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EXTRAIT DES MINUTES DU SECRETARIAT GREFFE

TRIBUNAL DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE GRANDE

INSTANCE D’EVRY

D’EVRY

Expropriations

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS N° RG 16/00231

N° Portalis rendu le 18 NOVEMBRE 2019 DB3Q-W-B7A-KXVY Nature de l’affaire :

70H

N° Minute 19/293

ENTRE:

DEMANDERESSE

PARIS SUD AMENAGEMENT

[…]

[…] représentée par Maître Estelle GARNIER de la SELAS FIDAL, avocats au barreau des HAUTS DE SEINE

Autorité expropriante

ET

DÉFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES IMMEUBLE DENOMME « LES FRANCIADES »

[…]

[…] représentée par Maître Jérôme CHAMARD de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL, avocats au barreau de PARIS

Exproprié

[…]

SCI DU VAL SANS RETOUR

[…]

[…] représentée par Maître LAGIER, avocat au barreau de PARIS

SARL SOVIDIS

Exerçant sous l’enseigne CARREFOUR MARKET

[…]

[…] représentée par Maître HYEST, avocat au barreau de PARIS

SOCIETE CSF

[…]

[…]

[…] représentée par Maître JACOB, avocat au barreau de PARIS

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[…]

EN PRÉSENCE DU COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

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représenté par : Monsieur X adresse : Service du Domaine

[…]

[…]

JUGE DE L’EXPROPRIATION :

Nous, Caroline DAVROUX, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de la Première Présidente de la Cour d’Appel de PARIS, conformément aux dispositions de l’articles L […]1-1 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique.

GREFFIER: B-Paul LE GOFF

DÉBATS:

Le SYNDICAT PRINCIPAL DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS À L’ANGLE DE LA RUE DES CANADIENS – PLACE DE FRANCE À MASSY, dénommé LES FRANCIADES (ci-après dénommé LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES) était propriétaire d’un ensemble immobilier situé à […] et […], sur les parcelles cadastrées section K n° 264 et 262 et section N n° 333, d’une superficie respective de 11 398 m², 690 m² et 3 675 m² soit une superficie totale de 15 763 m².

Il s’agit d’un ensemble à usage commercial et d’habitation soumis au statut de la copropriété. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 27 mars 2017, annexé à la présente décision.

Le bien est situé dans le périmètre du projet d’aménagement dénommé ZAC Franciades-Opéra qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP), selon l’arrêté préfectoral n°2014-PREF.DRCL/BEPAFI/SSAF/362 en date du 3 juin 2014.

Par un arrêté préfectoral n°2014-PREF.DRCL/BEPAFI/SSAF/515 en date du 8 août 2014, les parcelles ou parties de parcelles situées à l’intérieur de la DUP ont été déclarées cessibles au profit de la demanderesse à la présente procédure, la Société d’Economie Mixte SAEM Paris Sud Aménagement (ci-après dénommée SAEM).

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 15 décembre

2014 au profit de la SAEM, concernant :

- pour la parcelle K 264, une emprise de 9 762 m[…]23456789012345678901234567890

- pour la parcelle K 262, une emprise de 3 m[…]23456789012345678901234567890

- pour la parcelle N 333, aucune emprise.

Lesdites parcelles comprennent 98 lots privatifs et des parties communes. Les lots privatifs et les parties communes expropriés font l’objet d’un retrait de la copropriété.

La SAEM a poursuivi l’expropriation des 98 lots privatifs à l’encontre de chaque propriétaire au bénéfice desquels une indemnité a été fixée, soit par accord amiable, soit par la présente juridiction.

S’agissant des parties communes, la SAEM a notifié une offre d’indemnisation sous la forme de deux projets de protocoles soumis l’Assemblée générale du SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES du 8 octobre 2015, qui a rejeté les offres d’indemnisation de l’expropriant, de sorte qu’aucun accord n’est intervenu dans le délai d’un mois prévu à l’article R.311-9 du code de l’expropriation.

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Par un Mémoire introductif d’instance daté du 19 avril 2016 et reçu le 20 avril 2016 par le greffe, la SAEM a saisi la juridiction de l’expropriation du Tribunal de Grande Instance d’Evry aux fins de fixation des indemnités d’expropriation devenant revenir au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES.

Par mémoire en réponse daté du 23 mai 2016 et reçu au greffe le 24 mai 2016, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES a demandé au juge de l’expropriation, outre des provisions à divers titres, des indemnités d’expropriation et de remploi et une somme sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, la désignation d’un expert aux frais de l’autorité expropriante, afin de déterminer la nature, l’étendue et le coût des travaux nécessités par le retrait de l’emprise expropriée.

Par un mémoire daté du 18 octobre 2016 et reçu le 19 octobre 2016 par le greffe de la juridiction de l’expropriation, la SCI VAL SANS RETOUR, copropriétaire, a demandé de déclarer son intervention volontaire recevable.

Monsieur le Commissaire du Gouvernement a déposé des conclusions le 13 mars 2017.

A la suite de l’ordonnance rendue le 30 janvier 2017, le transport sur les lieux a été effectué le 27 mars 2017.

Par un mémoire reçu le 13 avril 2017 par le greffe, la société SOVIDIS, exploitant dans la copropriété expropriée un fonds de commerce de supermarché à l’enseigne CARREFOUR MARKET, a demandé à être reçue en son intervention volontaire et en ses demandes.

Par un mémoire daté et reçu le 30 juin 2017 par le greffe, la société CSF, preneuse de locaux commerciaux dans la copropriété expropriée, a demandé à être reçue en son intervention volontaire et en ses demandes.

L’affaire, appelée à l’audience du 24 avril 2017, a été renvoyée à l’audience du 3 juillet 2017 où elle a été plaidée et mise en délibéré au 25 septembre 2017, successivement prorogé au 20 novembre 2017 puis au 18 décembre 2017.

Par jugement contradictoire en date du 18 décembre 2017, le juge de l’expropriation a ordonné une expertise confiée à Monsieur Y Z, a fixé à 60 000 euros, à la charge de l’autorité expropriante, la provision à valoir sur rémunération de l’expert et a sursis à statuer sur les demandes formées par les parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Le rapport d’expertise de Monsieur Y A a été déposé au greffe le 01 mars 2019.

L’affaire a été appelée aux audiences du 24 septembre 2018, 15 avril 2019 et 01 juillet 2019. A cette date, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation et l’affaire a été mise en délibéré au […] octobre 2019, prorogé au 18 novembre 2019.

