Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. G… H… et M^me D… H… ont demandé au tribunal administratif de Pau d’annuler l’arrêté du 17 décembre 2019 par lequel le maire de Biarritz a délivré à M^me C… F… et M. B… E… un permis de construire en vue de l’édification d’une annexe, de la modification d’une clôture sur rue et d’un ravalement de façade, ensemble la décision du 25 février 2020 par laquelle cette même autorité a rejeté leur recours gracieux formé contre cet arrêté.

Par un jugement n° 2001376 du 28 mars 2023, le tribunal administratif de Pau a rejeté cette demande et mis à la charge de M. et M^me H… une somme de 1 500 euros au bénéfice de la commune de Biarritz et une somme de 1 500 euros au bénéfice de M^me F… au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Procédure devant la cour :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 30 mai 2023, 26 avril 2024 et 29 octobre 2024, M. et M^me H…, représentés par M^e Garcia, demandent à la cour :

1°) d’annuler le jugement du 28 mars 2023 du tribunal administratif de Pau ;

2°) d’annuler l’arrêté du 17 décembre 2019 par lequel le maire de Biarritz a délivré à M^me C… F… un permis de construire en vue de l’édification d’une annexe, de la modification d’une clôture sur rue et d’un ravalement de façade, ensemble la décision du 25 février 2020 par laquelle cette même autorité a rejeté leur recours gracieux formé contre cet arrêté ;

3°) d’enjoindre au maire de Biarritz de réexaminer sa demande de permis de construire dans un délai de deux mois à compter de la notification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 300 euros par jour de retard ;

4°) de mettre à la charge de la commune de Biarritz, de M^me F… et de M. E… une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

le projet en litige consistant en la création d’une annexe sans déclaration de création de logement supplémentaire, leur recours n’entre pas dans le champ d’application de l’article R. 811-1-1 du code de justice administrative ;

leurs moyens d’appel sont recevables ; la cristallisation intervenue en première instance en application de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme est sans incidence sur la recevabilité des moyens soulevés en appel ;

ils ont intérêt à agir contre le permis de construire en litige ; ils ont la qualité de voisins immédiats du projet, qui aura pour effet d’occulter leur vue sur la chaîne des Pyrénées et le château d’Ilbarritz et d’occasionner une perte de valeur vénale de leur appartement de l’ordre de 50 000 euros ;

ils ont produit, conformément aux exigences de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme, leur titre de propriété ;

le permis de construire a été délivré à l’issue d’une procédure irrégulière, faute de consultation de la communauté d’agglomération Pays basque ; si la commune de Biarritz est dotée d’un plan local d’urbanisme, un plan local d’urbanisme est en cours d’élaboration par la communauté d’agglomération Pays basque, dont l’avis aurait dû être recueilli en application des articles L. 424-4 et R. 423-50 du code de l’urbanisme ;

le dossier de demande de permis de construire était incomplet ; si le dossier de demande mentionne que le projet consiste en une annexe, ses caractéristiques révèlent qu’il s’agit en réalité d’un nouveau logement ;

le dossier de demande ne comporte pas les éléments requis par l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme ; ce moyen relève de la même cause juridique que les moyens soulevés en première instance et a été soulevé avant l’expiration du délai de cristallisation qui a commencé à courir le 28 février 2024 ; alors que le projet va nécessiter de détruire le mur maçonné actuel afin d’y installer un portail coulissant, le dossier est peu précis sur la nature de ces démolitions et l’impact qu’elles auront sur les lieux avoisinants et l’environnement ; alors que le dossier de demande de permis indique 30,20 mètres carrés de surfaces créées, il déclare pour le calcul de l’imposition 56,50 mètres carrés de surfaces créées ; le dossier de demande de permis mentionne des hauteurs différentes, passant de 4,54 mètres en façade au niveau du pignon à 4,65 mètres en coupe sur un même niveau de sol ; la hauteur du toit-terrasse n’est pas renseignée dans les plans joints au dossier de sorte que les services instructeurs n’ont pas été en mesure de contrôler la conformité de la hauteur du toit aux dispositions de l’article UB 7 du plan local d’urbanisme ; le mur en limite séparative arrière est représenté beaucoup plus haut qu’il ne l’est en réalité, puisqu’il ne fait en réalité que 3,05 mètres ;

le projet est situé dans le périmètre de protection des abords de plusieurs monuments historiques, de sorte que des informations supplémentaires devaient être apportées en application de l’article R. 431-14 du code de l’urbanisme, la notice architecturale annonce des travaux de décaissement d’une partie du terrain en vue d’y réaliser une place de stationnement sans aucune précision quant au volume de terre décaissée et quant aux modalités de réalisation du mur de soutènement, en particulier sa hauteur, son emplacement et les matériaux utilisés ;

