CIV.3

CF

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 13 septembre 2018

Cassation partielle

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 831 F-D

Pourvois n° Z 17-14.741

C 17-16.630 JONCTION

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

I – Statuant sur le pourvoi n° Z 17-14.741 formé par la société Logidis, société par actions simplifiée, dont le siège est […] ,

contre un arrêt rendu le 14 février 2017 par la cour d’appel de Pau (2e chambre, section 1), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. André X…, domicilié […] ,

2°/ à la société X… A, société civile immobilière, dont le siège est […] ,

3°/ à la société Somadis, société anonyme, dont le siège est […] ,

défendeurs à la cassation ;

II – Statuant sur le pourvoi n° C 17-16.630 formé par la société Somadis, société anonyme, dont le siège est […] ,

contre le même arrêt rendu, dans le litige l’opposant :

1°/ à la société X… A, société civile immobilière,

2°/ à M. André X…,

3°/ à la société Logidis, société par actions simplifiée,

défendeurs à la cassation ;

I – Sur le pourvoi n° Z 17-14.741 :

M. X… et la société X… A ont formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;

La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l’appui de son recours, deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l’appui de leur recours, un moyen de cassation annexé au présent arrêt ;

II – Sur le pourvoi n° C 17-16.630 :

La demanderesse invoque, à l’appui de son recours, deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 10 juillet 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me Andrich, conseiller rapporteur, M^me Masson-Daum, conseiller doyen, M^me Besse, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me Andrich, conseiller, les observations de la SCP Odent et Poulet, avocat de la société Logidis, de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de M. X… et de la société X… A, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Somadis, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Joint les pourvois n° Z 17-14.741 et C 17-16.630 ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Pau, 14 février 2017), que M. X… a donné à bail commercial à la société générale de distribution alimentaire G. Doux divers locaux qui ont été sous-loués à la société Somadis pour y exploiter un supermarché ; que, le 21 juillet 1998, le bail commercial a été renouvelé au bénéfice de la société Logidis, venant aux droits de la société locataire principal, et, le 14 août 1998, le contrat de sous-location a également été renouvelé ; qu’après avoir délivré un congé avec offre de renouvellement pour le 1er mars 2005, M. X… a cédé une partie des biens loués à la société civile immobilière X… A ; que la société Logidis a transféré l’activité du supermarché dans un autre local, à compter du 17 octobre 2009, et notifié un congé pour le 28 février 2011, date d’échéance de la seconde période triennale ; que la SCI et M. X… ont assigné la société Somadis et la société Logidis en paiement de divers loyers impayés et de travaux de remise en état des lieux et en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Sur le premier moyen du pourvoi de la société Logidis et le premier moyen du pourvoi de la société Somadis, ci-après annexés :

Attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le second moyen, pris en sa première branche, du pourvoi de la société Somadis :

Vu l’article 4 du code de procédure civile ;

Attendu que l’arrêt condamne la société Somadis, solidairement avec la société Logidis, à payer à la SCI X… A une certaine somme au titre des travaux de remise en état ;

Qu’en statuant ainsi, alors que, dans le dispositif de ses conclusions, la SCI X… A avait dirigé sa demande de condamnation en paiement de travaux de remise en état exclusivement contre la société Logidis, la cour d’appel, qui a modifié l’objet du litige, a violé le texte susvisé ;

Sur le second moyen, pris en ses deux premières branches, du pourvoi de la société Logidis et sur le second moyen, pris en ses quatrième et cinquième branches, du pourvoi de la société Somadis, réunis :

Vu les articles 606 et 1719, alinéa 2, du code civil ;

Attendu que, pour condamner solidairement la société Logidis et la société Somadis à payer à la SCI X… A une somme de 140 000 euros au titre des travaux de retrait de l’amiante, l’arrêt retient que les travaux de désamiantage du bâtiment, lesquels relèvent de l’article 606 du code civil, incombent en vertu du bail au preneur ;

Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, en l’absence d’une stipulation expresse du bail mettant ces travaux à la charge du preneur, ceux-ci avaient été rendus nécessaires par les aménagements réalisés par celui-ci pour son activité, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;

Sur le second moyen, pris en ses troisième, quatrième et cinquième branches, du pourvoi de la société Logidis :

Vu l’article L. 145-9 du code de commerce, ensemble l’article 1754 du code civil ;

Attendu que, pour condamner la société Logidis et la société Somadis à payer à la SCI X… A une certaine somme au titre des autres frais et travaux de remise en état, incombant au preneur, l’arrêt retient que le bailleur, en exécution du bail, est fondé à exiger la remise dans l’état d’origine; que les locataires, dont le défaut d’entretien régulier des lieux est établi, ont procédé à des travaux de modification et que, le congé délivré, le 24 août 2004, par le bailleur n’ayant pas produit d’effet puisqu’aucun nouveau bail n’a été signé entre les parties depuis, la société locataire ne peut opposer à la SCI X… A la clause d’accession des nouvelles constructions ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations que, par l’effet du congé avec offre de renouvellement, un nouveau bail avait pris naissance, la cour d’appel, qui n’a pas recherché la nature des travaux d’aménagements effectués par le preneur ni précisé quelles étaient les réparations comprises dans l’obligation mise à la charge de celui-ci par le bail, n’a pas donné de base légale à sa décision ;

Et sur le moyen unique du pourvoi incident de la SCI :

Vu l’article 624 du code de procédure civile ;

Attendu que la cassation sur le second moyen du pourvoi de la société Logidis entraîne l’annulation, par voie de conséquence, des dispositions qui sont critiquées par ce moyen ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne solidairement la SAS Logidis et la SA Somadis à payer à la SCI X… A la somme de 367 648 euros TTC au titre des travaux de remise en état et déboute la SCI X… A et M. X… de leur demande en réparation d’un trouble de jouissance, l’arrêt rendu le 14 février 2017, entre les parties, par la cour d’appel de Pau ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Bordeaux ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi principal n° Z 17-14.741 par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour la société Logidis.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué D’AVOIR condamné solidairement la société LOGIDIS et la société SOMADIS à payer à la SCI X… A. la somme de 107.499,19 euros au titre du préjudice financier subi en raison de la perte d’une partie du loyer, avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2011 ;

AUX MOTIFS QUE « Selon l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Celui qui n’exécuterait pas de bonne foi ses engagements contractuels ou qui n’exécuterait pas correctement ses obligations, s’expose à devoir réparer le préjudice en résultant.

