Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 28 juin et 6 juillet 2021, 10 février et 10 juillet 2023, M^me C A et M^me D E, représentées par M^e Tribot, demandent au tribunal :

1°) d’annuler la décision implicite du maire de la commune de Saint-Andiol par laquelle il ne s’est pas opposé à la déclaration préalable de travaux n° DP 01308921 N 0009 déposée en date du 24 février 2021 par la SCI TEL COUZ’INN pour le rehaussement de la toiture pour l’aligner à la toiture mitoyenne, la création d’un balcon au 1er étage du bâtiment, la création d’une terrasse tropézienne au 2ème étage et la mise en place de plusieurs portes-fenêtres sur une parcelle cadastrée section E n° 468 située 10-12 rue Gaston Gourdin ;

2°) de mettre à la charge de la commune une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Elles soutiennent que :

— elles disposent d’un intérêt à agir ;

— l’ampleur des travaux projetés, consistant en une destruction et une reconstruction intégrale, aurait dû conduire au dépôt d’une demande de permis de construire et non d’une déclaration préalable ; la surface de plancher semble erronée, alors qu’un étage supplémentaire est créé et que les superficies du balcon et de la terrasse tropézienne sont exclues de cette déclaration ;

— les travaux autorisés font craindre pour la pérennité de la structure de l’immeuble de M^me A ;

— le chantier ne correspond pas aux exigences de sécurité et de protection contre les intempéries et aucun bureau d’étude technique n’a été sollicité ;

— la pétitionnaire n’a pas affiché la déclaration préalable en méconnaissance de l’article R. 424-15 du code de l’urbanisme ;

— elle n’a pas sollicité l’accord de sa voisine directe ;

— le dossier de déclaration préalable est incomplet ;

— le projet méconnait les dispositions de l’article Ua.11 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune, notamment en ce que la profondeur du balcon est supérieure aux 80 cm prescrits par cet article et en ce que le projet de terrasse tropézienne ne correspond pas au style ancien et traditionnel requis par le plan local d’urbanisme ;

— l’architecte des bâtiments de France n’a pas été saisi et n’a pas donné son accord, alors que le terrain d’assiette se situe aux abords d’un monument historique, l’église Saint-Vincent.

Par des mémoires enregistrés les 11 juillet 2022 et 4 avril 2023, la commune de Saint-Andiol, représentée par M^e Ladouari, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge des requérantes une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que la requête est irrecevable et que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un mémoire enregistré le 13 juillet 2022, la SCI TEL COUZ’INN, représentée par

M^e Lorion, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge des requérantes une somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que la requête est irrecevable et que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 9 janvier 2025.

Les parties ont été informées le 2 juin 2025 que le jugement à intervenir était susceptible d’être fondé, en application de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme, sur l’irrecevabilité pour tardiveté du moyen nouveau tiré de la méconnaissance de l’article Ua.11 du plan local d’urbanisme présenté dans le mémoire enregistré le 10 février 2023 alors que le premier mémoire en défense a été communiqué le 11 juillet 2022.

Par une lettre du 3 juin 2025, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, le tribunal a informé les parties qu’il était susceptible de juger que le moyen tiré de la méconnaissance des articles R. 425-1 et R. 423-54 du code de l’urbanisme était fondé, en l’absence d’avis conforme de l’architecte des bâtiments de France, et les a invitées à présenter des observations sur la possibilité de régulariser ce vice.

Des observations en réponse présentées par les requérantes, la pétitionnaire et la commune ont été enregistrées les 4, 5 et 6 juin 2025 et communiquées.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code du patrimoine ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Houvet,

— les conclusions de M^me Noire, rapporteure publique ;

— les observations de M^e Tribot pour les requérantes, de M^e Extremet pour la commune et de M^e Lorion pour la pétitionnaire.

Considérant ce qui suit :

1. M^me C A et M^me D E demandent au tribunal d’annuler la décision implicite du maire de la commune de Saint-Andiol de ne pas s’opposer à la déclaration préalable déposée le 24 février 2021 par la SCI TEL COUZ’INN pour le rehaussement de la toiture, la création d’un balcon au 1er étage du bâtiment, la création d’une terrasse tropézienne au 2ème étage et la mise en place de plusieurs portes-fenêtres sur une parcelle située 10-12 rue Gaston Gourdin.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

3. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous les éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat, justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

4. Il ressort des pièces du dossier que les requérantes sont chacunes propriétaires de maisons d’habitation mitoyennes de la maison faisant l’objet de la déclaration préalable, et voisines immédiates du projet. M^me E se prévaut, notamment, de la création de vues sur sa parcelle sans être sérieusement contredite, alors que M^me A soutient, notamment, que le projet a eu des conséquences sur les murs de son habitation, avec la chute de gravas entre l’un des murs mitoyens qui la sépare de la pétitionnaire et une cloison. Ces dernières peuvent dès lors se prévaloir notamment d’une modification de leur cadre de vie pour justifier de leur intérêt à agir dans le cadre de la présente instance. Par suite, la fin de non-recevoir opposée en défense doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

Sur l’application de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme :

5. Aux termes de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme : " Par dérogation à l’article R. 611-7-1 du code de justice administrative, et sans préjudice de l’application de l’article

R. 613-1 du même code, lorsque la juridiction est saisie d’une requête relative à une décision d’occupation ou d’utilisation du sol régie par le présent code, ou d’une demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant une telle décision, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense. Cette communication s’effectue dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article R. 611-3 du code de justice administrative « . L’article R. 611-8-6 du code de justice administrative dispose : » Les parties sont réputées avoir reçu la communication ou la notification à la date de première consultation du document qui leur a été adressé par voie électronique, certifiée par l’accusé de réception délivré par l’application informatique, ou, à défaut de consultation dans un délai de deux jours ouvrés à compter de la date de mise à disposition du document dans l’application, à l’issue de ce délai. () ".

6. Il résulte de la combinaison de ces dispositions que la cristallisation des moyens intervient à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense produit dans l’instance par l’un quelconque des défendeurs et que cette communication doit être réputée effectuée au plus tard deux jours après la mise à disposition par le greffe du tribunal de ce premier mémoire en défense, attestée par l’accusé de mise à disposition délivré par l’application informatique dédiée accessible par le réseau internet et mentionnée à l’article R. 414-1 du code de justice administrative.

7. Il ressort des pièces du dossier que le premier mémoire en défense, présenté par la commune de Saint-Andiol, a été mis à disposition des requérantes le 11 juillet 2022 par le greffe du tribunal dans l’application Télérecours. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article Ua.11 du règlement du plan local d’urbanisme a été présenté dans un mémoire enregistré le 10 février 2023, postérieurement au délai ouvert pour présenter de nouveaux moyens. Ce moyen est, par suite, irrecevable. En revanche, le moyen tiré du défaut de saisine pour avis de l’architecte des bâtiments de France, soulevé aux mêmes dates, a le caractère d’un moyen d’ordre public et doit être examiné.

Sur les autres moyens :

8. En premier lieu, aux termes de l’article R. 425-1 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet est situé dans les abords des monuments historiques, le permis de construire, le permis d’aménager, le permis de démolir ou la décision prise sur la déclaration préalable tient lieu de l’autorisation prévue à l’article L. 621-32 du code du patrimoine si l’architecte des Bâtiments de France a donné son accord, le cas échéant assorti de prescriptions motivées, ou son avis pour les projets mentionnés à l’article L. 632-2-1 du code du patrimoine. ». Aux termes de l’article