A l’issue des débats, les prétentions et moyens des parties se présentent comme suit :

MOYENS ET PRÉTENTIONS DE LA SAEM PARIS SUD AMÉNAGEMENT

Dans son dernier mémoire récapitulatif n°8 reçu au greffe le 28 juin 2019, la SAEM Paris Sud Aménagement demande au juge de l’expropriation de :

- déclarer irrecevable la demande en désignation d’un expert judiciaire formée par la SCI du VAL SANS RETOUR ;

- fixer l’indemnisation due au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à l’angle de la rue des canadiens et de la Place de France à MASSY dénommé « Les Franciades » au titre des conséquences préjudiciables du retrait, aux sommes suivantes :

* 2 928 563,69 euros TTC au titre des travaux et coûts associés nécessités par le retrait;

* 50 000 euros HT au titre des frais accessoires ;

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* 20 000 euros à parfaire au titre du coût du licenciement du gardien sous réserve de la production des justificatifs ;

- constater que la société PARIS SUD AMÉNAGEMENT offre également d’assurer vis-à-vis du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES résiduel et à titre gratuit une mission de maîtrise d’ouvrage déléguée ;

- fixer à 6 034,70 euros l’indemnisation due à la SOCIETE SOVIDIS au titre du coût de déplacement du réseau pneumatique à effectuer dans les locaux qu’elle occupe ;

- fixer l’indemnisation due au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS À L’ANGLE DE LA RUE DES CANADIENS ET DE LA PLACE DE FRANCE à MASSY dénommé « Les Franciades » au titre de l’indemnité d’expropriation, aux sommes suivantes :

* 280 000 euros au titre des constructions à usage d’emplacements de stationnement

(terrain intégré);

* 29 000 euros au titre du remploi;

* 29 472 euros au titre du local de service situé à l’angle de l'[…] ;

* 3 947,20 euros au titre du remploi.

statuer ce que de droit sur les dépens de l’instance.

La SAEM fait essentiellement valoir que la SCI du VAL SANS RETOUR, n’est pas recevable, en sa qualité de copropriétaire du syndicat résiduel, à former des demandes au titre desdites parties communes et qu’elle est donc irrecevable à solliciter la désignation d’un expert.

S’agissant des conséquences préjudiciables du retrait, l’autorité expropriante fait essentiellement valoir :

que l’expert judiciaire a écarté les coûts relatifs à un assistant à maîtrise d’ouvrage sollicité à hauteur de 73 558,80 euros par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, coûts considérés comme superfétatoires au vu de la présence d’un maître d’œuvre ;

- qu’il appartiendra au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de produire le contrat de travail du gardien, ses 12 derniers bulletins de salaires et de justifier de son licenciement afin d’apprécier le principe et montant des indemnités de licenciement sollicitées ; que les demandes de la société SOVIDIS, à l’exception d’un devis de 6 034,70 euros HT pour le déplacement du système pneumatique, ne sont justifiées par aucune pièce et n’ont pas été formalisées dans le cadre de l’expertise judiciaire ; que les solutions techniques résultant de l’expertise judiciaire rendent inopérantes la demande formée par la société CSF en indemnisation de la perte de son fonds de commerce.

S’agissant des indemnité d’expropriation, l’autorité expropriante faut essentiellement valoir que:

- que les 98 lots privatifs expropriés ont fait l’objet d’une indemnisation selon la méthode de valorisation < terrain intégré », incluant leurs droits respectifs dans les parties communes, de telle sorte que le Syndicat des copropriétaires résiduels ne bénéficie de droit qu’à hauteur de 18 420/30 0000 millièmes ;

- que les biens expropriés doivent faire l’objet d’une évaluation selon la méthode « terrain intégré », ce qui exclut l’indemnisation de l’assiette du terrain dès lors qu’il s’agit d’un terrain totalement bâti, sans potentiel de constructibilité résiduel et détenu en indivision avec une disponibilité juridique limitée ;

- qu’il résulterait de l’indemnisation de l’emprise au sol une double indemnisation;

- qu’il y a lieu de retenir l’usage effectif des parties communes expropriées à la date de référence sans considération des projets d’aménagement, soit un usage de parking et voies de circulation;

- qu’en tout état de cause, les termes de comparaison produits pour l’évaluation du terrain étant en conséquence à rejeter s’agissant de bien non comparables, et qu’il y a lieu de déduire de la valeur du terrain nu les frais de démolition des constructions existantes.

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MOYENS ET PRÉTENTIONS DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

Dans son dernier Mémoire en réponse n°4 reçu au greffe le 28 juin 2019, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES demande de fixer les indemnités à lui revenir de la façon suivante :

- sur les conséquences préjudiciables du retrait, il demande que lui soit alloué :

- une somme de 2 452 985,86 euros HT, soit 2 935 805,33 euros TTC correspondant à l’estimation du coût des travaux de séparation, des honoraires de maîtrise d’oeuvre et de syndic;

- une somme de 61 324 euros HT, soit 73 588,80 euros TTC correspondant à la mission du conseil technique du syndicat des copropriétaires ; une provision d’un montant de 50 000 euros HT au titre du coût d’établissement d’un modificatif à l’état descriptif de division/ règlement de copropriété et des frais administratifs y afférents (convocation d’assemblée générale, notification du procès verbal…) ; surseoir à statuer sur le coût définitif de ces postes de dépenses dans l’attente de leur chiffrage définitif ;

- une provision d’un montant de 20 000 euros HT au titre des coûts de licenciement du gardien de l’immeuble ;

- qu’il soit sursis à statuer sur le coût définitif de ce poste de dépense.

- sur l’indemnité d’expropriation, il demande la somme de 10 462 817 euros qui se décompose comme suit :

* indemnités principales :

.9276 750 euros correspondant à la valeur du terrain parties communes sous emprise soit 9 765 m² x 750 euros

.920 000 euros au titre de l’indemnisation de 80 emplacements de parking pour une valeur unitaire de 11 500 euros;

. 160 000 euros au titre de l’indemnisation de la loge du gardien, soit 80 m² x 2 000 euros;

* indemnité de remploi : 103 567 euros.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES sollicite en outre une somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fait essentiellement valoir qu’il convient de prendre en compte de façon effective la valorisation du terrain d’assiette parties communes sous emprise, lui appartenant, la valeur des parkings qui s’y trouvent et les indemnités de remploi, outre les conséquences préjudiciables du retrait.