en méconnaissance de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme, le projet architectural ne fait pas apparaître les modalités de raccordement aux réseaux publics, notamment pour l’assainissement ; ces dispositions s’imposent à tous les projets, sans distinction selon qu’il s’agirait d’annexes ; en tout état de cause, le projet en litige porte sur la réalisation d’un nouveau logement ;

en méconnaissance de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme, le dossier de demande de permis ne comporte pas de document photographique permettant de situer le terrain dans le paysage lointain ; cette absence n’est pas compensée par le document photographique d’insertion versé au dossier ;

le projet a été autorisé sur la base d’un avis de l’architecte des bâtiments de France irrégulier ; cet avis a été rendu sur la base d’un dossier incomplet qui ne permettait pas d’apprécier l’impact visuel de la construction projetée ; cet avis a d’ailleurs été rendu le 30 septembre 2019, alors que le dossier de demande n’a été complété que le 25 novembre suivant ; cet avis n’est pas motivé ; un avis défavorable aurait dû être émis compte tenu de l’atteinte manifeste au site ;

le permis de construire a été obtenu à la faveur d’une fraude ;

le permis de construire méconnaît l’article UB3 du règlement du plan local d’urbanisme relatif aux conditions de desserte des terrains par la voirie ; ce moyen est recevable ;

le permis de construire méconnaît l’article UB4 du règlement du plan local d’urbanisme relatif aux conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’électricité et d’assainissement, dont les dispositions sont applicables à toutes les constructions ;

le permis de construire méconnaît l’article UB7 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ;

le permis de construire méconnaît l’article UB8 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres ;

le permis de construire méconnaît l’article UB10 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à la hauteur maximale des constructions ; contrairement à ce que le tribunal a retenu, la règle de hauteur doit s’apprécier par rapport au niveau de la voie quand bien même la construction projetée serait en retrait de cette dernière ;

le permis de construire méconnaît l’article UB11 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à l’aspect extérieur des constructions et à l’aménagement de leurs abords ;

le permis de construire méconnaît l’article UB12 du règlement du plan local d’urbanisme relatif aux aires de stationnement ;

le permis de construire méconnaît les articles R. 111-2 et R. 111-5 du code de l’urbanisme ;

le permis de construire méconnaît l’article R. 151-27 du code de l’urbanisme ; ces dispositions sont applicables au projet litigieux qui consiste en réalité en un nouveau logement ;

le permis de construire a été pris en méconnaissance de l’article R. 423-24 du code de l’urbanisme ; le maire de Biarritz a statué prématurément sur la demande de permis de construire dont il était saisi, sans tenir compte de ce que le règlement au titre des sites patrimoniaux remarquables était en cours d’élaboration ;

le maire de Biarritz a commis une erreur manifeste d’appréciation dans la mise en œuvre des dispositions de l’article L. 153-11 du code de l’urbanisme en s’abstenant de sursoir à statuer sur la demande de permis dont il était saisi ;

les vices entachant le permis de construire en litige ne sont pas susceptibles d’être régularisés par un permis modificatif.

Par des mémoires, enregistrés les 27 février 2024 et 2 septembre 2024, la commune de Biarritz, représentée par M^e Cambot, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge des appelants d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

les requérants n’ont pas intérêt à agir contre le permis de construire en litige ;

les moyens tirés de la méconnaissance des articles R. 431-14, R. 431-8 et L. 153-11 du code de l’urbanisme et de l’article UB3 du plan local d’urbanisme sont nouveaux en appel et ont été présentés après la cristallisation des moyens intervenue en première instance ; ils sont donc irrecevables ;

les moyens invoqués ne sont pas fondés ;

les vices allégués sont régularisables.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code du patrimoine ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Beuve Dupuy,

- les conclusions de M. A….

Considérant ce qui suit :

1. M^me F… et M. E… sont propriétaires d’une maison d’habitation implantée sur la parcelle cadastrée section BN n° 322 située 67 rue d’Espagne à Biarritz. Par un arrêté du 17 décembre 2019, le maire de Biarritz leur a délivré un permis de construire portant sur la construction d’une annexe d’une surface de plancher de 30,2 m², la modification de la clôture sur rue, un ravalement et le réaménagement d’une place de stationnement. Cet arrêté précise, à son article 1er, qu’il n’autorise pas la création d’un deuxième logement, et assortit l’autorisation de prescriptions relatives à la peinture du portail et du portillon et à la conservation d’une haie végétale derrière la clôture sur rue. M. et M^me H…, propriétaires d’un appartement au rez-de-chaussée du bâtiment B de la résidence Sion située 9 bis rue Marie Douce à Biarritz, ont demandé au tribunal administratif de Pau d’annuler cet arrêté ainsi que la décision du 25 février 2020 du maire de Biarritz portant rejet de leur recours gracieux. Ils relèvent appel du jugement du 28 mars 2023 par lequel le tribunal administratif de Pau a rejeté leur demande.

