de publicité foncière.

— sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en nullité pour dol, M. [H] soutient que le dispositif de Robien lui imposait de conserver l’appartement pendant au moins 9 ans. C’est donc au terme de ce délai qu’il a fait estimer la valeur de l’immeuble.

Cela l’a conduit, en 2016, à faire estimer la valeur de l’appartement et à comprendre qu’il avait été trompé.

— le délai de prescription en matière de dol court du jour ou il est découvert et c’est à celui qui invoque la prescription de démontrer que l’action engagée à son encontre est couverte par la prescription.

Le point de départ de la prescription de l’action en nullité ne peut être fixé abstraitement au jour de la conclusion de la vente. Elle doit être fixée au jour où le dol allégué a été découvert.

— l’article 1304 ne reprend pas le «aurait dû connaître » de l’article 2224 du code civil et n’évoque que le jour où le dol a été découvert. Le texte de l’article 1304 ne vise pas la situation où l’auteur aurait dû connaître le dol mais celui où il l’a découvert.

— M. [X] [H] soutient qu’il n’a pris conscience du dol dont il a été victime qu’en prenant connaissance de l’évaluation faite par un agent immobilier de [Localité 8], le 21 septembre 2017, qui chiffre entre 55 et 60 000 euros la valeur de l’immeuble, soit une somme bien inférieure au prix de vente.

— s’il appartient à tout acquéreur de s’assurer par lui-même que le prix qui lui est demandé par le vendeur est en adéquation avec le marché, il s’agit là cependant d’un argument qui porte sur le fond de l’action.

— il n’est pas démontré que M. [X] [H] a découvert la valeur de l’appartement qu’il a acheté avant 2016 et l’action en nullité pour dol n’est pas prescrite.

— le juge de la mise en état invite M. [X] [H] à exposer et à justifier, dans ses conclusions au fond les précautions dont il s’est effectivement et concrètement entouré au moment de la vente, et les éléments qui lui permettent de penser qu’au jour de la vente, l’immeuble était surévalué.

— sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en responsabilité précontractuelle, l’article 2224 du code civil reçoit application, dès lors que le manquement à une obligation de conseil ou d’information a pour effet de priver le cocontractant d’une chance de ne pas conclure le contrat. Le préjudice est donc constitué au jour du contrat et le point de départ de la prescription est le jour de la conclusion de la vente, soit le 15 décembre 2006.

— l’action, initialement prescrite par dix ans, se prescrit désormais par cinq ans par l’effet de la loi du 17 juin 2008. La prescription a donc expiré le 19 juin 2013 et l’action en responsabilité est dès lors irrecevable.

LA COUR

Vu l’appel en date du 07/10/2021 interjeté par la société SAS EDELIS

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 10/03/2022, la société SAS EDELIS a présenté les demandes suivantes :

' Vu les articles 1116, 1304 anciens et 2224 du Code civil,

Il est demandé à la Cour d’Appel de :

Au principal,

— Juger que la Société EDELIS ne saurait être concernée que par l’éventuelle surévaluation du bien acheté par Monsieur [H].

— Juger que le point de départ de la prescription de l’action sur le fondement du dol et sur celui du manquement à l’obligation d’information et de conseil s’agissant de la surévaluation doit être fixé au jour de l’acquisition, le 15 décembre 2006.

Par conséquent,

— Confirmer l’Ordonnance rendue le 9 septembre 2021 par le Juge de la Mise en état du tribunal judiciaire de NIORT en ce qu’elle a dit que la demande subsidiaire fondée sur le manquement aux obligations précontractuelles de conseil et d’information est irrecevable comme étant couverte par la prescription.

— La réformer, en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en nullité.

Statuant à nouveau,

— Juger irrecevable comme étant prescrite la demande de nullité de l’acte de vente conclu le 15 décembre 2006 introduite par voie d’assignation en date du 1er décembre 2020

A titre subsidiaire,

— Juger que le point de départ de la prescription de l’action en nullité sur le fondement du dol et celle de l’action en dommages et intérêts sur le fondement du manquement à l’obligation d’information et de conseil, s’agissant des informations communiquées dans la simulation financière, doit être fixé au jour de la conclusion de l’acte authentique de vente le 15 décembre 2006

Par conséquent,

— Confirmer l’ordonnance rendue le 9 septembre 2021 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de NIORT, en ce qu’elle a jugé que la demande formée à titre subsidiaire sur le manquement aux obligations précontractuelles de conseil et d’information, est irrecevable comme étant couverte par la prescription.

