T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
9e chambre 2e section N° RG : 14/16392 N° MINUTE : Assignation du : 27 Octobre 2014	JUGEMENT rendu le 31 Octobre 2017

DEMANDEURS

S.N.C. TABAC DU PALAIS, exploitant sous la dénomination commerciale “TABAC DU PALAIS”

[…]

[…]

[…]

Monsieur G Z

[…]

[…]

représentés par Maître Chien hui LIN – DELISPOSTI de la SELARL LDCF AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D1593

DÉFENDEURS

Madame H I épouse X

[…]

[…]

Monsieur J X

[…]

[…]

représentés par Maître Gilles PODEUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0112

S.C.I. PROPEXPO venant aux droits de la société CENTRE INTERNATIONAL ET PARISIEN DU COMMERCE “CIPCOM” ayant pour mandataire la S.A.S. ESPACE EXPANSION.

[…]

[…]

représentée par Maître G T-U, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0260

Monsieur E D

[…]

[…]

représenté par Maître G BEAUQUIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0191

S.A.R.L. L M

[…]

[…]

représentée par Maître Alexis RAPP, avocat au barreau de PARIS, vestiaire K112

**************

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurence CHAINTRON, Vice-Présidente

Virginie KAPLAN, Vice-Présidente

N O, Juge

assistés de Juliette JARRY, Greffier, lors des débats et Marie BOUNAIX, Greffier, lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 12 Septembre 2017 tenue en audience publique devant Laurence CHAINTRON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux conseils des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 31 octobre 2017.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Avant dire-droit

*********************

FAITS ET PROCÉDURE :

M^me H I, épouse de M. J X, a acquis le 30 octobre 1998 un fonds de commerce de cadeaux, tabletterie, tabac et jeux de type loterie exploité au sein de la galerie commerciale du Palais des congrès à Paris (75017) pour un prix de 2.400.000 francs.

Le local était loué par la société Propexpo, propriétaire de la galerie commerciale, selon un bail commercial de 12 ans conclu le 1^er octobre 2001.

Au mois d’avril 2011, M^me X a confié la vente de son fonds de commerce à la société L M pour un prix minimum de 570.000 euros.

Parallèlement, la société Propexpo a indiqué qu’elle envisageait de ne pas renouveler le bail commercial existant, tout en souhaitant que cette activité perdure au sein de la galerie commerciale et qu’elle était disposée à trouver un nouveau local pour un acquéreur.

En octobre 2011, M. G Z, assisté d’un conseil, M^me Q F du cabinet d’avocats Kamm, a souhaité acquérir ce fonds.

Le 22 février 2012, M. Z a adressé à la société L M une offre d’achat au prix de 310.000 euros, laquelle a été acceptée par M^me X, compte tenu du versement d’une indemnité de résiliation par la société Propexpo.

Le 9 mai 2012, M. et M^me X ont conclu avec M. et M^me Z une promesse synallagmatique de vente de fonds de commerce pour un prix de 310.000 euros, sous réserve de la réalisation de 8 conditions suspensives, dont l’obtention du permis d’aménagement, ainsi que de toute autre autorisation nécessaire aux travaux d’installation prévus, la vente devant intervenir au plus tard le 30 octobre 2012. M. Z a versé une indemnité d’immobilisation d’un montant de 31.000 euros.

Le droit au bail était exclu de la cession, le bénéficiaire ayant conclu à la même date un nouveau bail avec la société Propexpo portant sur le local n°221D, également situé dans la galerie commerciale, pour une durée de 10 ans à compter du 5 novembre 2012, aux termes duquel il bénéficiait d’une franchise de loyers de deux mois pour faire ses travaux et ouvrir le local au public, au plus tard le 6 janvier 2013, le loyer étant par ailleurs minoré de 30 % la première année.

A la même date, M^me X a signé avec la société Propexpo un protocole de résiliation du bail commercial existant aux termes duquel elle percevait une indemnité transactionnelle de 325.000 euros sous condition suspensive de la cession du fonds de commerce au plus tard le 30 octobre 2012.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 octobre 2012, M. et M^me Z ont informé M. et M^me X de leur renonciation aux 3 conditions suspensives non encore réalisées.

Le 30 octobre 2012, l’acte de vente de fonds de commerce a été conclu entre la SNC Tabac du Palais constituée par M. Z et M. et M^me X, en qualité de vendeurs.

Le premier dossier de M. Z d’aménagement des locaux du 30 octobre 2012 a été refusé par la préfecture de police de Paris en février 2013.

M. Z a adressé un nouveau dossier au bailleur le 14 mars 2013 et a obtenu l’autorisation de la préfecture de police de Paris le 27 mai 2013. La boutique a été ouverte le 3 octobre 2013.

La SNC Tabac du Palais s’étant abstenue de régler les loyers dès le début de leur exigibilité en janvier 2013, un premier commandement de payer visant la clause résolutoire du bail lui a été signifié le 4 février 2013, puis un second commandement de payer lui a été délivré le 20 août 2013 pour la somme de 44.416,82 euros en principal.

Le 4 mars 2014, la société Propexpo a fait assigner en référé devant le tribunal de grande instance de Paris la SNC Tabac du Palais en acquisition de la clause résolutoire du bail et par ordonnance du 12 septembre 2014, le juge des référés a estimé n’y avoir lieu à référé.

Le local exploité par la SNC Tabac du Palais est fermé depuis le 27 février 2015.

Suivant exploits d’huissier des 27 et 30 octobre 2014, la SNC Tabac du Palais et M. Z ont fait assigner en responsabilité devant ce tribunal M. et M^me X, leur conseil, M^e E D et la société Propexpo. Cette affaire a été enregistrée sous le numéro RG 14/16392.

Suivant exploits d’huissier des 8 et 11 décembre 2014, la SNC Tabac du Palais et M. Z ont fait assigner en responsabilité devant ce tribunal M. et M^me X, leur conseil, M^e E D, la société Propexpo et la société L M. Cette affaire a été enregistrée sous le numéro RG 14/18197.

Par ordonnance du 5 mai 2015, le juge de la mise en état de ce tribunal a prononcé la jonction des deux procédures.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 28 mars 2016, la SNC Tabac du Palais et M. Z demandent au tribunal de :

“Vu les articles 1134, 1108, 1107,1109, 1645 du Code Civil ;

Vu l’article 1382 du Code Civil,

Vu l’article 1192 du Code Civil,

Vu l’article 1719 du Code civil,

Vu l’article 700 du Code Civil,

Décret n° 2010-720 du 28 juin 2010 relatif à l’exercice du monopole de la vente au détail des tabacs manufacturés prévoit les conditions d’exploitation d’un débit de tabac,

Vu les articles L111-8 et suivants du Code de la Construction et de l’habitation,

Vu la jurisprudence précitée,

- DIRE ET JUGER recevable et bien fondée en ses demandes la Société SNC TABAC DU PALAIS.

- DIRE ET JUGER recevable et bien fondé en ses demandes Monsieur Z.

- DEBOUTER Monsieur et Madame X, la SCI PROPEXPO, la Société L M, et Monsieur E D de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

En conséquence, sur les responsabilités :

A l’égard de Monsieur et Madame X :

- DIRE ET JUGER qu’il y a eu un vice du consentement dans le cadre de l’acquisition du fonds de commerce par la Société SNC TABAC DU PALAIS précédemment exploité par Monsieur et Madame X;

- SUBSIDIAIREMENT, dire que le contrat de cession est dépourvu de cause.

- DIRE ET JUGER la cession de fonds de commerce intervenue le 30 octobre 2012 entre Monsieur et Madame et X la Société SNC TABAC DU PALAIS nulle ;

- CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame X à restituer à la Société SNC TABAC DU PALAIS le prix de cession, soit 310.000 € ;

- PRENDRE ACTE du fait que la Société SNC TABAC DU PALAIS restituera ledit fonds dans son état actuel à Monsieur et Madame X ;

A l’égard de la Société PROPEXPO :

- CONSTATER que la Société PROPEXPO, bailleresse, a manqué à ses obligations de conseil et de délivrance et engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de la Société SNC TABAC DU PALAIS;

- DIRE ET JUGER que les loyers de janvier (fin de la franchise de loyer) à octobre 2013, d’un montant de 60.000 € ne sont pas dus.

- DIRE ET JUGER que les éventuelles sommes dues au titre de loyers à compter d’octobre 2013 seront compensées avec les sommes allouées à la Société SNC TABAC DU PALAIS dans le cadre de la présente procédure.

A l’égard de la Société L M :

- CONSTATER que la Société L M, intermédiaire immobilier, a manqué à ses obligations de conseil et d’information et engage sa responsabilité délictuelle à l’égard de la Société SNC TABAC DU PALAIS;

A l’égard de Monsieur E D :

- CONSTATER que Monsieur E D, rédacteur d’acte, a manqué à ses obligations professionnelles et engage sa responsabilité délictuelle à l’égard de la Société SNC TABAC DU PALAIS.

Dès lors, sur les indemnisations, et en tout état de cause :

- CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame X, la Société PROPEXPO, la Société L M et Maître E D à verser à la Société SNC TABAC DU PALAIS le prix du fonds de commerce versé de 310.000 €

- CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame X, la Société PROPEXPO, la Société L M et Maître E D à verser à la Société SNC TABAC DU PALAIS la somme de 951.708 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait de l’acquisition du fonds de commerce.

- CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame X, la Société PROPEXPO, la Société L M et Maître E D à verser à Monsieur Z la somme de 200.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices personnels subis du fait des agissements des défendeurs.

- CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame X, la Société PROPEXPO, la Société L M et Maître E D à verser à la Société SNC TABAC DU PALAIS la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

- CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame X, la Société PROPEXPO, la Société L M et Maître E D aux entier frais et dépens.”

Ils font valoir à l’appui de leurs prétentions que :

— sur la nullité de l’acte de cession de fonds de commerce pour vice du consentement

— la SNC Tabac du Palais sollicite la nullité de l’acte de cession de fonds de commerce, sur le fondement des dispositions des articles 1108 et 1109 du code civil, au motif qu’elle a été trompée par les agissements de M. et M^me X,

- sur les manoeuvres dolosives des cédants ayant abouti à la conclusion de l’acte de cession de fonds de commerce

— M. et M^me X ont intentionnellement trompé la SNC Tabac du Palais en ne cédant pas sciemment l’activité de vente de cadeaux de luxe et en produisant de ce fait des comptes sociaux inexacts,

— l’intention délibérée de tromper est caractérisée par le fait qu’ils n’ont jamais indiqué à M. Z et à la SNC Tabac du Palais l’impossibilité pour eux d’être représentants des marques exploitées dans le fonds de commerce cédé,

— M. et M^me X ont par ailleurs intentionnellement cédé un fonds de commerce concernant uniquement les activités du monopole (débit de tabac, française des jeux …) sans activité annexe et dénué de toute substance,

