CIV.3

CGA

COUR DE CASSATION

______________________

Audience publique du 12 avril 2018

Cassation partielle

sans renvoi

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 370 F-D

Pourvois n° R 17-14.181

et n° Q 17-14.341 JONCTION

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

I – Statuant sur le pourvoi n° R 17-14.181 formé par M^me Caroline X…, domiciliée […] ,

contre un arrêt rendu le 3 janvier 2017 par la cour d’appel de Rennes (1re chambre), dans le litige l’opposant :

1°/ à M^me Marie-Noëlle B…, domiciliée […] , représentée par sa fille M^me Aude Y…, domiciliée […] ,

2°/ à M. Laurent Z…, domicilié […] ,

3°/ à M. Jean-François A…, domicilié […] ,

4°/ à la société Agence de la Maison rouge, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] ,

défendeurs à la cassation ;

II – Statuant sur le pourvoi n° Q 17-14.341 formé par M. Laurent Z…,

contre le même arrêt rendu, dans le litige l’opposant :

1°/ à M^me Caroline X…,

2°/ à M^me Marie-Noëlle B… , représentée par M^me Aude Shannon Y…,

3°/ à M. Jean-François A…,

4°/ à la société Agence Maison Rouge, société à responsabilité limitée,

défendeurs à la cassation ;

Dans chacun des pourvois, M^me Aude Y…, ès qualités, a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;

Sur le pourvoi n° R 17-14.181, M^me X…, demanderesse au pourvoi principal invoque, à l’appui de son recours, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Sur le pourvoi n° Q 17-14.341, M. Z…, demandeur au pourvoi principal invoque, à l’appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Dans chacun des pourvois, M^me Aude Y…, ès qualités, demanderesse au pourvoi incident invoque, à l’appui de son recours, le moyen unique identique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 13 mars 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me C…, conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, M^me Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me C…, conseiller, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. Z…, de la SCP Boullez, avocat de M^me X…, de la SCP Alain Bénabent, avocat de M^me B…, représentée par M^me Y…, de la SCP Gaschignard, avocat de M. A…, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Joint les pourvois n° R 17-14.181 et n° Q 17-14.341 ;

Donne acte à M. Z… du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre M^me X… ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Rennes, 3 janvier 2017), que, par mandat du 25 octobre 2011, M^me B… a chargé, à titre non exclusif, M. Z…, notaire, de rechercher un acquéreur et de mettre en vente son bien immobilier ; que, par mandat de vente sans exclusivité, M^me B… a, par ailleurs, chargé la société Agence de la maison rouge de rechercher un acquéreur ; que, le 8 décembre 2011, par l’entremise de cette agence, M^me X… a signé une offre d’achat ; que, par acte du 20 décembre 2011, M. Z… a rédigé et fait signer à la venderesse et à M. A… une promesse synallagmatique de vente au même montant ; que l’acte authentique avec M. A… a été signé le 14 janvier 2012 ; que M^me X… a assigné M^me B…, M. A…, M. Z… et la société Agence de la maison rouge en constatation de la perfection de la vente et, subsidiairement, en paiement de dommages-intérêts ; que M^me Aude Y… est intervenue à l’instance, és qualités, représentant légal de M^me B… ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal n° R 17-14.181 de M^me X…, ci-après annexé :

Attendu que M^me X… fait grief à l’arrêt de déclarer irrecevables ses demandes principales ;

Mais attendu qu’ayant exactement retenu que la résolution, la révocation ou l’annulation de la vente intervenue au bénéfice de M. A… par un acte authentique régulièrement publié étaient la conséquence nécessaire de l’acceptation des prétentions de M^me X… et qu’il ne pouvait être délivré à celle-ci un titre contredisant ce titre sans le résoudre, le révoquer ou l’annuler, la cour d’appel n’a pu qu’en déduire que, faute de publication de l’assignation, les demandes de M^me X… en constatation de la vente de l’immeuble à son profit étaient recevables ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal n° R 17-14.181 de M^me X…, ci-après annexé :

Attendu que M^me X… fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande indemnitaire pour inexécution de la vente à l’encontre de M^me Aude Y…, ès qualités ;

Mais attendu qu’ayant retenu que le mandat confié à la société Maison Rouge était un mandat d’entremise qui ne permettait pas à l’agence de signer la vente en lieu et place de la mandante et que celle-ci pouvait sans faute refuser de s’engager avec un acquéreur découvert en exécution de ce contrat d’entremise, rendant sans objet la demande de dommages-intérêts de M^me X… pour inexécution de la vente, la cour d’appel a pu, sans modifier l’objet du litige, rejeter cette demande ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le quatrième moyen du pourvoi principal n° R17-14.181 de M^me X…, ci-après annexé :