Sur la légalité de l’arrêté du maire de Biarritz du 17 décembre 2019 :

En ce qui concerne la recevabilité des moyens invoqués par les appelants :

2. Aux termes de l’article R. 600-5 du code de justice administrative : « Par dérogation à l’article R. 611-7-1 du code de justice administrative, et sans préjudice de l’application de l’article R. 613-1 du même code, lorsque la juridiction est saisie d’une requête relative à une décision d’occupation ou d’utilisation du sol régie par le présent code, ou d’une demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant une telle décision, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense (…) ». La cristallisation des moyens qui résulte de l’application de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme est limitée à l’instance au cours de laquelle elle intervient. Il s’ensuit que la cristallisation intervenue en première instance est sans incidence sur la recevabilité des moyens d’appel. Les requérants sont ainsi recevables à soulever en appel tous moyens nouveaux relevant des mêmes causes juridiques que ceux soulevés en première instance pourvu qu’ils soient présentés avant l’expiration du délai de deux mois suivant la communication aux parties du premier mémoire en défense enregistré dans l’instance d’appel.

3. En l’espèce, M. et M^me H… ont invoqué, pour la première fois en appel, des moyens nouveaux tirés de la méconnaissance des articles R. 431-14, R. 431-8 et L. 153-11 du code de l’urbanisme et de l’article UB3 du règlement du plan local d’urbanisme de Biarritz. De tels moyens ne soulèvent pas une cause juridique distincte de celle soulevée en première instance. Les moyens nouveaux tirés de la méconnaissance de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme et de l’article UB3 du règlement du plan local d’urbanisme de Biarritz ont été présentés dans la requête d’appel. Les autres moyens nouveaux précités ont été invoqués par les appelants dans un mémoire enregistré le 26 avril 2024, soit moins de deux mois après la communication, le 28 février 2024, du premier mémoire en défense de la commune de Biarritz. Il s’ensuit que, contrairement à ce que soutient la commune, ces moyens sont recevables.

En ce qui concerne le bien-fondé des moyens invoqués par les appelants :

4. En premier lieu, les requérants n’invoquent pas plus en appel qu’en première instance de dispositions législatives ou réglementaires qui auraient rendu obligatoire de recueillir, compte tenu de l’état d’avancement du futur plan local d’urbanisme intercommunal, l’avis de la communauté d’agglomération Pays basque.

5. En deuxième lieu, un permis de construire n’a d’autre objet que d’autoriser la construction d’immeubles conformes aux plans et indications fournis par le pétitionnaire. La circonstance que ces plans et indications pourraient ne pas être respectés ou que ces immeubles risqueraient d’être ultérieurement transformés ou affectés à un usage non conforme aux documents et aux règles générales d’urbanisme n’est pas, par elle-même, sauf le cas d’éléments établissant l’existence d’une fraude à la date de la délivrance du permis, de nature à affecter la légalité de celui-ci. La caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l’administration sur la réalité du projet dans le but d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme.

6. M. et M^me H… font valoir que le permis de construire en litige a été obtenu par fraude, le projet de « pavillon de jardin » décrit dans le dossier de demande de permis correspondant en réalité à un projet de logement. La fraude alléguée par les requérants n’est cependant pas établie par les seules circonstances que le bâtiment projeté, implanté en fond de parcelle et bénéficiant d’un accès indépendant depuis la rue d’Espagne, sera doté d’ouvertures de toit et d’une baie ainsi que d’une puissance électrique comparable à celle d’un logement. En tout état de cause, le maire de Biarritz a pris soin d’indiquer, dans l’arrêté en litige, que le permis de construire accordé n’autorisait pas la création d’un deuxième logement. Le moyen doit dès lors être écarté.

7. En troisième lieu, aux termes de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme : « La demande de permis de construire précise : (…) / d) La nature des travaux ; e) La destination des constructions, par référence aux différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 (…). Aux termes de l’article R. 431-8 du même code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ;c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ;d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer; f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. ». L’article R. 431-14 dudit code dispose que : « Lorsque le projet porte (…) sur un immeuble situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques, la notice mentionnée à l’article R. 431-8 indique en outre les matériaux utilisés et les modalités d’exécution des travaux ». L’article R. 431-9 du même code ajoute que «« Le projet architectural (…) indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. (…)». Enfin, selon l’article R. 431-10 de ce code, « Le projet architectural comprend également : (…) c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ».

8. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

9. Il ressort tout d’abord des pièces du dossier que la demande de permis de construire ayant donné lieu à l’arrêté attaqué indique la nature des travaux envisagés, à savoir la construction d’une annexe de 30,2 m², et précise que cette annexe sera à usage de pavillon de jardin. Ainsi que l’a relevé le tribunal, si la déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions indique une surface de 56,5 m², cette différence est sans incidence sur la nature des travaux déclarés. Dans ces conditions, et contrairement à ce que soutiennent les appelants, la demande de permis de construire comporte les éléments d’information prévus par les dispositions précitées des d) et e) de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme.

10. Il ressort ensuite des pièces du dossier que la notice architecturale jointe à la demande de permis de construire comporte une présentation de l’état initial du terrain et du projet. Comme déjà indiqué, la circonstance que la surface déclarée pour le calcul de l’imposition excède la surface de plancher indiquée dans la demande de permis de construire est sans incidence sur la complétude de cette demande. La notice architecturale explique que, s’agissant de l’accès principal de la maison, le mur de clôture maçonné sera ouvert pour la mise en place d’un portail coulissant en bois exotique et peint de la couleur de la maison, soit rouge basque. De telles indications, assorties en outre d’un document graphique représentant le projet d’aménagement de l’entrée principale de la maison, étaient suffisamment précises pour permettre au service instructeur d’apprécier l’insertion de ce projet d’aménagement dans son environnement. La notice architecturale indique aussi, s’agissant de l’état initial du terrain, que, sur la partie arrière de la parcelle, les limites de propriété sont composées, en limites Nord et Ouest, de murs maçonnés. S’il est exact que le mur situé en fond de parcelle est représenté, sur les plans de façade et de coupe, plus haut que sa hauteur réelle, une telle inexactitude n’a en tout état de cause pas été de nature à fausser l’appréciation du service instructeur sur la conformité du projet, dont les dimensions sont précisées, aux règles d’urbanisme. A cet égard, si les plans de coupe mentionnent une hauteur au faîtage de 4,65 mètres tandis que les plans des façades mentionnent une hauteur au faîtage de 4,54 mètres, cette incohérence, eu égard à son caractère minime, n’a pas été de nature à fausser l’information du service instructeur sur le volume et les dimensions de la construction projetée. Les requérants ne précisent d’ailleurs pas quelle règle d’urbanisme le service instructeur aurait été empêché de confronter au projet du fait de cette incohérence. Enfin, si les plans de coupe n’indiquent pas la hauteur du toit-terrasse, celle-ci pouvait être aisément déterminée à l’aide d’un kutch, de sorte que le service instructeur était à même, malgré cette omission, de contrôler la conformité de la hauteur de ce toit-terrasse, égale à 3 mètres, aux dispositions de l’article UB7 du règlement du plan local d’urbanisme de Biarritz.

11. S’agissant du réaménagement d’une place de stationnement, la notice architecturale indique qu’il sera procédé à un décaissement d’une emprise de la parcelle permettant de créer une place de stationnement au niveau de la voie publique, précise que les murs de soutènement seront maçonnés, enduits et peints en blanc et que le sol de cet emplacement sera traité avec un sable stabilisé. Cette notice, qui mentionne ainsi les matériaux utilisés ainsi que l’exigent les dispositions précitées de l’article R. 431-14 du code de l’urbanisme, est en outre accompagnée d’un document graphique représentant notamment le mur de soutènement créé au droit de la place de stationnement. Dans ces conditions, et eu égard à la faible importance des travaux de réaménagement d’une place de stationnement, l’absence d’indication précise sur les modalités d’exécution des travaux, et en particulier sur le volume de terre décaissée et la hauteur et l’emplacement exacts du mur de soutènement, n’ont pas été de nature à fausser l’appréciation du service instructeur.

12. Par ailleurs, la réalisation du projet tel que déclaré et autorisé par l’arrêté en litige, qui ne porte pas sur la création d’un logement, ne nécessite pas une desserte par les différents réseaux publics, en particulier par le réseau d’assainissement. Il s’ensuit que, contrairement à ce que persistent à soutenir les appelants, la demande de permis de construire n’avait pas à comporter les indications, prévues à l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme, relatives au raccordement du projet aux différents réseaux publics.

13. Enfin, le dossier de demande de permis de construire comporte notamment deux clichés photographiques représentant, en fond de parcelle, le terrain d’implantation de l’annexe projetée, sur lesquels la résidence Sion, située à l’arrière de ce terrain, est visible. Il comporte également un document graphique représentant l’insertion du projet par rapport aux constructions avoisinantes. Dans ces conditions, et alors que la construction projetée, implantée en fond de parcelle, ne sera pas visible depuis la voie publique, le service instructeur a été mis à même d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement proche et plus lointain, ainsi que l’exigent les dispositions de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme.

14. Il résulte de ce qui a été dit aux points 9 à 13 que le moyen tiré de l’incomplétude de la demande de permis de construire doit être écarté.

