1 exp la SELARL Z A+ 1 exp M^e A C,+1 exp M^e D X+1 exp M^e Y+1 copie dossier

Copie délivrée le

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE GRASSE

-=-=-=-

JUGE DE L’EXÉCUTION

Service des saisies immobilières

JUGEMENT

DU 06 AVRIL 2017

Cahier des conditions de vente N° 16/00075

Minute N° 2017/

A l’audience publique du juge de l’exécution du tribunal de grande instance de GRASSE, tenue en ce tribunal, le six Avril deux mil dix sept, prononcé par mise à disposition au greffe, par Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente, déléguée dans les fonctions de juge de l’exécution en matière de saisie immobilière et de distribution, assistée de Madame Delphine CAROSI, Greffière,

à la requête de :

BANQUE ESPIRITO SANTO ET DE LA VENETIE immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 542 022 983, dont le siège social est sis […]

Représenté par M^e D X, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e PEUCH-LESTRADE, avocate au barreau de GRASSE

Créancier poursuivant

à l’encontre de :

S.A. FONCIERE K L inscrite au RCS de NICE sous le numéro 410 069 264, dont le siège social est […]

Représenté par M^e A C, avocat au barreau de GRASSE

Débiteur saisi

En présence des créanciers inscrits:

BANQUE ESPIRITO SANTO ET DE LA VENETIE, dont le siège social est sis […]

représentée par M^e D X, avocat au barreau de GRASSE,

MONSIEUR LE COMPTABLE DU PRS ALPES MARITIMES, dont le […]

représentée par Maître A Z de la SELARL Z A, avocats au barreau de GRASSE,

TRÉSOR PUBLIC SIE DE NICE, dont le […]

non comparant ni représenté

TRÉSOR PUBLIC SIP DE VALBONNE, dont le siège social est sis 80 route des Lucioles – 06915 K L

non comparant ni représenté

Créanciers inscrits

La société ELAIAPHARM immatriculée au RCS de GRASSE sous le numéro 411 200 165 dont le siège social est […]

représentée par M^e A Y, avocat au barreau de GRASSE

Intervenant volontaire

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A l’appel de la cause à l’audience publique du 02 mars 2017 avis a été donné aux parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 06 Avril 2017.

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• EXPOSE DU LITIGE

En vertu de la copie exécutoire d’un acte de prêt reçu par Maître F G, Notaire associé de la SCP S T G U V, titulaire d’un office notarial à PARIS, avec la participation de Maître M N O, Notaire à Marseille, le 5 octobre 2006, contenant prêt par la Société BANQUE ESPIRITO SANTO ET DE LA VENETIE à la Société dénommée FONCIERE K L SA, société par actions simplifiées alors identifiée sous le numéro SIREN 410 069 264 au registre du commerce et des sociétés de TOULON, d’un montant en principal de 10.850.000 € (Dix Millions Huit Cent Cinquante Mille Euro), remboursable au plus tard le 5 octobre 2008, au taux d’intérêt variable égal à la moyenne trimestrielle du taux journalier de l’EURIBOR ou TIBEUR à trois mois, majorée de 2 % nominal par an, le calcul étant effectué sur le nombre exact de jours de mise à disposition du crédit et sur la base d’une année de 360 jours (Pièce n°1), délai prorogé à quatre reprises comme suit :

selon acte sous seing privé en date du 20 novembre 2008 jusqu’au 5 septembre 2009, la marge applicable au taux d’intérêt a été portée à 3 % nominal par an avec effet au 5 octobre 2008 (Pièce n°2),

selon acte sous seing privé en date du 2 septembre 2009 jusqu’au 5 septembre 2010, la marge applicable au taux d’intérêt a été portée à 3,5 % nominal par an avec effet au 5 septembre 2009 (Pièce n°3),

selon acte sous seing privé en date du 19 novembre 2010 jusqu’au 31 mars 2011, la marge applicable au taux d’intérêt a été portée à 4 % nominal par an avec effet au 5 septembre 2010 (Pièce n°4),

selon acte sous seing privé en date des 12 et 14 juillet 2011 jusqu’au 31 décembre 2012, la marge applicable au taux d’intérêt est restée fixé à 4 % nominal par an jusqu’au 31 décembre 2011, puis est passée à 3,5 % par an, montant auquel la marge est restée une fois le dossier passé en impayé (Pièce n°5),

La SA BANQUE ESPIRITO SANTO DE LA VENETIE a, le 30 décembre 2015, fait délivrer à la SARL FONCIERE K L par acte de la SCP P Q, huissier de justice à Antibes, un commandement de payer valant saisie pour avoir paiement de la somme de 1 849 078,48 euros en principal, intérêts et accessoires, emportant saisie des biens et droits immobiliers lui appartenant sis sur la commune de Valbonne K L, […], zone d’aménagement […], cadastré […].

