Vu la procédure suivante :

I- Par une requête, enregistrée le 1er juin 2022 sous le n° 2201200, M. D C et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Belharra », représentés par M^e Tandonnet demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 6 avril 2022 par lequel le maire de la commune de Soustons a délivré à la société SSCV Soustons un permis de construire de 50 logements, après démolition d’une grange, pour une surface de plancher créée de 3 393 m², sur un terrain situé avenue du Général de Gaulle ;

2°) et de mettre à la charge de la commune de Soustons et de la société SSCV Soustons la somme globale de 3 000 euros, en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— leur requête est recevable ;

— le permis a été délivré à l’issue d’une procédure irrégulièrement menée dès lors que la notice explicative ne précise pas, en méconnaissance de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme, l’état initial du terrain et ses abords ; en outre, en méconnaissance de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme, aucun document graphique ne permet d’apprécier l’insertion du projet par rapport à la résidence « Belharra » ;

— il a également été délivré à l’issue d’une procédure irrégulièrement menée dès lors qu’en méconnaissance de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme, aucun accord de la communauté de communes Maremne Adour Côte-Sud et du département des Landes pour engager la procédure d’autorisation d’occupation du domaine public n’est produit dans le dossier de demande ;

— cette autorisation est illégale du fait de l’illégalité du classement du terrain d’assiette du projet en zone U retenu par les auteurs du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) de la communauté de communes Maremne Adour Côte-Sud (MACS), applicable sur le territoire de la commune de Soustons ;

— le maire de la commune de Soustons a méconnu les dispositions du PLUI de la communauté de communes MACS relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ; en outre, en méconnaissance de l’article R. 431-32 du code de l’urbanisme, aucun justificatif n’est produit de nature à garantir qu’il existerait un engagement des propriétaires des parcelles voisines pour signer une servitude de cours commune ;

— le maire a méconnu les dispositions du PLUI de la MACS relatives aux règles de hauteur  ;

— le maire a méconnu les dispositions du PLUI de la MACS relatives aux zones d’aléa forts de remontée de nappes phréatiques ;

— il a également méconnu les dispositions de l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) n°4 du PLUI de la MACS dès lors que les boisements existants ne seront pas conservés, ni la haie épaisse longeant l’avenue du Général de Gaulle, que les constructions envisagées ne s’intègrent pas dans le site et que plusieurs bâtiments auront un plancher situé en dessous du sol naturel ;

— le maire a, par ailleurs, commis une erreur d’appréciation au regard des dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ;

— il a, enfin, commis une erreur manifeste d’appréciation au regard des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 23 juin 2022, la SCCV Soustons, représentée par M^e Petit, conclut, à titre principal, à l’irrecevabilité de la requête, à titre subsidiaire, à son rejet au fond et, à titre infiniment subsidiaire, demande au tribunal de faire application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme. Elle demande en outre au tribunal de mettre à la charge des requérants une somme de 3 500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle précise que :

— à titre principal, la requête du syndicat de copropriété n’est pas accompagnée du titre de propriété, conformément aux dispositions de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme ;

— à titre subsidiaire, aucun des moyens soulevés n’est fondé.

Par un mémoire en défense, enregistré le 9 mai 2023, la commune de Soustons, représentée par M^e Delhaes, conclut, à titre principal, à l’irrecevabilité de la requête, à titre subsidiaire, à son rejet au fond et, à titre infiniment subsidiaire, demande au tribunal de faire application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme. Elle demande en outre au tribunal de mettre à la charge des requérants une somme de 2 500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— à titre principal, les requérants ne justifient pas d’un intérêt leur donnant qualité pour agir à l’encontre du projet, la seule qualité de voisin immédiat étant insuffisante, en l’absence de nuisances ;

— à titre subsidiaire, aucun des moyens soulevés n’est fondé.

Par une ordonnance du 22 novembre 2023, la clôture d’instruction a été fixée au 16 février 2024, à 12h00.

Un courrier présenté pour M. C et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Belharra » a été enregistré le 10 juin 2024.

