COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30Z

Chambre civile 1-6

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 07 MAI 2026

N° RG 23/06476 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WCTX

Jonction avec le RG 23/07795 par ordonnance de la présidente en date du 27 février 2024

AFFAIRE :

SARL AGENCE IMMOREVA

C/

S.A. GENERALI IARD

GAN ASSURANCES

et autres

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Septembre 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE

N° chambre : 2

N° RG : 23/02495

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 07.05.2026

à :

M^e Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Richard NAHMANY, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Ghislaine DAVID-MONTIEL, avocat au barreau de VERSAILLES, M^e Richard NAHMANY, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SARL AGENCE IMMOREVA

N° Siret : 319 343 703 (RCS Pontoise)

[Adresse 1]

[Localité 1]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 – Représentant : M^e Laurent-Haim BENOUAICH de la SELARL BBO Société d’avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R057, substitué par M^e Pierre-Alain TOUCHARD, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

S.A. GENERALI IARD

N° Siret : 552 062 663 (RCS Paris)

[Adresse 2]

[Localité 2]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20230726 – Représentant : M^e Philippe-Gildas BERNARD de l’AARPI NGO JUNG & PARTNERS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R013,substitué par M^e Clément HURSTEL, avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. AZRA DECORATION

N° Siret : 823 392 998 (RCS Pontoise)

[Adresse 3]

[Localité 1]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Francis DOMINGUEZ, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1536 – Représentant : M^e Richard NAHMANY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 485

INTIMÉES

SA COMPAGNIE GENERALE DE LOCATION D’EQUIPEMENTS

N° Siret : 303 236 186 (RCS Lille)

[Adresse 4]

[Localité 3]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Déclaration d’appel signifiée à personne habilitée le 31 janvier 2024

BMW FINANCE

N° Siret : 343 606 448 (RCS Versailles)

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Déclaration d’appel signifiée à personne habilitée le 08 février 2024

SA CM-CIC BAIL

N° Siret : 352 962 346 (RCS Nanterre)

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Déclaration d’appel signifiée à personne habilitée le 1er février 2024

SAS DE LAGE LANDEN LEASING

N° Siret : 393 439 575 (RCS Nanterre)

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Déclaration d’appel signifiée à étude le 13 février 2024

INTIMÉES DÉFAILLANTES

****************

COMPAGNIE D’ASSURANCE GAN ASSURANCES

Société Anonyme régie par le Code des assurances

N° Siret : 542 063 797 (RCS Paris)

[Adresse 8]

[Localité 7]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Guillaume ANQUETIL de l’AARPI ANQUETIL ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0156 – Représentant : M^e Ghislaine DAVID-MONTIEL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 216

S.E.L.A.R.L. MMJ

Prise en la personne de Me [A] [I], en sa qualité de liquidateur de la société AZAR DECORATION, fonctions auxquelles il a été désigné par jugement du tribunal de commerce de Ponstoise du 15 mars 2024

[Adresse 9]

[Localité 8]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Richard NAHMANY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 485

PARTIES INTERVENANTES

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Mars 2026, Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Florence MICHON, Conseillère,

Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 janvier 2020, la société Agence Immoreva (ci-après Immoreva) a donné à bail commercial à la société Azra Décoration (ci-après Azra), afin d’exercer une activité d’entreprise générale de bâtiment, des locaux situés [Adresse 1]/[Adresse 10] à [Localité 1] (95), constitués d’une surface d’environ 1500 m² à usage d’entrepôts et d’une surface d’environ 275 m² à usage de bureaux (respectivement au rez-de-chaussée et au premier étage de l’immeuble) pour une durée de neuf années à compter du 1er février 2020, moyennant un loyer mensuel, HT et hors charges, de 12.500 euros payable d’avance, avec versement d’un dépôt de garantie de 25.000 euros représentant deux mois de loyer HT.

La société Immoreva est également propriétaire de locaux situés en sous-sol (d’une surface de 2.462 m²) qu’elle présente comme vacants et faisant l’objet d’une recherche de locataire au moment du sinistre..

Il est aussi question, dans l’exposé des faits par la société GAN Assurance, d’une société Staf (non partie au litige) exerçant une activité de bureau d’entreprise, et ayant le même gérant que la société Immoreva, preneuse à bail d’une autre partie du bâtiment industriel (le contrat n’étant pas produit aux débats), également assurée pour une surface n’excédant pas 600 m² auprès de cette société GAN Assurance, selon contrat 'multirisques professions libérales’ à effet au 1er janvier 2019 (pièce n° 2 du GAN) et d’une lettre d’accord sur le versement d’une somme de 117.411,79 euros que cette dernière a proposée à la société Staf en exécution de leur contrat.

Dans la nuit du 12 au 13 avril 2022, un vaste incendie s’est déclaré au sein des locaux pris à bail.

Une plainte a été déposée le 15 avril 2022 auprès des services de police par un responsable de la société Azra pour incendie d’origine indéterminée.

Aux termes d’un procès-verbal de constatations, établi à la suite d’une réunion d’expertise contradictoire du 29 décembre 2022, relatives aux causes, circonstances et évaluation des dommages, notamment signé par les experts mandatés par la société GAN Assurances (assureur multirisque des entreprises industrielles et commerciales de la société Immoreva en sa qualité de propriétaire non occupant des lieux, selon contrat du 1er février 2010 / pièce n° 1 du GAN) et par la société Generali (assureur responsabilité civile du groupe ERHB ayant contracté pour son propre compte et pour celui de ses filiales parmi lesquelles la société Azra Décoration) :

'la seule cause possible (du sinistre) est un acte de mise à feu volontaire. Notons que la serrure de la porte principale du bâtiment n’était pas verrouillée lors des faits, le rideau métallique de cette porte n’était pas non plus fermé, l’heure de départ des premiers engins de secours à 2h 44 (selon l’attestation des pompiers) précède de près de huit minutes la première alerte enregistrée sur le rapport d’alarme intrusion à 2h 52.'

Selon accord de règlement signé le 25 mars 2023 par le mandataire de la société Immoreva, elle a perçu de son assureur, la société GAN Assurances 'à titre d’indemnisation totale et définitive, pour les dommages causés par le sinistre (litigieux) et garanti par son contrat’ la somme de 347.539,59 euros (dont à déduire diverses délégations d’honoraires et la provision perçue de 150.000 euros).

Cet accord incluait une remarque intitulée : nota désaccord-action directe Generali, ainsi formulée (pièce n° 4 du GAN):

' Actuellement, la société Agence Immoreva exerce une action directe auprès de l’assurance Generali garantissant la responsabilité civile du locataire, la société Azra Décoration.

Durant cette action, une demande d’indemnisation est prévue pour un ensemble de réclamations non indemnisé et en désaccord avec l’assurance personnelle GAN.

En cas d’échec dans la tentative de recours, l’agence Immoreva présentera à l’assurance GAN un ensemble de réclamations : perte de loyers // remplacement de l’ensemble de la façade // sanctions de 25% extincteur et électricité non applicables.'

Se prévalant de dissensions quant aux causes de l’incendie, à l’évaluation des dommages et à la prise en charge des préjudices ou encore à une dette locative, la société Immoreva, dûment autorisée, a assigné à jour fixe, selon acte des 24, 27 à 29 et 31 mars 2023, les sociétés Generali France et Azra ainsi que quatre créanciers inscrits – les sociétés CM-CIC Bail, Compagnie Générale de Location d’Equipements, De Lage Landen Leasing et BMW – et, à l’audience fixée au 15 mai 2023, l’affaire a été renvoyée à celle du 12 juin suivant à la demande des parties.

La société Generali Iard est intervenue volontairement à la procédure en qualité de seul assureur de la société Azra.

Parallèlement, la société Immoreva diligentait à l’encontre de la société Azra une procédure aux fins de résiliation du bail commercial pour impayés locatifs.

Par jugement contradictoire rendu le 04 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Pontoise, rappelant que sa décision est de droit exécutoire par provision, a :

— débouté la société Azra Décoration de sa demande de jonction,

— dit que la société Azra Décoration doit répondre de l’incendie du 13 avril 2022, avec toutes conséquences de droit,

— débouté la société Agence Immoreva de sa demande de résiliation de plein droit du bail du 23 janvier 2020 ainsi que de sa demande d’expulsion,

— déclaré irrecevables les demandes dirigées contre les sociétés Generali France et Generali Iard,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— fait masse des dépens et dit qu’ils seront partagés à parts égales par la société Agence Immoreva, la société Azra Décoration et la société Generali Iard.

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La société Agence Immoreva a interjeté appel de cette décision selon déclaration reçue au greffe le 14 septembre 2023, la société Azra Décoration suivant déclaration du 20 novembre 2023 et les deux procédures ont fait l’objet d’une jonction le 27 février 2024 en raison de leur connexité.

Au cours de la procédure d’appel :

* suivant jugement du tribunal judiciaire de Pontoise rendu le 15 janvier 2024, le contrat de bail commercial précité conclu le 23 janvier 2020 a été résilié à compter du 1er juillet 2022.

Un procès-verbal de commissaire de justice du 13 mars 2024 a constaté que les locaux étaient laissés vacants.

* selon jugement rendu le 15 mars 2024, le tribunal de commerce de Pontoise a prononcé la liquidation judiciaire de la société Azra Décoration et la Selarl MMJ, prise en la personne de maître [A] [I], a été désignée en qualité de liquidateur.

Celle-ci a été assignée en intervention forcée par la société Immoreva et elle s’est constituée, ès qualités.

* par acte du 07 janvier 2025, la société Agence Immoreva a assigné en intervention forcée et en garantie devant la cour la société GAN Assurances aux fins de condamnation, in solidum avec la société Generali Iard, à l’indemniser de divers préjudices

* le conseiller de la mise en état a tranché deux incidents :

— sur saisine de la société Generali Iard et par ordonnance rendue le 26 septembre 2024, il s’est déclaré incompétent en jugeant que les fins de non-recevoir soulevées, à savoir la nouveauté en cause d’appel de la demande de garantie formulée à son encontre par la société Immoreva et le défaut d’intérêt à agir de cette dernière pour réclamer communication d’un rapport de chiffrage, ne relevaient pas de la compétence du conseiller de la mise en état,

— sur saisine de la société GAN Assurances et par ordonnance rendue le 15 mai 2025, il a rejeté les fins de non-recevoir opposées à la société Immoreva tenant à l’irrecevabilité de l’assignation en intervention forcée à son encontre pour défaut d’intérêt à agir et, par ailleurs, à l’absence de justification d’une évolution du litige impliquant sa mise en cause.

Par dernières conclusions notifiées le 26 novembre 2025, la société à responsabilité limitée Agence Immoreva, au visa de l’article 1733 du code civil (sur la responsabilité du locataire du fait de l’incendie), des dommages matériels aux aménagements constatés par plusieurs 'PV’ d’huissier, du 'PV’ d’expertise contradictoire amiable (relatif aux cause et circonstance du sinistre et faute du locataire), de la garantie 'RC’ locative (plafonnée à 3.600.000 euros, Police Generali Iard), de la garantie Responsabilité civile tiers (plafonnée à 1.500.000 euros, Generali Iard), du principe de l’action directe, du retard et de la dissimulation des garanties par les assureurs (bonne foi article 1104 du code civil), de l’indisponibilité des locaux sur le plan matériel et sanitaire et la perte des loyers, demande à la cour :

— de (la) déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a dit que la Sarl Azra Décoration est responsable de l’incendie sur le fondement de l’article 1733 du code civil sans aucune démonstration d’exonération,

— d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes dirigées contre Generali Iard pour la communication de l’expertise à fin d’indemnisation,

— de constater la résistance abusive des assureurs et la dissimilation volontaire de leurs garanties dommages et responsabilité,

Statuant à nouveau

' S’agissant des locaux Azra Décoration – 1800 m²

— de condamner la compagnie Generali Iard selon le principe de l’action directe et de réparation intégrale à indemniser les dommages intégraux sans franchise déduction 'pour consécutifs’ au chiffrage des dommages aux bâtiments pour la somme totale de 432.698,53 euros selon 'PV’ d’expertise et quittance d’indemnité après déduction des provisions GAN de 249.499,92 euros pour la somme de 183.198,61euros correspondant au solde restant,

— de condamner in solidum Generali Iard, GAN et la Selarl MMJ liquidateur de la société Azra au paiement de la somme de 564.218,68 euros au titre de l’indemnisation des dommages aux aménagements locatifs non réalisés par la société Azra Décoration selon la quittance d’indemnité et les conclusions Generali,

— de condamner in solidum Generali Iard, GAN et la Selarl MMJ liquidateur de la société Azra au paiement de la somme de 516.994,31 euros au titre de l’indemnisation des pertes de loyers en considération de la valeur locative du bail et selon le jugement du tribunal judiciaire de Pontoise, et selon l’état des pertes établi par le cabinet Oudinex et selon le calendrier du sinistre,

' S’agissant des locaux Agence Immoreva – 2.462 m²

— de condamner in solidum Generali Iard, GAN et la Selarl MMJ liquidateur de la société Azra au paiement de la somme de 558.321,84 euros au titre de l’indemnisation des dommages au bardage, conformément au chiffrage ABC Domus afin de garantir 'le résultat', déduction faite des provisions pour la somme de 31.294,25 euros,

— de condamner in solidum Generali Iard, GAN et la Selarl MMJ liquidateur de la société Azra au paiement de la somme de 1.075.000 euros au titre de l’indemnisation des pertes de loyer, conformément à l’historique du sinistre et aux pièces du dossier entre la date de sinistre et la date

de fin de travaux et de mise en location,

— de condamner in solidum Generali Iard, GAN et la Selarl MMJ liquidateur de la société Azra au paiement de la somme de 351.678,74 euros correspondant à la réalité du dommage, déduction faite de la provision de 50.000 euros versée pour les dommages aux aménagements immobiliers,

— de condamner in solidum Generali IARD, GAN et la Selarl MMJ liquidateur de la société Azra au paiement de la somme de 117.411,79 euros au titre de l’indemnisation des dommages aux aménagements et bâtiment 'à’ conformément à la proposition de quittance d’indemnité émise par GAN déduction de 50.000 euros versés,

— de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société Azra Décoration, toutes condamnations qui seraient prononcées à l’encontre de GAN Assurances et de Generali,

Subsidiairement

— de désigner un expert judiciaire agréé par la Cour de cassation 'qui lui plaira l’effet’ dont les missions seront déterminées par la cour,

En tout état de cause

— de débouter les compagnies Generali Iard, GAN et la Selarl MMJ liquidateur de la société Azra de l’ensemble de leurs demandes et prétentions ;

— de condamner in solidum les compagnies GAN et Generali Iard 'de la société Azra’ au paiement de la somme de 25.000 euros au titre des dommages-intérêts du fait de leur comportement fautif depuis plusieurs années y compris la dissimulation permanente de garantie au moment de l’expertise amiable et pendant la procédure,

— de condamner in solidum les compagnies GAN et Generali Iard et la Selarl MMJ liquidateur de la société Azra au paiement de la somme de 25.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— de condamner in solidum les compagnies GAN et Generali IARD au paiement de la somme de 10.000 euros au titre 'de’ préjudice moral du fait de leur résistance.

Par dernières conclusions (n° 4) notifiées le 27 mai 2025, la société d’exercice libéral à responsabilité limitée MMJ, représentée par maître [A] [I], prise en sa qualité de liquidateur de la société à responsabilité limitée Azra Décoration prie la cour, au visa des articles 1722, 1728-1,1732 et 1733 du code civil, L113-1 et L113 -9 du code des assurances et des jugements précités :

— de déclarer la Selarl MMJ, prise en la personne de maître [A] [I], ès-qualités de liquidateur de la Société Azra Décoration, recevable et bien fondée en ses prétentions, fins et conclusions,

— de débouter la société Immoreva de toutes ses demandes, fins et conclusions, de la dire irrecevable et en tout cas mal fondée,

— de confirmer le jugement du 04 septembre 2023, en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a dit 'que la société Azra Décoration doit répondre de l’incendie intervenu le 13 avril 2022",

— de l’infirmer sur ce point,

— de condamner la société Immoreva à verser à la Selarl MMJ, prise en la personne de maître [A] [I], ès-qualités de liquidateur de la société Azra Décoration, une somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile (et) aux entiers dépens.

Par dernières conclusions (n° 7) notifiées le 24 novembre 2025 la société anonyme Compagnie Generali Iard prie la cour :

A titre principal

— de juger que les demandes de garantie, de condamnation au titre des locaux occupés par la société Immoreva, et d’expertise amiable et judiciaire sont nouvelles en cause d’appel,

— de juger que la société Immoreva n’a pas la qualité d’assurée de la Compagnie Generali et n’a donc pas d’intérêt à agir à son encontre,

en conséquence

— de confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes de chiffrage dirigées contre la Compagnie Generali,

— d’infirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société Azra dans la survenance du sinistre,

— d’infirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a condamné l’ensemble des parties aux dépens, à parts égales,

Statuant à nouveau

— de juger irrecevables, sans examen au fond, les demandes de garantie, de condamnation au titre des locaux occupés par la société Immoreva, et d’expertise amiable et judiciaire, formées par la société Immoreva à l’encontre de la Compagnie Generali,

— de débouter la société Immoreva et la Compagnie GAN de l’ensemble de leurs demandes contre la Compagnie Generali,

A titre subsidiaire

— de juger que la désignation d’un expert judiciaire n’est justifiée par aucun motif légitime et n’a que pour objet de pallier la carence de la société Immoreva,

en conséquence,

— de juger que la Compagnie Generali forme ses protestations et réserves, notamment de plafond et de garantie,

En tout état de cause

— de juger que la société Immoreva a perçu une indemnisation par son assureur, la Compagnie GAN, d’un montant de 347.539,59 euros,

— de juger que la Compagnie Generali a intégralement exécuté ses obligations au titre du contrat d’assurance souscrit par le Groupe ERHB, pour les dommages directs de son assurée,

— de juger que la garantie 'Responsabilité Civile’ à l’égard du bailleur, souscrit par le Groupe ERHB, est soumis à un plafond de garantie de 50.000,00 euros,

— de juger que la société Immoreva ne démontre pas le montant et la réalité de ses préjudices,

en conséquence,

— de débouter la société Immoreva et la Compagnie GAN de l’ensemble de leurs demandes contre la Compagnie Generali,

— de condamner la Compagnie Generali à une somme qui ne saurait excéder 50.000 euros, après justification par la société Immoreva de son préjudice,

— de condamner tout succombant à payer la somme de 10.000 euros à la Compagnie Generali, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions (n° 5) notifiées le 18 novembre 2025, la société anonyme GAN Assurances, visant les articles 555, 146, 334 du code de procédure civile, 1101, 1103, 1104 et 1240 du code civil, L121-12, L121-13 du code des assurances, demande à la cour :

A titre principal

— de débouter la société Agence Immoreva de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la compagnie GAN Assurances, faute de fondement au regard de la lettre d’accord régularisée par la société Agence Immoreva,

— de débouter la société Agence Immoreva de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la compagnie GAN Assurances, cette dernière n’ayant commis aucune faute à l’encontre de la société Agence Immoreva,

A titre subsidiaire

— de débouter la société Agence Immoreva de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la compagnie GAN Assurances, faute de justifier de l’obligation contractuelle de la compagnie GAN Assurances,

— de débouter la société Agence Immoreva de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la compagnie GAN Assurances, cette dernière n’ayant commis aucune faute à l’encontre de la société Agence Immoreva,

Plus subsidiairement

— de débouter la société Agence Immoreva de l’intégralité de ses demandes,

— de débouter la société Agence Immoreva de ses demandes au titre des dommages immobiliers en application de la lettre d’accord régularisée par la société Agence Immoreva et la compagnie GAN Assurances,

— de débouter la société Agence Immoreva de ses demandes au titre des embellissements et des dommages aux aménagements en application de la lettre d’accord régularisée par la société Agence Immoreva et la compagnie GAN Assurances,

— de débouter la société Agence Immoreva de ses demandes au titre de la perte de loyers et des frais d’expert faute de justifier de l’obligation de la compagnie GAN Assurances,

— de débouter la société Agence Immoreva de sa demande au titre du bardage,

— de débouter la société Agence Immoreva de sa demande d’expertise judiciaire qui n’est pas justifiée,

— de débouter la société Agence Immoreva de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la compagnie GAN Assurances, cette dernière n’ayant commis aucune faute à l’encontre de la société Agence Immoreva,

encore plus subsidiairement sur la perte de loyers

— de limiter la condamnation de la compagnie GAN Assurances à hauteur de '300.000" en application du plafond contractuel applicable du contrat d’assurance régularisé par la société Agence Immoreva,

En tout état de cause

— de condamner in solidum Generali et la Selarl MMJ, liquidateur de la société Azra à relever et garantir indemne la Compagnie GAN Assurances de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

— de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société Azra Décoration, toutes condamnations qui seraient prononcées à l’encontre de la compagnie GAN Assurances,

— de débouter la compagnie Generali de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— de condamner la société Agence Immoreva à payer à la compagnie GAN Assurances la somme de 12.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la compagnie Generali à payer à la compagnie GAN Assurances la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la société Agence Immoreva et la compagnie Generali aux entiers dépens de l’instance, avec application des dispositions de l’article 699 'CPC'.

