COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

4^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 12 AVRIL 2021

N° RG 19/02316 – N° Portalis DBV3-V-B7D-TDJE

AFFAIRE :

SCI DES MOULINS D’OCTOBRE

C/

SCI LERI

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 06 Décembre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 7

N° RG : 17/03973

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT

M^e Christophe DEBRAY,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE AVRIL DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SCI DES MOULINS D’OCTOBRE

[…]

[…]

Représentant : M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL LM AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 – N° du dossier 20190101

Représenant : M^e Michael DAHAN, plaidant, avocat au barreau de Paris,

SAS AS 3I

[…]

[…]

Représentant : M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL LM AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 – N° du dossier 20190101

Représentant : M^e Roger DENOUILLET, plaidant, avocat au barreau de Paris

APPELANTES

****************

SCI LERI

[…]

[…]

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 19189

Représentant : M^e Benoit LLAVADOR, plaidant, avocat au barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 Mars 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel ROBIN, Présient, et Madame Valentine BUCK, Conseiller, chargé du rapport,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Emmanuel ROBIN, Président,

Madame Pascale CARIOU-DURAND, Conseiller,

Madame Valentine BUCK, Conseiller,,

Greffier, lors des débats : Monsieur Boubacar BARRY,

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 4 novembre 1981, M^me A B a cédé à la société AS3I le droit

pour le temps restant à courir du bail à construction d’un terrain situé à Ban de Moulins-Lès-Metz

d’une durée de trente-cinq ans et qui lui avait été consenti le 30 octobre 1981. Sur ce terrain, la

société AS3I a réalisé la construction d’un ensemble immobilier à usage industriel et commercial

comprenant trois bâtiments ainsi que des aires de stationnement pour véhicules légers.

Un réglement de copropriété établi le 30 décembre 1982 a divisé l’immeuble en cinq lots :

' le bâtiment A et l’aire de stationnement en façade, dit lot n° 1,

' le bâtiment B et l’aire de stationnement en façade, dit lot n° 2,

' le bâtiment C, dit lot n° 3,

' des aires de stationnement composant les lots n°4 et 5.

Le 30 décembre 1982, la société AS3I a vendu les biens et droits immobiliers constituant les lots

n°3, 4 et 5 à la société Sorecametz et, le 6 janvier 1987, la société AS3I a vendu les biens et droits

immobiliers constituant le lot n°2 à la société Leri.

Le 2 octobre 2004, le terrain donné à bail à construction a été acquis par la société des Moulins

d’octobre.

Estimant qu’à l’issue du bail à construction le lot n°2 avait été restitué en mauvais état et en l’absence

de règlement amiable, le 11 avril 2017, la société des Moulins d’octobre a fait assigner la société Leri

devant le tribunal de grande instance de Nanterre en paiement des travaux nécessaires à la restitution

des lieux en bon état, de dommages et intérêts pour perte locative et en paiement de charges de

copropriété. La société AS3I est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement du 6 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

' reçu l’intervention volontaire de la société AS3I ;

' déclaré irrecevable la demande de la société des Moulins d’octobre relative au paiement de la

réfection des parkings et des charges de copropriété par la société Leri ;

' déclaré irrecevable la demande de la société AS3I relative au paiement des charges de copropriété

par la société Leri ;

' débouté la société des Moulins d’octobre de sa demande en paiement au titre de la remise en état du

bâtiment B ;

' débouté la société des Moulins d’octobre de sa demande en paiement au titre des dommages et

intérêts de retard ;

' débouté la société AS3I de sa demande en paiement par la société Leri à la société des Moulins

d’octobre des frais de remise en état du bâtiment ;

' débouté la société AS3I de sa demande tendant à ce que la société Leri la garantisse de toutes

réclamations de la société des Moulins d’octobre à ce titre ;

' ordonné une expertise désignant pour y procéder M. C Z expert aux fins d’évaluer les

indemnités dues à la société Leri au titre des travaux de construction et d’aménagement réalisés par

elle-même ou ses ayants droit, lesquels devront être appréciés soit au regard de la valeur des

matériaux et de la main d''uvre utilisés pour réaliser les constructions et aménagements, soit au

regard de l’augmentation de valeur du bien, conformément aux dispositions de l’article 555 du code

civil ;

' réservé les dépens de l’instance ainsi que le paiement des frais irrépétibles ;

' ordonné l’exécution provisoire.

