COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-6

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 28 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/07125 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WEJK

AFFAIRE :

S.A.R.L. TRANSPORTS PIRES

C/

S.A.R.L. BLS 'BENNES LOCATIONS SERVICES'

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Septembre 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Pontoise

N° RG : 21/02621

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 28.11.2024

à :

M^e Sylvie DERACHE-DESCAMPS de la SELARL DERACHE-DESCAMPS SUDRE, avocat au barreau de VAL D’OISE

M^e Valérie YON de la SCP GAZAGNE & YON, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. TRANSPORTS PIRES

N° Siret :408 134 773 (Argenteuil)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Sylvie DERACHE-DESCAMPS de la SELARL DERACHE-DESCAMPS SUDRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 154 – N° du dossier E0002Y6W

APPELANTE

****************

S.A.R.L. BLS 'BENNES LOCATIONS SERVICES'

N° Siret : 449 244 01 (RCS Pontoise)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Valérie YON de la SCP GAZAGNE & YON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C511 – N° du dossier 2310316 – M^e Tanguy BOELL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Octobre 2024, Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère,

Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte du 1er juillet 2006, la société civile immobilière [Adresse 8], propriétaire d’une parcelle située [Adresse 3] et 2 à [Adresse 1] à [Localité 5] (95), a donné à bail, pour une durée de 9 ans avec échéance au 30 juin 2015, à la société Transports Pires un ensemble immobilier à usage d’entrepôts et de bureaux d’une contenance de 4.298 m² ; et aux termes d’un avenant du 1er juillet2015, ce bail a été renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives à échéance au 30 juin 2024.

Par ailleurs, suivant acte sous-seing privé à effet au 1er janvier 2009 (succédant à une première convention nouée en 2007 dont les parties n’ont pu justifier par un écrit), la société Transports Pires (autorisée à sous-louer) a consenti à la société Bennes Locations Services (ci-après BLS) dont l’activité porte sur la récupération puis le tri de gravats de chantiers un bail précaire de 24 mois se terminant le 31 novembre 2011 qui portait sur une partie des locaux qu’elle-même occupait, soit un entrepôt de 757 m², un bureau de 75,6 m² et plusieurs places pour le stationnement de ses bennes d’une superficie de 100 m².

L’article 3 de ce bail intitulé 'désignation’ prévoyait que 'les lieux loués doivent être occupés exclusivement à l’activité suivante : tri de déchets inertes sans stockage'.

Le loyer annuel initialement fixé à la somme de 48.000 euros HT, payable d’avance et par mois, a été porté à celle de 48.900 euros HT lors d’un premier renouvellement à effet au 1er janvier 2012 se terminant le 31 décembre 2014 puis à celle de 50.367 euros HT à l’occasion d’un nouveau renouvellement à effet au 1er janvier 2015 et pour une durée de deux années prenant fin le 31 décembre 2016.

Divers événements ont, par la suite, émaillé leurs relations :

suivant mise en demeure avant congé délivrée par acte d’huissier le 17 décembre 2019, la société Transports Pirès a enjoint à la société BLS de mettre fin à divers manquements à ses obligations contractuelles d’entretien résultant du bail du 1er janvier 2012,

selon exploit du 17 décembre 2019, la société Transport Pirès a fait délivrer à la société BLS un commandement de payer visant la clause résolutoire pour avoir paiement de la somme de 28.800 euros selon décompte arrêté au 25 novembre 2019,

suivant acte du 03 février 2020 la société Transports Pirès lui a fait délivrer un commandement pour 'inexécution des obligations locatives’ avec refus de renouvellement,

par assignation du 15 juillet 2020, la société Transports Pirès a assigné la société BLS devant la juridiction des référés aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, avec toutes conséquences de droit, et en paiement de la somme provisionnelle de 62.400 euros outre intérêts, au titre d’un arriéré locatif arrêté au 12 octobre 2020,

par ordonnance rendue le 12 mars 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a, d’une part, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande visant l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail commercial en retenant une contestation sérieuse, renvoyant les parties à mieux se pourvoir et, d’autre part, condamné la société BLS à payer à la société Transports Pirès la somme provisionnelle de 76.800 euros représentant les loyers (au montant unitaire de 4.800 euros) dus au 1er janvier 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2019 sur la somme de 28.800 euros, pour le surplus à compter du prononcé de la décision, outre celle de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

suivant acte du 03 mai 2021, la société Transport Pirès a fait délivrer, conjointement avec la SCI [Adresse 8],à la société BLS une nouvelle mise en demeure avant congé,

puis, suivant acte du 09 juin 2021, elle lui a fait délivrer, conjointement avec la SCI [Adresse 8], un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime, à effet au 31 décembre 2021.

C’est dans ce contexte que par acte du 03 mai 2021 la société Transports Pirès a assigné la société BLS en résiliation judiciaire du bail fondée sur le manquement de cette dernière à ses obligations contractuelles, avec expulsion sous 10 jours et toutes conséquences de droit en poursuivant, de plus, sa condamnation à divers titres (loyers et charges impayés à hauteur de la somme de 86.400 euros arrêtée au 13 avril 2021, révision triennale des loyers, intérêts, …).

Etant précisé que, postérieurement et par acte du 08 juillet 2021, la société Transports Pirès a fait pratiquer, en vertu de l’ordonnance de référé précitée signifiée le 03 mai 2021, une saisie-attribution à l’encontre de la société BLS entre les mains de la société BTP Banque pour avoir paiement de la somme de 79.471,86 euros comprenant les loyers dus au 1er janvier 2021, que cette mesure s’est révélée entièrement fructueuse et qu’elle n’a pas fait l’objet d’une contestation.

Par jugement contradictoire rendu le 25 septembre 2023 le tribunal judiciaire de Pontoise, rappelant que l’exécution provisoire est de droit, a :

rejeté la demande de résiliation judiciaire formulée ainsi que les demandes subséquentes, à savoir l’expulsion, le paiement des indemnités d’occupation, la séquestration des meubles,

condamné la société à responsabilité limitée Bennes Locations Services à payer à la société à responsabilité limitée Transports Pires, en deniers ou quittances valables, les sommes suivantes:

* 33.954,20 euros au titre des loyers impayés pour la période courant entre le 1er janvier 2021 et le 28 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 03 mai 2021,

* 13.244 € au titre des rappels de loyers du 1er mai 2016 au 30 décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 03 mai 2021,

rejeté la demande de délais de paiement,

condamné la société Transports Pires à fournir à la société BLS les factures de loyers ainsi que les quittances de loyers concernant les loyers acquittés,

rejeté le surplus des demandes et notamment la demande en paiement d’amende civile et la demande de paiement fondée sur la révision triennale du loyer,

déclaré recevable la demande reconventionnelle de contestation du congé,

déclaré le congé délivré le 09 juin 2021 pour motif grave et légitime injustifié,

constaté, en son principe, le droit pour la société BLS de toucher une indemnité d’éviction,

ordonné une expertise judiciaire et désigné pour y procéder monsieur [N] [J], [Adresse 4] à [Localité 7], [Courriel 6], avec pour mission de :

* se rendre sur les lieux, les parties et leurs conseils dûment convoqués, décrire les locaux,