II – Par une requête, enregistrée le 3 octobre 2022 sous le n° 2202198, et un mémoire enregistré le 6 février 2024, M^me A B, représentée par M^e Chapon, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 6 avril 2022 par lequel le maire de la commune de Soustons a délivré à la société SSCV Soustons un permis de construire de 50 logements, après démolition d’une grange, pour une surface de plancher créée de 3 393 m², sur un terrain situé avenue du Général de Gaulle, ainsi que la décision rejetant son recours gracieux ;

2°) et de mettre à la charge de la commune de Soustons la somme de 2 000 euros, en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— elle justifie d’un intérêt lui donnant qualité pour agir ;

— à titre principal, l’arrêté attaqué, entaché d’une fraude dès lors qu’il a été signé le 6 avril 2022 alors que l’architecte des bâtiments de France (ABF) n’a rendu son avis que le 11 avril suivant, soit postérieurement à cette signature, est juridiquement inexistant ;

— à titre subsidiaire, l’arrêté est entaché d’une insuffisance de motivation dès lors qu’il est seulement renvoyé aux prescriptions émises par la communauté de communes de la MACS sans en expliquer les raisons ;

— en outre, le dossier de demande était incomplet au regard des dispositions de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme dès lors que les photographies produites ne permettent pas d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes ;

— par ailleurs, le maire était en situation de compétence liée pour refuser le permis de construire, l’ABF ayant rendu un avis défavorable ;

— le maire a méconnu les dispositions du PLUI de la MACS relatives à l’insertion dans l’environnement des constructions ;

— le pétitionnaire a commis une fraude en prévoyant une servitude de cours sur un immeuble déjà construit ;

— il a également méconnu les dispositions du PLUI de la MACS relatives à la sécurité des accès et a commis une erreur manifeste d’appréciation au regard de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 24 janvier 2023, la SCCV Soustons, représentée par M^e Petit, conclut, à titre principal, à l’irrecevabilité de la requête, à titre subsidiaire, à son rejet au fond et, à titre infiniment subsidiaire, demande au tribunal de faire application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme. En outre, elle demande au tribunal de mettre à la charge de la requérante une somme de 3 500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle précise que :

— à titre principal, la requérante ne justifie pas d’un intérêt lui donnant qualité pour agir ;

— à titre subsidiaire, aucun des moyens soulevés n’est fondé.

Par un mémoire en défense, enregistré le 8 mai 2023, la commune de Soustons, représentée par M^e Delhaes, conclut, à titre principal, à l’irrecevabilité de la requête, à titre subsidiaire, à son rejet au fond et, à titre infiniment subsidiaire, demande au tribunal de faire application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme. En outre, elle demande au tribunal de mettre à la charge de la requérante une somme de 2 500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— à titre principal, la requérante ne justifie pas d’un intérêt lui donnant qualité pour agir à l’encontre du projet, la seule qualité de voisin immédiat étant insuffisante, en l’absence de nuisances ;

— à titre subsidiaire, aucun des moyens soulevés n’est fondé.

Par une ordonnance du 8 avril 2024, la clôture d’instruction a été fixée au 3 mai 2024, à 12h00.

Un mémoire présenté pour la commune de Soustons a été enregistré le 29 avril 2024.

Un courrier présenté pour M^me B a été enregistré le 5 juin 2024.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Portès,

— les conclusions de M^me Duchesne, rapporteure publique,

— et les observations de M^e Roussel représentant la société SSCV Soustons et de Me Dauga représentant la commune de Soustons.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 6 avril 2022, le maire de la commune de Soustons a accordé à la société SSCV Soustons un permis de construire de 50 logements, après démolition d’une grange, pour une surface de plancher créée de 3 393 m², sur un terrain situé avenue du Général de Gaulle, à Soustons (Landes).

2. Par la requête n° 2201200, M. C et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Belharra » demandent au tribunal d’annuler l’arrêté du 6 avril 2022 et par la requête n° 2202198, M^me B demande au tribunal l’annulation de ce même arrêté, ainsi que de la décision rejetant implicitement son recours gracieux formé à l’encontre de ce permis de construire.