Même si le bail ne prévoyait pas expressément l’obligation pour le preneur d’exploiter son activité dans les locaux loués, il n’en demeure pas moins qu’il supportait l’obligation de garnir constamment les lieux de matériel, mobilier et marchandises en quantité et valeur suffisantes pour répondre du paiement des loyers (article 4 – JOUISSANCE). Par ailleurs, l’obligation d’occuper les lieux loués et d’en jouir en bon père de famille est inhérente au contrat de bail et constitue la contrepartie du paiement du loyer.

En acceptant le transfert de l’activité de la SA SOMADIS dans un autre lieu dès le 17 octobre 2009, à proximité immédiate de son ancien emplacement, avant même la délivrance d’un congé valable et sans en aviser son bailleur, la SAS LOGIDIS s’est montrée déloyale et n’as pas respecté l’esprit du contrat qui faisait varier la rémunération du bailleur en fonction des résultats financiers escomptés d’une activité réelle et effective du supermarché. Cette décision brutale de la SAS LOGIDIS de cesser toute activité économique dans les lieux loués avant l’expiration de la période triennale a nécessairement causé un préjudice au bailleur qui s’est trouvé privé d’une partie du louer qu’il aurait dû percevoir jusqu’au terme du bail.

Le préjudice est donc constitué du manque à gagner subi par la SCI X… A au cours de cette période, calculé non pas sur le chiffre d’affaires réalisé après le départ de la SAS LOGIDIS, dans les nouveaux locaux exploités par la SA SOMADIS, mais en prenant pour référence le loyer perçu au cours des années précédentes, qui constitue une base fiable de calcul de la perte réellement subie par la SCI X… A.

Il ressort du compte de résultat de la SA SOMADIS et de l’attestation de son expert-comptable qu’entre le 1er décembre 2007 et le 30 novembre 2008, elle a réalisé un chiffre d’affaires de 6.809.470,37 € HT hors carburant et du 1er décembre 2008 au 20 octobre 2009, avant son déménagement, un chiffre d’affaires de 6.491.636 € HT.

Au regard de ces éléments, la cour dispose de données comptables suffisantes pour déterminer un chiffre d’affaires journalier moyen, hors carburant hors taxes, réalisés par la SA SOMADIS avant son déménagement, de 19.345 € HT. Par conséquent, sur la période postérieure au départ de la société exploitante jusqu’à l’expiration du bail, soit du 21 octobre 2009 au 29 février 2011, il convient de considérer que si l’activité avait été maintenue dans les locaux loués, elle aurait généré un chiffre d’affaires qui peut être évalué à 9.614.465 € HT, ce qui aurait permis à la SCI X… A d’exiger un loyer de 240.361,62 € HT sur toute cette période.

Plus précisément, sur la période du 1er décembre 2008 au 30 novembre 2009, la SCI X… A a subi un manque à gagner de 14.232,22 € HT, (7.060.925 x 2,5 % = 176.523,12 € HT dont il convient de déduire les sommes versées 162.290,90 € HT), soit 17.021, 73 € TTC.

Sur la période du 1er décembre 2009 au 30 novembre 2010 :

Le chiffre d’affaires moyen aurait été de 19.345 € HT x 365 = 7.060.925 HT € et la SCI X… A pouvait espérer percevoir un loyer de 7.060.925 x 2,5 % = 176.523,12 € HT, soit 211.121,65 € TTC. Or, elle n’a reçu que 137.824,58 € TTC, ce qui représente un manque à gagner de 73.297,07 €.

Sur la période du 1er décembre 2010 au 28 février 2011 :

Le chiffre d’affaires moyen aurait été de 19.345 € HT x 90 = 1.741.050 HT € et la SCI X… A pouvait espérer recevoir un loyer de 1.741.050 x 2,5 % =43.526,25 € HT, soit 52.057,39 € TTC. Or, la SA SOMADIS n’a versé que la somme de 34.877 € TTC ce qui représente un manque à gagner de 17.180,39 € TTC.

Par conséquent, le manque à gagner de Monsieur André X… sera fixé à la somme totale de 107.499,19 € TTC.

Le jugement de première instance sera réformé en ce sens et la SAS LOGIDIS et la SA SOMADIS seront condamnées solidairement à payer à la SCI X… A la somme de 107.499,19 € TTC au titre du préjudice financier subi en raison de la perte d’une partie du loyer.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2011, date de la mise en demeure, en application de l’article 1153 du code civil » ;

1°/ ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu’en énonçant que le contrat de bail ne prévoyait pas expressément l’obligation pour le preneur d’exploiter son activité dans les locaux loués, tout en décidant que la société LOGIDIS avait causé un préjudice au bailleur qui s’était trouvé privé d’une partie du loyer qu’il aurait dû percevoir du fait de la cessation de toute activité économique dans les lieux loués, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et, partant, a violé l’article 1134 (aujourd’hui 1103) du code civil, dans sa rédaction applicable à l’espèce ;

2°/ ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu’en énonçant que la société LOGIDIS avait causé un préjudice au bailleur qui s’était trouvé privé d’une partie du loyer qu’il aurait dû percevoir du fait de la cessation de toute activité économique dans les lieux loués, tandis que le contrat de bail commercial prévoyait un loyer binaire, composé d’un loyer minimum garanti d’un montant fixe, et d’un loyer variable, non garanti et fondé strictement sur le résultat de l’exploitation commerciale dans les locaux loués, la cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis de la convention et, partant, a violé l’article 1134 (aujourd’hui, 1192) du code civil, dans sa rédaction applicable à l’espèce ;

3°/ ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu’en décidant que le préjudice subi par la SCI X… A devait être calculé non pas sur le chiffre d’affaires réalisé dans les nouveaux locaux exploités par la société SOMADIS mais en prenant pour référence le loyer perçu au cours des années précédentes, quand ni les appelants ni les intimées n’avaient soutenu qu’il convenait d’évaluer ce préjudice de la sorte, sans les appeler à en débattre, la cour d’appel a violé l’article 16 du code de procédure civile ;

4°/ ALORS QUE, subsidiairement, la réparation d’un préjudice suppose la preuve de son caractère actuel, certain et prévisible ; qu’en décidant que la SCI X… A avait subi un préjudice constitué du manque à gagner en raison de la cessation de toute activité économique dans les locaux loués, devant être calculé en prenant pour référence le loyer perçu au cours des années précédentes, tandis que la partie variable du loyer dont aurait été privée la SCI X… A selon la cour d’appel était par nature non garantie et déterminée en fonction du chiffre d’affaires, dont il n’est pas possible d’affirmer qu’il aurait été sensiblement égal au chiffre d’affaires antérieurement réalisé ou même suffisamment élevé pour déclencher le paiement de la partie variable du loyer, la cour d’appel a réparé un préjudice hypothétique et, partant, a violé les dispositions de l’article 1149 du code civil dans sa rédaction applicable à l’espèce.

