TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE NICE

N°1002155

___________

M. et M^me E X et autres

___________

M^me Salmon

Rapporteur

___________

M. Brasnu

Rapporteur public

___________

Audience du 17 février 2011

Lecture du 3 mars 2011

___________

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal administratif de Nice

(2^e Chambre)

Vu la requête, enregistrée le 9 juin 2010, présentée pour M. et M^me E X, demeurant au XXX à XXX, M^me M N O, demeurant au XXX à XXX, M^me V W O, demeurant au XXX à XXX, M^me P Q R, demeurant au XXX à XXX, M. G H, demeurant au XXX à XXX, M^me K H, demeurant au XXX à XXX, M^me S T U, demeurant au XXX à XXX, M. et M^me AF-AG AH, demeurant au XXX à XXX, M^me Y Z, demeurant au XXX à XXX, M^me A B, demeurant au XXX à XXX, M. C B, demeurant au XXX à XXX, M. I J, demeurant au XXX à XXX, par M^e Edith Faraut, avocate au Barreau de Nice ; M. et M^me X et autres demandent au tribunal d’annuler l’arrêté en date du 9 avril 2010 par lequel le maire Nice a délivré à la société Bouygues Immobilier un permis de construire valant permis de démolir en vue de la construction d’un ensemble immobilier sis au XXX à destination de commerces en rez-de-chaussée et de 87 logements, de condamner la commune aux entiers dépens ainsi qu’à une somme de 600 € au titre de l’article L 761 1 du code de justice administrative à chacun des requérants ;

Vu la décision attaquée ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir entendu au cours de l’audience publique du 17 février 2011 ;

— le rapport de M^me Salmon, premier conseiller ;

— les observations de M^e Faraut, avocate de M. et M^me X et autres, requérants, celles de M^e Governatori, avocat de la commune de Nice et celles de M^e Marot, avocate du pétitionnaire, la société Bouygues Immobilier,

— et les conclusions de M. Brasnu, rapporteur public ;

Et après avoir redonné la parole aux parties présentes en application des dispositions de l’article R732-1 du code de justice administrative ;

Vu la note en délibéré, enregistrée au greffe du tribunal le 18 février 2011, présentée pour M. et M^me X et autres par M^e Faraut, avocate des requérants ;

Vu la note en délibéré, enregistrée au greffe du tribunal le 21 février 2011, présentée pour la commune de Nice, par M^e Charles-Neveu, avocate de la commune ;

Considérant que par demande déposée le 24 décembre 2009 et complétée les 25 février, 18 mars et 30 mars 2010, la société Bouygues Immobilier a sollicité du maire de Nice la délivrance d’un permis de construire valant permis de démolir à l’effet d’édifier sur les parcelles cadastrées IX 0287 et IX 0289 un ensemble immobilier de 87 logements comportant des commerces en rez-de-chaussée aux lieu et place de deux bâtiments existants dits, l’un, Fondation Costanzo et l’autre, Goutte de Lait, du nom de leurs occupants antérieurs ; que, par arrêté du 9 avril 2010, le maire de Nice a fait droit à cette demande ; que M. et M^me X et autres demandent au tribunal d’annuler ledit permis ;

Sans qu’il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir opposée par la commune en défense :

Sur la légalité du permis de construire attaqué :

En ce qui concerne l’irrégularité de l’affichage du permis sur le terrain :

Considérant que, pour contester le permis de construire délivré le 9 avril 2010, les requérants font valoir que l’affichage dudit permis sur le terrain serait irrégulier ; que, toutefois, le défaut d’affichage ou l’affichage irrégulier d’un permis de construire, qui est une formalité postérieure à la délivrance du permis, n’a d’effet que sur l’opposabilité aux tiers des délais de recours contentieux ; que, par suite, ce moyen est sans incidence sur la légalité du permis de construire et doit dès lors être écarté ;

En ce qui concerne l’irrégularité de l’avis de l’architecte des Bâtiments de France :

Considérant que les requérants soutiennent que les dispositions des articles L. 621-31 du code du patrimoine et R. 425-1 du code de l’urbanisme n’auraient pas été respecteés dès lors que l’avis rendu par l’architecte des Bâtiments de France serait irrégulier en ce que celui-ci aurait émis un avis favorable en indiquant « hors champ de visibilité des monuments historiques concernés » et n’aurait pas pris en compte les monuments historiques situés dans le périmètre de 500 mètres autour du projet autorisé ; que, par voie de conséquence, de cette irrégularité l’autorité compétente était tenue de refuser de délivrer le permis de construire sollicité ; que, par suite, le permis de construire serait illégal ;