Enfin, les quatre créanciers inscrits ont reçu assignation sur appel comportant dénonciation de la déclaration d’appel et signification des conclusions, à savoir :

¿ la société CM-CIC Bail, par acte délivré à personne morale le 1er février 2024,

¿ la société Compagnie Générale de Location d’Equipements, par acte délivré à personne morale le 31 janvier 2024,

¿ la société De Lage Landen Leasing, par acte délivré en étude le 13 février 2024,

¿ la société BMW, par acte délivré à personne morale le 08 février 2024,

L’ordonnance de clôture a été rendue le 02 décembre 2025 et la date des plaidoiries, initialement fixée au 17 décembre 2025, a été reportée à la demande des parties au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité de l’incendie

S’agissant d’une action directe du tiers lésé à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable, prévue à l’article L 124-3 du code des assurances, le tribunal s’est d’abord prononcé sur la cause du sinistre.

Rappelant les dispositions de l’article 1733 du code civil qui prévoit une présomption de responsabilité du preneur 'à moins qu’il ne prouve : que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine’ il a jugé, en contemplation des éléments soumis à son appréciation, notamment du procès-verbal de constatation des causes du sinistre (évoqué plus avant) et de la négligence dans l’usage des lieux par la preneuse, que cette dernière ne pouvait s’exonérer de la responsabilité qui lui incombe.

La Selarl MMJ, ès qualités, comme la société Generali poursuivent l’infirmation du jugement sur ce point et, subséquemment, le débouté de leurs adversaires en toutes leurs demandes respectives.

La première soutient que les éléments retenus ne sont pas matériellement et formellement démontrés, qu’une enquête pénale est toujours en cours, qu’il ne peut être affirmé qu’il s’agit d’un acte volontaire et que la négligence de la société Azra l’a facilité, qu’en outre le local donné à bail était sécurisé, comme le prétendait l’annonce de mise en location des locaux, et que, de plus, la preneuse s’était malgré tout dotée d’un système d’alarme anti-intrusion, ainsi qu’a pu le constater un commissaire de justice selon procès-verbal dressé le 23 octobre 2023.

Elle ajoute que si la société Azra a pu rencontrer des difficultés de paiement, elle est d’une parfaite bonne foi et observe que la société Generali, assureur du groupe ERHB et de ses filiales, parmi lesquelles la société Azra, déclare avoir exécuté ses obligations pour les dommages directs de son assurée dans une lettre d’accord du 28 mars 2023 en estimant que ces règlements n’ont pas été faits 'à la légère'.

Pour affirmer que la responsabilité de la société Azra n’est que supposée, la seconde estime que le tribunal a fait une mauvaise appréciation de l’article 1733 du code civil.

Elle fait valoir qu’il est acquis que l’incendie est la conséquence d’une mise à feu volontaire d’un tiers demeuré non identifié, que l’incendie est donc extérieur à la société Azra, que si la porte principale du bâtiment n’était pas verrouillée, le propre expert de la société Immoreva relève dans son rapport que 'l’origine provient d’un incendie dans les locaux de Azra Décoration qui a laissé le grillage des locaux ouvert mais la porte vitrée fermée’ et que, comme il a été attesté par les pompiers, l’alarme anti-intrusion installée s’est bien déclenchée, que l’incendie était bien irrésistible pour la société Azra, ceci pour conclure que cet incendie d’origine criminelle revêt les caractéristiques de la force majeure.

Elle ajoute que s’il lui est reproché de n’avoir pas transmis les enregistrements de vidéo-surveillance, leur absence ne remet pas en cause le caractère extérieur et volontaire de l’incendie et s’il était admis qu’elle a laissé la porte d’entrée du local non verrouillée, il n’est par démontré qu’il s’agit d’un usage non raisonnable de la chose louée ni en quoi elle serait à l’origine de l’incendie, comme a pu en juger une juridiction d’appel.

Sollicitant la confirmation du jugement dont elle approuve la motivation, la société Immoreva qualifie de spécieux les arguments de l’assureur de la société Azra, contractuellement tenu de garantir les risques locatifs-dommage aux bâtiments à hauteur de 3.600.000 euros et la responsabilité civile incendie à l’égard d’un tiers à hauteur de 1.500.000 euros.

Elle affirme que l’incendie n’aurait pas eu lieu si les dispositifs de fermeture des locaux avaient été actionnés et relève un certain nombre de 'faits assez troublants', à savoir : la survenue d’un incendie criminel sans mobile apparent, la circonstance qu’un incendie similaire s’était produit dans les locaux précédemment loués par la société Azra à 200 m de distance de ceux qui ont été sinistrés 'avec le même expert d’assuré', le fait que le gérant a quitté les lieux dont le magasin était ouvert depuis 6h du matin vers 23 heures et a refusé de communiquer les enregistrements vidéo malgré la demande légitime qui lui était faite ou encore que lorsque l’incendie s’est déclaré, la société Azra était en proie à d’importantes difficultés économiques et qu’elle a refusé, à l’occasion de l’expertise amiable, de s’expliquer sur sa conduite par trop inhabituelle.

Ceci étant exposé et s’agissant des causes de l’incendie, quand bien même une enquête pénale serait en cours depuis quatre années, au jour où la cour statue et en regard des éléments soumis à son appréciation, il ressort du 'procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances (…)' du 29 décembre 2022 établi au contradictoire des experts mandatés par le GAN Assurances, par la société Immoreva ainsi que par la société Generali (pièce n° 14 de la société Immoreva) et explicité plus avant qu’ont notamment été constatés six départs de feu distincts dans les lieux, ce qui permet de considérer que l’incendie a pour origine un acte de malveillance et qu’il s’agit donc d’un incendie volontaire.

La cour ne peut que considérer que son auteur demeure inconnu dès lors que les développements de la société Generali tendant à jeter la suspicion sur la preneuse, par les personnes dont elle doit répondre, quant à cet auteur, voire quant aux causes du sinistre – ceci en raison du fait que les enregistrements de vidéo-surveillance n’ont pas fait l’objet d’une communication par le gérant de la société Azra, comme relevé dans ce procès-verbal, et que cela n’a pas permis ou facilité une possible identification du tiers malveillant – résultent d’une argumentation hypothétique sur laquelle la cour ne peut se fonder.

S’agissant du régime de responsabilité particulier ressortant de l’article 1733 du code civil (de portée générale) régissant les rapports entre bailleur et locataire, il prévoit une présomption réfragable de responsabilité du preneur qui ne peut s’en exonérer que s’il rapporte la preuve directe et positive que l’incendie provient de l’une des quatre causes que cet article énumère, parmi lesquelles la force majeure dont il est ici débattu.

Il en résulte que la société Azra Décoration, preneuse, doit répondre de cet incendie, sauf à ce que cette dernière ainsi que la société Generali, son assureur, qui se prévalent de la force majeure démontrent que l’événement présentait les caractères d’imprévisibilité et d’irrésistibilité inhérents à la force majeure.

Il convient d’ajouter que selon la jurisprudence, l’incendie d’origine criminelle est assimilé à un cas de force majeure à la condition qu’il n’existe pas de manquement du preneur quant à la protection du local donné à bail. (Cass civ 3ème 03 mars 2009, pourvoi n° 07-22015 // 27 octobre 2009, pourvoi n° 0820808, …)

' Sur ce premier caractère de la force majeure, il pu être constaté dans le procès-verbal sus-évoqué que les locaux n’étaient pas verrouillés.

Si la société Generali fait état de l’existence d’une porte vitrée fermée, en s’appuyant sur une note d’évaluation du dommage immatériel établi par l’expert mandaté par la société Immoreva en décembre 2022, il n’en reste pas moins que ce technicien précise que 'la société Azra Décoration a laissé le grillage des locaux ouvert’ et quand bien même cette porte vitrée aurait-elle été fermée au moment des faits, soit en avril 2022, sa localisation dans les lieux donnés à bail n’est pas précisée en regard, notamment, des points de départ de feu identifiés.

En outre, dans le procès-verbal de commissaire de justice dressé le 23 octobre 2023 (pièce n° 10 de la Selarl MMJ) il est constaté 'l’absence de chaîne ou de cadenas’ du portail ouvrant sur la voie publique et sont rapportés les propos du responsable de la société Azra Décoration présent selon lequel 'le portail n’a jamais fonctionné électriquement depuis son entrée dans les lieux en février 2020".

En dépit de charges et conditions du contrat de bail stipulées en son article 6, il n’est justifié d’aucune diligence pour y remédier.

Incidemment, s’agissant de la faute de la bailleresse invoquée par la société MMJ dans la protection des lieux, elle ne fait qu’évoquer, sans plus d’éléments, une annonce de location à son sens trompeuse alors qu’aucun texte n’édicte au profit du locataire de présomption de responsabilité pesant sur le bailleur et qu’il lui appartient de démontrer que la faute de la société Immoreva est à l’origine de l’incendie, comme a pu en juger la Cour de cassation (Civ 3ème, 29 avril 2002, pourvoi n° 01-00283). Une telle preuve n’est pas administrée au cas particulier.

Ces éléments factuels conduisent à retenir la négligence de la preneuse dans la protection des locaux, de nature à faciliter un acte de malveillance si bien que la société Azra et son assureur ne peuvent se prévaloir du fait que l’événement était inévitable, autrement dit imprévisible.