15. En quatrième lieu, aux termes de l’article L. 621-32 du code du patrimoine : « Les travaux susceptibles de modifier l’aspect extérieur d’un immeuble, bâti ou non bâti, protégé au titre des abords sont soumis à une autorisation préalable. (…). Lorsqu’elle porte sur des travaux soumis à formalité au titre du code de l’urbanisme (…), l’autorisation prévue au présent article est délivrée dans les conditions et selon les modalités de recours prévues aux articles L. 632-2 et L. 632-2-1 ». Aux termes de l’article L. 632-1 de ce code : « Dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, sont soumis à une autorisation préalable les travaux susceptibles de modifier l’état des parties extérieures des immeubles bâtis, y compris du second œuvre, ou des immeubles non bâtis (…) ». Aux termes de l’article L. 632-2 du même code : « I. – L’autorisation prévue à l’article L. 632-1 est, sous réserve de l’article L. 632-2-1, subordonnée à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France, le cas échéant assorti de prescriptions motivées. (…). / Le permis de construire (…) tient lieu de l’autorisation prévue à l’article L. 632-1 du présent code si l’architecte des Bâtiments de France a donné son accord, dans les conditions prévues au premier alinéa du présent I ».

16. Le projet étant situé dans les abords de plusieurs monuments historiques, le permis de construire a été précédé de la consultation de l’architecte des bâtiments de France en application des dispositions citées au point précédent. Ce dernier a donné le 30 septembre 2019 son accord pour la réalisation du projet. D’une part, et ainsi que l’ont relevé les premiers juges, ni les dispositions du code de l’urbanisme ni aucun autre texte n’imposent la motivation de l’accord de l’architecte des bâtiments de France. D’autre part, eu égard à ce qui a été dit ci-dessus s’agissant de la complétude de la demande de permis, l’architecte des bâtiments de France a disposé d’un dossier suffisamment étayé pour exercer sa mission. A cet égard, si les requérants font valoir que l’accord de l’architecte des bâtiments de France a été rendu dès le 30 septembre 2019 alors que la demande de permis de construire, déposée le 13 septembre 2019, n’a été complétée que le 25 novembre 2019, il n’est ni établi ni allégué que le dossier initialement déposé n ’aurait pas comporté les éléments permettant d’apprécier les caractéristiques du projet et son insertion dans son environnement.

17. Les requérants font aussi valoir que le projet, qui se situe dans le périmètre du site patrimonial remarquable de Biarritz créé le 12 février 2020, contrarie les dispositions du règlement de ce site relatives aux jardins d’agrément et au maintien des clôtures, ce qui a d’ailleurs conduit l’architecte des bâtiments de France à rendre un avis défavorable à la déclaration préalable de travaux de M^me F… du 30 janvier 2023 portant sur un projet d’annexe de 20 m² et prévoyant un réaménagement de l’accès principal de la maison identique à celui autorisé par l’arrêté en litige. Ils estiment en conséquence que c’est à tort que l’architecte des bâtiments de France a donné son accord pour la réalisation du projet litigieux. Toutefois, à la date de délivrance du permis de construire en litige, le règlement du site patrimonial remarquable de Biarritz n’était pas adopté, de sorte que l’architecte des bâtiments de France n’a pas été consulté sur le fondement des dispositions précitées de l’article L. 632-1 du code de l’urbanisme. La circonstance qu’il ne se soit pas prononcé sur la conformité du projet au règlement du site patrimonial remarquable de Biarritz, alors en cours d’élaboration, est dès lors dépourvue d’incidence sur la légalité de son accord.

18. Il résulte de ce qui a été dit ci-dessus que le moyen tiré, par voie d’exception, de l’illégalité de l’accord de l’architecte des bâtiments de France du 30 septembre 2019 doit être écarté.

19. En cinquième lieu, aux termes de l’article R. 423-23 du code de l’urbanisme : « Le délai d’instruction de droit commun est de : (…) b) Deux mois pour les demandes de permis de démolir et pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle (…) ou ses annexes (…) ». Aux termes de l’article R. 423-24 du même code : « Le délai d’instruction de droit commun prévu par l’article R. 423-23 est majoré d’un mois : (…) c) Lorsque le projet est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques ».

20. En l’espèce, la demande de permis de construire portant sur un projet d’annexe à une maison individuelle situé dans les abords de plusieurs moments historiques, le délai d’instruction de cette demande, déclarée complète le 25 novembre 2019, était, en application des dispositions citées au point précédent, de trois mois, et courait ainsi jusqu’au 25 février 2020. Les requérants font valoir que le maire aurait ainsi pu statuer sur la demande dont il était saisi après l’adoption, le 12 février 2020, du règlement du site patrimonial remarquable de Biarritz, qui aurait ainsi été opposable à cette demande. Toutefois, les dispositions précitées, qui se bornent à fixer le délai maximal d’instruction d’une demande d’autorisation de construire, n’ont ni pour objet ni pour effet de faire obstacle à ce qu’une décision soit prise sur une telle demande avant l’expiration de ce délai.