* se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utile,

* réunir tous les éléments techniques et de fait nécessaires, permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle pourrait prétendre la société locataire, la société BLS, selon les critères retenus à l’article L 145-14 du code de commerce, et celui de l’indemnité d’occupation correspondant à la valeur locative des locaux, à laquelle pourrait prétendre la société Transports Pires,

* donner son avis sur le caractère transférable de l’activité et sur l’existence de locaux de remplacement,

* en toute hypothèse, évaluer l’indemnité de remplacement et celle de déplacement,

* proposer un montant pour 1'indemnité d’éviction et pour l’indemnité d’occupation,

* donner son avis sur l’existence d’un trouble commercial et de jouissance,

* fournir toutes indications qu’il estimera utile à la solution du litige.

dit que l’expert pourra se faire assister par tout sapiteur de son choix,

dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Pontoise, service du contrôle des expertises, dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle,

dit que l’expert devra, lors de l’établissement de sa première note aux parties, indiquer les pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d’expertise,

désigné le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

dit que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’ il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission, conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile,

fixé à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la société BLS, dans le délai de six semaines à compter du présent jugement, sans autre avis,

dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

renvoyé la cause et les parties, à l’audience du jeudi 12 septembre 2024 à 9h30 du juge de la mise en état de la 2ème chambre civile, pour conclusions du demandeur en ouverture de rapport,

réservé l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 05 juillet 2024 la société à responsabilité limitée Transports Pirès, appelante de ce jugement selon déclaration reçue au greffe le 18 octobre 2023, demande à la cour, au visa des dispositions des articles 1719 et suivants 'du code de procédure civile’ (sic), du bail commercial de courte durée en date du 1erjanvier 2009 et des articles L 145-38 et suivants du code de commerce :

1 – sur la demande de résiliation et ses conséquences

de constater la gravité des manquements contractuels de la Société BLS,

en conséquence

de réformer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de résiliation judiciaire et les demandes subséquentes afférentes à l’expulsion, la fixation d’une indemnité d’occupation et la condamnation de la société BLS au paiement de l’indemnité d’occupation et la séquestration des meubles,

y faisant droit

d’ordonner la résiliation du bail commercial,

en conséquence

d’ordonner l’expulsion de la société BLS "Bennes Locations Services’ des lieux loués ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, l’assistance de la force publique dans les 10 jours de la signification de la décision à intervenir,

de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges qui aurait été dû en cas de continuation du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux,

de condamner la société BLS 'Bennes Locations Services’ au paiement de ladite indemnité,

d’ordonner la séquestration des marchandises et mobiliers garnissant les lieux loués, soit sur place, soit dans un garde-meuble au choix du requérant et aux frais, risques et périls du défendeur et ce en garantie des loyers, indemnités d’occupation et réparations locatives qui resteraient dus,

2 – sur les autres demandes de la société Transports Pirès

de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société BLS "Bennes Locations Services’ à payer à la société Transports Pirès la somme de 33.954,20 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 18 février 2023,

après réactualisation de la dette :

de condamner la société BLS au paiement de la somme de 90.121,20 euros selon décompte arrêté au 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal sur la somme de 33.954,20 euros à compter du 3 mai 2021 et à compter du 10 janvier 2024 pour le surplus,

de constater la communication des factures émises par la société Transports Pirès d’octobre 2017 à juin 2024,

en conséquence

de réformer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société Transports Pirès à fournir des factures lesquelles valent quittances pour les loyers acquittés.

de réformer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de révision du loyer,

y faisant droit

de dire et juger la société Transports Pirès fondée en sa demande de révision annuelle et conventionnelle du loyer,

en conséquence

de condamner la société BLS au paiement de la somme de 32.240,30 euros,

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société BLS 'Bennes Locations Services’ à payer à la société Transports Pirès, la somme de 13.244 euros au titre du rappel de loyers dus à compter du 1ermai 2016, arrêté au 30 décembre 2020,

de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la saisine du tribunal judiciaire de Pontoise le 3 mai 2021,

3 – sur les demandes reconventionnelles de la Société BLS,

de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la société BLS de sa demande de dommages et intérêts fondée sur l’existence d’une procédure abusive,

de réformer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré la demande de contestation du congé de refus de renouvellement du bail recevable,

y faisant droit

de prononcer l’irrecevabilité de la demande en contestation de congé,

à titre subsidiaire

de réformer le jugement déféré en ce qu’il a dit le congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes injustifié,

y faisant droit

de constater que la société BLS est occupante sans droit ni titre depuis le 1erjanvier 2022,

en conséquence

d’ordonner l’expulsion de la société BLS « Bennes Locations Services » des lieux loués ainsi que de tous occupants de son chef avec si besoin est l’assistance de la force publique, dans les 10 jours de la signification de la décision à intervenir,

de fixer une indemnité d’occupation, à compter du 1erjanvier 2022, égale au montant du loyer majoré des charges qui aurait été dû en cas de continuation du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux,

de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la société BLS de sa demande d’indemnité d’éviction,

de réformer le jugement déféré en ce qu’il a ordonné une expertise judiciaire afin d’obtenir une estimation de l’indemnité d’éviction,

de réformer le jugement déféré en ce qu’il a réservé les frais de procédure de première instance dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

y faisant droit

de condamner la société BLS « Bennes Locations Services » à payer à la société Transports Pirès la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance.

y ajoutant

de condamner la société BLS « Bennes Locations Services » à payer à la société Transports Pirès la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en cause d’appel

Par dernières 'conclusions d’intimée avec appel incident’ notifiées le 10 avril 2024, la société à responsabilité limitée BLS-Bennes Locations Services prie la cour, en visant les dispositions des articles L145-1 et suivants et R145-35 et suivants du code de commerce, R 111-2 du code de la construction et de l’habitation, 606, 1219, 1343-5, 1353 et 2224 du code civil, 32-1 et 700 du code de procédure civile :

1.de confirmer le jugement (entrepris) en ce qu’il a : jugé qu’il existait un bail commercial non écrit entre les sociétés Transports Pirès et BLS, qui n’est pas soumis aux clauses et conditions du bail de courte durée l’ayant précédé // rejeté la demande de résiliation judiciaire formulée par la société Transports Pirès ainsi que les demandes subséquentes, à savoir l’expulsion, le paiement des indemnités d’occupation, la séquestration des meubles // condamné la société Transports Pirès à fournir à la société BLS les factures de loyers ainsi que les quittances de loyers concernant les loyers acquittés depuis l’entrée en vigueur du bail commercial en 2014 // rejeté le surplus des demandes de la société Transports Pirès et notamment la demande en paiement d’amende civile et la demande de paiement fondée sur la révision triennale // déclaré recevable la demande reconventionnelle de contestation du congé // déclaré le congé délivré le 9 juin 2021 pour motif grave et légitime injustifié //constaté, en son principe, le droit pour la société BLS de toucher une indemnité d’éviction // ordonné une expertise judiciaire,