— ils n’ont pas indiqué à M. Z que le transfert de local et la conclusion d’un nouveau bail, compte tenu notamment de la nécessité d’entreprendre des travaux d’envergure et l’obtention d’autorisations administratives préalables, avaient pour effet direct la perte de la clientèle du fonds de commerce cédé et donc la disparition de celui-ci,

— l’intention délibérée de tromper est caractérisée par deux éléments : l’indemnité perçue par M. et M^me X de la société Propexpo présentée comme un avantage au profit de l’acquéreur

et l’ouverture concurrente par les vendeurs d’un nouveau fonds de vente de produits de luxe,

— sans ces manoeuvres, ils n’auraient pas contracté et acquis, le 30 octobre 2012, un fonds de commerce dépourvu de son activité principale,

- sur la nullité de la vente du fonds de commerce en date du 30 octobre 2012

— la SNC Tabac du Palais a payé la somme de 310.000 euros pour l’exploitation des activités de tabac – loto, lesquelles n’étaient pas cessibles seules, puisqu’elles consistaient en la gérance d’un monopole lié à l’Etat,

— son consentement a été vicié par le comportement des vendeurs et M. et M^me X doivent être condamnés solidairement à lui restituer le prix de cession de 310.000 euros,

— subsidiairement, cette nullité devra être prononcée pour absence de cause, le fonds de commerce n’ayant aucune substance au jour de sa cession,

- sur les dommages-intérêts ayant vocation à réparer le préjudice subi par la SNC Tabac du Palais

— leur préjudice correspond au montant de marge brute de l’activité qui leur a été présenté par les vendeurs et leur intermédiaire dans leur plan prévisionnel, soit 475.854 euros par an, soit la somme de 951.708 euros sur deux ans,

— suivant exploit d’huissier en date du 18 mars 2016, les cautions de la SNC Tabac du Palais ont été assignées devant le tribunal de commerce de Paris par la société BNP Paribas aux fins de les voir condamner à payer une somme de 341.022,98 euros au titre du remboursement du solde du prêt,

— M. Z ayant sombré dans une dépression a été contraint de cesser l’exploitation du fonds,

— M. et M^me X doivent être condamnés solidairement à verser à la SNC Tabac du Palais la somme de 951.708 euros correspondant aux deux années de préjudices subis,

— sur la responsabilité des différentes parties ayant concouru aux préjudices subis par la SNC Tabac du Palais

- sur la responsabilité de la société Propexpo bailleresse

— la société Propexpo, en sa qualité de bailleresse, n’a pas respecté ses obligations d’information et de délivrance à l’égard de son locataire, lui causant ainsi un grave préjudice, et ne saurait légitimement solliciter des loyers alors que le bien loué n’était nullement exploitable,

— en outre, la société Propexpo a fait preuve d’une particulière mauvaise foi en ayant consenti à la SNC Tabac du Palais la conclusion d’un nouveau bail lié à l’acquisition du fonds de commerce de M. et M^me X, alors même qu’elle ne pouvait ignorer le fait que la cession n’était pas viable,

— la société SNC Tabac du Palais n’ayant pu exploiter le fonds de commerce avant le 3 octobre 2013, soit un an après l’acquisition du fonds, les loyers pour la période de janvier 2013 à octobre 2013, représentant un montant de 60.000 euros (6.000 euros TTC loyer + charges x 10 mois) ne sont pas dus,

— la société Propexpo devra être condamnée in solidum avec M. et M^me X, la société L M et M^e E D à verser à la SNC Tabac du Palais le montant du prix du fonds de commerce versé de 310.000 euros et des dommages-intérêts fixés à la somme de 951.708 euros,

— les éventuelles sommes dues au titre de loyers à compter d’octobre 2013 doivent être compensées avec les sommes allouées à la SNC Tabac du Palais dans le cadre de la présente procédure,

- sur la responsabilité de la société L M

- la responsabilité de la société L M peut être engagée pour défaut d’information et de conseil en sa qualité d’intermédiaire dans la cession du fonds de commerce,

— la société L M avait une parfaite visibilité de l’opération étant en lien permanent avec M. et M^me X, la société Propexpo et M^e E D, avocat rédacteur d’acte,

— elle avait connaissance des manœuvres opérées et notamment de la perception par les vendeurs tant d’une indemnité liée à la perte du bail que d’un prix de cession sur un fonds disparu,

— dès lors, sa responsabilité délictuelle devra être engagée du fait des fautes commises ayant eu un lien direct avec le préjudice subi par la SNC Tabac du Palais et M. Z,

— la société L M devra être condamnée in solidum avec M. et M^me X, la société Propexpo et M^e E D à verser à la SNC Tabac du Palais le montant du prix du fonds de commerce versé de 310.000 euros et des dommages-intérêts fixés à la somme de 951.708 euros,

- sur la responsabilité de M^e E D en qualité de rédacteur d’acte

— le devoir de conseil auquel sont tenus les avocats, lorsqu’ils interviennent comme rédacteur unique, ne concerne pas seulement le client, mais aussi les autres parties du contrat,

— en l’espèce, les éléments substantiels du fonds de commerce cédé, à savoir le bail et les cadeaux

de luxe, ont été exclus de la cession au profit de la SNC Tabac du Palais,

— au vu des éléments versées aux débats, il apparaît manifeste que le rédacteur de l’acte de vente du fonds de commerce n’a pas éclairé l’acquéreur sur la portée et les conséquences de l’exclusion du bail et des cadeaux de luxe des éléments cédés,

— M^e E D aurait également dû alerter l’acquéreur des conséquences de la renonciation à la condition suspensive de la promesse de vente relative à l’obtention du permis d’aménagement,