Pour l’essentiel, le tribunal a considéré, d’une part, que la société des Moulins d’octobre était

irrecevable à demander, à la place du syndic, le paiement des travaux de réfection des parkings, qui

sont des parties communes, et celui des charges de copropriété, d’autre part, que la société AS3I ne

précisait pas en quelle qualité elle agissait et qu’elle était irrecevable à demander le paiement de

charges de copropriété entre les mains de la société des Moulins d’octobre. Sur la demande de remise

en état du bâtiment B, il a estimé, après analyse de l’acte de vente, du contrat de bail à construction et

du règlement de copropriété, que la société Leri n’était pas tenue des obligations du bail à

construction et n’était tenue que du paiement des loyers. Sur la demande reconventionnelle de la

société Leri, il a jugé que les dispositions de l’article 555 du code civil étaient applicables et qu’il

fallait désigner un expert afin d’évaluer les constructions et aménagements réalisés par la société

Leri.

La société des Moulins d’octobre et la société AS3I ont interjeté appel le 29 mars 2019 à l’encontre

de la société Leri.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 6 octobre 2020, et l’affaire a été fixée à l’audience de

plaidoirie du 1^er mars 2021, au cours de laquelle la société des Moulins d’octobre a précisé que la fin

de non-recevoir tirée de la prescription des demandes de la société Leri sur le fondement de l’article

2227 du code civil figurant uniquement dans le dispositif de ses dernières conclusions, sans moyens

énoncés dans les motifs, résultait d’une erreur matérielle. L’affaire a été ensuite mise en délibéré.

*

Par ses dernières conclusions déposées le 29 juillet 2020, la société des Moulins d’octobre soulève,

à titre principal, la prescription des demandes de la société Leri, et demande, à titre subsidiaire, de

débouter la société Leri de toutes ses demandes, de juger l’expertise ordonnée sans fondement, de

condamner la société Leri au paiement, à son bénéfice, de la somme de 92 314,20 euros toutes taxes

comprises au titre de la remise en état du bâtiment et des parkings, de la somme de 7 500 euros par

mois à compter de novembre 2016 fin du bail à construction, jusqu’à la remise en location du

bâtiment, arrêtée provisoirement à 217 500 euros à mars 2019, de dire que les condamnations à

intervenir seront soumises à compter de la demande en justice du 12 avril 2017 au principe de

l’anatocisme par application de l’article 1343-2 du code civil et enfin de condamner la société Leri au

paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de

procédure civile et également aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Par ses dernières conclusions déposées le 4 décembre 2019, la société AS3I demande à la cour

d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 6

décembre 2018, hormis en ce qu’il a accueilli la société AS3I en son intervention volontaire, et,

statuant à nouveau, de débouter la société Leri de l’intégralité de ses demandes et de la condamner à

lui régler la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux

entiers dépens.

Par ses dernières conclusions déposées le 4 septembre 2019, la société Leri sollicite de la cour, sur

les demandes de la société des Moulins d’octobre au titre de la remise en état du bâtiment restitué et

la réparation d’un préjudice commercial, de confirmer le jugement et de débouter la société des

Moulins d’octobre de l’ensemble de ses demandes ; sur les demandes de la société AS3I, de les juger

irrecevables faute d’intérêt à agir ; sur ses demandes reconventionnelles, de confirmer le jugement

entrepris et, en tout état de cause, de condamner chacune des sociétés appelantes au paiement d’une

somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux

entiers dépens.

MOTIFS

Sur la procédure

La cour rappelle qu’à l’audience du 1^er mars 2021, la société des Moulins d’octobre a précisé que la

fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes de la société Leri sur le fondement de

l’article 2227 du code civil figurant uniquement dans le dispositif de ses dernières conclusions, sans

moyens énoncés dans les motifs, résultait d’une erreur matérielle. La cour n’est donc pas saisie d’une

prétention au sens de l’article 954 du code de procédure civile.

Sur la fin de non-recevoir opposée par la société Leri aux demandes de la société AS3I

La société Leri soutient que la société AS3I ne formule plus aucune demande pour elle-même mais

se contente de soutenir les demandes de la société des Moulins d’octobre et qu’elle est donc

irrecevable dans ses demandes faute d’intérêt à agir.