2.d’infirmer le jugement (entrepris) en ce qu’il a : condamné la société BLS à payer à la société Transports Pirès (1) 33.954,20 euros au titre des loyers impayés pour la période entre le 1er janvier 2021 et le 28 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2021 (2) 13.244 euros au titre des rappels de loyer pour la période du 1er mai 2016 au 30 décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 03 mai 2021 // rejeté la demande de délais de paiement formulée par la société BLS // rejeté la demande d’indemnisation de la société BLS au titre de la procédure abusive,

et, statuant à nouveau

de condamner la société Transports Pirès à fournir à la société BLS les factures de loyers ainsi que les quittances de loyers concernant les loyers acquittés depuis l’entrée en vigueur du bail commercial en 2014, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir,

de débouter la société Transports Pirès de sa demande de condamnation en paiement de la société BLS à hauteur de la somme 80.047,80 euros selon décompte arrêté au 6 décembre 2023 avec intérêts au taux légal sur la somme de 33.954,20 euros à compter du 3 mai 2021 et à compter du 10 janvier 2024 pour le surplus,

de condamner la société Transports Pirès à fournir à la société BLS les avoirs destinés à annuler systématiquement toutes les augmentations de loyer opérées depuis janvier 2021, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir,

de débouter la société Transports Pirès de sa demande d’indexation de loyer désormais fondée sur la clause d’échelle mobile du bail dérogatoire du 1er janvier 2015,

de débouter la société Transports Pirès de sa demande de condamnation 'de paiement de la société BLS à hauteur de la somme de 23.467,76 euros,

de débouter la société Transports Pirès de toutes ses demandes, fins et conclusions,

d’accorder les plus larges délais de paiement à la société BLS pour se libérer de sa dette locative arrêtée à un montant de 45.330,30 euros,

de condamner la société Transports Pirès à payer à la société BLS la somme de 30.000 euros au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile,

de condamner la société Transports Pirès à verser à la société BLS une somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du bail, ses clauses et conditions

Il convient de rappeler que, saisi par la société Transports Pirès d’un moyen selon lequel s’il est vrai que sont réunies les conditions entraînant la qualification de bail commercial, la société BLS n’a pas engagé d’action à cette fin, le tribunal a considéré que la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut des baux commerciaux né du fait du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire résulte du seul effet de l’article L 145-5 du code de commerce (applicable), qu’elle ne s’analyse pas en une action en requalification d’un contrat de location en bail statutaire mais en une simple demande tendant à voir reconnaître le bénéfice d’un mécanisme légal et que celle-ci n’est donc pas soumise à la prescription biennale de l’article L 145-60 du même code.

Et jugé qu’en l’espèce un bail commercial non dérogatoire (répondant aux conditions ressortant de l’article L 145-1 de ce code) a commencé à courir entre les parties le 1er janvier 2011.

Si les parties consacrent des développements sur ce point, elles ne contestent pas devant la cour cette juste application de la loi.

Elles se divisent, en revanche, sur les conséquences pécuniaires que le tribunal en a tirées.

Tandis que la société Transports Pirès poursuit la confirmation du jugement en ce qu’il a considéré que les baux dérogatoires qui ont été signés à la suite du bail à effet 1er janvier 2011 (les 30 mars 2012 et 1er janvier 2015) s’analysent en des avenants ayant force contractuelle entre les parties, s’agissant en particulier du montant des loyers contractuellement fixés, et en ce qu’il a jugé, comme elle le demandait, qu’aux termes du contrat de sous-location du 1er janvier 2015,le loyer annuel a été fixé à la somme de 86.400 euros TTC (soit un loyer mensuel de 5.036,70euros TTC), la société BLS fait à nouveau valoir, sur appel incident, que le tribunal a totalement méconnu la volonté des parties.

Elle soutient que depuis l’entrée en vigueur de ce bail commercial, c’est un loyer mensuel de 4.800 euros TTC qui a été régulièrement appelé par la société Transports Pirès et par elle payé, ce qui constitue, à son sens, un accord tacite sur le prix de la location, que ce loyer s’appliquait toujours en avril 2021 et qu’à cette date son adversaire n’est pas fondée à réclamer des loyers a posteriori sur la base d’un loyer mensuel de 5.036,70 euros en invoquant, notamment, une clause de révision de loyer prévue dans le dernier bail dérogatoire arrivé à échéance et qui n’a pas vocation à s’appliquer au bail commercial en cours.

Ceci étant exposé, il est constant que si le silence ne vaut pas, à lui seul, acceptation, il n’en va pas de même lorsque les circonstances permettent de donner à ce silence la signification d’une acceptation.

Au cas particulier, il y a lieu de considérer que ni l’acceptation par la société Transports Pirès du paiement de loyers correspondant à leur montant antérieur à la signature de l’avenant à effet au 1er janvier 2015 ni le silence gardé durant la période considérée ne manifestent de manière non équivoque sa volonté de renoncer à exiger le loyer au montant convenu à compter de cette date.

Il n’est pas justifié de circonstances permettant de retenir une acceptation univoque de la société Transports Pirès sur le prix de la location.

Par suite, le jugement doit être confirmé en ce qu’il fait droit à la demande du bailleur consistant à facturer, au titre des impayés, un loyer mensuel à hauteur de la somme de 5.036,70 euros TTC et non point celle de 4.800 euros TTC.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Il convient de rappeler que pour conclure au rejet de cette demande et de ses suites présentée par la société Transports Pirès, ceci au motif qu’ 'au vu du litige existant entre les parties de longue date et de la variation dans le chiffrage des demandes de paiement formulées par la société Transports Pirès, il apparaît que les manquements ne sont pas suffisamment graves pour engendrer la résiliation judiciaire du bail', le tribunal, rappelant les dispositions des articles1728, 1729, 1741, 1224 et suivants (nouveaux) du code civil, s’est successivement prononcé sur les trois manquements imputés à faute à la société BLS, à savoir : le défaut de paiement des loyers auxquels s’ajoutent des sommes représentant un rappel à ce titre et résultant de l’application de la révision triennale convenue, d’une part, le défaut d’entretien, d’autre part, et l’exploitation non conforme à la destination contractuelle, d’une troisième part.

L’appelante reprend devant la cour chacun de ces griefs en soutenant que, contrairement à la motivation du tribunal et aux moyens que lui oppose l’intimée, ils sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail et son expulsion.

Il y a donc lieu pour la cour, en se plaçant au jour où elle statue, de rechercher si la société Transports Pirès caractérise à suffisance la gravité des manquements dont elle se prévaut, qu’ils soient pris isolément ou dans leur ensemble, pour juger qu’ils rendent impossible le maintien des liens contractuels entre les parties.

1) sur le manquement tenant au paiement du loyer

Pour démontrer la mauvaise foi de la société BLS sur ce point et la particulière gravité de ce manquement, d’autant qu’a minima elle reconnaît depuis novembre 2017 être débitrice de trois mois de loyer (soit la somme de 14.400 euros) sans pour autant faire de propositions à ce titre, l’appelante revient d’abord sur les circonstances ayant entouré la procédure de référé sus-évoquée.