SECOND MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué D’AVOIR condamné solidairement la société LOGIDIS et la société SOMADIS à payer à la SCI X… A. la somme de 367.658 euros au titre des travaux de remise en état ;

AUX MOTIFS QUE « Il résulte des dispositions du bail renouvelé liant les parties en date du 21 juillet 1998, et notamment de son article 2 – ENTRETIEN, RÉPARATION – que les parties avaient convenues que « le preneur devra entretenir les lieux loués en bon état de réparation locative et d’entretien et les rendre dans le même état à l’expiration du bail. Il veillera à ne rien faire ou laisser faire qui puisse détériorer l’immeuble et devra prévenir le bailleur sans retard de toute atteinte à la propriété. Il aura également à sa charge les grosses réparations prévues par les articles 606 et suivants du code civil, à l’exception de celles relevant des articles 1792 et suivants du code civil, c’est-à-dire des malfaçons propres à la construction ».

Il était également prévu (article 5 du contrat) que « le bailleur aura la possibilité en fin de bail de demander la remise des locaux dans leur état primitif aux frais du preneur ».

Les parties avaient donc convenu de manière très large que l’essentiel des réparations, grosses ou petites, seraient à la charge du preneur, et ce bien au-delà des simples réparations locatives. Une telle disposition se comprend puisque le bâtiment avait été construit dès l’origine pour être occupé par ce supermarché et répondait exactement aux besoins du preneur.

Il a été dressé le 15 mars 2011, un état des lieux de sortie par huissier de justice, en présence de la SAS LOGIDIS, la SA SOMADIS et Monsieur André X…, après 26 ans d’exploitation, qui a permis de mettre en évidence un défaut d’entretien général des lieux loués. En particulier, les constatations de l’huissier instrumentaire, les photographies annexées comparées avec les factures de travaux, dont justifient les sociétés locataires depuis la prise de possession des lieux, démontrent qu’aucune mesure de préservation du bien n’a été entreprise depuis un quart de siècle.

L’essentiel des travaux justifiés par les factures produites par la SA SOMADIS concernent des petits travaux d’entretien, des travaux de mise aux normes électriques, des travaux de réparation de fuite d’eaux pluviales, la mise en peinture de la façade en 2001 et 2007. Le parking créé en 2001 n’a fait l’objet depuis cette date d’aucun entretien. Le total des factures sur une période de 26 ans s’élève à la somme de 62.969 € soit 2.421 € par an. Au regard de l’importance du bâtiment loué, de la superficie du parking et de la fréquentation de la clientèle s’agissant d’un magasin d’alimentation de proximité, les travaux réalisés pendant la période d’occupation de la SAS LOGIDIS et la SA SOMADIS appariassent notoirement insuffisants. Or, il est indéniable que le manque d’entretien régulier entraîne une accélération des outrages du temps et de la vétusté. Ainsi, par exemple, le défaut d’application régulière d’une peinture sur un bardage métallique engendre une usure prématurée en raison de l’action de la rouille sur le fer. L’absence d’entretien régulier d’une chaussée surtout en zone de montagne, accélère le processus d’apparition des fissures et nids de poule. Un dégât des eaux occasionne une dégradation plus rapide des plafonds s’il n’y est pas remédié avec diligence.

Même s’il est bien évident que ce bâtiment, laissé à l’abandon depuis 2011, a fait l’objet de dégradations importantes constatées selon procès-verbal du 9 avril 2015, qui ne peuvent être imputables à l’ancien locataire, il n’en demeure pas moins qu’à la date de restitution des lieux, le défaut d’entretien régulier et de réparations de nature à maintenir les lieux en bon état était criant et de la seule responsabilité de la SAS LOGIDIS et de la SA SOMADIS.

Il convient également de rappeler que le désamiantage du bâtiment, qui tombe sous le coup de l’article 606 du code civil, incombe en vertu du bail liant les parties, au preneur.

Par ailleurs, il est également établi que les locataires ont procédé à des travaux de modification des lieux et que le bailleur est parfaitement en droit d’exiger la remise dans l’état d’origine en exécution des clauses du bail. En effet, contrairement aux allégations de la SAS LOGIDIS, le congé délivré par le bailleur le 24 août 2004 n’a pas produit d’effet, puisqu’aucun nouveau bail n’a été signé entre les parties depuis. C’est donc bien le bail du 21 juillet 1998 qui doit recevoir application et la SAS LOGIDIS ne saurait opposer à la SCI X… A la clause d’accession des nouvelles constructions.

La cour trouve dans l’étude qui est versée aux débats, intitulée « programme technique de remise en état » réalisé par le cabinet Assistance et Coordination à la demande Monsieur André X…, les éléments suffisants pour chiffre le montant des travaux de remise en état qui seront mis à la a charge de la SAS LOGIDIS et la SA SOMADIS.

En particulier, les frais de remise en état du parking (100.850 €), le retrait de l’amiante (140.000 €), la réfection du carrelage (10.600 €) et les travaux de peinture et nettoyage du bardage métallique (36.300 €) doivent être imputés aux anciens locataires. En revanche, pour le surplus, les demandes de la SCI X… A et de Monsieur André X… seront rejetées car insuffisamment détaillées, étant rappelé qu’il appartient à celui qui émet une prétention d’en rapporter la preuve.

Au total, il sera mis à la charge de la SAS LOGIDIS et de la SA SOMADIS une somme de 287.750 € HT, soit 345.300 € TTC au titre des travaux de remise en état.

Il conviendra d’y ajouter le coût de l’étude aux fins d’évaluation facturée 5.083 € RRC ainsi qu’il en est justifié, ainsi que les frais de maîtrise d’oeuvre évalués à 5% du montant des travaux, soit 17.265 € TTC.

Par conséquent, le jugement sera infirmé sur ce point et la SAS LOGIDIS et la SA SOMADIS seront condamnées solidairement à payer à la SCI X… la somme de 367.648 € TTC » ;

1°/ ALORS QUE, sauf stipulation expresse contraire, les travaux de désamiantage sont à la charge du bailleur ; qu’en énonçant que le désamiantage tombait sous le coup de l’article 606 du code civil et par conséquent incombait au preneur conformément aux stipulations contractuelles, tandis que les travaux de désamiantage ne constituent pas des réparations et n’appartiennent pas à la catégorie des grosses réparations visées à l’article précité, la cour d’appel l’a violé par fausse application ;

2°/ ALORS QUE, sauf stipulation expresse contraire, les travaux de désamiantage sont à la charge du bailleur ; qu’en énonçant que le désamiantage tombait sous le coup de l’article 606 du code civil et par conséquent incombait au preneur conformément aux stipulations contractuelles, sans rechercher, comme elle y était invitée, si une clause expresse du bail mettait de tels travaux à la charge du preneur, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1719, 2° du code civil ;

3°/ ALORS QUE le renouvellement d’un contrat de bail commercial par acceptation tacite d’un congé porteur d’une offre de renouvellement emporte extinction du contrat de bail initial et conclusion d’un nouveau contrat de bail ; qu’en énonçant qu’aucun nouveau bail n’avait été signé entre les parties depuis le congé délivré par le bailleur le 24 août 2004 et que le bail du 21 juillet 1998 continuait de recevoir application, tandis que le congé porteur d’une offre de renouvellement, accepté tacitement par le locataire, avait emporté renouvellement du contrat de bail à compter du 1er mars 2005, la cour d’appel a violé l’article L.145-9 du code de commerce ;

4°/ ALORS QUE la clause mettant les réparations, sans aucune exception, à la charge du preneur, doit en raison de son caractère exorbitant être interprétée de façon restrictive ; qu’en énonçant que les parties étaient convenues de manière très large que l’essentiel des réparations, grosses ou petites, seraient à la charge du preneur, sans rechercher quelles étaient les réparations comprises dans cette obligation qu’il lui revenait d’interpréter de façon restrictive, pour juger que devaient être mis à la charge des sociétés LOGIDIS et SOMADIS les frais de remis en état du parking, la réfection du carrelage et les travaux de peinture et nettoyage du bardage métallique, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1754 du code civil ;

5°/ ALORS QUE les réparations réputées locatives occasionnées par la vétusté ne sont pas à la charge des locataires, sauf clause expresse du bail ; qu’en énonçant que les parties étaient convenues de manière très large que l’essentiel des réparations, grosses ou petites, seraient à la charge du preneur, pour juger que devaient être mis à la charge des sociétés LOGIDIS et SOMADIS les frais de remis en état du parking, la réfection du carrelage et les travaux de peinture et nettoyage du bardage métallique, sans répondre aux conclusions de la société LOGIDIS faisant valoir que les locaux étaient vétustes (conclusions de la société LOGIDIS, p. 10 §1), la cour d’appel a méconnu les exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

Moyen produit au pourvoi incident n° Z 17-14.741 par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. X… et la société X… A.

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté la SCI X… A et M. André X… de leurs demandes tendant à voir condamner la société Logidis à payer à la SCI X… une somme à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi par le bailleur ;

AUX MOTIFS QU'« il résulte des dispositions du bail renouvelé liant les parties en date du 21 juillet 1998, et notamment de son article 2 – ENTRETIEN, RÉPARATION – que les parties avaient convenues que « le preneur devra entretenir les lieux loués en bon état de réparation locative et d’entretien et les rendre dans le même état à l’expiration du bail. Il veillera à ne rien faire ou laisser faire qui puisse détériorer l’immeuble et devra prévenir le bailleur sans retard de toute atteinte à la propriété. Il aura également à sa charge les grosses réparations prévues par les articles 606 et suivants du code civil, à l’exception de celles relevant des articles 1792 et suivants du code civil, c’est-à-dire des malfaçons propres à la construction. » Il était également prévu (article 5 du contrat) que « le bailleur aura la possibilité en fin de bail de demander la remise des locaux dans leur état primitif aux frais du preneur. » Les parties avaient donc convenu de manière très large que l’essentiel des réparations, grosses ou petites, seraient à la charge du preneur, et ce bien au-delà des simples réparations locatives. Une telle disposition se comprend puisque le bâtiment avait été construit dès l’origine pour être occupé par ce supermarché et répondait exactement aux besoins du preneur. Il a été dressé le 15 mars 2011, un état des lieux de sortie par huissier de justice, en présence de la SAS LOGIDIS, la SA SOMADIS et Monsieur André X…, après 26 ans d’exploitation, qui a permis de mettre en évidence un défaut d’entretien général des lieux loués. En particulier, les constatations de l’huissier instrumentaire, les photographies annexées comparées avec les factures de travaux, dont justifient les sociétés locataires depuis la prise de possession des lieux, démontrent qu’aucune mesure de préservation du bien n’a été entreprise depuis un quart de siècle. L’essentiel des travaux justifiés par les factures produites par la SA SOMADIS concernent des petits travaux d’entretien, des travaux de mise aux normes électriques, des travaux de réparation de fuite d’eaux pluviales, la mise en peinture de la façade en 2001 et 2007. Le parking créé en 2001 n’a fait l’objet depuis cette date d’aucun entretien. Le total des factures sur une période de 26 ans s’élève à la somme de 62.969 € soit 2.421 € par an. Au regard de l’importance du bâtiment loué, de la superficie du parking et de la fréquentation de la clientèle s’agissant d’un magasin d’alimentation de proximité, les travaux réalisés pendant la période d’occupation de la SAS LOGIDIS et la SA SOMADIS apparaissent notoirement insuffisants. Or, il est indéniable que le manque d’entretien régulier entraîne une accélération des outrages du temps et de la vétusté. Ainsi, par exemple, le défaut d’application régulière d’une peinture sur un bardage métallique engendre une usure prématurée en raison de l’action de la rouille sur le fer. L’absence d’entretien régulier d’une chaussée surtout en zone de montagne, accélère le processus d’apparition des fissures et nids de poule. Un dégât des eaux occasionne une dégradation plus rapide des plafonds s’il n’y est pas remédié avec diligence. Même s’il est bien évident que ce bâtiment, laissé à l’abandon depuis 2011, a fait l’objet de dégradations importantes constatées selon procès-verbal du 9 avril 2015, qui ne peuvent être imputables à l’ancien locataire, il n’en demeure pas moins qu’à la date de restitution des lieux, le défaut d’entretien régulier et de réparations de nature à maintenir les lieux en bon état était criant et de la seule responsabilité de la SAS LOGIDIS et de la SA SOMADIS. Il convient également de rappeler que le désamiantage du bâtiment, qui tombe sous le coup de l’article 606 du code civil, incombe en vertu du bail liant les parties, au preneur. Par ailleurs, il est également établi que les locataires ont procédé à des travaux de modification des lieux et que le bailleur est parfaitement en droit d’exiger la remise dans l’état d’origine en exécution des clauses du bail. En effet, contrairement aux allégations de la SAS LOGIDIS, le congé délivré par le bailleur le 24 août 2004 n’a pas produit d’effet, puisqu’aucun nouveau bail n’a été signé entre les parties depuis. C’est donc bien le bail du 21 juillet 1998 qui doit recevoir application et la SAS LOGIDIS ne saurait opposer à la SCI X… A la clause d’accession des nouvelles constructions. La cour trouve dans l’étude qui est versée aux débats, intitulée « programme technique de remise en état » réalisée par le cabinet Assistance et Coordination, à la demande de Monsieur André X…, les éléments suffisants pour chiffrer le montant des travaux de remise en état qui seront mis à la charge de la SAS LOGIDIS et la SA SOMADIS. En particulier, les frais de remise en état du parking (100.850 €), le retrait de l’amiante (140.000 €), la réfection du carrelage (10.600 €) et les travaux de peinture et nettoyage du bardage métallique (36.300 €) doivent être imputés aux anciens locataires. En revanche, pour le surplus, les demandes de la SCI X… A et de Monsieur André X… seront rejetées car insuffisamment détaillées, étant rappelé qu’il appartient à celui qui émet une prétention d’en rapporter la preuve. Au total, il sera mis à la charge de la SAS LOGIDIS et de la SA SOMADIS une somme de 287.750 € HT, soit 345.300 € TTC au titre des travaux de remise en état. Il conviendra d’y ajouter le coût de l’étude aux fins d’évaluation facturée 5.083 € TTC ainsi qu’il en est justifié, ainsi que les frais de maîtrise d’oeuvre évalués à 5 % du montant des travaux, soit 17.265 € TTC. Par conséquent, le jugement sera infirmé sur ce point et la SAS LOGIDIS et la SA SOMADIS seront condamnées solidairement à payer à la SCI X… A la somme de 367.648 € TTC. Sur le préjudice de jouissance : Un préjudice n’est indemnisable que s’il est certain et actuel. La SCI X… A et Monsieur André X… font état d’un préjudice de jouissance futur qui revêt un caractère purement éventuel et qui leur ait en partie imputable. En effet, ils ne démontrent nullement que le local aurait pu être reloué même s’il avait été en bon état de réparation. Depuis qu’ils ont repris possession des lieux, ils n’ont pris aucune mesure préventive et conservatoire pour éviter des actes de vandalisme et des dégradations supplémentaires. A aucun moment, ils n’ont engagé des actions concrètes pour tenter de remettre en location le local qui est depuis le départ de la SAS LOGIDIS et la SA SOMADIS laissé totalement à l’abandon. Par conséquence, ils seront déboutés de leur demande au titre du préjudice de jouissance » ;

1. ALORS QUE le seul fait pour le bailleur de ne pas pouvoir disposer de la chose louée après la restitution des lieux en raison du défaut d’entretien et de réparations imputables au preneur est susceptible de caractériser son préjudice de jouissance, sans qu’il ait à établir que la chose aurait pu être relouée même si elle avait été en bon état de réparation ; qu’en se fondant néanmoins sur l’absence de preuve de cette dernière circonstance pour débouter le bailleur de sa demande d’indemnisation du trouble de jouissance au titre de la période postérieure à la date de restitution des lieux, après avoir pourtant relevé qu’à cette date, le défaut d’entretien régulier et de réparations de nature à maintenir les lieux en bon état était criant et de la seule responsabilité des locataires et que le bailleur était en droit d’exiger la remise dans l’état d’origine des lieux que les locataires avaient modifiés, de sorte que le bailleur ne pouvait jouir d’une chose en bon état de réparations locatives et remise dans son état d’origine après la restitution des lieux, la cour d’appel, qui a ajouté à la loi une condition qu’elle ne pose pas, a violé l’article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, ensemble l’article 1731 du même code ;

2. ALORS QUE la personne responsable civilement doit réparer toutes les conséquences dommageables, sans que la victime soit tenue de limiter son préjudice ; que, dès lors, en déboutant le bailleur de sa demande, au prétexte que, depuis qu’il avait repris possession des lieux, il n’avait pris aucune mesure préventive et conservatoire pour éviter des actes de vandalisme et des dégradations supplémentaires et qu’il n’a pas engagé des actions concrètes pour tenter de remettre en location le local laissé à l’abandon, la cour d’appel, qui a ainsi subordonné l’indemnisation du trouble de jouissance du bailleur à la limitation de son préjudice, a violé l’article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ;

3. ALORS en toute hypothèse QUE le bailleur ne peut se voir reprocher de n’avoir pas tenté de remettre en location des lieux loués lorsque cette relocation est impossible du fait de l’état dans lequel le preneur les a laissés ; que l’arrêt attaqué a relevé qu’à la date de restitution des lieux, le défaut d’entretien régulier et de réparations de nature à maintenir les lieux en bon état était criant et de la seule responsabilité des locataires, de sorte que le bailleur ne pouvait jouir d’une chose en bon état de réparations locatives ; qu’en reprochant au bailleur de n’avoir pas engagé des actions concrètes pour tenter de remettre les lieux en location, sans rechercher, comme elle y était invitée, si compte tenu de l’état des locaux, cette relocation n’était pas impossible, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

Moyens produits au pourvoi n° C 17-16.630 par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Somadis.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir condamné la société Somadis, solidairement avec la société Logidis, à payer à la SCI X… A la somme de 107.499,19 € TTC au titre du préjudice financier subi en raison de la perte d’une partie du loyer, et a dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2011 ;

Aux motifs que sur les loyers impayés :

Le bail liant les parties en date du 21 juillet 1998 et le contrat de souslocation du 10 août 1998 prévoyaient le paiement d’un loyer annuel hors taxes calculé sur la base de 2,50 % du chiffre d’affaires hors taxes, hors essence, réalisé par le preneur et/ou tout sous-locataire qui exploiterait dans les biens loués l’activité autorisée. Le preneur devra toutefois verser au bailleur un loyer minimum garanti annuel égal à 600.000 F HT, (106.000 €) qui sera payé a titre définitif si le loyer variable, tel que prévu ci-dessus, est égal ou inférieur à ce montant.