Attendu que M^me X… fait grief à l’arrêt de la condamner à payer des dommages-intérêts à M. A… ;

Mais attendu qu’ayant constaté que M. A… avait été dans l’incapacité de jouir paisiblement de son bien pendant cinq années par les incertitudes de l’instance en cours, alors qu’une grosse rénovation était nécessaire pour le remettre aux normes d’habitabilité actuelle, relevé que M^me X… était une professionnelle de l’immobilier et membre d’un groupe familial de promotion immobilière et de négoce immobilier d’envergure régionale et retenu que celle-ci n’avait pas pu se méprendre ni sur la portée du mandat conféré à l’agence immobilière par M^me B…, ni sur les incertitudes en résultant quant à l’acceptation de son offre d’achat, la cour d’appel a pu en déduire que M^me X… était tenue de l’indemniser du préjudice de jouissance et du surcoût des travaux ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le troisième moyen du pourvoi principal n° R17-14.181 de M^me X…, ci-après annexé :

Attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi incident n° R 17-14.181 de M^me B… et le premier moyen du pourvoi principal n° Q 17-14.341 de M. Z…, réunis :

Vu l’article 6-1, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, ensemble l’article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010 ;

Attendu que, pour condamner M^me Aude Y…, ès qualités de représentant légal de M^me B…, à payer à la société Agence Maison rouge la somme de 24 000 euros et condamner M. Z… à garantir cette condamnation, l’arrêt retient que le mandat d’entremise signé par M^me B… comprenait une clause rédigée en caractères gras, selon laquelle le mandant s’obligeait à ratifier la vente avec l’acquéreur présenté par le mandataire aux prix, charges et conditions du mandat et qu’à défaut et après mise en demeure infructueuse, il devra au mandataire le montant des honoraires ci-dessus mentionnés, à titre d’indemnité forfaitaire, s’analyse comme une clause pénale régissant les rapports entre le mandant et le mandataire, conforme aux dispositions de l’article 1226 ancien du code civil, et autorisée par les dispositions applicables à la date de signature du mandat des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 78 de son décret d’application ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations que la vente n’avait pas été effectivement conclue, de sorte que l’agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse, qui emportait obligation de conclure la vente sauf à payer la somme contractuellement prévue même en l’absence de faute imputable au mandant, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

Et vu l’article 647 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi principal de M. Z… :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne M^me Y…, ès qualités, à payer à la société Agence Maison rouge la somme de 24 000 euros et M. Z… à garantir M^me Aude Y…, ès qualités, de l’intégralité de cette condamnation, l’arrêt rendu le 3 janvier 2017, entre les parties, par la cour d’appel de Rennes ;

DIT n’y avoir lieu à renvoi ;

Condamne M^me X… et la société Agence maison rouge aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M^me X… à payer la somme de 3 000 euros à M^me Aude Y…, ès qualités, et condamne la société Agence maison rouge à payer la somme de 2 000 euros à M^me Aude Y…, ès qualités, et celle de 2 000 euros à M. Z…, et rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze avril deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi principal n° R 17-14.181 par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour M^me X…,

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le pourvoi fait grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR irrecevables les demandes de M^me Caroline X… visant à voir déclarer parfaite à son bénéfice, la vente consécutive à son offre d’achat du 8 décembre 2011, constater ou prononcer à son bénéfice la vente judiciaire du bien et se voir délivrer un arrêt valant titre de propriété sur l’appartement constituant le lot numéro 3 de l’immeuble placé sous le régime de la copropriété et situé […] , […], cadastré section […] , […] et […] ;

AUX MOTIFS QU’en vertu des dispositions de l’article 30 dernier alinéa du décretn°55-22 du 04 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière " les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’acte soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4° ; qu’il doit être rappelé que si M^me X… demande à la Cour de dire parfaite la vente intervenue entre elle-même et M^me B… le 08 décembre 2011, de constater ou de prononcer la vente judiciaire du bien et de dire que son arrêt vaudra titre de propriété, M^me B… n’est plus, à la date à laquelle la Cour statue, propriétaire du bien ; que par acte authentique du 14 janvier 2012, régulièrement publié, M. Jean-François A… est en effet devenu propriétaire suite à la vente intervenue à son bénéfice ; qu’il ne peut être soutenu que M^me X… ne demande pas la résolution, la révocation ou l’annulation de la vente intervenue au bénéfice de M. A… dès lors que celles-ci sont la conséquence nécessaire de l’acceptation des prétentions de l’appelante par la Cour, cette dernière ne pouvant pas délivrer un titre contredisant un titre authentique régulièrement publié sans résoudre, révoquer ou annuler ce dernier ; que, par conséquent, à défaut de publication par M^me X… de son assignation, ses prétentions à voir déclarer parfaite la vente du 08 décembre 2011, constater ou prononcer à son bénéfice la vente judiciaire du bien et se voir délivrer un arrêt valant titre de propriété sont irrecevables ;