Elle fait valoir que le juge des référés n’a pas constaté l’acquisition de la clause résolutoire au seul motif que le bail visé au commandement de payer était arrivé à échéance mais qu’il n’en a pas moins condamné la société BLS au paiement d’une provision de 76.800 euros en considération d’un décompte locatif extrait de son grand livre comptable arrêté au 03 juillet 2020 dont la sous-locataire contestait vainement la valeur probante en s’abstenant de justifier de paiements libératoires pourtant réclamés et justifiés par des factures depuis avril 2016. Elle ajoute que la provision au paiement de laquelle elle a été condamnée (selon une ordonnance non frappée d’appel) n’a pas été acquittée spontanément mais qu’elle a dû mettre en oeuvre une saisie attribution (elle aussi non contestée).

Elle tire ensuite argument de l’existence d’une dette au jour du jugement entrepris, évoquant la somme de 86.400 euros (arrêtée au 13 avril 2021) réclamée dans son assignation, d’un décompte locatif au 1er avril 2022, de la reprise du loyer courant en avril 2021 jusqu’au mois de décembre 2022 puis de paiements qui ne sont intervenus qu’à compter du 25 octobre 2023, soit postérieurement au prononcé du jugement, ou encore des trois premiers mois de l’année 2021 restant toujours dus.

En regard de la persistance du manquement de la locataire à son obligation principale, elle qualifie de 'surprenante’ la motivation du tribunal et soutient que son adversaire ne peut se prévaloir de son refus de régulariser un bail commercial, ce à quoi elle ne s’est jamais refusée en sollicitant seulement au préalable la régularisation des retards, ou de l’absence de factures alors qu’en dépit de la condamnation du tribunal à les communiquer à son adversaire, elle les lui a toujours fournies et qu’elle les verse aux débats en pièce n° 38.

Approuvant la motivation du tribunal, l’intimée rétorque que les retards de paiement allégués s’inscrivent dans un contexte très particulier ; elle expose que la société Transports Pirès a toujours refusé de conclure avec elle un bail commercial écrit, qu’elle ne lui a jamais adressé d’avis d’échéances ni de quittances de sorte qu’il lui a toujours été difficile de gérer le paiement de ses loyers ; qu’au fil du temps, ajoute-t-elle en illustrant concrètement son propos, le montant du loyer a fluctué sans explication, celui qui lui a été réclamé au titre d’un rappel d’indexation a, quant à lui, évolué à la hausse comme à la baisse, à l’instar de la dette locative chiffrée de manière incohérente tant dans ses actes de procédure que dans ses courriers comportant la désignation tout aussi incompréhensible de 'location emplacement de parking'.

Elle fait en outre valoir que ces retards de paiement de loyers s’expliquent également par le comportement de sa bailleresse qui, depuis des années, manque à son obligation de lui assurer une jouissance paisible, la situation s’étant encore détériorée avec la survenance d’un incendie de l’entrepôt, en janvier 2022, qui a détruit une partie du toit.

Evoquant, enfin, une réunion du 02 février 2020 organisée à son initiative pour résoudre amiablement leurs différends, elle stigmatise la déloyauté de la société Transport Pirès s’engageant devant témoins à renouer le dialogue et à cesser l’envoi d’actes d’huissier mais lui faisant délivrer, moins de 24 heures plus tard, un commandement de payer ; en regard, elle se prévaut de sa propre bonne volonté, estimant qu’à tort son adversaire tire argument d’un défaut de paiement spontané des causes de l’ordonnance de référé dans la mesure où, passé le délai de recours, cette dernière a très rapidement mis en oeuvre une voie d’exécution.

Ceci étant exposé, il ressort de la procédure et des débats qu’il ne peut être nié que la société BLS s’est montrée défaillante dans l’exécution de l’obligation principale mise à sa charge par l’article 1728 du code civil, à savoir celle de payer le prix du bail aux termes convenus, les contrats de courte durée conclus prévoyant, par delà la question de leur valeur juridique, son acquittement mensuellement et d’avance.

Pour autant, cette défaillance doit être appréciée en regard du comportement de la bailleresse dans le cadre de la relation contractuelle en cause marquée, comme jugé par le tribunal dont la motivation doit être approuvée et comme le fait valoir à nouveau la société BLS, par une gestion quelque peu confuse, voire erratique.

Il apparaît en effet, qu’outre le renouvellement de baux de courte durée en méconnaissance des dispositions du code de commerce, comme jugé ci-avant, et le maintien dans les lieux de la société BLS, sans nouveau contrat, depuis l’expiration du dernier bail dérogatoire, alors que, par son conseil, cette dernière écrivait à la société Transports Pirès le 24 novembre 2017 :

'(…) La société BLS reconnaît être redevable envers votre société de 3 mois de loyers et non de 6 mois comme vous le prétendez dans votre courrier. Ma cliente est disposée à régulariser la situation dès lors qu’elle aura reçu de votre part un projet de bail commercial (…)',

les sommes réclamées qui figurent dans les décomptes non certifiés versés aux débats ont été portées, à compter de mai 2016 et sans que la bailleresse, poursuivant notamment devant la juridiction de fond le paiement d’un rappel de loyers, justifie de s’en être expliquée auprès de la sous-locataire, à la somme mensuelle de 5.036,70 euros TTC et non plus de celle de 4.800 euros TTC .

Si la société Transports Pirès déclare avoir facturé ces loyers selon les documents au libellé sus-évoqué qui figurent en pièce n° 38, l’intimée déclare ne les avoir reçus que très partiellement et objecte qu’ils ne sont pas accompagnés de quittances.

L’examen des pièces versées aux débats permet, de plus, à la société BLS d’étayer son grief tenant aux incohérences et confusions comptables reprochées à la société Transport Pirès alors même que dans ce courrier du 24 novembre 2017, la société BLS faisait état, par le truchement de son conseil, de nécessaires vérifications quant aux sommes réclamées, écrivant :

'(…) Tous ces éléments me conduisent à penser qu’il serait opportun d’organiser prochainement une réunion pour discuter de tous ces sujets (…)'.

Sur ce besoin de clarification, il peut être plus généralement constaté, comme l’intimée le met en exergue, des fluctuations dans le montant des sommes réclamées sans démonstration d’une explication au titre des loyers qui ont été portés, pour la période de janvier 2021 à avril 2022, de la somme de 4.800 euros HT à celle de 5.036,70 euros HT puis de cette dernière somme à celle de 5.036,70 euros jusqu’en avril 2022 en vertu d’un bail dérogatoire arrivé à échéance le 31 décembre 2016 et alors que la bailleresse réclamait ne varietur des loyers au montant de 4.800 euros HT jusqu’en mai 2021.

Il était d’ailleurs fait état de loyers au montant mensuel de 4.800 euros HT devant la juridiction des référés qui a rendu une ordonnance le 12 mars 2021 en considération d’un décompte arrêté au 1er janvier 2021.

Il en va de même du manque de logique relevé par la société BLS quant aux sommes réclamées en cours de procédure ou dans une lettre du 28 avril 2022 qui rendait incertain le quantum de la créance et, partant, de nature à la déstabiliser dans l’exécution de son obligation de payer à bonne date et à leur exact montant les loyers dont elle était précisément redevable, ceci dans le contexte dont il est par ailleurs débattu, de griefs tenant à la garantie de jouissance paisible pendant la durée du bail à laquelle est tenu le bailleur.