21. En sixième lieu, aux termes de l’article L. 153-11 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l’article L. 424-1, sur les demandes d’autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan dès lors qu’a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable ». Aux termes de l’article L. 424-1 de ce code, dans sa rédaction alors en vigueur : « L’autorité compétente se prononce par arrêté sur la demande de permis ou, en cas d’opposition ou de prescriptions, sur la déclaration préalable. Il peut être sursis à statuer sur toute demande d’autorisation concernant des travaux, constructions ou installations dans les cas prévus au 6° de l’article L. 102-13 et aux articles L. 153-11 et L. 311-2 du présent code et par l’article L. 331-6 du code de l’environnement. / Il peut également être sursis à statuer :1° Dès la date d’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique d’une opération, sur les demandes d’autorisation concernant des travaux, constructions ou installations à réaliser sur des terrains devant être compris dans cette opération ; 2° Lorsque des travaux, des constructions ou des installations sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse l’exécution de travaux publics, dès lors que la mise à l’étude d’un projet de travaux publics a été prise en considération par l’autorité compétente et que les terrains affectés par ce projet ont été délimités ; 3° Lorsque des travaux, constructions ou installations sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse la réalisation d’une opération d’aménagement, dès lors que le projet d’aménagement a été pris en considération par la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent et que les terrains affectés par ce projet ont été délimités, sauf pour les zones d’aménagement concerté pour lesquelles l’article L. 311-2 du présent code prévoit qu’il peut être sursis à statuer à compter de la publication de l’acte créant la zone d’aménagement concerté (…) ».

22. Il résulte de ces dispositions que l’élaboration d’un site patrimonial remarquable ne constitue pas l’un des cas dans lesquels le maire peut sursoir à statuer sur une demande d’autorisation d’urbanisme. Par suite, en ne prononçant pas un sursis à statuer sur la demande de permis de construire présentée par M^me F… et M. E…, le maire de Biarritz n’a pas commis d’erreur de droit, alors même que l’élaboration site patrimonial remarquable de Biarritz était très avancée.

23. En septième lieu, aux termes de l’article R. 111-1 du code de l’urbanisme : « (…) les dispositions des articles R. 111-3, R. 111-5 à R. 111-19 et R. 111-28 à R. 111-30 ne sont pas applicables dans les territoires dotés d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu ».

24. La commune de Biarritz étant dotée d’un plan local d’urbanisme, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme est inopérant.

25. En huitième lieu, ainsi qu’il a déjà été dit, le projet autorisé consiste en une annexe, et non en une construction à destination d’habitation au sens des dispositions du 2° de l’article R. 151-27 du code de l’urbanisme. Le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions ne peut être dès lors qu’être écarté.

26. En neuvième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ».

27. Le projet prévoit la création d’une place de stationnement débouchant sur la rue d’Espagne, face au carrefour formé par cette rue et la rue de Larriou. Si les requérants font valoir que la rue d’Espagne est particulièrement fréquentée, ils ne le démontrent pas et, en tout état de cause, le flux généré par le projet litigieux, qui porte sur une unique place de stationnement pour une maison d’habitation déjà existante, sera minime. Les requérants font valoir que le positionnement de l’accès à cette place de stationnement présente un danger pour la circulation automobile. Toutefois, au niveau de l’accès projeté, la rue d’Espagne, voie à sens unique sur laquelle la vitesse de circulation est limitée à 30 km/h, présente une chaussée d’une largeur de 3 mètres, suffisante pour manœuvrer un véhicule. De plus, l’accès à la voie publique depuis la parcelle offre, malgré la très légère courbe de la voie, de bonnes conditions de visibilité, d’autant plus que le trottoir fait l’objet, au droit de la place de stationnement projetée, d’une interdiction de stationner signalisée par une bande jaune. Puis, la circonstance que la rue d’Espagne est dotée, à quelques mètres de l’accès projeté, d’un passage piéton et d’un dos d’âne, n’est pas, par elle-même, de nature à emporter un risque pour la sécurité. Les requérants font enfin valoir que la rue de Larriou est en pente dans sa partie débouchant sur la rue d’Espagne. Toutefois, un panneau « Stop », accompagné d’un marquage au sol, est situé au niveau de l’intersection, qui ne présente pas de déclivité notable. Dans ces conditions, les requérants n’établissent pas qu’en accordant le permis de construire sollicité, le maire de Biarritz aurait commis une erreur manifeste d’appréciation dans l’application des dispositions précitées de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

28. En dixième lieu, aux termes de l’article UB3 du règlement du plan local d’urbanisme de Biarritz, alors en vigueur : « Les accès doivent être aménagés de façon à ne pas présenter un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques et pour celle des personnes utilisant ces accès (…) ».

29. Le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté pour les mêmes motifs que ceux exposés au point 27.

30. En onzième lieu, aux termes de l’article UB 4 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Biarritz, dans sa version applicable au litige : « (…) Toute construction doit être raccordée au réseau public d’assainissement. ».

31. Le projet litigieux ne nécessite pas un raccordement au réseau public d’assainissement. En tout état de cause, l’arrêté en litige, qui renvoie sur ce point aux avis émis par la société Suez et la communauté d’agglomération Pays basque, comporte une prescription relative au raccordement au réseau d’évacuation des eaux pluviales. Le moyen tiré des dispositions citées au point précédent ne peut ainsi qu’être écarté.

32. En douzième lieu, aux termes de l’article UB 7 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Biarritz, dans sa version applicable au litige : « Au-delà de la bande de 16 m définie au paragraphe précédent : / Pour les limites séparatives latérales et les limites séparatives arrière, /- Tout point des constructions doit s’inscrire dans la limite maximale de la figure formée par les deux règles suivantes : H < D+3 et H < 2D (soit D > H/2 et D > H-3) (…) /- Toutefois les constructions peuvent s’implanter sur les limites séparatives à condition que leur hauteur n’excède pas 3 m et 4 m pour les pignons ou à 2 m au moins des limites ».

33. D’une part, et ainsi qu’il a été dit au point 11, le toit-terrasse de l’annexe projetée, implantée en limite séparative arrière, présente une hauteur de 3 mètres, qui n’excède ainsi pas la limite de 3 mètres posée par les dispositions précitées. D’autre part, la hauteur de la toiture en pente de cette même annexe, à une distance d’1,60 m de la limite séparative avec le fonds voisin, doit, en application des dispositions citées au point précédent, s’inscrire dans la limite maximale de la figure formée par les règles « H < D+3 » et « H < 2D », et non pas respecter cumulativement chacune de ces deux règles. Il s’ensuit que la hauteur de la pente en terrasse de 3,58 mètres respecte ces dispositions. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UB 7 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Biarritz doit donc être écarté.

34. En treizième lieu, aux termes de l’article UB 8 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Biarritz : « Les baies des pièces principales et des bureaux ne doivent être masquées par aucune partie d’immeuble qui, à l’appui de ces baies, serait vue sous un angle de plus de 45° au-dessus du plan horizontal. / Par ailleurs, la distance minimum entre deux constructions non contiguës est fixée au quart de la somme de leurs hauteurs avec un minimum de 2 m. ».

35. D’une part, la maison implantée sur la parcelle d’assiette du projet présente une hauteur au faîtage de 5,8 mètres et l’annexe projetée présente une hauteur au faîtage de 4,65 mètres, de sorte que la somme des hauteurs de ces constructions est de 10,45 mètres. La distance entre les deux constructions, de l’ordre de 13 mètres, n’excède ainsi pas la distance minimale prévue par les dispositions citées ci-dessus. D’autre part, en se bornant à indiquer que le projet d’annexe est implanté de manière perpendiculaire par rapport à la maison existante et que le terrain d’assiette du projet est en pente ascendante depuis cette maison vers l’annexe projetée, les requérants n’établissent pas, eu égard en particulier à la distance de 13 mètres entre ces deux constructions, que la baie vitrée de la façade nord de la maison serait masquée par la vue de de l’annexe projetée sous un angle de plus de 45 degrés au-dessus du plan horizontal. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article UB 8 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Biarritz doit dès lors être écarté.

36. En quatorzième lieu, aux termes de l’article UB 10 du règlement du plan local d’urbanisme de Biarritz : « 1- Définition / L’enveloppe maximale du bâti est déterminée par le volume dont les faces latérales sont verticales et dont l’altitude est déterminée par le niveau des égouts ou des acrotères de terrasses pris à partir du niveau du trottoir au droit de la construction (voir chapitre B-7 des dispositions générales). (…) / 2- Hauteur maximale autorisée / La hauteur des constructions est fixée par le plan de P.L.U., au 1/2000è ci-annexé, par mention des hauteurs autorisées par parcelle ou groupe de parcelles par les références « R », « 1 », « 2 », « 3 », « 4 » et « 5 » » soit 6 mètres à l’acrotère ou à l’égout du toit et 10 mètres au faîtage pour la référence 1.