1. ALORS QUE seules les demandes en justice tendant à obtenir la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort doivent obligatoirement être publiées au fichier immobilier, à peine d’irrecevabilité ; qu’en déclarant irrecevable la demande formée à titre principal par M^me X…, afin de se voir reconnaître la propriété de l’immeuble que M^me B… a vendu à M. A…, par acte authentique du 14 janvier 2012, à défaut de publication de son assignation dans les termes de l’article 30, dernier alinéa du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, dès lors que l’examen de ses demandes emporterait nécessairement la résolution, la révocation ou l’annulation de la vente intervenue au bénéfice de M. A…, et qu’il ne lui serait « pas permis de délivrer un titre contredisant un titre authentique régulièrement publié sans résoudre, révoquer ou annuler ce dernier », quand il lui aurait seulement de trancher un conflit entre les deux acquéreurs successifs d’un même bien, sans qu’il lui appartienne de remettre en cause rétroactivement la validité de la vente consentie en second au profit de M. A…, la cour d’appel a violé les articles 28-4° et 30-5° du décret du 4 janvier 1955 ;

2. ALORS QUE l’action en nullité de la vente de la chose d’autrui ne peut être exercée que par l’acquéreur mais non par le véritable propriétaire qui ne dispose que d’une action en revendication ; qu’en affirmant cependant que « l’acceptation des prétentions de l’appelante » emporterait nécessairement la résolution, la révocation ou l’annulation de la vente intervenue au bénéfice de M. A…, quand une telle remise en cause ne pouvait résulter que de la seule initiative de M. A… qui était l’unique titulaire du droit de critique, la cour d’appel a violé la dispositions précitées, ensemble l’article 1599 du code civil.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION

Le pourvoi fait grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR écarté les demandes indemnitaires que M^me X… a formées contre M^me Aude Y…, ès-qualité de représentant légal de M^me Marie-Noëlle B…, contre M. Z… et contre la socièté AGENCE MAISON ROUGE ;

AUX MOTIFS QUE M^me X… sollicite à ce titre la somme de 90.000 euros ; que toutefois, il n’y a jamais eu de pourparlers entre M^me B… et M^me X… ; que les pièces versées aux débats démontrent qu’immédiatement après avoir visité le bien, le 08 décembre 2011, M^me X… a formé auprès de l’Agence Maison Rouge une offre d’achat de 500.000 euros soit le prix figurant sur le mandat, sans condition suspensive d’obtention de prêt et en déclarant « prendre à sa charge les travaux de réfection à venir des façades Nord et Ouest » (posant ainsi immédiatement la question de l’indétermination du prix, le coût des travaux n’étant pas mentionné au compromis ni même réellement déterminé à l’époque) ; qu’ainsi que le démontrent les échanges de courriels, au moment où elle a signé son offre ; que M^me X… savait que des pourparlers étaient engagés avec un autre acquéreur puisqu’elle a écrit « sachant que M^e Z… avait un autre client, j’ai décidé de faire enregistrer ma proposition … » ; que cette situation lui a été confirmée dans les quarante-huit heures suivantes, la venderesse indiquant à l’agence réserver sa réponse en raison de pourparlers « avancés » avec un autre acquéreur ; qu’après que l’agence immobilière se soit permise de donner à M^me X… l’adresse mail personnelle de M^me Aude Y…, cette dernière a précisé le 13 décembre, en réponse à un courriel du 12, qu’il était probable que la préférence soit donnée à l’autre acquéreur potentiel compte tenu du fait qu’il avait eu le temps de la réflexion, qu’il avait bien conscience des travaux qui l’attendaient et qu’elle-même et sa mère étaient échaudées par les désistements intervenus antérieurement ; qu’enfin, le 20 Décembre 2016, M^me Y… a prévenu l’agence Maison Rouge de la signature le jour même de la promesse synallagmatique de vente avec M. A… ; qu’il en résulte que M^me X… a toujours bénéficié d’une information loyale quant à l’état d’esprit des vendeuses et qu’aucune faute ne peut leur être reprochée ; qu’il en est de même de M^e Z…, qui pouvait informer l’acquéreur potentiel de l’offre d’achat formée par M^me X… sans commettre de faute ; qu’enfin, aucune faute ne peut être retenue contre l’Agence Maison Rouge, qui ne pouvait outrepasser son mandat ; que, par conséquent la demande indemnitaire de M^me X… est rejetée ;