' Sur son deuxième caractère et s’agissant du dispositif anti-intrusion dont entend tirer argument la Selarl MMJ, ès qualités, la circonstance que l’alarme se soit déclenchée huit minutes après le départ des premiers engins de secours des pompiers, par conséquent autrement alertés, ne permet pas de considérer que la société Azra Décoration est fondée à se prévaloir de l’irrésistibilité du fait dommageable alors qu’ agissant avec précaution pour assurer la protection et la sécurité des locaux donnés à bail il lui aurait été loisible de limiter les effets du sinistre, voire de le surmonter, par l’adoption d’un dispositif approprié.

Sa vigilance était d’autant plus attendue, peut-il être ajouté, qu’il est fait état par la société Immoreva, sans contestation, de la survenance, dix-neuf mois auparavant, d’un incendie dans des bâtiments industriels loués par la société Azra Décoration situés à la courte distance de 200 mètres des locaux sinistrés en cause.

Il s’en déduit que le jugement doit être confirmé en ce qu’il dispose que la société Azra Décoration doit répondre de l’incendie du 13 avril 2022, avec toutes conséquences de droit.

Sur les moyens de procédure soulevés par la société Generali

1 – Sur la fin de non-recevoir tirée de la nouveauté en cause d’appel des demandes de garantie

Pour voir déclarer irrecevable, sans examen au fond, la demande de la société Immoreva tendant à la voir condamnée à la garantir au titre des locaux occupés par son assurée, la société Generali soutient qu’elle est nouvelle en cause d’appel, au même titre que sa demande tendant à lui voir verser diverses sommes en réparation des dommages subis dans les locaux que la société Immoreva elle-même occupait en propre.

Afin de le démontrer, elle reprend le dispositif des conclusions de première instance de la société Immoreva notifiées le 21 mai 2023 (pièce n° 6 de Generali), à savoir :

— déclarer la société Agence Immoreva recevable et bien fondée en son action, et ses fins et prétentions,

— constater que la procédure relative à la dette locative de la Sarl Azra fait l’objet d’une procédure indépendante,

— dire que la Sarl Azra est responsable de l’incendie sur le fondement de l’article 1733 du code civil sans démonstration d’exonération,

— dire que la Sarl Azra est responsable de l’incendie sur le fondement de l’article 1240 du code civil du fait d’avoir laissé la porte d’entrée ainsi que le rideau métallique ouverts sans sécurité,

— dire que le bail commercial se trouve résilié judiciairement en vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil du fait de l’ampleur des dommages et de la durée de remise en état supérieure à 24 mois,

— dire que l’assureur Generali doit garantir l’événement sur le volet responsabilité civile locataire du fait de l’incendie conformément à la police 000AT483383,

en conséquence

— condamner l’assureur Generali à la communication d’un rapport de chiffrage des dommages subis par la société Immoreva du fait de la survenance du dégât des eaux, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date de prononcé de l’ordonnance à venir,

en tout état de cause

— d’ordonner l’expulsion immédiate de la Sarl Azra Décoration (…)

— débouter la compagnie Generali et la Sarl Azra Décoration de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— de condamner la compagnie Generali et la Sarl Azra Décoration au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Visant les articles 4 alinéa 1er (sur l’objet du litige) et 564 du code de procédure civile (sur l’irrecevabilité des demandes nouvelles en cause d’appel hormis quatre occurrences) outre la jurisprudence relative à cette fin de non-recevoir et à l’appel en garantie, elle fait d’abord valoir que son adversaire demandait au tribunal de 'dire’ que l’assureur Generali doit garantir l’événement sur le volet responsabilité civile locataire du fait de l’incendie conformément à la police 000AT483383, qu’elle demande encore à la cour de 'dire’ alors qu’il est jugé, comme rappelé par le tribunal, que, sauf cas prévus par la loi, il ne s’agit pas d’une prétention ; que le tribunal a en outre constaté (page 7/8 du jugement) que la demanderesse ne réclamait nullement la condamnation de l’assureur au paiement de dommages-intérêts mais se bornait à solliciter la communication d’un document interne à la compagnie, pour autant qu’il existe.

Elle conteste, par ailleurs, l’argumentation de cette dernière selon laquelle sa demande tendrait aux mêmes fins que sa demande de communication du rapport d’expertise amiable et serait la continuation de sa demande initiale ; elle juge, en outre, inopérantes l’invocation d’une jurisprudence de la Cour de cassation déclarant recevable l’invocation d’un nouveau préjudice dès lors qu’il s’agit ici d’une demande initiale de production d’un document et en appel de la réparation d’un préjudice, ou encore la qualification de fait nouveau octroyée au jugement du 15 janvier 2024 prononçant la résiliation du bail commercial alors que les impayés de loyers en cause préexistaient à l’incendie.

S’agissant des demandes de condamnation formées en appel par la société Immoreva – selon un tableau intitulé 'état des pertes’ établi et chiffré par son propre expert – relatives aux locaux situés au sous-sol, d’une surface de 2.460 m², qui étaient vacants au moment du sinistre et n’ont jamais été occupés par la société Azra Décoration, il s’agit nécessairement, affirme-telle, d’une demande nouvelle.

Pour faire échec aux demandes de condamnation financière formées à son encontre, in solidum avec la société Generali et le liquidateur de la société Azra, ès qualités, concernant les locaux de 2462 m² vacants au moment du sinistre et le dommage au bardage, la société GAN Assurances fait valoir qu’outre le fait que cette réclamation vient en contradiction avec la lettre d’accord signée le 23 mars 2023 entre la société Immoreva et elle-même en ce qu’elle ne contenait aucune réserve sur les demandes concernant cette partie des locaux et, par ailleurs, que ces prétentions n’étaient pas formulées dans son assignation en intervention forcée délivrée à son encontre le 07 janvier 2025.

La société Immoreva rétorque qu’aucune demande nouvelle n’est caractérisée en l’espèce.

Se prévalant des conditions générales de la police d’assurance Generali, elle soutient que son action directe ne peut prospérer en termes indemnitaires que si et seulement si l’on obtient la communication du rapport de l’expert et, d’autre part, qu’il ne s’agit pas d’une action nouvelle mais simplement sa continuation à l’effet de réparer intégralement d’incontestables dommages.

Elle tire argument de l’article 565 du code de procédure civile et d’une jurisprudence de la Cour de cassation (Cass civ 1ère, 28 juin 2012, pourvoi n° 1119265) énonçant que des prétentions aux fins d’indemnisation de postes de préjudices 'tendaient aux mêmes fins’ et soutient que la demande d’indemnisation et l’expertise amiable sont dans le droit fil de sa démarche initiale, que l’incendie a gravement endommagé l’ensemble des locaux de 4 262 m², que l’expertise amiable consécutive concerne cet ensemble immobilier et qu’il en est de même de l’action directe.

Actuellement, conclut-elle, après plusieurs années d’expertise contradictoire, les dommages matériels n’ont pas été indemnisés entre les mains du bailleur tout comme la perte de loyers consécutive.

Ceci étant exposé, il y a lieu de rappeler que si les parties évoquent l’article 564 pour l’une, 565 pour l’autre, la Cour de cassation énonce, au visa des articles 564 à 567 du code de procédure civile que 'la cour d’appel est tenue d’examiner au regard de chacune des exceptions prévues aux textes susvisés si la demande est nouvelle.' (Cass civ 2ème, 17 septembre 2020, pourvoi n° 19-17449, publié au bulletin). Ces exceptions sont d’interprétation stricte dès lors qu’elles portent atteinte au principe du double degré de juridiction.

' s’agissant des locaux donnés à bail commercial à la société Azra Décoration

A l’examen des dernières conclusions de première instance de la société Immoreva et du jugement entrepris, ont été successivement tranchées les prétentions relatives à la jonction de la procédure avec la procédure en résiliation du bail commercial pour impayés de loyers parallèlement introduite contre la locataire et qui a été refusée par le tribunal en raison de fondements juridiques différents, celle relative à la responsabilité du locataire, le tribunal concluant (page 6/8) que 'la société Azra Décoration devra donc répondre de l’incendie du 13 avril 2022, avec toutes conséquences de droit concernant l’indemnisation du bailleur', celle relative à la résiliation de plein droit du locataire, rejetée par les premiers juges en ce que les conditions de l’article 1722 du code civil n’étaient pas réunies, et enfin celle qui portait sur la communication par la société Generali d’un rapport de chiffrage des dommages subis et qui a été jugée irrecevable, comme il a été dit.

S’il est vrai que la société Immerova se bornait à formuler, dans le dispositif de ses conclusions sus-reprises, des prétentions à l’encontre de l’assureur en demandant au tribunal de 'dire que l’assureur Generali doit garantir l’événement sur le volet responsabilité civile locataire du fait de l’incendie conformément à la police 000AT483383" et, 'en conséquence', de 'condamner l’assureur Generali à la communication d’un rapport de chiffrage des dommages subis par la société Immoreva', il est acquis qu’une réclamation présentée au dispositif selon la formulation 'dire que’ ne saurait être systématiquement écartée sauf à faire preuve d’un formalisme excessif que censure sur ce point la Cour de cassation (notamment : Civ 2ème, 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21463).

Il peut, par conséquent être considéré que demander au juge 'de dire que Generali doit sa garantie', en précisant qui plus est un numéro de contrat, visait à créer un lien de droit entre les parties et que, dans le contexte de cette procédure où la bailleresse prétendait ne pas pouvoir chiffrer ses préjudices et l’indemnité d’assurance recherchée, cette réclamation tendait à obtenir la condamnation de l’assureur à la garantir les dommages causés par l’incendie.

Les demandes relatives aux dommages ayant porté atteinte aux locaux donnés à bail, conséquence ou complément nécessaire de la demande initiale de garantie au sens de l’article 566 du code de procédure civile, ne sont donc pas nouvelles en cause d’appel et doit être rejeté le moyen d’irrecevabilité les concernant.

' s’agissant des autres locaux dont la société Immoreva est propriétaire

Il convient de rappeler, sur l’application de l’article 565 du code de procédure civile, que pour apprécier l’identité des fins, il échet de s’attacher au but recherché et la nouveauté s’apprécie en considération de l’objet de la prétention ; que, sur celle de son article 566, l’appréciation se porte sur le caractère accessoire aux prétentions soumises aux premiers juges, ou sur le fait que les prétentions formulées en appel en sont la conséquence ou le complément nécessaire.