R. 423-54 de ce code : « Lorsque le projet est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques, l’autorité compétente recueille l’accord ou, pour les projets mentionnés à l’article L. 632-2-1 du code du patrimoine, l’avis de l’architecte des Bâtiments de France. ». En vertu de l’article L. 621-30 du code du patrimoine : « II. – La protection au titre des abords s’applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, situé dans un périmètre délimité par l’autorité administrative dans les conditions fixées à l’article L. 621-31. Ce périmètre peut être commun à plusieurs monuments historiques. / En l’absence de périmètre délimité, la protection au titre des abords s’applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, visible du monument historique ou visible en même temps que lui et situé à moins de cinq cents mètres de celui-ci. () ». L’article L. 621-32 de ce code dispose que : « Les travaux susceptibles de modifier l’aspect extérieur d’un immeuble, bâti ou non bâti, protégé au titre des abords sont soumis à une autorisation préalable. / L’autorisation peut être refusée ou assortie de prescriptions lorsque les travaux sont susceptibles de porter atteinte à la conservation ou à la mise en valeur d’un monument historique ou des abords. / Lorsqu’elle porte sur des travaux soumis à formalité au titre du code de l’urbanisme ou au titre du code de l’environnement, l’autorisation prévue au présent article est délivrée dans les conditions et selon les modalités de recours prévues aux articles L. 632-2 et L. 632-2-1 ». Enfin, l’article L. 632-2 du même code précise que : « I. – L’autorisation prévue à l’article L. 632-1 est, sous réserve de l’article L. 632-2-1, subordonnée à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France, le cas échéant assorti de prescriptions motivées. A ce titre, ce dernier s’assure du respect de l’intérêt public attaché au patrimoine, à l’architecture, au paysage naturel ou urbain, à la qualité des constructions et à leur insertion harmonieuse dans le milieu environnant. Il s’assure, le cas échéant, du respect des règles du plan de sauvegarde et de mise en valeur ou du plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine. Il tient compte des objectifs nationaux de développement de l’exploitation des énergies renouvelables et de rénovation énergétique des bâtiments définis à l’article L. 100-4 du code de l’énergie. Tout avis défavorable de l’architecte des Bâtiments de France rendu dans le cadre de la procédure prévue au présent alinéa comporte une mention informative sur les possibilités de recours à son encontre et sur les modalités de ce recours. () ».

9. Lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée dès lors que le permis modificatif ou de régularisation assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Il peut, de même, être régularisé par un permis modificatif ou de régularisation si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par le permis initial a été entretemps modifiée. Un permis de régularisation délivré en vertu de l’article L. 600-5-1 peut revoir l’économie générale du projet, sous réserve de ne pas lui apporter un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

10. Il ressort des pièces du dossier, et n’est pas contesté en défense, que l’architecte des bâtiments de France n’a pas été saisi de la déclaration préalable déposée par la pétitionnaire alors que le terrain d’assiette du projet se situe dans le périmètre délimité par le plan local d’urbanisme des abords de l’église Saint-Vincent, classée monument historique depuis 1908, et que le projet implique une modification extérieure de l’immeuble étant donné qu’il prévoit le rehaussement du bâtiment, la création d’un balcon et d’une terrasse tropézienne et la mise en place de plusieurs portes-fenêtres et qu’il n’a pas pu se prononcer sur le projet, alors qu’il doit émettre un avis conforme. Dans ces conditions, le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de la décision de non-opposition à déclaration préalable est accueilli.

11. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 421-14 du code de l’urbanisme : " Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires : a) Les travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à vingt mètres carrés ; b) Dans les zones urbaines d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, les travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à quarante mètres carrés ; toutefois, demeurent soumis à permis de construire les travaux ayant pour effet la création de plus de vingt mètres carrés et d’au plus quarante mètres carrés de surface de plancher ou d’emprise au sol, lorsque leur réalisation aurait pour effet de porter la surface ou l’emprise totale de la construction au-delà de l’un des seuils fixés à l’article R. 431-2 ; c) Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination entre les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 ; d) Les travaux nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière au sens de l’article L. 313-4. / Pour l’application du c du présent article, les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal. « . En vertu de l’article R. 421-17 de ce code : » Doivent être précédés d’une déclaration préalable lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R. 421-14 à R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants : a) Les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, à l’exception des travaux de ravalement ; () f) Les travaux qui ont pour effet la création soit d’une emprise au sol, soit d’une surface de plancher supérieure à cinq mètres carrés et qui répondent aux critères cumulatifs suivants : – une emprise au sol créée inférieure ou égale à vingt mètres carrés ; / – une surface de plancher créée inférieure ou égale à vingt mètres carrés. / Ces seuils sont portés à quarante mètres carrés pour les projets situés en zone urbaine d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, à l’exclusion de ceux impliquant la création d’au moins vingt mètres carrés et d’au plus quarante mètres carrés de surface de plancher ou d’emprise au sol lorsque cette création conduit au dépassement de l’un des seuils fixés à l’article R. 431-2 du présent code. ( ) ".

12. Il est constant que le projet se situe en zone Ua du plan local d’urbanisme, ce qui porte la superficie de création de surface de plancher à 40 m² pour une déclaration préalable. Le projet en litige prévoit une création de 39 m² de surface de plancher, sans changement de destination. En outre, si le sol de l’immeuble apparait jonché de gravas sur certaines photographies d’huissiers, il ne ressort ni de ces constats ni du rapport d’expertise de M. B en date du 31 mars 2022 que l’ensemble de la construction aurait été détruit, cet expert constatant que les travaux importants en litige sont inhérents à une opération de rehaussement/ réhabilitation. Dans ces conditions, le moyen tiré de la nécessité d’un permis de construire et non d’une déclaration préalable doit être écarté.

13. En troisième lieu, aux termes de l’article R. 431-10 code de l’urbanisme : " Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. « L’article R. 431-14 de ce code précise : » Lorsque le projet porte sur des travaux nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière au sens de l’article L. 313-4 ou sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, sur un immeuble situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques, la notice mentionnée à l’article R. 431-8 indique en outre les matériaux utilisés et les modalités d’exécution des travaux. "

14. En l’espèce, s’il est soutenu que le dossier de déclaration préalable déposé le 24 février 2021 était incomplet, l’insuffisance du dossier, de nature à fausser l’appréciation du maire de la commune, résulte surtout de l’absence de consultation de l’architecte des bâtiments de France. Par suite le moyen, tel qu’il est formulé, tiré de l’incomplétude du dossier, peut être écarté.

15. Le moyen tiré de l’absence d’affichage de la déclaration préalable en méconnaissance des dispositions de l’article R. 424-15 du code de l’urbanisme est sans incidence sur la légalité de l’acte attaqué et doit être écarté comme inopérant.

16. Aux termes de l’article A. 424-8 du code de l’urbanisme : « () Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme. ». Au regard de ce qui précède, les moyens tirés de l’atteinte à la structure de l’immeuble de M^me A, du non-respect des exigences de sécurité et de protection contre les intempéries du chantier ainsi que de l’absence d’accord de la voisine directe au projet contesté sont également inopérants et doivent être écartés comme tels.

Sur les conséquences de l’illégalité de la décision de non-opposition à déclaration préalable :

17. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme: « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire () estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

18. Ces dispositions permettent au juge, lorsqu’il constate un vice qui entache la légalité de l’autorisation d’urbanisme attaquée mais qui peut être régularisé par une décision modificative, de rendre un jugement avant dire droit par lequel il fixe un délai pour cette régularisation et sursoit à statuer sur le recours dont il est saisi. Le juge peut préciser, par son jugement avant-dire droit, les modalités de cette régularisation.

19. L’illégalité relevée au point 10 tirée de l’absence d’avis conforme de l’architecte des bâtiments de France entache d’illégalité la décision de non-opposition à déclaration préalable attaquée et apparait susceptible de faire l’objet d’un permis de construire de régularisation. Dans ces conditions, il y a lieu de surseoir à statuer en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et de fixer à la commune de Saint-Andiol et à la SCI TEL COUZ’INN un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement aux fins de produire les mesures de régularisation nécessaires.

DECIDE :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête jusqu’à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement, imparti à la commune de Saint-Andiol et à la SCI COUZ’INN pour notifier au tribunal un permis de construire régularisant le vice mentionné au point 10 du présent jugement.

Article 2 : Tous droits et moyens sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la commune de Saint-Andiol, à

M^me C A, à M^me D E et à la SCI COUZ’INN.

Délibéré après l’audience du 6 juin 2025, à laquelle siégeaient :

— M. Pecchioli, président,

— M. Juste, premier conseiller,

— M^me Houvet, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2025.

La rapporteure,

Signé

A. HOUVETLe président,

signé

J-L PECCHIOLI

Le greffier,

Signé

F. BENMOUSSA

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Le greffier.

N°210572