Le grief tenant à la déloyauté de la société BLS dans l’exécution de son obligation de payer le loyer se heurte, notamment, à l’existence d’un courriel adressé à la société Transports Pirès à réception du commandement de payer du 17 décembre 2019, par lequel la première s’engageait, à l’occasion d’un rendez-vous, à 'revenir vers elle début d’année 2020 afin de concrétiser un accord verbal de ce jour suite à la lettre d’huissier reçue le 17 décembre 2019" .

La société BLS peut, de plus, être suivie lorsqu’elle affirme que ne peut lui être reprochée sa mauvaise foi dans l’acquittement de la condamnation prononcée par la juridiction des référés du fait que la société Transports Pirès a rapidement mis en oeuvre une voie d’exécution à son encontre, d’autant que celle-ci s’est abstenue de la contester.

Enfin et ainsi que l’expose elle-même la société Transports Pirès, le société BLS a repris ses paiements à compter d’avril 2021 jusqu’en décembre 2022 puis, postérieurement au prononcé du jugement entrepris, à compter du 25 octobre 2023, montrant ainsi sa volonté d’exécuter son obligation au paiement, quand bien même subsisteraient des impayés en litige.

Il suit de là que le manquement ainsi reproché à la société BLS ne peut être considéré comme suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail à ses torts et que le tribunal doit être approuvé en son appréciation sur ce point.

2) sur le manquement tenant au défaut d’entretien des locaux

Il y a lieu de rappeler que pour juger que le défaut d’entretien incriminé ne pouvait être mis à la charge de la société BLS pour justifier une résiliation judiciaire, le tribunal a d’abord retenu que tant les dispositions légales, s’agissant de l’article 1731 du code civil, que contractuelles contenues dans l’avenant du 1er janvier 2015 évoquent une présomption de réception des locaux en bon état de réparations locatives.

Il a néanmoins considéré qu’il ressortait des procès-verbaux de constat d’huissier produits des 16 octobre 2019, 03 janvier, 02 février, 18 mai 2020 et 21 mai 2021, que l’accès des locaux se faisait par une ouverture dont la partie supérieure est très endommagée, menaçant de tomber, que les parpaings en plâtre constituant le mur à droite de l’ouverture sont dégradés, cassés, que des blocs menacent de tomber, que la toiture est très endommagée, que le bâtiment n’est pas étanche, que plusieurs puits de jour constitués de tôles ondulées sont cassés, que des câbles électriques sont sectionnés, qu’il n’y a pas d’électricité ou encore que le toit de l’entrepôt est percé en divers endroits de sorte qu’une partie de l’entrepôt n’est pas utilisable ; qu’en outre, à la suite de la survenance, le 21 janvier 2022, d’un incendie, l’expertise amiable du 22 septembre 2022présentait le bâtiment comme dans un état de vétusté très avancé, nécessitant des travaux urgents pour le remettre en état et qu’il était également fait état de la vétusté de la couverture dans la zone non impactée par le sinistre, ceci à l’instar de la mise en demeure de la mairie d'[Localité 5] évoquée dans l’expertise.

Il a ainsi jugé que les articles 1103 et 606 du code civil (relatif aux grosses réparations) avaient vocation à s’appliquer, comme le bail dérogatoire du 1er janvier 2009, de sorte que les travaux de structure (afin de permettre au bâtiment de ne pas tomber en ruine), ceux d’étanchéité, ceux visant à assurer le clos et le couvert (destinés à conserver l’étanchéité de la toiture), ou encore les travaux d’électricité constituaient de gros travaux, limitativement énumérés à l’article 606 du code civil, qui restent à la charge du bailleur.

L’appelante ne conteste pas la présomption de réception en bon état d’entretien pas plus que cet état de délabrement, mais fait valoir que celui-ci a principalement pour origine la nature-même de l’activité exercée par la société BLS (en particulier l’usage d’une pelle-chenille de marque Poclain ayant endommagé la toiture ou la détérioration d’un mur que la société BLS a vainement été mise en demeure de réparer par lettres d’avril 2016) ou la négligence de cette dernière (en soutenant que le local était initialement pourvu de l’alimentation électrique au demeurant nécessaire à l’exploitation) ; elle fait état d’un courrier du 12 janvier 2018 adressé au conseil de la société BLS par lequel elle ne s’opposait pas à la régularisation du bail '(…) à la condition sine qua non que votre client règle tous ses retards de loyers et remette en parfait état les locaux (toiture, mur, dépollution des sols, réfection des toilettes, remise en état des éclairages et circuits électriques, etc)'.

Elle tient pour inopérante l’argumentation adverse fondée sur la prescription ou la contestation de la valeur probante de ses courriers, estime que l’argument fondé sur l’application des dispositions de l’article 606 du code civil est 'purement opportuniste’ dès lors qu’il ne s’agit pas de vétusté des lieux mais d’un défaut manifeste d’entretien de cette locataire qui ne l’a jamais alertée sur une quelconque difficulté et qualifie de mensonges ce que laisse entendre, en dépit des différentes expertises des divers assureurs concernés par l’incendie, la société BLS, à savoir qu’elle-même aurait volontairement mis le feu à l’entrepôt.

En réplique, l’intimée se prévaut de l’irrecevabilité de l’action dès lors que des courriers portant sur les griefs relatifs aux murs du local et à sa toiture lui ont été adressés en mars 2015 (par le propriétaire des lieux) puis en avril 2016 (par la société Transports Pirès) et que l’action a été introduite passé le délai de la prescription quinquennale.

Elle estime, sur le fond, qu’aucun manquement ne peut lui être reproché à ce titre en l’absence d’établissement d’un état des lieux d’entrée depuis l’entrée en vigueur de la loi dite Pinel et qu’en tout cas l’appelante ne justifie pas du défaut d’entretien qu’elle lui impute à faute.

Ceci étant exposé et sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription, ce moyen d’irrecevabilité ne peut prospérer dès lors que sont produits aux débats par l’appelante des actes interruptifs de prescription, tels le commandement pour inexécution des obligations locatives délivré le 03 février 2020 ou l’assignation devant la juridiction des référés délivrée 15 juillet 2020 qui portait notamment sur les travaux de remise en état des locaux ( pièces n° 12 et 22).

S’agissant de l’application de la loi du 18 juin 2014 dite Pinel qui modifiait les caractéristiques du bail commercial en rendant, notamment, obligatoire un état des lieux d’entrée ou en encadrant la répartition des travaux et des charges entre le propriétaire et le locataire, il y a lieu de considérer qu’à cette date, les parties étaient liées par un contrat de bail dérogatoire de courte durée et non point par un bail commercial.

Sur l’application de l’article 606 du code civil et ainsi que cela résulte de la doctrine de la Cour de cassation (Cass civ 3ème, 13 juillet 2005, pourvoi n° 04-13764, publié au bulletin // 21 avril 2022, pourvoi n° 21-14036, …), cet article ne donne plus lieu à une application restrictive ; les réparations qu’il vise s’entendent de celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, les réparations d’entretien concernant, quant à elles, celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble.

En l’espèce, force est de considérer que le tribunal a exactement repris les désordres affectant le bien immobilier donné à bail et que leur origine, telle que présentée par la société Transports Pirès, qu’il s’agisse de l’action d’un engin de chantier ou des activités de la société BLS, apparaît hypothétique.