Considérant qu’aux termes de l’article L. 621-31 du code du patrimoine « Lorsqu’un immeuble est situé dans le champ de visibilité d’un édifice classé ou inscrit, il ne peut faire l’objet, tant de la part des propriétaires privés que des collectivités ou établissements publics, d’aucune construction nouvelle, d’aucune démolition, d’aucun déboisement, d’aucune transformation ou modification de nature à en affecter l’aspect sans autorisation préalable » ; qu’aux termes de l’article L. 621-30-1 du même code : « Est considéré comme étant dans le champ de visibilité d’un immeuble classé ou inscrit tout autre immeuble nu ou bâti, visible du premier ou visible en même temps que lui et situé dans un périmètre de 500 m » ; qu’enfin aux termes de l’article R. 425-1 du code de l’urbanisme « Lorsque le projet est situé dans le champ de visibilité d’un édifice classé ou inscrit au titre des monuments historiques …, le permis de construire, le permis d’aménager, le permis de démolir ou la décision prise sur la déclaration préalable tient lieu de l’autorisation prévue à l’article L. 621-31 du code du patrimoine dès lors que la décision a fait l’objet de l’accord de l’architecte des Bâtiments de France.(…) » ;

Considérant qu’il résulte de ces dispositions qu’elles ne soumettent à l’autorisation préalable de l’architecte des Bâtiments de France que les opérations de toute nature relatives à des immeubles situés dans le champ de visibilité d’un édifice classé ou inscrit et qu’à défaut de remplir l’une des deux conditions cumulatives de distance et de visibilité, l’autorisation préalable de l’architecte des Bâtiments de France n’est pas légalement nécessaire ; que, lorsqu’un projet se situe dans le périmètre de 500 mètres d’un immeuble classé ou inscrit, la demande de permis de construire doit être soumise à l’avis de l’architecte des Bâtiments de France aux fins de déterminer si la construction se trouve ou non dans le champ de visibilité du monument ; qu’il appartient à l’architecte des Bâtiments de France, sous le contrôle du juge, d’apprécier si un immeuble implanté à moins de 500 m d’un immeuble classé ou inscrit est ou non situé dans le champ de visibilité de ce dernier ;

Considérant que les termes précités de l’article L. 621-30-1 du code du patrimoine définissant la visibilité et la co-visibilité s’entendent comme voulant que la construction projetée soit visible depuis le ou les monuments protégés ou soit visible en même temps que l’un quelconque des monuments protégés situés dans le périmètre par tout observateur au sol ou en un point même en hauteur mais aisément accessible au public, à l’intérieur du périmètre de 500 mètres ; qu’en l’absence de visibilité ou de co-visibilité, l’avis de l’ABF est un avis simple ;

Considérant que les requérants font valoir que le terrain d’assiette du projet est situé dans le périmètre de 500 mètres de plusieurs monuments historiques classés ou inscrits ; que, toutefois, à partir des éléments qu’ils produisent, les requérants n’apportent pas la preuve de leur allégation selon laquelle au moins trois monuments historiques, à savoir l’église du Port, la Tour T-François et l’église de la rue Sincaire, seraient dans le champ de visibilité ou de co-visibilité de la construction projetée ; qu’en effet, ni les photographies aériennes, ni les plans aériens, ni le constat d’huissier réalisé le 8 novembre 2010 à partir de la terrasse de l’appartement de M. X situé au 6^e de l’immeuble du XXX, qui a été enregistré au greffe du Tribunal le 10 novembre 2010 et communiqué aux parties, dont ils se prévalent ne permettent d’étayer utilement leur assertion ;

Considérant qu’il ressort par ailleurs des pièces du dossier que, compte tenu de la configuration de la zone et des lieux d’implantation géographique des monuments historiques protégés ainsi que l’existence entre les monuments protégés et la zone d’implantation du projet litigieux d’un front bâti très dense, la condition de visibilité ou co-visibilité n’est pas remplie ; que, dans ces conditions, contrairement à ce que soutiennent les requérants, l’architecte des bâtiments de France en indiquant que le projet était « hors champ de visibilité des monuments historiques concernés » a fait une exacte appréciation de la situation et n’a pas commis d’erreur de fait ; que, par suite, le moyen tiré de l’irrégularité de l’avis de l’ABF manque en fait et doit être écarté ; que l’autorité compétente n’était, en conséquence, pas tenue de refuser de délivrer le permis de construire, contrairement à ce que soutiennent les requérants ;

En ce qui concerne l’insuffisance du volet paysager et de la notice du dossier de demande de permis de construire :

Considérant que les requérants soutiennent que le projet architectural du dossier de permis de construire ne respecterait pas les prescriptions de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme en ce qu’il ne permettrait pas de déterminer l’impact réel du projet dans son environnement et que la notice et les photographies jointes au dossier seraient trompeurs et auraient induit l’administration en erreur ;

Considérant que le dossier de demande de permis comporte l’ensemble des éléments exigés par les dispositions réglementaires, notamment, une notice qui, décrivant le terrain et présentant le projet, précise le parti urbain retenu en rappelant le contexte général dans lequel le projet se situe à savoir un secteur urbain de forte densité de constructions en continu, caractérisé par une occupation à dominante d’habitat collectif ; qu’elle décrit le projet de construction et indique son impact sur le paysage immédiat ; que le projet architectural fournit de nombreuses photographies de l’existant prises dans l’environnement immédiat et plus lointain sous différents angles de prises de vue, un plan de masse paysager, un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement comportant lui-même des photomontages sous 4 angles de vue différents et des perspectives d’intégration dans le site ; qu’il résulte de l’ensemble des éléments constituant le dossier de permis de construire, et alors même que certains documents seraient insuffisants en n’accordant pas à certains bâtiments du début de siècle situés dans l’environnement proche du projet la focalisation souhaitée par les requérants sur leur nature d’immeubles en AG de taille, que le dossier répond aux exigences réglementaires et ne comporte pas d’éléments de nature à tromper l’administration sur son impact et son intégration dans l’environnement urbain immédiat, laquelle a pu ainsi se prononcer en toute connaissance de cause ; que le moyen tiré de l’insuffisance du projet architectural manque en fait et doit être écarté ;

En ce qui concerne le moyen tiré de ce que le permis aurait été obtenu par fraude :

Considérant tout d’abord que la fraude ne se présume pas et doit être établie par celui qui entend s’en prévaloir ; que, par ailleurs, le permis est entaché d’irrégularité lorsque l’auteur de la demande s’est livré à des manœuvres de nature à fausser l’appréciation portée par l’administration sur la conformité de la construction projetée à la réglementation d’urbanisme ou a fourni volontairement des indications erronées et des faux renseignements de nature à induire en erreur l’administration ;

Considérant, qu’ainsi qu’il a été dit ci-dessus, le dossier de permis de construire répond aux exigences réglementaires et ne comporte pas d’insuffisance ou d’éléments de nature à tromper l’administration sur son impact et son intégration dans l’environnement ; que, par suite, la seule allégation des requérants de ce que le permis aurait été obtenu par fraude n’est pas établie et doit être écartée ;

En ce qui concerne l’erreur manifeste d’appréciation à ne pas avoir prononcé le sursis à statuer :

Considérant qu’aux termes de l’article L. 123-6 du code de l’urbanisme : « (…)/ A compter de la publication de la délibération prescrivant l’élaboration d’un plan local d’urbanisme, l’autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l’article L. 111-8, sur les demandes d’autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan. » ;

Considérant, en premier lieu, qu’il résulte des dispositions précitées de l’article L.123-6 que si elles prévoient la possibilité pour l’administration compétente, à compter de l’engagement de la procédure d’élaboration d’un plan local d’urbanisme, de surseoir à statuer sur les demandes d’autorisations concernant des constructions qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan, la mesure de sursis à statuer est une faculté ouverte à l’administration et que la seule circonstance, à la supposer établie, que la construction projetée serait en contrariété avec les dispositions du futur plan n’oblige pas l’administration à faire usage du pouvoir qu’elle tient de l’article L.123-6 du code de l’urbanisme de surseoir à statuer sur la demande de permis de construire ; qu’ainsi la circonstance que le futur plan local d’urbanisme instituerait une servitude de mixité sociale affectant 30 % de la SHON totale à des logements locatifs sociaux et 20 % à l’accession aidée sur l’îlot où est envisagé le projet d’ensemble immobilier autorisé et que le projet ne respecterait pas cette servitude de mixité sociale n’est pas, par elle-même, de nature à obliger le maire de Nice à surseoir à statuer sur le projet en cause ;

Considérant, en second lieu, qu’il appartient au juge administratif de vérifier qu’en s’abstenant de prononcer le sursis et en délivrant le permis, l’autorité administrative n’a pas commis une erreur manifeste d’appréciation ;

Considérant qu’il ressort des pièces du dossier que seule l’une des deux parcelles d’assiette du projet est concernée par la future servitude de mixité sociale ; que, par ailleurs, le projet immobilier autorisé prévoit 8 logements locatifs sociaux et 9 logements en accession, le tout représentant près de 25 % de la SHON totale, qui est ainsi affectée au logement social et respecte l’objectif de mixité sociale dans son principe ; que, dès lors, le projet ne peut être regardé comme étant de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan local d’urbanisme ; qu’ainsi, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le maire de Nice aurait commis une erreur manifeste d’appréciation en ne prononçant pas le sursis à statuer de la demande de permis qui lui était soumise ; que, par suite, le moyen sus-analysé doit être écarté ;

En ce qui concerne le non-respect de l’article UA 7 du plan d’occupation des sols

Considérant que les requérants soutiennent que le projet, tant en ce qui concerne la façade donnant sur XXX que celle donnant sur XXX, ne respecterait pas les dispositions de l’article UA 7-2 quant à l’alignement et à la composition architecturale de qualité exigés par le règlement du plan d’occupation des sols de la ville de Nice ;

Considérant qu’aux termes de l’article UA7 relatif à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : « 2/ Il est défini une bande appelée « bande continue dont la largeur est comptée à partir de l’alignement… Cette bande continue peut atteindre 16 mètres pour les constructions à usage d’habitation.(…)/ Pour les terrains inférieurs à 2000 m² toute partie de bâtiment, dont la hauteur excède 6 mètres à l’égout du toit, doit être implantée dans cette bande. 3/ Dans la bande continue, le bâtiment peut s’implanter sur les limites séparatives latérales sur voie ou en recul de celles-ci. Sur fond de parcelle, la partie de bâtiment dont la hauteur excède 6 m doit être implantée à une distance des limites séparatives d’au moins 6 m, sauf si le bâtiment vient s’accoler à un mur pignon existant et à condition d’offrir une composition architecturale d’ensemble de qualité. »

Considérant qu’il ressort des pièces du dossier que, s’agissant de l’implantation par rapport aux limites séparatives latérales, et alors que le terrain d’assiette a une surface inférieure à 2 000 m², les constructions sont implantées conformément aux dispositions de l’article UA 7 sur les limites séparatives sur voie et dans la bande continue de 16 m ; qu’il ressort du plan de masse que le projet s’implante en limite de XXX dans le prolongement de l’immeuble le Titien ; que, s’agissant de la façade rue Caïs de Pierlas, la circonstance que le projet s’implante accolé à un immeuble du début du 20^e siècle et qu’il présente un étage supplémentaire ne suffit pas à établir que les dispositions de l’article UA 7-2 ne seraient pas respectées ; que s’agissant de l’implantation sur fond de parcelle, qui s’entend selon la définition donnée par le plan d’occupation des sols lui-même comme « la limite venant rejoindre des limites séparatives latérales », la commune fait valoir, sans être contredite par les requérants qui ne reprennent d’ailleurs pas leur argumentation dans leur mémoire en réplique, que les parties de constructions implantées sur fonds de parcelles par rapport aux rues Scaliero et Caïs de Pierlas présentent une hauteur règlementaire ne dépassant pas 6 m ; qu’il résulte de ce qui précède que le moyen manque en fait et doit être écarté ;

En ce qui concerne le non-respect des dispositions de l’article UA 10 sur la hauteur des constructions :

Considérant que si les requérants admettent que les constructions litigieuses respectent la hauteur absolue qui ne doit pas excéder 21,50 m à l’égout du toit et 7 niveaux soit R+6 et 25 m au faîtage, ils font valoir que la hauteur aurait dû être calculée par rapport au terrain naturel, lequel s’entend du sol existant à la date de l’autorisation avant travaux, alors qu’il ressort des pièces du dossier que les hauteurs ont été calculées sous le niveau des trottoirs bordant la construction ; que, toutefois, il ressort des dispositions de l’article UA 10-1/1 du règlement du plan d’occupation des sols que « la hauteur du bâtiment est mesurée à partir du niveau de la voie ou des espaces publics (places, squares…) existants ou futurs pris en tout point qui borde le bâtiment jusqu’à l’égout principal du toit en façade sur voie et au faîtage » ;

Considérant qu’il ressort des pièces du dossier que la hauteur absolue des constructions litigieuses a bien été calculée à partir des voies ; que, par suite, le moyen tiré du non respect de l’article UA 10 manque en fait et doit être écarté ;

En ce qui concerne le non-respect de l’article R. 111-21 du code de l’urbanisme et de l’article UA 11 du règlement du POS :

Considérant qu’aux termes de l’article R. 111-21 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales, si les constructions, par leur situation, leurs architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. » ; qu’aux termes de l’article UA 11 du règlement du POS : « 1/ Façades « Les bâtiments sur toutes leurs faces ainsi que les travaux s’y rapportant doivent présenter un aspect en harmonie avec le site, le paysage, les lieux avoisinants, notamment en ce qui concerne les formes, les couleurs et les matériaux (…) » ;

Considérant qu’il ressort des pièces du dossier, que, contrairement à ce que soutiennent les requérants, le quartier au sein duquel s’insère le projet ne présente pas d’unité architecturale et ne dispose pas d’immeubles classés ou répertoriés comme présentant un intérêt patrimonial particulier par les auteurs du plan d’occupation des sols ; que, si certains immeubles présentent un intérêt architectural intrinsèque en tant qu’ils correspondent à des immeubles dits de « tradition niçoise », le projet s’insère, toutefois, dans un quartier densément urbanisé à dominante d’immeubles collectifs R+ 4 à R+6 d’époques et de factures variées, présentant un front bâti continu et sans homogénéité particulière ; que le projet présente un traitement de ses façades conforme aux prescriptions du règlement du plan d’occupation des sols, un choix des coloris dans des nuances de sable associées au blanc des menuiseries et serrureries et à la transparence des gardes-corps ainsi qu’un traitement particulier du rez-de-chaussée en pierres agrafées ; qu’ il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet, qui vient à l’alignement et dans le prolongement d’immeubles plus modernes, porte une atteinte particulière à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites ou paysages urbains de nature à révéler une erreur manifeste d’appréciation de la part du maire de Nice ; qu’il y a lieu, par suite, d’écarter le moyen tiré du non respect des articles R. 111-21 du code de l’urbanisme et UA11 du règlement du POS comme non fondé ;

En ce qui concerne le non-respect de l’article R.111-5 du code de l’urbanisme :

Considérant qu’aux termes de l’article R. 111-1 du code de l’urbanisme : « Les dispositions du présent chapitre sont applicables aux constructions, aménagements, installations et travaux faisant l’objet d’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable ainsi qu’aux autres utilisations du sol régies par le présent code./Toutefois:/a) Les dispositions des articles R. 111-3, R.111-5 à R. 111-14, R. 111-16 à R.111-20 et R.111-22 à R. 111-24-2 ne sont pas applicables dans les territoires dotés d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu (…) » ; qu’il résulte clairement de ces dispositions que l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme relatives aux conditions de desserte des terrains ne sont pas applicables aux communes dotées d’un document d’urbanisme ainsi qu’il résulte des dispositions de l’article R. 111-1 du même code ; qu’il est constant que la commune de Nice est dotée d’un plan d’occupation des sols ; que, par suite, l’article R.111-5 ne s’applique pas sur le territoire de la commune ; que dès lors le moyen tiré de la violation de l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme est inopérant ;

Considérant, au surplus, que si les requérants soutiennent que depuis les travaux du tramway, la circulation est difficile dans le quartier, la circonstance que la réalisation du projet autorisé va accroître les nuisances liées à l’intensité du trafic routier n’est pas par elle-même de nature à entacher le permis de construire d’illégalité au regard de l’article R .111-5 précité ; que, par ailleurs, si les requérants soutiennent que le service de la voirie a émis un avis négatif, il ressort des pièces du dossier, contrairement à leur allégation, d’une part, que ce service a émis un avis favorable le 25 janvier 2010 sous réserve pour l’accès aux parkings en sous-sol d’avoir une largeur de passage suffisante pour permettre un croisement aisé des véhicules lors de l’entrée ou de la sortie sur le domaine public qu’il a préconisée à 5 m, et, d’autre part, que cette réserve a été reprise en tant que prescription dans l’arrêté de permis de construire ; qu’il résulte ainsi de l’ensemble des éléments précités que le permis de construire autorisé n’est entaché d’aucune erreur manifeste d’appréciation ;

Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède que M. et M^me X et autres ne sont pas fondés à soutenir que le permis de construire délivré le 9 avril 2010 par le maire de Nice à la société Bouygues Immobilier est entaché d’illégalité ; qu’il y a lieu en conséquence de rejeter les conclusions de leur requête tendant à l’annulation dudit permis de construire ;

Sur l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

Considérant qu’aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : «Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation » ;

Considérant qu’en vertu des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, le Tribunal ne peut pas faire bénéficier la partie tenue aux dépens ou la partie perdante du paiement par l’autre partie des frais qu’elle a exposés à l’occasion du litige soumis au juge ; que les conclusions présentées à ce titre par les requérants doivent dès lors être rejetées ;

Considérant que la commune de Nice présente des conclusions tendant à la condamnation des requérants à lui verser une somme de 2 000 € au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ; que la société Bouygues Immobilier conclut à la condamnation conjointe et solidaire des requérants à lui verser la somme de 5 000 € à ce même titre ;

Considérant qu’il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de condamner M. et M^me X et autres à verser à la commune de Nice qui a constitué avocat, une somme de 1 500 € au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et de condamner les requérants solidairement et conjointement à verser à la société Bouygues Immobilier une somme de 1 500 € ;

D E C I D E :

Article 1^er : La requête de M. et M^me X et autres est rejetée.

Article 2 : M. et M^me X et autres verseront à la ville de Nice une somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : M. et M^me X et autres sont conjointement et solidairement condamnés à verser à la société Bouygues Immobilier une somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. et M^me E X, à M^me M N O, à M^me V W O, à M^me V W Q R, à M. G H, à M^me K H, à M^me S T U, à M. et M^me AF-AG AH, à M^me Y Z, à M^me A B, à M. C B, à M. I J, à la commune de Nice et à la société Bouygues Immobilier.

Délibéré après l’audience du 17 février 2011, à laquelle siégeaient :

M. Orengo, président,

M^me Salmon, premier conseiller,

M. Faÿ, premier conseiller,

Lu en audience publique le 3 mars 2011.

Le rapporteur, Le président,

C. SALMON P. ORENGO

La greffière,

A. MIGNONE-LAMPIS

VISAS REQUETE N° 1002155 X ET AUTRES C/ VILLE DE NICE /

Ils soutiennent que le projet doit s’implanter sur deux parcelles cadastrées IX n° 287 et n°289 et aura des façades sur 3 rues à la place de 2 immeubles d’un seul niveau présentant un intérêt architectural certain la fondation Di Costanzo annexe de la fondation Lenval et le bâtiment de la Goutte de lait ; que l’emprise au sol de l’existant est de 693 m² et la construction litigieuse représente plus de 5 000 m² de SHON ; qu’outre l’intérêt esthétique des deux immeubles à démolir, ces bâtiments ont un intérêt public et étaient affectés à une mission de service public ; que le projet s’inscrit au carrefour de 3 rues comportant des immeubles début de siècle de belle facture et bien entretenu ; que le projet est situé en zone UAa du POS de Nice zone urbaine et dans un sous-secteur proche de 2 sites inscrits la Place Ile de beauté et la Place Garibaldi ; que plusieurs édifices protégés sont dans le périmètre des 500 m de la construction envisagée ; que le futur plan local d’urbanisme a été arrêté le 29 janvier 2010 et a été soumis à l’enquête publique du 10 mai au 18 juin 2010 ; que le projet vient contrecarrer les orientations du futur PLU dès lors qu’est prévue sur les parcelles une servitude de mixité sociale ; que l’affichage sur le terrain est irrégulier et comporte deux erreurs, la première sur l’adresse de la mairie où il est consultable, la seconde sur la mention d’un seul bâtiment à démolir alors que le bâtiment de la Goutte de lait est également concerné ; que les articles L. 621-31 du code du patrimoine et R. 425-1 du code de l’urbanisme n’ont pas été respectés ; qu’au moins 3 bâtiments( l’église du Port, la Tour T-François et l’église de la rue Sincaire) sont dans le champ de visibilité ou de co-visibilité de la construction projetée ; que l’avis de l’ABF indique que la construction est hors champ de visibilité des monuments historiques concernés ; que cet avis est illégal et rend illégal le permis attaqué ; que le projet architectural est insuffisant et que les articles L. 431-2 et R. 431-7 ne sont pas respectés ; que le projet architectural ne permet pas de déterminer l’impact réel du projet dans son environnement immédiat ; que les services instructeurs ont été induits en erreur par la présentation de certains immeubles voisins sous un jour moderne ; que les photos montages sont trompeurs dès lors que les constructions environnantes ne sont pas des constructions modernes mais des constructions début de siècle en AG de taille ; que la notice n’évoque pas la disparition du jardin existant ; qu’il y a erreur manifeste d’appréciation dès lors qu’il aurait dû être prononcé un sursis à statuer le projet venant compromettre définitivement l’exécution du futur PLU en rendant sans objet l’institution de la servitude de mixité sociale prévue par le futur plan ; que le projet ne respecte pas l’article UA 7 du règlement du plan d’occupation des sols relatif à l’implantation des bâtiments par rapport aux limites séparatives ; que l’article UA 10 qui fixe la hauteur maximum n’est pas respecté ; que les plans calculent la hauteur non pas à partir du terrain naturel mais à partir du trottoir ; qu’il est construit plus de 2 mètres supplémentaires par rapport à ce qui est autorisé par le POS ; que l’article R. 111-21 du code de l’urbanisme n’a pas été respecté ; que le Tribunal peut s’il le souhaite effectuer une visite sur les lieux ; que les immeubles avoisinants sont des immeubles début de siècle présentant un intérêt architectural et étaient appelés des palais ; que l’aspect massif et contemporain des constructions projetées portera une atteinte grave au site urbain et n’est pas en harmonie avec les bâtiments voisins ; que le permis a été obtenu par fraude ; que les planches photographiques et les photos montages sont trompeurs sur les immeubles environnants et la largeur des rues ; qu’il n’est pas fait mention des deux bâtiments démolis qui font partie intégrante du patrimoine niçois ; que le paragraphe de la notice « occupation actuelle » évite de décrire les bâtiments existants ; que l’article R. 111-5 n’est pas respecté ; que la configuration actuelle du site est défavorable à la circulation et à la sécurité ; que le projet va conduire à l’augmentation du trafic dans les trois rues où il est déjà avec le tramway difficile de circuler et de se garer ; qu’il y a eu erreur manifeste d’appréciation ; que le service de la voirie a donné un avis négatif en ce qui concerne l’accès sur la voirie indiquant que la largeur de passage devait être de 5 mètres minimum ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 24 août 2010, présenté pour la société Bouygues immobilier par M^e Frêche, avocat au Barreau de Paris ; la société Bouygues Immobilier conclut au rejet de la requête de M. et M^me X et autres et à la condamnation conjointe et solidaire des requérants au paiement à la société Bouygues Immobilier de la somme de 5 000 € au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Elle soutient que le moyen tiré de la prétendue irrégularité des modalités d’affichage du permis manque en fait et est de toute façon inopérant dès lors que l’affichage n’est qu’un mode de déclenchement du délai de recours des tiers mais n’a pas d’incidence sur la légalité de l’acte ; que s’agissant du non-respect des articles L. 621-31 du code du patrimoine et R. 425-1 du code l’urbanisme, d’une part les requérants n’apportent aucun commencement de preuve de la distance séparant les monuments allégués du terrain d’assiette ; que l’avis de l’ABF ne mentionne pas ceux des monuments dont la présence a motivé sa consultation ; qu’il ne s’agit pas nécessairement de ceux allégués par les requérants ; qu’enfin la seule circonstance que les 3 monuments allégués soient dans le périmètre de 500 m, cela ne signifie pas qu’ils soient en co-visibilité ; que sur ce point également les requérants n’apportent aucun élément de preuve ; que le moyen tiré de la violation des articles L.431-2 et R.431-7 du code de l’urbanisme manque en fait ; que le dossier remis par le pétitionnaire comporte dix documents photographiques et deux vues aériennes ; que ces documents offrent une représentation complète des environs du terrain ainsi qu’en atteste le plan indiquant les angles de prise de vue ; que le dossier comporte également 4 séries de documents consistant chacun en un document photographique représentant l’existant suivi d’un photomontage figurant le projet ; que l’ensemble permet d’apprécier l’aspect de la construction projetée et son insertion dans son environnement ; que le dossier comporte également une notice détaillée et précise traitant de l’ensemble des aspects du projet visés par l’article R. 431-8 ; qu’il ne peut être sérieusement soutenu que le dossier n’a pas permis aux services instructeurs de se prononcer en toute connaissance de cause ; que s’agissant de l’absence de sursis à statuer sur la demande, le moyen manque en droit ; qu’aucune des deux conditions du sursis n’était réunie ; que la circonstance que le projet de plan local d’urbanisme a été soumis à l’enquête publique du 10 mai au 18 juin 2010 n’établit pas que le projet de PLU était suffisamment avancé à la date du 9 avril 2010 pour justifier le sursis ; que la présentation au regard des besoins en logement sociaux est erronée ; que le projet de PLU prend en compte le PLH intercommunal et l’objectif pour la commune de Nice d’un objectif annuel de production de logement locatif social de 780 logements ; que cela ne signifie pas pour autant que le PLU s’est lui-même assigné comme objectif la production annuelle de 780 logements sociaux ; que le projet de PLU prévoit la mise en œuvre d’instruments distincts sur l’ensemble du territoire communal ; qu’il ressort du rapport de présentation que la production annuelle résultant de la mise en œuvre de ces instruments est évaluée à 815 logements sociaux ; que le projet prévoit 8 logements locatifs sociaux représentant 12, 5 % de la SHON du projet et 9 logements en accession représentant 12,11 % de la SHON projetée ; que si le projet ne respecte pas strictement la servitude MS 137, il n’est pas susceptible de remettre en cause la compatibilité du futur PLU avec le PLH et n’est pas de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur PLU ; que s’agissant de la violation de l’article UA 7-2, le moyen manque en droit et en fait ; que l’article du POS autorise l’implantation en limite séparative et l’accolement à la construction voisine à la seule condition que le tout offre une composition architecturale d’ensemble de qualité ; que cet article ne prescrit donc pas une stricte homogénéité architecturale ; que le projet a été développé en prenant en compte le bâtiment voisin ainsi qu’en témoigne l’aspect et le volume des toitures ; que l’ensemble présente une réelle qualité d’ensemble ; que l’article UA 7-2 est strictement respecté ; que le projet n’excède pas le plafond de hauteur déterminé par l’article UA 10 du POS ; que l’article UA 10 fixe comme point de référence le niveau de la voie ou des espaces publics ; que c’est bien le niveau de la voie qui a été retenu comme point de référence ; que la hauteur de la construction n’excède pas le plafond fixé par l’article UA 10 ; que s’agissant de l’article R.111-21 et UA 11 du POS, le moyen manque en fait ; que ces articles n’imposent pas une stricte unité architecturale ; que si le projet présente une architecture quelque peu différente des bâtiments existants, l’examen des documents photographiques révèle que lesdits bâtiments ne sont pas d’une exceptionnelle qualité architecturale et ne présentent pas eux-mêmes d’unité de style ; que la fraude alléguée manque en droit et en fait ; que les griefs opposés aux documents photographiques et à la notice architecturale ne sont pas établis ; que ces documents ne révèlent aucune volonté de fausser l’appréciation de l’administration sur la conformité du projet aux règles d’urbanisme ; que s’agissant de la prétendue violation de l’article R.111-5 le moyen est inopérant cet article ne s’appliquant pas aux communes dotées d’un document d‘urbanisme ; qu’il est par ailleurs de jurisprudence bien établie que les considérations relatives à la circulation générale ne relèvent pas de l’article R. 111-5 ; que l’avis du service de la voirie n’est pas négatif mais favorable avec une prescription qui est reprise dans l‘arrêté ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 23 octobre 2010, présenté pour la commune de Nice, représentée par son maire en exercice, par M^e Charles-neveu, avocat au Barreau de Nice ; la commune de Nice conclut au rejet de la requête de M. et M^me X et autres et à la condamnation des requérants à verser à la ville de Nice une somme de 2 000 € au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Elle soutient que le projet de type habitat collectif sera édifié en lieu et place de 2 bâtiments d’un niveau rez-de-chaussée sur entresol semi-enterré implantés entre plusieurs immeubles de grande hauteur à usage d’habitation ; que la requête est irrecevable, les requérants ne rapportant la preuve de la notification du recours à la société bénéficiaire ; que le moyen tiré de l’affichage irrégulier est inopérant ;que l’avis de l’ABF selon lequel « hors champ de visibilité des monuments historiques concernés , pas d’observation en ce qui me concerne » n’affecte pas la légalité du permis ; que cet avis n’est entaché d’aucune erreur de fait dans la mesure où les dispositions protectrices des monuments historiques supposent la preuve d’une co-visibilité à partir du site de référence alors que les requérants se fondent à tort sur le seul critère de la distance ; que l’ABF, qui est juge de la condition de co-visibilité n’a pas à prendre en compte un monument qui ne remplit pas cette condition ; qu’il ressort du plan de situation que les sites mentionnés par les requérants en raison de la configuration de la zone de leur implantation géographique et leur éloignement ne se trouvent pas dans le champ de visibilité d’un immeuble classé ou inscrit ; que la ville de Nice verse au débat deux plans qui confirment qu’il ne saurait y avoir co-visibilité en raison notamment d’un bâti très dense qui entoure les monuments et qui les sépare du terrain ; que s’agissant de la pertinence et de la suffisance du projet architectural, le dossier comporte l’ensemble des éléments qui permettent à l’administration de statuer en toute connaissance de cause ; qu’il fait apparaître l’impact du projet dans le site qui est lui-même décrit et illustré par la production de nombreuses photographies ; que l’allégation de fraude est sans fondement, les requérants ne démontrant nullement l’intention coupable ; qu’il n’est pas établi que les photographies auraient été arrangées ; que cette allégation ne résiste pas à l’examen du dossier ; que l’environnement du projet comporte des immeubles de type moderne à façade lisse et sans intérêt architectural et des immeubles aux façades de type ancien ; que le pétitionnaire a justement décrit les lieux ; que le quartier est une zone urbaine dense de type mixte c’est-à-dire regroupant de l’ancien et du moderne ; que le sursis à statuer n’est pas une obligation ; que la notion de mesures de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan n’est pas une simple contrariété entre le projet et les dispositions du futur plan ; qu’il est précisé que le terrain serait concerné par deux règles du futur PLU d’une part une règle générale qui impose un pourcentage de logement social/aidé en fonction de l’importance de l’opération ; qu’en l’espèce le projet est situé dans le secteur Port-Riquier dans lequel est exigé la réalisation de 25 % de logements aidés dont la moitié au moins affectée au logement locatif pour des projets supérieurs à 3 000 m² ; d’autre part et pour la seule parcelle IX 289 une servitude de mixité sociale ; que sur les 4 770 m² de SHON affectée au logement, il est prévu d’affecter 25 % au logement social ; que s’agissant de l’article UA 7-1, le projet présente une superficie inférieure à 2000 m² et se trouve bordé par 3 voies de sorte qu’il pourra s’implanter jusqu’aux limites séparatives dans les bandes continues de 16 m définies à partir de chacune de ces voies même si la hauteur est supérieure à 6 m et d’autre par les parties de bâtiments implantées sur la limite de fonds de parcelle par rapport à XXX et à XXX devront présenter une hauteur inférieure ou égale à 6 m ; que l’examen du plan de masse et le plan de travail interne montre que ces dispositions ont été respectées ; que le plan de masse montre que le projet s’implante en limite de XXX dans le prolongement de l’immeuble le Titien ; que la condition de composition architecturale de qualité ne trouve pas à s’appliquer au présent dossier compte tenu de l’article UA 7-3 dès lors que les parties des constructions implantées sur fonds de parcelles par rapport aux rues Scaliero et Caïs de Pierlas présentent une hauteur réglementaire ne dépassant pas 6 m ;que s’agissant de la hauteur, le moyen sera écarté dès lors que la hauteur se mesure depuis la voie ; que s’agissant de l’intégration de l’ensemble immobilier, le projet s’implante dans un quartier où se côtoient déjà des immeubles anciens et modernes à la conception soignée ou sommaire ou plus simple ; que le projet est une construction de qualité qui s’inscrit dans le site ; que l’article R. 111-5 ne s’applique pas ;

Vu l’ordonnance en date du 27 octobre 2010 fixant la clôture d’instruction au 12 novembre 2010, en application des articles R. 613-1 et R. 613-3 du code de justice administrative ;

Vu le mémoire, enregistré le 10 novembre 2010, présenté pour M. et M^me X et autres, par M^e Faraut, qui maintiennent leurs conclusions initiales par les mêmes moyens et répliquent sur la recevabilité de la requête ;