37. Les requérants font valoir que le niveau du trottoir de la rue d’Espagne est situé à la côte 30 ngf tandis que, au niveau de l’implantation du projet d’annexe, le terrain est situé à la côte 34,80 ngf. Ils en déduisent que la hauteur de cette annexe, soit 3,12 mètres à l’égout et à l’acrotère à partir du terrain d’implantation, est en réalité de 7,92 mètres en prenant comme référence la côte du trottoir de la rue d’Espagne, excédant ainsi la hauteur maximale de 6 mètres ci-dessus rappelée. Toutefois, et ainsi que l’a jugé le tribunal, les dispositions de l’article UB 10 du règlement du plan local d’urbanisme de Biarritz fixant la règle de hauteur maximale des constructions par référence au niveau du sol au droit des immeubles pris sur l’espace public ne s’appliquent qu’aux constructions implantées en bordure de voie. Or, l’annexe projetée n’est pas implantée en bordure de la rue d’Espagne mais en fond de parcelle, jouxtant le jardin privé de la résidence Sion. Le moyen ne peut donc qu’être écarté.

38. En quinzième lieu, aux termes de l’article UB 11 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Biarritz, dans sa version applicable au litige : « (…) 5°) les constructions neuves : / Sont considérées comme constructions neuves : (…) la construction d’annexes (…). / a – Conditions générales : / L’autorisation de construire peut être refusée ou n’être accordée que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. (…) / c – Aspect des constructions : / Les constructions doivent présenter un aspect compatible avec le caractère ou l’intérêt des lieux avoisinants, des sites, des paysages. / Les constructions nouvelles devront avoir un aspect relationnel avec l’environnement immédiat, sauf spécificité de programme architectural. (…) ».

39. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet est classé par le plan local d’urbanisme de Biarritz en zone UBa, correspondant à de petits quartiers traditionnels en marge du centre-ville. Toutefois, si la rue d’Espagne comporte plusieurs maisons de style architectural néo-basque, tel n’est pas le cas de la maison d’habitation implantée sur la parcelle d’assiette du projet, qui n’est d’ailleurs pas identifiée par le plan local d’urbanisme de Biarritz parmi les constructions à valeur patrimoniale de type néo-basque. L’environnement immédiat de cette parcelle se caractérise en outre par une absence d’unité architecturale du fait de la présence, à proximité immédiate, de maisons de styles architecturaux hétérogènes et, à l’arrière du terrain, de la résidence Sion. Par ailleurs, s’il est vrai que l’annexe projetée présente un style contemporain, différent de celui de la maison d’habitation implantée sur la parcelle, qui comporte des éléments architecturaux inspirés du style néo-basque, cette annexe, de dimension modeste, doit être implantée en fond de parcelle, de sorte qu’elle ne sera pas même visible depuis la rue d’Espagne. Dans ces conditions, le projet en cause n’est pas de nature à porter atteinte à la qualité des lieux avoisinants. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article UB 11 du règlement du plan local d’urbanisme de Biarritz doit dès lors être écarté.

40. En dernier lieu, aux termes de l’article UB 12 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Biarritz, dans sa version applicable au litige : « Lors de toute opération de construction neuve, il devra être réalisé des aires de stationnement à l’air libre, dans des boxes ou sur des aires couvertes, en dehors des voies ouvertes à la circulation publique, dont les caractéristiques et les normes minimales sont définies ci-après : (…) / b – Logements par bâtiments d’habitation individuelle (maisons individuelles isolées ou groupées), 2 places de stationnement pour chaque logement, sur la parcelle recevant la construction. ».

41. L’arrêté en litige n’autorisant pas la construction d’un nouveau logement, le moyen tiré des dispositions précitées de l’article UB 12 du règlement du plan local d’urbanisme de Biarritz ne peut qu’être écarté comme inopérant.

42. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner la fin de non-recevoir opposée par la commune de Biarritz, que M. et M^me H… ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Pau a rejeté leur requête. Leurs conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent, par suite, être accueillies.

Sur l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

43. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la commune de Biarritz et de M^me F… et M. E…, qui n’ont pas la qualité de parties perdantes dans la présente instance, le versement de quelque somme que ce soit au titre des frais exposés par M. et M^me H… et non compris dans les dépens.

44. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, sur le fondement des mêmes dispositions, de mettre à la charge de M. et M^me H… une somme de 1 500 euros au titre des frais d’instance exposés par la commune de Biarritz.

DECIDE :

Article 1er :

La requête de M. et M^me H… est rejetée.

Article 2 :

M. et M^me H… verseront à la commune de Biarritz une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 :

Le présent arrêt sera notifié à M. et M^me G… et D… H…, à la commune de Biarritz, à M^me C… F… et à M. B… E….

Délibéré après l’audience du 14 octobre 2025 à laquelle siégeaient :

M^me Beuve Dupuy, présidente-rapporteure,

M. Ellie, premier conseiller,

M. Henriot, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025.

L’assesseur le plus ancien,

S. ELLIE

La présidente-rapporteure,

M-P. BEUVE DUPUY

Le greffier,

C. PELLETIER

La République mande et ordonne au préfet des Pyrénées-Atlantiques, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.