Sur le premier de ces textes, il y a lieu de considérer que, poursuivant la réparation du préjudice qu’elle subit en qualité de propriétaire du sous-sol du bâtiment du fait de dégradations résultant de l’usage par les pompiers de lances à eau destinées à éteindre l’incendie et de la présence de suie ou de résidus agressifs ou corrosifs dans ce local, la société Immoreva ne se présente plus en qualité de bailleresse, situation donnant lieu à l’application de l’article 1733 du code civil, mais de tiers victime de la propagation de l’incendie à laquelle sont applicables les dispositions particulières de l’article 1242 alinéa 2 du même code.

C’est d’ailleurs ce qu’elle admet elle-même dans ses écritures sur le fond (pages 39 et 40/66), évoquant les conditions particulières du contrat d’assurance Generali prévoyant la couverture des responsabilités civiles après événements de base, ses conditions générales définissant le tiers comme 'toute personne autre que l’assuré’ pour conclure qu’ 'en ce qui concerne les locaux vacants de la société Agence Immoreva, la perte de loyer est garantie eu égard à sa qualité de tiers au contrat de bail Azra Décoration.'

Aussi, à admettre que les dommages allégués aient un lien de causalité avec l’incendie, comme le fait valoir la société Immoreva, force est de considérer qu’elle recherche en cause d’appel un résultat différent de celui qu’elle souhaitait en première instance et, dit autrement, que ses prétentions relatives aux dommages qu’elle déclare subir en sa qualité de tiers au contrat de bail ont un objet différent de celles soumises aux premiers juges.

Etant, par ailleurs, observé, en contemplation des pièces produites, que l’existence de ces dommages est étayée par un rapport technique établi à la demande du cabinet Oudinex, expert de la société Immoreva, appréciant outre l’humidité de l’air ambiant les résidus invoqués qui est daté du 06 mars 2023 (pièce n°3), soit antérieurement à la saisine du tribunal, et que rien ne faisait obstacle à la présentation de prétentions au titre de la propagation de l’incendie devant celui-ci. Ainsi, ne peut-il s’agir de nouvelles données permettant à la demande initiale de déployer tous ses effets en raison d’une évolution du litige.

Sur le second de ces textes, il peut être rappelé que la réforme de cet article issue du décret du 06 mai 2017 a supprimé la possibilité pour les parties d’expliciter, sans encourir la fin de non-recevoir tirée de la nouveauté, les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et d’ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément.

Il convient de considérer que la caractérisation à laquelle il a été ci-avant procédé des prétentions de la société Immoreva se présentant en une autre qualité ne permet pas de juger que les prétentions afférentes aux locaux de 2.462 m² (ainsi désignés par la société Immoreva) sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire, au sens de l’article 566 précité, des prétentions initiales soumises aux premiers juges qui portaient sur le local donné à bail de 1.800 m².

Il résulte de tout ce qui précède que si ne peut être retenue une absence de prétentions formulées par la société Immoreva en première instance à l’encontre de la société Generali et son assurée concernant les lieux donnés à bail à la société Azra Décoration, doit en revanche être accueillie la fin de non-recevoir tirée de leur nouveauté en cause d’appel opposée aux prétentions qu’elle présente à l’encontre des sociétés anonymes Generali, GAN Assurances et de la Selarl MMJ, ès qualités de liquidateur de la société Azra Décoration, en ce qu’elles portent sur les locaux vacants de 2.462 m² dont la société Immoreva se déclare propriétaire.

2 – sur la recevabilité de la demande de communication d’un rapport de chiffrage

Après avoir rectifié deux erreurs de plume affectant la formulation des prétentions de la société Immoreva puisqu’elle poursuivait, dans le dispositif de ses dernières conclusions, la condamnation de la société Generali à lui communiquer un rapport de chiffrage des dommages par elle-même subis du fait de la survenance 'du dégât des eaux’ sous astreinte à compter de la date du prononcé de 'l’ordonnance à venir', le tribunal a opposé à cette demanderesse à l’action un défaut de qualité pour ce faire et a, partant, déclaré sa demande irrecevable.

Ceci aux motifs que l’article L 124-3 du code des assurances au fondement de son action permet au tiers lésé de demander directement à l’assureur de l’auteur du dommage l’indemnisation de son préjudice, qu’elle ne formait pas de demande indemnitaire à l’encontre de cet assureur mais se bornait à solliciter, pour autant qu’il existe, un document interne et qu’elle n’était pas son cocontractant, ajoutant que, selon l’article 1199 du code civil, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties et que le tiers ne peut en demander l’exécution.

Alors que la société Generali intimée poursuit la confirmation du jugement sur ce point en en approuvant la motivation, la société Immoreva appelante qui sollicite l’infirmation du jugement en cette disposition, sans toutefois contester la rectification d’erreur matérielle opérée, soutient incidemment, au fil de sa discussion sur les fins de non-recevoir adverses puis sur l’expertise (pages 36 puis 59/66 de ses conclusions), qu’elle réclame subsidiairement ce document du fait que l’action directe qu’elle exerce ne peut prospérer en termes indemnitaires que 'si et seulement si’ l’on obtient la communication du rapport de l’expert ou invoque la circonstance que 'les dommages ont été chiffrés via une expertise amiable d’avec les experts mandatés par les assurances GAN et Generali Iard ainsi que le cabinet d’expert d’assuré mandaté par la société Agence Immoreva. L’expertise liée aux dommages subis par cette dernière laisse subsister un désaccord sur l’aménagement et le bardage sinistré.'

Elle conclut toutefois que 'l’ensemble des pièces présentées devant la cour suffisent à trancher le litige.'

Force est de considérer que cette appelante, poursuivant l’infirmation du jugement qui l’a déclarée irrecevable en cette demande, ne développe aucun moyen de fait et de droit tendant à démontrer que, tiers lésé, elle avait qualité pour réclamer ce document interne, ceci en méconnaissance des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile.

De plus, ce document ne lui paraît plus présenter d’utilité et il peut être relevé que, dans le dispositif de ses dernières conclusions, elle n’en demande pas la communication.

De sorte qu’il n’y a pas lieu à statuer sur la contestation de la fin de non-recevoir retenue par le tribunal.

3 – sur la recevabilité de la demande d’expertise judiciaire

Poursuivant la condamnation in solidum des deux assureurs et du liquidateur, ès qualités, à l’indemniser de divers dommages qu’elle quantifie précisément, 'via une expertise amiable d’avec les experts mandatés’ – lesquels sont relatifs au bardage du bâtiment, à la perte de loyers des locaux vacants, aux aménagements immobiliers et au bâtiment en se rapportant exclusivement aux locaux vacants d’une surface de 2.462 m² ainsi qu’ au bâtiment dont elle est propriétaire – la société Immoreva demande à titre subsidiaire à la cour, si elle le juge utile, d’ordonner une expertise judiciaire selon une mission qu’elle lui laisse le soin de formuler.

Ceci en se fondant sur l’article 943 du code de procédure civile (qui concerne, peut-il être observé, la procédure sans représentation obligatoire et désigne le magistrat chargé d’instruire l’affaire) en affirmant qu’il reste un litige relatif au bardage mais que l’ensemble des pièces présentées devant la cour suffisent à trancher le litige.

Pour prétendre à l’irrecevabilité de cette demande, la société Generali se prévaut cumulativement d’une demande qui n’a été formulée que dans des deuxièmes conclusions d’appel, du fait que le contrat d’assurance a été conclu avec le Groupe ERHB et qu’en tout état de cause elle est nouvelle en cause d’appel.

Mais il résulte de ce qui précède que la société Immoreva a été déclarée irrecevable en ses prétentions présentées en sa qualité de propriétaire du sous-sol et du bâtiment, et non point en celle de bailleresse, en ce qu’elles ont été formées pour la première fois en cause d’appel.

De sorte que cette demande subsidiaire doit être considérée comme devenue sans objet.

Sur les indemnités d’assurance afférentes aux locaux donnés à bail

Il convient d’examiner successivement les trois demandes en paiement présentées de ce chef par la société Immoreva, à savoir celle formée à l’encontre de la seule société Generali et relative aux dommages aux bâtiments et celles présentées à l’encontre des sociétés Generali, Gan Assurances et de la Selarl MMJ, prise en sa qualité de liquidateur de la société Azra, aux fins de condamnation in solidum, concernant, d’une part, les embellissements locatifs non rénovés et, d’autre part, les pertes de loyers.

1- sur les dommages aux bâtiments

La société Immoreva se prévaut d’une créance résiduelle de 183.198,61 euros 'sans vétusté’ en faisant état d’une somme de 432.688,53 euros représentant l’évaluation du dommage à ce titre, hors prise en compte d’un coefficient de vétusté et qui ressort d’un procès-verbal d’expertise établi le 29 décembre 2022 au contradictoire de la société Generali (pièce n° 14) dont elle déduit, après l’accord de règlement du 28 mars 2023 précité portant sur une somme de 347.539,59 euros, les provisions versées par son assureur, la société GAN Assurances, pour un montant de 249.499,92 euros, insuffisant, expose-t-elle, pour permettre la remise en état.

Elle se fonde sur les principes de l’action directe et de la réparation intégrale des dommages due par l’assureur responsabilité civile, sans déduction de franchise, en soutenant que l’assurance de responsabilité doit pleinement indemniser la victime selon ce chiffrage, sans aucun lien avec la réalisation de travaux de remise en état et la communication de factures.

La société Generali entend préciser liminairement que ce procès-verbal du 29 décembre 2022 est le seul document ayant fait l’objet entre les parties d’un chiffrage amiable que matérialise la signature de son expert.

Concluant au débouté de la société Immoreva en l’intégralité de ses trois réclamations à son encontre s’établissant à un montant total de 1.264.411,60 euros (183.198,61 + 564.218,68 + 516.994,31 euros) elle fait également valoir en préambule qu’elle a déjà versé au titre des dommages dus par son assurée (le groupe ERHB ayant souscrit une assurance tant pour son propre compte que pour ses filiales au rang desquelles se trouve la société Azra) une somme totale de 1.061.772,64 euros correspondant à l’évaluation à laquelle le Groupe ERHB et elle-même sont parvenus le 06 juin 2023 (pièce n° 2).

Elle critique la société Immoreva qui a tardé à produire l’accord de règlement conclu avec son propre assureur, le GAN, duquel il résulte qu’une indemnité totale et définitive, et non point provisionnelle, lui a été allouée pour un montant de 347.539,59 euros, et non point 252.429,79 euros, et rappelle qu’alors qu’elle procédait spontanément à de premiers règlements concernant les dommages directs (soit : 300.000 euros au profit du Groupe ERHB au titre d’acomptes et 279.296,57 euros à des tiers), la société Immoreva a fait opposition à tout versement en faisant valoir son privilège de bailleur (pièces n° 20 et 21) de sorte qu’à compter du 14 septembre 2022, elle a cessé tout versement à son assurée.

Et, sur ses règlements, elle invoque le paiement des sommes de :

—  300.000 euros correspondant à l’acompte précité,

—  268.311,16 euros versée aux sociétés intervenues pour assainir et sécuriser les lieux, honoraires d’expertise inclus,

—  10.985,41 euros versée entre les mains de créanciers du Groupe ERHB au titre de la location de matériel,

—  482.475 euros correspondant aux causes du jugement rendu le 1er février 2024 par le tribunal de commerce de Paris (pièce n° 23), lequel, saisi par le Groupe ERHB d’une demande en paiement du reliquat d’indemnité du fait que la société Immoreva avait fait valoir son privilège de bailleresse, a jugé que l’attribution aux créanciers privilégiés prévue à l’article L 121-13 du code des assurances implique que la créance soit certaine, liquide et exigible et que tel n’était pas le cas de la créance d’Immoreva.

Sur les dommages matériels subis par le bâtiment ici examinés, elle oppose à la société Immoreva l’accord de règlement conclu avec la société GAN qui prévoyait à ce même titre un paiement immédiat de 49.499,92 euros et un paiement différé pouvant atteindre au maximum 95.109,81 euros représentant la valeur à neuf qui sera versé, sur présentation de factures, après achèvement des travaux et dans un délai maximum de 2 ans.

Elle observe que la réalisation des travaux n’est pas justifiée et que l’appelante lui réclame une somme supplémentaire de 150.000 euros sans produire la moindre facture en justifiant.

Ceci étant exposé, il ressort du principe de la réparation intégrale du préjudice que l’indemnisation doit réparer tout le dommage mais rien que le dommage et qu’elle ne peut excéder le montant du préjudice.

L’article L 121-1 du code des assurances qui limite son champ d’application aux assurances de biens dispose, quant à lui, que 'l’indemnité due par l’assureur ne peut dépasser le montant de la chose assurée au moment du sinistre.'

C’est donc à raison que la société Immoreva, évitant le grief d’un profit indu qui résulterait d’une double indemnisation méconnaissant ce principe indemnitaire, ne poursuit à l’encontre de l’assureur responsabilité civile que le paiement d’une créance résiduelle après déduction de l’indemnité contractuelle perçue en exécution de son contrat d’assurance dommages en vertu de leur lettre d’accord du 28 mars 2023.

S’agissant du quantum de cette réparation qui divise les parties, il y a lieu de considérer qu’en dépit de sa qualité de professionnelle de l’assurance, la société Generali se borne à juxtaposer des chiffres en éludant toute approche de la distinction relative à la nature des deux contrats d’assurance en cause.

Or, le contrat souscrit par la propriétaire du local (pièce n° 1 de la société GAN) est un contrat destiné à couvrir les dommages aux biens, parmi lesquels l’incendie, selon des montants de garantie plafonnés stipulés dans la police d’assurance. Il ne postule pas une identité arithmétique et l’indemnité est versée à l’assuré.

Tandis que celui souscrit par la locataire du local est un contrat couvrant le risque pour l’assurée de devoir indemniser le tiers lésé à la suite d’une réclamation consécutive à un fait dommageable engageant la responsabilité de cette assurée, autrement dit sa dette de responsabilité dont le montant est déterminé par le préjudice subi et dont le bénéficiaire est ce tiers lésé.

Le procès-verbal du 29 décembre 2022 qui a fait l’objet, entre les parties, d’un chiffrage amiable et qui applique un coefficient de vétusté permet d’évaluer la dette de responsabilité couverte par la garantie de la société Generali.

Il convient de considérer, s’agissant de ce coefficient, que c’est à juste titre que la société Immoreva en rejette l’application. Il ressort en effet de la doctrine de la Cour de cassation, statuant dans un litige portant sur un incendie ayant endommagé un logement, que 'la déduction d’un coefficient de vétusté sur la valeur du bien ne replace pas le propriétaire dans la situation où il se serait trouvé si le fait dommageable ne s’était pas produit’ (Cass civ 3ème, 19 juillet 1995, pourvoi n° 93-16106, publié au bulletin).

Il s’évince de tout ce qui précède que la société Generali sera condamnée à verser à la société Immoreva (dans la limite de la garantie) la somme de 183.198,61 euros au titre de la garantie relative aux dommages au bâtiment, sauf éventuelle application d’une décharge dont la cour n’est pas saisie.

2 – sur les embellissements locatifs

La société Immoreva poursuit à ce titre la condamnation de ses trois adversaires, tenus in solidum, à lui verser une somme de 564.218,68 euros représentant le montant total des embellissements non rénovés du local (revêtement de sol, mur, plafond, électricité, bureaux, sanitaires, précise-t-elle) laissé à l’abandon par la locataire à la suite de l’incendie, ceci selon un procès-verbal de commissaire de justice du 13 mars 2024 (pièce n° 13) et conformément à un document non daté de la société Generali évoquant cette somme sur une ligne relative aux 'agencements locatifs ERHB’ ainsi que d’une lettre d’accord de ces deux parties datée du 06 juin 2023 (pièce n° 22 de Generali).

Elle fait valoir que selon l’expertise amiable contradictoire que la société Generali a tardé à communiquer, les dommages aux embellissements font l’objet d’une estimation distincte de celle relative aux dommages aux bâtiments ; qu’aux termes-mêmes des conclusions de cet assureur, il a versé à son assurée une indemnité en règlement immédiat, vétusté déduite, de 1.061.772,46 euros (pièce n° 51 de Generali) qui comprend les aménagements locatifs à hauteur de la somme de 564.218,68 euros TTC avant application d’un coefficient de vétusté.

Elle soutient que l’indemnisation de la société Azra, prise en sa qualité de locataire, repose sur les deux conditions que sont, d’une part, la réalisation de travaux de remise en état similaire, et d’autre part, la reprise de l’activité ; elle se prévaut à cet égard d’un procès-verbal d’un commissaire de justice du 13 mars 2024 (en pièce n° 38) établissant que la société Azra a quitté les lieux sans avoir procédé à la remise en état des biens endommagés malgré l’indemnité conséquente qu’elle a reçue ; et, en réponse à l’argumentation de la société Generali lui opposant la conclusion d’un contrat de bail avec un nouveau locataire, elle affirme que celui-ci ne concerne en rien l’assureur.

Elle ajoute, s’agissant de ses prétentions à l’encontre de la société GAN, qu’à la suite de la résiliation du bail elle est devenue propriétaire de cet embellissement locatif et qu’elle peut donc demander l’indemnisation des dommages à l’aménagement locatif non rénové du fait que cet assureur garantit l’ensemble du bâtiment en valeur à neuf non limitée.

Ses trois adversaires poursuivent, quant à eux, son débouté.

La société Generali rétorque qu’elle a totalement indemnisé ces embellissements locatifs en exécution de la condamnation prononcée par le tribunal de commerce de Paris le 1er février 2024 (pièce n° 23) ; qu’en outre, il n’est pas indifférent de relever que la société Immoreva a consenti un nouveau bail à une société tierce, en avril 2024, et qu’il en ressort que les travaux seront exécutés par le nouveau locataire des locaux litigieux (pièce n° 64, page 3, d’Immoreva) si bien que la société Immoreva ne supporte aucune charge financière à ce titre.

Le liquidateur de la société Azra qui consacre l’essentiel de sa discussion à l’incendie expose brièvement, dans ses conclusions n° 4, que l’assureur déclare avoir versé à son assuré, le Groupe ERHB, la somme de 300.000 à titre d’acompte, en précisant dans le dispositif de ses conclusions d’appel qu’elle a intégralement exécuté ses obligations au titre du contrat souscrit par le Groupe ERHB pour les dommages directs de son assuré, outre le versement de la somme de 279.296, 57 euros à des tiers à ce même titre ; qu’ 'il est à supposer que ces règlements n’ont pas été faits à la légère, sinon après concertation avec ses experts judiciaires spécialistes en la matière '', conclut-il.

La société GAN Assurances observe que, dans son assignation en intervention forcée, la société Immoreva sollicitait de manière indistincte la condamnation in solidum de ses trois adversaires, sans nul fondement juridique, pour lui réclamer le paiement d’une somme de 231.302,80 euros correspondant à une indemnisation intégrale des travaux d’embellissement qui n’ont pas été effectués par le preneur à bail du fait de la résiliation judiciaire prononcée, et qu’elle majore, sans aucune justification, le montant de cette condamnation à ce titre pour la porter à la somme de 564.218,68 euros.

Elle soutient qu’elle ne peut qu’être déboutée de sa demande à son encontre dès lors que cette demande visant à obtenir la réparation de son entier préjudice ne peut être formulée qu’à l’encontre du responsable de l’incendie et à son assureur, elle-même ne devant à la société Immoreva qu’une prestation indemnitaire prévue au contrat d’assurance qui a été déterminée dans le cadre de la lettre d’accord qu’elles ont signée, laquelle ne comportait au demeurant aucune réserve quant aux travaux d’embellissement (pièce n° 4 du GAN) et que tout complément d’indemnité ne peut être sollicité qu’auprès de la société Azra et de son assureur Generali.

' S’agissant de la demande de condamnation en paiement à l’encontre de la société GAN Assurances, cette dernière ne peut qu’être suivie en son moyen tendant à opérer une distinction quant à la nature des deux contrats d’assurance en cause et à leurs conséquences respectives, objet de la motivation précédente relative aux dommages au bâtiment.

Comme elle ne peut qu’être approuvée en ce qu’elle oppose à l’appelante leur lettre d’accord.

L’argument de la société Immoreva relatif à sa seule qualité de propriétaire et non plus de bailleresse, consécutivement à la résiliation du bail la liant à la société Azra, ne peut prospérer dès lors qu’il est acquis que, dans l’assurance de choses, l’indemnité est attribuée au seul assuré et plafonnée à la valeur, au jour du sinistre, de la chose assurée, ceci en fonction des clauses de la police.

Il en résulte que la société Immoreva n’est pas fondée en sa demande en paiement à l’encontre de la société GAN Assurances.

' S’agissant de la demande de la société Immoreva formée à l’encontre de l’assureur de responsabilité civile de la société Azra, la société Generali, il est acquis que dans les assurances de responsabilité, l’indemnité doit être versée au tiers lésé et non à l’assuré, bien que l’assurance couvre sa dette de responsabilité, sauf à ce que le responsable assuré ait désintéressé le tiers lésé, comme en dispose l’article L 124-3 du code des assurances.

Si, pour s’y opposer et laisser entendre que la réclamation est devenue dépourvue d’objet, la société Generali fait état de l’existence d’un nouveau bail à effet au 15 mai 2024 consenti par la société Immoreva à un nouveau preneur (pièce n° 26 d’Immoreva) mettant à la charge de ce dernier, selon son article 6, l’exécution des travaux, il peut certes être considéré que le tiers lésé se trouve désormais désintéressé.

Toutefois, il n’est pas justifié, ici, des dits travaux, voire de leur ampleur et du respect du principe de la réparation intégrale du préjudice de sorte que l’auteur du dommage doit en réparer toutes les conséquences sans que la victime, en droit français, soit tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable.

Il ressort, en outre, du contrat de bail conclu avec le nouveau preneur (pièce n° 64 de la société Generali) qu’il a fait l’objet de concessions ; que son article 4 prévoit, en effet, qu’il est consenti moyennant un loyer principal mensuel de 16.666 euros hors TVA porté à 19.166,66 euros la deuxième année et qu’ 'en compensation des travaux à effectuer, une franchise de loyer égale à trois mois est accordée au preneur à compter de la date d’entrée dans les locaux, soit (…).'

Si la société Generali se prévaut, par ailleurs, du jugement rendu le 1er février 2024 par le tribunal de commerce de Paris (dont il n’est pas établi qu’il soit définitif) et d’une lettre d’accord signée antérieurement, le 06 juin 2023, entre le représentant du groupe ERHB et elle-même (pièces n° 22 et 23 de Generali), à la lecture de ce jugement, il apparaît que cette juridiction était saisie par la société ERHB assurée d’une demande en paiement du solde d’une indemnité afférente aux dommages directs consécutifs à l’incendie à hauteur d’une somme non contestée de 482.475,89 euros, ceci à la suite d’une opposition à tout règlement formée par la société Immoreva (non assignée) qui avait fait valoir son privilège de bailleur.

Pour condamner l’assureur à verser à son assurée la somme réclamée, les juges consulaires ont interprété la lettre d’opposition de la société Immoreva comme ne réclamant pas le paiement d’une créance de loyers mais plutôt le montant de l’indemnité destinée à remettre en état les locaux, considéré que la résiliation judiciaire du bail faisait l’objet d’une procédure alors pendante, et jugé que les travaux de remise en état ne pouvaient être regardés comme une créance certaine que le bailleur détiendrait à l’encontre de la société Azra, observant d’ailleurs que celle-ci avait repris son activité et qu’il pouvait s’en induire que des travaux ont été menés à cette fin; ils ajoutaient enfin que 'Generali reconnaît ne pas pouvoir déterminer le montant à retenir sur l’indemnité due à ERHB, montant qu’elle devrait verser à Immoreva.'

En se réclamant de ce jugement dans une procédure à laquelle la société Immoreva n’était pas partie, qui plus est motivé sur des éléments factuels que seule la présente procédure éclaire ou révèle (notamment le défaut de réalisation des travaux d’embellissement par la société Azra) la société Generali ne peut s’opposer à la demande indemnitaire de la société Immoreva, tiers lésé, pas plus qu’elle ne peut se prévaloir de ses accords avec son assurée.

Il en résulte que la société Immoreva est fondée à poursuivre le paiement de l’indemnité d’assurance réclamée, ceci à hauteur du plafond de garantie, à l’encontre de l’assureur du tiers responsable, étant observé que si la société Generali affirme que 'la société Immoreva n’a jamais déclaré sa créance auprès du liquidateur judiciaire’ (page 36/54 de ses conclusions) sans que l’appelante, pourtant dernière à conclure, n’y réplique, elle ne formule aucune prétention sur les effets de la subrogation.

Pour ce qui est du quantum de cette indemnité d’assurance, la société GAN fait justement observer qu’en contradiction avec la somme réclamée dans ses dernières écritures (soit : 564.218,68 euros), dans son assignation en intervention forcée délivrée le 07 décembre 2025 à son encontre, la société Immoreva poursuivait dans son dispositif sa condamnation in solidum avec la Compagnie Generali au paiement de la somme de 231.302,80 euros en réparation des embellissements dans le local anciennement loué par la société Azra Décoration et reproduisait dans sa discussion (en page 30/39) un décompte établi par le cabinet Stelliant, expert mandaté par la société Generali.

En l’absence de toute explication sur l’incohérence de ses prétentions, malgré l’argumentation adverse, ou sur le risque de double indemnisation il y a lieu de s’en tenir à l’évaluation établie par le technicien de la société Generali dont la société Immoreva a entendu se prévaloir pour assigner la société GAN Assurances en paiement in solidum avec la société Generali.

La société Generali sera donc condamnée au paiement de la somme de 231.302,80 euros (dans la limite de la garantie) sauf réserve relevée précédemment concernant la condamnation au titre du dommage aux biens.

' S’agissant de la demande de condamnation formée à l’encontre de la société Azra, placée en liquidation judiciaire

Si faculté est donnée au juge de requalifier une demande de condamnation en une demande de fixation de créance, force est de considérer que la société Immoreva ne justifie pas d’une déclaration de sa créance au passif de sa liquidation, ainsi que le soutient la société Generali (page 36/54 de ses conclusions) ou le fait valoir la société GAN (page 20/36 des siennes) sans que la société Immoreva n’en administre la preuve contraire alors qu’aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, 'il (lui) incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.'

La cour ne peut de ce fait, comme le demande sans plus de débats cette dernière et qu’elle agisse dans son propre intérêt ou, à tort, en défense de l’intérêt d’autrui, fixer au passif de cette liquidation 'toutes condamnations qui seraient prononcées à l’encontre du GAN Assurances et de Generali'.

Elle sera par conséquent déclarée irrecevable en ces dernières prétentions.

3- sur le dommage immatériel constitué par des pertes locatives

La société Immoreva évalue sa créance à ce titre à la somme de 516.994,31 euros en adoptant pour éléments d’évaluation la valeur locative du bail (soit : 9,90 euros le m²), le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pontoise, l’état des pertes établi par le technicien qu’elle a mandaté, le cabinet Oudinex, et une période de 29 mois d’impayés de loyers au montant mensuel de 17.827,39 euros qui prend en compte la date du sinistre (le 13 avril 2022) et non point celle retenue par ledit jugement, celle de la libération des lieux (le 13 avril 2024) et six mois nécessaires aux travaux de remise en état.

S’appuyant sur des correspondances de son ancien conseil et du technicien qu’elle a mandaté à la suite de l’incendie faisant ressortir l’existence de difficultés de paiement qui lui sont antérieures outre des motifs de résiliation tenant à l’application de l’article 1722 du code civil ou encore au défaut de réalisation des travaux, elle évoque le jugement rendu le 15 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Pontoise (pièce n° 44) qui a constaté la résiliation du bail à la date du 1er juillet 2022 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et condamné la société Azra à lui payer la somme de 384.539,87 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 02 novembre 2023 ainsi qu’au paiement de cette indemnité évaluée au montant du loyer en cours jusqu’à libération des lieux matérialisée par la remise des clefs.

Elle fait valoir qu’alors que la société Azra a perçu une somme de 1.061.772,46 euros de son assureur, elle n’a procédé à aucuns travaux de remise en état lors de sa sortie, ainsi que le démontre un constat de commissaire de justice dressé le 13 mars 2024 (pièce n° 38) et détaille 'l’historique du sinistre’ qui lui permet d’évaluer son état de pertes.

Et elle oppose à l’argumentation de la société Generali le fait que son calcul prend en compte la conclusion d’un nouveau bail qui minore le montant du loyer durant un an pour tenir compte de l’exécution nécessaire de travaux après l’incendie qui a entièrement ravagé les locaux. Elle affirme que sa perte de loyers est garantie par les deux compagnies d’assurance en cause qui ont refusé de l’indemniser pour des raisons économiques, qu’à tort la société Generali soutient que la cause des impayés de loyer ne réside pas dans l’incendie mais d’un maintien dans les lieux en dépit de la résiliation du bail alors que les désordres constatés ont rendu les lieux indisponibles à tout usage, observant pour finir que la valeur locative mensuelle ne fait pas l’objet de contestation.

En réplique, la société Generali excipe du fait que la société Immoreva dispose déjà d’un titre exécutoire, s’agissant du jugement rendu le 15 janvier 2024 qu’elle n’a jamais fait exécuter, et affirme que toute nouvelle condamnation porterait atteinte au principe de la chose jugée comme elle soutient qu’elle ne garantit pas ce sinistre, observant que la société Immoreva s’abstient de viser une quelconque clause du contrat.

Les causes du préjudice allégué ne tiennent pas, selon elle, au sinistre mais à la fois au maintien dans les lieux de la société Azra en dépit de la résiliation, au défaut d’exécution du jugement précité et à l’absence de déclaration de créance ; elle trouve singulier qu’il soit fait état de 29 mois d’impayés alors qu’un nouveau bail a pu être signé un mois après le départ de la société Azra.

Elle en conclut qu’aucune perte locative ne peut être imputée au sinistre.

La société GAN Assurances présente diverses observations, à savoir que la société Immoreva a réévalué sa créance en cours de procédure pour y ajouter la période de travaux de remise en état et qu’alors que la société Azra est en liquidation judiciaire, il lui appartient au moins de communiquer sa déclaration de créance.

Rappelant le principe indemnitaire et la limite conventionnelle de l’assurance de biens prévue à l’article L 121-1 du code des assurances, elle fait valoir que la réclamation fait fi du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pontoise précité auquel elle-même n’était pas partie et qui n’est pas l’objet de la présente instance, que la société Immovera n’est pas fondée à obtenir de son assureur une condamnation pour perte de loyers alors qu’elle dispose d’un titre exécutoire, qu’elle ne justifie pas de diligences pour exécuter cette décision ni d’éventuels paiements qui, s’ils étaient effectifs, conduiraient à un enrichissement sans cause ; qu’en outre, elle réclame un montant supérieur au plafond de garantie ; que, par ailleurs, la société Generali affirme avoir versé au Groupe ERHB des indemnités sans que soit précisée leur imputation, notamment sur les causes du jugement du tribunal judiciaire de Pontoise.