Ce loyer minimum annuel garanti devait être versé trimestriellement et d’avance au bailleur à raison de 26.500 € tous les 1er décembre, 1er mars, 1er juin et 1er septembre, étant précisé que :

a) ce loyer était assujetti à la TVA qui devait être réglée en sus au bailleur,

b) la provision trimestrielle fixée ci-dessus à 26.500 € était elle-même indexée annuellement en fonction de la variation de l’indice des prix à la consommation série « Ensemble des ménages – Tabacs inclus » ;

alors que le bail était toujours en cours, le 17 octobre 2009, la SAS Logidis a transféré l’activité du supermarché, exercée sous l’enseigne Champion, dans un nouveau local situé à proximité immédiate, mais n’a délivré officiellement son congé que selon acte d’huissier du 26 août 2010 avec effet au 29 février 2011 ;

à partir donc du 17 octobre 2009, la SAS Logidis a estimé qu’elle n’était plus tenue que de verser le loyer minimum garanti annuel, alors que le bailleur pour sa part considère que le loyer doit être calculé en fonction du chiffre d’affaires réalisé dans le nouveau magasin ;

au regard des termes clairs du bail, le loyer annuel ne peut être calculé que sur le chiffre d’affaires hors taxes, hors essence, réalisé dans les biens loués ; ainsi que l’a très justement démontré le premier juge, aucune autre interprétation du contrat n’est envisageable. En particulier, le transfert de l’activité n’entrait pas dans les prévisions des parties ;

par conséquent, la SCI X… A et Monsieur André X… ne sont pas fondés à réclamer le paiement d’un complément de loyer calculé sur le chiffre d’affaires réalisé dans le nouveau magasin, le jugement sera confirmé et le bailleur sera donc débouté de sa demande de paiement d’un arriéré de loyer pour la période postérieure au 17 octobre 2009 ;

Sur la demande de dommages et intérêts pour perte de loyers :

selon l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ; elles doivent être exécutées de bonne foi ; celui qui n’exécuterait pas de bonne foi ses engagements contractuels ou qui n’exécuterait pas correctement ses obligations, s’expose à devoir réparer le préjudice en résultant ; même si le bail ne prévoyait pas expressément l’obligation pour le preneur d’exploiter son activité dans les locaux loués, il n’en demeure pas moins qu’il supportait l’obligation de garnir constamment les lieux de matériel, mobilier et marchandises en quantité et valeur suffisantes pour répondre du paiement des loyers (article 4 – Jouissance) ; par ailleurs, l’obligation d’occuper les lieux loués et d’en jouir en bon père de famille est inhérente au contrat de bail et constitue la contrepartie du paiement du loyer ; en acceptant le transfert de l’activité de la SA Somadis dans un autre lieu dès le 17 octobre 2009, à proximité immédiate de son ancien emplacement, avant même la délivrance d’un congé valable et sans en aviser son bailleur, la SAS Logidis s’est montrée déloyale et n’a pas respecté l’esprit du contrat qui faisait varier la rémunération du bailleur en fonction des résultats financiers escomptés d’une activité réelle et effective du supermarché ; cette décision brutale de la SAS Logidis de cesser toute activité économique dans les lieux loués avant l’expiration de la période triennale a nécessairement causé un préjudice au bailleur qui s’est trouvé privé d’une partie du loyer qu’il aurait dû percevoir jusqu’au terme du bail ;

que le préjudice est donc constitué du manque à gagner subi par la SCI X… A au cours de cette période, calculé non pas sur le chiffre d’affaires réalisé après le départ de la SAS Logidis, dans les nouveaux locaux exploités par la SA Somadis, mais en prenant pour référence le loyer perçu au cours des années précédentes, qui constitue une base fiable de calcul de la perte réellement subie par la SCI X… A ; il ressort du compte de résultat de la SA Somadis et de l’attestation de son expert comptable qu’entre le 1er décembre 2007 et le 30 novembre 2008, elle a réalisé un chiffre d’affaires de 6.809.470,37 € HT hors carburant et du 1er décembre 2008 au 20 octobre 2009, avant déménagement, un chiffre d’affaires de 6.491.636 € HT ; au regard de ces éléments, la cour dispose de données comptables suffisantes pour déterminer un chiffre d’affaires journalier moyen, hors carburant hors taxes, réalisé par la SA Somadis avant son déménagement, de 19.345 € HT ; par conséquent, sur la période postérieure au départ de la société exploitante jusqu’à l’expiration du bail, soit du 21 octobre 2009 au 29 février 2011, il convient de considérer que si l’activité avait été maintenue dans les locaux loués, elle aurait généré un chiffre d’affaires qui peut être évalué à 9.614.465 € HT, ce qui aurait permis à la SCI X… A d’exiger un loyer de 240.361,62 € HT sur toute cette période ; plus précisément, sur la période du 1er décembre 2008 au 30 novembre 2009, la SCI X… A a subi un manque à gagner de 14.232,22 € HT, (7.060.925 x 2,5 % = 176.523,12 € HT dont il convient de déduire les sommes versées 162.290,90 € HT), soit 17.021,73 € TTC ;

sur la période du 1er décembre 2009 au 30 novembre 2010 :

Le chiffre d’affaires moyen aurait été de 19.345 € x 365 = 7.060.925 HT € et la SCI X… A pouvait espérer percevoir un loyer de 7.060.925 x 2,5 % = 176.523,12 € HT, soit 211.121,65 € TTC. Or, elle n’a reçu que 137.824,58 € TTC, ce qui représente un manque à gagner de 73.297,07 € ;

sur la période du 1er décembre 2010 au 28 février 2011 :

Le chiffre d’affaire moyen aurait été de 19.345 € x 90 = 1.741.050 € HT et la SCI X… A pouvait espérer recevoir un loyer de 1.741.050 x 2,5 % = 43.526,25 € HT, soit 52.057,39 € TTC. Or, la SA Somadis n’a versé que la somme de 34.877 € TTC ce qui représente un manque à gagner de 17.180,39 € TTC ;

par conséquent, le manque à gagner de M. André X… sera fixé à la somme totale de 107.499,19 € TTC ;

le jugement de première instance sera réformé en ce sens et la SAS Logidis et la SA Somadis seront condamnées solidairement à payer à la SCI X… A la somme de 107.499,19 € TTC au titre du préjudice financier subi en raison de la perte d’une partie du loyer ; cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2011, date de la mise en demeure, en application de l’article 1153 du code civil ;

1°) ALORS QUE la SCI X… A, bailleresse, exerçait une action fondée sur la responsabilité contractuelle ; que la société Somadis, sous-locataire, était dépourvue de lien contractuel avec la SCI X… A, quand bien même celleci était intervenue à l’acte de sous-location afin de donner son autorisation à cet acte ; qu’en faisant néanmoins droit à l’action contractuelle de la SCI X… A à l’encontre de la société Somadis, la cour d’appel a méconnu le principe de l’effet relatif des conventions, et a violé l’article 1165 devenu 1199 du code civil ;

2°) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu’en retenant que le contrat de bail ne prévoyait pas expressément l’obligation pour le preneur d’exploiter son activité dans les locaux loués, tout en décidant que les sociétés Logidis et Somadis avaient causé un préjudice au bailleur qui s’était trouvé privé d’une partie du loyer qu’il aurait dû percevoir du fait de la cessation de toute activité économique dans les locaux loués, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, et a violé l’article 1134 devenu 1103 du code civil ;

3°) ALORS QU’en retenant que le preneur supportait l’obligation de garnir constamment les lieux de matériel, mobilier et marchandises en quantité et valeur suffisantes pour répondre du paiement des loyers, quand le manquement à cette obligation était dépourvu de tout lien de causalité avec le prétendu manque à gagner du bailleur résultant de l’absence d’exploitation de l’activité commerciale de la société Somadis, la cour d’appel a violé l’article 1147 devenu 1231-1 du code civil ;

4°) ALORS QUE sauf clause expresse prévue dans le contrat de bail, le locataire n’a pas l’obligation d’occuper les lieux loués ; qu’en retenant néanmoins que l’obligation d’occuper les lieux loués et d’en jouir en bon père de famille était inhérente au contrat de bail et constituait la contrepartie du paiement du loyer, la cour d’appel a violé l’article 1728 du code civil ;

5°) ALORS QU’en reprochant au preneur un manquement à l’obligation d’exécuter loyalement le contrat, en présence d’un bail qui non seulement ne stipulait pas d’obligation d’occuper et d’exploiter commercialement les lieux loués, mais qui prévoyait de surcroît un loyer minimum protégeant le bailleur contre l’insuffisance et a fortiori l’absence d’exploitation commerciale des locaux, la cour d’appel a violé l’article 1134 alinéa 3 devenu 1104 du code civil ;

6°) ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu’en retenant que le préjudice subi par le bailleur devait être calculé non pas sur le chiffre d’affaires réalisé dans les nouveaux locaux exploités par la société Somadis mais en prenant pour référence le loyer perçu au cours des années précédentes, sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen qu’elle relevait d’office, la cour d’appel a violé l’article 16 du code de procédure civile ;

7°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QU’en retenant que la SCI X… A avait subi un préjudice constitué du manque à gagner résultant de la cessation de toute activité économique dans les locaux loués, devant être calculé en prenant pour référence le loyer perçu au cours des années précédentes, quand la partie variable du loyer dont aurait été supposément privé le bailleur n’était pas garantie et était déterminée par un chiffre d’affaires dont il n’est pas possible d’affirmer qu’il aurait été sensiblement égal au chiffre d’affaires antérieurement réalisé ou même suffisamment élevé pour déclencher le paiement de la partie variable du loyer, la cour d’appel, qui a réparé un préjudice hypothétique, a violé l’article 1149 devenu 1231-2 du code civil ;

8°) ALORS QU’il résulte des conclusions d’appel de la SCI X… A (p. 24, alinéa 10) que celle-ci demandait, au titre des dommages-intérêts sur les loyers impayés, la condamnation in solidum de la société Logidis et de la société Somadis, et non pas la condamnation solidaire de ces dernières ; qu’en prononçant néanmoins une condamnation solidaire à l’encontre des sociétés Logidis et Somadis, la cour d’appel a modifié les termes du litige, et a violé l’article 4 du code de procédure civile

SECOND MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir condamné la société Somadis, solidairement avec la société Logidis, à payer à la SCI X… A la somme de 367.648 € TTC au titre des travaux de remise en état ;

Aux motifs que sur la remise en état des lieux loués :

il résulte des dispositions du bail renouvelé liant les parties en date du 21 juillet 1998, et notamment de son article 2 – Entretien, Réparation – que les parties avaient convenu que « le preneur devra entretenir les lieux loués en bon état de réparation locative et d’entretien et les rendre dans le même état à l’expiration du bail. Il veillera à ne rien faire ou laisser faire qui puisse détériorer l’immeuble et devra prévenir le bailleur sans retard de toute atteinte à la propriété. Il aura également à sa charge les grosses réparations prévues par les articles 606 et suivants du code civil, à l’exception de celles relevant des articles 1792 et suivants du code civil, c’est-à-dire des malfaçons propres à la construction. »

il était également prévu (article 5 du contrat) que « le bailleur aura la possibilité en fin de bail de demander la remise des locaux dans leur état primitif aux frais du preneur. »

les parties avaient donc convenu de manière très large que l’essentiel des réparations, grosses ou petites, seraient à la charge du preneur, et ce bien au-delà des simples réparations locatives ; une telle disposition se comprend puisque le bâtiment avait été construit dès l’origine pour être occupé par ce supermarché et répondait exactement aux besoins du preneur ;

il a été dressé le 15 mars 2011, un état des lieux de sortie par huissier de justice, en présence de la SAS Logidis, la SA Somadis et Monsieur André X…, après 26 ans d’exploitation, qui a permis de mettre en évidence un défaut d’entretien général des lieux loués ; en particulier, les constatations de l’huissier instrumentaire, les photographies annexées comparées avec les factures de travaux, dont justifient les sociétés locataires depuis la prise de possession des lieux, démontrent qu’aucune mesure de préservation du bien n’a été entreprise depuis un quart de siècle ;

l’essentiel des travaux justifiés par les factures produites par la SA Somadis concernent des petits travaux d’entretien, des travaux de mise aux normes électriques, des travaux de réparation de fuite d’eaux pluviales, la mise en peinture de la façade en 2001 et 2007 ; le parking créé en 2001 n’a fait l’objet depuis cette date d’aucun entretien ; le total des factures sur une période de 26 ans s’élève à la somme de 62.969 € soit 2.421 € par an ; au regard de l’importance du bâtiment loué, de la superficie du parking et de la fréquentation de la clientèle s’agissant d’un magasin d’alimentation de proximité, les travaux réalisés pendant la période d’occupation de la SAS Logidis et la SA Somadis apparaissent notoirement insuffisants ; or, il est indéniable que le manque d’entretien régulier entraîne une accélération des outrages du temps et de la vétusté ; ainsi, par exemple, le défaut d’application régulière d’une peinture sur un bardage métallique engendre une usure prématurée en raison de l’action de la rouille sur le fer ; l’absence d’entretien régulier d’une chaussée surtout en zone de montagne, accélère le processus d’apparition des fissures et nids de poule ; un dégât des eaux occasionne une dégradation plus rapide des plafonds s’il n’y est pas remédié avec diligence ; même s’il est bien évident que ce bâtiment, laissé à l’abandon depuis 2011, a fait l’objet de dégradations importantes constatées selon procès-verbal du 9 avril 2015, qui ne peuvent être imputables à l’ancien locataire, il n’en demeure pas moins qu’à la date de restitution des lieux, le défaut d’entretien régulier et de réparations de nature à maintenir les lieux en bon état était criant et de la seule responsabilité de la SAS Logidis et de la SA Somadis ;

il convient également de rappeler que le désamiantage du bâtiment, qui tombe sous le coup de l’article 606 du code civil, incombe en vertu du bail liant les parties, au preneur ;

par ailleurs, il est également établi que les locataires ont procédé à des travaux de modification des lieux et que le bailleur est parfaitement en droit d’exiger la remise dans l’état d’origine en exécution des clauses du bail ; en effet, contrairement aux allégations de la SAS Logidis, le congé délivré par le bailleur le 24 août 2004 n’a pas produit d’effet, puisqu’aucun nouveau bail n’a été signé entre les parties depuis ; c’est donc bien le bail du 21 juillet 1998 qui doit recevoir application et la SAS Logidis ne saurait opposer à la SCI X… A la clause d’accession des nouvelles constructions ;

la cour trouve dans l’étude qui est versée aux débats, intitulée « programme technique de remise en état » réalisée par le cabinet Assistance et Coordination, à la demande de Monsieur André X…, les éléments suffisants pour chiffrer le montant des travaux de remise en état qui seront mis à la charge de la SAS Logidis et la SA Somadis ;

en particulier, les frais de remise en état du parking (100.850 €), le retrait de l’amiante (140.000 €), la réfection du carrelage (10.600 €) et les travaux de peinture et nettoyage du bardage métallique (36.300 €) doivent être imputés aux anciens locataires ; en revanche, pour le surplus, les demandes de la SCI X… A et de Monsieur André X… seront rejetées car insuffisamment détaillées, étant rappelé qu’il appartient à celui qui émet une prétention d’en rapporter la preuve ;

au total, il sera mis à la charge de la SAS Logidis et de la SA Somadis une somme de 287.750 € HT, soit 345.300 € TTC au titre des travaux de remise en état ;

il conviendra d’y ajouter le coût de l’étude aux fins d’évaluation facturée 5.083 € TTC ainsi qu’il en est justifié, ainsi que les frais de maîtrise d’oeuvre évalués à 5 % du montant des travaux, soit 17.265 € TTC ;

par conséquent, le jugement sera infirmé sur ce point et la SAS Logidis et la SA Somadis seront condamnées solidairement à payer à la SCI X… A la somme de 367.648 € TTC ;

1°) ALORS QUE s’agissant de la remise en état des locaux, la SCI X… A ne formait sa demande d’indemnisation qu’à l’encontre de la SCI Logidis, et non pas à l’encontre de la société Somadis ; qu’en prononçant néanmoins une condamnation à ce titre, de surcroît solidaire, à l’encontre de la société Somadis, la cour d’appel a modifié les termes du litige, et a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE les réparations réputées locatives occasionnées par la vétusté ne sont pas à la charge du locataire, sauf clause expresse du bail ;

qu’en l’espèce, si la cour d’appel a relevé que les parties avaient convenu de manière très large que l’essentiel des réparations, grosses ou petites, seraient à la charge du preneur, elle n’a pas constaté que les parties avaient convenu expressément de mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les travaux de remise en état du parking, de réfection du carrelage et ceux de peinture et de nettoyage du bardage métallique, qu’elle a mis à la charge des sociétés Logidis et Somadis, ne résultaient pas de la vétusté, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1755 du code civil ;

3°) ALORS QU’en retenant que les parties avaient convenu de manière très large que l’essentiel des réparations, grosses ou petites, seraient à la charge du preneur, sans rechercher, avant de mettre à la charge des sociétés Logidis et Somadis les travaux de remise en état du parking, de réfection du carrelage et ceux de peinture et de nettoyage du bardage métallique, quelles étaient les réparations comprises dans cette obligation qu’il lui revenait d’interpréter de manière restrictive, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1754 du code civil ;

4°) ALORS QUE les travaux de désamiantage ne constituent pas des grosses réparations énumérées limitativement par l’article 606 du code civil ; qu’en décidant que le coût des travaux de désamiantage des locaux loués incombait au preneur puisque celui-ci était contractuellement tenu de prendre en charge les grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil, la cour d’appel a violé cet article du code civil ;

5°) ALORS QUE sauf stipulation expresse contraire, les travaux de désamiantage sont à la charge du bailleur ; qu’en retenant que le coût des travaux de désamiantage des locaux loués incombait au preneur puisque celui-ci était contractuellement tenu de prendre en charge les grosses réparations prévues par l’articles 606 du code civil, sans constater qu’une clause expresse du bail mettait de tels travaux de mise aux normes à la charge du preneur, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1719, 2° du code civil ;

6°) ALORS QUE s’agissant du sort des travaux réalisés par le preneur, l’article 5 des baux litigieux prévoyait un régime différent selon qu’étaient en cause des travaux d’embellissement, d’amélioration, installation de décors intérieurs ou extérieurs, devenant la propriété du bailleur en fin de bail, ou des travaux de distribution intérieure donnant la faculté au bailleur de demander la remise en état des lieux aux frais du preneur ; qu’en faisant péremptoirement application du second régime précité sans préciser la nature des travaux litigieux effectués par le preneur, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134 devenu 1103 du code civil ;

7°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE le renouvellement d’un bail commercial par acceptation tacite d’un congé avec offre de renouvellement emporte extinction du contrat initial et conclusion d’un nouveau contrat de bail ; qu’en retenant, pour refuser de constater le jeu de la clause d’accession des nouvelles constructions en fin de bail et considérer que le bailleur était en droit de demander la remise en état des lieux, que le congé délivré par le bailleur le 24 août 2004 n’avait pas produit d’effet puisqu’aucun nouveau bail n’avait été signé entre les parties depuis, et que le bail du 21 juillet 1998 continuait de recevoir application, quand le congé avec offre de renouvellement, accepté tacitement par le locataire, avait emporté renouvellement du contrat de bail à compter du 1er mars 2005, la cour d’appel a violé l’article L 145-9 du code de commerce.