Il expose notamment :

- concernant les conséquences préjudiciables du retrait : il convient de lui allouer une somme de 2 935 805,33 euros pour lui permettre de faire réaliser, sous sa maîtrise d’ouvrage, les travaux de séparation des deux parcelles. Il soutient que la demande de conseil technique qu’il chiffre à hauteur de 73 588,80 euros TTC est justifiée par l’ampleur des travaux et les liens commerciaux entre l’expropriant et le maître d’œuvre désigné par la SAEM ;

concernant l’indemnité d’expropriation :

que l’emprise est constituée, conformément à l’état parcellaire annexé au décret de cessibilité et à l’ordonnance d’expropriation, d’une surface, de nature de sol, d’une superficie de 9 765 m² appartenant au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ; que l’indemnisation accordée aux copropriétaires des lots privatifs expropriés ne dispense pas la SAEM d’indemniser le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, composé notamment des titulaires de droits privatifs hors emprise ; il propose des termes de comparaison issus de la banque des données des notaires dite base BIEN pour la valorisation du terrain, pour la valorisation des emplacements de parking et pour la valorisation de la loge de gardien.

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MOYENS ET PRETENTIONS DE LA SCI DU VAL SANS RETOUR

Par un mémoire récapitulatif reçu le 11 avril 2019 et par mémoire complémentaire reçu le 28 juin 2019, la SCI du VAL SANS RETOUR demande de :

- juger recevable son intervention volontaire au soutien des prétentions du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER « LÊS FRANCIADES » à Massy ; condamner la société PARIS SUD AMENAGEMENT à indemniser le syndicat des copropriétaires de son juste préjudice, tel que demandé dans le mémoire du syndicat des copropriétaires ;

- et à titre subsidiaire, de désigner un expert pour l’évaluation de la valeur du terrain exproprié.

La SCI du VAL SANS RETOUR fait principalement valoir :

- S’agissant de la recevabilité de son intervention volontaire accessoire, qu’elle est copropriétaire à hauteur de 7 867/30 000 millièmes de la copropriété expropriée ;

- S’agissant de l’indemnité d’expropriation que le principe de réparation intégrale du préjudice causé par l’expropriation posé par l’article L. 3[…]-1 du Code de l’expropriation impose l’indemnisation du sol commun renfermant un potentiel de constructibilité.

MOYENS ET PRETENTIONS DE LA SOCIETE SOVIDIS (CARREFOUR MARKET)

Par dernier mémoire n°2 notifié le 12 avril 2019, la société SOVIDIS sollicite du juge de l’expropriation de :

- la recevoir en son intervention volontaire ;

- condamner la société PARIS SUD AMÉNAGEMENT à lui payer la somme de 100 000 euros (sauf à parfaire) en réparation du préjudice subi en termes de surcoût de main d’œuvre du fait de la modification du quai de livraison (frais de personnel supplémentaire + frais de gardiennage) pendant la durée des travaux ;

- condamner la société PARIS SUD AMÉNAGEMENT à la garantir des conséquences et nuisances occasionnées par les travaux envisagés ;

- condamner la société PARIS SUD AMÉNAGEMENT à lui payer la somme de 7 241,64 euros correspondant au déplacement du local coffre-fort et du système d’acheminement des fonds conformément au devis de la société CP BOURG;

- condamner la société PARIS SUD AMÉNAGEMENT à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

- condamner la société PARIS SUD AMÉNAGEMENT aux entiers dépens.

La société SOVIDIS fait principalement valoir que les travaux d’aménagement consécutifs à l’expropriation auront un impact non couvert par les conclusions de l’expert judiciaire sur l’exploitation du fonds de commerce de supermarché à l’enseigne CARREFOUR qu’elle réalise en location-gérance.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DE LA SOCIÉTÉ CSF

Par un mémoire en intervention volontaire reçu au greffe le 30 juin 2017, la société CSF demande au juge de l’expropriation de :

- la déclarer recevable et bien fondée en son intervention volontaire et en ses demandes ;

- fixer l’indemnité due à la société CSF, du fait de l’expropriation et du retrait des emprises expropriées, à la somme globale, sauf à parfaire, de 1 000 000 d’euros;

- à titre subsidiaire, nommer un expert ; en tout état de cause, rejeter toutes fins, prétentions et demandes contraires de la société PARIS SUD AMÉNAGEMENT ;

- condamner la société PARIS SUD AMÉNAGEMENT au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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La société CSF, preneuse du bail commercial sur des locaux à usage commercial et propriétaire du fonds de commerce exploité en location-gérance par la société SOVIDIS, fait principalement valoir que les travaux d’aménagement consécutifs à l’expropriation auront pour conséquence de supprimer l’accès au quai de livraison et le sas des convoyeurs de fonds nécessaires à l’activité de la société SOVIDIS.

PROPOSITION DE MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Dans ses dernières conclusions reçues au greffe le 14 mai 2019, Monsieur le Commissaire du Gouvernement propose au juge de l’expropriation de :

- fixer :

* l’indemnité principale à 6 227 875 euros;

* l’indemnité de remploi à 625 038 euros;

* les indemnités accessoires (préjudice lié à l’emprise – travaux à prévoir) à 2 935 805,33 euros ;

- rejeter les interventions volontaires.

Monsieur le Commissaire du Gouvernement indique qu’il convient de retenir la méthode de valorisation au m² de terrain encombré de l’emprise consistant à apprécier la valeur du terrain encombré, cet encombrement ne correspondant pas aux coûts liés à la libération du bien et de démolition des constructions existantes. Il s’agit d’apprécier la valeur d’un terrain pour lequel le propriétaire n’est pas le même que celui des constructions. Il retient une valorisation d’une emprise de 9 765 m² à détacher d’un terrain d’une contenance de 15 763 m² et totalement encombrée. Se fondant sur trois termes de comparaison, il propose de retenir une valeur de 1 150 euros/m², d’appliquer un abattement pour encombrement de 50 % et aboutit à une indemnité destinée à couvrir le préjudice de dépossession de l’assiette foncière d’un montant de 5 614 875 euros.

Pour les emplacements de stationnement qui ne sont pas matérialisés au sol, Monsieur le Commissaire du Gouvernement propose de déterminer le nombre de places au prorata des surfaces soit 9 765 m²/15 763 m² x 100 = 62 % puis 80 places x 62 % = 50 places. Il retient, en se fondant sur 4 termes de comparaison, une valeur unitaire de 10 500 euros.

Pour la loge de gardien, il se fonde sur trois termes de comparaison faisant ressortir une moyenne de 2 207 euros/m² à laquelle il applique une décote de 50 % compte tenu de l’absence d’aménagement spécifique du logement et retient un prix de 1 100 euros/m².

S’agissant de l’indemnisation des conséquences préjudiciables du retrait, Monsieur le Commissaire du Gouvernement se fonde sur le rapport d’expertise évaluant le montant des travaux à la somme de 2 935 805,33 euros.

Relevant que le rapport d’expertise indique que les travaux envisagés permettent de maintenir les accès aux quais de livraison, Monsieur le Commissaire du Gouvernement estime que la preuve des préjudices des intervenants volontaires n’est pas rapportée et propose de rejeter leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité du dernier mémoire récapitulatif après expertise de la société CSF

L’article 16 du code de procédure civile dispose que :

Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

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Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.»

En l’espèce, le conseil de la société CSF ne conteste pas, qu’en raison d’une erreur matérielle, son dernier mémoire récapitulatif après expertise, n’a pas été communiqué contradictoirement à l’avocat de la société PARIS SUD AMÉNAGEMENT, qui a demandé à l’audience du 01 juillet 2019 d’écarter ce mémoire des débats.

Le dernier mémoire de la société CSF, qui n’a pas été communiqué contradictoirement à l’avocat de l’autorité expropriante, ne peut qu’être déclaré irrecevable et écarté des débats.

Sur la recevabilité des interventions volontaires de la SCI du VAL SANS RETOUR, de la société SOVIDIS et de la société CSF

Aux termes de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Aux termes de l’article 330 du code de procédure civile, l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt pour la conservation de ses droits à soutenir cette partie.

Sur l’intervention volontaire de la SCI du VAL SANS RETOUR

En l’espèce, la SCI du VAL SANS RETOUR est propriétaire à hauteur de 7 867/30 000 millièmes de la copropriété expropriée ainsi qu’il en ressort de l’attestation notarié en date du 16 août 2016 de la SCP ABGRALL, BOURDEL, DRAY, notaires à Paris XVème. En qualité de propriétaire indivis des parties communes de la copropriété, la SCI du VAL SANS RETOUR a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES.

Toutefois, en qualité d’intervenant volontaire accessoire, la SCI du VAL SANS RETOUR n’est recevable qu’à appuyer les prétentions du demandeur principal, en l’espèce le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et ne peut élever de prétentions propres.

En conséquence, l’intervention volontaire de la SCI du VAL SANS RETOUR au soutien des prétentions du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES sera déclarée recevable, mais la SCI du VAL SANS RETOUR sera déboutée de sa demande subsidiaire en désignation d’un expert, qui n’a pas été formulée par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES.

Sur les interventions volontaires principales des sociétés SOVIDIS et CSF

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’emprise porte sur des parties communes nécessaires à l’exploitation par la société SOVIDIS du fonds de commerce à l’enseigne CARREFOUR MARKET.

Il est établi que la société CSF est propriétaire du fonds de commerce exploité en location-gérance par la SOCIETE SOVIDIS.

La société SOVIDIS et la société CSF justifient ainsi chacune d’un intérêt propre à soulever des demandes d’indemnisation personnelles et d’un lien de connexité suffisant entre leur intervention volontaire respective et la demande principale en fixation des indemnités d’expropriation.

En conséquence, la société SOVIDIS et la société CSF devront, chacune, être déclarées recevables en leurs interventions volontaires principales respectives.

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Sur l’indemnité d’expropriation

Sur les principes du droit de l’expropriation

L’article L.3[…]-1 du code de l’expropriation dispose que : Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu’aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

Le montant des indemnités est fixé d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, en application des dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation et les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, en application de celles du premier alinéa de l’article L.322-2 du code précité.

Selon les dispositions de l’article L.[…]3-6 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte pour déterminer la destination et les possibilités en matière d’urbanisme des parcelles concernées par une opération d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan d’occupation des sols (POS) ou le plan local d’urbanisme (PLU) et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

S’agissant de biens soumis au statut de la copropriété, l’article L2[…]-2 dudit code prévoit que : L’expropriation pour cause d’utilité publique d’un immeuble bâti, d’un groupe d’immeubles bâtis ou d’un ensemble immobilier soumis à la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est poursuivie et prononcée lot par lot à l’encontre des copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers concernés ainsi que, lorsqu’elle porte également sur des parties communes en indivision avec d’autres copropriétaires, à l’encontre du syndicat.

Lorsque l’expropriation porte uniquement sur des parties communes à l’ensemble des copropriétaires, elle est valablement poursuivie et prononcée à l’encontre du syndicat représentant les copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers.

Lorsque l’expropriation est poursuivie et prononcée à l’encontre du syndicat, les dispositions de l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont applicables pour la répartition des indemnités compensatrices.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur le droit applicable :

En l’espèce, le bien doit être évalué à la date du présent jugement, selon sa consistance au 15 décembre 2014, date de l’ordonnance d’expropriation, et selon les possibilités d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme (PLU) dont la révision a été rendue opposable le 15 septembre 2016.

La date de référence retenue est donc le 15 septembre 2016.

Le bien est situé en zone urbaine.

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Sur la consistance du bien :

Il s’agit d’un ensemble immobilier d’une surface totale de 15 763 m² dont 9 765 m² sous emprise.

Cet ensemble immobilier est soumis à loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La présente procédure concerne les parties communes expropriées.

Conformément un règlement de copropriété applicable, en date du 15 février 1966, la quote-part indivise est composée «de toutes les parties communes de l’ensemble immobilier et notamment du sol» et «des parties communes propres au bâtiment dont il dépend»>.

Les parties communes expropriées représentent une assiette foncière de nature de sol de 9 765 m², comme il ressort en particulier de l’enquête parcellaire annexée au décret de cessibilité du 8 août 2014.

Cette assiette foncière porte, outre 98 lots privatifs à usage commercial ou de réserve qui ont fait l’objet d’une procédure d’indemnisation distincte spécifique :

- en infrastructure, 80 emplacements de parking, ainsi que des voies de circulation interne;

- en suprastructure, des voies de circulation piétonne ;

- un local de 80 m² comportant deux pièces en rez-de-chaussée utilisés comme bureaux, ainsi qu’un local technique et un local douche toilettes en sous-sol auxquels on accède par des escaliers.

Le local est correctement entretenu en rez-de-chaussé, au contraire des escaliers et du sous-sol.

Il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux annexé à la présente décision.

Sur les surfaces :

La surface de l’emprise au sol de 9 765 m², ainsi que la surface de 80 m² du local de service ne sont pas contestées et seront, en conséquence, retenues. De même, le nombre de 80 emplacements de parking n’est plus contesté dans les dernières écritures produites par l’autorité expropriante.

Sur la méthode :

Les parties sont en désaccord sur la méthode d’évaluation à appliquer.