La société AS3I réplique qu’aucune des demandes de la société Leri ne tend à voir infirmer, en tout

ou partie, les dispositions du jugement entrepris, que la société Leri ne forme aucun appel incident

notamment en ce que le jugement a reçu la société AS3I en son intervention volontaire et qu’en

application de l’article 909 du code de procédure civile, la société Leri est désormais irrecevable en

ses demandes tendant à voir « Dire et juger la société AS 3I irrecevable en ses demandes, fins et

conclusions faute d’intérêt à agir ». Elle fait valoir qu’elle est intervenue en qualité de preneur et de

maître d’ouvrage au titre du bail à construction du 30 octobre 1981, qu’elle se trouve désormais

garante à l’égard de la société des Moulins d’octobre de l’effectivité du droit d’accession stipulé à son

profit audit bail à construction. Elle ajoute qu’elle a intérêt à s’opposer à la position de l’intimée à

l’égard du bail à construction du 30 octobre 1981 et du jugement entrepris aboutissant à reconnaître à

la société Leri un droit de propriété perpétuel sur le bâtiment B édifié.

***

Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action en justice est ouverte à tous

ceux qui ont un intérêt légitime au succès d’une prétention et est irrecevable toute prétention émise

par une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, la société AS3I est appelante principale mais ne formule aucune demande à son

bénéfice. De son côté, la société Leri n’a formé aucun appel incident à l’encontre du jugement qui a

reçu l’intervention volontaire de la société AS3I. Il reste que pour avoir cédé à la société Leri ses

droits sur le lot n°2 litigieux, et qu’elle estime être garante, à l’égard de la société des Moulins

d’octobre de l’effectivité du droit d’accession stipulé à son profit au bail à construction, elle présente

un intérêt au succès des prétentions de la société des Moulins d’octobre.

La société AS3I est dès lors recevable à intervenir au litige au soutien des demandes de la société des

Moulins d’octorbre et la fin de non-recevoir soulevée par la société Leri sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement des frais de remise en état du bâtiment B

La société des Moulins d’Octobre sollicite, au visa notamment des articles L. 251-1 à L. 251-5 et L.

251-8 du code de la construction et de l’habitation, l’indemnisation de frais de réparation du bâtiment

et des parties communes. Elle considère que les frais de réfection des parkings (enrobés des

parkings) et les arriérés de charges de copropriété (travaux) font partie de ses préjudices et qu’elle est

donc bien recevable et bien fondée à les réclamer. Elle soutient que la société Leri est tenue des

obligations découlant du bail à construction qui ne sont pas limitées au paiement du loyer

(redevances) mais qui s’étendent aux charges d’entretien de l’immeuble et des parties communes et à

l’obligation de restitution en bon état des locaux. Elle considère que la jurisprudence est constante à

considérer que la volonté de nover peut ressortir de tous autres éléments et donc que la société Leri

est bien devenue preneur à bail à construction. Elle remarque que M. X est gérant de la société

Leri, associé et directeur de la société AS3I et actionnaire de la société Sorecametz. Enfin, elle

estime que l’article 555 du code civil est inapplicable car l’acte de cession stipule bien que les

bâtiments du lot n°2 étaient déjà construits dès 1982 et loués.

La société AS3I expose que les dispositions du bail à construction sont opposables à la société Leri,

par novation résultant de l’acte du 6 janvier 1987. Elle considère qu’il est totalement indifférent que,

ni le règlement de copropriété du 30 décembre 1982, ni l’acte du 6 janvier 1987, ne prévoient

expressément de novation du débiteur du bail à construction du 30 octobre 1981, dès lors que

l’intention de nover se trouve clairement établie par les faits de la cause et les actes intervenus entre

les parties. Elle souligne que c’est en pleine et parfaite connaissance de cause, quant à l’existence du

bail à construction du 30 octobre 1981 et de l’ensemble des obligations en résultant, que la société

Leri s’est portée acquéreur du bâtiment B, lot n°2 de la copropriété, dans les termes de l’acte du 6

janvier 1987. Elle observe que le jugement du 6 décembre 2018 aboutit, purement et simplement, à

conférer à la société Leri la propriété perpétuelle d’un ouvrage sur lequel, pleinement informée du

bail à construction du 30 octobre 1981, elle savait n’acquérir que des droits temporaires, qu’il

contrevient totalement à la commune intention des parties à l’acte du 6 janvier 1987. Elle soutient

que l’intégralité des droits et obligations résultant du bail à construction du 30 octobre 1981, est

entrée dans le champ contractuel des rapports entre la SAS AS 3I et la société Leri, que le règlement

de copropriété du 30 décembre 1982 doit et ne peut, en l’espèce, que s’interpréter comme une mise en

copropriété du droit au bail à construction du 30 octobre 1981.