ET QUE, sur les demandes formées contre M^me X… par M^me B…, le mandat confié par M^me B… à l’agence Maison Rouge était un mandat de vente sans exclusivité qui ne permettait pas à l’agence de signer la vente à la place de la mandante, sauf dans le cas très spécifique et inapplicable à l’espèce de l’exercice d’un droit de préemption ; qu’il précisait sans ambiguïté que le mandataire, tout en étant autorisé à préparer les actes nécessaires, ne pouvait que recueillir la signature de l’acquéreur; il précisait aussi que la mission du mandataire était « essentiellement, de rechercher un acquéreur » ; que ce mandat était donc sans ambiguïté un mandat d’entremise, ce dont il résultait que le mandant pouvait sans faute refuser de s’engager avec un acquéreur trouvé dans le cadre de cette entremise, et y compris au prix fixé par le mandat ; que M^me X… est une professionnelle de l’immobilier et membre d’un groupe familial de promotion immobilière et de négoce immobilier d’envergure au minimum régionale ; qu’à ce titre, elle n’a jamais pu se méprendre sur la portée du mandat conféré à l’agence Maison Rouge par M^me B…, sur les incertitudes en résultant quant à l’acceptation de son offre d’achat, et sur le caractère hasardeux de la procédure qu’elle engageait , qu’elle n’en a pas moins adressé à M^me Y… le 12 décembre 2011 un courriel la mettant en garde contre l’illégalité de son refus éventuel de lui vendre le bien, puis a poursuivi durant désormais cinq années la vendeuse en demandant de fait l’annulation de la vente survenue avec M. A… et sa condamnation à lui payer des dommages et intérêts équivalents à un cinquième du prix du bien ; que, pour sa part, M^me B… est un particulier dont M^me X… n’ignorait pas qu’elle se séparait d’un bien de famille prestigieux pour des questions financières, ce qui lui permettait de mesurer aisément les inquiétudes occasionnées par ladite procédure ; qu’il en résulte un caractère fautif de la procédure engagée, qui justifie qu’elle soit condamnée à payer à M^me B… une somme de 10.000 euros de dommages et intérêts, indemnisant les nombreux soucis et tracas occasionnés par la procédure ;

ALORS QUE modifie l’objet du litige, la cour d’appel qui écarte la demande présentée à titre subsidiaire, sans examiner celle formée à titre subsidiaire ; qu’en statuant sur la demande subsidiaire de M^me X… « visant une indemnisation pour rupture de pourparlers » bien qu’elle n’ait été présentée qu’à titre très subsidiaire, la cour d’appel qui a omis de considérer la demande subsidiaire tendant à l’attribution d’une indemnité de 90 000 €, en réparation du préjudice née de l’inexécution de la vente à son profit, la cour d’appel a méconnu l’objet du litige, en violation de l’article 4 du code de procédure civile.

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION

Le pourvoi fait grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR écarté les demandes indemnitaires que M^me X… a formées contre M^me Aude Y…, ès qualités de représentant légal de M^me Marie-Noëlle B…, contre M. Z… et contre la socièté AGENCE MAISON ROUGE et D’AVOIR condamné M^me X… à payer des dommages et intérêts d’un montant de 10.000 euros à M^me Aude Y…, ès qualités ;

AUX MOTIFS QUE M^me X… sollicite à ce titre la somme de 90.000 euros ; que toutefois, il n’y a jamais eu de pourparlers entre M^me B… et M^me X… ; que les pièces versées aux débats démontrent qu’immédiatement après avoir visité le bien, le 08 décembre 2011, M^me X… a formé auprès de l’Agence Maison Rouge une offre d’achat de 500.000 euros soit le prix figurant sur le mandat, sans condition suspensive d’obtention de prêt et en déclarant « prendre à sa charge les travaux de réfection à venir des façades Nord et Ouest » (posant ainsi immédiatement la question de l’indétermination du prix, le coût des travaux n’étant pas mentionné au compromis ni même réellement déterminé à l’époque) ; qu’ainsi que le démontrent les échanges de courriels, au moment où elle a signé son offre ; que M^me X… savait que des pourparlers étaient engagés avec un autre acquéreur puisqu’elle a écrit « sachant que M^e Z… avait un autre client, j’ai décidé de faire enregistrer ma proposition … » ; que cette situation lui a été confirmée dans les quarante huit heures suivantes, la venderesse indiquant à l’agence réserver sa réponse en raison de pourparlers « avancés » avec un autre acquéreur ; qu’après que l’agence immobilière se soit permise de donner à M^me X… l’adresse mail personnelle de M^me Aude Y…, cette dernière a précisé le 13 décembre, en réponse à un courriel du 12, qu’il était probable que la préférence soit donnée à l’autre acquéreur potentiel compte tenu du fait qu’il avait eu le temps de la réflexion, qu’il avait bien conscience des travaux qui l’attendaient et qu’elle-même et sa mère étaient échaudées par les désistements intervenus antérieurement ; qu’enfin, le 20 Décembre 2016, M^me Y… a prévenu l’agence Maison Rouge de la signature le jour même de la promesse synallagmatique de vente avec M. A… ; qu’il en résulte que M^me X… a toujours bénéficié d’une information loyale quant à l’état d’esprit des vendeuses et qu’aucune faute ne peut leur être reprochée ; qu’il en est de même de M^e Z…, qui pouvait informer l’acquéreur potentiel de l’offre d’achat formée par M^me X… sans commettre de faute ; qu’enfin, aucune faute ne peut être retenue contre l’Agence Maison Rouge, qui ne pouvait outrepasser son mandat ; que, par conséquent la demande indemnitaire de M^me X… est rejetée ;

ET QUE, sur les demandes formées contre M^me X… par M^me B…, le mandat confié par M^me B… à l’agence Maison Rouge était un mandat de vente sans exclusivité qui ne permettait pas à l’agence de signer la vente à la place de la mandante, sauf dans le cas très spécifique et inapplicable à l’espèce de l’exercice d’un droit de préemption ; qu’il précisait sans ambiguïté que le mandataire, tout en étant autorisé à préparer les actes nécessaires, ne pouvait que recueillir la signature de l’acquéreur; il précisait aussi que la mission du mandataire était « essentiellement, de rechercher un acquéreur » ; que ce mandat était donc sans ambiguïté un mandat d’entremise, ce dont il résultait que le mandant pouvait sans faute refuser de s’engager avec un acquéreur trouvé dans le cadre de cette entremise, et y compris au prix fixé par le mandat ; que M^me X… est une professionnelle de l’immobilier et membre d’un groupe familial de promotion immobilière et de négoce immobilier d’envergure au minimum régionale ; qu’à ce titre, elle n’a jamais pu se méprendre sur la portée du mandat conféré à l’agence Maison Rouge par M^me B…, sur les incertitudes en résultant quant à l’acceptation de son offre d’achat, et sur le caractère hasardeux de la procédure qu’elle engageait , qu’elle n’en a pas moins adressé à M^me Y… le 12 décembre 2011 un courriel la mettant en garde contre l’illégalité de son refus éventuel de lui vendre le bien, puis a poursuivi durant désormais cinq années la vendeuse en demandant de fait l’annulation de la vente survenue avec M. A… et sa condamnation à lui payer des dommages et intérêts équivalents à un cinquième du prix du bien ; que, pour sa part, M^me B… est un particulier dont M^me X… n’ignorait pas qu’elle se séparait d’un bien de famille prestigieux pour des questions financières, ce qui lui permettait de mesurer aisément les inquiétudes occasionnées par ladite procédure ; qu’il en résulte un caractère fautif de la procédure engagée, qui justifie qu’elle soit condamnée à payer à M^me B… une somme de 10.000 euros de dommages et intérêts, indemnisant les nombreux soucis et tracas occasionnés par la procédure ;

1. ALORS QUE le propriétaire est engagé par l’offre de l’agent immobilier auquel il a donné pouvoir de conclure la vente par une clause expresse du mandat ; qu’en affirmant que l’agent immobilier n’avait pas été expressément habilité à signer l’acte authentique et qu’il avait reçu un mandat sans exclusivité, pour écarter l’existence de pourparlers entre M^me X… et le vendeur et décider que le mandat consenti à l’agence Maison Rouge s’analysait en un mandat d’entremise, la cour d’appel qui ne s’est pas expliquée sur les stipulations du mandat obligeant le mandant à ratifier la vente avec l’acquéreur présenté aux prix, charges et conditions du mandat, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, de l’article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ainsi que des articles 1583 et 1589 du code civil ;

2. ALORS QUE la clarté d’un écrit doit s’apprécier au regard de l’ensemble de ses stipulations ; que le mandat confié par M^me B… à l’agence Maison Rouge était un mandat de vente sans exclusivité qui ne permettait pas à l’agence de signer la vente à la place de la mandante, sauf dans le cas très spécifique et inapplicable à l’espèce de l’exercice d’un droit de préemption, et qu’il précisait sans ambiguïté que le mandataire, tout en étant autorisé à préparer les actes nécessaires, ne pouvait que recueillir la signature de l’acquéreur; il précisait aussi que la mission du mandataire était "essentiellement, de rechercher un acquéreur, la cour d’appel a dénaturé par omission les stipulations du mandat obligeant le mandant à ratifier la vente avec l’acquéreur présenté aux prix, charges et conditions du mandat ; qu’ainsi, elle a dénaturé par omission les stipulations précitées, en violation de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable en l’espèce ;

3. ALORS QU’en affirmant que M^me B… ne pouvait se méprendre sur la portée du mandat conféré à la société AGENCE DE LA MAISON ROUGE, pour en déduire qu’elle aurait commis une faute en agissant à l’encontre de M^me B…, sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, si la conclusion d’un contrat de vente entre l’agent immobilier et M^me X…, le 10 décembre 2011, dans les termes mêmes de l’offre du vendeur (conclusions, pp. 9 et 15), ne lui permettait d’ester en justice en vue de poursuivre l’exécution forcée d’une vente conclues ainsi par l’intermédiaire de l’agent immobilier, en exécution d’un mandat qui obligeait le mandant à ratifier la vente avec l’acquéreur présenté aux prix, charges et conditions du mandat, la cour d’appel s’est déterminée par des motifs impropres à établir que M^me X… avait fait dégénerer en abus, son droit d’ester en justice ; qu’ainsi, elle a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil.

QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION

Le pourvoi fait grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR condamné M^me X… à payer des dommages et intérêts d’un montant de 20.000 euros à M. A… ;

AUX MOTIFS QU’en raison de la procédure hasardeuse diligentée par M^me X…, Monsieur A… est lui-même dans l’incapacité de jouir paisiblement de son bien depuis cinq années, en raison notamment, du fait que l’appartement acquis nécessitait une grosse rénovation pour le remettre aux normes d’habitabilité actuelle, qu’il a hésité à entreprendre compte tenu des incertitudes induites par la procédure en cours ; que selon l’attestation de son architecte, le retard pris par les travaux, qui n’ont finalement été réalisés qu’en 2015, a conduit à un surcoût de 9.000 euros, notamment car l’échafaudage édifié par la copropriété pour ses propres travaux sur les parties communes n’a pu être utilisé ; que le préjudice de jouissance subi s’apprécie à l’aune de la valeur du bien et se cumule donc avec un surcoût de travaux, conduisant la Cour à condamner M^me X… à payer à M. A… la somme de 20.000 euros de dommages et intérêts ;

ALORS QU’en se bornant à énoncer que M. A… a subi un préjudice de jouissance en raison de la procédure hasardeuse de M^me X…, la cour d’appel s’est déterminée par des motifs impropres à caractériser une faute faisant dégénérer en abus l’exercice de la voie de recours qui lui était ouverte ; qu’ainsi, elle a violé l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil. Moyens produits au pourvoi principal n° 17-14.341 par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, pour M. Z…

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR condamné M^me Aude Y…, ès-qualité de tutrice de M^me Marie-Noëlle B…, à payer à la Sarl Agence Maison Rouge la somme de 24 000 euros et d’AVOIR condamné M. Laurent Z… à garantir M^me Aude Y…, ès-qualité de tutrice de M^me Marie-Noëlle B…, de l’intégralité de cette condamnation ;

AUX MOTIFS QUE [sur] la demande de l’agence immobilière Maison Rouge, le mandat d’entremise signé par M^me B… comprenait une clause rédigée en caractères gras selon laquelle le mandant « s’oblige à ratifier la vente avec l’acquéreur présenté par le mandataire aux prix, charges et conditions du mandat. A défaut et après mise en demeure infructueuse, il devra au mandataire le montant des honoraires ci-dessus mentionnés, à titre d’indemnité forfaitaire » ; que cette clause s’analyse comme une clause pénale régissant les rapports entre le mandant et le mandataire, pour le cas où, bien que le mandataire ait rempli son obligation de trouver un acquéreur au pris du mandat, le mandataire se refuserait, comme il en a le droit, à signer la vente et donc, à permettre à son mandant d’être rémunéré ; que l’insertion d’une telle clause, conforme aux dispositions de l’article 1226 ancien du code civil, était autorisée par les dispositions applicables à la date de signature du mandat des articles 6 de la loi du 02 janvier 1970 et 78 de son décret d’application, sous réserve qu’elle soit rédigée en termes très apparents, ce qui est le cas en l’espèce ; que M^me Aude Y… s’était d’ailleurs inquiétée auprès de M^e Z… de ses conséquences éventuelles après réception de l’offre de M^me X… ; que son existence conduit à faire droit aux prétentions de la société Maison Rouge bien que la vente n’ait pas été conclue par son entremise et M^me B… est condamnée à lui payer la somme de 24.000 euros ; que, sur la demande de garantie formée par M^me B… contre M^e Z…, à réception de l’offre de M^me X… et des courriels impératifs reçus de l’agence immobilière et de M^me X…, M^me Aude Y…, en sa qualité de tutrice, s’est tournée vers M^e Z… pour lui demander de l’éclairer sur les obligations mises à sa charge par le mandat confié à la société Maison Rouge ; que notamment, dans un courriel du 09 décembre 2011, M^me Aude Y… a expressément rappelé les termes de la clause pénale insérée dans le mandat et demandé conseil à M^e Z… sur les conséquences devant en être tirées ; que dans sa réponse du 10 novembre 2011, M^e Z… a rappelé que la clause ne permettait pas à l’agence de signer la vente à sa place (ce qui est exact) et que le mandat conféré n’était qu’un simple mandat de recherche (ce qui est aussi exact) ; qu’il a omis toutefois de lui dire que l’agence immobilière pouvait réclamer sa commission ; que cette omission est d’autant plus dommageable que par courriel du 14 décembre, M. A… à lui-même écrit à M^me Y… que dans l’hypothèse où elle devrait la commission de l’agence Maison Rouge, il proposait de la prendre à sa charge ; qu’or, rassurée par le courriel du 10 novembre 2011, M^me Y… n’a pas demandé cette prise en charge et il en résulte que les omissions contenues dans ce courrier l’ont conduite, de façon certaine, à ne pas répercuter sur l’acquéreur le montant des honoraires dus à l’agence en vertu de la clause précitée ; que par conséquent, M^e Z… doit être condamné à garantir M^me B… du montant de la condamnation mise à sa charge au bénéfice de l’agence Maison Rouge ;

1°) ALORS QUE le droit à rémunération de l’agent immobilier est subordonné à la conclusion effective de la vente à laquelle il a prêté son concours ; qu’en condamnant M^me Aude Y…, ès-qualité de tutrice de M^me Marie-Noëlle B…, à payer à la Sarl Agence Maison Rouge la somme de 24 000 euros au titre de la clause pénale, égale au montant de la rémunération qui aurait dû lui revenir en sa qualité de mandataire chargé de la vente, bien qu’elle ait constaté que cette vente ne s’était pas réalisée, la cour d’appel a violé l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 ;

2°) ALORS QU’en tout état de cause, la clause pénale sanctionne le manquement d’une partie à ses obligations ; qu’en condamnant M^me Aude Y…, ès-qualité de tutrice de M^me Marie-Noëlle B…, à payer à la Sarl Agence Maison Rouge la somme de 24 000 euros au titre de la clause pénale, sans relever l’existence d’une faute qui lui serait imputable, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1152 du code civil, devenu l’article 1231-5 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR condamné M. Laurent Z… à garantir M^me Aude Y…, ès-qualité de tutrice de M^me Marie-Noëlle B…, de l’intégralité de sa condamnation mise à sa charge au bénéfice de l’Agence Maison Rouge ;

AUX MOTIFS QUE sur la demande de garantie formée par M^me B… contre M^e Z…, à réception de l’offre de M^me X… et des courriels impératifs reçus de l’agence immobilière et de M^me X…, M^me Aude Y…, en sa qualité de tutrice, s’est tournée vers M^e Z… pour lui demander de l’éclairer sur les obligations mises à sa charge par le mandat confié à la société Maison Rouge ; que notamment, dans un courriel du 09 décembre 2011, M^me Aude Y… a expressément rappelé les termes de la clause pénale insérée dans le mandat et demandé conseil à M^e Z… sur les conséquences devant en être tirées ; que dans sa réponse du 10 novembre 2011, M^e Z… a rappelé que la clause ne permettait pas à l’agence de signer la vente à sa place (ce qui est exact) et que le mandat conféré n’était qu’un simple mandat de recherche (ce qui est aussi exact) ; qu’il a omis toutefois de lui dire que l’agence immobilière pouvait réclamer sa commission ; que cette omission est d’autant plus dommageable que par courriel du 14 décembre, M. A… à lui-même écrit à M^me Y… que dans l’hypothèse où elle devrait la commission de l’agence Maison Rouge, il proposait de la prendre à sa charge ; qu’or, rassurée par le courriel du 10 novembre 2011, M^me Y… n’a pas demandé cette prise en charge et il en résulte que les omissions contenues dans ce courrier l’ont conduite, de façon certaine, à ne pas répercuter sur l’acquéreur le montant des honoraires dus à l’agence en vertu de la clause précitée ; que par conséquent, M^e Z… doit être condamné à garantir M^me B… du montant de la condamnation mise à sa charge au bénéfice de l’agence Maison Rouge ;

ALORS QUE la responsabilité du professionnel du droit s’apprécie au regard du droit positif existant au jour de son intervention ; qu’en l’espèce, à la date de l’intervention du notaire, la Cour de cassation retenait qu’en l’absence de conclusion de l’opération à laquelle l’agent immobilier avait concouru, celui-ci ne pouvait obtenir le paiement de sa commission en dépit de la stipulation dans le contrat de mandat d’une clause pénale ; qu’en retenant néanmoins, pour condamner le notaire à garantir M^me Aude Y…, ès-qualité de tutrice de M^me Marie-Noëlle B…, de sa condamnation à payer à l’agent immobilier le montant de sa commission, qu’il aurait commis une faute en omettant d’informer M^me B… du risque d’être condamnée à payer cette somme en vertu de la clause pénale stipulée au contrat et ce, malgré l’absence de conclusion de la vente par l’intermédiaire de la Sarl Agence Maison Rouge, quand un tel risque était exclu par les solutions retenues à l’époque par la Cour de cassation, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil. Moyen identique produit aux pourvois incidents n° R 17-14.181 et n° Q 17-14.341 par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour M^me B…, représentée par M^me Y…, ès qualités

Il est fait grief à l’arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d’avoir condamné M^me Aude Y…, ès qualités de tutrice de M^me Marie-Noëlle B…, à payer à la SARL Agence Maison Rouge la somme de 24 000 euros ;

AUX MOTIFS QUE « le mandat d’entremise signé par M^me B… comprenait une clause rédigée en caractères gras selon laquelle le mandant « s’oblige à ratifier la vente avec l’acquéreur présenté par le mandataire aux prix, charges et conditions du mandat. A défaut et après mise en demeure infructueuse, il devra au mandataire le montant des honoraires ci-dessus mentionnés, à titre d’indemnité forfaitaire » ; que cette clause s’analyse comme une clause pénale régissant les rapports entre le mandant et le mandataire, pour le cas où, bien que le mandataire ait rempli son obligation de trouver un acquéreur au prix du mandat, le mandataire se refuserait, comme il en a le droit, à signer la vente et donc, à permettre à son mandant d’être rémunéré ; que l’insertion d’une telle clause, conforme aux dispositions de l’article 1226 ancien du code civil, était autorisée par les dispositions applicables à la date de signature du mandat des articles 6 de la loi du 02 janvier 1970 et 78 de son décret d’application, sous réserve qu’elle soit rédigée en termes très apparents, ce qui est le cas en l’espèce ; que M^me Aude Y… s’était d’ailleurs inquiétée auprès de M^e Z… de ses conséquences éventuelles après réception de l’offre de M^me X… ; que son existence conduit à faire droit aux prétentions de la société Maison Rouge bien que la vente n’ait pas été conclue par son entremise et M^me B… est condamnée à lui payer la somme de 24 000 euros » ;

1°/ ALORS QUE lorsqu’un mandat est assorti d’une clause pénale, celle-ci ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant ; que M^me Y… faisait valoir dans ses conclusions (p. 16) que le seul mandat donné à l’Agence pour un prix de 500 000 euros, donné en novembre 2011 sous le n° 15211, ne portait pas la signature de l’Agence alors qu’il doit, pour être valable, être établi en deux originaux signés l’un et l’autre par chaque partie ; qu’en s’abstenant de toute vérification et explication sur ce point, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 ;

2°/ ALORS QUE, selon le même texte, la clause pénale ne peut recevoir application que si elle est expresse, ce qui commande qu’elle soit dépourvue d’ambiguïté ; que dans ses conclusions, M^me Y… faisait valoir que cette clause entrait en contradiction avec une autre clause du même mandat stipulant que « si le mandant vend sans intervention du mandataire à un acquéreur non présenté par le mandataire [

], le mandataire n’aura droit à aucune indemnité pour quelque cause que ce soit », le mandant s’obligeant seulement à l’en informer dans un délai maximal de 8 jours ; qu’en s’abstenant de toute explication sur cette contradiction de nature à exclure l’application de la clause pénale, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 ;

3°/ ALORS QU’au surplus, la clause litigieuse subordonnait expressément la pénalité litigieuse à une « mise en demeure infructueuse » ; qu’en s’abstenant de répondre aux conclusions de M^me Y… faisant valoir (p. 17) que « l’Agence n’a jamais, pour la mise en oeuvre de cette clause, mis en demeure son mandant de ratifier la vente avec l’acquéreur qu’elle présentait », la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

4°/ ALORS QUE le droit à rémunération de l’agent immobilier est subordonné à la conclusion effective de la vente à laquelle il a prêté son concours ; qu’en condamnant M^me Aude Y…, ès qualités de tutrice de M^me Marie-Noëlle B…, à payer à la SARL Agence Maison Rouge la somme de 24 000 euros au titre de la clause pénale, égale au montant de la rémunération qui aurait dû lui revenir en sa qualité de mandataire chargé de la vente, bien qu’elle ait constaté que cette vente ne s’était pas réalisée, la cour d’appel a violé l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 ;

5°/ ALORS QU’en tout état de cause, la clause pénale sanctionne le manquement d’une partie à ses obligations ; qu’en condamnant M^me Aude Y…, ès qualités de tutrice de M^me Marie-Noëlle B…, à payer à la SARL Agence Maison Rouge la somme de 24 000 euros au titre de la clause pénale, sans relever l’existence d’une faute qui lui serait imputable, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1152 du code civil, devenu l’article 1231-5 du code civil.