Par application de l’article 606 du code civil, les travaux de nature à mettre fin aux désordres affectant le clos et le couvert du bien donné à bail afin d’en assurer la préservation et qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, comme au cas présent, doivent être pris en charge par la bailleresse.

A cet égard, il peut être relevé que le technicien mandaté par l’assureur de la société BLS à la suite de l’incendie écrivait dans son rapport daté du 22 septembre 2022 (pièce n° 42 de l’appelante, page 31/40) que la couverture était déjà endommagée avant le sinistre et, s’agissant de la maçonnerie et du bardage, que l’état de vétusté de l’ouvrage est très avancé.

Par suite, la société Transport Pirès n’est pas fondée à se prévaloir du manquement à l’ obligation d’entretien de la société BLS qu’elle incrimine et le tribunal doit être approuvé en son appréciation sur ce point.

3) sur le manquement tenant à l’exploitation non conforme de la destination contractuelle

Pour rejeter le grief, le tribunal, rappelant la destination contractuelle du bail, à savoir une activité de 'tri de déchets inertes sans stockage', s’est prononcé sur le procès-verbal de constat du 16 octobre 2019 invoqué par la société Transports Pirès pour faire état du stockage de déchets industriels non autorisés ainsi que sur les photographies qu’elle produisait, retenant que, comme l’affirmait la société BLS, les gravats litigieux qui venaient d’être déchargés n’avaient pas vocation à être stockés, qu’un constat d’huissier du 21 mai 2021 précisait qu’il n’y avait pas de gravats non autorisés et que les photographies n’avaient pas date certaine.

Il a en outre retenu que les mises en demeure délivrées avant congé du 17 décembre 2019 et du 03 mai 2021 n’ont pas été suivies d’un constat d’huissier sur la persistance de la violation invoquée alors qu’elles impartissaient à la société BLS un délai d’un mois à compter de leur notification pour mettre fin aux infractions.

L’appelante persiste en son grief en invoquant ces mêmes constats et photographies et observe que le procès-verbal du 21 mai 2021, dressé par son adversaire pour les besoins de la cause, est de dix-huit mois postérieur à celui du 16 octobre 2019.

Elle se prévaut du constat du technicien mandaté par l’assureur de la société BLS à l’occasion de l’incendie permettant d’établir qu’à sa date, le 21 janvier 2022 'l’assurée stocke dans son local des pneus qui ne sont pas des matériaux inertes’ ainsi que de 30 photographies produites en pièce n° 44.

L’intimée objecte que pour procéder au tri des déchets récupérés sur les chantiers, elle est d’abord conduite à les décharger dans ses locaux, que les déchets industriels dont la présence a pu être constatée étaient dans l’attente d’être triés et répartis dans différentes bennes en vue de leur incinération ou transformation aux fins de valorisation. Elle tire de la différence de déchets successivement photographiés par huissiers la preuve de leur flux permanent.

Ceci étant exposé, il peut être rappelé que, selon différents dictionnaires de la langue française, le terme de stockage renvoie à un processus de conservation de biens, de produits ou de données pour une utilisation ultérieure pouvant impliquer des méthodes particulières à cette fin.

Pour pouvoir reprocher à la société BLS de stocker des matériaux en contravention avec la destination contractuelle du bail, il appartenait donc à la société Transports Pirès d’établir que les déchets collectés avaient vocation à être entreposés dans la durée, éventuellement selon des modalités particulières, et force est de considérer qu’elle s’en abstient.

Les photographies qu’elle produit en pièce n° 44 ne comportent pas de date certaine, hormis la première supportant la mention manuscrite '7/10/23, 12h00" qui n’emporte pas la conviction de la cour alors que tel n’est pas le cas du processus tel que décrit par la société BLS qui implique un transit dans ses locaux de déchets indifférenciés aux fins de triage.

Par suite, l’appelante échoue à démontrer que cet autre manquement, dont la persistance n’a pas été établie après mises en demeure, peut être imputé à faute à la société BLS.

Et il s’évince de tout ce qui précède que le jugement doit être confirmé en ce qu’il déboute la société Transports Pirès de son action en résiliation de bail.

Sur la dette locative

A ce titre, le tribunal a condamné la société BLS à verser à la société Transports Pirès la somme de 33.954,20 euros représentant le montant des loyers impayés pour la période courant entre le 1er janvier 2021 et le '28 mars’ 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 03 mai 2021.

La somme de 76.800 euros (représentant le montant de la condamnation provisionnelle prononcée en référé) figurait au crédit du décompte et il a considéré que devait être exclue de ce décompte de loyers la condamnation de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a, par ailleurs, condamné la société BLS au paiement de la somme de 13.244 euros au titre des rappels des loyers en jugeant que n’ont été comptabilisés que des loyers mensuels au montant de 4.800 euros alors que la société Transports Pirès était en droit de réclamer un loyer mensuel de 5.036,70 euros depuis le 1er mai 2016, ceci jusqu’au 30 décembre 2020 compte tenu des termes de la demande qui lui était présentée (236,70 euros x 56).

Il a rejeté la demande de révision triennale, telle que sollicitée, sur les périodes du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2020 puis du 1er janvier 2021 au 30 juin 2022 au motif qu’elle n’a pas été formée dans les conditions de l’article R 145-20 du code de commerce, s’agissant de l’exigence d’un pli recommandé ou d’un acte extrajudiciaire auxquels une assignation ne peut suppléer et de l’exigence de la mention du prix demandé ou offert.

La société Transports Pirès appelante qui observe que le tribunal a commis une erreur en évoquant un décompte arrêté au 28 mars 2023 alors que le décompte produit (pièce n° 36 en cause d’appel) était arrêté au 16 février 2023, entend actualiser sa créance au titre des loyers s’établissant, postérieurement à un décompte débiteur de 80.047,80 euros arrêté au 06 décembre 2023 (pièce n° 39), à la somme de 90.121,20 euros selon un décompte arrêté au 1er juillet 2024 (pièce n° 45).

Elle sollicite la confirmation du jugement en son application des termes du contrat signé le 1er janvier 2015 qui portait le loyer à la somme de 5.036,70 euros et en sa condamnation au paiement de la somme 13.244 euros au titre du rappel des loyers réclamé dans la limite de la prescription quinquennale.

Elle poursuit, en outre, la condamnation de la société BLS à lui payer la somme de 32.240,30 euros représentant le montant de la révision des loyers arrêtée au 30 septembre 2024 telle que prévue par une clause du contrat de sous-location du 1er janvier 2015 (en page 9), ceci dans la limite de la prescription

L’intimée demande, quant à elle, à la cour d’infirmer le jugement en ses deux condamnations et de débouter l’appelante tant en sa demande en paiement des loyers telle qu’actualisée qu’en celle présentée au titre d’une indexation de loyer désormais fondée sur la clause d’échelle mobile du bail dérogatoire du 1er janvier 2015.

Elle sollicite les plus larges délais de paiement pour se libérer de sa dette locative arrêtée à un montant de 45.330,30 euros correspondant, selon elle, à ses impayés entre décembre 2022 et septembre 2023.

Ceci étant dit, et s’agissant en premier lieu de la dette de loyers proprement dits, la société BLS ne peut être suivie en son moyen selon lequel depuis 2014 et l’entrée en vigueur du bail commercial, c’est un loyer de 4.800 euros TTC qui a été régulièrement appelé (jusqu’en avril 2021) et par elle payé, constituant ainsi un accord tacite sur le prix de la location dès lors que cette situation résulte de la gestion quelque peu erratique de la relation contractuelle évoquée plus avant et que le fait de n’avoir pas réclamé le prix du bail convenu dans le contrat à effet au 1er janvier 2015 ne constitue pas un acte positif manifestant sans équivoque la volonté des deux parties.

A vocation à trouver application la clause relative au loyer dudit contrat selon laquelle 'à partir du 1er janvier 2015 il sera appliqué un loyer annuel de 50.367 euros HT. Le preneur devra acquitter d’avance au bailleur en 12 termes égaux, le premier de chaque mois (…)'.

Dans le dernier décompte portant sur la période du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2024 versé aux débats par l’appelante (pièce n° 45) sur lequel la société BLS ne s’est pas prononcée par d’ultimes écritures, figure bien le loyer au montant tel que résultant de la convention, soit : 5.036,70 euros TTC (50.367 + 10.073,40 (TVA) /12).

Sur la période considérée, le total des sommes facturées s’établit à la somme de 216.578,10 euros. Sont également comptabilisés divers virements, irrégulièrement pratiqués, de la société BLS pour un total de 126.459,90 euros et celle-ci ne justifie pas d’autres paiements.

Il s’en déduit que la société Transports Pirès est fondée à prétendre au paiement de la somme de 90.121,20 euros réclamée à la faveur de l’actualisation de sa créance (échéance du 1er juillet 2024 incluse).

Le tribunal a condamné la société Transports Pirès à fournir à la société BLS les factures de loyers ainsi que les quittances de loyers concernant les loyers acquittés.

Dans la mesure où ces factures sont produites devant la cour à la faveur de la communication des pièces n° 38 et n° 46, cette condamnation ne se justifie plus les concernant, comme requis par l’appelante poursuivant l’infirmation de cette disposition.

En revanche, ne sont pas produites les quittances afférentes aux loyers payés de sorte que la décision du tribunal demeure d’actualité les concernant.

La demande de fixation d’une astreinte présentée sur ce point par la société BLS ne se justifie pas.

S’agissant en deuxième lieu du rappel de loyers, le grief de la société BLS tenant à une modification unilatérale du loyer ne saurait prospérer et c’est par motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal, sur la base d’un différentiel mensuel de 236,70 euros entre les sommes appelées et le prix du loyer figurant au contrat, a fait droit à la demande en condamnant la société BLS au paiement de la somme de 13.244 euros.

S’agissant en troisième lieu de la demande en paiement de sommes résultant de l’application de la clause d’indexation (et non plus, comme il était demandé devant le tribunal, de la révision triennale) celle-ci est ainsi rédigée :

'selon la loi du 18 juin 2014 (article 9) qui modifie l’article L 145-34 du code de commerce, seuls deux indices peuvent maintenant être utilisés pour la révision des baux commerciaux (…).

L’indice ILAT (activités tertiaires) ou ILC (activités commerciales) s’applique aux nouveaux baux commerciaux concernés devant être conclus et aux baux en cours. Pour ces derniers lors de la révision du bail, l’ILAT ou ILC s’appliquera automatiquement sans qu’il soit nécessaire de rédiger un avenant (article L 145-34 du code de commerce).

Cette s’appliquant (sic) donc à ce contrat à partir du 1er janvier 2015, le loyer passe donc de 48.900 euros HT à 50.367 euros HT. Il est désormais établi sur l’indice national ILC fixé au 3ème trimestre 2014, soit 108,47. Calcul : (…).

Les parties conviennent expressément que le loyer sera réévalué automatiquement chaque année en fonction du dernier indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales et artisanales'.

Pour demander à la cour de débouter la société Transports Pirès de sa demande à ce titre (et non point de la déclarer non écrite), la société BLS se prévaut des dispositions de l’article L 112-1 du code monétaire et financier selon lequel :

' (…) Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. (…)'

et, se réclamant d’un arrêt de la Cour de cassation (Cass civ 3ème, 25 février 2016, pourvoi n° 14-28165, publié au bulletin), elle se prévaut d’une distorsion sans pour autant la caractériser précisément.

Elle tire plutôt argument d’ 'une clause d’échelle mobile particulièrement floue et lacunaire dans le bail dérogatoire du 1er janvier 2015, inapplicable en l’espèce'.

La société Transports Pirès ne consacrant pas de développements à la distorsion incriminée mais s’agissant d’un texte d’ordre public de direction, il convient de rechercher s’il existe une distorsion effective entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux révisions.

A suivre les calculs explicités par l’appelante en pages 34 et 35/48 de ses conclusions, elle procède à une première révision le 1er janvier 2018 qui prend en compte l’indice ILC-3T2017 rapporté à celui de l’indice ILC-3T2014, le bail ayant pris effet le 1er janvier 2016. Par la suite, l’intervalle de variation indiciaire est conforme à celui séparant deux révisions : période du 1er janvier au 31 décembre 2019 prenant en compte l’indice ILC-3T2018 rapporté à celui de l’indice ILC-3T2014, etc …

Aussi, compte tenu de la date de cette prise d’effet et d’une réévaluation prenant pour base une période de 12 mois, il y a lieu de considérer que la société BLS n’est pas fondée en son moyen tiré de la distorsion.

Il s’en déduit que la société BLS qui ne peut se prévaloir valablement d’une clause imprécise sans analyse circonstanciée, n’est pas fondée en sa contestation et qu’elle sera condamnée à verser à la société Transports Pirès la somme de 32.240,30 euros au titre de la révision des loyers arrêtée au 30 septembre 2024.

S’agissant, enfin de la demande de délais de paiement réitérée par l’intimée devant la cour, il y lieu de considérer que si, dans ses dernières conclusions d’appel du 10 avril 2024, elle ne se reconnaissait débitrice que d’une somme de 45.330,30 euros et mettait en relief l’amélioration de sa situation financière depuis plusieurs mois par apport d’ 'argent frais’ laissant présager d’un apurement de la dette selon un échelonnement de 24 mois, il y a lieu de considérer, au vu du décompte arrêté au 1er juillet 2024, que sur les six dernières échéances mensuelles appelées, trois seulement ont été acquittées, que la dette ci-avant retenue s’établit à un total de plus de 135.000 euros et qu’il n’est pas établi de quelle manière elle pourrait être apurée en deux années en sus du l’acquittement du loyer courant.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il rejette la demande.

Sur la contestation du congé

Suivant exploit du 09 juin 2021 et après mise en demeure avant congé délivrée par acte d’huissier du 03 mai 2021, la société Transports Pires a fait délivrer un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime (pièces n° 24 et 25 de l’appelante).

Saisi par la société BLS d’une demande en paiement d’une indemnité d’éviction à hauteur de la somme de 587.000 euros, subsidiairement avec désignation d’un expert pour l’évaluer et, par ailleurs saisi par la société Transports Pirès d’un moyen d’irrecevabilité opposé à cette demande, subsidiairement d’une demande tendant à voir juger du bien-fondé du congé et, à titre plus subsidiaire, de la contestation de cette demande d’indemnité, le tribunal a jugé la défenderesse recevable en sa contestation du congé et en sa demande d’indemnité d’éviction formées par voie reconventionnelle.

Au fond, il a déclaré injustifié ledit congé et, faisant application de l’article L 145-14 du code de commerce, constaté le droit de la preneuse de percevoir une indemnité d’éviction en ordonnant avant dire droit une expertise.

Toutes dispositions que conteste l’appelante alors que la société BLS poursuit la confirmation du jugement.

Ceci rappelé et s’agissant, d’abord, de la recevabilité de la contestation, l’article L 145-14 du code de commerce dispose en son 5ème alinéa :

'Le congé doit être donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extra-judiciaire, au libre choix de chacune des parties. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné'.

Au soutien de son moyen d’irrecevabilité, la société Pirès Transports ne peut valablement soutenir qu’il appartenait à la société BLS d’introduire dans le délai de deux ans, par voie d’assignation, une action judiciaire autonome, alors que par sa défense à une action engagée par la société bailleresse devant le tribunal, la société preneuse a conservé la possibilité de former, dans le cadre de cette procédure, une demande en paiement d’une indemnité d’éviction, comme a pu en juger la Cour de cassation (Cass civ 3ème, 07 février 2019, pourvoi n° 17-31807).

L’appelante ne peut non plus soutenir qu’elle s’est limitée à poursuivre devant le tribunal la résiliation du contrat de bail en contradiction avec le rappel de la procédure et des prétentions des parties figurant dans le jugement entrepris (page 3/14), la société BLS ayant quant à elle, comme précisé par l’appelante, sollicité par conclusions de première instance notifiées le 30 novembre 2022, le renouvellement du bail à titre principal, le paiement d’une indemnité d’éviction au montant de 587.000 euros à titre subsidiaire et, plus subsidiairement, la désignation d’un expert.

De même elle ne peut reprocher à la société BLS de ne pas avoir attrait dans la cause la société propriétaire des lieux, sa propre bailleresse, qu’elle n’a fait qu’associer à la délivrance, à sa propre locataire, du congé visant l’article L 145-17 (I) – 1° du code de commerce qui n’évoque que 'le bailleur'.

Le jugement sera donc confirmé en son rejet de ce moyen d’irrecevabilité.

S’agissant, ensuite, du caractère justifié de ce congé dont se prévaut à nouveau la société Transports Pirès en raison du non paiement du loyer, du défaut d’entretien des locaux et de l’activité non autorisée par le bail cumulativement invoqués, c’est par justes motifs, adoptés par la cour, que le tribunal, portant son appréciation au jour où ce congé a été délivré, a considéré que ces trois griefs, identiques à ceux qui étaient présentés au soutien de la demande de résiliation – ceci sans pour autant dire, comme le prétend l’appelante, que cette demande avait même objet que la demande de résiliation ni invoquer l’autorité de la chose jugée – ne revêtaient pas le caractère de gravité et la légitimité requis.

Il peut, d’ailleurs, être relevé qu’à ce stade la société Transports Pirès ne consacre pas de développements particuliers aux deux derniers de ses griefs, se bornant à dire, sur le premier, qu’elle n’a perçu l’arriéré de loyers qu’à la faveur de la voie d’exécution mise en oeuvre en vertu de l’ordonnance de référé rendue le 12 mars 2021 et que sa créance s’établit au 1er juillet 2024 à la somme de 90.121,20 euros.

Le jugement sera par conséquent confirmé sur cet autre point.

S’agissant, enfin, de l’indemnité d’éviction que, selon l’article L 145-14 du code de commerce, le locataire contraint de quitter les lieux est en droit de percevoir, à la suite d’un congé pour motif grave et légitime non justifié, afin de compenser le préjudice causé en conséquence du droit au non-renouvellement du bail dont dispose le bailleur, le tribunal a jugé qu’il ne s’estimait pas suffisamment informé pour en fixer le montant et désigné, avant dire droit et aux frais avancés de la locataire, un expert afin de lui fournir des éléments d’appréciation.

Compte tenu de ce qui précède, la société Transports Pirès sera déboutée de sa demande d’infirmation du jugement de ce dernier chef dès lors qu’elle ne la motive qu’en conséquence de la reconnaissance des motifs graves et sérieux justifiant son refus de renouvellement du bail.

Et le jugement sera confirmé, comme le demande la société BLS sans plus de débats, en son recours à une mesure d’expertise avant dire droit sur ce point.

Sur la demande indemnitaire de la société BLS

Pour solliciter l’allocation d’une somme de 30.000 euros destinée à sanctionner le caractère abusif de l’action, l’intimée reproche à son adversaire une présentation erronée des faits, son obstination poursuivie en appel destinée à obtenir la résiliation du bail et des accusations dénuées de tout sérieux afin de se 'débarrasser à bon compte’ de son locataire, un objectif qu’elle reconnaissait d’ailleurs selon le compte-rendu d’une réunion du 02 février 2020, en affirmant : 'ce que nous voulons, c’est récupérer le dépôt, il faut qu’on trouve un arrangement à l’amiable’ (pièce n° 11).

Ajoutant que plutôt que de rechercher un tel accord, elle a multiplié, dans le but de se soustraire à toute obligation de paiement envers une locataire qui voyait disparaître son fonds de commerce, la délivrance d’actes d’huissier et les provocations en faisant montre d’acharnement judiciaire après un échec en référé puis devant les premiers juges.

Mais, en dépit de la solution donnée au présent litige, il y a lieu de considérer que, sans faute, la société Transports Pirès a pu attraire en justice sa locataire afin qu’il soit statué sur les manquements tels que reprochés, l’appelante contestant en particulier les intentions que lui prête la société BLS en faisant observer que le compte-rendu dont il est fait état ne reflète pas la réalité de cette tentative de rapprochement entre les cocontractantes et qu’il s’agit là d’un document unilatéral dont elle n’est pas signataire.

Le jugement sera par conséquent confirmé en son rejet de cette demande indemnitaire.

Sur les frais de procédure et les dépens

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La succombance partiellle de l’une et de l’autre des parties conduit la cour à laisser à chacune la charge de ses propres dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris sauf en son évaluation de la dette locative (hors rappels) et en sa condamnation à fournir les factures afférentes aux loyers appelés et, statuant à nouveau en y ajoutant ;

Condamne la société à responsabilité limitée Bennes Locations Services-BLS à verser à la société à responsabilité limitée Transports Pirès :

la somme de 90.121,20 euros (arrêtée au 1er juillet 2024, dernière mensualité incluse) outre intérêts au taux légal à compter du 03 mai 2021 sur la somme de 33.954,20 euros et du 1er juillet 2024 pour le surplus,

la somme de 33.240,30 euros au titre de la révision annuelle et conventionnelle du loyer ;

Déboute la société Bennes Locations Services-BLS de sa demande d’astreinte assortissant la condamnation de la société Transports Pirès (qui demeure d’actualité) à lui fournir les quittances afférentes aux loyers acquittés ;

Déboute les parties de leurs demandes respectives fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente