COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Chambre civile 1-1

ARRÊT N°

CONTRADICTOIRE

Code nac : 28A

DU 01 OCTOBRE 2024

N° RG 22/04806

N° Portalis DBV3-V-B7G-VKPX

AFFAIRE :

Consorts [X]…

C/

Consorts [X]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Septembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de PONTOISE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 19/00074

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e Philippe CHATEAUNEUF,

— la SELARL BARBIER ET ASSOCIES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE PREMIER OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [D], [Z] [X]

née le [Date naissance 13] 1950 à [Localité 28]

de nationalité Française

[Adresse 16]

[Localité 23]

Madame [O], [L] [X] épouse [S] [G]

née le [Date naissance 3] 1945 à [Localité 23]

de nationalité Française

et

Monsieur [U] [S] [G]

né le [Date naissance 6] 1941 à [Localité 32] (ESPAGNE)

de nationalité Franco-Espagnole

demeurant tous deux [Adresse 17]

[Localité 25]

représentés par M^e Philippe CHATEAUNEUF, avocat – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 – N° du dossier 2022082

APPELANTS

****************

Monsieur [N], [R] [X]

né le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 23]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 22]

Madame [B], [E] [X] épouse [C]

née le [Date naissance 7] 1946 à [Localité 23]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 12]

Madame [I], [M], [F] [X] épouse [J]

née le [Date naissance 2] 1948 à [Localité 23]

de nationalité Française

[Adresse 21]

[Localité 24]

représentés par M^e Sonia OULAD BENSAID de la SELARL BARBIER ET ASSOCIES, avocat – barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 211 – N° du dossier 318548

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 Mai 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pascale CARIOU, Conseillère et Madame Sixtine DU CREST, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Pascale CARIOU, Conseillère,

Madame Sixtine DU CREST, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

************************

FAITS ET PROCÉDURE

[T] [V] épouse [X] est décédée le [Date décès 4] 2016, laissant pour lui succéder ses cinq enfants :

Mme [O], [L] [X] épouse [S] [G]

Mme [B], [E] [X] épouse [C]

Mme [I], [M], [F] [X] épouse [J]

Mme [D], [Z] [X]

M. [N], [R] [X].

Son mari, [Y] [X] est décédé antérieurement le [Date décès 20] 2000.

Il dépend de la succession :

Un ensemble immobilier sis [Adresse 15] à [Localité 23] (Val d’Oise),

Une maison rurale avec un terrain sis au Lieu-dit [Localité 31] à [Localité 26] (Cantal).

Un désaccord est survenu entre les frères et s’urs concernant la mise en vente du bien immobilier d'[Localité 23].

M. [N] [X], Mme [B] [X] épouse [C] et Mme [I] [X] épouse [J], ont respectivement fait assigner Mme [D] [X] et Mme [O] [X] épouse [S] [G] devant le tribunal de grande instance de Pontoise par actes séparés d’huissier de justice des 17 et 13 décembre 2018 aux fins d’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession de [T] [V] épouse [X].

Parallèlement, Mme [O] [X] épouse [S] [G] et M. [U] [S] [G] ont fait assigner Mme [B] [X] épouse [C], Mme [I] [X] épouse [J], Mme [D] [X] et M. [N] [X] devant le tribunal de grande instance d’Aurillac afin de se voir déclarer propriétaires des biens sis sur la commune de [Localité 26], cadastrés ZV n°[Cadastre 11], [Cadastre 14], [Cadastre 18] et [Cadastre 19].

Par ordonnance du 31 juillet 2020, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Aurillac s’est dessaisi au profit du tribunal judiciaire de Pontoise, lequel a prononcé la jonction des deux procédures.

Par jugement contradictoire rendu le 6 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

Ordonné l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre [N] [X], [B] [X] épouse [C], [I] [X] épouse [J], [D] [X] et [O] [X] épouse [S] [G],

Désigné à cet effet le président de la chambre interdépartementale des notaires de [Localité 33], avec faculté de délégation à la perception des notaires des parties : Me. [P] [W] et la société [27], Prager-Fouquet, Berdal et Gil.

Dit que les opérations se feront sous la surveillance d’un magistrat de la deuxième chambre civile du tribunal judiciaire de Pontoise,

Dit qu’en cas d’empêchement du notaire, il sera pourvu à son remplacement d’office ou à la requête de la partie la plus diligente,

Rappelé qu’en application des dispositions des articles 1368, 1370 et 1372 du code de procédure civile, il appartient au notaire désigné de :

dressé un état liquidatif dans le délai d’un an de sa désignation, sauf causes de suspension prévues à l’article 1369, et en cas de besoin de solliciter une prorogation de ce délai auprès du juge commis, cette demande de prorogation pouvant également être présentée par un co-partageant,

tenu le juge commis informé de la clôture de la procédure,

Rappelé qu’en cas d’absence d’un ou plusieurs indivisaires, le notaire devra recourir à la procédure prévue par l’article 841-1 du code civil,

Dit que le dossier sera rappelé à l’audience du juge commis du jeudi 15 septembre 2022 à 9h30 afin de faire le point sur l’évolution de ces opérations de comptes, liquidation et partage de la succession et que, faute de diligences des parties, elle sera radiée du rôle des affaires en cours,

Fixé la valeur du bien sis à [Localité 26], lieudit de [Localité 31], à la somme de 67 500 euros et constaté l’accord des parties pour qu’il soit attribué à [O] [X] épouse [S] [G] moyennant versement d’une soulte à ses coindivisaires,

Accordé aux parties un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision pour vendre à l’amiable le terrain constructible sis [Adresse 15] à [Localité 23], cadastré AH n°[Cadastre 9], selon la division cadastrale actuellement existante au prix de 160 000 euros,

Accordé aux parties un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision pour vendre à l’amiable et en l’état l’ensemble immobilier bâti sis [Adresse 15] à [Localité 23], cadastré AH n°[Cadastre 8] au prix de 550 000 euros, puis de 500 000 euros à défaut d’acquéreur intéressé dans le délai de trois mois suivant la signification de la présente décision,

Ordonné, à défaut de vente amiable dans le délai de six mois suivant la signification de la présente décision, la licitation du terrain cadastré AH n°[Cadastre 9] à la barre du tribunal judiciaire de Pontoise et par le ministère de l’avocat dûment mandaté par la partie la plus diligente,

Fixé la mise à prix de l’immeuble susvisé à la somme de 100 000 euros, avec une faculté de baisse du prix d’un quart puis d’un tiers en l’absence d’acquéreur,

Ordonné, à défaut de vente amiable dans le délai de six mois suivant la signification de la présente décision, la licitation de l’ensemble immobilier bâti dépendant de l’indivision, sis [Adresse 15] à [Localité 23], cadastré AH n°[Cadastre 8] à la barre du tribunal judiciaire de Pontoise et par le ministère de l’avocat dûment mandaté par la partie la plus diligente,

Fixé la mise à prix de l’immeuble susvisé à la somme de 250 000 euros, avec une faculté de baisse du prix d’un quart puis d’un tiers en l’absence d’acquéreur,

Ordonné qu’il soit procédé à la publicité conformément aux dispositions prévues par les articles 1322-30 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamné [D] [X] à verser à l’indivision une somme mensuelle de 100 euros au titre de l’indemnité d’occupation du studio indivis de 16 m² sis [Adresse 16] à [Localité 23], à compter du [Date décès 4] 2016 et jusqu’à la libération complète des lieux,

Condamné [D] [X] à verser à l’indivision une somme mensuelle de 800 euros au titre de l’indemnité d’occupation de l’appartement de 135 m² sis [Adresse 16] à [Localité 23], à compter du 5 novembre 2019 et jusqu’à la libération complète des lieux dont il devra être justifié auprès du notaire,

Condamné [O] [X] épouse [S] [G] à verser à l’indivision une somme mensuelle de 300 euros au titre de l’indemnité d’occupation du bien de [Localité 26], lieudit de [Localité 31], à compter du [Date décès 4] 2016 et jusqu’à la libération complète des lieux ou jusqu’au partage,

Dit que [O] [X] épouse [S] [G] et [U] [S] [G] ont une créance de 34 473,59 euros envers la succession de [T] [V] épouse [X],

Dit que [O] [X] épouse [S] [G] a une créance envers l’indivision de 31 255,85 euros au titre de la facture de réfection de la toiture de la maison de [Localité 26],

Dit que le notaire ne prendra en compte la créance de [O] [X] épouse [S] [G] envers l’indivision au titre de la facture de 8.438,63 euros que moyennant production par cette dernière de la déclaration du sinistre (dégât des eaux) à l’assurance et des justificatifs des sommes perçues de l’assurance à déduire de sa créance ou du justificatif de refus de prise en charge de l’assureur,

Ordonné la compensation entre les indemnités d’occupation dues par [O] [X] épouse [S] [G] et ses créances envers l’indivision successorale,

Débouté [O] [X] épouse [S] [G] de sa demande de créance au titre de la facture de remplacement du moteur du volet roulant,

Dit que le paiement de la taxe sur les logements vacants est une dette de l’indivision et qu’elle doit être partagée à égalité entre tous les indivisaires,

Dit que les factures de fuel du bien sis [Adresse 15] à [Localité 23] sont des dépenses de conservation qui incombent à l’indivision et qu’elles doivent être prises en charge à égalité par tous les indivisaires à l’exception de la période d’occupation de l’appartement de 135 m² par le fils de [D] [X], cette dernière devant alors assumer la moitié de la facture de fuel pour la période d’occupation de son fils en sus de sa part indivise sur l’autre moitié,

Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

Débouté les parties de leur demande respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonné l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage, avec distraction au profit de Me. Sonia Oulad-Bensaid et Me. Julien Semerja, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [D] [X], Mme [O] [X] épouse [S] [G] et M. [U] [S] [G] ont interjeté appel de ce jugement le 20 juillet 2022 à l’encontre de M. [N] [X], Mme [B] [X] et Mme [I] [F] [X].

Par dernières conclusions notifiées le 24 avril 2024, Mme [D] [X], Mme [O] [X] épouse [S] [G] et M. [U] [S] [G] demandent à la cour de :

Déclarer Mme [D] [X], Mme [O] [X] épouse [S] [G] et M. [U] [S] [G] tant recevables que bien fondés en leur appel, et y faisant droit

Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

Accordé aux parties un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision pour vendre à l’amiable le terrain constructible sis [Adresse 15] à [Localité 23], cadastré AH n°[Cadastre 9], selon la division cadastrale actuellement existante au prix de 160.000euros

Accordé aux parties un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision pour vendre à l’amiable et en l’état, l’ensemble immobilier bâti sis [Adresse 15] à [Localité 23], cadastré AH n°[Cadastre 8] au prix de 550 000euros, puis 500 000euros à défaut d’acquéreur intéressé dans le délai de trois mois suivant la signification de la présente décision

Ordonné, à défaut de vente amiable dans les six mois, la licitation du terrain cadastré AH n°[Cadastre 9] à la barre du tj de Pontoise et par le ministère de l’avocat dûment mandaté par la partie la plus diligente

Fixé la mise à prix de l’immeuble susvisé à la somme de 100 000euros, avec faculté de baisse du prix d’un quart puis d’un tiers en l’absence d’acquéreur

Ordonné, à défaut de vente amiable dans le délai de six mois, la licitation de l’ensemble immobilier bâti dépendant de l’indivision, sis [Adresse 15] à [Localité 23], cadastré AH n°[Cadastre 8], à la barre du tj de Pontoise et par le ministère de l’avocat dûment mandaté par la partie la plus diligente

Fixé la mise à prix de l’immeuble susvisé à la somme de 250.000euros avec faculté de baisse du prix d’un quart puis d’un tiers en l’absence d’acquéreur

Ordonné qu’il soit procédé à la publicité conformément aux dispositions prévues par les articles r 322-30 du code de procédures civile d’exécution

Condamné [D] [X] à verser à l’indivision une somme mensuelle de 100euros au titre de l’indemnité d’occupation du studio indivis de 16m² sis [Adresse 16] à [Localité 23], à compter du [Date décès 4] 2016 et jusqu’à la libération complète des lieux

Condamné [D] [X] à verser à l’indivision une somme mensuelle de 800euros au titre de l’indemnité d’occupation de l’appartement de 135m² sis [Adresse 16] à [Localité 23], à compter du 5 novembre 2019 et jusqu’à la libération complète des lieux dont il devra être justifié auprès du notaire

Condamné [O] [X] à verser à l’indivision une somme mensuelle de 300euros au titre de l’indemnité d’occupation du bien de [Localité 26], lieudit de [Localité 31], à compter du [Date décès 4] 2016 et jusqu’à la libération complète des lieux ou jusqu’au partage

Ordonné la compensation entre les indemnités d’occupation dues par [O] [X] et ses créances envers l’indivision successorales

Débouté [O] [X] de sa demande de créance au titre de la facture de remplacement du moteur du volet roulant

Dit que les factures de fuel du bien [Adresse 15] à [Localité 23] sont des dépenses de conservation qui incombent à l’indivision et qu’elles doivent être prises en charge à égalité par tous les indivisaires à l’exception de la période d’occupation de l’appartement de 135m² par le fils de [D] [X], cette dernière devant alors assumer la moitié de la facture de fuel pour la période d’occupation de son fils en sus de sa part indivise sur l’autre moitié

Ordonné l’exécution provisoire du jugement

Débouté [D] [X], [O] [X] et [U] [S] [G] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau :

I- Sur la valeur et la vente du bien immobilier d'[Localité 23] :

Fixer à 800.000euros la valeur vénale de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 23] (Val d’Oise), cadastré section AH [Cadastre 8] et AH [Cadastre 9], soit :

Fixer à 200.000euros la valeur vénale du terrain à construire sis [Adresse 15] à [Localité 23] (Val d’Oise), cadastré section AH [Cadastre 9]

Fixer à 600.000euros la valeur vénale de l’ensemble immobilier sis [Adresse 15] à [Localité 23] (Val d’Oise), cadastré section AH [Cadastre 8]

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a accordé un délai de six mois pour vendre à l’amiable le terrain constructible et l’ensemble immobilier sis [Adresse 15] à [Localité 23] en deux lots mais dire que ce délai commencera à courir à compter de la signification de l’arrêt à intervenir

Débouter les intimés de leur appel incident sur ce point

Déclarer la demande subsidiaire d’expertise formée par les intimés, principalement, irrecevable, et subsidiairement, mal fondée

II- Sur les indemnités d’occupation mises à la charge de [D] et [O] [X] et la gestion des biens d'[Localité 23] et de [Localité 26] :

Vu l’article 815-9 du code civil

Sur l’indemnité d’occupation demandée à Mme [D] [X] :

Principalement,

Débouter Mmes [B] et [I] [X] et M. [N] [X] de leur demande de condamnation de Mme [D] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour l’occupation tant de l’appartement de 135m² que de la pièce de 12m² se trouvant au [Adresse 16] à [Localité 23]

Condamner l’indivision à régler à Mme [D] [X] la somme de 300euros par mois à titre de rémunération de son activité de gérante de l’appartement de 135m² et des parties communes de l’ensemble immobilier d'[Localité 23], et ce, du décès de Mme [T] [V] épouse [X] jusqu’au partage, en application de l’article 815-12 du code civil

Très subsidiairement, dans l’hypothèse où par extraordinaire une indemnité d’occupation devait être mise à la charge de [D] [X],

Juger que son montant n’est pas justifié et renvoyer les intimés devant le notaire pour qu’ils en justifient

Constater que le tribunal a statué ultra petita sur le point de départ de l’indemnité d’occupation de 100euros/mois mise à la charge de Mme [D] [X] pour le « studio de 16m² », « à compter du [Date décès 4] 2016 »

Le tribunal ne pouvant accorder plus qu’il n’est demandé, dire et juger que l’indemnité d’occupation ne saurait courir avant le 5 novembre 2019

Réduire de 20% le montant de l’indemnité d’occupation compte tenu de la précarité de l’occupation

Quoi qu’il en soit,

Ordonner la compensation entre l’éventuelle indemnité d’occupation mise à la charge de [D] [X] et la rémunération qu’elle devra recevoir de l’indivision pour sa gestion de l’ensemble immobilier d'[Localité 23]

Sur l’indemnité d’occupation demandée à Mme [O] [X] épouse [S] [G] :

Principalement,

Débouter Mmes [B] et [I] [X] et M. [N] [X] de leur demande de condamnation de Mme [O] [X] épouse [S] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour l’occupation de la maison de [Localité 26] lieudit [Localité 31]

Condamner l’indivision à régler à Mme [O] [X] épouse [S] [G] la somme de 300euros par mois à titre de rémunération de son activité de gérante de la maison de [Localité 26] lieudit [Localité 31], et ce, du décès de Mme [T] [V] épouse [X] jusqu’au partage, en application de l’article 815-12 du code civil

Très subsidiairement, dans l’hypothèse où par extraordinaire une indemnité d’occupation devait être mise à la charge de [O] [X] épouse [S] [G],

Ordonner la compensation entre l’éventuelle indemnité d’occupation mise à la charge de [O] [X] et la rémunération qu’elle devra recevoir de l’indivision pour sa gestion de la maison de [Localité 26] lieudit [Localité 31]

III- Sur les comptes d’administration :

Vu l’article 815-13 du code civil

Dire et juger que [O] [X] épouse [S] [G] a une créance de 456,50 euros sur l’indivision au titre de la facture de remplacement du moteur du volet roulant dans la maison de [Localité 26] ;

Dire et juger que [O] [X] épouse [S] [G] a une créance de 1 357,42 euros sur l’indivision au titre de l’installation d’une vmc dans la maison de [Localité 26] ;

Dire et juger que [O] [X] épouse [S] [G] à une créance de 8 438,63 euros sur l’indivision au titre des travaux de plâtrerie, d’isolation et de peinture dans la maison de [Localité 26], sans que cette créance soit conditionnée à la production d’une déclaration de sinistre à l’assurance, des justificatifs des sommes prétendument perçues de l’assurance, ou encore du justificatif du refus de prise en charge de l’assureur ;

En conséquence,

Fixer à la somme de 41 508,40euros le montant total de la créance que Mme [O] [X] épouse [S] [G] détient sur l’indivision au titre des frais de conservation dont elle a fait l’avance pour la maison de [Localité 26]

Fixer à la somme de 2 133,77euros la créance que [O] [X] épouse [S] [G] détient sur M. [N] [X] au titre de la prise en charge de sa quote-part de fuel et d’entretien de la chaudière du bien d'[Localité 23] pour les années 2019 à 2021, et au besoin condamner [N] [X] à régler cette somme à Mme [O] [X] épouse [S] [G]

Débouter les intimés de leur appel incident de ce chef

Condamner in solidum Mmes [B] et [I] [X] et M. [N] [X] à prendre en charge intégralement la taxe sur les logements vacants au titre de l’année 2020

IV- Sur les dommages et intérêts :

Vu l’article 815 du code civil

Vu les articles 1240 et 1241 du code civil

Condamner in solidum Mmes [B] et [I] [X] et M. [N] [X] à régler à M. et Mme [S] [G], chacun, la somme de 5.000euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel et moral qu’ils leur ont causé par leur attitude de blocage, de chantage et de menace, et leurs propos diffamatoires

Condamner in solidum Mmes [B] et [I] [X] et M. [N] [X] à régler à Mme [D] [X] la somme de 5.000euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel et moral qu’ils lui ont causé par leur attitude de blocage, de chantage et de menace

En tout état de cause,

Ordonner la compensation entre la soulte due par Mme [O] [X] épouse [S] [G] au titre de l’attribution préférentielle du bien immobilier de [Localité 26] et la créance due par la succession aux époux [S] [G]

Confirmer la décision entreprise pour le surplus

Débouter les intimés de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions

Condamner in solidum les intimés à verser à Mme [D] [X], Mme [O] [X] épouse [S] [G] et M. [U] [S] [G], à chacun d’entre eux, la somme de 2.000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens, dont distraction pour ceux d’appel au profit de maître Philippe Chateauneuf, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 2 avril 2024, M. [N] [X], Mme [B] [X] et Mme [I] [F] [X] demandent à la cour de :

Vu les articles 815 et suivants du code civil

Vu les articles 1273, 1360, 1364 et suivants du code de procédure civile

Vu l’article 145 du code de procédure civile

Infirmer le jugement en date du 6 septembre 2021 en ce qu’il a :

Accordé aux parties un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision pour vendre à l’amiable le terrain constructible sis [Adresse 15] à [Localité 23], cadastré AH n°[Cadastre 9], selon la division cadastrale actuellement existante au prix de 160.000 euros,

Accordé aux parties un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision pour vendre à l’amiable et en l’état l’ensemble immobilier bâti sis [Adresse 15] à [Localité 23], cadastré AH n°[Cadastre 8] au prix de 550.000 euros, puis de 500.000 euros à défaut d’acquéreur intéressé dans le délai de trois mois suivant la signification de la présente décision,

Ordonné, à défaut de vente amiable dans le délai de six mois suivant la signification de la présente décision, la licitation du terrain cadastré AH n°[Cadastre 9] à la barre du tribunal judiciaire de Pontoise et par le ministère de l’avocat dûment mandaté par la partie la plus diligente,

Fixé la mise à prix de l’immeuble susvisé à la somme de 100.000 euros, avec une faculté de baisse du prix d’un quart puis d’un tiers en l’absence d’acquéreur,

Ordonné, à défaut de vente amiable dans le délai de six mois suivant la signification de la présente décision, la licitation de l’ensemble immobilier bâti dépendant de l’indivision, sis [Adresse 15] à [Localité 23], cadastré AH n°[Cadastre 8] à la barre du tribunal judiciaire de Pontoise et par le ministère de l’avocat dûment mandaté par la partie la plus diligente,

Fixé la mise à prix de l’immeuble susvisé à la somme de 250.000 euros, avec une faculté de baisse du prix d’un quart puis d’un tiers en l’absence d’acquéreur,

Dit que les factures de fuel du bien sis [Adresse 15] à [Localité 23] sont des dépenses de conservation qui incombent à l’indivision et qu’elles doivent être prises en charge à égalité par tous les indivisaires à l’exception de la période d’occupation de l’appartement de 135 m² par le fils de [D] [X], cette dernière devant alors assumer la moitié de la facture de fuel pour la période d’occupation de son fils en sus de sa part indivise sur l’autre moitié,

Et statuant à nouveau

Débouter Mme [D] [Z] [X] et Mme [O] [L] [X] épouse [S] [G] de leur demande tendant à voir fixer à 800 000 euros la valeur vénale de l’ensemble immobilier sis [Adresse 15] à [Localité 23], cadastré section AH [Cadastre 8] et AH [Cadastre 9]

Débouter Mme [D] [Z] [X] et Mme [O] [L] [X] épouse [S] [G] de leur demande tendant à voir fixer à 200 000 euros la valeur vénale du terrain à construire sis [Adresse 15] à [Localité 23], cadastré section AH [Cadastre 9]

Débouter Mme [D] [Z] [X] et Mme [O] [L] [X] épouse [S] [G] de leur demande tendant à voir fixer à 600 000 euros la valeur vénale de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 23], cadastré section AH [Cadastre 8]

Fixer à 600 000 euros la valeur vénale de l’ensemble immobilier sis [Adresse 15] à [Localité 23] (Val-d’Oise), cadastré section AH [Cadastre 8] et AH [Cadastre 9]

Débouter Mme [D] [Z] [X] et Mme [O] [L] [X] épouse [S] [G] de leur demande tendant à voir accorder un délai de six mois à compter de la signature de trois mandats de vente correspondants afin de procéder à la vente amiable du terrain à construire et du bien immobilier

Subsidiairement

Avant dire droit, désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec pour mission de déterminer la valeur vénale du bien immobilier sis [Adresse 15] à [Localité 23] (Val-d’Oise), cadastré section AH [Cadastre 8] et AH [Cadastre 9]

À titre infiniment subsidiaire

Ordonner la vente par licitation de l’ensemble immobilier sis [Adresse 15] à [Localité 23] (Val-d’Oise), cadastré section AH [Cadastre 8] et AH [Cadastre 9]

Fixer la mise à prix à la somme de 300 000 euros avec faculté de baisse du prix d’un quart puis d’un tiers en l’absence d’acquéreur

En tout état de cause

Débouter Mme [O] [X] épouse [S] [G] de sa demande de voir fixer la dette de M. [N] [X] à son bénéfice à la somme de 2 133,77 euros au titre de la prise en charge du fioul

Confirmer le jugement en date du 6 septembre 2021 pour le surplus

Débouter Mme [D] [Z] [X], Mme [O] [L] [X] épouse [S] [G] et M. [U] [S] [G] de toutes leurs fins, prétentions et moyens

Condamner Mme [D] [Z] [X], Mme [O] [L] [X] épouse [S] [G] et M. [U] [S] [G] à régler à M. [N] [X], Mme [B] [X] épouse [C] et Mme [I] [X] épouse [J] la somme de 1 800 euros pour chacun d’entre eux sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner Mme [D] [Z] [X], Mme [O] [L] [X] épouse [S] [G] et M. [U] [S] [G] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la Selarl Barbier et Associés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 16 mai 2024.

SUR CE, LA COUR,

Sur les limites de l’appel

Il résulte des écritures susvisées que le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a :

Ordonné l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre [N] [X], [B] [X] épouse [C], [I] [X] épouse [J], [D] [X] et [O] [X] épouse [S] [G],

Désigné à cet effet le président de la chambre interdépartementale des notaires de [Localité 33], avec faculté de délégation à la perception des notaires des parties : Me. [P] [W] et la société [27], Prager-Fouquet, Berdal et Gil.

Dit que les opérations se feront sous la surveillance d’un magistrat de la deuxième chambre civile du tribunal judiciaire de Pontoise,

Dit qu’en cas d’empêchement du notaire, il sera pourvu à son remplacement d’office ou à la requête de la partie la plus diligente,

Rappelé qu’en application des dispositions des articles 1368, 1370 et 1372 du code de procédure civile, il appartient au notaire désigné de :

dressé un état liquidatif dans le délai d’un an de sa désignation, sauf causes de suspension prévues à l’article 1369, et en cas de besoin de solliciter une prorogation de ce délai auprès du juge commis, cette demande de prorogation pouvant également être présentée par un co-partageant,

tenu le juge commis informé de la clôture de la procédure,

Rappelé qu’en cas d’absence d’un ou plusieurs indivisaires, le notaire devra recourir à la procédure prévue par l’article 841-1 du code civil,

Dit que le dossier sera rappelé à l’audience du juge commis du jeudi 15 septembre 2022 à 9h30 afin de faire le point sur l’évolution de ces opérations de comptes, liquidation et partage de la succession et que, faute de diligences des parties, elle sera radiée du rôle des affaires en cours,

Fixé la valeur du bien sis à [Localité 26], lieudit de [Localité 31], à la somme de 67.500 euros et constaté l’accord des parties pour qu’il soit attribué à [O] [X] épouse [S] [G] moyennant versement d’une soulte à ses coindivisaires,

Dit que [O] [X] épouse [S] [G] et [U] [S] [G] ont une créance de 34 473,59 euros envers la succession de [T] [V] épouse [X],

Dit que [O] [X] épouse [S] [G] a une créance envers l’indivision de 31 255,85 euros au titre de la facture de réfection de la toiture de la maison de [Localité 26],

Ordonné l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage, avec distraction au profit de Me. Sonia Oulad-Bensaid et Me. Julien Semerja, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il s’ensuit que ces chefs de dispositif sont irrévocables.

La cour constate que les appelants formulent une demande au titre d’une dépense concernant un volet roulant, des travaux de plâtrerie, isolation et peinture à hauteur de 8438,63 euros et concernant la taxe sur les logements vacants.

Force est de constater qu’ils ne demandent pas l’infirmation des chefs de dispositif correspondants de sorte qu’en l’absence d’appel incident, la cour ne pourra que confirmer le jugement en ce qu’il a :

Débouté [O] [X] épouse [S] [G] de sa demande de créance au titre de la facture de remplacement du moteur du volet roulant,

Dit que le notaire ne prendra en compte la créance de [O] [X] épouse [S] [G] envers l’indivision au titre de la facture de 8.438,63 euros que moyennant production par cette dernière de la déclaration du sinistre (dégât des eaux) à l’assurance et des justificatifs des sommes perçues de l’assurance à déduire de sa créance ou du justificatif de refus de prise en charge de l’assureur,

Dit que le paiement de la taxe sur les logements vacants est une dette de l’indivision et qu’elle doit être partagée à égalité entre tous les indivisaires.

Le jugement, pour le surplus, est querellé.

Enfin, les appelants demandent que soit ordonnée la compensation entre la soulte due par Mme [O] [X] épouse [S] [G] au titre de l’attribution préférentielle du bien immobilier de [Localité 26] et la créance due par la succession aux époux [S] [G]. Cette demande, qui n’est soutenue par aucun moyen de fait ni de droit dans les motifs des écritures, sera rejetée.

Sur la vente du bien immobilier d'[Localité 23]

Au fondement des articles 817 et 1686 du code civil et des articles 1271 à 1281 et 1377 du code de procédure civile, s’appuyant sur l’expertise de M. [A] et après avoir examiné les estimations produites par les parties, le tribunal a considéré qu’il y avait lieu de prévoir un délai de six mois pour tenter une vente amiable du terrain cadastré AH [Cadastre 9] au prix de 160 000 euros et de l’ensemble immobilier cadastré AH [Cadastre 8] au prix de 550 000 pendant trois mois puis 500 000 euros. En cas d’absence de vente dans ce délai, le tribunal a ordonné la vente par licitation d’une part, du terrain indivis cadastré AH [Cadastre 9] au prix de 100 000 euros et d’autre part, de l’ensemble immobilier cadastré AH [Cadastre 8] au prix de 250 000 euros.

Moyens des parties

Poursuivant l’infirmation du jugement en ce qu’il a estimé la mise à prix des biens à hauteur de 100 000 euros et 250 000 euros, Mme [D] [X], Mme [O] [X] et son époux M. [U] [S] [G] demandent à la cour de maintenir le principe d’une vente de deux lots séparés, terrain de 530 m², selon eux constructible, d’une part et ensemble immobilier bâti d’autre part, mais d’en augmenter la mise à prix à respectivement 200 000 euros et 600 000 euros. Ils demandent à la cour de fixer le point de départ du délai de 6 mois pour vendre à l’amiable à compter de la signification du présent arrêt.

Ils s’appuient sur l’estimation de deux agences immobilières de 2016, dont celle de la société [30] d'[Localité 23], et sur l’affirmation selon laquelle les prix n’ont cessé de grimper depuis lors.

Ils estiment que la remise en état du bien immobilier s’élèverait à environ 200 000 euros (et non 400 000 euros comme l’a estimé l’expert).

Selon eux, l’absence d’acquéreur jusqu’à présent est liée au refus des intimés de vendre séparément les deux biens.

Ils contestent la prétendue complexité technique et juridique de la vente en deux biens séparés et soutiennent que le terrain n’est pas enclavé.

Ils font valoir que la demande d’expertise des intimés est irrecevable car de la compétence exclusive du conseiller de la mise en état et en demandent le rejet.

Poursuivant l’infirmation du jugement en ce qu’il a ordonné la vente en deux lots séparés et en ce qu’il a fixé un délai de six mois pour procéder à une vente amiable, Mme [B] [X], Mme [I] [X] et M. [N] [X] demandent à la cour de fixer à 600 000 euros la valeur de l’ensemble immobilier et de débouter les appelants de leurs demandes tendant à fixer la valeur à 800 000 euros et à prévoir un délai de six mois pour procéder à une vente amiable.

A titre subsidiaire, ils sollicitent une expertise pour déterminer la valeur vénale du bien.

Ils font valoir que la vente est paralysée en raison de « l’obstination » des appelants à vouloir vendre en deux lots à un prix « trop élevé par rapport au marché », et préfèrent que l’ensemble immobilier soit vendu le plus rapidement possible à un prix inférieur. Ils estiment que la vente en deux lots séparés serait source de complexité juridique et administrative et ajoutent que les appelants ne démontrent pas la faisabilité technique, juridique et financière du projet. Se fondant sur l’expertise de M. [A], ils soutiennent que l’ensemble immobilier, selon eux vétuste et insalubre, doit être estimé à 600 000 euros. Ils indiquent que la division en deux lots privera l’immeuble d’un jardin et en dépréciera la valeur, et considèrent qu’il n’est pas garanti que le terrain, selon eux enclavé, soit constructible.

Appréciation de la cour

L’article 815 du code civil dispose que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

Selon l’article 1686 du même code, si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte ; ou si, dans un partage fait de gré à gré de biens communs, il s’en trouve quelques-uns qu’aucun des copartageants ne puisse ou ne veuille prendre, la vente s’en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires.

En l’espèce, selon les écritures des parties, le bien sis à [Localité 23] (Val d’Oise) se compose d’un terrain de 597 m² cadastré section AH n°[Cadastre 9] et d’un ensemble immobilier composé de deux bâtiments anciens sur un terrain de 193 m² cadastré AH n°[Cadastre 8].

Il résulte des productions des parties qu’un protocole d’accord avait été signé entre elles par lequel était convenue la mise en vente du bien d'[Localité 23] dans son ensemble au prix de 800 000 euros. Force est de constater qu’à ce prix, le bien n’a jamais été vendu ainsi qu’en attestent les trois lettres de l’agence [30] des 2 mars 2018, 18 décembre 2020 (pièces 5 et 12 intimés) et 7 janvier 2021 (pièces 7 appelants). Dans ces lettres, l’agence suggère de diminuer le prix du bien pour parvenir à le vendre. Il s’ensuit que la demande des appelants tendant à fixer la valeur vénale de l’ensemble immobilier à 800 000 euros (600 000 + 200 000) paraît excessive. D’ailleurs, l’estimation immobilière de l’agence [30] du 21 avril 2016 (à 200 000 euros et 600 000 euros, soit 800 000 euros en tout), produite par les appelants, est assez succincte et n’explique aucunement pourquoi ces valeurs ont été retenues (pièce 1 des appelants).

A l’inverse, l’expertise de M. [A] du 16 mai 2017, après avoir exposé les deux méthodes d’évaluation utilisées, estime la valeur de l’ensemble immobilier à 600 000 euros en fourchette haute (180 000 et 420 000 euros) en tenant compte des travaux nécessaires à la rénovation de l’immeuble bâti et à la location des appartements (pièce 3 des intimés). C’est donc cette valeur vénale, à défaut d’estimation plus récente produite par les parties, qu’il convient de retenir.

Par ailleurs, s’agissant de la question d’une vente en un lot ou en deux lots séparés, force est de constater que, faute de démonstration par les appelants de sa faisabilité rapide sur un plan juridique, administratif et technique, il apparaît que la vente en deux lots séparés aura pour conséquence de maintenir l’indivision pendant une durée excessive, contraire aux dispositions de l’article 815 du code civil.

La cour observe que la vente en deux lots séparés est une suggestion de l’expert, et non une préconisation ni une recommandation : « j’ai relevé qu’il était envisageable d’optimiser la valeur de l’ensemble immobilier en prévoyant une division parcellaire » (p.19 du rapport d’expertise en pièce 3 des intimés). La lettre de l’agence [30] de 2021 qui suggère cette possibilité, après avoir proposé par deux fois une baisse du prix qui n’a jamais eu lieu, alors que le bien est en vente depuis 2017 et que la procédure est en cours, apparaît peu objective et est curieusement concomitante à la procédure (pièce 16 des appelants). En outre, contrairement à ce que prétendent les appelants, la vente en deux lots séparés nécessite, de fait, d’importantes démarches administratives puisqu’elle ne consisterait pas à vendre les deux parcelles cadastrées séparément mais à modifier la limite séparative de ces deux parcelles (consistant à prendre 97 m² sur la parcelle voisine AH [Cadastre 8] pour l’inclure à la parcelle AH [Cadastre 9]) pour éviter que la cuve à fioul enterrée ne se retrouve sur le terrain attenant. Par ailleurs, si les intimés ont tort d’affirmer que le terrain est enclavé (ceci est totalement faux puisque le terrain est en bordure de la voie publique), sa constructibilité n’est pas établie. Les appelants affirment qu’il serait en zone UG du PLU, soit en zone constructible, mais ne produisent pas le PLU et ne démontrent par aucune pièce la constructibilité du terrain, même pour une maison individuelle. L’expert ne l’affirme pas davantage puisqu’il indique « PLU en cours d’élaboration. Zone UGC du POS avec un COS de 0,71 », ce qui signifie que le terrain était constructible sous l’aire du plan d’occupation des sols (p.19 de l’expertise). Ainsi la faisabilité rapide de cette division n’est pas acquise, d’autant que l’expert précise la présence d’une cave à fioul enterrée et prend soin d’ajouter qu’une vente en deux lots séparés n’est réalisable que « sous réserve d’obtention d’un certificat d’urbanisme positif et d’application des dispositions d’urbanisme » (p.19 du rapport). En outre, la séparation en deux lots priverait de jardin l’ensemble immobilier déjà vétuste et inlouable en l’état. La rentabilité économique de l’opération n’est donc pas certaine, de sorte que, pour éviter un maintien excessif de la situation d’indivision pour un gain largement hypothétique, il convient d’ordonner la vente de l’ensemble immobilier cadastré AH [Cadastre 8] et AH [Cadastre 9] en un seul lot.

Par ailleurs, conformément à l’article 815 précité et en tenant compte du fait que l’indivision dure désormais depuis presque vingt ans, le jugement sera infirmé en ce qu’il a prévu un délai de 6 mois pour tenter de procéder à la vente amiable du bien et il sera ordonné la vente par licitation de l’ensemble immobilier cadastré AH [Cadastre 8] et AH [Cadastre 9] en un seul lot, au prix de 300 000 euros, avec une faculté de baisse du prix d’un quart puis d’un tiers en l’absence d’acquéreur.

Enfin, la cour rejettera la demande subsidiaire d’expertise formée par les intimés, en considérant que cette demande risque d’allonger de façon déraisonnable une procédure qui dure depuis huit ans et en considérant qu’elle dispose d’éléments suffisants pour statuer sur la valeur vénale du bien et ses modalités de vente.

Dès lors, le jugement sera infirmé en ce qu’il a :

Accordé aux parties un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision pour vendre à l’amiable le terrain constructible sis [Adresse 15] à [Localité 23], cadastré AH n°[Cadastre 9], selon la division cadastrale actuellement existante au prix de 160 000 euros,

Accordé aux parties un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision pour vendre à l’amiable et en l’état l’ensemble immobilier bâti sis [Adresse 15] à [Localité 23], cadastré AH n°[Cadastre 8] au prix de 550 000 euros, puis de 500 000 euros à défaut d’acquéreur intéressé dans le délai de trois mois suivant la signification de la présente décision,

Ordonné, à défaut de vente amiable dans le délai de six mois suivant la signification de la présente décision, la licitation du terrain cadastré AH n°[Cadastre 9] à la barre du tribunal judiciaire de Pontoise et par le ministère de l’avocat dûment mandaté par la partie la plus diligente,

Fixé la mise à prix de l’immeuble susvisé à la somme de 100 000 euros, avec une faculté de baisse du prix d’un quart puis d’un tiers en l’absence d’acquéreur,

Ordonné, à défaut de vente amiable dans le délai de six mois suivant la signification de la présente décision, la licitation de l’ensemble immobilier bâti dépendant de l’indivision, sis [Adresse 15] à [Localité 23], cadastré AH n°[Cadastre 8] à la barre du tribunal judiciaire de Pontoise et par le ministère de l’avocat dûment mandaté par la partie la plus diligente,

Fixé la mise à prix de l’immeuble susvisé à la somme de 250 000 euros, avec une faculté de baisse du prix d’un quart puis d’un tiers en l’absence d’acquéreur,

Ordonné qu’il soit procédé à la publicité conformément aux dispositions prévues par les articles 1322-30 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera :

Ordonné la vente par licitation de l’ensemble immobilier, sis [Adresse 15] à [Localité 23], cadastré AH n°[Cadastre 8] et AH n°[Cadastre 9] à la barre du tribunal judiciaire de Pontoise et par le ministère de l’avocat dûment mandaté par la partie la plus diligente,

Fixé la mise à prix de l’ensemble immobilier susvisé à la somme de 300 000 euros, avec une faculté de baisse du prix d’un quart puis d’un tiers en l’absence d’acquéreur,

Ordonné qu’il soit procédé à la publicité conformément aux dispositions prévues par les articles 1322-30 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation du bien d'[Localité 23], la demande de paiement d’une indemnité de gérance et la compensation

Au fondement de l’article 815-9 du code civil, le tribunal a considéré que Mme [D] [X] occupait privativement, soit pour s’y domicilier soit pour y entreposer des meubles, le « studio » de 16 m² et l’appartement de 135 m² et l’a condamnée à verser deux indemnités d’occupation à hauteur de 100 euros par mois à compter du [Date décès 4] 2016 et 800 euros par mois à compter du 5 novembre 2019.

Moyens des parties

Poursuivant l’infirmation du jugement en ce qu’il a condamné Mme [D] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation, les appelants sollicitent le rejet de cette demande, l’octroi d’une indemnité de gérance à hauteur de 300 euros par mois, au fondement de l’article 815-12 du code civil, et, dans l’hypothèse où la cour condamnerait Mme [D] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation, ils sollicitent que soit pris en compte un abattement de 20% compte tenu de la précarité de l’occupation et que son montant soit compensé avec l’indemnité de gérance.

S’agissant de l’appartement de 135 m², ils font valoir que son occupation n’est pas privative puisque, s’agissant de l’ancien appartement des époux [X] décédés, tous les enfants détiennent les clés. Ils ajoutent que M. [H] a occupé le bien, avec sa compagne et l’enfant de cette dernière, pendant trois mois du 5 novembre 2019 au 31 janvier 2020 sans engendrer de frais supplémentaires.

S’agissant du « studio », ils contestent cette appellation et indiquent qu’il s’agit d’une pièce vide avec WC de 12 m² sans cuisine ni salle d’eau, où Mme [D] [X] entrepose ses affaires depuis son retour de Côte d’Ivoire, qui a toujours été rattachée à l’appartement comme chambre d’ami.

Ils indiquent que le tribunal a statué ultra petita en prévoyant qu’une des deux indemnités d’occupation serait due à compter du 20 mars 2016 et non du 5 novembre 2019.

En outre, à l’appui de leur demande d’une indemnité de gérance, au fondement des articles 815-2 et 815-12 du code civil, ils indiquent que Mme [D] [X] a fait office d’aide à domicile avec la de cujus lorsqu’elle vivait dans les lieux, et s’est chargée de l’entretien de l’appartement, du jardin et des parties communes depuis le décès pour qu’ils ne se détériorent pas. Ils ajoutent qu’elle paye ses factures d’électricité, sa quote-part de charges mais également les factures d’électricité et de chauffage des parties communes. Ils précisent que l’accord des indivisaires n’est pas requis pour la désignation d’un gérant.

Poursuivant la confirmation du jugement en ce qu’il a mis à la charge de Mme [D] [X] deux indemnités d’occupation, les intimés font valoir, au fondement de l’article 815-9 du code civil, qu’il existe une situation d’inégalité entre les indivisaires puisque l’un d’entre eux profite d’un bien immobilier pour y introduire ses effets personnels et stocker ses gros meubles. Ils maintiennent qu’il s’agit bien d’un studio de 16 m² dans lequel des membres de la famille ont été logés. Ils ajoutent qu’avec l’aval de sa mère, M. [H] et sa campagne ont occupé l’intégralité de l’appartement ainsi que le studio depuis le 5 novembre 2019, de sorte qu’il convient, selon eux, de qualifier cette occupation de privative.

Enfin, ils s’opposent à la rémunération d’un gérant arguant que cette demande, nouvelle en cause d’appel, est irrecevable et qu’ils n’ont jamais été consultés sur ce point.

Appréciation de la cour

L’article 815-9 du code civil dispose que chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.

L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Le droit d’usage et de jouissance est reconnu à chaque indivisaire, sans que celui-ci ait besoin du consentement des autres indivisaires.

Un indivisaire ne peut toutefois user de la chose commune qu’à condition de ne pas porter atteinte aux droits égaux et réciproques des autres.

Pour que l’occupation d’un bien indivis par un indivisaire porte atteinte aux droits des autres indivisaires et puisse donner lieu au paiement d’une indemnité d’occupation, il faut en particulier que cette occupation diminue ou entrave, de quelque manière que ce soit, l’usage du bien indivis par les autres indivisaires.

Il revient à celui qui prétend être privé de la jouissance du bien indivis de démontrer l’impossibilité ou l’entrave, de fait ou de droit, qu’il subit l’empêchant de jouir du bien (1ère Civ., 13 janvier 1998, pourvoi n° 95-12.471, Bull. 1998, I, n° 12 ; 1ère Civ., 5 novembre 2014, pourvoi n° 13-11.304, Bull. 2014, I, n° 184).

La détention des clés de la porte d’entrée d’un immeuble, en ce qu’elle permet à leurs détenteurs d’avoir seuls la libre disposition du bien indivis, est constitutive d’une jouissance privative et exclusive (1ère Civ., 31 mars 2016, pourvoi n° 15-10.748, Bull. 2016, I, n° 71). En revanche, la circonstance que l’un des titulaires d’un droit de jouissance indivise occupe seul l’immeuble ne caractérise pas, en soi, une occupation privative, dès lors qu’il n’est pas établi que, par son fait, il empêcherait un autre titulaire d’exercer son droit concurrent de jouir de l’immeuble. C’est ainsi que l’impossibilité pour une partie d’occuper l’immeuble en raison de la dégradation de son état de santé l’empêchant de quitter la maison de retraite ne caractérise pas l’existence d’une occupation privative de cet immeuble par l’autre partie (1ère Civ., 3 octobre 2018, pourvoi n° 17-26.020, publié au bulletin).

En l’espèce, les intimés ne contestent pas dans leurs écritures détenir les clés de l’ensemble immobilier d'[Localité 23] et des appartements qui le composent. Dans un courriel du 19 janvier 2017 adressé à sa s’ur et ses beaux-frères, M. [N] [X] a précisé avoir récupéré les clés à l’agence et en avoir fait des doubles, « à l’exception du local du RDC qui sert de stockage aux affaires de [D] » (pièce 5 des appelants). Lors du constat d’huissier de justice du 18 novembre 2018, l’huissier instrumentaire précise se trouver [Adresse 16] à [Localité 23] « en présence de M. [X], détenteur des clefs du bien ». Il ne résulte pas du procès-verbal que l’huissier de justice a pénétré dans le « local » où Mme [D] [X] a stocké ses affaires (pièce 7 des intimés).

Il s’ensuit que l’occupation de Mme [D] [X] de l’appartement de 135 m² n’est pas privative, l’ensemble de ses frère et s’urs ayant eux aussi accès au bien. En revanche, l’occupation est privative s’agissant du « local » (également dénommé « studio de 16 m² » par les intimés et « pièce de 12 m² » par les appelants).

Par conséquent, le jugement sera infirmé en ce qu’il l’a condamnée à verser à l’indivision deux indemnités d’occupation. Mme [D] [X] sera condamnée à verser une indemnité d’occupation à l’indivision, réduite à 50 euros par mois, pour l’occupation privative du « local ».

La demande de versement d’une indemnité de gérance, nouvelle en cause d’appel mais recevable (puisqu’en matière de succession, les parties étant respectivement demanderesses et défenderesses quant à l’établissement de l’actif et du passif, toute demande doit être considérée comme une défense à une prétention adverse), sera rejetée en l’absence de tout élément de preuve justifiant cette prétendue gérance.

Par voie de conséquence, la demande de compensation subséquente sera rejetée.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation du bien de [Localité 31] ([Localité 26]), la demande de paiement d’une indemnité de gérance et la compensation

Considérant que Mme [O] [X] disposait seule des clés du bien sis à [Localité 26] et qu’elle ne justifiait par de son caractère inhabitable alors qu’elle y a entrepris d’importants travaux, le tribunal l’a condamnée à verser une indemnité d’occupation à l’indivision à hauteur de 300 euros par mois à compter du décès et jusqu’au partage ou à la libération des lieux.

Moyens des parties

Poursuivant l’infirmation du jugement en ce qu’il a condamné Mme [O] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation du bien sis à [Localité 26] (Cantal), les appelants sollicitent le rejet de cette demande, l’octroi d’une indemnité de gérance à hauteur de 300 euros par mois, au fondement de l’article 815-12 du code civil, et, dans l’hypothèse où la cour condamnerait Mme [O] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation, ils sollicitent que son montant soit compensé avec l’indemnité de gérance.

Ils expliquent qu’il s’agit d’une maison dans un hameau et d’une parcelle de terre à 5 kms de la maison. Ils rappellent que tous les héritiers sont d’accord pour l’attribution préférentielle de cette maison à Mme [O] [X] en contrepartie du paiement d’une soulte de 67 500 euros, et que les intimés auraient menacé de revenir sur leur accord en vendant le bien aux enchères tant que le bien d'[Localité 23] ne serait pas vendu (en baissant son prix). Ils expliquent que Mme [O] [X] a donc renoncé à faire des travaux et que suite à deux tempêtes en 2017 et 2018, la toiture a été endommagée, la maison recouverte par une bâche qui n’a pas empêché les infiltrations d’eaux au point que la maison serait devenue inhabitable, inlouable et que des travaux de rénovation seraient en cours. Ils en déduisent qu’il n’y a pas lieu au paiement d’une indemnité d’occupation.

Poursuivant la confirmation du jugement en ce qu’il a mis à la charge de Mme [O] [X] une indemnité d’occupation concernant le bien de [Localité 26], les intimés font valoir, au fondement de l’article 815-9 du code civil, que cette dernière possède seule les clefs et s’est opposée à la remise des clefs à ses frère et s’urs lors d’une réunion chez le notaire le 4 décembre 2017. Répliquant aux appelants, ils soutiennent que le bien est habitable et que Mme [O] [X] et son mari y séjournent régulièrement.

Enfin, ils s’opposent à la rémunération d’un gérant arguant que cette demande, nouvelle en cause d’appel, est irrecevable et qu’ils n’ont jamais été consultés sur ce point.

Appréciation de la cour

En l’espèce, contrairement au bien d'[Localité 23], il n’est pas contesté que Mme [O] [X] dispose seule des clefs de la maison de [Localité 26] (Cantal, lieu-dit [Localité 31]) (pièce 6 des intimés). Le fait qu’elle n’y soit pas domiciliée importe peu, celle-ci reconnaissant un usage privatif de maison secondaire, conforme à l’attribution préférentielle, désormais irrévocable, dont elle a bénéficié et aux travaux qu’elle y a entrepris.

Par ailleurs, pas plus qu’en première instance, Mme [O] [X] ne justifie du caractère inhabitable de la maison qu’elle allègue. Elle ne produit aucune photographie de la bâche et des infiltrations qu’elle évoque dans ses écritures.

C’est donc à bon droit que le tribunal a mis à sa charge une indemnité d’occupation de 300 euros par mois à compter du [Date décès 4] 2016 et jusqu’à la libération complète des lieux ou jusqu’au partage. Le jugement, sur ce point, sera confirmé.

Pour les mêmes motifs qu’exposés ci-dessus, la demande de versement d’une indemnité de gérance, sera rejetée en l’absence de tout élément de preuve justifiant cette prétendue gérance.

Par voie de conséquence, la demande de compensation subséquente sera rejetée.

Sur le compte d’administration de Mme [O] [X] (dépenses concernant la maison de [Localité 26])

Le tribunal a rejeté la demande de créance sur l’indivision formée par Mme [O] [X] concernant le volet roulant installé dans la maison de [Localité 26] en considérant qu’il ne s’agissait pas d’une dépense de conservation mais d’amélioration du bien. Il a en outre soumis le paiement par l’indivision de la créance liée à la facture de 8438,63 euros (travaux de plâtrerie, isolation et peinture) à la présentation d’une déclaration de sinistre pour dégâts des eaux et au justificatif de paiement d’indemnités par l’assurance.

Il n’a pas statué sur la facture liée à la pose d’une VMC.

Par ailleurs, s’agissant du bien sis à [Localité 23], le tribunal a dit que les factures de fuel sont des dépenses de conservation qui incombent à l’indivision et qu’elles doivent être prises en charge à égalité par tous les indivisaires à l’exception de la période d’occupation de l’appartement de 135 m² par le fils de [D] [X], cette dernière devant alors assumer la moitié de la facture de fuel pour la période d’occupation de son fils en sus de sa part indivise sur l’autre moitié.

Moyens des parties

Poursuivant l’infirmation du jugement en ce qu’il a conditionné la créance de 8438,63 euros à la présentation de justificatifs, les appelants demandent à la cour de juger que Mme [O] [X] a une créance sur l’indivision à hauteur de 1357,42 euros au titre de l’installation d’une VMC dans la maison de [Localité 26].

Ils demandent en outre de fixer à 41 508,40 euros le montant total de la créance de Mme [O] [X] sur l’indivision au titre des frais de conservation dont elle a fait l’avance dans la maison de [Localité 26] et qui, selon eux, présentaient compte tenu de l’humidité et des infiltrations, un caractère d’urgence.

Ils demandent enfin de fixer à la somme de 2133,77 euros la créance que Mme [O] [X] détient sur M. [N] [X] au titre de la prise en charge de sa quote-part de fioul et d’entretien de la chaudière du bien d'[Localité 23] pour les années 2019 à 2021, et au besoin condamner M. [N] [X] à régler cette somme à Mme [O] [X]. Mme [O] [X] a dit avoir payé sa quote-part (1/5ème de la dépense totale) pour les années 2019, 2020 et 2021 et fait valoir qu’il est nécessaire de chauffer les parties inoccupées pour éviter qu’elles ne se dégradent. Les appelants contestent que l’occupation du bien par M. [H] pendant trois mois ait eu une incidence sur les factures de fioul.

Poursuivant l’infirmation du jugement en ce qu’il a « Dit que les factures de fuel du bien sis [Adresse 15] à [Localité 23] sont des dépenses de conservation qui incombent à l’indivision et qu’elles doivent être prises en charge à égalité par tous les indivisaires à l’exception de la période d’occupation de l’appartement de 135 m² par le fils de [D] [X], cette dernière devant alors assumer la moitié de la facture de fuel pour la période d’occupation de son fils en sus de sa part indivise sur l’autre moitié », les intimés demandent à la cour le rejet de la demande de Mme [O] [X] sur ce point et la confirmation du jugement pour le surplus.

Ils considèrent que l’installation d’une VMC et les travaux de plâtrerie, peinture et isolation à hauteur de 8 438,63 euros sont des dépenses d’amélioration qui ne s’imposaient aucunement, ajoutant que des travaux du même type ont été effectués entre 2005 et 2009. Ils ajoutent que le « dégât des eaux » mentionné sur la facture n’est pas justifié.

S’agissant de la facture de fioul et de l’entretien de la chaudière du bien d'[Localité 23], les intimés soutiennent que la commande de fioul n’est pas justifiée « dès lors qu’une telle commande vise à chauffer un bien occupé par Mme [D] [X] et son fils en famille ».

Appréciation de la cour

L’article 815-2 du code civil dispose que tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence.

Il peut employer à cet effet les fonds de l’indivision détenus par lui et il est réputé en avoir la libre disposition à l’égard des tiers.

A défaut de fonds de l’indivision, il peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires.

En l’espèce, s’agissant de l’installation d’une VMC au prix de 1357,42 euros (facture de la SARL [29] en pièce 18 des appelants), cette dépense n’apparaît pas être une dépense de conservation dans la mesure où les appelants ne produisent aucune pièce de nature à justifier leurs allégations concernant l’installation d’une bâche sur le toit suite aux deux tempêtes de 2017, aux infiltrations d’eau et à la présence de moisissure subséquente qui auraient rendu indispensable l’installation d’une VMC. Par conséquent, il n’est pas démontré que l’installation d’une VMC était nécessaire à la conservation du bien. Dès lors, la demande des appelants tendant à ce qu’ils soient considérés comme détenant une créance à ce titre sera rejetée.

Subséquemment, la demande des appelants tendant à fixer à 41 508,40 euros le montant total de la créance de Mme [O] [X] sur l’indivision au titre des frais de conservation sera rejetée.

La cour rappelle cependant que les chefs de dispositif suivants du jugement, non contestés, sont irrévocables :

— Dit que [O] [X] épouse [S] [G] et [U] [S] [G] ont une créance de 34 473,59 euros envers la succession de [T] [V] épouse [X],

— Dit que [O] [X] épouse [S] [G] a une créance envers l’indivision de 31 255,85 euros au titre de la facture de réfection de la toiture de la maison de [Localité 26].

Le jugement en ce qu’il a ordonné la compensation entre les indemnités d’occupation dues par [O] [X] épouse [S] [G] et ses créances envers l’indivision successorale, sera donc confirmé.

S’agissant enfin de la facture de fioul pour les années 2019, 2020 et 2021 et l’entretien de la chaudière du bien sis à [Localité 23], les intimés ne développent aucun moyen de fait ni de droit de nature à contester une prise en charge par l’ensemble des indivisaires de ces dépenses de conservation. En effet, même partiellement inoccupé, le bien d'[Localité 23] a besoin d’être chauffé pour assurer sa conservation. S’agissant d’un bien indivis, les factures de fioul et d’entretien de la chaudière doivent par conséquent être prises en charge par tous les indivisaires, à parts égales (pièces 13, 14, 20, 21 et 28 des appelants).

Toutefois, c’est à juste titre que le jugement a tenu compte de la présence de M. [H] et de sa compagne ainsi que du fils de celle-ci à compter du 5 novembre 2019, les éléments du dossier permettant de considérer que M. [H] a quitté le bien d'[Localité 23] le 31 janvier 2020 (pièces 7, 8, 35, 35bis, 36 à 40 des appelants).

En outre, la cour rappelle que cette participation est due à l’indivision, et non à celui des indivisaires qui a réglé la facture, le notaire étant chargé, une fois le montant de l’actif successoral déterminé, de faire les comptes en fonction du passif devant être pris en charge par chacun des indivisaires.

Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu’il a « dit que les factures de fuel sont des dépenses de conservation qui incombent à l’indivision et qu’elles doivent être prises en charge à égalité par tous les indivisaires à l’exception de la période d’occupation de l’appartement de 135 m² par le fils de [D] [X], cette dernière devant alors assumer la moitié de la facture de fuel pour la période d’occupation de son fils en sus de sa part indivise sur l’autre moitié ».

La demande des appelants tendant à « fixer à la somme de 2 133,77 euros la créance que [O] [X] épouse [S] [G] détient sur M. [N] [X] au titre de la prise en charge de sa quote-part de fuel et d’entretien de la chaudière du bien d'[Localité 23] pour les années 2019 à 2021, et au besoin condamner [N] [X] à régler cette somme à Mme [O] [X] épouse [S] [G] » sera rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts des appelants

Moyens des parties

Considérant que les intimés auraient, par leur comportement, tout fait pour retarder le partage, et avoir été victimes de propos diffamatoires dans les conclusions des intimés, les appelants demandent à la cour, sans préciser le fondement juridique de leur demande, la condamnation des intimés à leur verser à chacun 5000 euros.

Les intimés répliquent que leurs écritures ne sont pas diffamatoires au sens de la loi sur la presse, mais des propos divergents dans le cadre d’une procédure judiciaire.

Appréciation de la cour

Force est de constater que les appelants ne précisent aucunement le fondement juridique de leur demande. A supposer qu’ils se fondent sur l’article 1240 du code civil ou sur l’article 32-1 du code de procédure civile, ils ne démontrent pas un comportement fautif de la part des intimés qui obtiennent partiellement gain de cause dans le cadre de la présente procédure (notamment sur la vente du bien d'[Localité 23]).

Par conséquent, leur demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance.

L’équité commande de ne pas faire application de ces dispositions à hauteur d’appel.

Les dépens d’appel seront employés en frais privilégiés de partage.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,

Dans les limites de l’appel,

INFIRME le jugement en ce qu’il a :

Accordé aux parties un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision pour vendre à l’amiable le terrain constructible sis [Adresse 15] à [Localité 23], cadastré AH n°[Cadastre 9], selon la division cadastrale actuellement existante au prix de 160 000 euros,

Accordé aux parties un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision pour vendre à l’amiable et en l’état l’ensemble immobilier bâti sis [Adresse 15] à [Localité 23], cadastré AH n°[Cadastre 8] au prix de 550 000 euros, puis de 500 000 euros à défaut d’acquéreur intéressé dans le délai de trois mois suivant la signification de la présente décision,

Ordonné, à défaut de vente amiable dans le délai de six mois suivant la signification de la présente décision, la licitation du terrain cadastré AH n°[Cadastre 9] à la barre du tribunal judiciaire de Pontoise et par le ministère de l’avocat dûment mandaté par la partie la plus diligente,

Fixé la mise à prix de l’immeuble susvisé à la somme de 100 000 euros, avec une faculté de baisse du prix d’un quart puis d’un tiers en l’absence d’acquéreur,

Ordonné, à défaut de vente amiable dans le délai de six mois suivant la signification de la présente décision, la licitation de l’ensemble immobilier bâti dépendant de l’indivision, sis [Adresse 15] à [Localité 23], cadastré AH n°[Cadastre 8] à la barre du tribunal judiciaire de Pontoise et par le ministère de l’avocat dûment mandaté par la partie la plus diligente,

Fixé la mise à prix de l’immeuble susvisé à la somme de 250 000 euros, avec une faculté de baisse du prix d’un quart puis d’un tiers en l’absence d’acquéreur,

Ordonné qu’il soit procédé à la publicité conformément aux dispositions prévues par les articles 1322-30 du code des procédures civiles d’exécution ;

INFIRME le jugement en ce qu’il a :

Condamné [D] [X] à verser à l’indivision une somme mensuelle de 100 euros au titre de l’indemnité d’occupation du studio indivis de 16 m² sis [Adresse 16] à [Localité 23], à compter du [Date décès 4] 2016 et jusqu’à la libération complète des lieux,

Condamné [D] [X] à verser à l’indivision une somme mensuelle de 800 euros au titre de l’indemnité d’occupation de l’appartement de 135 m² sis [Adresse 16] à [Localité 23], à compter du 5 novembre 2019 et jusqu’à la libération complète des lieux dont il devra être justifié auprès du notaire ;

CONFIRME le jugement en ce qu’il a :

Débouté [O] [X] épouse [S] [G] de sa demande de créance au titre de la facture de remplacement du moteur du volet roulant,

Dit que le notaire ne prendra en compte la créance de [O] [X] épouse [S] [G] envers l’indivision au titre de la facture de 8 438,63 euros que moyennant production par cette dernière de la déclaration du sinistre (dégât des eaux) à l’assurance et des justificatifs des sommes perçues de l’assurance à déduire de sa créance ou du justificatif de refus de prise en charge de l’assureur,

Dit que le paiement de la taxe sur les logements vacants est une dette de l’indivision et qu’elle doit être partagée à égalité entre tous les indivisaires ;

CONFIRME le jugement en ce qu’il a :

Condamné [O] [X] épouse [S] [G] à verser à l’indivision une somme mensuelle de 300 euros au titre de l’indemnité d’occupation du bien de [Localité 26], lieudit de [Localité 31], à compter du [Date décès 4] 2016 et jusqu’à la libération complète des lieux ou jusqu’au partage,

en ce qu’il a ordonné la compensation entre les indemnités d’occupation dues par [O] [X] épouse [S] [G] et ses créances envers l’indivision successorale ;

CONFIRME le jugement en ce qu’il a débouté les parties de leur demande respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

REJETTE la demande subsidiaire formée par M. [N] [X], Mme [B] [X] et Mme [I] [F] [X] visant à, avant dire droit, désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec pour mission de déterminer la valeur vénale du bien immobilier sis [Adresse 15] à [Localité 23] (Val-d’Oise), cadastré section AH [Cadastre 8] et AH [Cadastre 9] ;

ORDONNE la vente par licitation de l’ensemble immobilier, sis [Adresse 15] à [Localité 23], cadastré AH n°[Cadastre 8] et AH n°[Cadastre 9] à la barre du tribunal judiciaire de Pontoise et par le ministère de l’avocat dûment mandaté par la partie la plus diligente ;

FIXE la mise à prix de l’ensemble immobilier susvisé à la somme de 300 000 euros, avec une faculté de baisse du prix d’un quart puis d’un tiers en l’absence d’acquéreur ;

ORDONNE qu’il soit procédé à la publicité conformément aux dispositions prévues par les articles 1322-30 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [D] [X] à verser à l’indivision une somme mensuelle de 50 euros au titre de l’indemnité d’occupation du bien indivis de 16 m² sis [Adresse 16] à [Localité 23], à compter du [Date décès 4] 2016 et jusqu’à la libération complète des lieux ;

REJETTE les demandes de versement d’une indemnité de gérance et les demandes de compensation subséquentes émises par Mme [D] [X] et Mme [O] [X] ;

REJETTE la demande de Mme [D] [X], Mme [O] [X] épouse [S] [G] et M. [U] [S] [G] tendant à voir juger que Mme [O] [X] épouse [S] [G] a une créance de 1 357,42 euros sur l’indivision au titre de l’installation d’une VMC dans la maison de [Localité 26] ;

REJETTE la demande Mme [D] [X], Mme [O] [X] épouse [S] [G] et M. [U] [S] [G] tendant à fixer à 41 508,40 euros le montant total de la créance de Mme [O] [X] sur l’indivision au titre des frais de conservation ;

REJETTE la demande Mme [D] [X], Mme [O] [X] épouse [S] [G] et M. [U] [S] [G] tendant à « fixer à la somme de 2 133,77 euros la créance que [O] [X] épouse [S] [G] détient sur M. [N] [X] au titre de la prise en charge de sa quote-part de fuel et d’entretien de la chaudière du bien d'[Localité 23] pour les années 2019 à 2021, et au besoin condamner [N] [X] à régler cette somme à Mme [O] [X] épouse [S] [G] » ;

REJETTE la demande Mme [D] [X], Mme [O] [X] épouse [S] [G] et M. [U] [S] [G] tendant à ce que soit ordonnée la compensation entre la soulte due par Mme [O] [X] épouse [S] [G] au titre de l’attribution préférentielle du bien immobilier de [Localité 26] et la créance due par la succession aux époux [S] [G] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Mme [D] [X], Mme [O] [X] épouse [S] [G] et M. [U] [S] [G] ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage ;

REJETTE toutes autres demandes.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Anna MANES, présidente, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,