— dès lors, sa responsabilité in solidum devra être engagée au même titre que celle des sociétés

Propexpo et L M,

— sur les demandes de M. Z

- sur la garantie des parties aux dettes dues au titre de sa qualité de caution solidaire et d’associé indéfiniment et solidairement responsable

— M. Z s’est porté personnellement caution solidaire du financement de l’acquisition du fonds de commerce consenti par la société BNP Paribas à la société SNC Tabac du Palais,

— il est aujourd’hui, avec ses associés, personnellement assigné devant le tribunal de commerce

de Paris par la banque et sera condamné au remboursement du solde du prêt qui s’élève à la somme de 341.022,98 euros, outre les intérêts et autres pénalités,

— en outre, en sa qualité d’associé gérant de la société SNC Tabac du Palais, il est tenu indéfiniment et solidairement responsable des dettes sociales de la société en nom collectif,

— par ailleurs, son état de santé directement lié à cette situation l’empêche de poursuivre l’exploitation du fonds qui est aujourd’hui perdu,

— dès lors, il est bien fondé à demander la condamnation solidaire des époux X et des différents intermédiaires à le garantir contre toute action qui serait engagée à son encontre du fait de son cautionnement au titre du prêt bancaire et/ou du règlement des loyers dus ainsi que toute

condamnation à cet égard,

- sur les dommages et intérêts en réparation du préjudice subi personnellement par M. Z

— M. Z et sa famille vivent très difficilement la situation et ont le sentiment d’avoir été victimes « d’une escroquerie »,

— dès lors, il convient de condamner, in solidum, M. et M^me X, la société Propexpo, la société L M et M. E D à lui verser la somme de 200.000 euros en réparation du préjudice subi du fait de la perte de son bien immobilier personnel qu’il a été contraint de vendre avec son épouse n’étant plus en mesure d’assumer le remboursement du crédit immobilier.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 11 janvier 2016, M. et M^me X demandent au tribunal de :

“ A TITRE PRINCIPAL, sur l’absence de dol et l’existence d’une cause:

CONSTATER l’absence de dol de Monsieur X à l’égard de la SNC Tabac du Palais

CONSTATER l’absence de dol de Madame X à l’égard de la SNC Tabac du Palais

CONSTATER que le contrat du 30 octobre 2012 n’était pas dépourvu de cause

En conséquence:

DEBOUTER les demandeurs de l’intégralité de leurs prétentions

A TITRE SUBSIDIAIRE, sur les demandes de la SNC Tabac du Palais et de Monsieur Z

Sur les conséquences d’une éventuelle annulation du contrat du 30 octobre 2012 :

CONSTATER l’impossibilité d’une restitution en nature du fonds de commerce

A, en conséquence, une restitution par équivalent, pour un montant égal à celui du prix payé par la SNC Tabac du Palais, soit 310 000 euros

PRONONCER la compensation de la créance de restitution du prix avec la créance de restitution par équivalent du fonds de commerce, toutes deux d’un montant égal

En conséquence:

CONSTATER l’absence de créance de la SNC Tabac du Palais à l’égard de Monsieur B ou de Madame X à la suite de l’annulation du contrat du 30 octobre 2012

DEBOUTER les demandeurs de l’intégralité de leurs prétentions

Sur les demandes de dommages et intérêts :

DIRE ET JUGER que la SNC Tabac du Palais n’est pas fondée à obtenir les dommages et intérêts sollicités

DIRE ET JUGER que Monsieur Z n’est pas fondée à obtenir les dommages et intérêts sollicités

En conséquence :

DEBOUTER les demandeurs de l’intégralité de leurs prétentions

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER in solidum la SNC Tabac du Palais et Monsieur Z à payer la somme de 7000 euros à Monsieur et Madame X au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNER in solidum la SNC Tabac du Palais et Monsieur Z aux entiers dépens.”

Ils exposent à l’appui de leurs prétentions que :

— les difficultés rencontrées par la SNC Tabac du Palais ne résultent en rien de leur comportement,

— sur l’absence de dol

— l’activité de vente de cadeaux a bel et bien été cédée à la SNC Tabac du Palais, en toute transparence

— l’article 1.1 du contrat de cession du 30 octobre 2012 vise en effet expressément la cession du “fonds de commerce de cadeaux-tabletterie tabac et jeux du type loterie”,

— les seuls éléments non repris étaient le droit au bail et les stocks de cadeaux existants que l’acquéreur avait souhaité ne pas reprendre,

— les affirmations des demandeurs sont malhonnêtes dans la mesure où ils dissimulent qu’en réalité, ainsi que cela ressort d’un constat d’huissier du 24 novembre 2014, ils exercent bel et bien une activité de vente de cadeaux (y compris de cadeaux de luxe), représentant même plus de 50 % de leur chiffre d’affaires sur les mois d’octobre à décembre 2013,

— la vente de tabac ne représente quant à elle sur cette même période que 17 % de l’activité,

— préalablement à la signature de l’acte de cession, M. Z était conscient de l’absence de cession automatique des contrats avec les fournisseurs comme en atteste son mail du 3 octobre 2012,

— les demandeurs omettent de rappeler que la SNC Tabac du Palais n’a commencé son activité que le 2 octobre 2013, et donc que sur les 15 mois d’exercice comptable correspondant aux chiffres qu’ils invoquent, elle n’a été ouverte que 3 mois,

— le fonds a été fermé pendant un an du seul fait de la SNC Tabac du Palais qui a tardé dans les démarches nécessaires aux aménagements du nouveau local, en dépit des termes clairs de la promesse de vente du 9 mai 2012 qui mentionnait à titre de condition suspensive à la cession, la nécessité pour l’acquéreur d’obtenir l’autorisation d’aménagement des nouveaux locaux au plus tard le 30 octobre 2012,

— le point de vente ouvert par M^me X, le 20 novembre 2012, postérieurement à la cession du 30 octobre 2012, était localisé à proximité de la place de la Concorde, alors que le fonds de commerce cédé était dans la galerie commerciale du […], porte Maillot et ne venait donc pas concurrencer le fonds de commerce cédé,

— les chiffres d’affaires et résultats mentionnés dans l’acte de cession sont exacts

— conformément à l’article L. 141-1 du code de commerce, l’acte de cession porte l’indication du chiffre d’affaire et du résultat (bénéfice ou déficit) réalisé par le fonds de commerce au cours des trois derniers exercices,

— aux termes d’une attestation annexée au contrat de cession de fonds de commerce, l’expert-comptable du cédant a certifié l’exactitude de ces chiffres,

— l’activité de vente de cadeaux ayant été cédée, il en résulte que l’argumentation relative à la prétendue inexactitude des chiffres communiqués est également infondée,

— il ressort de l’article 3, page 6 du contrat de cession du 30 octobre 2012 que la SNC Tabac du Palais a déclaré avoir préalablement examiné la comptabilité,

- le déplacement du fonds de commerce n’était pas synonyme de disparition du fonds

— en l’espèce, avant comme après le déplacement, le fonds demeurait (depuis plus de 30 ans) le seul commerce de papeterie, écriture, tabac, tabletterie, articles fumeurs, presse, jeux, cadeaux en écriture et articles fumeurs au sein de la galerie commerciale du […], et pouvait donc bénéficier de toute la clientèle drainée par la galerie,

— l’enseigne « Aux Marches du Palais » a été cédée au repreneur et le nouveau local, contrairement à ce que prétendent les demandeurs, se trouve au même niveau que le précédent et il est très bien situé,

— la connaissance avérée par la SNC Tabac du Palais de la nécessité d’un permis d’aménagement suffit à écarter l’existence d’un dol,

- la perception, par les cédants, d’une indemnité de résiliation du bail existant, était parfaitement connue de l’acquéreur

— M. Z avait été informé, dès l’origine, de ce que le schéma de reprise envisagé impliquait la conclusion d’un tel accord entre les cédants et le bailleur, suivi de la conclusion d’un nouveau bail avec l’acquéreur,

— le montant de cette indemnité n’avait aucun impact quel qu’il soit sur la consistance du fonds cédé ou sur la situation des acquéreurs qui n’étaient pas partie à l’acte en question,

—  l’absence de manœuvres ou de réticence dolosive de M. et M^me X à l’égard de la SNC Tabac du Palais

— l’acquéreur a contracté en connaissance de cause et ne peut donc soutenir avoir été induit en erreur.

— pour qu’un dol soit établi, encore faudrait-il que la prétendue erreur invoquée ait été sciemment provoquée par les vendeurs,

— or, M. X, R-S, a été absent de tous les échanges, et il n’a jamais été impliqué dans la gestion du fonds, ni dans sa cession,

— M^me X n’est l’auteur d’aucun document comportant des informations inexactes ou trompeuses,

— ni les manœuvres ou la rétention d’informations, ni l’intention des vendeurs de tromper l’acquéreur, ne sont donc établies,

— M. Z n’était pas novice en la matière ayant notamment exploité le « Maxi Tabac » de Vitry-Sur-Seine pendant plusieurs années avant sa cession en 2011,

— ils sont restés totalement étrangers à la négociation des termes du nouveau bail conclu par l’acquéreur avec le bailleur,

— sur la cause

— la cause d’un contrat est présumée exister et être licite,

— le fonds de commerce a été effectivement exploité par la SNC Tabac du Palais,

— à titre subsidiaire, sur le montant des demandes

— si par extraordinaire le tribunal devait retenir la thèse erronée des demandeurs, il devra constater qu’en l’espèce, les restitutions réciproques, qui seraient la conséquence nécessaire d’une annulation, se heurtent à une impossibilité pratique et juridique,

— la SNC Tabac du Palais ayant cessé toute exploitation du fonds de commerce depuis de nombreux mois, et à tout le moins depuis le 27 février 2015, aucune restitution du fonds n’est possible,

— compte tenu de cette impossibilité de restitution du fonds de commerce, les conséquences d’une nullité de la cession seraient que les époux X devraient restituer à l’acquéreur le prix payé par ce dernier, soit 310.000 euros, et réciproquement, l’acquéreur devrait restituer aux époux X une somme égale à la valeur du fonds de commerce cédé qui, précisément, ne saurait être inférieure à 310.000 euros,

— ces créances, réciproques et connexes, devant se compenser, aucune somme ne serait due par les époux X à la SNC Tabac du Palais au titre de cette annulation,

— s’agissant, des dommages-intérêts sollicités par la SNC Tabac du Palais, si une faute des cédants venait à être établie, la somme sollicitée de 951.708 euros, correspondant au « bénéfice que la société SNC Tabac du Palais aurait dû réaliser si le fonds avait réellement existé » ne correspond pas à un préjudice indemnisable, qui devrait être certain et direct,

— la demande est incohérente puisque l’annulation d’un contrat a pour effet de remettre les parties dans l’état antérieur à la conclusion du contrat, comme si ce dernier n’avait jamais existé,

— enfin, le chiffre de 951.708 euros ne repose sur aucun raisonnement ou calcul sérieux,

— la demande additionnelle de dommages-intérêts de M. Z, à titre personnel, n’est pas plus

sérieuse,

— en effet, si la SNC Tabac du Palais obtenait gain de cause, le prétendu préjudice de M. Z serait déjà réparé de ce seul fait,

— par ailleurs, l’évaluation de ce préjudice à 200.000 euros est purement arbitraire.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 19 avril 2016, la société Propexpo demande au tribunal de :

“Vus les articles 1134 et 1184 du Code civil,

Vus les articles L.145-1 et suivants du code de commerce,

Vus les articles 32-1, 699 et 700 du code de procédure civile,

Vus les éléments versés aux débats,

Vus les commandements de payer et de faire visant la clause résolutoire demeurés infructueux,

- DIRE ET JUGER la société PROPEXPO recevable et bien fondée en ses conclusions ;

Au principal,

- DEBOUTER Monsieur G Z et la société SNC TABAC DU PALAIS de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

A titre reconventionnel,

- CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle et donc la résiliation du bail consenti à la SNC TABAC DU PALAIS sur le local n° 221D situé au niveau A du Centre LES BOUTIQUES DU PALAIS sis au sein du […], […], à compter à tout le moins du 21 septembre 2013;

- PRONONCER subsidiairement la résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l’article

1184 du code civil ;

- A l’expulsion de la SNC TABAC DU PALAIS ainsi que de tous occupants de son chef du local susvisé, et ce avec l’assistance -s’il y a lieu- d’un commissaire de police et de la force publique ainsi que d’un serrurier ;

- DIRE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants ainsi que R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution;

- CONDAMNER la SNC TABAC DU PALAIS à payer à la société PROPEXPO les sommes suivantes, arrêtées au 1er avril 2016, à parfaire et sous réserve d’actualisation :

-Loyersetchargesenprincipal ……………………………………..304.602,07 €

-Indemnitéforfaitairede10% ………………………………………..30.460,20 €

- Remboursement franchise et réductions de loyers…………17.644,01 €

- Pénalité pour défaut d’ouverture en 2013 …………………. 88.355,74 €

- Pénalité pour défaut d’ouverture du 27.02 au 31.12 2015.. 104.121,82 €

- Pénalité pour défaut d’ouverture en 2016 ………………………… à parfaire à la libération des lieux

- Intérêts au taux contractuel à parfaire au jour du paiement

- Frais de relocation évalués à 6 mois de loyer et charges TTC 50.709,34 €

TOTAL DES SOMMES DUES à parfaire 595.893,18 €

- DIRE ET JUGER que le dépôt de garantie détenu par la bailleresse lui sera définitivement acquis à titre de premiers dommages et intérêts, conformément aux clauses contractuelles ;

 – CONDAMNER Monsieur Z et la SNC TABAC DU PALAIS à payer une indemnité d’occupation à compter du 21 septembre 2013 et jusqu’à la libération effective du local commercial, égale au loyer contractuel hors réduction majoré de 50 %, et augmenté des charges;

- CONDAMNER solidairement la société SNC TABAC DU PALAIS et Monsieur G Z à payer à la société PROPEXPO la somme de 20.000,00 euros à titre de procédure abusive sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

- CONDAMNER solidairement la société SNC TABAC DU PALAIS et Monsieur G Z à payer à la société PROPEXPO la somme de 20.000,00 euros au titre des frais et honoraires de procédure exposés sur le fondement des dispositions de l’article 1134 du code civil, subsidiairement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNER solidairement la société SNC TABAC DU PALAIS et Monsieur G Z aux entiers dépens, dont distraction au bénéfice de M^e G T U, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. ”

Elle fait valoir à l’appui de ses prétentions que :

— sur l’absence d’obligation d’information et de conseil de sa part

— la bailleresse n’a, pour seul contact avec M. Z, que signé un bail commercial,

— aucun devoir de conseil et d’information ne peut peser sur les bailleurs,

— seuls les preneurs, en fonction de leur activité, peuvent apprécier la commercialité d’un local, et prendre le risque commercial de son exploitation,

— l’assignation délivrée ne vise au demeurant aucun fondement juridique pour cette prétention laquelle est irrecevable à ce titre,

— cette demande est d’autant plus mal venue que M. Z est un professionnel avisé, qui était conseillé tant par un intermédiaire immobilier que par un conseil juridique, outre un architecte, et qu’il a eu des mois pour apprécier l’opportunité de cette prise à bail,

— le nouvel emplacement est bien mieux situé dans le centre commercial, où il bénéficie d’une meilleure commercialité,

— contrairement aux affirmations des demandeurs, ces derniers ont parfaitement et régulièrement été informés de toutes les étapes de la cession, et ils se sont engagés en parfaite connaissance de cause,

— sur le respect de son obligation de délivrance

— l’article 3 des stipulations générales du bail, et plus particulièrement l’article 3.3 stipule que “le Preneur fera son affaire personnelle de l’obtention à ses frais, risques et périls de toutes les autorisations nécessaires pour l’exercice de ses activités autres que celle de l’exploitation commerciale obtenue par le Bailleur et telle que rappelée au paragraphe 3 de l’exposé du présent bail.”,

— l’autorisation de travaux a bien été obtenue, dès lors que le projet de M. Z d’installer un fumoir a été abandonné, ce dont il ne peut se prendre qu’à lui-même, ou à son architecte,

— le centre commercial est bien classé en 1^re catégorie et seule l’erreur de l’architecte du preneur à ce titre, souhaitant son classement en 5^e catégorie, est à l’origine des difficultés rencontrées,

— aux termes du bail qu’il a signé, il appartient en effet au preneur de réaliser son dossier,

— le fumoir ne fait en tout état de cause pas partie des activités autorisées au bail,

— la transmission par le bailleur du dossier d’aménagement aux administrations compétentes ne préjuge pas de l’autorisation qui pourra, ou pas, être donnée,

— il ressort de l’article 9 des stipulations générales du bail que “Les travaux d’aménagement et de décoration intérieure du local seront exécutés par le Preneur, à ses frais dans le délai défini au Titre IV ‘STIPULATIONS PARTICULIERES’ du présent Bail et dans les conditions indiquées dans le Cahier des Charges Techniques du Preneur joint aux présentes”,

— le local était parfaitement conforme aux normes applicables, les aménagements du preneur devant également s’y conformer,

— l’obligation de délivrance du bailleur qui repose sur l’article 1719 du code civil lui impose uniquement de délivrer un local conforme à sa destination,

— or, elle a bien délivré au preneur le local convenu, dont il a pris livraison sans réserves le 5 novembre 2012,

— ce bail a au surplus été conclu sous la condition suspensive de la réalisation de la cession du fonds, elle-même soumise à l’autorisation préalable d’aménagement du local qu’il appartenait à M. Z d’obtenir en temps utile,

— sur la mauvaise foi caractérisée de M. Z

— la SNC Tabac du Palais ne produit aucune pièce justificative des prétendues “manœuvres dolosives” alléguées,

— en revanche, M. Z a seul renoncé aux conditions suspensives,

— le bailleur n’a aucun pouvoir d’action sur la valorisation d’un fonds de commerce,

— les activités autorisées au nouveau bail sont plus étendues que celles stipulées à l’ancien,

— M. Z exploitait bien les activités qu’il prétend “disparues”,

— la fermeture du local ne résulte que du seul fait de M. Z,

— cette fermeture a été préjudiciable au centre commercial,

— l’activité de débit de tabac, presse, jeux, tabletterie exploitée par la SNC Tabac du Palais est la seule du […] et se situe désormais à un bien meilleur emplacement,

— l’emplacement donné à bail est triplement mieux achalandé que celui qu’exploitaient les X,

— sur ses demandes reconventionnelles

- sur l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle

— un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la SNC Tabac du Palais le 4 février 2013, puis un second le 20 août 2013 pour paiement de la somme en principal de 44.416,82 euros,

— les causes de ces deux commandements n’ont pas été éteintes dans le délai du mois de leur délivrance,

— la SNC Tabac du Palais n’a réglé, en tout et pour tout depuis son entrée dans les lieux que le dépôt de garantie initial d’un montant de 12.500 euros, mais aucun loyer ou charges d’aucune sorte,

— la dette a au contraire continué régulièrement d’augmenter, de sorte qu’elle s’élève en principal

au 4 mai 2015 à la somme de 210.951 euros,

— le bail liant les parties se trouve de ce fait résilié de plein droit à effet du 21 septembre 2013,

— un commandement de faire visant la clause résolutoire a été délivré le 23 juin 2015, lequel n’a pas été suivi d’effets,

— de ce second fait, la clause résolutoire se trouve également acquise,

- subsidiairement, sur la résiliation du bail

- la SNC Tabac du Palais n’exploite plus les locaux, à tout le moins depuis le 27 février 2015,

— il s’agit de manquements multiples, caractérisés et réitérés aux obligations contractuelles du preneur, qui justifient que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des dispositions de l’article 1184 du code civil,

- sur la condamnation au paiement des sommes dues

— le retard dans les travaux d’aménagement ayant engendré une ouverture au public tardive n’est que le résultat d’une mauvaise gestion de M. Z,

— le local commercial n’a été ouvert que le 3 octobre 2013, alors qu’il aurait dû l’être au plus tard le 6 janvier 2013,

— à tout le moins depuis le 27 février 2015, ce local est à nouveau fermé pour une raison indéterminée,

— elle peut dès lors réclamer le paiement de pénalités pour défaut d’ouverture,

— elle sollicite le paiement d’une somme totale de 595.893,18 euros arrêtée au 1^er avril 2016,

— le dépôt de garantie actuellement entre ses mains doit lui être définitivement acquis à titre de dommages-intérêts, conformément aux stipulations de l’article 26.2.3 du bail,

— il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement de la résiliation du bail, au montant du dernier loyer dû hors réduction, majoré de 50 %,

— sur la procédure abusive

— la procédure engagée par la SNC Tabac du Palais est parfaitement malicieuse et abusive et elle sollicite sa condamnation solidaire avec M. Z à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 4 août 2016, M^e D demande au tribunal de :

“Vu les articles 1382 et 1383 du Code civil,

Vu les éléments versés aux débats

Sur la demande principale

DEBOUTER M. G Z et la SNC TABAC DU PALAIS de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

Sur la demande reconventionnelle

CONDAMNER in solidum M. G Z et la SNC TABAC DU PALAIS à payer à Maître E D la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive;

CONDAMNER in solidum M. G Z et la SNC TABAC DU PALAIS aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître BEAUQUIER ;

CONDAMNER in solidum M. G Z et la SNC TABAC DU PALAIS à Maître E

D la somme de 12.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.”

Il fait valoir à l’appui de ses prétentions que :

— sur l’absence de faute de sa part

- il n’était pas le rédacteur d’acte unique de la promesse de cession de fonds de commerce

— M. Z était, durant toute la phase de négociation et de rédaction de l’acte de promesse de cession, accompagné d’un conseil pris en la personne de M^me F, laquelle se présentait comme étant avocate,

— M^me F s’est chargée à plusieurs reprises de modifier le projet de cession et d’y insérer les éléments souhaités par son client,

— il était donc parfaitement légitime à croire qu’elle était avocate,

— il ne saurait dès lors être qualifié de rédacteur d’acte unique,

— l’usurpation par M^me F de la qualité d’avocat constitue une infraction pénale en vertu des articles 433-17 du code pénal et 72 de la loi du 31 décembre 1971,

— si M. Z avait fait appel à une prétendue juriste au sein d’un cabinet d’avocats, c’était pour qu’elle lui procure des conseils juridiques et le guide tout au long du processus de rachat du fonds de commerce,

— engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil revient à admettre qu’il était accompagné par son propre conseil et qu’il était un tiers par rapport à lui,

— M^me F a cessé sa mission de conseil quelques jours avant la signature de la promesse, alors que les négociations étaient achevées,

— il a aidé M. Z dans la réalisation des conditions suspensives,

- il a été parfaitement diligent dans la fourniture de ses conseils à M. Z

— les cadeaux et les cadeaux de luxe ont été inclus dans le fonds de commerce cédé puisqu’il ressort de l’article 1-1 de l’acte de vente que le fonds de commerce cédé était un fonds de “cadeaux – tabletterie, tabac et jeux du type loterie”,

— M. Z était donc tout à fait libre d’exercer une activité de vente de cadeaux, notamment de cadeaux de luxe,

— M. Z a décidé de ne reprendre que le stock de marchandises correspondant aux produits du monopole et un inventaire des biens cédés avec le fonds avait d’ailleurs été effectué et annexé à la promesse de vente du fonds de commerce du 9 mai 2012, de sorte que M. Z ne pouvait pas ignorer les biens cédés avec le fonds,

— M. Z distribue actuellement la marque ST Dupont dans sa boutique,

— aussi, il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir mis en garde M. Z contre quelque chose que celui-ci était en droit de faire,

— M. Z était parfaitement informé dès le début des pourparlers de l’exclusion du bail, du changement de local et de la nécessité de signer un nouveau bail,

— la promesse de vente prévoyait expressément que “le droit au bail ne fait pas partie du fonds

de commerce cédé”,

— le local loué à M. Z était situé à quelques mètres de l’ancien local, au même niveau, contrairement à ce qu’affirment les demandeurs et il ne perdait donc aucune clientèle,

- il a respecté son obligation de conseil à l’égard de tous

— il a effectué de nombreuses démarches pour le compte de M. Z notamment auprès de l’agent des douanes,

— il a organisé plusieurs réunions dans le but d’expliquer l’acte à M. Z et a effectué des démarches auprès de sa banque afin d’accélérer le processus de cession engagé,

— il a informé M. Z du “délai [à respecter] en cas d’annulation du compromis de vente” et de ce qu’il adviendrait de l’indemnité d’immobilisation,

— sur l’absence de préjudice causé aux demandeurs

— M. Z a acquis un fonds de commerce qu’il peut exploiter conformément à l’acte de cession en vendant des cadeaux et des cadeaux de luxe,

— l’acquéreur a exploité, en 2013, le fonds,

— le préjudice allégué par M. Z en qualité de caution du financement de l’acquisition du fonds de commerce est purement hypothétique et ne découle pas d’une quelconque faute commise dans la rédaction de l’acte de cession,

— M. Z est à l’origine de son propre préjudice en ayant perdu un temps précieux, notamment pour l’obtention du permis d’aménager,

— sur l’absence de lien de causalité

— il ne peut y avoir de lien de causalité entre une faute imaginaire et un préjudice inexistant,

— il forme une demande reconventionnelle à l’encontre des demandeurs à hauteur de la somme de 20.000 euros en réparation du préjudice d’image et de réputation subi du fait de cette procédure.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 janvier 2017. L’affaire a été plaidée le 12 septembre 2017 et mise en délibéré au 31 octobre 2017, date à laquelle la présente décision a été rendue.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS :

Il ressort des dispositions de l’article L.143-2 du code de commerce que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

Dans ces conditions, il convient d’A la réouverture des débats en application des dispositions de l’article 444 du code de procédure civile et d’inviter la société Propexpo à produire l’état des créanciers inscrits sur le fonds de commerce, en présence de créanciers inscrits à leur dénoncer la procédure et à en justifier par la voie électronique, les parties pouvant faire toutes observations sur ce point uniquement, par voie de conclusions avant le mardi 2 janvier 2018 et de renvoyer l’affaire à l’audience de plaidoirie du mardi 9 janvier 2018 à 11 heures, les parties étant invitées à déposer leurs dossiers de plaidoiries.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, avant dire-droit, et publiquement par mise à disposition au greffe :

Ordonne la réouverture des débats en application des dispositions de l’article 444 du code de procédure civile ;

Invite la société Propexpo à produire l’état des créanciers inscrits sur le fonds de commerce, en présence de créanciers inscrits à leur dénoncer la procédure et à en justifier par la voie électronique ;

Invite les parties à faire toutes observations sur ce point uniquement, par voie de conclusions avant le mardi 2 janvier 2018 ;

Renvoie l’affaire à l’audience de plaidoirie du mardi 9 janvier 2018 à 11 heures en salle d’audience de la 7^e chambre, les parties étant invitées à déposer leurs dossiers de plaidoiries.

Fait et jugé à Paris le 31 Octobre 2017

Le Greffier La Présidente

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