L’expropriant considère que seuls les emplacements de parking et le local de service doivent faire l’objet d’une évaluation selon la méthode dite «terrain intégré». Il estime que le sol de l’emprise ne peut faire l’objet d’une évaluation distincte, s’agissant d’un ensemble immobilier totalement bâti ne disposant pas d’une constructibilité résiduelle, qui plus est déjà indemnisé en partie dans le cadre des 98 lots privatifs sous emprise. Il considère de plus qu’une évaluation par récupération foncière, consistant à déduire du prix du terrain nu les coûts de démolition et de libération du terrain conduirait à une valeur négative.

L’exproprié et les intervenants volontaires considèrent que l’assiette foncière possède une valeur intrinsèque devant faire l’objet d’une évaluation séparée, à laquelle s’ajoute la valeur des emplacements de stationnement et du local de service.

Monsieur le Commissaire du Gouvernement considère que l’assiette foncière doit faire l’objet d’une évaluation distincte selon la méthode dite «terrain encombré» qui consiste à appliquer un abattement pour encombrement du sol par des constructions sur la valeur d’un terrain supposé nu. Il considère que les emplacements de stationnement et le local de service doivent faire aussi l’objet d’une indemnisation.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier « Les Franciades », adopté le 15 février 1966, mentionne, en sa «deuxième partie» sur l’état descriptif de division page 131, que les parties communes comprennent notamment le sol de l’ensemble immobilier. Cette assiette foncière referme, indépendamment des projets d’aménagement, un potentiel de constructibilité devant nécessairement faire l’objet d’une indemnisation.

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11

En conséquence, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES est fondé à demander

l’indemnisation de l’emprise partielle du sol, commun à l’ensemble de la copropriété et non aux seuls copropriétaires expropriés.

Cette indemnisation sera évaluée conformément à la méthode dite «terrain encombré» pour être adaptée à l’espèce.

Les 80 emplacements de parking et le local de service seront indemnisés en sus, sans qu’il y ait double indemnisation s’agissant principalement de biens en infrastructure bénéficiant d’une valeur vénale propre.

La valeur du sol nu, ainsi que celle des emplacements de stationnement et du local de fonction sera fixée selon la méthode consistant à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local.

Sur la quote-part des droits attachés aux 98 lots privatifs expropriés au profit de l’expropriant

L’expropriant considère que l’indemnité doit être allouée au Syndicat des copropriétaires «résiduel», c’est-à-dire, dans sa composition consécutive à l’expropriation de 98 lots privatifs au profit de l’expropriant qui a ainsi acquis des droits sur les parties communes à hauteur de 11 580 millièmes, le Syndicat résiduel conservant des droits à hauteur de 18 420 / 30 000 millièmes.

Or, si l’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés, elle n’a pas pour effet de supprimer tout droit à l’exproprié mais de convertir les droits réels ou personnels existant sur l’immeuble en droit de créance sur l’expropriant.

Ainsi, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, composé de l’ensemble des copropriétaires non-expropriés et expropriés, pour lesquels il n’est d’ailleurs pas établi que l’indemnisation versée au titre des lots privatifs couvre la valeur totale de leur quote-part respective dans les parties communes, conserve le droit de se voir indemniser de la valeur des parties communes.

En conséquence, l’indemnisation sera due au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES composé des propriétaires expropriés et non expropriés.

Sur la détermination des indemnités

L’article R.311-22 du code de l’expropriation dispose que :

Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du Commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R.311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, le juge fixe l’indemnité en considération des termes de comparaison produits par la partie expropriante, par Monsieur le Commissaire du Gouvernement et par la partie expropriée, et à un montant compris entre :

- 342 419,20 euros, montant offert par l’autorité expropriante,

et

- 10 462 817 euros, montant demandé par la partie expropriée, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES.

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1[…]23456789012345678901234567890

Sur l’indemnité relative au sol :

Le juge fixe en l’espèce l’indemnité à un montant compris entre :

- 0 euros, montant offert par l’entité expropriante, et

- 9 276 750 euros, montant demandé par la partie expropriée.

Sur les termes de comparaison :

* La SAEM, qui considère que le sol n’ouvre pas droit à indemnisation autonome, ne produit aux débats aucun terme de comparaison.

* Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES verse aux débats les termes de comparaison suivants :

^Date NATURE SITUATION/CADASTRE SURFACE (m²)PRIX (€/m²) […]

INDEMNITE

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

Constructible habitation

La valeur moyenne de ces 7 termes de comparaison est de 992 euros/m².

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES demande une valeur inférieure, égale à 950 euros/m².

La SAEM critique ces termes, faisant valoir que les terrains sont situés dans d’autres quartiers de la commune de MASSY.

En l’espèce, les termes DEF 5 et DEF 6 ne seront pas retenus en raison de leur ancienneté. Seuls les termes DEF 1 à 4 et 7 seront retenus pour servir la comparaison avec le bien appartenant à l’exproprié, selon une valeur moyenne de 1 000 euros/m².

* La SCI du VAL SANS RETOUR propose les éléments suivants :

VSR 1 Vente par la SAEM, datée du 29 octobre 2014, de lots composés de logement et de locaux commerciaux, d’un volume de 6 443 m² adjacent au bien concerné au prix de 1 149 euros/m²;

VSR 2: Expertise par la société DTZ faisant ressortir une valeur vénale du terrain à 8 200 000 euros HT;

VSR 3: Offre de vente en cours pour un terrain valorisé à 871,84 euros/m²; VSR 4: Expertise immobilière par M. B-C D à 15 000 000 euros.

La SAEM critique ces termes, faisant valoir :

- pour le terme VSR1: qu’il s’agit d’une cession de droits à construire aussi proposée par le Commissaire du Gouvernement; pour le terme VSR 2: que la valorisation a été effectuée selon la méthode dite du «bilan

-

promoteur» qui ne peut être retenue dans le cadre d’une indemnisation pour cause expropriation;

- pour le terme VSR 3: que l’expertise repose sur la vocation future du bien exproprié;

- pour le terme VSR 4: que les offres immobilières ne constituent pas des termes de référence admissible.

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13

En l’espèce, les références VSR 2 à VSR 4 ne correspondent pas à la méthode d’évaluation retenue, à savoir, comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, et seront en conséquence écartées.

Ainsi, seule la référence VSR 1, également proposée par Monsieur le Commissaire du Gouvernement, sera retenue pour un prix de 1 149 euros/m².

* La société SOVIDIS et la société CSF ne proposent pas de termes de comparaison.

* Monsieur Le Commissaire du Gouvernement propose les termes de comparaison suivants :

Date NATURE SITUATION/SURFACE (m²) PRIX (€/m²) PRIX DE VENTE (E) OBSERVATIONS CADASTRE CGT 29.09.17 Vente Tlot 18 (ZACI900 1 604 3 ⁰⁴8 ⁵⁴⁰ Zone 6 UP f VILMORIN 3) Application de décotes de 15 % (localisation) et de 20 %

(surface): 1 091€/m² […].07.16 Vente CG2 Lot 5B (ZAC2 862 […]07 6 030 000 Zone 3 UPL PARIS-BRIIS) Application de décotes de 25 % (localisation) et de 20 %

(surface): 1 264€/m² CG 3 1149K 432, […]

La valeur moyenne de ccs 3 termes de comparaison est de 1 620 euros/m².

Monsieur Le Commissaire du Gouvernement propose une valeur inférieure, égale à 1 150 euros/m², faisant valoir la situation géographique plus porteuse des termes CG1 et CG2, ainsi que la différence de superficie des 3 termes.

La SAEM critique ces termes, faisant valoir qu’il s’agit de références portant sur des droits à construire qui tiennent compte de l’usage futur autorisée dans la zone concernée, sans pour autant établir la réalité de cette allégation.

En l’espèce, les 3 termes de comparaison proposés par Monsieur Le commissaire du gouvernement seront retenus en tenant compte des décotes proposées, pour une valeur moyenne de 1 168 euros/m², étant entendu que le terme CG 3 est privilégié en raison de sa localisation, directement adjacente au bien exproprié.

* En l’espèce, il convient de retenir une valeur du sol, avant application de l’abattement pour encombrement, de 1 150 euros/m², en considération des termes de comparaison DEF 1 à 4 et 7 selon une valeur moyenne de 1 000 euros/m² et CG 1 à 3, selon une valeur moyenne de 1 168 euros/m², et du caractère particulièrement privilégié du terme CG 3 pour une valeur de 1 149 euros/m².

Sur l’abattement pour encombrement :

Monsieur Le Commissaire du Gouvernement propose d’appliquer un taux d’abattement de 50% compte-tenu de l’encombrement total du terrain, y compris l’encombrement du sous-sol.

Le SYNDICAT DES CO PROPRIÉTAIRES et la SCI du VAL SANS RETOUR critiquent ce taux faisant valoir son caractère exagéré au regard des possibilités de construction de l’assiette foncière.

Il ressort des plans et photographies versés au débat que le taux d’encombrement de l’assiette foncière expropriée est élevé, ce qui justifie un abattement de 50 %. Après abattement de 50% le prix au m² s’élève donc à : 1 150 euros/m²-50%= 575 euros/m².

Sur l’indemnité principale :

Au regard, d’une part, des termes de comparaison retenus, des valeurs unitaires moyennes ainsi dégagées et du taux d’abattement retenu, il convient de fixer la valeur du mètre carré à 575 euros.

Ainsi, l’indemnité principale est de 5 614 875 euros, soit 9 765 m² x 575 euros/m².

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14 I I

Sur l’indemnité de remploi :

Elle a pour base le montant de l’indemnité principale, en l’espèce 5 614 875 euros.

Elle est égale à :

20 % jusqu’à 5 000 euros = 1 000 euros; 15% de 5 000 euros à 15 000 euros

- 1 500 euros;

10% sur le surplus, soit sur 5 599 875 euros = 559 987,50 euros;

soit une indemnité de remploi totale de 562 487,50 euros.

Sur l’indemnité totale de dépossession de l’assiette foncière :

Elle est égale à 6 177 362,50 euros, soit :

-5 614 875 euros, indemnité principale ;

- 562 487,50 euros, indemnité de remploi.

Sur l’indemnité principale relative aux emplacements de stationnement :

Le juge fixe en l’espèce l’indemnité à un montant compris entre :

- 280 000 euros, montant offert par l’autorité expropriante,

et

- 920 000 euros, montant demandé par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES.

*La SAEM retient une valeur unitaire de 10 000 euros sur la base de transactions constatées sur des lots privatifs à usage de stationnement dans le secteur, de laquelle elle déduit un abattement de 30 % «pour vente en bloc» et de 20% «pour copropriété», ce qui porte la valeur retenue à 450 000 euros pour 80 emplacements.

Elle propose de réduire ce montant, en proportion de la quote-part de copropriété lui revenant consécutivement à l’expropriation à son profit de 98 lots privatifs, soit 11 580/30 000 millièmes.

Elle propose en conséquence de fixer à 280 000 euros.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES critique cette proposition faisant valoir que les décotes proposées sont injustifiées, rien n’interdisant au SYNDICAT DESCOPROPRIETAIRES de vendre à l’unité les emplacements de parking.

En l’espèce, la valeur unitaire de 10 000 euros par emplacement de stationnement sera retenue, sans les décotes proposées dont la SAEM ne justifie ni le principe, ni le quantum.

* Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES verse aux débats les termes de comparaison suivants :

No NATURE Date SITUATION/[…]

[…] en sous-sol

[…] en sous-sol

[…] en sous-sol

[…] couverte en 10 000 sous-sol

[…] couverte en 11 500 sous-sol

---

15

[…] couverte en sous-sol

[…] couverte en 10 300 sous-sol

[…] couverte en 10 000 sous-sol

[…] couverte en sous-sol

[…] couverte en sous-sol

[…] couverte en 9000 sous-sol

[…] couverte en 15 000 sous-sol

La valeur moyenne de ces 12 termes de comparaison est de 11 567 euros par unité de stationnement.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES demande une valeur égale à 11 500 euros/unité de stationnement.

En l’espèce, l’ensemble des termes de comparaison seront retenus, pour une valeur unitaire de 11 500 euros/m².

* La SCI du VAL SANS RETOUR produit 3 offres de vente comprises entre 12 000 euros et […] 200 euros qui ne seront pas retenues ne s’agissant pas de transactions réalisées.

* La société SOVIDIS et la société CSF ne proposent pas de termes de comparaison.

* Monsieur Le Commissaire du Gouvernement propose les termes de comparaison suivants :

SITUATION / CADASTRE N° Date NATURE Observations

CGT 377//BM/24/11/4[…]4 (Massy) […].11.17 Vente Parking en sous-sol

377//AO/63/51 (Massy) 01.10.18 Vente CG 2 Parking en sous-sol

26.07.17 Vente CG 3 377//BK/74/123 (Massy) Parking en sous-sol

26.07.17 Vente CG4 377//BK/74/123 (Massy) Parking en sous-sol

La valeur moyenne de ces 4 termes de comparaison est de 14 125 euros par unité d’emplacement.

Monsieur le commissaire du Gouvernement propose une valeur inférieure, égale à 10 500 euros/m², faisant valoir la situation géographique plus porteuse et la différence qualitative des résidences accueillant les places de stationnement des termes proposés.

En l’espèce, les 4 termes de comparaison proposés par Monsieur le Commissaire du Gouvernement seront retenus en tenant compte de la décote proposée, pour une valeur moyenne de 10 500 euros par unité.

*En l’espèce, il convient de retenir une valeur unitaire arrondie des emplacements de parking égale à 10 500 euros, au regard, d’une part, des termes de comparaison retenus, des valeurs unitaires moyennes dégagées et des caractéristiques des biens expropriés.

Ainsi, l’indemnité principale pour les parking est de 10 500 euros/unité de stationnement x 80 =

840 000 euros.

Sur l’indemnité de remploi pour les emplacements de stationnement :

Elle a pour base le montant de l’indemnité principale, en l’espèce 840 000 euros.

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16 -

Elle est égale à :

. 20% jusqu’à 5 000 euros = 1 000 euros;

. 15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 1 500 euros ;

. 10 % sur le surplus, soit sur 825 000 euros = 82 500 euros;

soit un total de 85 000 euros.

Sur l’indemnité totale de dépossession des emplacements de stationnement :

Elle est égale à 925 000 euros, soit :

- 840 000 euros, indemnité principale ;

- 85 000 euros, indemnité de remploi.

Sur l’indemnité relative au local de service :

Le juge fixe en l’espèce l’indemnité à un montant compris entre :

- 29 472 euros, montant offert par l’autorité expropriante,

et

- 160 000 euros, montant demandé par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES.

* La SAEM retient une valeur de 600 euros/m² soulignant la disponibilité restreinte du bien dont la cession nécessite une majorité représentant 2/3 des voix des copropriétaires, ce qui porte la valeur retenue à 48 000 euros.

Elle propose de réduire ce montant en proportion de la quote-part de copropriété lui revenant consécutivement à l’expropriation à son profit de 98 lots privatifs, soit de la fixer à 29 472 euros.

* Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES verse aux débats les termes de comparaison suivants :

Date N° NATURE SITUATION/CADASTRESURFACE (m²)PRIX (€/m²) […]

INDEMNITE

[…]

[…]

[…]

N 334 (Massy) […]

[…]

La valeur moyenne de ces 5 termes de comparaison est de 2 472 euros/m².

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES demande une valeur inférieure, égale à 2 000 euros/m². Cette dernière valeur sera par conséquent retenue.

* La SCI du VAL SANS RETOUR présente des prix de vente moyen d’appartements à MASSY selon des sites internet spécialisés, se situant entre 3 065 euros/m² et 3 130 euros/m². Ces données ne seront pas retenues ne s’agissant pas de transactions réalisées.

* La société SOVIDIS et la société CSF ne proposent pas de termes de comparaison.

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[…]

* Monsieur Le commissaire du Gouvernement propose les termes de comparaison suivants :

No NATURE SITUATION/SURFACE (m²) PRIX (€/m²) […]

CADASTRE

Appartement de 4 pièces 17.10.18 Vente 377 AP 27 (Massy) 88 ^{2500 22}0 ⁰⁰⁰ CG 1

Appartement de 4 pièces 377 AP 16 (Massy) (75 163 ⁰⁰⁰

[…]

03.10.18 Vente

[…]

(Massy)

La valeur moyenne de ces 3 termes de comparaison est de 2 207 euros/m².

Monsieur le Commissaire du Gouvernement propose une valeur inférieure, égale à 1 100 euros/m², en application d’une décote de 50% en raison de l’absence d’aménagement spécifique (cuisine, salle de bain…) et de l’accès difficile.

En l’espèce, les 3 termes de comparaison proposés par Monsieur le Commissaire du Gouvernement seront retenus en tenant compte de la décote proposée, pour une valeur moyenne de 1 100 euros/m².

* En l’espèce, il convient de retenir une valeur du local de service égale à 1 100 euros/m², au regard, d’une part, des termes de comparaison retenus, des valeurs unitaires moyennes dégagées et des caractéristiques du bien exproprié, en particulier du mauvais état d’entretien, de la difficulté d’accès et de l’absence d’aménagement spécifique.

Ainsi, l’indemnité principale pour le local de service se calcule comme suit: 1 100 euros/m² x 80 m² = 88 000 euros

Sur l’indemnité de remploi pour le local de service :

Elle a pour base le montant de l’indemnité principale, en l’espèce 88 000 euros.

Elle est égale à :

. 20 % jusqu’à 5 000 euros = 1 ⁰⁰0 ^euros; 15% de 5 000 euros à 15 000 euros 1 500 euros;

-

.

10% sur le surplus, soit sur 73 000 euros = 7 300 euros;

soit un total de 9 800 euros.

Sur l’indemnité totale de dépossession du local de service :

Elle est égale à 97 800 euros, soit :

- 88 000 euros, indemnité principale ;

- 9 800 euros, indemnité de remploi.

Sur l’indemnité totale de dépossession (sol, emplacements de stationnement et local de service):

L’indemnité totale de dépossession est égale à 7 200 162,50 euros soit :

- indemnités principales : 6 542 875 euros, soit 5 614 875 euros +840 000 euros +88 000 euros;

- indemnités de remploi : 657 287,5 euros, soit 562 487,50 euros + 85 000 euros +9 800 euros.

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18

Sur les conséquences préjudiciables du retrait

Sur les principes du droit de l’expropriation

L’article L. 3[…]-4 du code de l’expropriation dispose que : Lorsqu’il est fait application des dispositions de l’article L. 122-6 et de l’article L. 132-1 relatives au retrait d’emprises expropriées

d’une propriété initiale, le juge de l’expropriation fixe, dans son jugement, à la demande de tout intéressé, outre les indemnités principales et accessoires, les indemnités relatives aux conséquences préjudiciables de ce retrait.

Sur les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et de la SCI du VAL SANS RETOUR

Il sera fait droit à la demande du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, soutenue par la SCI VAL SANS RETOUR, en indemnisation des conséquences dommageables du retrait d’un montant total de 2 452 985,86 euros HT, soit 2 935 805, 33 euros TTC, incluant l’indemnisation due au titre du déplacement du réseau des pneumatiques, ce montant reflétant les conclusions du rapport d’expertise déposé le 28 février 2019, acceptées par l’expropriant.

La demande d’indemnisation correspondant à la mission de conseil technique d’un montant de 61 324 euros HT, soit 73 588,80 euros TTC sera rejetée en cela qu’il s’agit d’une mission redondante par rapport à celle du maître d’œuvre, professionnel soumis à une obligation de conseil vis-à-vis du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, dont les coûts sont couverts par l’indemnité de 2 935 805,33 euros TTC.

La SAEM et le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES s’entendent sur le principe du versement par l’autorité expropriante au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES exproprié d’une somme de 50 000 euros au titre des frais accessoires. Une somme de 50 000€ sera par conséquent allouée comme indemnisation du coût d’établissement du modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.

Le demande de provision de 20 000 euros au titre du licenciement du gardien sera rejetée, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES n’ayant justifié ni du quantum demandé, ni du lien direct entre le licenciement et l’expropriation.

Sur les demandes de la société SOVIDIS

Les demandes de la société SOVIDIS en paiement de la somme de 100 000 euros (sauf à parfaire) en réparation du préjudice subi en termes de surcoût de main d’œuvre du fait de la modification du quai de livraison (frais de personnel supplémentaire et frais de gardiennage) pendant les travaux sera rejetée en cela que la solution technique issue de l’expertise dont les conclusions ont été déposées le 28 février 2019 tient compte dudit préjudice potentiel.

Il en sera de même de la demande de garantie des conséquences et nuisances occasionnées par les travaux réalisés par ses soins.

Enfin, la demande d’indemnisation à hauteur de 7 241,64 euros pour le déplacement du local coffre-fort et du système d’acheminement des fonds entraînant la modification du réseau pneumatique sera rejetée comme déjà couverte par l’indemnisation principale de 2 935 805,33 euros TTC accordée au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES.

Sur les demande de la société CSF

La demande principale en indemnisation à hauteur de 1 000 000 euros sera rejetée en cela que l’intervenant volontaire ne justifie pas d’un préjudice propre, non couvert par l’indemnisation principale de 2 935 805,33 euros TTC accordée au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES.

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19

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient de condamner la SAEM Paris Sud Aménagement à payer au SYNDICAT DES

COPROPRIÉTAIRES une somme de 5 000 euros, à la société SOVIDIS une somme de 1 500 euros, à la société CSF une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, la SAEM PARIS SUD AMÉNAGEMENT, société expropriante, supporte les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE IRRECEVABLE le mémoire récapitulatif après expertise en date du 12 avril 2019 de la société CSF ;

DÉCLARE RECEVABLE la SCI du VAL SANS RETOUR en son intervention volontaire au soutien des prétentions du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ;

DÉCLARE RECEVABLE la société SOVIDIS en son intervention volontaire principale ;

DÉCLARE RECEVABLE la société CSF en son intervention volontaire principale ;

Annexe à la présente décision le procès-verbal de transport du 27 mars 2017 ;

FIXE à 7 200 162,50 euros (sept millions deux cent mille cent soixante deux euros et cinquante centimes), l’indemnité totale de dépossession due par la SAEM PARIS SUD AMÉNAGEMENT au SYNDICAT PRINCIPAL DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS RUE DES CANADIENS-PLACE DE FRANCE A MASSY, DÉNOMMÉ LES FRANCIADES dans le cadre de l’opération d’expropriation du bien situé à […] et […], sur les parcelles cadastrées section K n° 264 et 262;

DIT que la somme de 7 200 162,50 euros se décompose de la manière suivante :

- indemnité principale totale de 6 542 875 euros, soit :

*5 614 875 euros au titre de la dépossession du sol ;

* 840 000 euros au titre de la dépossession de 80 places de stationnement;

* 88 000 euros au titre de la dépossession du local de service;

- indemnité de remploi totale de : 657 287,50 euros, soit :

* 562 487,50 euros au titre de la dépossession du sol ;

* 85 000 euros au titre de la dépossession de 80 places de stationnement ;

* 9 800 euros au titre de la dépossession du local de service;

FIXE à 2 935 805, 33 euros (deux millions neuf cent trente cinq mille huit cent cinq euros et trente trois centimes) l’indemnité principale due par la SAEM PARIS SUD AMÉNAGEMENT au SYNDICAT PRINCIPAL DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS RUE DES CANADIENS-PLACE DE FRANCE A MASSY, DÉNOMMÉ LES FRANCIADES dans le cadre de l’opération d’expropriation sus-mentionnée au titre des conséquences préjudiciables du retrait ;

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FIXE à 50 000 euros (cinquante mille euros) l’indemnité accessoire due par la SAEM PARIS SUD AMÉNAGEMENT au SYNDICAT PRINCIPAL DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS RUE DES CANADIENS-PLACE DE FRANCE A MASSY, DÉNOMMÉ LES FRANCIADES dans le cadre de l’opération d’expropriation sus-mentionnée au titre des frais administratifs ;

DÉBOUTE le SYNDICAT PRINCIPAL DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS RUE DES CANADIENS-PLACE DE FRANCE A MASSY, DÉNOMMÉ LES FRANCIADES de sa demande en règlement d’une indemnité de 61 324 euros hors taxe, soit 73 588,80 euros toute taxe comprise correspondant à la mission de conseil technique ;

DÉBOUTE le SYNDICAT PRINCIPAL DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS RUE DES CANADIENS-PLACE DE FRANCE A MASSY, DÉNOMMÉ LES FRANCIADES de sa demande en versement d’une provision de 20 000 euros au titre du coût de licenciement du gardien d’immeuble et de sa demande de surseoir à statuer;

DÉBOUTE la SCI VAL SANS RETOUR de sa demande subsidiaire en désignation d’un expert;

DÉBOUTE la société SOVIDIS de l’ensemble de ses demandes au fond ;

DÉBOUTE la société CSF de l’ensemble de ses demandes au fond ;

CONSTATE que la SAEM PARIS SUD AMÉNAGEMENT offre d’assurer vis-à-vis du SYNDICAT PRINCIPAL DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS RUE DES CANADIENS-PLACE DE FRANCE A MASSY, DÉNOMMÉ LES FRANCIADES à titre gratuit une mission de maîtrise d’ouvrage déléguée dans le cadre des travaux nécessaires au retrait;

CONDAMNE la SAEM PARIS SUD AMÉNAGEMENT à payer au SYNDICAT PRINCIPAL DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS RUE DES CANADIENS-PLACE DE FRANCE A MASSY, DÉNOMMÉ LES FRANCIADES une somme de 5 000 euros (cinq mille euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNE la SAEM PARIS SUD AMÉNAGEMENT à payer à la société SOVIDIS une somme de 1 500 euros (mille cinq cent euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SAEM PARIS SUD AMÉNAGEMENT à payer à la SOCIETE CSF une somme de 1 500 euros (mille cinq cent euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SAEM PARIS SUD AMÉNAGEMENT aux dépens de la présente procédure.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe par Caroline DAVROUX, Juge de l’Expropriation pour le Département de l’Essonne, qui a signé la minute avec B-Paul LE GOFF, Greffier le dix huit novembre deux mil dix neuf.

LE GREFFIER, LE JUGE DE L’EXPROPRIATION,

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