La société Leri réplique qu’elle n’est pas preneuse à bail, mais simplement cessionnaire du bâtiment

B en copropriété, construit sur un terrain donné à bail à construction par la société AS3I, puis vendu

par cette dernière à la société Leri, qu’elle est un tiers au contrat de bail à construction, qu’elle n’a

jamais eu la qualité de preneuse à bail, non plus d’ailleurs que le syndicat des copropriétaires

constitué, et que c’est en réalité la société AS3I qui est restée seul preneuse à bail, que le bail à

construction ne lui est donc pas opposable, au contraire du règlement de copropriété, faute de

dispositions claires et expresses des actes intervenus entre les parties, qu’aux termes de l’acte du 6

janvier 1987, il est cédé un bien immobilier et la jouissance exclusive d’une partie du terrain sur

lequel ledit bien est construit mais nullement la qualité de preneur à bail à construction ou le bénéfice

dudit bail, que les conditions de la novation ne sont pas réunies. Subsidiairement, la société Leri

rétorque que les demandes de la société les Moulins d’octobre portent sur des équipements,

aménagements, améliorations, dont elle avait la libre disposition et dont l’accession est reportée en

fin de bail s’ils sont présents lors de la restitution du bâtiment. Elle réplique également que la société

des Moulins d’octobre ne prouve pas qu’elle a manqué à son obligation d’entretien. Elle oppose

encore l’article 1755 du code civil pour conclure qu’elle ne serait pas tenue du coût de remplacement

d’éléments vétustes. Elle considère en tout état de cause la société des Moulins d’octobre ne rapporte

pas la preuve du quantum de sa créance.

***

Selon l’article L. 251-1 alinéa premier du code de la construction et de l’habitation, constitue un bail

à construction le bail par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le

terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail.

Selon l’article L. 251-2 du même code, les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété

sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées. À défaut d’une telle convention, le

bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations.

L’article L. 251-3 alinéa trois de ce code dispose que le preneur peut céder tout ou partie de ses droits

ou les apporter en société et que les cessionnaires ou la société sont tenus des mêmes obligations que

le cédant qui en reste garant jusqu’à l’achèvement de l’ensemble des constructions que le preneur s’est

engagé à édifier en application de l’article L. 251-1.

L’article L. 251-4 alinéa deux de code dispose également que le preneur est tenu du maintien des

constructions en bon état d’entretien et des réparations de toute nature, qu’il n’est pas obligé de

reconstruire les bâtiments s’ils ont péri par cas fortuit ou force majeure ou, s’agissant des bâtiments

existant au moment de la passation du bail, par un vice de construction antérieur audit bail, mais qu’il

répond de l’incendie des bâtiments existants et de ceux qu’il a édifiés.

Selon l’article L. 251-8 du même code, les dispositions du troisième alinéa de l’article L. 251-3 sont

d’ordre public.

En l’espèce, il résulte des termes du bail à construction consenti le 30 octobre 1981 que, parmi les

obligations du preneur, figurent celle de « conserver en bon état d’entretien les constructions édifiées

et tous les aménagements qu’il y aura apportés, et effectuer à ses frais et sous sa responsabilité les

réparations de toute nature, y compris les grosses réparations telles qu’elles sont définies par

l’article 606 du code civil et par l’usage, ainsi que le remplacement de tous éléments de construction,

et son aménagement, au fur et à mesure que tout se révélera nécessaire ».

Ce bail à construction prévoit également que le preneur pourra céder tout ou partie de ses droits et

que le cessionnaire devra s’engager directement envers le bailleur à l’exécution de toutes les

conditions du bail à construction et que toutes cessions devront être notifiées au bailleur par exploit

d’huissier.

Il stipule encore qu’après achèvement de la construction, « le ou les titulaires du bail, lors de son

achèvement, seront seuls tenus au respect des obligations du bail et notamment au paiement des

loyers. En cas de pluralité de titulaires du bail, notamment par suite d’une mise en copropriété de

l’ensemble immobilier, ceux-ci seront responsables desdites obligations ».

Il mentionne également que « les constructions édifiées et tous travaux d’aménagement effectués par

le preneur resteront sa propriété et celle de ses ayants-cause pendant toute la durée du présent bail

à construction », et que « à l’expiration du bail par arrivée du terme ou résiliation amiable ou

judiciaire, toutes les constructions édifiées par le preneur ou ses ayants-cause et tous les

aménagements réalisés par le preneur sur le terrain loué, ainsi que toutes les améliorations de

quelque nature qu’elles soient, deviendront de plein droit la propriété du bailleur, sans que cette énonciation ait besoin d’être constatées par un acte ».

Il stipule enfin que « pendant le cours du présent bail à construction, il y aura pour l’exécution des

engagements résultant des présentes, solidarité et indivisibilité entre le preneur et ses ayants-cause,

mais seulement jusqu’à l’achèvement des constructions; ils supporteront les frais de toutes les

significations à leur faire ».

Il ressort de ce contrat que le titulaire du bail a l’obligation de restituer en bon état, à l’échéance du

terme, les biens construits, mais aussi les travaux d’aménagements réalisés.

Il n’est pas contesté que ce bail à construction a été cédé le 4 novembre 1981 à la société AS3I qui a

ensuite, le 30 décembre 1982, fait établir un règlement de copropriété retranscrivant l’ensemble des

clauses du bail à construction et rappelant la cession du bail à construction à son profit.

Dans le règlement de copropriété, le lot n°2 est décrit comme étant composé, d’une part, de parties

privatives correspondant au bâtiment B susceptible de comporter des locaux en mezzanine et au droit

à la jouissance exclusive et particulière d’une partie du terrain de 1 632 m2 comprenant notamment le

sol d’implantation de la construction ainsi qu’une aire de stationnement en façade du bâtiment pour

véhicules légers, et, d’autre part, de la copropriété indivise des parties communes de l’ensemble

immobilier à concurrence de 2 902/10 000e.

L’article 10 du règlement de copropriété précise que les propriétaires respectifs de chacun des

bâtiments formant l’objet d’un des lots de la copropriété « assureront seuls les frais afférents à leur

entretien, réparation ou reconstruction éventuelle ».

Le règlement de copropriété définit les parties communes comme celles qui ne sont pas affectées à

l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Elles font l’objet d’une propriété indivise entre

l’ensemble des copropriétaires, dans les proportions indiquées dans l’état descriptif de division. Les

parties communes générales sont définies comme étant notamment le bail à construction et les voies

de desserte. Quant aux parties communes spéciales, ce sont les voies de desserte entre les lots qui les

jouxtent.

L’article 7 du règlement de copropriété confie au syndic le soin d’administrer, entretenir et nettoyer

les parties communes, aux frais des copropriétaires.

L’article 8 du règlement de copropriété précise que les charges communes générales comprennent

notamment les obligations du bail à construction qui, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, ne se

limitent pas au seul paiement des redevances. Selon l’article 9, elles sont réparties au prorata des dix

millièmes contenues dans les lots.

Le règlement prévoit encore que chaque copropriétaire devra maintenir à ses frais et en bon état

d’entretien ses locaux privatifs.

Le 30 décembre 1982, la société AS3I a vendu les biens immobiliers constituant les lots n°3, 4 et 5, à

la société Sorecametz. L’acte de vente fait référence au bail à construction et précise que les biens

vendus sont ceux dont la société AS3I est propriétaire à savoir les constructions édifiées au cours de

l’année 1982 et le droit au bail à construction.

Le 6 janvier 1987, la société AS3I a vendu à la société Leri le lot n°2. L’acte de vente rappelle que la

société AS3I bénéficiait d’un bail à construction, qu’elle a fait édifier des bâtiments et aires de

stationnement et a fait établir un règlement de copropriété. Il précise, dans la partie consacrée à

l’origine de propriété, que les biens vendus sont constitués des constructions et du droit au bail à

construction. Cette vente a été publiée au livre foncier en tant que vente d’un bail à construction

d’une durée de 35 ans, comme pour les autres lots.

Il n’est enfin pas contesté que, par acte du 2 octobre 2004, la société des Moulins d’octobre a acheté

le terrain d’assiette du bail à construction et est donc devenue la bailleresse.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société AS3I a bien vendu à la société Leri les

constructions et l’ensemble de ses droits et obligations tirés du bail à construction relatifs au lot n°2,

que cette société est donc devenue preneuse de ce bail au titre du lot n°2 et que toutes les clauses de

ce bail à construction lui sont bien opposables. Elle était alors bien tenue durant la durée du bail, à

l’égard du bailleur, désormais la société des Moulins d’octobre, non seulement du loyer mais aussi de

l’obligation de conserver en bon état d’entretien les constructions édifiées, dont elle est demeurée

propriétaire jusqu’à l’expiration du bail, les aménagements apportés, ainsi que de procéder aux

réparations de toute nature y compris les grosses réparations.

Ainsi, dès lors que la société Leri était tenue de conserver l’ensemble du lot n°2 en bon état

d’entretien jusqu’à l’expiration du bail intervenue le 30 octobre 2016, la société des Moulins d’octobre

est recevable, au moment de la restitution du bien immobilier, à agir contre la société Leri en

indemnisation des frais de remise en état des parties privatives de son lot et des parties communes à

concurrence de la quote-part indivise de celles-ci incluses dans ce lot.

À cet égard, la société des Moulins d’octobre demande le paiement des frais de reprise de la structure

en façade du bâtiment B à hauteur de 18 480 euros, de reprise des aménagements intérieurs à hauteur

de 45 081 euros, de la réfection totale des parkings « au prorata » à hauteur de 28 753,20 euros. Il

s’agit bien de demandes concernant des parties privatives du lot n°2 appartenant à la société Leri,

lesquelles comprenaient le bâtiment B et l’aire de stationnement pour véhicules légers située en

façade.

La société des Moulins d’octobre produit :

' le rapport de M. Y, maître d''uvre, du 29 septembre 2016, constatant que la devanture de

l’immeuble n’est plus apparente, qu’elle a été doublée d’un bardage en extérieur et de plaques de

plâtre côté intérieur, que la climatisation est ancienne, que des équipements électriques fonctionnent

mal, que des locaux annexes en mezzanine sont inutilisables et pas aux normes, qu’est présente une

enseigne ancienne ;

' un procès-verbal d’huissier du 29 septembre 2016 établi en présence notamment de M. Y et

du gérant de la société Leri correspondant à un état des lieux à l’issue du bail à construction et

décrivant la présence d’un bardage extérieur sur les vitrines, la présence de doublages intérieurs, la

dépose de cinq climatiseurs, la présence d’une ancienne climatisation, la dépose de deux robinets

d’incendie armés (RIA), sur le parking de nombreuses traces de rebouchage du revêtement

goudronné et des nids de poule, des fissures, crevasses et cassures ;

' des devis de rénovation du bardage, de dépose du bardage et de remise en peinture de la façade, de

contrôle et remplacement d’équipements électriques, de pose d’une pompe à chaleur, de réfection

totale des zones de parking, de remplacement de deux RIA ;

' le rapport de M. Z du 10 avril 2020 considérant que les façades extérieures, l’intérieur du

bâtiment et les parkings extérieurs 'nécessitent effectivement ces remises en état' à hauteur des

montants réclamés par la société des Moulins d’octobre.

Sur les dépenses de structure en façade, la société des Moulins d’octobre n’établit pas la nature et le

coût de la réclamation intitulée « coût des reprises à prévoir (rapport Y) » de 960 euros, ni le

coût de l’enlèvement d’une ancienne enseigne à l’arrière du bâtiment à hauteur de 720 euros. En

revanche, elle caractérise par les éléments ci-dessus le manque d’entretien des façades extérieures

justifiant la dépose du bardage et la reprise des peintures à hauteur de 13 200 euros, ainsi que le

manque d’entretien de l’installation de chauffage justifiant le démontage des groupes de chauffage

extérieur situé derrière le magasin et la récupération et le traitement de gaz à hauteur de 1 800 euros

toutes taxes comprises selon devis de la société AR.

Sur les aménagements intérieurs, la société des Moulins d’octobre caractérise également le manque

d’entretien du chauffage impliquant la fourniture et la pose d’une pompe à chaleur à hauteur de

38 541 euros. En revanche, les frais de renouvellement des contrôles techniques obligatoires à

hauteur de 840 euros ne sont pas justifiés, ni ceux d’enlèvement des cloisonnements laissés sur place

et de l’installation de plancher hors norme à hauteur de 2 640 euros. Par ailleurs, il sera fait droit aux

réclamations, non spécialement contestées, concernant le contrôle des installations électriques

justifié par le devis de la société Eurotelec à hauteur de 1 440 euros, et le remplacement de deux RIA

manquants à hauteur de 1 620 euros selon le devis de la société AR Chauffage.

Quant au coût de rénovation des aires de stationnement,il est justifié par un devis de la société

Lingenheld d’un montant de 95 844 euros. La société Moulins d’octobre est fondée à réclamer à la

société Leri la fraction de ce prix correspondant à la part de l’aire de stationnement en façade du

numéro 2 dans l’ensemble des parkings à refaire, soit la somme de 28 753,20 euros.

Au total, la société Leri sera condamnée à payer à la société des Moulins d’octobre la somme de

[13'200 +1 800 + 38 541 + 1 4440 + 1 620 + 28 753,20] 85'354,20 euros au titre de la remise en état

des constructions et aménagements restitués en fin de bail à construction.

Il sera par ailleurs fait droit à la demande de la société des Moulins d’octobre de capitalisation des

intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 14 juin 2019, date de sa

première demande par conclusions devant la cour d’appel.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a jugé irrecevable la demande de la société des Moulins

d’octobre relative au paiement de la réfection des parkings et des charges de copropriété par la

société LEri, et en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en paiement des frais de remise en état du

bâtiment B.

Sur la demande d’indemnisation d’un préjudice commercial

La société des Moulins d’octobre expose que le local est difficile à louer malgré les améliorations

qu’elle a effectuées en façade et sollicite, au visa des articles 1134, 1147 et 1151 du code civil,

l’indemnisation du préjudice subi par l’impossibilité de louer les locaux en l’état entre novembre 2016

et mars 2019.

La société Leri répond qu’elle ne démontre pas l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de

causalité, que les opérations d’expertise ont révélé que les locaux étaient en état pour une location et

qu’en tout état de cause, en effectuant aucun travaux de remise en état la société des Moulins

d’octobre est responsable de son prétendu préjudice commercial.

***

Selon l’ancien article 1147 du code civil, applicable en raison de la date des faits, le débiteur d’une

obligation est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de

l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie

pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait

aucune mauvaise foi de sa part.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à

la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il a été retenu que la société Leri avait commis une faute en ne restituant pas en bon état la totalité du

lot n°2.

Cependant, dans un courrier du 14 novembre 2016 adressé à la société des Moulins d’octobre, la

société BNP Paribas Real Estate a évoqué, pour la commercialisation des locaux, une remise en état

des équipements ou une franchise de loyer aux futurs locataires. Par ailleurs, M. Z, expert

judiciaire, ne s’est pas prononcé sur les conditions de location du bâtiment. En tout état de cause, la

société des Moulins d’octobre n’explique pas en quoi l’état du bâtiment rendait totalement impossible

leur location, même à un coût moindre, jusqu’à la date provisoirement arrêtée de mars 2019, ou

l’impossibilité de réaliser à ses frais avancés les travaux nécessaires à leur location. Elle ne justifie

pas non plus de difficultés à le mettre en location ni d’ailleurs la valeur locative alléguée.

Succombant ainsi dans la charge de la preuve qui lui incombe, elle sera déboutée de cette demande.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de la société Leri

La société Leri soutient que faute de dispositions expresses et opposables du bail à construction

prévoyant que la bailleresse pourra accéder aux constructions et aménagements édifiés sur son

terrain sans indemnités, les dispositions de l’article 555 du code civil s’appliquent. Elle expose qu’elle

n’aurait jamais acquis la propriété temporaire d’un bâtiment si elle n’avait pu compter sur une juste

indemnité au moment de le restituer. Elle précise qu’en devenant la cessionnaire de la société AS3I

elle s’est trouvée subrogée de facto dans ses droits et notamment dans celui de revendiquer

l’indemnisation de l’accession. Elle sollicite alors la confirmation du jugement.

La société des Moulins d’octobre rétorque que les bâtiments concernant le lot n°2 avaient été

construits dès 1982 et étaient loués avant leur cession à la société Leri et que l’article 555 n’est pas

applicable au bail à construction.

La société AS3I réplique que le régime de l’article 555 du code civil ne tend à bénéficier qu’au

constructeur de l’ouvrage réalisé sur le terrain d’autrui, qu’en l’espèce, la société Leri n’est pas le

constructeur du bâtiment B, dont elle s’estime propriétaire, ce bâtiment ayant été édifié sous la

maîtrise d’ouvrage de la société AS3I, en exécution du bail à construction du 30 octobre 1981, que,

tout au plus, la société Leri ne pourrait prétendre revendiquer le bénéfice des dispositions de l’article

555 du code civil qu’en venant aux droits de la société AS3I, constructeur de l’ouvrage, que les

dispositions de l’article 555 du code civil sont supplétives de la volonté des parties, de sorte qu’elles

ne régissent que le cas où le constructeur n’est pas avec le propriétaire du sol dans les liens d’un

contrat se référant aux ouvrages élevés, que la société Leri ne peut disposer à l’encontre de la société

des Moulins d’octobre plus de droits que son auteur.

***

L’article 555 du code civil, qui dispose que lorsque des constructions et ouvrages ont été faits par un

tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve

des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever, et

que si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions et ouvrages, il doit, à

son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit

le coût des matériaux et le prix de la main-d''uvre estimés à la date du remboursement, compte tenu

de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages, ne s’applique pas en

présence d’une convention conclue entre les parties réglant le sort des constructions.

Au contraire, conformément à l’article L. 251-2 du code de la construction et de l’habitation, les

parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur les

constructions édifiées et, à défaut d’une telle convention, le bailleur en devient propriétaire en fin de

bail et profite des améliorations.

En l’espèce, d’une part les constructions et aménagements litigieux ont été réalisés par la société

AS3I, et non par la société Leri, en application du bail à construction opposable aux cessionnaires de

ce bail. D’autre part, ce contrat prévoit qu’à l’expiration du bail par arrivée du terme toutes les

constructions édifiées par le preneur ou ses ayants-cause et tous les aménagements réalisés par le

preneur sur le terrain loué, ainsi que toutes les améliorations de quelque nature qu’elles soient,

deviendront de plein droit la propriété du bailleur. Aucune clause ne prévoit que cette accession est

assortie d’une indemnité au profit du preneur.

Par conséquent, la société Leri est mal fondée à invoquer l’application des dispositions de l’article

555 du code civil. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a fait droit à la demande de la société Leri de

voir désigner un expert afin d’évaluer le montant des indemnités dues.

Sur les demandes accessoires

Le sens de la décision commande de condamner la société Leri aux dépens de première instance et

d’appel, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

et à payer à la société des Moulins d’octobre la somme de 8 000 euros en application de l’article 700

du code de procédure civile.

En revanche, l’équité commande de débouter la société AS3I de sa demande en application de

l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant par arrêt contradictoire,

RAPPELLE qu’elle n’est pas saisie de la fin de non-recevoir formulée par la société des Moulins

d’octobre tirée de la prescription des demandes de la société Leri sur le fondement de l’article 2227

du code civil ;

REJETTE la fin de non-recevoir émanant de la société Leri tirée du défaut d’intérêt à agir de la

société AS3I ;

INFIRME le jugement en ce qu’il a jugé irrecevable la demande de la société des Moulins d’octobre

relative au paiement de la réfection des parkings par la société Leri, en ce qu’il l’a déboutée de sa

demande en paiement des frais de remise en état du bâtiment B et en ce qu’il a ordonné une

expertise ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

CONDAMNE la société Leri à payer à la société des Moulins d’octobre la somme de 85'354,20

euros au titre de la remise en état des constructions et aménagements restitués en fin de bail à

construction ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, à

compter du 14 juin 2019 ;

DÉBOUTE la société Leri de sa demande d’expertise ;

CONDAMNE la société Leri à payer à la société des Moulins d’octobre la somme de 8 000 euros en

application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société AS3I et la société Leri de leur demande d’indemnité en application de l’article

700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la société Leri aux dépens de première instance et d’appel, qui pourront être

recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

— Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

— Signé par Monsieur Emmanuel ROBIN, Président et par Monsieur BARRY, Greffier, auquel la

minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,