Sur la jonction :

3. Les requêtes n° 2201200 et 2202198, présentent à juger des questions relatives à un même projet immobilier. Il y a donc lieu de les joindre pour y statuer par un seul jugement.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la fraude :

4. Aux termes de l’article R. 425-30 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet est situé dans un site inscrit, la demande de permis ou la déclaration préalable tient lieu de la déclaration exigée par l’article L. 341-1 du code de l’environnement. (). / La décision prise sur la demande de permis ou sur la déclaration préalable intervient après consultation de l’architecte des Bâtiments de France ». Aux termes de l’article R. 423-67 du même code : « () le délai à l’issue duquel l’architecte des Bâtiments de France est réputé avoir émis un avis favorable est de deux mois : / a) Lorsque le projet soumis à permis de construire ou d’aménager est situé dans un site inscrit () ». Enfin, aux termes de l’article R. 423-67-2 du même code : " Par exception aux dispositions de l’article R*423-59, le délai à l’issue duquel l’architecte des Bâtiments de France doit se prononcer sur un permis de démolir situé dans un site inscrit est de deux mois. / En cas de silence de l’architecte des Bâtiments de France à l’issue de ce délai, son accord est réputé refusé. ".

5. Il est constant que la commune de Soustons est située dans le site inscrit des étangs Landais Sud ". L’arrêté attaqué porte sur une autorisation de permis de construire et de démolir et, ainsi, en application des dispositions de l’article R. 463-67-2 du code de l’urbanisme, un avis réputé défavorable de l’architecte des bâtiments de France (ABF) est né deux mois après sa saisine le 7 janvier 2022, soit le 7 mars 2022.

6. Toutefois, il ressort des pièces du dossier qu’un avis exprès favorable de l’ABF en date du 11 avril 2022 s’est substitué à son avis tacite défavorable. Si cet avis est postérieur à la date de l’arrêté attaqué, la commune fait valoir en défense, sans être contredite, que l’arrêté en litige comporte une erreur de date et a été délivré postérieurement à l’avis de l’ABF. Par ailleurs, la circonstance que l’arrêté évoque dans ses visas un accord tacite de l’ABF, au lieu d’un accord exprès, est sans incidence, dès lors que la date du 11 avril 2022, à laquelle l’ABF a donné son accord, qui est annexé à l’arrêté, est bien visée. Dans ces conditions, l’administration n’était pas en situation de compétence liée pour refuser l’autorisation en litige et la fraude alléguée n’est pas établie.

En ce qui concerne le moyen tiré de l’insuffisance de motivation :

7. Aux termes des dispositions de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque la décision rejette la demande ou s’oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. () Il en est de même lorsqu’elle est assortie de prescriptions () ». Aux termes de l’article A 424-4 du même code : « Dans les cas prévus aux b à f de l’article A. 424-3, l’arrêté précise les circonstances de droit et de fait qui motivent la décision et indique les voies et délais de recours. ». Enfin aux termes, de l’article A. 424-3 de ce code : " L’arrêté indique, selon les cas ; () b) Si le permis est refusé ou si la déclaration préalable fait l’objet d’une opposition ; c) S’il est sursis à statuer sur la demande de permis ou sur la déclaration préalable. / Il indique en outre, s’il y a lieu : d) Si la décision est assortie de prescriptions ; e) Si la décision accorde une dérogation ou une adaptation mineure ; f) Si la décision met à la charge du ou des bénéficiaires du permis une ou plusieurs des contributions mentionnées à l’article L. 332-28. ".

8. En l’espèce, l’arrêté attaqué précise les éléments de droit et de fait qui en constituent le fondement. Il vise notamment les articles L. 421-1 et suivants et les articles R. 421-1 et suivants du code de l’urbanisme ainsi que la délibération du conseil communautaire du 6 mai 2021 approuvant la modification simplifiée du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) de la communauté de communes Maremne Adour Côte-Sud (MACS). Il précise également, dans son article 2, les prescriptions relatives à cet arrêté dont les motifs résultent du contenu même de ces prescriptions s’agissant de la puissance de raccordement pour alimenter le projet, de la gestion des ordures ménagères ou de la voirie. En outre, le maire pouvait valablement joindre en annexe à l’arrêté les prescriptions émises par la communauté de communes MACS. Dans ces conditions, le moyen tiré de l’insuffisance de motivation doit être écarté.

En ce qui concerne la complétude du dossier de demande :

9. Aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; () « . Aux termes de l’article R. 431-10 du même code : » Le projet architectural comprend également : () c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; () « . Enfin, aux termes de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme : » Lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l’accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public. ".

10. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

11. Il ressort des pièces du dossier que la note de présentation du dossier de demande précise que " l’environnement proche est constitué de maisons individuelles traditionnelles et d’immeubles de logements collectifs, notamment un projet assez récent en R+2 voisin à la parcelle « . Elle précise également que » le terrain est délimité () à l’ouest par la route départementale avenue du Général de Gaulle qui se poursuit en l’avenue de Vicomte, ainsi que par une opération de logements collectifs assez récente en R+2 « . Par ailleurs, le dossier comprend une insertion graphique faisant apparaître les constructions projetées depuis la voie publique dans leur environnement immédiat. Les constructions avoisinantes, et notamment la résidence » Bellharra ", apparaissent dans plusieurs pièces graphiques comme notamment le plan de situation cadastrale, le plan de masse, le plan de masse paysager, le plan de rez-de-chaussée et les photographies du terrain dans son environnement lointain. Enfin, la notice paysagère présente le contexte urbain et paysager du bourg de Soustons. Dans ces conditions, le service instructeur disposait de l’ensemble des éléments pour apprécier la conformité du projet à la réglementation applicable. Par ailleurs, il ne ressort pas des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet fasse parti du domaine public de la commune. La circonstance que le pétitionnaire du projet doive obtenir une permission de voirie n’a pas pour conséquence de lui imposer de joindre à sa demande l’accord de la commune au sens de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme. Dans ces conditions, il ne ressort d’aucune pièce du dossier que le terrain d’assiette du projet en litige se trouverait sur une parcelle appartenant au domaine public. En tout état de cause, le gestionnaire du domaine public a été consulté et a rendu un avis, le 22 mars 2022. Par suite, le moyen tiré de l’incomplétude du dossier de demande de permis de construire doit être écarté en toutes ses branches.

En ce qui concerne l’erreur manifeste de classement :

12. Aux termes de l’article L. 151-9 du code de l’urbanisme : « Le règlement délimite les zones urbaines ou à urbaniser et les zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger. / Il peut préciser l’affectation des sols selon les usages principaux qui peuvent en être faits ou la nature des activités qui peuvent y être exercées et également prévoir l’interdiction de construire. / Il peut définir, en fonction des situations locales, les règles concernant la destination et la nature des constructions autorisées. ». Aux termes de l’article L. 151-16 du même code : « Le règlement peut identifier et délimiter les quartiers, îlots et voies dans lesquels est préservée ou développée la diversité commerciale, notamment à travers les commerces de détail et de proximité, et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer cet objectif ». Aux termes de l’article R. 151-9 du même code : « Le règlement contient exclusivement les règles générales et servitudes d’utilisation des sols destinées à la mise en œuvre du projet d’aménagement et de développement durables, dans le respect de l’article L. 151-8, ainsi que la délimitation graphique des zones prévues à l’article L. 151-9. ».

13. Aux termes, en outre, de l’article R. 151-27 du même code : " Les destinations de constructions sont : / 1° Exploitation agricole et forestière ; / 2° Habitation ; / 3° Commerce et activités de service ; / 4° Equipements d’intérêt collectif et services publics ; / 5° Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire « . L’article R. 151-28 du même code prévoit quant à lui que : » Les destinations de constructions prévues à l’article R. 151-27 comprennent les sous-destinations suivantes : () / 3° Pour la destination « commerce et activités de service » : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, cinéma, hôtels, autres hébergements touristiques ;() « . Enfin, aux termes de l’article R. 151-30 du même code : » Pour des raisons de sécurité ou salubrité ou en cohérence avec le projet d’aménagement et de développement durables, le règlement peut, dans le respect de la vocation générale des zones, interdire : / 1° Certains usages et affectations des sols ainsi que certains types d’activités qu’il définit ; /2° Les constructions ayant certaines destinations ou sous-destinations. ".

14. Il appartient aux auteurs d’un plan local d’urbanisme de déterminer le parti d’aménagement à retenir pour le territoire concerné par le plan, en tenant compte de la situation existante et des perspectives d’avenir, et de fixer en conséquence le zonage et les possibilités de construction. Ils peuvent être amenés, à cet effet, à modifier le zonage ou les activités autorisées dans une zone déterminée et à interdire des sous-destination de constructions, pour les motifs énoncés par les dispositions citées ci-dessus. Leur appréciation sur ces différents points ne peut être censurée par le juge administratif qu’au cas où elle serait entachée d’une erreur manifeste ou fondée sur des faits matériellement inexacts.

15. Il ressort des pièces du dossier que les parcelles cadastrées section AB n° 0163, 0164, 0165, 0166, et AI n° 0122, 0123, 0124 et 0165, ont été classées par le PLUI de la communauté de communes MACS, applicable à la date de l’arrêté attaqué, en zone U. Ces parcelles se situent au sein du centre bourg de la commune de Soustons et sont enserrées dans un secteur très fortement construit. Par ailleurs, le terrain d’assiette du projet ne se situe pas dans un secteur identifié au titre de la trame verte et bleue. En outre, les parcelles litigieuses, vierges de constructions, sont en contact direct avec un espace non construit situé au nord, classé en zone N par les auteurs du PLUI. Dans ces conditions, et en tout état de cause, bien que les parcelles en litige soient actuellement vertes et non construites, il ne ressort pas des pièces du dossier que le classement de ces parcelles par le PLUI soit entaché d’une erreur manifeste d’appréciation.

En ce qui concerne l’implantation par rapport aux limites séparatives :

16. Selon le premier alinéa du paragraphe 1-2 intitulé « implantation des bâtiments par rapport aux limites séparatives » du paragraphe 1 intitulé « volumétrie et implantation des constructions » du II. Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère, applicable en zone U du règlement du PLUI de la MACS : « Les constructions devront être implantées conformément aux dispositions mentionnées au document graphique 3.2.4 ''règles d’implantation par rapport aux limites séparatives''. ». Selon la légende de ce règlement graphique, les règles suivantes doivent être respectées : « implantation sur limite ou retrait égal à H/2 avec minimum de 3 mètres ». Par ailleurs, aux termes de l’article L. 471-1 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’en application des dispositions d’urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites »de cours communes« , peuvent, à défaut d’accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret. ». Enfin, aux termes de l’article R. 431-32 du même code : « Lorsque l’édification des constructions est subordonnée, pour l’application des dispositions relatives à l’urbanisme, à l’institution sur des terrains voisins d’une servitude dite de cours communes, la demande est accompagnée des contrats ou décisions judiciaires relatifs à l’institution de ces servitudes. ».

17. Par les dispositions de l’article L. 471-1 du code de l’urbanisme, le législateur a entendu que l’institution d’une servitude de cour commune puisse, même en l’absence de mention explicite dans le plan local d’urbanisme d’une commune, permettre de garantir le respect des règles de prospect posées par ce plan et relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives. Par ailleurs, il résulte de l’article R. 431-32 du code de l’urbanisme que, lorsque l’institution d’une servitude de cours communes est requise pour l’édification d’une construction, le permis de construire autorisant cette construction ne peut être délivré par l’autorité administrative sans qu’aient été fournis par le pétitionnaire, dans le cadre de sa demande, les documents justifiant de ce qu’une telle servitude sera instituée lors de l’édification de la construction projetée. Ces dispositions n’imposent pas que la servitude ait été établie et soit entrée en vigueur avant que le permis de construire ne soit délivré.

18. Si certes il ressort des pièces du dossier que le bâtiment P ne respecte pas la règle précitée relative aux limites séparatives du règlement du PLUI de la MACS par rapport aux parcelles voisines cadastrées section AN n° 163 et 164, la distance étant inférieure à 3 mètres, il ressort toutefois du dossier de demande qu’une servitude de cours commune permettant à la SCCV de s’exonérer des contraintes liées à l’implantation des bâtiments par rapport aux limites séparatives est prévue avec les propriétaires de la parcelle AB 163 et 164. Si les requérants soutiennent que cette servitude n’est pas suffisamment certaine, il ressort du dossier de demande qu’il est bien prévu d’instituer une servitude de cours commune par convention et il est précisé que « cette convention de servitude sera régularisée devant notaire au plus tard le jour de l’acquisition de l’ensemble fonciers ». Dans ces conditions, aucune fraude ne peut être reprochée au pétitionnaire et le moyen doit être écarté.

En ce qui concerne les règles de hauteur :

19. Selon la légende du règlement graphique « 3.2.6 Hauteur des constructions », applicable en zone U du PLUI de la MACS, la hauteur doit être de " 9 mètres E + A 11 mètres au faitage (F) ou dans le prolongement de l’existant « . Par ailleurs, selon les règles générales, applicables en zone U du règlement de ce PLUI : » En cas de terrain en pente, la mesure de la hauteur du faitage sera prise du terrain naturel le plus bas au niveau de l’emprise de la construction. La hauteur d’une construction est donc la différence de niveau avant travaux entre le point le plus haut et le plus bas d’une construction mesurée à partir du sol naturel au niveau de son emprise jusqu’au sommet du bâtiment. ".

20. Si les requérants soutiennent que les bâtiments G, H et I du projet en litige ne constituent qu’une seule entité, il ressort toutefois des pièces du dossier et notamment du plan de coupe des bâtiments AGHI du dossier de demande de permis de construire que le bâtiment G est distinct des bâtiments H et I. Or, si la hauteur à l’égout du bâtiment G est de 19,24 mètres, le niveau du terrain naturel le plus bas au niveau de l’emprise du bâtiment G est de 10,34 mètres. Ainsi, la hauteur à l’égout est en réalité de 8,90 mètres, soit inférieure à la limite de 9 mètres lorsqu’on mesure à l’égout, conformément aux dispositions précitées du règlement du PLUI. Dans ces conditions, le moyen doit être écarté.

En ce qui concerne le risque inondation :

21. Aux termes de l’article 22 des dispositions générales du règlement du PLUI de la MACS : « Dans les secteurs concernés par l’aléa nappe sub-affleurante et identifiés à » sensibilité très forte" du risque d’inondation par remontées de nappe établies à partir des éléments du porté à connaissance de l’Etat pour la communauté de communes à la date d’établissement du PLUI ou à partir des éléments déjà recensés dans les PLU : () / • Le plancher des constructions autorisées doit être surélevé de 0,30 m par rapport à la côte du terrain naturel. / Il est possible de déroger à cette règle sous condition de fournir une étude de sol hydrogéologique démontrant clairement dans ses conclusions la prise en compte du risque de remontée de nappe phréatique dans le projet ou l’absence d’aléa « . »

22. Si les requérants soutiennent que les bâtiments C, D, E et F du projet en litige ne respectent pas l’obligation de surélévation du niveau du plancher de 30 cm par rapport au terrain naturel, imposée par l’article 22 des dispositions générales du règlement du PLUI de la MACS, en défense, le pétitionnaire et la commune font valoir, sans être contredites sur ce point, que seul le bâtiment M est concerné par ce risque. Or, il ressort des pièces du dossier que le niveau du plancher du bâtiment M se trouve à 9,31 mètres et que le niveau du rez-de-chaussée est à 9,64 mètres, soit plus de 30 cm au dessus. Dans ces conditions, le moyen doit être écarté.

En ce qui concerne l’insertion architecturale du projet dans son environnement :

23. Aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. ». Par ailleurs, il résulte de l’article II. 2.1 des dispositions générales du règlement du PLUI de la communauté de communes MACS que « Les constructions peuvent être d’expression architecturale traditionnelle ou contemporaine mais ne peuvent porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. () ». Aux termes de l’article II. 2.4 intitulé « ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS » des « Règles pour les secteurs de degré 3 repérés au plan patrimoine », applicable à la zone U de ce règlement du PLUI : « Pour toute construction, extension, aménagement, réhabilitation : Rechercher de préférence des volumes identiques ou caractéristiques des terrains et du bâti alentour existant. Utiliser des matériaux s’intégrant harmonieusement dans l’environnement naturel ou urbain dont l’apparence offrira un rendu équivalent à ceux utilisés traditionnellement. () ». Ces dispositions ont le même objet que celles, également invoquées par la requérante, de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres. Dès lors, c’est par rapport aux dispositions du règlement du PLUI que doit être appréciée la légalité de l’arrêté attaqué.

24. Pour rechercher l’existence d’une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il appartient à l’autorité administrative compétente d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction pourrait, compte tenu de sa nature et de ses effets, avoir sur le site. Il est exclu de procéder, dans le second temps du raisonnement, pour apprécier la légalité du permis de construire délivré, à une balance d’intérêts divers en présence, autres que ceux visés par l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et le plan local d’urbanisme (PLU) de la commune.

25. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet, d’une surface de 8000 m² comprend une grange à démolir et s’ouvre sur un ensemble de terrains restés à l’état naturel, formant une coupure d’urbanisation en cœur de bourg. Toutefois, les alentours sont densément construits et composés essentiellement d’habitat, tant de maisons individuelles, que d’immeubles collectifs, sans caractère paysager particulier à l’exception des éléments du bâti patrimonial à protéger, identifiés au PLUI. La protection dont bénéficient ces éléments, disséminés dans l’enveloppe urbaine, ne saurait suffire à donner à l’intégralité du secteur dans lequel se situe le projet une qualité particulière alors que de nombreux immeubles collectifs sont présents à proximité de ces éléments. Par ailleurs, les constructions projetées de 50 logements collectifs sont réparties en plusieurs résidences en R+2 qui présentent un volume similaire à celui des constructions existantes dans le secteur, et respectent un style architectural traditionnel et le projet intègre par ailleurs une dimension paysagère importante, la végétation existante en limite de propriété étant conservée, taillée et enrichie afin de produire un front végétal. Dans ces conditions, en délivrant ce permis de construire, le maire de la commune de Soustons n’a pas méconnu les dispositions précitées du PLUI.

En ce qui concerne l’OAP n° 4 :

26. Aux termes des dispositions de l’article L. 151-2 du code de l’urbanisme : " Le plan local d’urbanisme comprend : 3° Des orientations d’aménagement et de programmation ; () « Aux termes des dispositions de l’article L. 152-1 du même code : » L’exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, et ouverture d’installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan sont conformes au règlement et à ses documents graphiques. Ces travaux ou opérations sont, en outre, compatibles, lorsqu’elles existent, avec les orientations d’aménagement et de programmation. ".

27. Il résulte de ces dispositions qu’une autorisation d’urbanisme ne peut être légalement délivrée si les travaux qu’elle prévoit sont incompatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation d’un plan local d’urbanisme et, en particulier, en contrarient les objectifs.

28. D’une part, il est constant que le PLUI de la MACS, applicable à la date de l’arrêté attaqué, prévoit une orientation d’aménagement et de programmation (OAP), intitulé n°4, dans la zone du terrain d’assiette du projet, à Soustons.

29. D’autre part, aux termes du paragraphe A intitulé « Continuité écologiques (réservoirs et corridors) du » 4. Qualité environnementale et prévention des risques « , applicable à cette OAP n°4, du PLUI de la MACS : » Les boisements les plus significatifs seront conservés comme indiqué au schéma. La diversité des boisements en termes d’essence et d’âge devra être maintenue. « . Par ailleurs, aux termes du paragraphe C » Gestion des risques et des nuisances « : » Dans les secteurs concernés par l’aléa nappe sub-affleurante et identifiés à « sensibilité très élevée » ou « sensibilité forte » du risque d’inondation par remontées de nappe établies à partir des éléments du porté à connaissance de l’Etat, le plancher de constructions autorisées doit être surélevé de 0,30 m par rapport à la côté du terrain naturel « . Enfin, il résulte du paragraphe A intitulé » Principes d’insertion dans le tissu environnant et organisation des constructions « du » 3. Qualité de l’insertion architectural, urbaine et paysagère « que : » OAP n°4 : possibilité de R+2 sous réserve d’une bonne insertion dans le site ".

30. Les requérants soutiennent que la haie épaisse longeant l’avenue du Général de Gaulle et les arbres ne seront pas conservés et qu’ainsi, le projet en litige n’est pas compatible avec l’OAP n°4. Toutefois, le schéma d’aménagement, applicable à la date de l’arrêté en litige, ne prévoit pas de boisements significatifs devant être conservés. Par ailleurs, pour les mêmes motifs que ceux exposés au point 22 du présent jugement, le projet n’est pas incompatible avec le risque inondation. Enfin pour les mêmes motifs que ceux énoncés au point 25, il ressort des pièces du dossier qu’il s’insère dans le site. Dans ces conditions, l’arrêté du 6 avril 2022 n’est pas, pour ces motifs, incompatible avec l’orientation d’aménagement et de programmation de la zone 1 ouverte à l’urbanisation de la commune de Soustons, l’OAP n° 4.

En ce qui concerne la desserte du projet :

31. Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ».

32. Il appartient à l’autorité d’urbanisme compétente et au juge de l’excès de pouvoir, pour apprécier si les risques d’atteintes à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis de construire sur le fondement de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s’ils se réalisent.

33. Si les requérants soutiennent que le maire de la commune de Soustons ne pouvait accepter le projet eu égard aux risques pour les usagers de l’avenue du Général de Gaulle, il ressort toutefois des pièces du dossier que cette avenue est rectiligne, offrant aux usagers une bonne visibilité, et est d’une largeur de 7 mètres. Par ailleurs, la vitesse de circulation y est limitée à 30 km/h et plusieurs passages piétons et ralentisseurs y sont installés. Enfin, il ressort de la notice PC 4 du dossier de demande de permis de construire qu’un passage bateau sera aménagé pour l’accès au terrain du projet en litige et qu’Enedis positionnera un système permettant de ne pas générer des perturbations du trafic en période estivale. Dans ces conditions, bien que trois écoles se situent à proximité de l’avenue du général de Gaulle, en délivrant l’autorisation en litige, le maire n’a pas commis d’erreur manifeste d’appréciation au regard des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

34. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir opposées en défense, que M. C, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Belharra » et M^me B ne sont pas fondés à demander l’annulation de l’arrêté du 6 avril 2022.

Sur les frais liés au litige :

35. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la société SSCV Soustons et la commune de Soustons, qui n’ont pas, dans la présente instance, la qualité de partie perdante, versent aux requérants, la somme que ceux-ci réclament au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens.

36. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de M. C et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Belharra » une somme de 750 euros au titre des frais exposés par la société SSCV Soustons et une somme de 750 euros au titre des frais exposés par la commune de Soustons. Il y a également lieu de mettre à la charge de M^me B la même somme de 750 euros au titre des frais exposés par la société SSCV Soustons et la même somme au titre des frais exposés par la commune de Soustons, et non compris dans les dépens.

D É C I D E :

Article 1er : Les requêtes n°s 2201200 et 2202198 sont rejetées.

Article 2 : M. C et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Belharra » verseront à la société SSCV Soustons la somme de 750 (sept cent cinquante) euros et la même somme à la commune de Soustons au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : M^me B versera à la société SSCV Soustons la somme de 750 (sept cent cinquante) euros et la même somme à la commune de Soustons au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. D C, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Belharra », à M^me A B, à la société SSCV Soustons et à la commune de Soustons.

Délibéré après l’audience du 12 juin 2024, à laquelle siégeaient :

M^me Madelaigue, présidente,

M. Roussel Cera, premier conseiller,

M^me Portès, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 juin 2024.

La rapporteure,

E. PORTES

La présidente,

F. MADELAIGUE

La greffière,

P. SANTERRE

La République mande et ordonne à la préfète des Landes, en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

Pour expédition :

La greffière,

N°s 2201200 et 2202198