— Réformer l’ordonnance rendue le 9 septembre 2021 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de NIORT en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en nullité.

Statuant à nouveau,

— Juger irrecevable comme étant prescrite la demande de nullité de l’acte de vente conclu le 15 décembre 2006 formée par assignation en date du 1er décembre 2020.

— Condamner Monsieur [X] [H] au paiement de la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens du Procès dont ceux de première instance. '.

A l’appui de ses prétentions, la société SAS EDELIS soutient notamment que :

— la société AKERYS PROMOTION, nouvellement dénommée EDELIS, a entrepris, dans le courant de l’année 2006, l’édification d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 11].

Elle a fait appel, notamment et entre autres, à la société EXELL FINANCE, agent immobilier, pour la commercialisation de la résidence.

— M. [H], désirant investir dans un bien immobilier à des fins de défiscalisation, a pris attache avec cette Société qui a établi, en date du 10 octobre 2006, une étude patrimoniale.

— après mise en demeure de la société EDELIS aux fins d’annulation du contrat en date du 21 septembre 2020, M. [H] a fait délivrer assignation en date du 1er. décembre 2020.

— le point de départ de la prescription de l’action en nullité sur le fondement du dol est le jour où le dol a été découvert, mais l’article 2224 du code civil prévoit que le point de départ de la prescription de droit commun court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

S’agissant de la surévaluation du bien, la jurisprudence retient systématiquement le jour de signature de l’acte authentique de vente. Le point de départ de la prescription est le jour où l’acquéreur pouvait avoir connaissance des éléments lui permettant d’agir sur le fondement du dol.

— s’agissant des informations communiquées par le commercialisateur dans la simulation concernant le prix de revente, il y a lieu de retenir avec la jurisprudence le jour de la signature de l’acte authentique de vente, d’autant que l’investisseur peut bénéficier de délais de rétractation afin de se renseigner sur l’investissement.

— le vendeur en l’état futur d’achèvement n’est pas tenu par les informations communiquées dans la simulation du commercialisateur

— les informations communiquées dans des simulations n’ont aucune valeur contractuelle de sorte qu’elles ne sauraient suffire à caractériser un dol.

— sur le point de départ de la prescription de l’action pour manquement à l’obligation d’information, c’est au jour de la conclusion du contrat que se réalise le manquement au devoir de renseignement mais aussi, le préjudice en résultant, qui se matérialise par la perte d’une chance de ne pas contracter. Le point de départ est avancé au jour où la victime aurait dû prendre conscience de l’existence du dommage qu’elle allègue, ou exceptionnellement repoussé au jour de la révélation à la victime de son préjudice, sauf si la victime pouvait prendre conscience de ce préjudice bien avant en étant diligente.

Le point de départ de la prescription ne doit pas être laissé à la discrétion du demandeur.

— la responsabilité de la SAS EDELIS ne peut être engagée que par une éventuelle surévaluation du bien au jour de la vente et l’action introduite par voie d’assignation délivrée le 1er décembre 2020 est prescrite.

En sa qualité de vendeur du bien immobilier, elle ne peut être tenue pour responsable qu’à raison des fautes qu’elle pourrait avoir commises dans le cadre de la vente immobilière.

M. [H] soutient que la Société EDELIS serait tenue par les manquements de son mandataire, la Société EXELL FINANCE. Toutefois, la vente conclue entre M. [H] et la Société EDELIS ne mentionne, à aucun moment, l’existence du dispositif fiscal qu’il a choisi.

Bien qu’il soit fait référence à l’investissement, il n’est jamais mentionné d’engagement de la société EDELIS s’agissant de la revente du bien.

— M. [H] aurait dû s’apercevoir de la surévaluation dont il se prévaut au plus tard au jour de la signature de l’acte authentique de vente.

— sur l’action en nullité, il y a lieu de fixer comme point de départ de l’action de M. [H], le jour de la signature de l’acte authentique de vente.

— le point de départ est fixé au jour de la signature de l’acte authentique puisque c’est à cette date que l’acheteur avait la possibilité de faire évaluer son bien et donc de découvrir une éventuelle surévaluation.

— la surévaluation alléguée par M. [H] du prix d’achat de son bien était décelable dès la signature de l’acte authentique de vente signé le 15 décembre 2006.

— à titre subsidiaire, s’il était retenu que la société EDELIS pourrait être tenue par les informations transmises par la société EXELL FINANCE, la simulation ne prévoit que deux hypothèses : une basse dans laquelle le bien serait revendu à son prix d’achat, 109.550€ et une haute dans laquelle le bien serait revendu à un prix de 130.922 €.

M. [H] aurait dû se rendre compte, dès la remise de la simulation, qui n’avait d’ailleurs aucune valeur contractuelle, qu’elle ne présentait, comme il le soutient, que des hypothèses optimistes et qu’il n’était pas envisagé une perte de valeur du bien.

L’acheteur doit faire preuve d’un minimum de vigilance et de curiosité et qu’il est en mesure de faire vérifier les informations qui lui sont remises.

M. [H] avait donc toute latitude entre le jour de la remise de la simulation, le 10 octobre 2006 et la signature de l’acte authentique de vente, le 15 décembre suivant, pour analyser ou faire analyser la simulation qui lui avait été remise par la Société EXELL FINANCE. Il y a lieu à réformation de la décision rendue sur ce point.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 25/02/2022, la société SAS EXELL FINANCE a présenté les demandes suivantes :

'Vu l’article 1304 du code civil,

DÉCLARER RECEVABLE l’appel incident formé par la société EXELL FINANCE,

En conséquence,

REFORMER l’ordonnance rendue le 2 septembre 2021 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de NIORT en ce qu’elle :

o REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en nullité;

o RENVOIE l’affaire à la mise en état du 2 décembre 2021 pour les conclusions de M. [X] [H] qui est invité à exposer et à justifier les précautions dont il s’est entouré au moment de la vente, d’une part et les éléments qui lui permettent de penser qu’au jour de la vente, l’immeuble était surévalué

o DIT n’y avoir lieu à prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du

code de procédure civile

o DIT que les dépens de l’instance suivront ceux de l’instance au fond

Et statuant à nouveau,

DÉCLARER IRRECEVABLE car prescrit M. [X] [H] en toutes ses

demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de la société EXELL FINANCE, sur le fondement d’un prétendu dol, et notamment de sa demande d’annulation du contrat de vente, de sa demande de condamnation solidaire en indemnisation de son préjudice moral, et de ses demandes subséquentes de capitalisation des intérêts, au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens.

En tout état de cause,

DÉCLARER IRRECEVABLE et en tout état de cause MAL FONDE M. [H]

en son appel incident et l’en DÉBOUTER

CONFIRMER l’ordonnance rendue le 2 septembre 2021 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de NIORT en ce qu’elle DIT que la demande subsidiaire fondée sur le manquement aux obligations précontractuelles de conseil et d’information est irrecevable, comme couverte par la prescription.

CONDAMNER M. [X] [H] à payer à la société EXELL FINANCE la somme de 6.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER M. [X] [H] aux entiers dépens'

A l’appui de ses prétentions, la société SAS EXELL FINANCE soutient notamment que :

— sur la recevabilité des écritures de M. [H], celui-ci ayant formé appel incident à la suite de l’appel interjeté par la société EDELIS, sera cependant déclaré irrecevable de ce chef, n’ayant pas, sauf erreur, signifié ses conclusions d’appelant incident à la société SAS EXELL FINANCE dans le délai de 2 mois à compter des conclusions d’appel principal.

M. [H] est donc irrecevable en son appel incident à l’encontre de la société EXELL FINANCE.

— la société EXELL FINANCE exerce une activité d’agence immobilière, spécialisée dans les transactions, et de conseil en gestion de patrimoine.

Elle a été mandatée par la société AKERYS PROMOTION (aujourd’hui EDELIS) pour commercialiser les lots composant cette résidence et est intervenue auprès de M. [H] afin de lui proposer la réalisation d’un investissement immobilier aux fins de défiscalisation, dans le cadre du dispositif 'de Robien'.

— la société EXELL FINANCE lui a remis plusieurs documents contractuels et non contractuels dont un document intitulé « Plan d’épargne fiscal », document non contractuel décrivant les modalités financières et fiscales de l’opération et faisant notamment ressortir une projection sur 10 ans des avantages fiscaux à attendre du dispositif de la loi dite « Besson ».

— le contrat de réservation donnait faculté de rétractation que M. [H] n’a pas utilisée.

— il incombe au demandeur de démontrer qu’il n’a découvert le prétendu dol que postérieurement au jour de la conclusion du contrat, le juge de la mise en état a inversé la charge de la preuve. Cela revient à faire dépendre le point de départ de la prescription des seules diligences de celui qui entend mettre en oeuvre un droit.

— le point de départ du délai de prescription d’une action en nullité pour dol doit donc être fixé à la date de conclusion du contrat dès lors que le cocontractant victime du dol disposait, avant de contracter, des informations suffisantes à même de lui permettre de déceler le prétendu dol.

Il convient de rechercher si un acquéreur notoirement diligent pouvait ignorer au jour de la conclusion de la vente les griefs qu’il allègue.

— le report du point de départ de la prescription du chef de la « découverte » du dol de l’article 1304 du code civil suppose qu’un dol soit démontré.

— à aucun moment M. [H] n’a démontré l’existence du dol, et le juge de la mise en état n’aurait pas dû d’abord s’attacher à caractériser ou non ce dol.

— une simple évaluation, non contradictoire, faite à un instant T, plus de dix ans après l’acquisition d’un bien immobilier ne peut, en elle-même, être révélatrice de manoeuvres dolosives antérieures, en raison de la fluctuation intrinsèque du marché immobilier, ou même de l’état du dit bien.

— l’acquéreur ne peut soutenir qu’il aurait découvert cette surévaluation au jour où il a décidé de faire procéder à une estimation immobilière du dit bien, qu’il avait toute faculté de faire depuis l’acquisition.

— compte tenu des documents fournis, il était en mesure d’apprécier la valeur du bien.

— M. [H] ne pouvait légitimement prétendre ignorer qu’une acquisition immobilière à visée locative comporte par nature un aléa. Il avait la possibilité entre le contrat de réservation et l’acte authentique d’analyser les considérations économiques de l’opération.

Au plus tard au jour de la vente, un investisseur normalement diligent disposait des informations nécessaires pour « découvrir » à cette date si un dol avait ou non été commis.

— l’évaluation financière ou la visée fiscale de l’opération ne constituent pas un engagement contractuel opposable et ne peut être constitutif d’un dol.

Les documents contractuels ne font pas du bénéfice d’un dispositif fiscal la motivation unique ou une condition de l’achat, et la fiche relative à une évaluation financière de l’opération porte la mention « document non contractuel ».

— en retenant le point de départ de la prescription le plus favorable à M. [H], à savoir le jour de signature de l’acte authentique de vente le 15 décembre 2006, M. [H] est donc prescrit en toutes ses demandes du chef d’un prétendu dol.

— en tout état de cause, le délai de prescription de l’action pour manquement du professionnel à son devoir de mise en garde court à compter de la conclusion du contrat, puisque la perte de chance se manifeste à cette date, soit celle de la signature de l’acte authentique.

— M. [H] ne démontre pas que le plan d’épargne fiscal, non contractuel, l’aurait déterminé à contracter, puisqu’il ne résulte ni de l’acte de vente, ni du contrat de réservation qu’il s’agissait pour M. [H] d’acquérir un produit financier.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 31/01/2022, M. [X] [H] a présenté les demandes suivantes :

'Vu l’article 1304 ancien, et le nouvel article 1144 du code civil,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées aux débats,

— CONFIRMER l’ordonnance rendue le 9 septembre 2021 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de NIORT en ce qu’elle a jugé recevable l’action en nullité introduite par M. [H] ;

— INFIRMER l’ordonnance rendue le 9 septembre 2021 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de NIORT en ce qu’elle a :

o dit que la demande subsidiaire fondée sur le manquement aux obligations précontractuelles de conseil et d’information est irrecevable, car prescrite ;

o dit n’y avoir lieu à prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o dit que les dépens de l’incident suivront ceux de l’instance au fond ;

Et statuant à nouveau :

— JUGER que la demande subsidiaire d’indemnisation, formée par M. [H], n’est pas prescrite ;

— CONDAMNER in solidum tous succombants à verser à M. [X] [H] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER in solidum tous succombants à verser à M. [X] [H] la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

— CONDAMNER in solidum tous succombants aux entiers dépens'.

A l’appui de ses prétentions, M. [X] [H] soutient notamment que :

— le 11 octobre 2006, un « plan d’épargne fiscal », particulièrement précis et détaillé, a été remis par la société EXELL FINANCE à M. [X] [H] afin de l’inciter à acheter, ce plan l’ayant convaincu

— la gestion a été désastreuse et M. [H] a ainsi dû déplorer de nombreuses difficultés (infiltrations, cambriolage, dégâts divers, absence d’état des lieux avec les locataires etc.).

— l’ordonnance entreprise doit être confirmée en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en nullité.

En effet, le délai de l’action en nullité pour dol ne court qu’à compter du jour où le dol a été découvert. Il appartient à l’auteur du dol invoquant la prescription, de rapporter la preuve que son cocontractant a découvert l’erreur plus de 5 ans avant sa demande.

Le point de départ n’est pas le jour de la vente.

— sur la date de découverte du vice, M. [H] devait louer pendant une période de 9 ans au minimum.

Il a manifestement été trompé sur le prix de revente du bien par le plan d’épargne fiscal, puisque l’hypothèse d’une revente à perte, de surcroît à un prix doublement inférieur au prix d’achat, n’a jamais été envisagée.

Le point de départ du délai de prescription ne dépend pas des « seules diligences » de M. [H], mais s’inscrit dans l’économie générale de l’opération d’investissement prévoyant de louer jusqu’au 29 février 2017 au minimum.

M. [H] a ainsi entrepris des démarches en vue de faire évaluer le prix de revente, dans le courant de l’année 2016. Il a ainsi obtenu une estimation orale courant 2016 puis a fait réaliser un avis de valeur en septembre 2017, une valeur de entre 55 000 et 60 000 € étant retenue.

— La société EXELL FINANCES était incontestablement mandataire de la société AKERYS (EDELIS).

— il a été démarché par la société EXELL FINANCE, en sa qualité de mandataire de la société AKERYS (EDELIS), qui lui a remis un « plan d’épargne fiscal » afin de le déterminer à contracter.

La jurisprudence reconnaît néanmoins une valeur contractuelle à tout document ayant déterminé une partie à contracter, tel un document publicitaire précis.

— c’est donc incontestablement sur la base du plan d’épargne fiscal, qui a déterminé son consentement, que M. [H] a contracté l’investissement litigieux.

— l’infirmation de l’ordonnance entreprise est demandée en ce qu’elle a jugé prescrite l’action en responsabilité introduite.

Le délai de prescription de cinq ans court à compter de la découverte des manquements commis par les défendeurs, en lien avec le caractère erroné et trompeur du « plan d’épargne fiscal », concernant notamment le prix de revente du bien.

Ce n’est qu’à compter de l’année 2016, lorsque M. [H] a souhaité entreprendre des démarches en vue de la vente du bien à l’issue de la période d’immobilisation fiscale,

que les manquements commis ont été découverts.

La demande d’indemnisation formée subsidiairement par M. [H] n’est donc pas prescrite.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 14/03/2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité des conclusions de M. [X] [H] à l’égard de la société SAS EXELL FINANCE :

L’article 905 du code de procédure civile dispose que le président de la chambre saisi fixe les jours et heures auxquels l’affaire sera appelée à bref délai, lorsque l’appel est notamment relatif à une ordonnance de référé.

En l’espèce, et s’agissant d’un appel relatif à une ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de NIORT rendue en date du 02/09/2021, le président de la 1ère chambre civile de la cour d’appel de POITIERS a fixé le 23/11/2021 l’audience de plaidoirie au 11 avril 2022 à 14H00, l’affaire étant appelée en circuit court.

Dans ce cadre, l’article 905-2 du code de procédure civile dispose qu’à peine de caducité, l’appelant dispose de 1 mois à compter de la réception de l’avis de fixation pour remettre ses conclusions au greffe.

L’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai d’un mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

L’article 911 du code de procédure civile dispose que :

'Sous les sanctions prévues aux articles 905-2 et 908 à 910, les conclusions sont notifiées aux avocats des parties dans le délai de leur remise au greffe de la cour.

Sous les mêmes sanctions, elles sont signifiées au plus tard dans le mois suivant

l’expiration des délais prévus à ces articles aux parties qui n’ont pas constitué avocat ; cependant, si, entre-temps, celles-ci ont constitué avocat avant la signification des conclusions, il est procédé par voie de notification à leur avocat'.

La cour d’appel peut, d’office, relever la fin de non recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’appel ou la caducité de celui-ci.

Il lui appartient également de statuer, à défaut de saisine du conseiller de la mise en état dans le cadre d’une saisine à bref délai, sur la recevabilité des conclusions d’intimé déposées dans le cadre du respect des dispositions de l’article 905-1 du code de procédure civile.

En l’espèce, la société EDELIS a conclu en premier lieu le 23/11/2021, ses conclusions étant signifiées à la société SAS EXELL FINANCE alors non constituée le 24/11/2021.

M. [H] a déposé ses premières conclusions le 16/12/2021, mais ne démontre pas les avoir signifies par d’huissier à la société SAS EXELL FINANCE qui n’était pas alors constitué.

Cette dernière société a conclu pour sa part le 23/12/2021, ayant ainsi constitué avocat avant la signification des conclusions de M. [H] et il doit être considéré qu’il devait alors procédé par voie de notification par avocat.

Il ne suffit pas en effet que la partie nouvellement constituée ait accès au RPVA par cette constitution : l’article 911, applicable à la procédure urgente, précise :

' il est procédé par voie de notification à leur avocat’ et la notification est régie par l’article 906 du code de procédure civile : l’avocat procède donc à la notification par avocat et il en justifie auprès du greffe. La simple possibilité pour l’avocat qui se constitue d’observer sur le RPVA les conclusions déjà transmises antérieurement ne peut pas suppléer cet acte incombant à l’avocat adverse qui est une notification.

Il ne ressort pas des éléments de la procédure que M. [H] justifie avoir notifié à l’avocat de la société SAS EXELL FINANCE après sa constitution des conclusions du 16/12/2021, et il ne les avait pas non plus signifiées à cette société.

Les conclusions de M. [H] en date du 16/12/2021 ainsi que ses conclusions postérieures sont irrecevables à l’égard de la société SAS EXELL FINANCE et la caducité de sa déclaration d’appel incident à l’égard de la même société est encourue.

Sur le moyen de prescription de l’action fondée sur le dol :

L’article 122 du code de procédure civile dispose : ' constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.

L’article 1116 ancien du code civil applicable au cas d’espèce sur lequel est fondée à titre principal la demande de nullité de la vente dispose que : 'Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté'.

Aux termes de l’article 1304 ancien du code civil :

'Dans tous les cas où l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.

Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d’erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts'.

L’article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile et entrée en application le 19 juin 2008 (article 1er du code civil) dispose désormais que :

'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer'.

L’article 2234 du code civil précise enfin que : 'La prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure'.

Il est de jurisprudence assurée que la prescription quinquennale de l’action en nullité pour dol a pour point de départ le jour où le contractant a découvert l’erreur qu’il allègue (cf Cass. Civ. 1ère 11.09.2013 P n°12-20816).

En l’espèce, M. [H] soutient l’existence de manoeuvres dolosives constituées notamment par le fait que la société EXELL FINANCE, en sa qualité de mandataire de la société AKERYS (EDELIS), lui a remis un « plan d’épargne fiscal » afin de le déterminer à contracter, ce document dont la nature contractuelle est contestée consistant en une sur-évaluation de la valeur du bien acquis à l’issue de la période d’investissement de 9 ans.

En l’espèce M. [H] ne démontre pas ne pas avoir été en mesure, préalablement à la vente authentique, de se renseigner et de vérifier sur le marché immobilier local, les prix au m2 habituellement pratiqués pour les locaux neufs sur la commune de [Localité 8] et ses environs, destinés à la location.

Il lui appartenait pourtant de se montrer normalement diligent, d’autant qu’il disposait d’un délai de plus de 3 mois pour se renseigner à compter de la signature du contrat préliminaire jusqu’à la signature de l’acte authentique.

Or, le dommage dont il fait état, résultant d’une surévaluation du prix de vente, est nécessairement né au jour de l’acte authentique de vente, date à laquelle l’investisseur qui supporte l’obligation de rechercher une information fiable sur le marché immobilier local aurait dû détecter cette évaluation.

Toutefois, M. [H] ne justifie pas de l’impossibilité pour lui d’effectuer de telles démarches, antérieurement à la vente, et il convient en conséquence de retenir que le point de départ de la prescription est le jour de la conclusion de la vente, soit le 15 décembre 2006.

En outre, M. [H] avait le loisir, dans les cinq ans suivant l’achat, de faire procéder à une estimation de son bien que la période d’immobilisation fiscale n’empêchait nullement, et le point de départ de la prescription quinquennale ne peut pas se situer dans le courant de l’année 2016, où il a obtenu une estimation orale de 65 000 €, ni au 21 septembre 2017, date à laquelle il a fait réaliser un avis de valeur par CITYA, agent immobilier à [Localité 8], qui chiffre entre 55 et 60 000 euros l’évaluation de l’immeuble.

Il y a lieu en conséquence de retenir que le point de départ du délai quinquennal de prescription est situé à la date d’acquisition du bien le 15 décembre 2006.

L’assignation au fond est en date des 1er et 2 décembre 2020.

L’ordonnance entreprise sera en conséquence infirmée en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en nullité, la prescription de l’action engagée par M. [H] au titre du dol devant être retenue.

Sur le moyen de prescription de l’action subsidiairement fondée sur le manquement aux obligations précontractuelles de conseil et d’information:

S’agissant de la sanction d’un manquement contractuel ou quasi délictuel, il y a lieu à application des dispositions de l’article 2224 du code civil qui prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour ou le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Or, la manquement sanctionné a pour effet de priver le cocontractant d’une chance de ne pas conclure le contrat ou de le conclure dans des conditions différentes. Le préjudice matérialisé par cette perte de chance est donc constitué au jour du contrat, et la faute commise s’apprécie au regard de la gravité des manquements des professionnels à leur devoir de conseil qui se manifestaient nécessairement antérieurement à la signature du contrat ou au jour de cette signature.

Quant à la connaissance des faits permettant d’exercer l’action, c’est dès le jour de l’achat du bien que M. [H] était à même d’apprécier la qualité du conseil reçu, la période d’immobilisation fiscale ne l’empêchant pas, ainsi qu’il vient d’être dit, de déterminer la valeur de l’appartement et l’intérêt financier de l’opération.

Le délai de prescription court ainsi à compter de la signature de l’acte authentique le 15 décembre 2006.

L’ordonnance entreprise sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a dit que la demande subsidiaire fondée sur le manquement aux obligations pré-contractuelles de conseil et d’information est irrecevable, comme couverte par la prescription.

Sur les dépens et l’application de l’article 699 du code de procédure civile:

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens de première instance et d’appel seront fixés à la charge de M. [X] [H].

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de dire que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

DÉCLARE irrecevables les conclusions de M. [X] [H] à l’égard de la société SAS EXELL FINANCE et RELÈVE la caducité de sa déclaration d’appel incident à l’égard de cette société.

CONFIRME l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation au

service de la publicité foncière,

— dit que la demande subsidiaire fondée sur le manquement aux obligations pré-contractuelles était irrecevable, comme couverte par la prescription.

L’INFIRME pour le surplus.

Statuant à nouveau,

DÉCLARE irrecevable comme prescrite l’action en nullité pour dol engagée par M. [X] [H].

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE M. [X] [H] aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,