Ce commandement aux fins de saisie immobilière resté sans effet a été publié au deuxième bureau du service de la publicité foncière de Grasse le 9 février 2016, Volume 2016 S numéro 3.

Sur publication de ce commandement, ce service a délivré l’état hypothécaire joint au présent cahier des conditions de vente, certifié au 27 janvier 2016.

Suivant acte d’huissier de justice en date du 4 avril 2016, le créancier poursuivant a fait assigner la SARL FONCIERE K L à l’audience d’orientation du juge de l’exécution en matière immobilière du tribunal de grande instance de Grasse du 30 juin 2016.

La SA BANQUE ESPIRITO SANTO DE LA VENETIE a également dénoncé, par acte d’huissier du 4 avril 2016 le commandement de saisie avec assignation à comparaître à l’audience d’orientation aux créanciers inscrits :

- la SA BANQUE SPIRITO SANTO ET DE LA VENETIE ;

- Trésor Public Pôle Recouvrement spécialisé de Nice en son inscription de l’hypothèque légale, publiée le 20 juin 2011, volume 2011 V n°815 pour un montant en principal de 292.237,00€ ayant effet jusqu’au 15 juin 2021, en son l’inscription de l’hypothèque légale, publiée le 13 mars 2014, volume 2014 V n°406 pour un montant en principal de 32.147,00€ ayant effet jusqu’au 7 mars 2024 et en son inscription de l’hypothèque légale publiée le 2 juin 2014, volume 2014 V n°805, régularisée le 23 juillet 2014, volume 2014 V n°1066, pour un montant en principal de 49.211€, ayant effet jusqu’au 23 mai 2024.

Conformément aux dispositions de l’article R 322-9 du code des procédures civiles d’exécution, mention de la délivrance de l’assignation et des dénonciations a été portée en marge de la copie du commandement de payer.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution le 8 avril 2016 et enregistré sous le numéro 16/75.

Aux termes d’un jugement d’orientation réputé contradictoire du 27 octobre 2016, le juge de l’exécution a :

- débouté la SARL FONCIERE K L de ses contestations relatives à l’existence d’un titre exécutoire constatant une créance exigible et liquide, de sa demande de nullité du commandement de payer valant saisie et de la procédure de saisie immobilière, de sa demande production d’un décompte de créance conforme aux stipulations de l’acte authentique du 5 octobre 2006 ;

- dit que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives à la saisie immobilière ;

- validé la procédure de saisie immobilière ;

- dit que la SA BANQUE ESPIRITO SANTO DE LA VENETIE poursuit la saisie immobilière au préjudice de la SARL FONCIERE K L pour une créance liquide et exigible, d’un montant de 1 849 078,48 euros, en principal, frais, intérêts, et autres accessoires, arrêtés au 2 novembre 2015, sans préjudice des intérêts postérieurs au taux contractuel, jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l’article R 334-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

- débouté la SARL FONCIERE K L de sa demande de délais de paiement et de sa demande de modification de la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente ;

- autorisé la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis et fixé à la somme de euros le prix en deçà duquel ces biens être vendus eu égard aux conditions économiques du marché ;

- indiqué que le dossier serait rappelé à l’audience du 23 février 2017 soit pour constater la vente amiable, accorder à la partie saisie un délai supplémentaire ou ordonner la reprise de la procédure de saisie immobilière et fixer la date de la vente forcée.

Ce jugement signifié le 4 novembre 2016 aux avocats et le 28 novembre 2016 aux parties n’a pas été frappé d’appel.

Le 22 février 2017, la Banque ESPIRITO SANTO ET DE VENETIE a fait signifier des conclusions aux fins de reprise de la procédure de saisie immobilière et de fixation de la date de la vente forcée, faute par la SA FONCIERE K L de produire un acte écrit d’acquisition.

La SAS ELAIAPHARM a fait signifier le 22 février 2017 des conclusions d’intervention volontaire. Elle demande au juge de l’exécution, au visa des articles 325, 328, 329 du code des procédures civiles d’exécution, de :

- déclarer son intervention volontaire recevable et bien fondée ;

- dire et juger qu’il existe un droit de préférence, droit réel qui peut être exercé sur tout ou partie de la parcelle cadastrée section AE numéro 157, objet de la procédure de saisie immobilière mise en œuvre à l’encontre de la SA FONCIERE K L à la requête de la Banque ESPIRITO SANTO ET DE VENETIE, ledit droit de préférence étend expressément stipulé dans l’acte de vente du 17 décembre 2010 reçu par Maître H I, notaire associé à Paris, publié et enregistré le 1^er février 2011 au 2^e bureau de la conservation des hypothèques de Grasse, volume 2011 P numéro 415, ledit droit de préférence étend donc opposable à tous ;

- dire et juger que les bénéficiaires de ce droit de préférence et prendre acte de son intention de s’en prévaloir ;

- dire et juger qu’il sera fait mention, si ce n’est pas fait, dans le cahier des conditions de vente, d’une part de l’existence de ce pacte de préférence en en rappelant précisément et littéralement les termes tels que stipulés à la clause « engagement irrévocable du vendeur et pacte de préférence », page 11 de l’acte de vente du 17 décembre 2010 et d’autre part de son intention de s’en prévaloir ;

-considérant notamment les termes des finalités du pacte de préférence et la faculté dont elle est bénéficiaire de l’exercer sur tout ou partie de la parcelle cadastrée section AE numéro 157, dire et juger qu’il y a lieu d’ordonner la désignation de tel expert judiciaire qu’il plaira au tribunal avec pour mission d’apprécier et donner la valeur des 3 zones ci-avant identifiées sous couleur jaune à détacher de la parcelle saisie, et plus précisément cette évaluation et appréciation devra être exprimée en pourcentage par rapport à la valeur en son entier de la parcelle litigieuse (les 3 zones sous couleur jaune étant celle précisément désignée dans le schéma inséré au paragraphe numéro 7 des conclusions, sur lesquels peut être réalisée l’aire de stationnement de 150 places) ;

- dire et juger qu’en l’état de la nature, des modalités et de l’étendue du droit de préférence dont elle est bénéficiaire, aucune vente de la parcelle cadastrée section AE numéro 157 ne peut intervenir actuellement dans l’attente du dépôt du rapport d’évaluation devant être établi par l’expert judiciaire dont la désignation est sollicitée ;

- dire et juger en conséquence qu’il convient de surseoir à statuer et de rejeter en l’état toute demande tendant, soit à la vente amiable sur autorisation de justice, soit à la fixation de l’audience d’adjudication pour vente forcée, le droit de préférence constituant un droit réel concurrent à celui qui pourrait revenir à l’adjudicataire ou à un acquéreur amiable ;

- dire et juger que les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumise à taxe dont distraction au profit de son conseil.

La Banque ESPIRITO SANTO ET DE VENETIE a fait signifier le 23 février 2017 des conclusions aux termes desquelles elle sollicite du juge de l’exécution, au visa des articles R 311-15, R 322-22 et R 322-25 du code des procédures civiles d’exécution, qu’il :

- constate que la partie saisie ne lui a pas justifié de la purge du droit de préférence de la SAS ELAIAPHARM qu’elle lui a accordé à par acte du 17 décembre 2010, inséré au cahier des conditions de vente aux pages 201 à 230 et des diligences entreprises en vue de parvenir à une vente amiable ;

- déclare irrecevable ou à tout le moins mal fondée cette société en l’ensemble de ses demandes, fins demandes et conclusions ;

- en conséquence ordonner la vente forcée et en fixer la date.

Elle sollicite pour le surplus l’entier bénéfice de son assignation à l’audience d’orientation.

La SAS ELAIAPHARM a fait signifier le 1^er mars 2017 de nouvelles conclusions d’intervention volontaire. Elle maintient ses demandes, au visa des articles visa des articles 14, 325, 328, 329, 378 du code de procédure civile, 6.1 de la convention européenne des droits de l’homme, des articles L322-10 et R322-11 du code des procédures civiles d’exécution. Elle complète sa demande en sollicitant du juge d’exécution qu’il :

- dise et juge qu’elle est recevable et bien fondée en sa contestation se contestation de la déclaration au cahier des conditions de vente relative au droit de préférence dont elle bénéficie, régularisée par déclaration du 25 juillet 2016 par le créancier poursuivant pour lesdites déclarations procédé par dénaturation des stipulations du pacte de préférence dont elle est bénéficiaire alors que le pacte de préférence lui confère la faculté de l’exercer sur tout ou partie de la parcelle cadastrée section AE numéro 157 et qu’en conséquence, pour le cas où elle userait de l’exercice de son droit dans les termes et selon les modalités précisément énoncées page 11 de l’acte reçu le 17 décembre 2010, elle ne serait tenue des conditions de l’enchère, du paiement du prix et des frais que dans la mesure et à proportion de la valeur de la part de la parcelle litigieuse sur lequel elle pourrait exercer son droit de préférence ;

- ordonner en conséquence l’annulation et/ou la modification de la déclaration du 25 juillet 2016.

Elle soutient que la procédure de saisie immobilière mise en œuvre portant précisément sur les biens et droits immobiliers appartenant à la SA FONCIERE K L, objet du pacte de préférence consentie à son profit, est parfaitement recevable et bien fondée en son intervention volontaire en ce qu’elle justifie d’un droit propre est légitime la justifiant et ce, en l’état du droit de préférence qui lui a été régulièrement consenti et qui stipulé dans un acte publié au service de la publicité foncière.

Elle observe que :

- concernant le pacte de préférence, les solutions précédemment dégagées par la jurisprudence sont actuellement reprises à l’article 1123 du Code civil en sa rédaction issue de l’ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016 ; ainsi, le bénéficiaire d’un pacte de préférence est en droit d’exiger l’annulation du contrat passé avec 1/3 en méconnaissance de ses droits et d’obtenir sa substitution à l’acquéreur, à condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu’il a contracté, de l’existence du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir (Cour de Cassation chambre mixte du 26 mai 2006 numéro 03/19376) ;

- elle entend précisément indiquer qu’elle est bénéficiaire d’un pacte de préférence et qu’elle a l’intention de s’en prévaloir ; le respect de ce pacte de préférence s’impose à tous, que la vente des biens et droits immobiliers interviennent dans le cadre de la procédure de saisie immobilière, soit par voie amiable soit parfois forcée ; le cahier des conditions de vente constitue une convention ayant force obligatoire entre le saisissant, les créanciers, le saisie et l’adjudicataire ;

- son droit de préférence porte sur tout ou partie de la parcelle cadastrée section AE numéro 157 objet des poursuites de saisie immobilière ; ce pacte de préférence a été stipulé afin de lui garantir de pouvoir disposer d’une aire de stationnement de 150 places ; il résulte de la configuration des lieux que l’aire de stationnement ne peut être mis en œuvre que sur une partie précisément identifiée, sous couleur jaune, de cette parcelle, selon un schéma inséré dans les conclusions, justifiant ainsi sa demande de désignation d’un expert judiciaire afin d’évaluer les zones identifiées sur laquelle l’aire de stationnement de 150 places pourra effectivement être mise en œuvre afin de lui permettre de se prévaloir de manière utile de son droit de préférence ;

- ainsi que le précise l’article 1200 du Code civil, les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat est en conséquence elle ne pourra qu’être dite et jugée recevable et bien fondée à invoquer son droit de préférence et son intention de s’en prévaloir ;

- aucune vente ne saurait intervenir, fût-ce sous la condition suspensive de non exercice de ce droit.

En réponse à l’irrecevabilité et au caractère mal fondé de l’ensemble de ses demandes soulevés par le créancier poursuivant, elle fait valoir que :

- s’il résulte des dispositions combinées des articles 63 et 66 du code de procédure civile que l’intervention volontaire est constitutive d’une demande incidente, elle n’en demeure pas moins recevable postérieurement à l’audience d’orientation nonobstant les dispositions de l’article R 311-5 du code des procédures civiles d’exécution car, si le visa de cet article et de l’article 14 du code de procédure civile, la jurisprudence décide que l’obligation pour les parties à la procédure de saisie immobilière de soulever, à peine d’irrecevabilité, à l’audience d’orientation l’ensemble des contestations et demandes incidentes ne s’appliquent pas aux tiers à l’instance (Cour de Cassation 2^e chambre civile 4 décembre 2014 numéro 13-24870) ;

- elle est incontestablement tiers à la procédure de saisie immobilière ; d’ailleurs, il est établi que malgré la connaissance précise qu’il avait de l’existence de ce tiers et du droit propre dont elle bénéficiait en vertu du droit de préférence portant sur la parcelle saisie, la banque poursuivante a préféré de manière délibérée, purement et simplement, l’ignorer, on ne lui notifiant jamais à un quelconque moment sous quelque forme que ce soit, un quelconque des actes qu’elle a régularisés dans le cadre de la procédure de saisie immobilière ; son attitude est troublante en ce qu’elle exprime un comportement totalement déloyal et une volonté et réitérée et permanente d’agir à son insu ; cette attitude et incompréhensible et tente ainsi, en violation du droit au procès équitable notamment posé par l’article 6.1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales du 4 novembre 950, de faire traiter ses droits en vertu du pacte de préférence à son insu et à son absence ;

- elle est tiers recevable en son intervention volontaire principale car elle justifie de sa qualité de tiers et du droit propre dont elle est titulaire en vertu de ce droit résultant d’un acte authentique publié ;

- elle est également bien fondée, l’article R 322-11 dernier alinéa du code des procédures civiles d’exécution disposant que tout intéressé peut contester les stipulations du cahier des conditions de vente ;

- la déclaration que la Banque ESPIRITO SANTO ET DE VENETIE a déposée le 25 juillet 2016 en vue de son insertion au cahier des conditions de vente procède par dénaturation des termes du pacte de préférence dont elle est bénéficiaire puisqu’elle a la faculté de l’exercer sur tout ou partie de la parcelle cadastrée section AE numéro 157, cette modalité d’exercice s’expliquant par la finalité recherchée par les parties, à savoir lui permettre d’avoir la garantie de pouvoir disposer d’une aire de stationnement de 150 places ; le pacte de préférence énonce de manière extrêmement précise et ferme que la mise en place de ce pacte de préférence est constitutive d’une condition essentielle de l’acte de vente intervenue le 17 décembre 2010 sans lequel elle n’aurait pas contracté ; le libellé de la stipulation ne souffre aucune ambiguïté ; la stipulation contractuelle et opposable à tous ;

- pour le cas où elle exercerait son droit de préférence, elle ne saurait être tenue de toutes les conditions de l’enchère puisque son droit de préférence lui confère la faculté de l’exercer sur tout ou partie de la parcelle ;

- en vertu de l’actuel article 1202 du Code civil, les tiers doivent respecter de la situation juridique créée par le contrat ; si la situation juridique créée par le contrat doit être respectée par les tiers, ce respect s’impose d’autant plus aux parties concernées par le contrat lui-même ; il résulte des dispositions de l’article L322-10 du code des procédures civiles d’exécution que l’adjudication ne confère à l’adjudicataire d’autre droit que ceux appartenant aux saisies.

Elle ajoute que, contrairement aux allégations de la banque poursuivante, l’expertise judiciaire sollicitée n’a pas pour but de lui permettre d’apprécier l’opportunité d’exercer son droit de préférence mais a pour objet en l’état du libellé du pacte de préférence, de permettre à toutes les parties concernées et notamment à l’éventuelle adjudicataire et aux bénéficiaires du pacte de préférence, de connaître en cas d’exercice de ce droit sur une partie de la parcelle litigieuse, d’une part qu’elle est la partie de la parcelle litigieuse revenant aux bénéficiaires du pacte de préférence et à l’adjudicataire, d’autre part la répartition de la charge du prix et des frais en proportion de la part de la parcelle susceptible de revenir à chacun.

Elle souligne également que, contrairement à l’argumentaire du créancier poursuivant, les dispositions combinées des articles R 322-21 à R 322-26 du code des procédures civiles d’exécution n’imposent pas au juge d’ordonner sans autre faculté la vente forcée immédiate dans un délai compris entre 2 et 4 mois à compter du prononcé de la décision, qu’un effet, au regard des circonstances particulières de cette procédure de saisie immobilière et de l’existence d’un droit concurrent publié et des modalités spéciales précisément définies de ce droit de préférence, il est en l’état prématuré d’envisager la vente de la parcelle, que les dispositions du code de procédure civile ne sont pas exclusives de celles énoncées à l’article 378 du code de procédure civile.

***

Le 1° mars 2017, la Banque ESPIRITO SANTO ET DE VENETIE a déposé au greffe du juge de l’exécution une déclaration d’annexion au cahier des conditions de vente annulant celle déposée le 25 juillet 2016.

***

Aux termes de conclusions signifiées le 1^er mars 2017, la Banque ESPIRITO SANTO ET DE VENETIE maintient ses demandes.

Elle soulève en premier lieu l’irrecevabilité des demandes formées par la SAS ELAIAPHARM au regard des dispositions de l’article R 311-5 du code des procédures civiles d’exécution, en ce qu’elle ne justifie d’aucun acte de procédure postérieure à l’audience d’orientation lui permettant de formuler une contestation ou une demande incidente et des dispositions de l’article R322-21 qui précise qu’à l’audience de rappel le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur à la vente amiable justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder 3 mois ». Elle en conclut qu’en l’absence de production d’un tel acte, qui aurait permis à cette société d’exercer son droit de préférence et conclure l’acte authentique de vente au lieu et place de la partie saisie, le juge d’exécution ne peut que fixer l’audience d’adjudication. Elle ajoute que les demandes formulées à l’audience de rappel du 23 février 2017 sont d’autant plus irrecevables qu’elles sont formulées après l’ouverture des débats et alors même que la procédure est écrite. Elle conteste une quelconque violation du droit à un procès équitable.

Elle fait valoir que les demandes de la SAS ELAIAPHARM sont mal fondées. Elle met en exergue son ambiguïté. Elle soutient en substance que l’exercice du droit de préférence exerce une fois les conditions de la vente projetée connue, celles-ci étant notifiée le par le vendeur bénéficiaire, qu’à ce jour, celles-ci sont inconnues, que par analogie avec le droit de préemption d’une commune, le droit de préférence ne pourra être mis en œuvre qu’après l’adjudication ailleurs tel est le sens des conclusions prises par la partie saisie à l’audience d’orientation, que le problème a d’ores et déjà été tranché par le jugement d’orientation. Elle observe également que la demande d’expertise se heurte à l’évidence dispositions de l’article 146 du code de procédure civile.

Elle soutient que le droit de préférence a été parfaitement préservé dans le cadre de la présente procédure de saisie immobilière, outre les sommations délivrées la partie saisie pour s’assurer de la purge du droit de préférence préalablement à la conclusion d’une vente amiable, elle a inséré le 25 juillet 2016 une déclaration au cahier des conditions de vente, dénoncée le jour même aux parties, ayant fait l’objet d’aucune contestation et ayant été validé par le jugement d’orientation, qu’elle a procédé à une nouvelle déclaration.

***

Le Trésor Public Pôle spécialisé de Nice, qui a constitué avocat et déclaré sa créance, n’a pas conclu.

Le trésor public SIP de Nice et de Valbonne, créanciers inscrits, n’ont pas constitué avocat ; il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

1 Sur la recevabilité et le bien fondé de l’intervention volontaire principale de la SAS ELAIAPHARM

Il est constant que :

 – par acte de vente reçu par Maître H I, notaire associé en date à Paris du 17 décembre 2010, la Société ELAIAPHARM a acquis de la Société FONCIERE K L SA en pleine propriété, les biens et droits immobiliers sis sur le territoire de la commune de Valbonne – K L, […], consistant en un ensemble immobilier à usage industriel de production pharmaceutique et chimique constitué de divers bâtiments de bureaux, laboratoires et stockage, et terrain attenant, d’une surface au sol d’environ 22418 m², figurant au cadastre savoir : section AE n°141 et section AE n°156 ; cet acte de vente a été publié et enregistré le 1er février 2011 au 2ème bureau du service de la publicité foncière de Grasse, volume 2011P n°415.

- en page 11 de cet acte, il est stipulé, d’une part, une clause intitulée « engagement irrévocable du vendeur et pacte de préférence », d’autre part une clause intitulée « promesse de servitude ».

— le bénéficiaire du pacte de préférence, susceptible de porter sur tout ou partie de la parcelle cadastrée Section AE 157, entend s’en prévaloir ; il résulte de la configuration des lieux que l’aire de stationnement de 150 places ne peut être mise en œuvre que sur une partie précisément identifiée (sous couleur jaune) de cette parcelle selon un schéma inséré dans ses conclusions ;

— s’agissant du pacte de préférence, les solutions précédemment dégagées par la jurisprudence sont désormais reprises à l’article 1123 du Code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

La chambre mixte de la cour de cassation a ainsi considéré dans un arrêt du 26 mai 2006 n° de pourvoi 03-19376 que "le bénéficiaire d’un pacte de préférence est en droit d’exiger l’annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d’obtenir la substitution à l’acquéreur, à condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu’il a contracté, de l’existence du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.

L’existence de ce pacte de préférence a été invoquée à l’audience d’orientation par les parties, la Banque ESPIRITO SANTO ET DE VENETIE s’en étant prévalue pour justifier son opposition à la demande de vente amiable en faisant valoir que la partie saisie ne justifierait pas de la purge du droit de préférence de la société ELIAPHARM. Le juge de l’exécution a considéré que, dans l’hypothèse d’une telle autorisation, celle-ci serait en mesure de mettre en œuvre le pacte de préférence convenu entre les parties dans les formes prévues et que son existence ne saurait constituer un obstacle à la demande de vente amiable qu’il a autorisée.

Le respect de ce pacte de préférence aux termes d’un acte publié au service de la publicité foncière s’impose erga omnes, dans le cadre de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente constitue une convention ayant force obligatoire entre le saisissant, les créanciers, la partie saisie et l’adjudicataire.

La Banque ESPIRITO SANTO ET DE VENETIE prétend que la SAS ELAIAPHARM serait irrecevable en son intervention postérieurement à l’audience d’orientation.

Or, s’il résulte des dispositions combinées des articles 63 et 66 du code de procédure civile que l’intervention volontaire est constitutive d’une demande incidente, elle n’en demeure pas moins recevable postérieurement à l’audience d’orientation nonobstant les dispositions de l’article R 311-5 du code des procédures civiles d’exécution car, si le visa de cet article et de l’article 14 du code de procédure civile, la jurisprudence décide que l’obligation pour les parties à la procédure de saisie immobilière de soulever, à peine d’irrecevabilité, à l’audience d’orientation l’ensemble des contestations et demandes incidentes ne s’appliquent pas aux tiers à l’instance (Cour de Cassation 2^e chambre civile 4 décembre 2014 numéro 13-24870) ;

La société est incontestablement tiers à la procédure de saisie immobilière. Malgré la connaissance précise qu’elle avait de l’existence de ce tiers et du droit propre dont elle bénéficiait en vertu du droit de préférence portant sur la parcelle saisie, la banque poursuivante a choisi d’en informer les éventuels adjudicataires par une insertion au cahier des conditions de vente d’une déclaration incomplète, sans effectivement dénoncé la procédure de saisie immobilière au bénéficiaire du pacte de préférence que la SA FONCIERE K L ne pouvait purger qu’autant la vente de la parcelle sur laquelle il est susceptible de s’exercer était concrétisée.

la Banque ESPIRITO SANTO ET DE VENETIE ne peut, sans se contredire, soutenir que « le droit de préférence a été parfaitement préservé dans le cadre de la présente procédure de saisie immobilière, outre les sommations délivrées la partie saisie pour s’assurer de la purge du droit de préférence préalablement à la conclusion d’une vente amiable, elle a inséré le 25 juillet 2016 une déclaration au cahier des conditions de vente, dénoncée le jour même aux parties, ayant fait l’objet d’aucune contestation et ayant été validé par le jugement d’orientation, qu’elle a procédé à une nouvelle déclaration » et solliciter, par suite de l’intervention volontaire de la SAS ELAIAPHARM et de la teneur de ses conclusions, qu’une nouvelle déclaration au cahier des conditions de vente « annulant et remplaçant » précisément à celle prétendument validée, conforme au texte même du pacte de préférence, soit annexée à ce cahier.

Au demeurant, il résulte de la lecture du jugement qu’il n’a pas validé la déclaration du 25 juillet 2016 sur laquelle il n’a pas statué et qu’il n’a pas annexée au cahier des conditions de vente.

Cette société est recevable en son intervention volontaire principale car elle justifie de sa qualité de tiers et du droit propre dont elle est titulaire en vertu de ce droit résultant d’un acte authentique publié.

Elle est également bien fondée, l’article R 322-11 dernier alinéa du code des procédures civiles d’exécution disposant que tout intéressé peut contester les stipulations du cahier des conditions de vente.

Il est constant que, dans la déclaration au cahier des conditions de vente de la vente, relative au droit de préférence, déposée le 25 juillet 2016, la Banque ESPIRITO SANTO ET DE VENETIE n’a pas reproduit textuellement la clause contenue dans l’acte de vente du 17 décembre 2010, occultant la faculté pour son bénéficiaire de ne s’en prévaloir sur tout ou partie de la parcelle cadastrée Section AE 157, cette modalité d’exercice s’expliquant par la finalité recherchée par les parties, savoir permettre à la SAS ELAIAPHARM d’avoir, en cas de vente, la garantie de pourvoir disposer d’une aire de stationnement de 150 places.

Le libellé ne souffre d’aucune ambiguïté, d’aucune interprétation.

L’acte stipule expressément que ce pacte de préférence, opposable à tous, est constitutif d’une condition essentielle de l’acte de vente sans laquelle elle n’aurait très certainement pas contracté.

Le contenu de la déclaration initiale dénature les termes du pacte de préférence et est susceptible d’induire en erreur les éventuels acquéreurs dans le cadre d’une vente amiable et/ou les éventuels adjudicataires dans le cadre d’une vente forcée. En effet, si le bénéficiaire du pacte de préférence exerçait son droit, il ne saurait être tenu de toutes les conditions de l’enchère, la vente amiable ou forcée ne lui faisant pas perdre sa faculté de l’exercer sur tout ou partie de la parcelle et la situation juridique crée par le contrat devant être respectée par l’acquéreur.

En application de l’article L 322-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’adjudication ne confère à l’adjudicataire d’autres droits que ceux appartenant au saisi. Les droits de la SA FONCIERE K L sont limités par le pacte de préférence qu’i s’impose à la Banque ESPIRITO SANTO ET DE VENETIE et à l’acquéreur.

Son intervention volontaire a conduit le créancier poursuivant à solliciter l’insertion au cahier des conditions de vente d’une déclaration au greffe le 1° mars 2017, complète et conforme aux stipulations contenues dans l’acte du 17 décembre 2010 dont l’annexion sera ordonnée.

2 Sur la demande de sursis à statuer et sur la demande d’expertise :

Il est constant que la demande d’expertise formée par la société bénéficiaire du pacte de préférence ne peut avoir pour objet de lui permettre d’apprécier l’opportunité d’exercer son droit de préférence mais a nécessairement pour objectif d’informer toutes les parties intéressées et les éventuels adjudicataires dans le cadre d’une vente forcée, inéluctable, en application de l’article R 322-25 du code des procédures civiles d’exécution, en l’absence de production par la partie saisie, à l’expiration du délai de 4 mois prévu dans le jugement d’orientation, d’un acte écrit d’acquisition des biens saisis, de l’éventualité de son exercice sur toute ou partie, dans le délai très bref d’un mois.

Cela étant, la demande de sursis à statuer ne peut prospérer, seul un sursis à exécution étant susceptible d’envisager. Il résulte en effet des dispositions de l’article R 121-1 du code des procédures civiles d’exécution, en son alinéa 2, que « le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution ».

En outre, la cour de cassation, dans un arrêt n° 35 du 13 janvier 2012 (11-13.495) a considéré que le juge a exactement retenu qu’il ne peut être dérogé aux délais impératifs fixés par l’article R 322-22 du code des procédures civiles d’exécution, par un sursis à statuer.

La demande de sursis est donc irrecevable.

Quant à la demande d’expertise, elle ne peut avoir pour but de permettre à la SAS ELAIAPHARM d’apprécier l’opportunité d’exercer son droit de préférence, elle une visée informative, permettre aux parties concernées et notamment à l’éventuel adjudicataire et à cette société de connaître dans l’hypothèse de l’exercice de ce droit sur seulement une partie de la parcelle saisie, d’une part qu’elle est la partie de la parcelle qui lui reviendrait et à l’adjudicataire la répartition de la charge du prix et des frais en proportion de la part de la parcelle susceptible de revenir à chacun.

Cela étant, il résulte des indications contenues dans les conclusions de cette société qu’en raison de la configuration des lieux que l’aire de stationnement de 150 places ne peut être mise en œuvre que sur une partie précisément identifiée (sous couleur jaune) de cette parcelle selon un schéma inséré qu’elle a inséré dans ses conclusions.

Dans l’hypothèse de l’exercice du droit de préférence sur cette partie précisément identifiée, il lui appartiendra de faire son affaire personnelle de l’évaluation de cette parcelle au contradictoire de l’adjudicataire, sans qu’il nécessaire, alors que la vente forcée ne peut qu’être ordonnée, d’ordonner une expertise judiciaire.

La demande d’expertise sera dès lors rejetée.

3 Sur la vente forcée et ses modalités

Aux termes de l’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui ordonne la vente amiable des biens saisis, fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

En l’absence d’acte écrit d’acquisition, il convient donc d’ordonner la reprise de la procédure et la vente forcée des biens dont s’agit, et de fixer la date de l’audience d’adjudication, conformément aux dispositions de l’article R 322-22 du code des procédures civiles d’exécution, dans un délai compris entre deux et quatre mois.

L’adjudication sera fixée à l’audience du jeudi 06 juillet 2017 à 9 heures pour permettre au créancier poursuivant de procéder aux formalités de publicité.

Le présent jugement ordonnant la reprise de la procédure n’est pas susceptible d’appel en application de l’article R 322-22 susvisé.

Il y a également lieu d’ordonner la visite des biens saisis, à la demande de la Banque ESPIRITO SANTO ET DE VENETIE, dans les termes du dispositif du présent jugement.

La publicité sera opérée conformément aux dispositions des articles R 322-31 et R 322-32 du code des procédures civiles d’exécution.

Les différents diagnostics immobiliers qui auraient été dressés postérieurement feront l’objet d’une validation lors de l’audience de vente forcée.

Les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe et, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, ils seront distraits au profit de Maître X et de Maître Y, qui déclarent en avoir fait l’avance sans avoir reçu provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution en matière immobilière statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, non susceptible d’appel,

Déclare la SAS ELAIAPHARM, bénéficiaire d’un pacte de préférence, recevable et bien fondée en son intervention volontaire ;

Lui donne acte de son intention de s’en prévaloir ;

Ordonne l’insertion au cahier des conditions de vente de la déclaration déposée au greffe du juge de l’exécution par la Banque ESPIRITO SANTO ET DE VENETIE le 1° mars 2017 annulant et remplaçant la déclaration du 25 juillet 2016 dont l’annexion n’avait pas été ordonnée ;

Déclare la demande formée par le bénéficiaire du pacte de préférence de sursis à statuer irrecevable ;

Le déboute de sa demande d’expertise judiciaire ;

Constate que la SA FONCIERE K L ne justifie pas d’un engagement écrit d’acquisition des biens saisis ;

Ordonne la reprise de la procédure de saisie immobilière ;

Ordonne la vente forcée des biens et droits immobiliers, sis sur la commune de Valbonne K L, […], zone d’aménagement […], cadastré […], saisis à la requête de la Banque ESPIRITO SANTO ET DE VENETIE ;

Dit qu’il sera procédé à ladite vente forcée à l’audience du juge de l’exécution du jeudi 06 juillet 2017 à 9 heures , sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de la vente ;

Désigne la SCP R Q, huissiers de justice à Antibes, qui a établi le procès-verbal de description des biens et droits immobiliers saisis, pour assurer deux visites des lieux, en se faisant assister, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique, selon les modalités qu’il lui appartiendra de déterminer en accord avec le créancier poursuivant ;

Dit que l’huissier de justice instrumentaire pourra se faire assister lors des visites d’un ou plusieurs professionnels agrées, chargés d’établir et de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur ;

Dit que les occupants du bien saisi devront être avisés trois jours à l’avance au moins des dates et heures de visites ;

Dit qu’à défaut par les occupants de permettre les visites des biens saisis ou en cas d’absence de l’occupant du local, l’huissier de justice procèdera, en se faisant assister, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique, ou de deux témoins, conformément aux articles L 141-2, L 431-1 et L 451-1 du code de procédure civile d’exécution ;

Dit qu’il en sera de même pour les modalités des visites en cas de surenchère ou de réitération des enchères ;

Dit que la publicité aura lieu dans les conditions fixées par les articles R 322-31, R 322-32 et R 332-36 du code des procédures civiles d’exécution;

Dit que le présent jugement sera annexé au cahier des conditions de vente déposé au tribunal de grande instance de Grasse sous le numéro 16/75 ;

Dit que les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe ;

Ordonne la distraction des dépens au profit de Maître X et Y, pour ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Et le présent jugement a été signé par le juge de l’exécution et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION