T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S(footnote: 1) ■
8e chambre 2e section N° RG : 13/18408 N° MINUTE : Assignation du : 05 Décembre 2013	JUGEMENT rendu le 22 Septembre 2016

DEMANDERESSES

Madame O B épouse X

[…]

CO.LEITRIM

IRLANDE

Madame AK-AL D

1 rue E

[…]

représentées par M^e Natalie CREISSELS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C0255

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires 1 RUE E […] représenté par son syndic la S.A AP CHARPENTIER-SOGAPI

[…]

[…]

représenté par M^e AP-AQ AR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/ postulant, vestiaire #A0946

S.C.I. 1 RUE E

1 rue E

[…]

représentée par M^e Muriel KAHN HERRMANN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E1167

S.A.R.L. LA BASSE COUR venant aux droits de la société La Reine E

2 rue E

[…]

représentée par M^e Laure FLORENT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E0549

S.A. RESTAURANT V Z

[…]

[…]

défaillant

S.A. GENERALI ASSURANCES Q

[…]

[…]

représenté par M^e V CHEVALIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #R0085

Société P Q venant aux droits de GAN EUROCOURTAGE Q

[…]

[…]

représenté par M^e Serge CANTAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D1175

S.A. AXA FRANCE ès qualité d’assureur de la SA REINE E

[…]

[…]

représentée par M^e Laure FLORENT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E0549

S.A.R.L. F R

[…]

[…]

Madame S F

1 rue E

[…]

représentées par M^e Marie-laure TIROUFLET DE BUHREN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0021

S.A.R.L. E

1 rue E

[…]

représenté par M^e AF AG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E0934

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

AM AN-AO, Vice-présidente

Marion PRIMEVERT, Vice-Présidente

T U, Juge

assistées de Sidney LIGNON, GREFFIER,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCÉ

AM AN-AO, Vice-présidente

Séverine BESSE, Vice-Présidente

T U, Juge

assistées de Sidney LIGNON, GREFFIER

DÉBATS

A l’audience du 30 Juin 2016 tenue en audience publique devant AM AN-AO et T U, double juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis 1 rue E 75006 Paris est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965, et est géré par son syndic actuel, la Société AP CHARPENTIER-SOPAGI, venant aux droits de la Société Cabinet BAP. Il est assuré par la Société GENERALI ASSURANCES Q.

Madame O B épouse X est propriétaire non occupante dans cet immeuble d’un appartement situé au 5^e étage, depuis le 10 mars 1970. Elle est assurée auprès de la Société P Q, qui vient aux droits de la Société GAN EUROCOURTAGE.

Madame AK-AL D est propriétaire occupante dans le même immeuble d’un appartement situé au 4^e étage.

L’immeuble abritait, jusqu’en 2012, au sous-sol, rez-de-chaussée et 1^er étage, le Restaurant V Z, exploité par la Société LA REINE E, dont l’entrée se trouve […]. La Société LA REINE E a fait l’objet d’une dissolution et d’une radiation par suite de la transmission universelle de son patrimoine à la Société LA BASSE COUR, qui est assurée auprès de la Société AXA FRANCE Q.

La SCI 1 RUE E était propriétaire des locaux dans lesquels était exploité le restaurant de Monsieur V Z sous l’enseigne « La Reine E », mais également d’un appartement situé au 2^e étage occupé par Monsieur Z.

Le 31 janvier 2012, la SCI 1 RUE E a vendu le sous-sol et le rez-de-chaussée à la Société F R et à Madame S F, d’une part, et les locaux des 1^er et 2^e étages à la Société E dont Monsieur A est le gérant, d’autre part.

Depuis plusieurs années, l’appartement de Madame X subit des infiltrations. Cette dernière a effectué, le 14 décembre 2006, une déclaration de sinistre auprès de son assureur. Le 21 décembre 2006, l’entreprise Les Cordistes Savoyards a établi un rapport d’intervention, adressé à l’ancien syndic, le Cabinet BAP. Par lettre du 25 mars 2007, Madame B épouse X a demandé au Cabinet BAP de mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires en urgence, la réfection de la toiture et des souches de cheminée de l’immeuble, afin qu’elle puisse procéder aux travaux de réfection de son appartement. Elle a relancé le syndic par lettres des 11 octobre 2007 et 25 février 2008.

Des travaux de la couverture ont été réalisés en 2009 à l’initiative du syndic et de l’L de la copropriété. Par lettre du 2 février 2010, Madame B épouse X a fait état de nouvelles infiltrations. L’L de celle-ci, Madame C, a établi un rapport le 25 février 2011, révélant que l’origine des sinistres provenait du défaut d’étanchéité du conduit de cheminée (partie commune) et de la défectuosité du tubage d’évacuation de la chaudière du restaurant « La Reine E » appartenant à Monsieur Z (partie privative). Malgré l’injonction faite à ce dernier de procéder au remplacement de la gaine d’évacuation de sa chaudière, aucun travaux n’a jamais été réalisé. Le syndic a fait établir un rapport par la Société BATIFAST le 8 juillet 2011, qui confirme l’origine du sinistre. Par lettre du 15 septembre 2011, la Société BATIFAST a rappelé à Monsieur Z l’interdiction de remettre en route sa chaudière.

Depuis 2007, le séjour de l’appartement de Madame D fait également l’objet d’infiltrations.

Madame B épouse X a assigné en référé le Syndicat des Copropriétaires, l’ancien syndic le Cabinet BAP, Monsieur Z, la Société LA REINE E aux droits de laquelle se trouve la Société LA BASSE COUR, la Société GENERALI ASSURANCES Q et la Société GAN EUROCOURTAGE aux droits de laquelle se trouve la SociétéALLIANZ Q. Madame D et la SCI 1 RUE E sont intervenues volontairement à cette procédure de référé. Par ordonnance du 4 novembre 2011, Monsieur W G a été désigné en qualité d’expert judiciaire. Il a déposé son rapport le 24 mai 2012.

Par exploit d’huissier en date du 5 décembre 2013, Madame O B épouse X et Madame AK-AL D ont assigné le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 1 rue E 75006 Paris, représenté par son syndic la Société AP CHARPENTIER-SOPAGI, la SCI 1 RUE E 75006, la Société LA BASSE COUR, la Société RESTAURANT V Z, la Société GENERALI ASSURANCES Q, assureur du Syndicat des Copropriétaires du 1 rue E, la Société GAN EUROCOURTAGE (désormais P Q), assureur de Madame B épouse X, la Société F R et Madame S F devant ce Tribunal.

Par exploit d’huissier en date du 17 novembre 2014, la Société GENERALI ASSURANCES Q a assigné la Société AXA FRANCE Q, assureur de la Société REINE E, devant ce même Tribunal.

Par exploit d’huissier en date des 26 août et 1^er septembre 2014, Madame S F et la Société F R ont assigné la Société E devant ce même Tribunal.

Les trois affaires ont été jointes.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 12 juin 2015, les demanderesses sollicitent de voir :

- condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires, la Société F R et Madame F à faire procéder,

sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir :

* aux travaux de réparation du conduit de fumée maçonné défectueux, conformément au devis

de la Société VICTOR de février 2012 d’un montant de 6703,55 euros TTC,

* et aux travaux du tubage de la cheminée desservant la chaudière de l’ancien restaurant située en sous-sol de l’immeuble, suivant devis de l’entreprise BATIFAST d’un montant de 4053,09 euros TTC,

- condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires, la Société GENERALI ASSURANCES Q, la SCI du 1 rue E, la Société LA BASSE COUR qui vient aux droits de la Société LA REINE E, son assureur la Société AXA FRANCE Q, la Société F R, Madame F et la Société P Q qui vient aux droits de la Société GAN EUROCOURTAGE Q au paiement des sommes suivantes :

* à Madame X :

- 6703,55 euros TTC au titre des travaux de reprise des cloisons, plâtres, maçonneries et boisseaux détériorés par les infiltrations dans la salle de bains et dans la pièce de séjour, avec actualisation selon l’indice BT01 à compter de février 2012,

- 1813,76 euros TTC au titre des travaux de peinture avec actualisation selon l’indice BT01 à compter du 28 février 2012,

- 133.100 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

- 9957,50 euros TTC au titre des frais et honoraires de son L Madame C,

- 428 euros TTC en remboursement du coût des essais fumigènes réalisés au cours des opérations d’expertise,

- 12.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

- 6500 euros en remboursement des frais et honoraires d’expertise judiciaire de Monsieur G,

* à Madame D :

- 3809,10 euros TTC au titre des travaux de réfection intérieure de son appartement, avec actualisation selon l’indice BT01 à compter du 28 février 2012,

- 64.800 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

- 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

- dispenser Madame X et Madame D de supporter les travaux de remise en état, les indemnisations des préjudices matériels et immatériels, frais et dépens de la présente instance, en leur qualité de copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- rejeter les appels en garantie formés à l’encontre de Madame D par le Syndicat des Copropriétaires, la Société LA BASSE COUR et son assureur la Société AXA FRANCE Q, la SCI du 1 rue E et par la Société P Q ainsi que par toute autre partie qui en ferait la demande,

- subsidiairement, juger que Madame D a procédé à la réfection du tubage du conduit de sa chaudière au mois de juin 2010 et qu’elle n’est pas responsable du préjudice immatériel subi par Madame X,

- juger que conformément au rapport de l’expert, la responsabilité de Madame D ne peut être supérieure à 7,50 % du préjudice immatériel subi par Madame X antérieurement au mois de juin 2010 et à la somme de 137,36 euros au titre du préjudice matériel subi par Madame X dans sa salle de bain,

- débouter le Syndicat des Copropriétaires, la SCI du 1 rue E, la Société LA BASSE COUR, la Société AXA FRANCE Q, la Société d’Architecture F R, Madame F, la Société GENERALI ASSURANCES Q et la Société P Q de l’ensemble de leurs demandes,

- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

- condamner in solidum les parties défenderesses aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Natalie CREISSELS, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Elles font valoir que :

— l’expert a constaté la réalité des désordres invoqués par Madame X et par Madame

D dans leurs appartements, et a conclu que les conduits des chaudières sont à l’origine des désordres et que les propriétaires et ou utilisateurs des chaudières ainsi que le Syndicat des Copropriétaires sont responsables des désordres; il indique que le défaut d’étanchéité et la perforation du tubage du conduit de fumée de la chaudière du restaurant est la cause des désordres, mais que le conduit de fumée dans l’appartement de Madame D serait également à l’origine de désordres dans la salle de bains de Madame X; or, Madame D a, dès connaissance de l’origine du sinistre, fait intervenir immédiatement un chauffagiste en juin 2010, pour procéder au remplacement du tubage du conduit de fumée de sa chaudière, comme le relève l’expert; celui-ci retient la responsabilité principale et prépondérante de la SCI 1 RUE E et de la Société LA REINE E et du Syndicat des Copropriétaires;

— sur les préjudices de Madame X :

* préjudices matériels : l’expert retient le devis de la Société BATIFAST du 18 avril 2011 correspondant à la réfection du tubage du conduit desservant la chaufferie située au sous-sol de l’immeuble, d’un montant de 3787,94 euros HT, soit avec TVA au taux de 7 %, la somme de 4053,09 euros TTC; les remises en état du conduit de fumée, partie commune, et des cloisons, plâtres, maçonneries et boisseaux, détériorés par les infiltrations dans la salle de bains et la pièce de séjour de l’appartement de Madame X, sont chiffrées à la somme totale de 6703,55 euros TTC (devis de l’entreprise VICTOR); les travaux de peinture sont retenus par l’expert pour un montant de1813,76 euros TTC (devis de l’entreprise DUFOUR);

* préjudice immatériel : l’analyse de l’expert, reprise par les défendeurs, ne peut être retenue; de même, la thèse soutenue par la SCI 1 RUE E, la Société LA BASSE COUR et la Société AXA sera rejetée; ce n’est pas à la date de la connaissance ou de la découverte effective de la cause du sinistre que doit être fixé le préjudice subi par Madame X, mais à la date d’apparition des désordres à l’origine du trouble de jouissance; celui-ci est lié à la manifestation du désordre et non pas à l’explication des infiltrations ou à la connaissance du sinistre par les responsables, étant précisé que Monsieur Z était président du conseil syndical et parfaitement informé de la gravité des désordres; jusqu’en 2005, et non 2004, l’appartement de Madame X était loué (à Madame H) et occupé (ordonnance de référé du 6 juillet 2004, jugement du Juge de l’Exécution du 13 juin 2005, lettre de Madame I du 15 septembre 2005); le logement n’était pas « à l’abandon »; dès septembre 2005, les désordres ont été constatés dans les appartements de Mesdames X et D; à compter de septembre 2005, l’appartement n’était plus louable (rapport d’intervention du 21 décembre 2006 des Cordistes Savoyards, mandatés par le syndic),

la salle de bain étant totalement inutilisable; il est indispensable de procéder aux travaux de réparation qui s’imposent

et de ne pas laisser une installation et un ouvrage dans un état particulièrement défectueux et dangereux qui menace la sécurité des biens et des personnes; la valeur locative de l’appartement est estimée à la somme mensuelle de 1100 euros, hors charges locatives; le préjudice de jouissance continue de courir à ce jour en l’absence de réalisation des travaux, de l’ impossibilité de relouer les lieux et de procéder aux réparations dans les parties privatives avant la réparation du conduit de cheminée et du tubage, soit une somme de 1100 euros par mois, à compter du mois de septembre 2005 (date d’apparition des désordres) arrêtée au 30 septembre 2015, sauf à parfaire, soit la somme de 1100 euros x 120 mois = 132.000 euros; le temps d’exécution des travaux (1 mois) devra être également pris en compte, soit la somme totale de 1100 euros x 121 mois = 133.100 euros; depuis l’origine, les défendeurs font preuve d’une carence systématique;

les travaux du conduit de cheminée et du tubage ne sont toujours pas réalisés et Madame X se trouve depuis 10 ans dans cette situation d’un appartement inhabitable qu’elle ne peut pas rénover, ni relouer;

* frais divers : en premier lieu, les honoraires de l’L de Madame X (Madame C), auquel elle a été contrainte d’avoir recours, et qui a permis de déterminer en temps utile les causes du sinistre; l’expert reconnaît ce poste mais ne retient que la somme de 5860,40 euros TTC; or, les honoraires se sont élevés à la somme totale de 9957,50 euros TTC; en second lieu, le coût des essais fumigènes lors des opérations d’expertise doivent être remboursés (frais avancés par Madame X à hauteur de 428 euros TTC);

— sur l’absence de responsabilité de Madame D et le rejet des demandes en garantie formées à son encontre : l’expert retient une faible part de responsabilité de Madame D (7,50 % du préjudice immatériel de Madame X et 137,36 euros en réparation de la salle de bain de celle-ci); or, Madame D a procédé à la réfection du tubage de sa chaudière murale, dès juin 2010, soit bien avant les opérations d’expertise et l’aggravation des désordres dans l’appartement de Madame X; il n’a donc pas pu être relevé lors des opérations d’expertise que le conduit dans la salle de bain de Madame D serait à l’origine des dégâts constatés dans l’appartement de Madame X; aucun lien de causalité n’est établi avec les désordres puisque les travaux ont été réalisés plus de deux ans avant la mise en œuvre de l’expertise judiciaire;

— sur les préjudices de Madame D :

* préjudice matériel : elle n’a reçu aucune indemnisation de son assureur au titre du sinistre, comme c’est le cas de Madame X; Madame D a bien un intérêt à agir; elle a produit le devis des travaux de réfection des désordres constatés dans son salon d’un montant de 3809,10 euros TTC, qui proviennent du conduit de fumée de la copropriété et du tubage défectueux du restaurant (devis de la Société LELAIDIER-DUFOUR du 28 février 2012), qui devra être retenue, contrairement à l’avis de l’expert; conformément à la jurisprudence, toute réparation partielle qui aurait un effet « patchwork » ne saurait être acceptée; la victime d’un dommage doit être replacée dans la situation où elle aurait été si le dommage ne s’était pas produit;

* préjudice immatériel : il devra être évalué à 30 % de la valeur locative de l’appartement, en raison des dégâts qui affectent la pièce de séjour; l’appartement ne comporte que deux pièces et la vétusté des peintures constatées ne fait pas obstacle à l’indemnisation d’un préjudice de jouissance, d’autant que Madame D s’est trouvée dans l’impossibilité de procéder aux travaux de réfection des embellissements en l’absence de réparation de l’origine des désordres depuis de nombreuses années; la valeur locative de l’appartement, d’une surface de 60 m², est estimée entre 1800 et 2000 euros par mois, soit un préjudice de jouissance à compter du mois de septembre 2005 (date d’apparition des désordres) arrêté au 30 septembre 2015, sauf à parfaire, d’un montant de 1800 euros x 120 mois x 30 % = 64.800 euros; la vétusté des peintures est inopérante compte tenu de l’ancienneté du sinistre;

— l’ensemble des parties défenderesses ayant concouru à la manifestation des dommages, leur condamnation in solidum à la réparation de l’ensemble des préjudices matériels et immatériels subis par Mesdames X et D sera prononcée;

— le Syndicat des Copropriétaires sera par ailleurs condamné à exécuter les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et en réparation des préjudices, au besoin sous astreinte; la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires devra être retenue en l’espèce, en application des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965; en outre, selon l’article 3 de ladite loi, les les coffres, gaines et têtes de cheminée sont réputés parties communes, et suivant le règlement de copropriété, les coffres, conduits de fumée, gaines et ventilations se trouvant à l’intérieur du bâtiment, les souches et têtes de cheminée, ainsi que leurs accessoires constituent des parties communes; la tardiveté dans la mise en œuvre des recherches des causes des désordres et les mesures déficientes et inadaptées prises par le Syndicat des Copropriétaires ont conduit à l’aggravation des désordres et des préjudices subis par Mesdames X et D; à ce jour, les travaux de réparation ne sont toujours pas réalisés;

— le Tribunal prononcera également la condamnation de l’assureur de l’immeuble et retiendra, outre la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires, celle de la SCI 1 RUE E, de la Société LA REINE E aux droits de laquelle se trouve la Société LA BASSE COUR, de son assureur la Société AXA FRANCE Q et des nouveaux propriétaires des lieux;

* la garantie de la Société GENERALI en sa qualité d’assureur de l’immeuble : le Syndicat des Copropriétaires a souscrit une police d’assurance multirisques immeuble dénommée COLOGIA qui prévoit un volet « garanties de vos biens » et un volet « garanties de vos responsabilités »; la Société GENERALI conteste sa garantie en application de ces deux volets, soutenant que la garantie « dommages aux biens » ne serait pas mobilisable en raison de l’exclusion de garantie aux « dommages occasionnés par l’eau entrée … par les conduits de fumée, gaines d’aération ou de ventilation ou au travers des toitures découvertes ou bâchées. »; or, l’origine des infiltrations ne provient pas « de l’eau entrée par les conduits de fumée » mais bien au contraire de l’eau « sortie par les conduits de fumée », soit d’un défaut d’étanchéité du conduit de fumée et de la condensation générée par la chaudière en sous-sol; selon la Société GENERALI, « la contradiction entre la sortie et / ou l’entrée d’eau par les conduits de fumée est artificielle et les termes ont le même sens »; cette explication sera écartée; en application de l’article L 113-1 du Code des assurances, les dommages causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police; les clauses d’exclusion doivent être formelles et limitées de façon à permettre à l’assuré de connaître exactement l’étendue de la garantie; une clause d’exclusion de garantie ne peut être formelle et limitée dès lors qu’elle doit être interprétée; par ailleurs, la Société GENERALI soutient que ne serait pas non plus mobilisable la garantie « Responsabilité civile »,

qui serait exclue lorsque les dommages matériels et immatériels sont causés par des évènements visés au chapitre « Dégâts des eaux »;

or, le défaut d’entretien du conduit de fumée est la cause des dommages;

— sur la responsabilité de la SCI 1 RUE E, de la SCI LA REINE E aux droits de laquelle se trouve la Société LA BASSE COUR et la garantie de son assureur la Société AXA FRANCE Q : la SCI 1 RUE E et la Société LA REINE E sont formellement informées depuis le mois de février 2011 de la défectuosité du conduit de la chaudière située dans le sous-sol du restaurant et de la nécessité de procéder d’urgence aux travaux de réfection, en raison de la dangerosité de la situation; antérieurement à 2011, Monsieur Z était parfaitement informé des désordres et a entravé la réalisation des travaux de réfection, alors qu’il était Président du Conseil Syndical, propriétaire et occupant à titre personnel de l’appartement du 2^e étage et exploitant du restaurant « V Z » aux étages inférieurs; sa sœur, Madame J était gérante de la SCI 1 RUE E et est coassociée avec lui de la Société LA BASSE COUR, dont il est le gérant associé; toutes les lettres adressées à Monsieur Z sont demeurées lettre morte; s’il était retenu que le tubage inclus dans le conduit de la chaudière constitue une partie commune, il appartenait en tout état de cause à la SCI 1 RUE E, propriétaire des locaux, et à la Société LA REINE E (Société LA BASSE COUR), locataire exploitante du restaurant de Monsieur Z, de procéder à l’entretien de la chaudière qui est leur propriété, située dans les parties privatives et de veiller au bon état du tubage; l’expert souligne que suivant le règlement sanitaire départemental (arrêté du 23 avril 1986) : « Une vérification du bon état du tubage comportant un essai étanchéité doit être effectuée tous les trois ans à l’initiative du propriétaire. »; il retient la responsabilité prépondérante de la SCI 1 RUE E et de la Société LA REINE E (Société LA BASSE COUR) et indique que s’agissant des travaux de réfection du tubage de la cheminée desservant la chaufferie située en sous-sol, chiffrés suivant devis BATIFAST du 18 mars 2011 de 4064,86 euros HT, « ils sont à la charge exclusive du propriétaire des locaux du rez de chaussée et sous-sol ».; Madame X et Madame D subissent depuis des années les conséquences de la défaillance de la SCI 1 RUE E et de la Société LA REINE E (Société LA BASSE COUR) qui seront en conséquence condamnées in solidum sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage, avec le Syndicat des Copropriétaires;

* sur la responsabilité des nouveaux acquéreurs : la SCI 1 RUE E a vendu, par acte authentique du 31 janvier 2012, les biens du sous-sol et du rez-de-chaussée à la Société F R et à Madame F; l’acte de vente précise au paragraphe « Nantissement- Convention de séquestre » : « A la sûreté des éventuelles condamnations auxquelles pourraient être soumis l’acquéreur soit directement à son nom, soit par une condamnation à l’encontre du syndicat des copropriétaires, de la SCI 1 RUE E ou la Société LA REINE E (en tant qu’utilisatrice de la chaudière située au rez-de-chaussée) dans le cadre de la procédure intentée par Madame O B épouse X … les parties conviennent de séquestrer entre les mains de Madame AA AB, clerc de notaire … qui en est constitué séquestre et qui accepte, la somme de cent mille euros (100.000 euros) prélevée sur le prix de la présente vente … Les parties précisent que seront à la charge de la SCI 1 RUE E et de Monsieur V Z, solidairement, savoir : 1) toutes les sommes dues à l’issue de cette procédure que ce soit au titre d’éventuels travaux ou d’éventuelles ou d’éventuelles indemnisations, 2) tous les frais de procédures, d’expertises ou de dépens, 3) la quote-part rattachée aux deux lots présentement vendus relative à d’éventuels frais de procédures, travaux ou indemnisations pour lesquels le Syndicat des Copropriétaires pourrait être redevable dans le cadre de cette procédure. »; cette clause conventionnelle n’est pas opposable aux demanderesses; à la suite de la vente intervenue, la Société F R et Madame F sont tenues aux mêmes obligations que leur vendeur sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage et subsidiairement des articles 1382 et 1383 du Code civil à réaliser, et seront condamnées, sous astreinte, à exécuter les travaux du tubage de la cheminée; la mise en conformité de ce tubage leur incombe en leur qualité de propriétaire des lieux et le fait que la chaudière litigieuse ne serait pas prétendument utilisée, ce qui n’est pas démontré, ne constitue pas une justification sérieuse pour les exonérer de toute responsabilité et obligation d’entretien; depuis la vente intervenue en janvier 2012, soit antérieurement au dépôt du rapport de l’expert, le 24 mai 2012, les préjudices de jouissance continuent de courir en l’absence d’exécution des travaux destinés à mettre fin à l’origine des désordres;

— sur la condamnation de la Société P Q qui vient aux droits de la Société GAN EUROCOURTAGE en sa qualité d’assureur de Madame X : l’assureur soutient que la garantie « dégâts des eaux » exclut les dommages dus à l’humidité ou à la condensation suivant les conditions générales de la police, sans cependant communiquer lesdites conditions générales; enfin, sa demande de garantie à l’encontre de Madame D fondée sur les dispositions de l’article 1384 alinea 1 du Code civil, non applicable en l’espèce, sera rejetée.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 11 juin 2015, le Syndicat des Copropriétaires, défendeur, sollicite de voir :

- à titre principal, juger que le Syndicat des Copropriétaires a pris les mesures adaptées et suffisantes suite au sinistre qui a été déclaré par Madame X,

- juger que le Syndicat des Copropriétaires devra être mise hors de cause,

- débouter Madame X et Madame D de l’intégralité de leurs demandes,

- à titre subsidiaire, juger que les conclusions du rapport d’expertise du 24 mai 2012 concernant les préjudices immatériels de X doivent être retenues, notamment quant à la date du préjudice immatériel subi par elle devant être fixée aux dates de découverte effective des origines du sinistre, soit :

* le 27 mai 2010 : tubage défectueux du conduit de fumée de la chaudière de Madame D,

* le 4 mai 2011 : tubage défectueux du conduit de fumée de la chaufferie du restaurant Z, – juger que le trouble de jouissance qui en serait la résultante ne pourra être que calculé en fonction de ces dates de début de trouble de jouissance,

- juger que les honoraires de l’L de Madame X ne sauraient être fixés à une somme supérieure à 5860,40 euros TTC,

- juger qu’une part de responsabilité doit être imputée à Madame D, à savoir 7,5 % du préjudice immatériel de Madame X et 137,36 euros en réparation de la salle de bain de Madame X,

- juger que les travaux de réfection dans l’appartement de Madame D doivent être limités à la somme de 2883,56 euros TTC,

- juger qu’aucun préjudice immatériel n’a été subi par Madame D et qu’aucune somme ne saurait lui être allouée à ce titre,

- juger qu’au titre des désordres dans le séjour de Madame D, des désordres dans la salle de bains de Madame X, et des désordres dans la salle de séjour de Madame X, le Syndicat des Copropriétaires ne pourrait être tenu responsable qu’à hauteur de 20% des préjudices subis,

- condamner la Société GENERALI en sa qualité d’assureur de l’immeuble, la SCI 1 rue E et la Société LA REINE E aux droits de laquelle se trouve la Société LA BASSE COUR, à supporter les coûts des travaux de réparation susvisés et les préjudices subis par les demanderesses,

- condamner la Société F R et Madame F à réaliser les travaux de réparation du conduit de fumée et de son tubage, à l’origine des sinistres,

- prononcer la condamnation in solidum de la SCI du 1 rue E, de la Société LA REINE E aux droits de laquelle se trouve la Société LA BASSE COUR, de la Société F R et de Madame F, au paiement des travaux nécessaires à l’entière réparation du conduit de cheminée défectueux et du tubage,

- en tout état de cause, condamner Madame X et Madame D à payer solidairement au Syndicat des Copropriétaires la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamner Madame X et Madame D aux dépens dont distraction au profit de Maître AR AP-AQ, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il fait valoir que :

— l’expert a constaté des désordres dans les appartements de Madame X et de Madame D et a conclu que les conduits des chaudières sont à l’origine des désordres et que les propriétaires et ou utilisateurs des chaudières ainsi que le Syndicat des Copropriétaires sont responsables des désordres dans les appartements de Madame D et de Madame X; il indique que le défaut d’étanchéité et la perforation du tubage du conduit de fumée de la chaudière du restaurant est la cause des désordres, mais que le conduit de fumée dans l’appartement de Madame D serait également à l’origine de désordres dans la salle de bains de Madame X; il retient la responsabilité prépondérante de la SCI 1 RUE E et de la Société LA REINE E et du Syndicat des Copropriétaires;

— sur les préjudices matériels de X : l’expert retient le devis de la Société BATIFAST du 18 avril 2011 correspondant à la réfection du tubage du conduit desservant la chaufferie située au sous-sol de l’immeuble; la remise en état des conduits de fumée, des maçonneries et des boisseaux détériorés par les infiltrations dans la salle de bains et la pièce de séjour est chiffrée par le devis VICTOR de février 2012; les travaux de peinture sont retenus par l’expert selon devis de l’entreprise DUFOUR du 28 février 2012;

— sur le préjudice immatériel de jouissance : il est demandé au Tribunal de prendre en compte que c’est bien à partir de la date de la constatation effective de l’origine du sinistre, comme l’a préconisé l’expert, que doit être fixé le préjudice effectivement subi par Madame X; ce n’est qu’à partir de la constatation effective de l’origine du sinistre que l’on peut avoir la certitude que le préjudice est lié à l’origine du sinistre, et pas à une autre cause; de plus, le Syndicat des Copropriétaires a pris les mesures adaptées quand, en 2007, le sinistre a été déclaré; en 2009, soit plus de deux ans avant que Madame X n’engage une action en référé pour désigner un expert, le Syndicat des Copropriétaires est intervenu, une recherche de fuite et une réfection de la toiture ayant été effectuées; aussi, en juillet 2011, soit quatre mois avant la désignation de l’expert, le Syndicat des Copropriétaires a fait réaliser une expertise afin de définir l’origine exacte du sinistre, le syndic de l’époque ayant fait établir un rapport par la Société BATIFAST le 8 juillet 2011, qui a confirmé l’origine du sinistre; Madame X ne peut donc prétendre que le Syndicat des Copropriétaires n’aurait pas réagi suffisamment tôt; l’expert retient un préjudice de jouissance de 16 mois d’un montant de 29.700 euros à compter du 27 mai 2010 jusqu’à la date de remise en état des désordres (arrêtée au 31 août 2012) après séchage; cependant, le préjudice de jouissance, qui ne saurait être supérieur à 16 mois, n’a pas pour origine une quelconque négligence du Syndicat des Copropriétaires, qui a fait dans des délais raisonnables les démarches nécessaire pour y remédier;

— sur les honoraires de l’L de Madame X : l’expert reconnaît le principe de ce poste en retenant la somme de 5860,40 euros TTC, qui ne saurait être élevé à la somme totale de 9957,50 euros TTC comme le demande Madame X;

— sur la responsabilité de Madame D dans la survenance des sinistres et sur ses préjudices : l’expert retient une part de responsabilité de Madame D (7,50 % du préjudice immatériel de Madame X et 137,36 euros en réparation de la salle de bain) et soutient que son conduit de chaudière est partiellement la cause des infiltrations constatées dans l’appartement de Madame X; Madame D produit le devis des travaux de réfection des désordres constatés dans son appartement d’un montant total de 3809,10 euros TTC; l’expert a déduit, de façon justifiée, du devis un pourcentage de vétusté et a limité le coût des travaux de reprise à la somme de 2883,56 euros TTC; l’expert ne retient, de façon légitime, aucun préjudice immatériel au profit de Madame D compe tenu de la vétusté des peintures;

— sur la mise hors de cause du Syndicat des Copropriétaires : la responsabilité du Syndicat ne devra pas être retenue en l’espèce; il n’a pas négligé l’entretien des parties communes et a pris les mesures adaptées en 2007 et 2009; en l’espèce, les conduits de cheminée et les tubages qui y sont inclus, constituent des parties communes; en revanche, le Syndicat des Copropriétaires ne saurait être condamné au paiement des travaux de remise en état du conduit de fumée, dans la mesure où sa responsabilité ne saurait être engagée;

— à titre subsidiaire, il sera prononcé la condamnation de l’assureur de l’immeuble et retiendra la responsabilité de la SCI 1 RUE E et de la Société LA REINE E aux droits de laquelle se trouve la Société LA BASSE COUR, conformément au rapport de l’expert et des nouveaux propriétaires des lieux; la compagnie GENERALI, assureur de l’immeuble, soutient que la police d’assurance COLOGIA n’est pas applicable en l’espèce et que sont exclus « les dommages occasionnés par l’eau entrée … par les conduits de fumée, gaines d’aération ou de ventilation ou au travers des toitures découvertes ou bâchées. »; or, l’origine des infiltrations ne provient pas « de l’eau entrée par les conduits de fumée » mais bien au contraire de l’eau « sortie par les conduits de fumée », soit d’un défaut d’étanchéité du conduit de fumée et de la condensation provenant de la chaudière en sous-sol; par ailleurs, la police COLOGIA garantit la responsabilité civile du Syndicat des Copropriétaires;

— enfin, sur la condamnation de la SCI 1 RUE E et de la SCI LA REINE E aux droits de laquelle se trouve la Société LA BASSE COUR et des nouveaux acquéreurs : la SCI 1 RUE E et la Société LA REINE E sont informées depuis longtemps de la défectuosité du conduit d’évacuation de leur chaudière et de la nécessité de procéder d’urgence aux travaux de réfection; la SCI 1 RUE E a vendu, depuis lors, les biens immobiliers litigieux lui appartenant à la Société F R et à Madame F, lesquelles, à titre subsidiaire, seront condamnées à réaliser les travaux de réparation du conduit de fumée et de son tubage qui s’imposent.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 12 février 2015, la SCI 1 RUE E, défenderesse, sollicite de voir :

- juger que la responsabilité de la SCI 1 RUE E ne peut être recherchée,

- débouter Madame B épouse X et Madame D de l’ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre,

- débouter la Société F R et Madame F de leur appel en garantie dirigé à son encontre,

- à titre subsidiaire, condamner solidairement le Syndicat des Copropriétaires et son assureur, la Société GENERALI, Madame D, la Société LA BASSE COUR et son assureur la Société AXA FRANCE Q à la garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre,

- ramener les demandes formulées à de plus justes proportions,

- condamner solidairement les parties succombantes à lui verser la somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— l’expert judiciaire a relevé que les désordres situés chez Madame X et Madame D provenaient des conduits des chaudières situés dans l’appartement de Madame D d’une part, des locaux du restaurant V Z d’autre part; en tout état de cause, le principal responsable des désordres se trouve être en l’espèce le Syndicat des Copropriétaires, dans la mesure où les conduits de cheminée sont des parties communes, et qu’il appartient à ce dernier représenté par son syndic d’en assurer la conservation et l’entretien; le règlement de copropriété définit comme parties communes « les coffres, conduits de fumée, gaines et ventilations se trouvant à l’intérieur du bâtiment, les souches et têtes de cheminée, ainsi que leurs accessoires»; si le Syndicat des Copropriétaires avait fait vérifier le bon état des conduits, il aurait été alerté du mauvais état des tubages et aurait pu préconiser les travaux de réfection qui s’imposaient; le syndic semble avoir été avisé dès 2005 des désordres sans pour autant entreprendre les recherches qui auraient permis d’en déterminer la cause, et ce malgré le ravalement et les travaux de reprise de couverture réalisés courant 2009;

— concernant tant la SCI 1 RUE E que la Société LA BASSE COUR venant aux droits de la Société REINE E, ce n’est qu’en février 2011 qu’il a été découvert que la gaine d’évacuation de la chaudière était défectueuse, un courrier d’information étant adressé à Monsieur Z en mai 2011; ce n’est qu’en septembre 2011 qu’un professionnel, la Société BATIFAST, fera état d’un risque qui pourrait découler du fonctionnement de la chaudière; or, le restaurant V Z a été fermé dès le mois de juillet 2011, la chaudière n’étant dès lors plus utilisée; en tout état de cause,

seule la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires et/ou du syndic est susceptible d’être recherchée; qui plus est, l’état des conduits et des tubages eux-mêmes relevait de la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires; surabondant, la Société LA BASSE COUR, venant aux droits de la Société REINE E, en sa qualité de locataire du bail commercial la liant à la SCI 1 RUE E, justifie de l’entretien et du ramonage du conduit de la chaudière; il faut encore rappeler que les désordres situés chez Madame X provenaient également des conduits des chaudières situés dans l’appartement de Madame D; il résulte des pièces mêmes des demanderesses que le mauvais état de la gaine d’évacuation des condensas de la chaudière de Madame D avait

causé des dégâts chez Madame X en 2010; il convient d’écarter la responsabilité de la Société LA BASSE COUR et de la SCI 1 RUE E;

— à titre subsidiaire, sur les appels en garantie de la SCI 1 RUE E, il résulte du bail commercial que le locataire doit entretenir les lieux loués et exécuter les grosses et menues réparations à l’exception de celles prévues à l’article 606 du Code civil; ainsi, la responsabilité de la SCI 1 RUE E ne peut être recherchée, l’entretien et les réparations éventuelles du conduit de la chaudière incombant à la Société LA BASSE COUR venant aux droits de la Société REINE E, qui exploitait le restaurant; si la responsabilité de la SCI du 1 RUE E était retenue, elle est bien fondée à demander la garantie de la Société LA BASSE COUR et de son assureur la Société AXA FRANCE Q, ainsi que celle du Syndicat des Copropriétaires, de son assureur la Société GENERALI et de Madame D;

— les travaux de remise en état du conduit de fumée de la chaudière et de son tubage sous astreinte ne peuvent être ordonnés à la SCI 1 RUE E, dans la mesure où cette dernière a cédé les biens qu’elle possédait dans l’immeuble et ne peut dès lors entreprendre aucun travaux sur lesdits biens; Madame X ne peut davantage solliciter le règlement d’une somme de 4053,09 euros TTC au titre de la réfection du tubage du conduit du rez-de-chaussée et du sous-sol, cette réparation ne lui incombant pas; il en est de même de sa demande de règlement d’une somme de 6703,55 euros au titre de la remise en état du conduit de fumée, des maçonneries et des boisseaux, s’agissant de remise en état de parties communes incombant au Syndicat des Copropriétaires; concernant le préjudice de jouissance, la date du préjudice ne peur remonter à

septembre 2005; l’expert a retenu la date du 27 mai 2010 comme date d’apparition des désordres, et leur description ne fait état que d’enduits dégradés; en outre, l’appartement n’était plus loué depuis de nombreuses années, la précédente locataire ayant été expulsée en 2004; il n’existe aucun lien de causalité entre les désordres allégués et un prétendu préjudice de jouissance, le logement étant manifestement laissé à l’abandon; le reste des demandes sera rejeté; quant à celles de Madame D, l’état de vétusté de l’appartement a été relevé par l’expert judiciaire, qui ne retient qu’une somme de 2883,56 euros au titre du préjudice matériel; sa demande au titre d’un préjudice de jouissance devra être rejetée.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 9 février 2015, la Société LA BASSE COUR, venant aux droits de la Société LA REINE E, et la Société AXA FRANCE Q, assureur de la Société LA REINE E, défenderesses, sollicitent de voir :

- débouter Madame B épouse X et Madame D de l’ensemble de leurs demandes dirigé à leur encontre,

- à titre subsidiaire, ramener, dans une très large mesure, les demandes formulées à de plus justes proportions,

- condamner solidairement le Syndicat des Copropriétaires et son assureur, la Société GENERALI ASSURANCES Q, et Madame D à les garantir intégralement, tant en principal, intérêts, frais, qu’accessoires,

- à titre infiniment subsidiaire, dire que le Syndicat des Copropriétaires devrait conserver à sa charge à tout le moins une quote-part qui ne saurait être inférieure à 60% des sommes éventuellement mises à la charge de la Société LA BASSE COUR et de la Société AXA FRANCE Q,

- dire qu’à tout le moins, Madame D devrait conserver à sa charge 70 % de toute somme retenue au titre de la réparation d’un quelconque préjudice à son profit, au titre des désordres affectant son appartement,

- dire que Madame D devrait être tenue pour responsable, à hauteur de 40 % au moins, de toute condamnation éventuellement prononcée au titre des préjudices allégués par Madame X,

- condamner solidairement les parties sucombantes au paiement d’une somme de 6000 euros au

titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- les condamner solidairement aux entiers dépens.

Elles font valoir que :

— la Société LA BASSE COUR n’est pas responsable; les coffres, conduits de fumée, gaines et ventilations se trouvant à l’intérieur du bâtiment, les souches et têtes de cheminées, ainsi que leurs accessoires sont des parties communes; les demanderesses, elles-mêmes, rappellent que non seulement les conduits de cheminée, mais également les tubages qui y sont inclus, constituent bien des parties communes; on voit mal dès lors quelle responsabilité de la Société LA BASSE

COUR pourrait être retenue, et partant, quelle garantie de la Société AXA FRANCE Q; ceci est d’autant plus vrai, que la Société LA REINE E, aux droits de laquelle vient la Société LA BASSE COUR, n’a été informée, et encore de façon indirecte, de ce que le tubage de la chaudière pouvait participer aux désordres, qu’en mai 2011 au plus tôt, par un courrier de Madame X elle-même; ce n’est qu’en septembre 2011 qu’un professionnel, la Société BATIFAST fera état de risques qui pourraient découler du fonctionnement de la chaudière; or, depuis le mois de juillet 2011, le restaurant a été fermé, et la chaudière plus utilisée; en outre et surtout, les désordres remontent à de nombreuses années et à tout le moins à 2005; le Syndicat des Copropriétaires apparaît avoir été avisé depuis cette époque, et le syndic très souvent relancé; en toutes circonstances, l’état des conduits et des tubages eux-mêmes relevait de la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires; à titre surabondant, la Société LA REINE E faisait bien procéder à l’entretien et au ramonage de la chaudière, seule obligation lui incombant; Monsieur G rappelle que la vérification du bon état du tubage doit être effectuée tous les trois ans à l’initiative du propriétaire; c’est à tort que l’expert croit pouvoir laisser à la charge de la Société LA REINE E et de la SCI 1 RUE E la part prépondérante du montant des travaux réparatoires et préjudices; il fait une inexacte application du lien de causalité qui doit exister entre les désordres et la faute à l’origine de ceux-ci; il appartiendra au Tribunal de tirer les conséquences légales qui s’imposent ici, et d’écarter toute responsabilité de la Société LA BASSE COUR venant aux droits de la Société LA REINE E, et partant, toute garantie de la Société AXA FRANCE Q;

— à titre subsidiaire, sur les appels en garantie : la Société LA BASSE COUR et la Société AXA FRANCE Q devront être garanties solidairement par le Syndicat des Copropriétaires et par Madame D; le Syndicat des Copropriétaires, par son inaction depuis 2007, est directement à l’origine des désordres aujourd’hui allégués, et en était parfaitement informé, et n’a pourtant jamais procédé à des recherches de fuites; il n’a pas davantage entretenu ou vérifié les conduits de cheminée, ni les tubages; les travaux entrepris en 2009 par le Syndicat des Copropriétaires n’ont pas mis fin aux désordres; sa responsabilité devra à tout le moins être retenue à hauteur de 60 %; par ailleurs, l’expert a clairement conclu à la responsabilité de Madame D, au titre des désordres affectant la salle de bains de Madame X; le fait que Madame D ait fait procéder à la réfection du tubage de sa chaudière, selon facture du 5 octobre 2010, ne fait que confirmer que se trouvait là l’origine principale des désordres subis par Madame X jusqu’à cette date; à tout le moins, la part de responsabilité de Madame D ne saurait être inférieure à 40 %, et Madame D devra garder à sa charge, à tout le moins, 70 % de la quote-part des travaux réparatoires ou d’éventuels préjudices affectant son propre appartement, qui seraient éventuellement retenus;

— en toutes circonstances, et à titre également subsidiaire, les demandes formulées tant par Madame X que par Madame D devront être ramenées à de plus justes proportions, voire écartées.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 16 juin 2015, la Société GENERALI ASSURANCES Q, assureur du Syndicat des Copropriétaires, défenderesse, sollicite de voir :

- à titre principal, juger que Madame D ne justifie pas ne pas avoir été indemnisée par son assureur la MAIF,

- en conséquence, constater l’absence d’intérêt à agir de Madame D,

- débouter l’intégralité des demandes de Madame D,

- juger que la Police COLOGIA souscrite par le Syndicat des Copropriétaires n’est pas mobilisable,

- rejeter toutes demandes de condamnation formulées à l’encontre de la Société GENERALI,

- à titre subsidiaire, limiter la demande de Madame X au titre du préjudice matériel à la stricte réparation des dommages découlant des dégâts des eaux provenant des conduits de fumées,

- juger que Madame X ne saurait bénéficier d’une quelconque indemnisation au titre de la réparation du tubage et des conduits de fumées,

 – juger que Madame D ne saurait prétendre au titre de son préjudice matériel à une somme excédant 2883,56 euros TTC,

- réduire la demande au titre du préjudice de jouissance de Madame X à la somme retenue par l’expert judiciaire à savoir 36.018,40 euros arrêtée au 31 août 2012,

- juger que l’indemnisation des honoraires d’L exposés par Madame X sera prise en compte dans le cadre de l’indemnisation des frais irrépétibles,

- en tout état de cause, juger que l’indemnisation des honoraires de l’L de Madame X ne saurait excéder la somme de 4900 euros HT retenue par l’expert,

- débouter Madame D de ses prétentions au titre des préjudices immatériels,

- débouter le Syndicat des Copropriétaires de sa demande de garantie,

- juger que toute condamnation qui serait prononcée à l’encontre de la Société GENERALI sera garantie par la Société LA BASSE COUR venant aux droits et obligations de la Société LA REINE E et son assureur, la Société AXA FRANCE Q,

- condamner tout succombant à payer à la Société GENERALI la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamner tout succombant aux entiers dépens conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, dont distraction au profit de la SELAS CHEVALIER MARTY CORNE, Avocats aux offres de droit.

Elle fait valoir que :

— les désordres dans le séjour de Madame D sont imputables : pour partie, qui ne saurait être inférieure à 80 %, à la SCI 1 RUE E, propriétaire des locaux à usage de restaurant, où est implantée la chaudière branchée sur le tubage privatif défectueux, ou/et à la Société LA REINE E, locataire des locaux à usage de restaurant, et pour une autre partie, à hauteur de 20 %, au Syndicat des Copropriétaires (conduits de fumée), qui n’a pas mis tout en œuvre afin de rechercher l’origine des désordres dans les délais raisonnables et ce depuis 2007;

— les désordres dans la salle de bain de Madame X sont imputables à 65 % à la charge de la SCI 1 RUE E et/ou la Société LA REINE E, et à 15 % à Madame D, propriétaire de l’appartement au 4^e étage, le solde de 20 % étant imputable au Syndicat des Copropriétaires pour les mêmes raisons que les désordres dans le séjour de chez Madame D;

— les désordres dans la salle de séjour de Madame X sont imputables pour partie, qui ne saurait être inférieure à 80 %, à la SCI 1 RUE E, ou/et à la Société LA REINE E, et pour 20 % au Syndicat des Copropriétaires pour les mêmes raisons qu’évoquées plus haut;

— l’origine des désordres réside dans les conduits des chaudières situés d’une part dans le local au sous-sol du restaurant de Monsieur Z et d’autre part dans l’appartement de Madame D, et dans la vétusté des tubages qui étaient percés et le refoulement des gaz circulant dans le vide existant partiellement obstrué en partie haute entre le tubage et le conduit maçonné conduisant à une importante condensation sur les parois froides de la maçonnerie;

— les préjudices ont été fixés par l’expert;

— Madame D n’a pas d’intérêt à agir : Madame X est assurée auprès de la Société GAN EUROCOURTAGE et Madame D auprès de la MAIF; ces assureurs doivent donc les garantir dans le cadre de leurs polices sur leurs volets « dommages aux biens » des dommages subis dans le cadre du sinistre en cause; seule la compagnie GAN EUROCOURTAGE a été assignée; il n’est pas précisé si la MAIF a procédé à l’indemnisation de Madame D, partiellement ou intégralement; faute de démontrer qu’elle n’a pas été indemnisée par sa mutuelle, Madame D n’a pas d’intérêt à agir;

— sur les exclusions de garantie : la police COLOGIA prévoit deux volets de garanties : un volet « garanties de vos biens » et un volet « garanties de vos responsabilités »;

* dans le cadre du volet « garanties de vos biens », l’assuré a vocation à bénéficier de la garantie « dégât des eaux » au titre des dommages matériels au bâtiment et mobilier causés par les écoulements d’eau accidentels; sont exclus “ les dommages occasionnés par l’eau entrée par les portes, lucarnes, conduits de fumée, gaines d’aération ou de ventilation ou au travers des toitures couvertes ou bâchées »; en l’espèce, la garantie « dommages aux biens » n’est pas mobilisable en faveur de Madame X et Madame D, Monsieur G ayant conclu que l’origine des désordres résidait dans les conduits de chaudière et le percement des tubages; la contradiction entre la sortie et/ou l’entrée d’eau par les conduits de fumée est tout à fait artificielle puisqu’en l’espèce, les deux termes ont le même sens; ainsi, l’entrée d’eau par les conduits de fumée comme le stipule la police ne signifie pas que l’eau puisse rentrer par les conduits, mais plutôt que de l’eau puisse entrer dans les lieux sinistrés par les conduits de fumée, ce qui est le cas en l’espèce;

* dans le cadre du volet « garanties de vos responsabilités », l’assuré bénéficie de la couverture des garanties prévues, quand sa responsabilité civile est engagée du fait d’un événement couvert au titre de la garantie « dégâts des eaux » souscrite; par ailleurs, au titre de ce second volet, sont exclus les dommages résultant d’un défaut d’entretien ou de réparation, caractérisé et connu de l’assuré, qui incombe à ce dernier; la garantie responsabilité civile n’est pas mobilisable en l’espèce dans la mesure où certes cette garantie couvre la victime en cas de défaut d’entretien ou vice de construction de bâtiment, mais, est exclue lorsque les dommages matériels et immatériels sont causés par un des événements visés au chapitre « dégât des eaux »; du fait de cette exclusion, les deux volets de garanties au titre de la responsabilité civile ne sont pas cumulables; en l’espèce, il s’agit bien d’un dégât des eaux uniquement susceptible d’entraîner la mobilisation de la garantie RC « dégâts des eaux »; cependant, la garantie RC « dégât des eaux » ne couvre que les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile encourue du fait d’un événement couvert au titre de la garantie « dégâts des eaux » (garantie prévue dans le cadre du volet « garanties de vos biens »); de sorte que les dégâts des eaux causés par de l’eau entrée par les conduits de fumée ne peuvent être considérés comme des événements couverts au titre de la garantie « dégâts des eaux » puisqu’ils en sont expressément exclus; en outre, il y a un défaut manifeste d’entretien des conduits de fumée; la copropriété est au fait depuis plusieurs années de la défectuosité desdits conduits et qu’elle n’a nullement fait diligence avant 2009 et la réalisation de travaux de couverture, par ailleurs inefficaces, à faire cesser les désordres; or, la police COLOGIA prévoit l’exclusion des dommages résultant d’un défaut d’entretien ou de réparation, caractérisé et connu de l’assuré, qui incombe à ce dernier;

— sur les demandes de Madame X : celle-ci ne peut peut formuler de demandes de condamnation au titre des travaux de réfection d’une partie commune et en l’espèce le conduit de fumée passant par son appartement; de même, quand bien-même le tubage inséré dans le conduit de fumée serait de nature privative (appartenant à la SCI E) ou commune, Madame X ne peut exiger l’indemnisation de ce préjudice à son profit; il ne s’agit d’ailleurs pas d’indemniser un préjudice, mais plutôt de faire cesser la cause du désordre (percement du tubage); ainsi, ces travaux sont à insérer dans les demandes de condamnations formulées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires et des propriétaires et exploitants des locaux du rez-de-chaussée, à faire procéder aux travaux de mise en état; s’agissant des travaux de remise en état des cloisons de son appartement, Madame X a vocation à en obtenir l’indemnisation à hauteur de 6703,55 euros, de même pour les travaux de peinture à hauteur de 1813,76 euros TTC; concernant le préjudice de jouissance, la demanderesse ne décrit nullement

un préjudice de jouissance mais le lent processus qui l’a amenée à obtenir une réaction de la copropriété, et pour cause, son appartement était parfaitement habitable et habité pendant ces années; l’expert estime que ce sont les travaux de recherches, débutés par Madame C, L de Madame X, qui ont rendu l’appartement inhabitable; la date du 27 mai 2010, date de la détermination de l’origine des désordres, n’est pas absurde, à la lecture du constat amiable de dégât des eaux du 27 mai 2010, qui fait juste état d’enduits dégradés; l’appartement de Madame X était habité au moins jusqu’en 2007; il conviendra donc de retenir le montant proposé par l’expert de 36.018,40 euros; concernant les honoraires de l’L de Madame X, la décision de se faire assister par un L relève d’un choix personnel, étant rappelé que Madame X est assurée auprès de la compagnie GAN EUROCOURTAGE; ainsi, Monsieur G a fort logiquement retenu les stricts frais nécessaires aux recherches de fuites; sur le coût des essais fumigènes lors des opérations d’expertise, rien ne s’oppose à leur prise en charge pour un montant s’élevant à la somme de 428 euros;

— sur les demandes de Madame D : son appartement est, indépendamment des désordres causés par les conduits de fumée, dans un état de vétusté avancé de de manque d’entretien évident; ainsi, cette vétusté, notamment des murs, a conduit l’expert à ne prendre en compte dans le devis de reprise des peintures du mur pignon dans le séjour qu’un seul de ces murs; il ne saurait lui être alloué une somme excédant 2883,56 euros TTC; sur le préjudice de jouissance, Madame D est occupante de son logement et ne l’a jamais quitté; Monsieur G a conclu que les désordres dans le séjour, seule pièce affectée, n’ont pas un caractère à atteinte à l’habilité de l’appartement; l’état de l’appartement, dont les embellisements dans toutes les pièces, sont vétustes ne génère pas non plus une atteinte à son habitabilité;

— sur les recours en garantie à l’encontre de la Société AXA FRANCE Q et de la Société LA BASSE COUR venant aux droits de la Société LA REINE E : Monsieur G a retenu la responsabilité de cette dernière dans la survenance des désordres; l’exploitant du restaurant étant propriétaire de la chaudière branchée sur le tubage privatif défectueux.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 6 mars 2015, la Société P Q (anciennement GAN EUROCOURTAGE), assureur de Madame X, défenderesse, sollicite de voir :

- juger qu’aucune condamnation in solidum ne peut intervenir entre la Société P Q venant aux droits de la Société GAN EUROCOURTAGE assureur de l’appartement X et les autres défendeurs puisque le fondement des demandes dirigées contre la Société P Q est contractuel alors que celui de l’action contre les autres défendeurs est quasi-délictuel,

- juger que l’origine du sinistre qui a endommagé l’appartement X consiste dans un phénomène de condensation dû à la défectuosité des conduits de fumées de la chaudière des locaux du restaurant à l’enseigne « La Reine E » sis au rez-de-chaussée et à l’entresol de l’immeuble du 1 rue E à […] ainsi que de la défectuosité de conduit de fumée de l’appartement D,

- juger que les dommages causés par la condensation sont exclus de la garantie « dégâts des eaux»,

- en conséquence, débouter Madame X de ses demandes dirigées contre la Société P Q aux droits de la Société GAN EUROCOURTAGE,

- juger que la responsabilité du sinistre incombe à la SCI 1 RUE E, ainsi qu’à Madame D.

- en conséquence, les condamner à garantir la Société P Q aux droits de la Société GAN EUROCOURTAGE des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

- condamner tout succombant au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Serge CANTAT, avocat aux offres de droit.

Elle fait valoir que :

— sur la demande de condamnation in solidum entre les défendeurs tenus au titre de leur responsabilité quasi-délictuelle et de la Société P tenue au titre de son contrat : dans la mesure où les demandes de Madame X reposent sur des fondements juridiques différents suivant les défendeurs, aucune condamnation in solidum ne peut être prononcée; les demandes à l’encontre de la Société P ont un fondement contractuel alors que celles dirigées contre les autres défendeurs ont un fondement quasi-délictuel;

— sur la garantie de la Société P : Madame X n’indique nullement la garantie qu’elle sollicite de sorte que l’on peut supposer qu’il s’agisse de la garantie « dégât des eaux »; cependant, celle-ci eaux exclut la prise en charge des dommages dus à l’humidité ou à la condensation; or, la cause des dommages résultent du phénomène physique de condensation; le mauvais état du tubage des conduits de fumée du restaurant ont permis à la vapeur de détériorer la salle de bains et le séjour de l’appartement de X; de même, le mauvais état du tubage des conduits de fumée de l’appartement de Madame D ont permis à la vapeur de détériorer la salle de bains de l’appartement de X;

— à titre subsidiaire, sur la garantie du restaurant et de Madame D, les conduits de fumées du restaurant et de Madame D étant à l’origine des désordres, la Société P est bien fondée à solliciter la garantie de la SCI 1 RUE E.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 24 février 2016, Madame F et la Société F R, défenderesses, sollicitent de voir :

- juger Madame X et Madame D irrecevables et en tout cas mal fondées en

leurs demandes et les débouter de l’ensemble de celles-ci,

- juger le Syndicat des Copropriétaires autant irrecevable que mal fondé en ses demandes dirigées à leur encontre et l’en débouter purement et simplement,

- dispenser la Société F R et Madame F de toute participation aux frais engendrés par la présente procédure et dire qu’ils seront répartis entre les autres copropriétaires,

- juger la Société P Q et tout appelant en garantie particulièrement mal fondé en leurs demandes dirigées à leur encontre et les en débouter,

- à titre infiniment subsidiaire, juger recevables les appels en garantie formulés par la Société F R et Madame F,

- condamner le Syndicat des Copropriétaires, la SCI 1 Rue E, la Société LA BASSE COUR venant aux droits de la Société LA REINE E, la Société RESTAURANT V Z, la Société GENERALI ASSURANCES Q, la Société P Q et la Société E à garantir in solidum et sinon l’un à défaut de l’autre, la Société F R et Madame F de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre en principal, intérêts, dommages-intérêts, article 700 et dépens en ce compris les frais d’expertise et de référé,

- condamner Madame X et Madame D in solidum et sinon l’une à défaut de l’autre et à défaut tout succombant au paiement d’une somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

- condamner Madame X et Madame D in solidum et sinon l’une à défaut de l’autre et à défaut tout succombant au paiement d’une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamner tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL EDOU DE BUHREN, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Elles font valoir que :

— les demandes des demanderesses dirigées à leur encontre sont irrecevables et mal fondées; concernant la demande de condamnation in solidum aux côtés des autres défendeurs tant en ce qui concerne la réalisation de travaux de réparation du conduit de fumées et de son tubage sous astreinte que l’indemnisation des préjudices matériels et immatériels, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage, est irrecevable pour défaut de fondement juridique, celui-ci ne pouvant être que quasi délictuel et non au visa de l’article 1324-1 du Code civil; le fait que Madame F et la Société F R aient acquis le rez-de-chaussée et le sous-sol des locaux ayant appartenu à la SCI du 1 RUE E n’a pas pour incidence de les rendre responsables des désordres allégués par Madame X et Madame D;

Madame F et la Société F R ne sont pas à l’origine des désordres constatés par Monsieur G bien avant l’acquisition du bien, et ne sont pas concernées par la défectuosité du conduit de fumées, que ce soit celui de la chaufferie du restaurant ou celui de la chaudière de Madame D; concernant le local acquis par les concluantes, seule la responsabilité de la SCI du 1 RUE E et du restaurant V Z (Société REINE E) est susceptible d’être engagée;

— les demandes du Syndicat des Copropriétaires sont également mal fondées, les concluantes étant totalement étrangères au litige opposant Madame X et Madame D au Syndicat et aux autres défendeurs; de plus, il n’y a pas lieu de procéder à de quelconques travaux réparatoires, le conduit litigieux n’ayant plus vocation à être utilisé, pas plus que l’ancienne chaudière du restaurant; le Syndicat des Copropriétaires ne fonde d’ailleurs pas juridiquement sa demande, qui sera déclarée autant irrecevable que mal fondée; en revanche, Madame F et la Société F R seront dispensées de toute participation aux frais engendrés par la présente procédure qui seront répartis entre les autres copropriétaires;

— l’appel en garantie à l’encontre de la Société E, désormais propriétaire des biens immobiliers des 1^er et 2^e étages du 1 rue E ayant appartenu à la SCI 1 RUE E; en effet, Monsieur G conclut à la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires et à celle des propriétaires et utilisateurs des chaudières et donc à la responsabilité notamment de la SCI 1 RUE E et de la Société REINE E; si la responsabilité de la Société F R et de Madame F était retenue, la Société E devrait les garantir; il convient de préciser que le restaurant préexistant de Monsieur Z a été divisé en deux locaux lors de sa vente afin de pouvoir vendre les deux locaux séparément : la partie du rez-de-chaussée et le sous-sol à la Société F R et Madame F , et les 1^er et 2^e étages à Monsieur AC A en tant que gérant de la Société E; cette dernière est ainsi devenue propriétaire de la moitié des biens immobiliers litigieux de la SCI 1 RUE E au même titre que la Société F R et Madame F; la Société E vient au droit de la SCI 1 RUE E pour avoir acquis la moitié des biens litigieux de cette SCI; c’est donc à bon droit, et notamment dans la mesure où le conduit de cheminée de la chaudière traversant, les différents locaux est en cause, que les concluantes ont légitimement attrait à la procédure la Société E;

— l’appel en garantie de la Société P Q est mal fondé; elle rappelle elle-même que la détermination de l’origine de la cause et la conséquence dommageable des infiltrations alléguées par Madame X a fait l’objet d’une expertise judiciaire excluant la responsabilité de Madame F et de la Société F R; elle rappelle à juste titre que les conduits de fumées du restaurant et de Madame D étaient à l’origine des désordres tout en ne craignant pas de viser les dispositions de l’article 1384 alinéa 1 du Code civil pour solliciter la garantie des concluantes; l’acquisition du rez-de-chaussée et du sous-sol des biens ayant appartenu à la SCI 1 RUE E ne justifie pas de rechercher la responsabilité de la Société F R et de Madame F au visa de l’article 1384 alinéa 1;

— il est constant que les concluantes sont totalement étrangères au litige initié par Madame AD AE et Madame D et que celles-ci ont par conséquent généré un préjudice consécutif au caractère particulièrement abusif de leur procédure.

Aux termes de ses dernières conclusions, la Société E, défenderesse, sollicite de voir :

- débouter Madame F et la Société F de toutes leurs demandes,

- les condamner au paiement de la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

- les condamner aux dépens dont distraction au profit de Maître AF AG, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Elle fait valoir que Madame F et la Société F ont appelé en garantie la concluante dans le cadre de cette affaire; aucun des nombreux intervenants n’a formé la moindre demande à son encontre autre que cet appel en garantie; aucun moyen de fait ou de droit n’est allégué; enfin, il semble résulter des affirmations des parties que la chaudière litigieuse était située dans le restaurant, lot acquis par Madame F et la Société F, et non dans les appartements; en l’absence de toute demande formée à son encontre et en l’absence de toute motivation de l’appel en garantie, la concluante ne peut que solliciter le rejet de la demande formée à son encontre, sur le fondement des articles 1315 ou 1382 du Code civil.

La Société RESTAURANT V Z, défenderesse, régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat, étant précisé qu’il ne s’agit pas d’une société mais d’une enseigne de restaurant exploité par la Société LA REINE E.

La clôture a été prononcée le 25 février 2016 et l’affaire a été examinée à l’audience du 30 juin 2016; la décision a été mise en délibéré au 22 septembre 2016.

MOTIFS DE LA DECISION

- Sur la recevabilité :

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

* sur la recevabilité des demandes de Madame D :

La Société GENERALI ASSURANCES Q soulève le défaut d’intérêt à agir de Madame D, au motif qu’elle ne justifie pas ne pas avoir été indemnisée par son assureur (MAIF).

Toutefois, aucun texte ne prévoit que l’action en réparation d’un sinistre est subordonnée à la justification du défaut d’indemnisation de l’assuré victime dudit sinistre par son assureur, lequel par ailleurs dispose d’un recours subrogatoire en cas de versement d’une indemnisation, dans le cadre d’une assignation ou d’une intervention volontaire. Madame D a bien un intérêt à agir.

Les demandes de Madame D sont dès lors recevables.

* sur la recevabilité des demandes de Madame B épouse X et Madame D et du Syndicat des Copropriétaires à l’encontre de Madame F et de la Société F R:

Les défenderesses soulèvent le “défaut de fondement juridique”. Il convient toutefois de rappeler que l’absence de fondement juridique constitue une cause de nullité de l’assignation en application des dispositions de l’article 56 du Code de procédure civile, laquelle nullité doit cependant être soulevée avant toute défense au fond, et à défaut, les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions de procédure, en application de l’article 771 du même code. La détermination du fondement juridique applicable relève du fond.

Les demandes de Mesdames B épouse X et D sont dès lors recevables.

- Sur les désordres :

L’expert rappelle au préalable que l’immeuble est implanté à l’angle des rues Des grands Augustins et E, dans le sixième arrondissement de Paris; il s’agit d’un immeuble de grande qualité architecturale, datant de la fin du 17^e siècle, avec une cour intérieure, en pierre avec structure bois; la partie de l’immeuble où sont situés les appartements de Madame B épouse X et de Madame D est élevée d’un rez-de-chaussée commercial à usage de restaurant sur sous-sol, d’un entresol également à usage de restaurant (étage 1), de deux étages pleins (étages 2 et 3) à usage d’habitation, d’un étage en partie lambrissé avec lucarnes (étage 4 : Madame D) et d’un étage sous combles (étage 5 : Madame B épouse X).

L’expert a constaté les éléments suivants :

— dans les locaux du sous-sol, rez-de-chaussée, et étages 1 et 2 : le chauffage de l’ensemble de ces niveaux était assuré par une chaudière implantée en sous-sol de type Frisquet d’une puissance de 30 KW avec évacuation des gaz brûlés dans un tubage de diamètre de 150 mm passant dans un conduit de fumée en boisseau de terre cuite de 20 x 20 hourdé au plâtre; le raccordement chaudière tubage est réalisé avec un conduit de diamètre de 139 mm; le conduit métallique de la chaudière au tubage comporte des raccords avec bandes de tissus auto-collants devant assurer l’étanchéité des raccords entre les éléments constituant le conduit de fumée chaudière/tubage; au pourtour de raccord du C.F. (conduit de fumées), sortie de la chaudière, au conduit métallique au tubage, il a été constaté de la laine de roche, laquelle était fortement humide; le conduit ne comportait aucune purge avec siphon décanteur; la cheminée est implantée au droit du pignon côté rue E; il est relevé que la chaudière est hors service;

— dans les locaux de Madame D (étage 4) : l’appartement est partiellement situé sous toiture; il s’agit d’un deux pièces avec cuisine et salle de bains; les embellissements sont très anciens et les peintures vétustes; le mur pignon côté rue E dans le séjour/salle à manger comporte divers conduits; dans la pièce d’angle rue E et rue des grands Augustins, il est constaté qu’au droit des passages des C.F. une grande partie des murs à fumées comporte en partie hautes des traces importantes de bistre, la peinture est également cloquée et tombe en lambeaux; le taux d’humidité relevé est de 60/80 % avec de toutes petites parties à 100 %; la zone est en voie d’assèchement; dans la salle de bains, une chaudière murale gaz est installée et le raccordement est neuf; en partie haute, une trace de bistre avec venues d’humidité et de peinture craquelée sont apparentes;

— dans les locaux de Madame B épouse X (étage 5): l’appartement est situé sous les combles; on y accède depuis l’étage 4 par un escalier privatif; il comporte à gauche une cuisine, à droite une chambre, au centre une grande pièce avec salle de bains en bout à gauche; le mur pignon côté rue E comporte divers conduits et est implanté pour partie dans la salle de bains et pour une autre partie dans la grande pièce; les désordres portent sur le mur à fumées situé à l’aplomb de la façade rue E; dans la grande pièce, à l’angle du mur séparatif avec la salle de bains, des traces importantes de bistre avec des fissures et des lambeaux de peinture sont relevées; suite au sondage réalisé au droit d’un C.F., il est constaté qu’à l’intérieur, le plâtre de scellement des boisseaux en terre cuite est pour partie gorgée d’eau; le taux d’humidité du mur côté grande pièce est de 60/80 %; dans la salle de bains, les mêmes constatations ont été effectuées; des sondages ont été réalisés à l’initiative de Madame X, qui ont permis de déterminer qu’un conduit de section intérieure 20 x 20 laisse apparaître un tubage; selon les éléments dont dispose l’expert, il s’agit du tubage de la chaudière du sous-sol du restaurant.

La matérialité des désordres est établie.

- Sur l’origine et la cause des désordres :

L’expert indique que des essais fumigènes du tubage du C.F. du restaurant du sous-sol ont été réalisés lors de la réunion d’expertise du 18 janvier 2012, aux frais avancés de Madame B épouse X selon devis n°12127 de l’entreprise AH AI en date du 12 janvier 2012 pour un montant de 428 euros TTC.

L’expert rappelle que les conduits de fumées maçonnés de la chaudière murale de l’appartement de Madame D et de la chaudière du restaurant passent au niveau du 5^e étage dans la salle de bains de l’appartement de Madame B épouse X, qui a fait procéder à l’ouverture du conduit de fumée desservant ladite chaudière du restaurant en au sous-sol, cette ouverture laissant apparaître le tubage.

Trois essais fumigènes ont été réalisés et ont montré que :

— de la fumée s’échappait pour partie à la sortie du tubage de la cheminée extérieure du conduit de la chaudière du restaurant,

— et pour autre partie, de la fumée sortait par le conduit maçonné dans la salle de bains de Madame B épouse X.

Il est précisé qu’arrivés en partie haute, là où les conduits sont à l’extérieur, les gaz se condensaient sur les parois froides et se transformaient en eau, laquelle s’infiltrait dans les joints plâtre et pénétrait dans l’enduit extérieur et intérieur des appartements.

L’expert relève que ces essais fumigènes montrent clairement que le tubage ancien desservant la chaudière du restaurant était perforé, et que les gaz brûlés de la chaudière gaz desservant les deux étages du restaurant et l’étage d’habitation étaient évacués par le tubage pour partie et pour l’autre partie, dans le vide du boisseau entre le tubage et le conduit proprement dit, et ce depuis le 21 mai 2007.

L’expert souligne sur ce point que Madame D a effectué plusieurs déclarations de dégâts des eaux : le 21 mai 2007 (DDE : mauvais entretien de l’immeuble et de ses toitures et d’un conduit de cheminée défectueux et délabré), le 28 novembre 2009 (DDE : mauvais état des couvertures et infiltrations d’eau dans cheminée) et le 10 mai 2010 (murs dégradés par condensation issue de chaudière en sous-sol du restaurant Z : tubage défectueux).

L’expert relève également, s’agissant de la date d’apparition des désordres qu’un courrier du 15 septembre 2005 adressé au syndic BAP par Madame I, L de l’immeuble, constatait des désordres au droit des conduits de fumées dans les appartements des 4^e et 5^e étages et précisait que l’origine des désordres était : “le mauvais état au point de vue des étanchéités “fissurations importantes des enduits, solins dégradés. Aux prochaines pluies d’automne, il est vraisemblables que de nouvelles infiltrations apparaîtront; Il vous revient de voir avec vos copropriétaires l’opportunité de voter les travaux de réfection sur la souche pour la salubrité des appartements abîmés. Enfin, j’attire votre attention sur l’évacuation des gaz brûlés de la chaudière du 5^e étage qui est totalement hors normes de sécurité et qu’il conviendrait de signaler au propriétaire”.

Par la suite, l’entreprise Les Cordistes Savoyards est intervenue et a adressé au syndic BAP le 21 décembre 2006 un rapport duquel il ressort que “ les murs à l’intérieur de l’appartement de Madame B épouse X étaient très abîmés (traces importantes d’humidité). Les sources d’infiltration proviennent de la souche de cheminée (les enduits doivent être défectueux).

Par lettre du 25 mars 2007, Madame B épouse X a demandé au syndic de mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la réfection de la toiture et des souches de cheminées de l’immeuble. Elle a relancé à nouveau le syndic par lettre du 11 octobre 2007 concernant le vote de ces travaux urgents et ce pour mettre fin “à l’état sanitaire catastrophique de [son] appartement”. Madame B épouse X a adressé d’autres courriers au syndic (courriers des 25 novembre 2007 et 25 février 2008).

Des travaux de réfection ponctuels et limités de la couverture de l’immeuble ont été réalisés en 2009 à l’initiative du syndic et de l’L de la copropriété, sans cependant qu’il soit procédé à une recherche sérieuse et approfondie des infiltrations dénoncées et constatées ni à une réparation suffisante et satisfaisante.

Madame B épouse X a fait part au syndic de l’apparition de nouveaux dégâts dans son appartement. Aux termes de son courrier du 27 mai 2010 adressé au syndic, elle indiquait que suite au constat réalisé par son L, Madame C, assistée de l’entreprise de ramonage ALBASINI : Il a été constaté que la raison principale de ce dégât des eaux était due au mauvais état de la gaine d’évacuation des condensas de la chaudière de Madame D qui laisse passer tellement de vapeur d’eau que cet hiver on pouvait voir cette vapeur couler le long de la couverture en ardoise de la toiture au-dessus après avoir traversé la maçonnerie de la cheminée et les ardoises elles-mêmes.

Ces constatations ont d’ailleurs conduit Mesdames B épouse X et D à procéder à un constat amiable de dégât des eaux, à la suite duquel, Madame D a fait procéder à la réfection du tubage de sa chaudière par le chauffagiste GUY ARTUS (devis du 8 juin 2010 et facture du 5 octobre 2010 pour un montant de 1868,62 euros TTC : remplacement du tubage ventilation de la cheminée et création d’une ventilation pour le vide du gainage conduit).

Par la suite, Madame B épouse X et Madame C ont adressé des courriers en date des 10 et 14 mai 2011 à l’assureur de Madame B épouse X, à Monsieur Z, restaurateur, et au syndic, aux termes desquelles : C’est au cours de l’intervention de l’entreprise DEBARLE missionnée par le Syndic pour réaliser des travaux (pose de mitres) le 25 février 2011, qu’il a été découvert, par mon L et les couvreurs, que la chaudière du restaurant de Monsieur V Z, situé au rez-de-chaussée (sous-sol) de l’immeuble, évacuait ses condensats au travers des conduits de la cheminée et que la gaine métallique d’évacuation était elle-aussi défectueuse.

Le syndic a ensuite fait établir, le 8 juillet 2011, un rapport par la Société BATIFAST, qui , après avoir réalisé un passage de caméra dans le C.F. du restaurant, a confirmé l’origine du sinistre , à savoir :

* 1^re intervention : Accès sur le toit, dépose du chapeau de cheminée correspondant au niveau du restaurant de M. Z, pour vérifier l’état du conduit d’évacuation des gaz brûlés, impossible d’enlever celui-ci, car complètement bloqué.

* 2^e intervention : Accès à l’appartement du dernier étage par l’intermédiaire de l’L M^me C (qui s’occupe actuellement des rénovations de l’appartement), nous avons percé un trou sur environ 1 m, pour vérifier l’état du conduit de fumée. Ce dernier est percé de partout.

* 3^e intervention : Passage de caméra dans le conduit de cheminée sur toute la hauteur de l’immeuble, il s’avère que celui-ci est constellé de trous. A priori, le plâtre entourant le conduit s’est “liquéfié” par la condensation et a créé un énorme bouchon au niveau des boisseaux, dont il reste à déterminer la hauteur exacte.

Enfin, par lettre en date du 15 septembre 2011, la Société BATIFAST a rappelé à Monsieur Z l’interdiction de remettre en route sa chaudière, “le conduit de cheminée étant percé de toute part”, en raison des graves risques d’incendie et de dégâts des eaux qui résulteraient du fonctionnement de ladite chaudière.

L’expert précise que les découvertes des origines du sinistre n’ont été effectives que :

— le 27 mai 2010 pour le tubage défectueux du C.F. de la chaudière murale de Madame D : un constat amiable de dégât des eaux a été signé entre Madame D et Madame B épouse X; dès la connaissance de l’origine du sinistre, Madame D a fait intervenir un chauffagiste GUY ARTUS pour remettre en état son installation d’évacuation des gaz brûlés de sa chaudière murale,

— le 4 mai 2011 pour le tubage défectueux du C.F. de la chaudière du restaurant de Monsieur Z : aux termes du courrier du 4 mai 2011 de l’entreprise DEBARLE adressé au syndic, Cabinet BAP, il est précisé qu'“En présence de Madame C, L et de Monsieur M, notre technicien a bien indiqué verbalement que les désordres provenaient des tubages qui sont endommagés et provoquent des fuites dans l’appartement concerné”.

En conclusion, l’expert considère que les conduits des chaudières situées d’une part dans le local sous-sol du restaurant et d’autre part dans l’appartement du 4^e étage de Madame D sont à l’origine des désordres. La vétusté des tubages, qui étaient percés, et le refoulement des gaz circulant dans le vide existant partiellement obstrué en partie haute entre le tubage et le conduit maçonné conduisant à une importante condensation sur les parois froides de la maçonnerie, sont les causes des désordres constatés chez Madame B épouse X et Madame D.

L’expert distingue :

— chez Madame D : deux origines avec deux causes respectives:

1) le conduit de fumées de l’appartement de Madame D est à l’origine des traces de bistre et de peinture craquelée dans la cuisine, le défaut de ventilation du tubage en étant la cause,

2) le conduit de fumées de la chaudière du restaurant est à l’origine des traces de bistre et des craquelures de peinture au droit du mur à fumées dans le séjour, le défaut d’étanchéité et la perforation du tubage en étant la cause;

— chez Madame B épouse X : deux origines avec deux causes respectives :

1) le conduit de fumées de l’appartement de Madame D est à l’origine des traces de bistre et de peinture craquelée dans la salle de bains, le défaut de ventilation du tubage en étant la cause,

2) le conduit de fumées de la chaudière du restaurant est à l’origine des traces de bistre et des craquelures de peinture au droit du mur à fumées dans la salle de bains et le séjour, le défaut d’étanchéité et la perforation du tubage en étant la cause.

L’expert établit ainsi un partage de responsabilité comme suit, étant précisé qu’il ne lie pas le Tribunal, seul compétent pour déterminer les responsabilités juridiques :

— dans l’appartement de Madame D : séjour :

1) 80 % à la charge de la SCI 1 RUE E, propriétaire des locaux à usage de restaurant où est implantée la chaudière branchée sur le tubage privatif défectueux, et/ou à la Société REINE E (aux droits de laquelle vient la Société LA BASSE COUR), locataire des locaux à usage de restaurant,

2) 20 % à la charge du Syndicat des Copropriétaires, propriétaire des conduits de fumées, qui n’a pas mis tout en oeuvre afin de rechercher l’origine des désordres dans des délais raisonnables depuis 2007;

— dans l’appartement de Madame B épouse X :

* dans la salle de bains :

1) 65 % à la charge de la SCI 1 RUE E, propriétaire des locaux à usage de restaurant où est implantée la chaudière branchée sur le tubage privatif défectueux, et/ou à la Société REINE E (aux droits de laquelle vient la Société LA BASSE COUR), locataire des locaux à usage de restaurant,

2) 15 % à la charge de Madame D, propriétaire l’appartement de l’étage 4 où est implantée la chaudière branchée sur le tubage privatif défectueux,

3) 20 % à la charge du Syndicat des Copropriétaires,propriétaire des conduits de fumées, qui n’a pas mis tout en oeuvre afin de rechercher l’origine des désordres dans des délais raisonnables depuis 2007;

* dans le séjour :

1) 80 % à la charge de la SCI 1 RUE E, propriétaire des locaux à usage de restaurant où est implantée la chaudière branchée sur le tubage privatif défectueux, et/ou à la Société REINE E (aux droits de laquelle vient la Société LA BASSE COUR), locataire des locaux à usage de restaurant,

2) 20 % à la charge du Syndicat des Copropriétaires, propriétaire des conduits de fumées, qui n’a pas mis tout en oeuvre afin de rechercher l’origine des désordres dans des délais raisonnables depuis 2007.

Par ailleurs, l’expert rappelle qu’aux termes de l’article 31-4 du Règlement Sanitaire Départemental de Paris relatifs aux conduits de fumée et de ventilation et appareils à combustion, “ Le tubage des conduits, c’est-à-dire l’introduction dans ceux-ci de tuyaux indépendants, ne peut se faire que dans les conditions prévues au document technique unifié 24-I … Après tubage, les conduits doivent répondre aux conditions de résistance au feu, d’étanchéité et de stabilité fixées par la réglementation en vigueur. De plus, une vérification du bon état du tubage comportant un essai d’étanchéité doit être effectuée tous les trois ans à l’initiative du propriétaire”.

L’expert rappelle également les dispositions de l’article 31-1-1 selon lequel “Le résultat d’un examen révélant des défauts rendant dangereuse l’utilisation du conduit doit être communiqué à l’utilisateur et au propriétaire. La remise en service du foyer est alors subordonnée à la remise en état du conduit qui doit être faite à la diligence du propriétaire étant précisé que le ramonage régulier est à la charge de l’utilisateur conformément aux dispositions de l’article 31-6".

Dès lors, il ressort de ces textes que le tubage consiste en l’introduction dans un conduit de fumée de tuyaux indépendants, et doit faire l’objet d’un essai d’étanchéité régulier par le propriétaire. De même, la remise en état du conduit doit être faite à la diligence du propriétaire, mais le ramonage régulier est à la charge de l’utilisateur.

- Sur les responsabilités :

Les demanderesses sollicitent la condamnation in solidum du Syndicat des Copropriétaires et de son assureur, la Société GENERALI ASSURANCES Q, de la SCI du 1 RUE E, de la Société LA BASSE COUR venant aux droits de la Société LA REINE E, et de son assureur, la Société AXA FRANCE Q, de la Société F R et de Madame F, et de la Société P Q venant aux droits de la Société GAN EUROCOURTAGE Q, assureur de Madame B épouse X, au visa principal de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de la théorie des troubles anormaux du voisinage.

Il est établi précédemment que l’origine des désordres provient des conduits de fumées raccordés d’une part à la chaudière à gaz murale de Madame D et d’autre part à la chaudière du restaurant, et dont les causes sont respectivement le défaut de ventilation du tubage du conduit de l’appartement D et le défaut d’étanchéité et la perforation du tubage du conduit du restaurant.

La question est de savoir quelle est la nature, partie commune ou partie privative, desdits conduits et tubages litigieux. Pour déterminer les responsabilités réelles, il appartient au Tribunal de leur attribuer leur exacte qualification juridique.

Il ressort du Règlement de Copropriété de l’immeuble que les parties communes comprennent notamment les “coffres, conduits de fumée, gaines et ventilations se trouvant à l’intérieur du bâtiment, les souches et têtes de cheminées, ainsi que leurs accessoires”.

Les conduits de cheminée sont dès lors qualifiés expressément de parties communes.

Si les tubages peuvent déjà être considérés comme des “accessoires” aux “conduits de fumée”, il est stipulé en tout état de cause que “les parties privées sont celles qui sont affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire”. Par ailleurs, l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes “les coffres, gaines et têtes de cheminées”. Si tant qu’une contradiction existe en l’espèce entre la notion d''accessoire d’une partie commune et et celle d’usage exclusif, il apparaît qu’en l’absence de mention expresse du terme “tubage” dans les parties réputées communes, la stipulation claire relative à l’usage exclusif doit s’appliquer.

En l’espèce, chacun des deux tubages en cause est affecté à l’usage exclusif du copropriétaire concerné, tel que cela ressort explicitement des constatations de l’expert et des plans, photos et croquis joints à son rapport.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le Syndicat des Copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes; il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudices de toutes actions récursoires.

En l’espèce, ayant été déterminé que les conduits de cheminée ne sont pas la cause directe des désordres, la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires ne sera pas retenue sur le fondement de l’article 14 susvisé, ni sur le fondement de l’article 1382 du Code civil, aux termes duquel tout fait quelconque de l’homme oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer, dans la mesure où ne peut être reproché directement au Syndicat des Copropriétaires un défaut de diligences, lequel relève de la responsabilité du syndic, laquelle n’est pas recherchée.

La nature privative des tubages étant déterminée, les responsabilités se fondent sur la théorie des troubles du voisinage, soutenue par les demanderesses, et résultant de l’article 544 du Code civil, qui dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements, et de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit par ailleurs que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, et use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Il sera rappelé que la SCI 1 RUE E, jusqu’à la vente du 31 décembre 2012, a loué ses locaux du sous-sol, du rez-de-chaussée et des étages 1 et 2 selon bail commercial à la Société LA REINE E, aux droits de laquelle vient la Société LA BASSE COUR, dont le gérant était Monsieur V Z, exploitant un restaurant sous l’enseigne “La Reine E”.

Il est rappelé que la chaudière, dont le tubage, qualifié de partie privative, s’est révélé défectueux pour défaut d’étanchéité, est installée dans le sous-sol.

Le bailleur a une obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux et de les entretenir en état de servir à l’usage pour lesquels ils ont été loués en vertu des articles 1719 et 1720 du Code civil et le preneur a également une obligation d’entretien en vertu des articles 1732 et 1735 du Code civil.

En matière de baux commerciaux, il est fréquent que soit prévue une clause relative aux travaux, mettant généralement à la charge du preneur toutes les réparations sauf celles énumérées à l’article 606 du Code civil, qui dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières; celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier; toutes les autres réparations sont d’entretien.

C’est le cas en l’espèce, où le contrat de bail stipule que les preneurs ont l’obligation “d’entretenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état de réparations locatives et d’entretien et de les rendre en fin de bail en bon état desdites réparations” et “d’exécuter à leurs frais toutes les grosses et menues réparations nécessaires à la fraction louée, à l’exception de celles prévues à l’article 606 du Code civil qui restent seules à la charge du bailleur”.

Toutefois, même si les parties décident contractuellement de mettre à la charge du locataire les réparations visées à l’article 606 du Code civil, lequel est d’interprétation stricte, le locataire ne sera pas tenu de refaire et remplacer les équipements atteints par la vétusté, qui demeure à charge du bailleur en application de l’article 1719 du Code civil susvisé. L’obligation continue d’entretien résultant de ce dernier, distincte de l’obligation de réparer de l’article 1720, lequel ne vise que la réparation des accidents survenus en-dehors de l’usure normale, implique pour le propriétaire bailleur de veiller de façon constante, et sans avoir même à être informé par son locataire de la nécessité des travaux à effectuer, à l’entretien de son bien immobilier, c’est-à-dire à la réparation des outrages naturels du temps et de l’usure normale due à l’action des éléments. En raison de la vétusté qui affecte le bien, le bailleur doit faire dans les lieux loués toutes réparations qui peuvent être nécessaires au bon usage du bail.

Il résulte de cette obligation d’entretien incombant au bailleur que seule la responsabilité de la SCI 1 RUE E, propriétaire bailleresse, sera retenue. A l’inverse, ne sera pas retenue celle de la Société LA REINE E, aux droits de laquelle vient la Société LA BASSE COUR.

En tout état de cause, il sera rappelé qu’aux termes des dispositions du Règlement Sanitaire Départemental de Paris, le tubage de conduits de fumée doit faire l’objet d’un essai d’étanchéité régulier par le propriétaire, seul le ramonage régulier est à la charge de l’utilisateur. En l’espèce, la Société LA BASSE COUR, venant aux droits de la Société LA REINE E, produit une facture de l’entreprise AUX RAMONAGES D’ILE DE FRANCE en date du 29 mars 2011.

Enfin, il sera rappelé que le 31 janvier 2012, la SCI 1 RUE E a vendu ses locaux, d’une part à la Société F R et Madame F s’agissant du sous-sol et du rez-de-chaussée, et d’autre part à la Société E s’agissant des 1^er et 2^e étages.

Il était prévu aux termes de l’acte de vente en date du 31 janvier 2012 conclu entre la SCI 1 RUE E et la Société F R et Madame F qu'“ à la sûreté des éventuelles condamnations auxquelles pourrait être soumis l’acquéreur soit directement à son nom, soit par une condamnation du syndicat des copropriétaires, de la SCI 1 RUE E ou la Société REINE E (en tant qu’utilisatrice de la chaudière située au rez-de-chaussée) dans le cadre de la procédure intentée par Madame O B épouse X, suivant assignation en référé en date du 18 octobre 2011 pour comparaître au Tribunal de Grande Instance de Paris, le 28 octobre 2011, dont une copie est demeurée ci-jointe et annexée aux présentes (par ordonnance de référé du 4 novembre 2011, Monsieur W G a été désigné comme expert et une réunion d’expertise s’est tenue le 18 janvier 2012), les parties conviennent de séquestrer entre les mains de Madame AA AB, clerc de notaire domiciliée professionnellement à Paris (7ème arrondissement) 5, quai Voltaire, intervenant aux présentes qui en est constitué séquestre et qui accepte la somme de cent mille euros (100.000,00 euros) prélevée sur le prix de la présente vente. Les parties précisent que seront à la charge de la SCI 1 RUE E et de Monsieur V Z, solidairement, savoir : 1°) toutes les sommes dues à l’issue de cette procédure que ce soit au titre d’éventuels travaux ou d’éventuelles indemnisations, 2°) tous les frais de procédures, d’expertise ou de dépens, 3°) la quote-part rattachée aux deux lots présentement vendus relative à d’éventuels frais de procédures, travaux ou indemnisations pour lesquels le syndicat des copropriétaires pourrait être redevable dans le cadre de cette procédure (et les frais et honoraires du syndic à cet effet)”.

Cette clause contractuelle n’est pas opposable aux demanderesses.

Au total, il ressort de l’ensemble de ces éléments, en application de la théorie des troubles anormaux de voisinage, que les responsabilités s’établissent comme suit :

— s’agissant de l’appartement de Madame D, où seul le séjour est affecté, les désordres affectant sa cuisine relevant de sa propre responsabilité (défaut de ventilation du tubage du conduit de cheminée raccordé à sa chaudière) : 100 % à la charge de la SCI 1 RUE E, propriétaire des locaux, où se situe la chaudière raccordée au conduit de fumées dont le tubage est défectueux, jusqu’au 31 janvier 2012, et à charge de la Société F R et Madame F, propriétaires des mêmes locaux depuis le 31 janvier 2012;

— s’agissant de l’appartement de Madame B épouse X :

* dans la salle de bains :

1) 80 % à la charge de la SCI 1 RUE E, propriétaire des locaux, où se situe la chaudière raccordée au conduit de fumées dont le tubage est défectueux, jusqu’au 31 janvier 2012, et à charge de la Société F R et Madame F, propriétaires des mêmes locaux depuis le 31 janvier 2012,

2) 20 % à la charge de Madame D, propriétaire l’appartement de l’étage 4 où est implantée la chaudière raccordée sur le tubage défectueux;

* dans le séjour : 100 % à la charge de la SCI 1 RUE E, propriétaire des locaux, où se situe la chaudière raccordée au conduit de fumées dont le tubage est défectueux, jusqu’au 31 janvier 2012, et à charge de la Société F R et Madame F, propriétaires des mêmes locaux depuis le 31 janvier 2012.

- Sur les travaux :

S’agissant de la demande relative aux “ travaux de réparation du conduit de fumée maçonné défectueux, conformément au devis de la Société VICTOR de février 2012 d’un montant de 6703,55 euros TTC”, il convient de rappeler que l’expertise n’a pas mis en évidence qu’un conduit maçonné est défectueux.

Les demanderesses seront donc déboutées de ce chef de demande.

S’agissant de la demande relative aux “travaux du tubage de la cheminée desservant la chaudière de l’ancien restaurant située en sous-sol de l’immeuble, suivant devis de l’entreprise BATIFAST d’un montant de 4053,09 euros TTC”, il convient de condamner les actuels propriétaires, la Société F ARCHITECTURES et Madame F, à faire effectuer ces travaux sur leurs parties privatives, afin de remédier aux désordres, sans qu’il soit pour autant nécessaire ni obligatoire de missionner la Société BATIFAST pour ce faire.

Il est précisé que ces travaux réparatoires touchant aux parties privatives incombent au copropriétaire, qui doit éviter l’apparition ou la réapparition des désordres, peu important que la chaudière ne soit plus à ce jour utilisée. L’absence de fonctionnement de ladite chaudière et du tubage défectueux n’exonère pas le propriétaire, en l’espèce la Société F R et Madame F, de son obligation d’entretien de leurs parties privatives, afin d’éviter tout trouble anormal du voisinage à l’avenir et permettre aux tiers lésés, Madame B épouse X et Madame D de procéder aux travaux de réparations dans leurs appartements respectifs.

Afin d’assurer l’exécution de cette remise en état, et en application des articles L131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu de laisser à la Société F ARCHITECTURES et Madame F un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement qui sera exécutoire à titre provisoire en application de l’article 515 du Code de procédure civile, comme statué ci-dessous, pour faire réaliser et terminer ces travaux, à l’expiration duquel une astreinte de 100 euros par jour de retard sera due, et ce pendant 3 mois, à la suite de quoi le Juge de l’Exécution pourra liquider cette astreinte et au besoin, fixer une nouvelle astreinte.

- Sur les préjudices :

— sur l’obligation in solidum :

L’article 1202 du Code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée, sauf solidarité de plein droit prévue par la loi. Toutefois, chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n’affecte pas l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée. Ils sont donc tenus d’une obligation in solidum à son égard. Il sera rappelé que dans leurs recours entre elles, les personnes déclarées responsables seront garanties des condamnations prononcées à leur encontre à proportion du partage de responsabilité précédemment fixé.

A l’inverse, lorsque des faits distincts ont causé un préjudice divisible dont il est possible d’attribuer chaque part du dommage à son auteur, chacun des responsables répondra uniquement du dommage qui lui est imputable ou rattachable.

En l’espèce, concernant Madame D, s’agissant d’un même dommage, la condamnation in solidum de la SCI 1 RUE E et de la Société F R et Madame F sera lors retenue.

Concernant Madame B épouse X, s’agissant d’un même dommage dans la salle de bains, la condamnation in solidum de la SCI 1 RUE E et de la Société F R et Madame F sera dès lors retenue, la condamnation de Madame D n’étant pas recherchée. S’agissant également d’un même dommage dans le séjour, la condamnation in solidum de la SCI 1 RUE E et de la Société F R et Madame F sera dès lors retenue.

— sur les préjudices de Madame B épouse X :

* sur le préjudice matériel :

L’expert retient au titre d’une part des travaux de réparation des cloisons, plâtres, maçonneries et boisseaux dans la salle de bains et le séjour le devis n° 12041 de l’entreprise VICTOR actualisé à février 2012 à la somme de 6703,55 euros TTC, et d’autre part au titre des travaux de remise en peinture de la salle de bains et du séjour le devis n° DELD162 de l’entreprise LELAIDIER DEFOUR du 28 février 2012 pour un montant total de 1813,76 euros TTC (915,71 + 898,05).

Il convient en conséquence de condamner in solidum la SCI 1 RUE E et la Société F R et Madame F à payer à Madame B épouse X la somme totale de 8517,31 euros TTC (6703,55 + 1813,76), avec actualisation selon l’indice BT01 à compter de mars 2012, au titre de son préjudice matériel.

* sur le préjudice de jouissance :

Par courrier du 15 septembre 2005, Madame I, L de l’immeuble, a mentionné des désordres au droit des conduits de fumées dans les appartements des 4^e et 5^e étages. Le 14 décembre 2006, Madame B épouse X a fait une déclaration de sinistre auprès de son courtier d’assurance. Le 21 décembre 2006, l’entreprise Les Cordistes Savoyards a établi un rapport. Puis par lettre du 25 mars 2007, Madame B épouse X a demandé au syndic de mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la réfection de la toiture et des souches de cheminées de l’immeuble.

Il apparaît dès lors que l’on peut dater l’apparition des désordres au 15 septembre 2005 et retenir cette date comme point de départ du préjudice de jouissance.

Les travaux du tubage de la cheminée desservant la chaudière de l’ancien restaurant située en sous-sol de l’immeuble n’étant pas encore effectués, le préjudice de jouissance persiste jusqu’à ce jour, soit à la date du présent jugement une durée de 132 mois et 7 jours.

Il n’est pas contestable que l’appartement était loué à Madame H-AJ jusqu’à résiliation du bail pour congé le 30 avril 2004 (ordonnance de référé du Tribunal d’Instance du 6^e arrondissement de Paris ordonnant l’expulsion de la locataire), et que compte tenu des désordres, il ne pouvait plus faire l’objet d’une location. La valeur locative de l’appartement est estimée à 1100 euros hors charges.

Il sera rappelé que la SCI 1 RUE E a vendu les locaux du sous-sol, rez-de-chaussée et 1^er étage à la Société F R et à Madame S F par acte notarié du 31 janvier 2012.

Il convient donc de distinguer deux périodes, soit :

— du 15 septembre 2009 au 31 janvier 2012, soit 76 mois et 15 jours,

— du 1^er février 2012 au 22 septembre 2016, soit 55 mois et 22 jours.

Le préjudice de jouissance s’évalue donc comme suit :

— (1100 euros x 76 mois = 83.600 euros) + (1100 euros / 30 = 36,66; 36,66 euros x 15 jours = 549,90 euros), soit une somme de 84.149,90 euros, pour la période du 15 septembre 2009 au 31 janvier 2012,

— (1100 euros x 55 mois = 60.500 euros) + (1100 euros / 30 = 36,66; 36,66 euros x 22 jours = 806,52 euros), soit une somme de 61.306,52 euros pour la période du 1^er février 2012 au 22 septembre 2016.

Il convient en conséquence de condamner la SCI 1 RUE E à payer à Madame B épouse X la somme de 84.149,90 euros au titre de son préjudice de jouissance pour la période du 15 septembre 2005 au 31 janvier 2012, et de condamner la Société F R et Madame F à lui payer la somme totale de 61.306,52 euros au titre de son préjudice de jouissance pour la période du 1^er février 2012 au 22 septembre 2016.

* sur les frais et honoraires de l’L Madame C :

L’expert souligne que toutes les recherches pour trouver l’origine des désordres, tant chez Madame D que Madame B épouse X, ont été dirigées par Madame C, L de Madame B épouse X, dont les honoraires, nécessaires aux seules recherches de fuite, s’élèvent au total à la somme de 5860,40 euros TTC.

Il convient en conséquence de condamner in solidum la SCI 1 RUE E et la Société F R et Madame F à payer à Madame B épouse X la somme de 5860,40 euros TTC à ce titre.

* sur le remboursement du coût des essais fumigènes :

Le coût des essais fumigènes, effectués aux frais avancés de Madame B épouse X, s’élève à la somme de 428 euros TTC, selon devis n°12127 de l’entreprise AH AI en date du 12 janvier 2012.

Il convient en conséquence de condamner in solidum la SCI 1 RUE E et la Société F R et Madame F à payer à Madame B épouse X la somme de 428 euros TTC à ce titre.

— sur les préjudices de Madame D :

* sur le préjudice matériel :

Il y a lieu de retenir au titre des travaux de remise en peinture du séjour le devis DELD1619 de l’entreprise LELAIDIER DEFOU du 18 février 2012 pour un montant de 3809,10 euros TTC.

Il convient en conséquence de condamner in solidum la SCI 1 RUE E et la Société F R et Madame F à payer à Madame D la somme de 3809,10 euros TTC au titre de son préjudice matériel, actualisation selon l’indice BT01 à compter de mars 2012.

* sur le préjudice de jouissance :

L’expert relève que les désordres affectant le séjour ne présentent pas de caractère d’atteinte à l’habitabilité de l’appartement, s’agissant par ailleurs d’un appartement dont les embellissements sont très anciens avec des peintures vétustes.

Cette demande sera donc rejetée.

- Sur la garantie des assureurs :

* sur la garantie de la Société GENERALI ASSURANCES Q :

Aux termes de l’article L 124-3 du Code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. En conséquence, l’assureur sera condamné aux côtés de son assuré et sous la même solidarité.

Le Syndicat des Copropriétaires étant mis hors de cause, il en est de même pour son assureur, la Société GENERALI ASSURANCES Q.

* sur la garantie de la Société P Q :

Madame B épouse X est assurée auprès de la Société P Q (anciennement GAN EUROCOURTAGE) selon police n° 025398968.

La Société P Q dénie sa garantie en soulevant une clause d’exclusion des dommages dus à l’humidité ou à la condensation.

Toutefois, celle-ci est relative au contrat Multirisques Habitation garantissant la responsabilité Dégât des eaux de l’assuré responsable, et non à la garantie Dégât des eaux de l’assuré victime.

En conséquence, la Société P Q devra sa garantie à Madame B épouse X et sera dès lors condamnée in solidum.

- Sur les demandes de garantie :

* sur les demandes de garantie à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires et de l’assureur de celui-ci, la Société GENERALI ASSURANCES Q :

La responsabilité du Syndicat des Copropriétaires n’ayant pas été retenue et celui-ci ayant été mis hors de cause, de même que son assureur, la Société GENERALI ASSURANCES Q, ces demandes seront rejetées.

* sur la demande de garantie de la SCI 1 RUE E à l’encontre de la Société LA BASSE COUR, venant aux droits de la Société LA REINE E, et de son assureur, la Société AXA FRANCE Q :

Pour les mêmes motifs exposés ci-dessus, relatifs à l’obligation d’entretien du tubage défectueux du conduit de cheminée incombant au propriétaire bailleur, il convient de débouter la SCI 1 RUE E, propriétaire bailleresse, de sa demande de garantie à l’égard de la Société LA REINE E, aux droits de laquelle vient la Société LA BASSE COUR, locataire, et de l’assureur de celle-ci, la Société AXA FRANCE Q.

* sur la demande de garantie de la SCI 1 RUE E à l’encontre de Madame D:

Il a été rappelé que dans leurs recours entre elles, les personnes déclarées responsables seront garanties des condamnations prononcées à leur encontre à proportion du partage de responsabilité précédemment fixé.

En l’espèce, la responsabilité de Madame D ayant été reconnue à hauteur de 20 % concernant les désordres constatés dans la salle de bains de Madame B épouse X, il convient de condamner Madame D à garantir la SCI 1 RUE E des condamnations prononcées à son encontre au titre des préjudices de Madame B épouse X à hauteur de :

—  20 % d’un tiers de la facture totale des travaux de réparation du séjour et de la salle de bains (8517,31 euros TTC), étant présupposé que la surface du séjour est supérieure à celle de la salle de bains, seule concernée par la part de responsabilité reconnue à l’encontre de Madame D, soit à hauteur de la somme de 567,82 euros (8517,31 / 3 = 2839,10 x 20 %),

— de 20 % du tiers du préjudice de jouissance pour la période du 15 septembre 2005 au 5 octobre 2010, étant souligné que Madame D a fait procéder à la réfection du tubage de sa chaudière (facture du 5 octobre 2010), soit la somme de 4436,66 euros : (60 mois x 1100 euros = 66.000 euros) + (1100 / 30 jours = 36,66; 36,66 x 15 jours = 549,90 euros) = 66.549,90 euros x 20 % = 13.309,98 euros / 3,

—  20 % des honoraires d’R, soit la somme de 1172,08 euros (5860,40 x 20),

—  20 % des frais des essais fumigènes, soit la somme de 85,60 euros (428 x 20 %).

* sur la demande de garantie de la Société F R et Madame F à l’encontre de la Société LA BASSE COUR, venant aux droits de la Société LA REINE E :

La SCI 1 RUE E et la Société F R et Madame F étant responsables en qualité de copropriétaires successifs, cette demande de garantie sera rejetée, étant rappelé que l’acte de vente du 31 janvier 2012 susvisé comportait une clause de sûreté et séquestre.

* sur la demande de garantie de la Société F R et Madame F à l’encontre de la Société LA BASSE COUR, venant aux droits de la Société LA REINE E :

La responsabilité de la Société LA BASSE COUR, venant aux droits de la Société LA REINE E n’ayant pas été retenue, cette demande sera rejetée.

* sur la demande de garantie de la Société F R et Madame F à l’encontre de la Société E :

Il sera rappelé que la SCI 1 RUE E a vendu, le 31 janvier 2012, ses locaux situés aux 1^er et 2^e étages à la Société E.

La chaudière dont le tubage est défectueux n’étant pas située dans lesdits locaux, la responsabilité de la Société E n’a pas été retenue.

En conséquence, la demande de garantie sera rejetée.

* sur la demande de garantie de la Société P Q à l’encontre de la SCI 1 RUE E et de Madame D :

La SCI 1 RUE E et Madame D ayant été reconnues responsables des désordres selon le partage de responsabilité précédemment fixé, elles seront donc tenues de garantir la Société P Q, assureur de Madame B épouse X, des condamnations prononcées à son encontre, et ce selon ledit partage de responsabilité.

- Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive :

Compte tenu de la solution apportée au litige, la présente procédure ne présente aucun caractère abusif à l’égard de la Société F R et de Madame F, qui seront dont déboutées de cette demande.

- Sur la demande de dispense de participation aux frais de procédure :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires;

Compte tenu de la solution donnée au litige, il y a lieu de faire application de cette disposition en faveur des demanderesses.

- Sur l’exécution provisoire :

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire sur le fondement de l’article 515 du Code de procédure civile, compte tenu de l’ancienneté et de la nature du litige.

- Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il apparaît équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, de condamner in solidum la SCI 1 RUE E et la Société F R et Madame F et la Société P Q, assureur de Madame O B épouse X, à payer à Madame B épouse X la somme de 8000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.

Il apparaît équitable de condamner in solidum la SCI 1 RUE E et la Société F R et Madame F à Madame D la somme de 4000 euros, au titre des frais irrépétibles de la procédure.

Il apparaît équitable également de condamner in solidum Madame B épouse X et Madame D à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.

Il apparaît équitable également de condamner la Société F R et Madame F à payer à la Société E la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.

Il n’apparaît pas inéquitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, de laisser à la charge de chacune des autres parties les frais irrépétibles de la procédure.

Il y a lieu de condamner in solidum la SCI 1 RUE E et la Société F R et Madame F et la Société P Q, assureur de Madame O B épouse X, à payer à aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe, et en premier ressort :

CONSTATE que la Société RESTAURANT V Z n’est pas une société mais une enseigne de restaurant exploitée par la Société LA REINE E,

DECLARE recevables les demandes de Madame AK-AL D,

DECLARE recevables les demandes de Madame O B épouse X et de Madame AK-AL D,

MET le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 1 rue E 75006 Paris, représenté par son syndic la Société AP CHARPENTIER-SOPAGI, hors de cause,

MET la Société GENERALI ASSURANCES Q, assureur du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 1 rue E 75006 Paris, représenté par son syndic la Société AP CHARPENTIER-SOPAGI, hors de cause,

DEBOUTE les demanderesses de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 1 rue E 75006 Paris, représenté par son syndic la Société AP CHARPENTIER-SOPAGI, et de son assureur, la Société GENERALI ASSURANCES Q,

DECLARE la SCI 1 RUE E et la Société F R et Madame S F responsables des désordres constatés dans le séjour de l’appartement de Madame AK-AL D,

DECLARE la SCI 1 RUE E et la Société F R et Madame S F responsables à hauteur de 80 % des désordres constatés dans la salle de bains de l’appartement de Madame O B épouse X,

DECLARE Madame AK-AL D responsable à hauteur de 20 % des désordres constatés dans la salle de bains de l’appartement de Madame O B épouse X,

DECLARE la SCI 1 RUE E et la Société F R et Madame S F responsables à hauteur de 80 % des désordres constatés dans le séjour de l’appartement de Madame O B épouse X,

CONDAMNE la Société F ARCHITECTURES et Madame S F à faire effectuer les travaux de réparation du tubage du conduit de cheminée desservant la chaudière de l’ancien restaurant située en sous-sol de l’immeuble, et ce dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai une astreinte de 100 euros par jour de retard sera due, et ce pendant 3 mois,

DIT que la Société P Q, en qualité d’assureur de Madame O B épouse X, doit sa garantie à son assurée,

CONDAMNE in solidum la SCI 1 RUE E et la Société F R et Madame S F, et la Société P Q, assureur de Madame O B épouse X, à payer à Madame O B épouse X les sommes de :

—  8517,31 euros TTC, avec actualisation selon l’indice BT01 à compter de mars 2012, au titre du préjudice matériel,

—  5860,40 euros TTC au titre des honoraires d’L,

—  428 euros TTC au titre des essais fumigènes,

CONDAMNE in solidum la SCI 1 RUE E et la Société P Q, assureur de Madame O B épouse X, à payer à Madame O B épouse X la somme de 84.149,90 euros au titre du préjudice de jouissance pour la période du 15 septembre 2005 au 31 janvier 2012,

CONDAMNE in solidum la Société F R et Madame F et la Société P Q, assureur de Madame O B épouse X, à payer à Madame O B épouse X la somme de 61.306,52 euros au titre du préjudice de jouissance pour la période du 1^er février 2012 au 22 septembre 2016,

CONDAMNE Madame AK-AL D à garantir la SCI 1 RUE E des condamnations prononcées à son encontre au titre des préjudices de Madame O B épouse X, ci-dessus fixés, à hauteur de :

—  567,82 euros au titre des travaux de réparation du séjour et de la salle de bains,

—  4436,66 euros au titre du préjudice de jouissance pour la période du 15 septembre 2005 au 5 octobre 2010,

—  1172,08 euros au titre des honoraires d’R,

—  85,60 euros au titre des frais des essais fumigènes,

CONDAMNE in solidum la SCI 1 RUE E et la Société F R et Madame S F à payer à Madame AK-AL D la somme de 3809,10 euros TTC, avec actualisation selon l’indice BT01 à compter de mars 2012, au titre du préjudice matériel,

CONDAMNE la SCI 1 RUE E et Madame AK-AL D à garantir la Société P Q, assureur de Madame O B épouse X, des condamnations prononcées à son encontre à proportion du partage de responsabilité précédemment fixé,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement,

CONDAMNE in solidum la SCI 1 RUE E et la Société F R et Madame F et la Société P Q, assureur de Madame O B épouse X, à payer à Madame O B épouse N la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la SCI 1 RUE E et la Société F R et Madame F à payer à Madame AK-AL D la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame O B épouse X et Madame AK-AL D à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 1 rue E 75006 Paris, représenté par son syndic la Société AP CHARPENTIER-SOPAGI, la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la Société F R et Madame S F à payer à la Société E la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DISPENSE Madame O B épouse X et Madame AK-AL D de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum la SCI 1 RUE E et la Société F R et la Société P Q, assureur de Madame O B épouse X, aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise,

DIT que les dépens seront recouvrés par Maître Natalie CREISSELS, Maître AP-AQ AR et Maître AF AG, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 22 Septembre 2016

Le Greffier La Présidente

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