Elle conclut donc à titre principal au débouté de l’appelante.

Subsidiairement, elle se prévaut du plafond de garantie convenu à hauteur de 300.000 euros et sollicite la limitation d’une éventuelle condamnation au paiement de cette somme, évoquant incidemment l’accord intervenu entre la société Immoreva et elle-même ainsi que l’absence de manquements de sa part, ceci sauf à déduire les versements intervenus en exécution du jugement précité.

Le liquidateur de la société Azra ne conclut pas davantage que ce qui est énoncé précédemment à un autre titre.

' S’agissant de l’action dirigée contre la société Generali et pour ce qui est du décompte de loyers impayés sur une période de 23 mois, c’est à juste titre qu’elle oppose à la société Immoreva le périmètre de sa garantie et l’absence de justification d’un fondement conventionnel étayant sa réclamation.

Le non-paiement incriminé porte sur des indemnités d’occupation qui trouvent leur cause non point dans le sinistre mais dans le maintien fautif de la société Azra dans les lieux depuis que la clause résolutoire a produit ses effets, à savoir, selon le jugement qui le constate, à compter du 1er juillet 2022, un mois après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire demeuré sans effet. A la date du sinistre et indépendamment de celui-ci jusqu’à sa libération des lieux, la société Azra se trouvait occupante sans droit ni titre.

Sur la période nécessaire aux travaux de remise en état également décomptée, la société Immoreva ne démontre pas davantage que le délai de 6 mois, présenté comme la durée de réalisation des travaux d’embellissement, fasse l’objet d’une garantie contractuelle.

En toute hypothèse, ce préjudice est purement théorique puisqu’un nouveau bail a été signé un mois après le départ de la société Azra et qu’il a été convenu que le nouveau preneur à bail prendrait en charge la réalisation de ces travaux en ses lieu et place. S’il a été tenu compte plus avant, des travaux d’embellissement eux-mêmes, pour entrer en voie de condamnation, leur durée ne saurait donner lieu à indemnisation.

Si bien qu’à ce titre, la demande en paiement dirigée contre la société Generali ne peut prospérer.

' S’agissant de la demande de condamnation poursuivie, in solidum, à l’encontre de la société GAN Assurance, celle-ci ne dénie pas sa garantie.

La société GAN ne saurait être suivie en son argumentation relative à une pluralité de titres dès lors que la dualité de titres exécutoires n’est pas interdite pour une même créance, comme a pu en juger la Cour de cassation (Cass civ 2ème, 18 février 2016, pourvoi n° 15-15778, 15-13945) puis à nouveau, sans référence à l’intérêt pour agir (Cass civ 1ère, 1ermars 2017, pourvoi n° 15-28012).

Mais pour ce qui est de la garantie couverte par le contrat selon une stipulation qui ne ressort pas des écritures des parties, la cour constate que l’article 9 des 'conditions spéciales’ afférentes aux dommages aux biens (pièce n° 3 du GAN) stipule :

' La perte des loyers, c’est à dire le montant dont l’assuré peut, comme propriétaire, se trouver légalement privé pendant le temps nécessaire, à dire d’expert, à la remise en état des locaux sinistrés et dans la limite d’une durée de deux ans à compter du jour du sinistre.'

L’accord de règlement du 25 mars 2023 déjà évoqué comportait, certes, la remarque intitulée : nota désaccord-action directe Generali, ainsi formulée (pièce n° 4 du GAN):

' Actuellement, la société Agence Immoreva exerce une action directe auprès de l’assurance Generali garantissant la responsabilité civile du locataire, la société Azra Décoration.

Durant cette action, une demande d’indemnisation est prévue pour un ensemble de réclamations non indemnisé et en désaccord avec l’assurance personnelle GAN.

En cas d’échec dans la tentative de recours, l’agence Immoreva présentera à l’assurance GAN un ensemble de réclamations : perte de loyers (…).'

S’il résulte de ce qui précède que peut être retenu l’échec de la tentative de recours contre la société Generali au titre de la perte des loyers, il n’est pas établi que, lors de cet accord, la situation d’occupant sans droit ni titre de la société Azra, du fait du jeu de la clause résolutoire, ait été connue de la société GAN Assurances qui ne garantit que la perte de 'loyers'.

Surtout, la société Immoreva ne peut prétendre au bénéfice de cette clause dès lors que l’article 9 repris ci-dessus postule que le propriétaire se trouve 'légalement privé’ du montant du loyer, ce qui renvoie à des situations prévues par les textes, telles celles régies par les articles 1721 ou 1722 (applicable aux baux commerciaux) du code civil, alors que la cause du défaut de paiement des loyers ici visés n’est pas le sinistre mais les impayés locatifs ayant donné lieu au constat de la résiliation judiciaire de plein droit.

Au surplus et comme il a été dit, ce préjudice se révèle théorique.

Il en résulte que la société Immoreva n’est pas fondée à poursuivre le paiement des indemnités d’occupation calculées sur une période de 23 mois à l’encontre de la société Gan Assurance, son assureur, pas plus qu’elle ne saurait poursuivre le règlement de loyers afférents à la durée nécessaire à la réalisation de travaux eu égard aux termes de la garantie et, de plus, par mêmes motifs que ceux qui concernent la société Generali.

Elle sera, par conséquent, déboutée de cette demande.

' S’agissant de la demande de condamnation poursuivie, in solidum, à l’encontre de la société Azra Décoration représentée par son liquidateur, la Selarl MMJ,

La cour ne peut que reprendre sa motivation précédente concernant l’action en paiement dirigée contre cette société faisant l’objet d’une procédure collective, à savoir qu’une fixation de créance plutôt qu’une demande de condamnation pourrait se concevoir pour le juge, mais que doit être opposé à l’appelante son défaut de justification d’une déclaration de sa créance au passif de la liquidation et que ne peut prospérer sa demande de fixation au passif de cette liquidation de 'toutes condamnations qui seraient prononcées à l’encontre du GAN Assurances et de Generali.'

Par suite, elle sera déclarée irrecevable en ses prétentions à son égard.

Sur la demande indemnitaire présentée par la société Immoreva

Eu égard à ce qui précède et à l’absence de caractérisation des fautes respectives des deux assureurs, du préjudice invoqué et de leur corrélation puisque la société Immoreva se contente d’affirmer, sans plus de développements, qu’ 'il est demandé à la cour de céans la Compagnie Generali et GAN au paiement de la somme de 10.000 euros au titre 'de préjudice morale’ du fait de leur résistance abusive’ (page 60/66), il convient de la débouter de cette demande.

Sur les frais de procédure

Il ressort de la motivation du présent arrêt que les demandes de la société Immoreva ont été déclarées pour partie irrecevables et qu’elle ne voit accueillir que très partiellement et sous certaines réserves ses demandes au fond.

La conduite de la procédure qu’elle a adoptée en faisant évoluer ses prétentions, en abandonnant une prétention qui lui paraissait essentielle en première instance et, en toute hypothèse, en les complexifiant sans véritable assise juridique, n’a pu qu’exposer ses adversaires appelés à se défendre à un surcroît de frais qui ne sont pas compris dans les dépens ainsi qu’au paiement d’honoraires.

Aussi, pour des raisons d’équité, il convient de débouter cette appelante de sa demande au titre des frais non répétibles qu’elle a exposés mais en revanche, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, d’allouer à ce titre à ses adversaires une compensation financière de ce surcoût.

La société Immoreva sera par conséquent condamnée à verser à la socité Azra, agissant par son liquidateur, une somme de 1.000 euros et aux sociétés Generali et GAN Iard, une somme de 1.500 euros au profit de chacune.

Eu égard à ce qui précède et par application de l’article 696 du code de procédure civile, la société Immoreva supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par défaut et par mise à disposition au greffe ;

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la nouveauté en cause d’appel opposée par la société Generali Iard SA aux prétentions de la société Agence Immoreva Sarl, en ce qu’elles portent sur les locaux donnés à bail (par elle identifiés comme ses locaux Azra Décoration de 1.800 m²) ;

Déclare la société Agence Immoreva Sarl irrecevable en ses prétentions relatives aux locaux vacants dont elle est propriétaire (par elle identifiés comme ses locaux Immoreva de 2.462 m²) du fait de leur nouveauté en cause d’appel ;

Constate en conséquence que la demande d’expertise afférente à ces locaux devient dépourvue d’objet ;

Confirme le jugement entrepris, notamment en ce qu’il déclare irrecevables la demande de communication d’un rapport de chiffrage dirigée à l’encontre des sociétés Generali France et Iard, et y ajoutant ;

Condamne la société Generali Iard SA à verser à la société Agence Immoreva Sarl (dans la limite de la garantie) la somme de 183.198, 61 euros au titre de la garantie relative aux dommages aux bâtiments ;

Condamne la société Generali Iard SA à verser à la société Agence Immoreva Sarl (dans la limite de la garantie) la somme de 231.302,80 euros au titre de la garantie relative aux embellissements locatifs ;

Rejette les demandes de condamnation in solidum formées à l’encontre de la société GAN Assurances SA et de la société Azra Décoration agissant par son liquidateur, la Selarl MMJ représentée par maître [A] [I], au titre de la garantie relative aux embellissements locatifs ;

Rejette la demande de condamnation in solidum des sociétés Generali Iard SA, GAN Assurances SA et de la société Azra Décoration agissant par son liquidateur, la Selarl MMJ représentée par maître [A] [I], au titre de la garantie du dommage immatériel constitué par des pertes locatives ;

Dit n’y avoir lieu à fixation de créances au passif de la liquidation de la société Azra Décoration Sarl ;

Déboute la société Agence Immoreva Sarl de sa demande indemnitaire ;

Condamne la société Agence Immoreva Sarl à verser, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à la société Azra agissant par la Selarl MMJ, représentée par maître [I], la somme de 1.000 euros et aux sociétés Generali Iard SA et GAN Assurances SA, la somme de 1.500 euros au profit de chacune ;

Déboute la société Agence Immoreva de sa demande au titre de ses frais non répétibles ;

Condamne la société Agence Immoreva aux dépens d’appel avec faculté de recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente