1ère Chambre

ARRÊT N°112/2020

N° RG 18/06958 – N° Portalis DBVL-V-B7C-PH67

SCI DU PORT

C/

SAS HABITATHABITAT

SCP [Personne physico-morale 1][N] ET ANNE-CÉCILE DARDET-CAROFF

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 MARS 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre, entendu en son rapport,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Janvier 2020

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 24 Mars 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SCI DU PORT agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES :

SAS HABITATHABITAT, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Sandra PELLEN de la SELARL SANDRA PELLEN AVOCAT, avocat au barreau de RENNES

Société Civile Professionnelle [Personne physico-morale 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 4]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Thierry CABOT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Suivant acte authentique reçu le 16 novembre 2012 par Me [I] [N], notaire à [Localité 1], la société civile immobilière Habitat a vendu aux consorts [K], agissant pour le compte d’une société en formation, la société civile immobilière du Port, un ensemble immobilier composé d’un bâtiment à usage de garage et d’atelier et de cinq bureaux, situé [Adresse 5], cadastré section D n°'[Cadastre 1], d’une surface de 10 ares et 53 centiares, moyennant le prix de 80'000 euros.

En 2014, la société du Port a souhaité revendre ce bien à Messieurs [L] et [H].

Le 25 octobre 2014, Monsieur [H] a renoncé à se porter acquéreur, motif pris de ce qu’il avait eu connaissance, par le biais de Me [S], notaire chargé de recevoir l’acte, du fait que l’immeuble en cause avait été exploité comme dépôt de carburant, activité polluante, entre 1976 et 1990.

La société du Port a alors sollicité auprès de la société Habitat et de Me [N] l’annulation de la vente.

Un audit pollution, effectué sur les conseils de Me [N] et financé par lui, a révélé l’existence d’une pollution des sols d’origine métallique (présence de métaux lourds) et par hydrocarbures.

Par acte du 23 septembre 2015, la société du Port a assigné la société Habitat en annulation ou résolution de la vente conclue le 26 novembre 2012, et la société civile professionnelle [Personne physico-morale 1] en responsabilité devant le tribunal de grande instance de Rennes qui, par jugement du 8 octobre 2018, a :

— débouté la SCI du Port de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la SCI du Port à payer à la SCI Habitat et à la SCP [N][Personne physico-morale 1][I]-Caroff la somme de 1'500 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI du Port aux dépens.

La société du Port a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 25 octobre 2018.

Dans ses dernières écritures (6 janvier 2020), la société du Port demande à la cour de :

— reformer en totalité le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Rennes le 8 octobre 2018,

statuant de nouveau,

Vu les anciens articles 1110 et suivants du Code Civil, 1603 du Code civil, 1641 et suivants, l’ancien article 1382 du Code Civil,

— juger recevables et bien fondées ses demandes formées tant à l’encontre de la Société SCI Habitat qu’à l’égard de la SCP [Personne physico-morale 1] ;

— prononcer l’annulation ou si mieux plaise à la cour la résolution de la vente intervenue le 16 novembre 2012 portant sur l’ensemble immobilier comprenant un bâtiment à usage de garage et d’atelier et cinq bureaux situé [Adresse 5], cadastré section D n°[Cadastre 1], [Adresse 5], d’une contenance de 10 ares 53 centiares,

en conséquence,

— condamner la SCI Habitat à lui rembourser le prix de vente, soit la somme de 80'000 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et capitalisation des intérêts échus conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

— condamner la SCI Habitat au remboursement des frais de notaire, soit la somme de 6'406,91 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et capitalisation des intérêts échus conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

— condamner in solidum la SCI Habitat et la SCP [Personne physico-morale 1] à lui payer les sommes suivantes :

1. une somme de 14'506,00 euros en remboursement des taxes foncières 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019,

2. 1'854 euros en remboursement des assurances,

3. 90 euros en remboursement du diagnostic amiante,

4. 15'000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la SCI du Port du fait de l’impossibilité de revendre le bien au prix convenu avec les acquéreurs,

— condamner in solidum la SCI Habitat et la SCP [Personne physico-morale 1] au paiement d’une indemnité de 15'000 euros au titre de l’immobilisation du prix et des frais,

subsidiairement,

— condamner la SCP [Personne physico-morale 1] au paiement du coût des travaux de dépollution,

— avant dire droit sur le quantum de l’indemnité, ordonner une expertise judiciaire aux frais avancés de la SCP [Personne physico-morale 1] afin de chiffrer le coût des travaux,

dans tous les cas,

— débouter la SCI Habitat et la SCP [Personne physico-morale 1]des demandes dirigées à son encontre,

— condamner in solidum la SCI Habitat et la SCP [N][Personne physico-morale 1][N] à lui verser la somme de 8'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile par la Selarl Ares.

Au soutien de ses prétentions, l’appelante fait grief au tribunal d’avoir retenu qu’aucun vice rendant l’immeuble impropre à sa destination ne pouvait être relevé, alors que l’audit pollution faisait état de plusieurs sources de contamination et voies d’exposition possibles, avec pour conséquence que les personnes présentes sur les lieux (et aux alentours) sont susceptibles d’être affectés : le risque sanitaire est avéré, de sorte qu’est caractérisé un vice caché au sens du code civil. Elle précise que, l’évaluation du coût des travaux de dépollution du site étant largement supérieure à la valeur de l’immeuble, elle a renoncé à les effectuer. La société du Port observe que la société Habitat est un professionnel de la vente et est donc présumée avoir connaissance des vices du bien vendu, de sorte qu’elle ne peut invoquer la clause exonératoire de la garantie des vices cachés qui a été stipulée. De surcroît, elle relève que Monsieur [O], gérant de la société Habitat, était aussi le gérant du précédent propriétaire, la société Constructions Générales du Bâtiment, qui avait acquis l’ensemble immobilier auprès du liquidateur de la société Entreprise Le Visage, laquelle exploitait la station-service, de sorte qu’il avait forcément connaissance de la pollution du site.

Elle fait également valoir que, contrairement à ce qu’a pu considérer le tribunal dans son jugement, le défaut de la chose vendue peut fonder une action en nullité pour erreur, voire une action en résolution de la vente pour manquement du vendeur à son obligation de délivrance, et qu’ainsi la garantie des vices cachés n’est pas le seul fondement applicable à l’espèce. Elle relève que l’état pollué de l’immeuble lui ayant été caché, son consentement a été vicié par erreur sur la substance de la chose qui justifie la nullité de la vente : elle n’aurait pas acquis ce bien si elle avait eu connaissance de la pollution affectant le bien.

Elle soutient par ailleurs que la société Habitat a manqué à son obligation de délivrance en livrant un immeuble dans lequel plusieurs sources de pollution ont été identifiées.

La société du Port sollicite en conséquence l’annulation ou la résolution de la vente, ainsi que l’indemnisation de son préjudice du fait de l’impossibilité de tirer une plus-value de la vente de l’immeuble en raison de la pollution.

La société appelante demande, par ailleurs, que soit retenue la responsabilité de la SCP [Personne physico-morale 1]. Elle rappelle en effet que le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui, et qu’en l’espèce, il aurait dû consulter la base de donnée Basias, ce qui lui aurait permis de subodorer la pollution affectant l’ensemble immobilier, ce qu’a d’ailleurs fait le notaire qu’elle avait chargé de la revente du bien. En n’accomplissant aucune diligence de ce type, Me [N] a manqué à son devoir de conseil, ce qui lui a causé un préjudice.

Dans ses dernières écritures, déposées le 3 janvier 2020, la SCI Habitat, devenue SAS Habitat, demande à la cour de :

Vu les articles 1110, 1182 et 1641 du Code civil,

Vu l’article L.514-20 du Code de l’environnement,

— confirmer, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 8 octobre 2018 par le tribunal de grande instance de Rennes,

— débouter la SCI du Port de toutes ses demandes, fin et conclusions à son encontre,

à défaut :

— en cas de condamnation de la SCI Habitat, dire et juger que Me [I] [N], membre de la SCP [Personne physico-morale 1], a commis une faute engageant sa responsabilité,

— en conséquence, condamner la SCP [Personne physico-morale 1] à la garantir toutes les éventuelles condamnations mises à sa charge,

— à défaut, diriger exclusivement les condamnations prononcées au profit de la SCI du Port, à l’encontre de la SCP [Personne physico-morale 1],

— en cas de résolution de la vente du 16 novembre 2012 entre la SCI Habitat et les consorts [K] (SCI du Port), condamner la SCP [Personne physico-morale 1] à verser 42'000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice subi pour perte de chance,

en tout état de cause :

— condamner solidairement la SCI du Port et la SCP [Personne physico-morale 1] à lui verser la somme de 5'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner également aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Habitat fait valoir qu’elle ignorait qu’une station-service eût existé sur le site jusqu’en 1990 et soutient qu’elle ne peut être considérée comme étant un vendeur professionnel. En outre, la fiche Basias relative aux Etablissements Le Visage ayant géré la station-service n’a été créée qu’en 2006, soit après l’acquisition réalisée par la société Habitat. Par ailleurs, aucun des actes rédigés lors des ventes précédentes des biens immobiliers ne faisait référence à un éventuel risque de pollution. Dès lors, conformément à la clause exonératoire de garantie stipulée dans l’acte de vente du 16 novembre 2011, le vendeur ne peut être tenu de garantir un vice caché dont il ignorait l’existence.

L’intimée relève par ailleurs que l’audit pollution réalisé ne caractérise pas un vice grave rendant l’immeuble impropre à sa destination.

De même, elle prétend que l’appelante ne rapporte pas la preuve des préjudices qu’elle dit avoir subis, que ce soit le coût de l’éventuelle dépollution du site, qui n’est pas chiffré, les frais liés au paiement des taxes foncières et des assurances ou encore l’impossibilité d’avoir pu réaliser une plus-value en revendant l’immeuble.

Enfin, la société Habitat indique que, si la vente était résolue, la SCP [Personne physico-morale 1] devrait être appelée en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées à son égard. En effet, elle relève que Me [N] ne justifie pas avoir consulté les bases de données relatives aux sites pollués, de sorte qu’il a commis une faute professionnelle en ne se comportant pas de façon normalement diligente. L’intimée sollicite donc que, si la vente était résolue, la SCP [N][Personne physico-morale 1] soit condamnée à lui verser une somme de 42'000 euros de dommages-intérêts correspondant à la plus-value réalisée en 2012, cette perte revêtant un caractère certain.

Dans ses dernières écritures, notifiées et remise au greffe le 23 décembre 2019, la SCP [Personne physico-morale 1][I]-[N] demande à la cour de :

— statuer ce que de droit sur les demandes de la SCI du Port tendant à l’annulation ou à la résolution de la vente,

— débouter les sociétés du Port et Habitat de toutes leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,

— condamner les sociétés du Port et [U] à lui verser une indemnité de 10'000 euros au titre des frais irrépétibles et en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes en tous les dépens,

— autoriser la Selarl Ab Litis, Maître Sylvie Pélois et Maître Amélie Amoyel Vicquelin, avocats postulants à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Sur les demandes formées contre elle, la SCP [Personne physico-morale 1]Dardet-Caroffelle fait valoir que l’article L.514-20 du Code de l’environnement n’était pas applicable en l’espèce, l’installation n’ayant été soumise qu’à déclaration et non à autorisation. Elle ajoute qu’à aucun moment, la société du Port ne l’a informée de ce qu’elle envisageait de changer la destination de l’immeuble pour l’affecter à un usage d’habitation. De même, l’audit pollution, s’il met en évidence des traces d’hydrocarbures et de métaux lourds dans les sols, ne fait état d’aucun risque sanitaire majeur, de sorte que la nécessité d’une dépollution n’est pas avérée. La société du Port ne peut, dès lors, soutenir que Me [N] a manqué à son devoir d’assurer l’efficacité de l’acte de vente du 16 novembre 2012.

Elle rappelle par ailleurs que si la vente était annulée ou résolue, elle ne pourrait être condamnée à verser les sommes réclamées par la société du Port car seul le vendeur est dans ce cas tenu de rembourser à l’acquéreur les taxes et les charges afférentes au bien vendu. De même, l’appelante n’est pas fondée à solliciter la réparation d’un manque à gagner ou d’une plus-value potentielle au titre d’une opération pour laquelle elle n’a pas pris suffisamment d’informations, comme c’est le cas en l’espèce.

L’intimée ajoute encore que, si la vente n’était ni annulée ni résolue, elle ne pourrait non plus être condamnée à payer le coût des travaux de dépollution, ce préjudice n’ayant pas été causé par son intervention.

Enfin, le rédacteur de l’acte ne saurait être appelé en garantie de la société Habitat aux fins de restitution du prix de vente si celle-ci était condamnée, de même qu’aucun lien causal ne pourra être établi entre la perte de gains alléguée par la société Habitat et la faute reprochée au notaire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2020.

En cours de délibéré, la société Habitat a été invitée à préciser sa forme juridique actuelle, ce à quoi elle a répondu que depuis le 26 avril 2019, elle était devenue une société par actions simplifiée. Son siège social est situé à [Adresse 3].

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l’action en résolution de la vente :

L’article 1641 du Code civil dispose que : «'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus'». Il résulte de l’article 1643 qu’il «'est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie'». Enfin, aux termes de l’article 1645 : «'si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur'».

Le vice (pollution) affectant le sous sol de l’immeuble vendu n’est pas contesté. Il est, en tout état de cause, établi par l’expertise (mission de diagnostic sommaire et simplifiée) réalisée par le cabinet Pierre Paillard (pièce n° 11 de l’appelante) qui, après analyses des cinq prélèvements effectués dans des lieux et profondeurs différents (S1':'abord bâti et cuve enterrée, côté [Adresse 5], à 0,70 m de profondeur ; S2':'bâti d’activité, sous dalle, à 1,50 m de profondeur ; S3':'bâti d’activité sous dalle abord fosse, à 0,50 m de profondeur ; S4':' bâti d’activité sous dalle abord et regard, à 1,60 m de profondeur ; S5':'extérieur espaces de stockage, côté Vilaine à 0,50 m de profondeur) a mis en évidence la présence de métaux lourds et assimilés (arsenic, cadmium, plomb, zinc, chrome et mercure) avec des taux notamment d’arsenic, de zinc et de plomb excédant largement voire très largement les valeurs repères (jusqu’à douze fois sur l’un des échantillons pour l’arsenic), d’hydrocarbures (tous échantillons) avec des taux excédant très largement les valeurs repères (jusqu’à 135 fois en S2 et 46 fois en S4), d’hydrocarbures aromatiques polycycliques (HAP dont benzo(a) pyrène) avec des taux variant dans les cinq échantillons entre 4 et 10 fois la valeur repère, et d’hydrocarbures composés aromatiques (BTEX) dans l’échantillon n° 5 (avec un taux excédant jusqu’à 52 fois la valeur repère pour le composé o-xylène), les valeurs repères retenues par l’expert correspondant à l’état initial supposé de l’environnement.

L’expert ajoute que les métaux lourds, les hydrocarbures totaux (HCT), les HAP et BTEX constituent des sources de contamination, les risques les plus importants étant liés aux HAP et plus particulièrement aux benzo(a) pyrène présents en excès dans tous les échantillons en raison de leur effet mutagène et cancérigène.

Il est précisé que les produits, dont la présence est ainsi établie, sont susceptibles ' à l’occasion d’une exposition sur site ou lors de travaux, d’excavations, d’aménagements,… ' de contaminer leur environnement et les individus y exerçant une activité, notamment par voie d’inhalation de poussières de sols, de vapeurs de substances volatiles issues des sols et des eaux souterraines, ou encore par voie d’ingestion d’eau superficielle et souterraine.

Dans ses conclusions, l’expert précise que le site est inventorié au Basias comme ancien dépôt de carburant exploité entre 1976 et 1990 et que des sources de contamination sont présentes au droit du site. Il préconise compte tenu de l’usage actuel (activité de soudure et entrepôt) une mission codifiée EAVL phase 3 associée à une Évaluation Quantitative des Risques Sanitaires. Il ajoute enfin, s’agissant de la cuve enterrée, n’avoir aucune information quant à sa neutralisation, ce qui, selon lui, suppose l’intervention d’une entreprise spécialisée agréée et qualifiée dans les meilleurs délais afin d’éviter tout risque d’explosion (en cas de cuve non dégazée et non neutralisée) et de pollution importante (en cas de fissure ou percement).

La fiche Basias du site concerné (BRE3504124), [Adresse 5], annexée au rapport, fait, comme l’a relevé le technicien, état d’un dépôt de carburant (commerce de gros, de détail, de desserte de carburants en magasin spécialisé, station service de toute capacité de stockage), soumis à déclaration au titre des installations classées, exploité par la société Le Visage Ets, du 4 juin 1976 au 1er janvier 1990.

La société du Port a, après ce rapport, consulté la société Serea, spécialisée en matière d’environnement et de pollution des sols, pour la réalisation d’investigations complémentaires pour délimiter l’extension horizontale et verticale de la zone impactée afin de dimensionner les travaux de réhabilitation nécessaires. Celle-ci a considéré que vingt sondages avec deux prélèvements par sondage devaient être réalisés et estimé le coût de cette prestation à la somme de 8'340 euros TTC (pièce n° 16), le coût des travaux de réhabilitation des sols étant, quant à lui, évalué entre 250'000 et 600'000 euros HT suivant l’importance de la pollution (pièce n° 15).

Pour s’opposer à la demande de la société du Port, la société Habitat, se fondant sur la clause d’exonération de la garantie des vices cachés insérée à l’acte, fait valoir qu’elle ignorait le vice affectant le bien cédé et que celui-ci ne le rend pas impropre à sa destination.

Sur l’impropriété à l’usage auquel le bien était destiné, il convient de rappeler que l’acquéreur est une société civile immobilière dont l’objet est, aux termes de ses statuts, «'l’acquisition, la location, la vente exceptionnelle, la propriété, la gestion, l’administration, la mise en valeur de droits et biens immobiliers'» et de relever qu’un risque sanitaire découlant de la présence dans le sol des produits ci-dessus énumérés, dans les concentrations observées est caractérisé y compris pour un usage artisanal. Ce risque ne peut être prévenu que par la dépollution du site dont le coût excède, à l’évidence, largement la valeur du bien après dépollution (entre 80'000 et 100'000 euros), lequel bien est donc invendable en l’état. Compte tenu de son objet social, il est certain que la société civile immobilière du Portdu Port n’aurait pas acquis ce bien si elle avait connu la pollution du sol et le coût de la dépollution. En effet, compte tenu de la pollution dorénavant connue, le bien est non seulement invendable, mais, en outre, difficile à louer pour quelque usage que ce soit.

En page 7 de l’acte de vente du 16 novembre 2012, il a été stipulé, au paragraphe «'charges et conditions'», sous l’article «'Etat ' Mitoyenneté ' Désignation ' Contenance'» que «'sauf application d’une disposition légale spécifique, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments'».

Il convient de rappeler qu’une telle clause est valable au regard de l’article 1643 précité mais ne peut être invoquée et opposée à l’acheteur, ni par le vendeur qui avait connaissance des vices de la chose ni par le vendeur professionnel supposé les connaître.

L’exploitant de la station service, la société Le Visage Ets (en droit société «'Entreprise Le Visage'» dont le siège est située [Adresse 5]), a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Rennes du 5 avril 1994 qui a désigné en qualité de liquidateur Me [C]. Ce dernier, autorisé par ordonnance du 20 novembre 1998, a cédé, par acte reçu, le 1er avril 1999, par Me [B], notaire à [Localité 1], l’immeuble litigieux à la société Constructions Générales du Bâtiment, Sarl au capital de 50'000 francs, dont le gérant était Monsieur [V] [O] (pièce n° 28 de l’appelante), moyennant le prix de 195'000 francs (29'728 euros).

Cet immeuble a été revendu au prix de 38'000 euros le 21 mars 2005 par la société Constructions Générales du Bâtiment, toujours représentée par son gérant, Monsieur [V] [O], à la société civile immobilière Habitat, également représentée par Monsieur [V] [O], son gérant.

Si l’acte de vente dont la résolution est poursuivie (16 novembre 2012) ne précise pas qui représentait à cet acte le vendeur, il ressort d’un document annexé à l’acte, le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 11 juillet 2012 de la société Habitat, ayant pour objet d’autoriser la cession de l’immeuble, que Monsieur [V] [O], mandaté pour ce faire, en était toujours le gérant.

Il résulte de ces éléments que la société Habitat ne pouvait ignorer que l’immeuble litigieux avait été à usage de dépôt de carburant puisque son gérant, Monsieur [V] [O], avait acheté, par le truchement d’une autre société qu’il dirigeait, ce bien au dernier exploitant de la station service, ayant ainsi pu découvrir l’usage qui avait été celui dudit bien. La société Habitat fait certes valoir que l’extrait Infogreffe de la société «'Entreprise Le Visage'», [Adresse 5], délivré par le greffe du tribunal de commerce de Rennes le 6 avril 2019 (pièce PP1), mentionne pour activité : «'travaux de maçonnerie générale'», mais cette activité qui correspond à une déclaration non vérifiée, effectuée par la personne morale concernée, ne remet nullement en cause l’usage effectif de la parcelle cédée («'garage, atelier ainsi que bureaux'»), usage corroboré par la pollution décelée qui a mis en évidence une présence importante d’hydrocarbures dans les sols.

Au demeurant, la société du Port relève également, à bon droit, que son vendeur, la société civile immobilière Habitat, était réputée, en sa qualité de professionnelle de l’immobilier (son objet étant «'l’acquisition par voie d’achat ou d’apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, l’aménagement, l’administration et la location de tous biens et droits immobiliers'» (pièce n°17 de l’appelante), connaître les vices du bien vendu, cette société étant dirigée par un professionnel de l’immobilier, à la tête d’un groupe informel comprenant une société holding, Obaty Group, des sociétés de constructions, plusieurs sociétés civiles immobilières (Loty, Notre Dame) et sociétés civiles de construction vente ainsi qu’il résulte de la pièce 18 de l’appelante. La société Habitat était donc, en toute hypothèse, supposée connaître, de manière irréfragable, les vices de la chose.

La société Habitat est ainsi tenue par la garantie des vices cachés, aucune clause élusive de garantie ne pouvant être invoquée. En conséquence, le jugement attaqué doit être infirmé en ce qu’il a débouté la société du Port de cette demande.

L’article 1644 du Code civil dispose que : «'Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.'».

En l’espèce, la société du Port sollicite la résolution de la vente, demande à laquelle il sera fait droit.

La société Habitat sera condamnée donc à restituer à la société du Port (qui devra rendre le bien) la somme de 80'000 euros versée pour la vente de l’immeuble, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts échus.

La société du Port sollicite, en outre, le remboursement de la somme de 6'406,91 euros correspondant aux frais qu’elle a réglés au notaire pour parvenir à la vente du 16 novembre 2012. Cette somme comprend, d’une part, les frais de publicité foncière (4199,57 euros), et, d’autre part, les émoluments du notaire (2207,24 euros TTC) et des frais divers avancés par celui-ci (127,57 euros). S’agissant des frais de publicité foncière, la demande de remboursement doit être rejetée puisque ceux-ci ont été encaissés par l’Etat et que la société du Port peut en obtenir la restitution sur le fondement de l’article 1961 al 2 du code général des impôts («'en cas de rescision d’un contrat pour cause de lésion, ou d’annulation d’une vente pour cause de vices cachés et, au surplus, dans tous les cas où il y a lieu à annulation, les impositions visées au premier alinéa perçues sur l’acte annulé, résolu ou rescindé ne sont restituables que si l’annulation, la résolution ou la rescision a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée'»).

La société Habitat sera, en revanche, condamnée à verser à la société du Port, à titre de dommages et intérêts, les sommes de 2 334,81 euros correspondants aux émoluments et frais versés au notaire pour parvenir à la vente, de 14'506 euros, correspondant au montant total de la taxe d’habitation réglé par elle entre 2013 et 2019 et de 1'854 euros, correspond au coût total de l’assurance de l’immeuble payé entre 2013 et 2019.

Enfin, elle sera condamnée à verser la somme de 90 euros à la société du Port, somme inutilement engagée pour la réalisation d’un «'diagnostic amiante'» en vue de la revente de l’immeuble.

La société du Port sollicite le versement de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1645 du Code civil, texte qui dispose que : «'Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur'».

Produisant seulement un projet d’acte de vente de l’immeuble pour une somme de 100'000 euros, elle estime en effet qu’elle aurait pu obtenir une plus-value de 15'000 euros en revendant le bien (pièce n°3 appelante).

En l’espèce, la société du Port n’a subi qu’un préjudice consistant en une perte de chance de réaliser une plus-value en cédant l’immeuble, puisqu’il n’est pas certain que la vente aurait été conclue dans le cas où aucune pollution n’aurait été établie.

En conséquence et au regard de la chance ainsi perdue, la société Habitat sera condamnée à verser la somme de 5'000 euros à la société du Port à titre de dommages-intérêts.

Sur les actions en responsabilité contre le notaire :

En sa qualité de notaire instrumentaire, Me [N] était tenu à l’égard des parties d’une obligation de conseil et devait, en outre, assurer l’efficacité de l’acte auquel il a prêté son concours. À l’appui de leurs demandes, il appartient aux parties de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité unissant faute et préjudice.

Les sociétés du Port et Habitat recherchent la responsabilité du notaire soutenant que ce dernier a commis une faute en ne consultant pas la banque de données en ligne Basias («''Base de données des Anciens Sites Industriels et Activités de Services'») qui recense les sites sur lesquels ont été exercées des activités ayant pu mettre en 'uvre des substances polluantes pour les sols et les nappes. Il convient de rappeler que cette base de données, créée pour conserver la mémoire de ces sites et informer la population, est consultable en libre accès.

Si la SCP [N][Personne physico-morale 1] fait valoir à bon droit qu’il ne peut lui être reproché un manquement aux dispositions de l’article L 514-20 du code de l’environnement, puisque l’installation exploitée dans l’immeuble en cause était uniquement soumise à déclaration, et non à autorisation, il n’en demeure pas moins qu’étant tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il a été requis de donner la forme authentique, il aurait dû, avant la conclusion de la vente du 16 novembre 2012, consulter la base de données BASIAS, l’immeuble dont s’agit étant, aux termes de son acte, un bien artisanal à usage de garage et d’atelier et par voie de conséquence susceptible d’avoir abrité une activité polluante.

S’il l’avait fait, il aurait découvert que le site que projetaient d’acquérir les consorts [K] avait été le lieu d’activité d’un dépôt de carburant et était donc, compte tenu de cette activité, potentiellement pollué, ce qui lui aurait permis de mettre en garde les acquéreurs sur les qualités réelles de l’immeuble cédé.

En s’abstenant d’opérer une telle vérification, alors même qu’elle constitue une diligence simple et gratuite que le client d’un office public ministériel est raisonnablement en droit d’attendre de son notaire, Me [N] a manqué à son devoir de conseil et commis une faute.

Le jugement critiqué qui a écarté toute faute du notaire sera donc infirmé.

1 ' sur la demande de la société du Port :

La société du Port sollicite en réparation du préjudice la condamnation de la SCP [Personne physico-morale 1] à lui verser une somme de 15'000 euros correspondant aux condamnations accessoires, d’une part, aux condamnations accessoires sollicitées au titre des divers préjudices et, d’autre part, dans l’immobilisation du prix de vente et des frais depuis 2012.

En l’espèce, la société du Port a subi un préjudice, causé par la faute du notaire, consistant en une perte de chance de pouvoir mobiliser l’argent versé pour la vente, soit (pièce n°1 appelant) :

— une somme de 80'000 euros correspondant au prix de l’immeuble

— une somme de 4'072 euros correspondant au calcul des droits.

Le taux de rendement moyen de l’argent pouvant être fixé à une moyenne de 2 % l’an entre 2012 et 2019, le préjudice sera estimé à la somme de 10'000 euros.

La perte de chance étant sérieuse et pouvant être arrêtée à 80 %, la SCP [N][Personne physico-morale 1][I]-Caroff sera condamnée à payer la somme de 8'000 euros à la SCI du Port.

2 ' sur la demande de la société Habitat :

La société Habitat sollicite quand à elle la condamnation du notaire à lui rembourser un préjudice correspondant à l’absence de plus-value perçue, qu’elle évalue à une somme de 42'000 euros.

Elle se prévaut à cette fin d’une perte de chance de réaliser une plus-value suite à l’acquisition du bien en 2005 pour une somme de 38'000 euros et à sa revente en 2012 pour un montant de 80'000 euros.

La faute du notaire n’est pas à l’origine de ce préjudice puisque si la base de Basias avait été consultée et une suspicion de pollution établie en raison de la présence sur le site d’une activité connue comme polluante, elle n’aurait certainement pas vendu le bien avec une plus value de 42'000 euros.

Dès lors, la société Habitat ne peut qu’être déboutée de cette demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

La société Habitat et la SCP [Personne physico-morale 1] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile par la Selarl Ares.

La société Habitat et la SCP [N][Personne physico-morale 1][I]-[N] seront, en outre, condamnés in solidum à verser une somme de 6'000 euros à la société du Port sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire :

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Rennes le 8 octobre 2018 ;

Et, statuant à nouveau,

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

Prononce la résolution de la vente reçue le 26 novembre 2012 par Me [N], publiée au service de la publicité foncière de [Localité 1] le 14 décembre 2012 (2012 D n° 6841, volume 2012 P n° 4194) portant sur l’ensemble immobilier comprenant un bâtiment à usage de garage et d’atelier et cinq bureaux situé à [Adresse 5], cadastré section D n°[Cadastre 1], d’une contenance de 10 ares et 53 centiares.

Condamne la société Habitat à rembourser à la société du Port la somme de 80'000 euros correspondant aux prix de la vente résolue, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts échus par périodes annuelles et, une fois le prix réglé, ordonne à la société du Port de restituer le bien à la société Habitat.

Condamne la société Habitat à payer à titre de dommages et intérêts à la SCI du Port les sommes de : 2 334,81 euros égale aux émoluments et frais d’acte versés au notaire, de 14'506 euros au titre des taxes foncières payées chaque année entre 2013 et 2019, de 1'854 euros en remboursement des assurances de l’immeuble, de 90 euros en remboursement du diagnostic amiante réalisé, et de 5'000 euros au titre de l’article 1645 du Code civil.

Rejette le surplus des demandes dirigées contre la société Habitat.

Condamne la SCP [Personne physico-morale 1] à verser une somme de 8'000 euros à la SCI du Port en réparation du préjudice de la perte de chance de pouvoir mobiliser l’argent versé à la vente ;

Déboute la société Habitat de sa demande indemnitaire.

Condamne in solidum la société Habitat et la SCP [Personne physico-morale 1] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision.

Condamne in solidum la société Habitat et la SCP [Personne physico-morale 1] à verser à la société du Port une somme de 6'000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT