MINUTE N° : 26/69

DU : 16 avril 2026

JUGEMENT : contradictoire et en premier ressort

DOSSIER : N° RG 21/01354 – N° Portalis DBXZ-W-B7F-CGNL / 01ère Chambre civile

AFFAIRE : CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT C/ [Q]

DÉBATS : 16 décembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

Première chambre civile

JUGEMENT DU SEIZE AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Elodie THEBAUD, Présidente, siégeant en qualité de juge unique qui a signé le jugement avec la greffière, Madame Céline ABRIAL,

DÉBATS : le 16 décembre 2025,

Les avocats, entendus en leur plaidoiries en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026, par mise à disposition au greffe,

JUGEMENT rendu publiquement,

PARTIES :

DEMANDEUR :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

siège social : 39 Rue Mstislav Rostropovitch – 75008 PARIS

immatriculée au RCS de Paris sous le n° 379 502 644, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par M^e François GILLES, avocat au barreau d’ALES, avocat postulant et M^e Jean-Christophe STRATIGEAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [W] [Q]

née le 18 août 1975 à MARSEILLE (13)

de nationalité française

demeurant 496 Chemin de Vermeillet – 30380 ST CHRISTOL LES ALES

représentée par Maître Virginie CRES de la SCP CABINET M. ALLHEILIG & V. CRES, avocat au barreau d’ALES,

Monsieur [T] [I]

né le 10 janvier 1974 à MARIGNANE (13)

de nationalité française

demeurant 496 Chemin de Vermeillet – 30380 ST CHRISTOL LES ALES

représenté par Maître Virginie CRES de la SCP CABINET M. ALLHEILIG & V. CRES, avocat au barreau d’ALES,

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 09 juin 2009 Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] ont souscrit solidairement le prêt n°00610900787001 auprès de S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERANNEE pour l’achat d’un bien immobilier à usage de résidence principale sans travaux pour un montant de 137.600 euros au taux nominal révisable de 4,4% sur une durée de 30 ans.

Par courrier recommandé avec accusé de réception le 03 août 2020, à la suite d’échéances du prêt non remboursées, la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT venant aux droits de la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERANNEE, a envoyé un courrier de mise en demeure de régler les échéances dues d’un montant de 2.404,12 euros.

Le 01er octobre 2020, la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT ci-après dénommé S.A CIFD a notifié à Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] par courrier recommandé avec accusé de réception, la déchéance du terme à défaut de régularisation dans le délai imparti de huit jours.

Le 23 novembre 2023, la commission de surendettement du Gard déclarait recevable le dossier de surendettement déposé par Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I].

Par acte de commissaire de justice en date du 07 décembre 2021 la S.A. CIFD a assigné Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] devant le tribunal judiciaire d’Alès aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes dues au titre du prêt.

Par conclusions d’incident de la mise en état notifiées par voie électronique le 02 février 2022 de la S.A CIFD, auxquelles il convient de se référer pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, a saisi le juge de la mise en état.

Par ordonnance du 16 mai 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Alès a :

Reconnu sa compétence pour connaître des fins de non-recevoir relatives aux demandes reconventionnelles indemnitaires au fond et sur la question de la nullité de la déchéance du terme ; A déclaré irrecevables car prescrites les prétentions présentées par Monsieur [T] [I] et Madame [W] [Q] tendant à la condamnation de la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT pour manquement à son devoir de mise en garde ; A débouté Monsieur [T] [I] et Madame [W] [Q] de leur demande tendant à ce que soit déclarée nulle la déchéance du terme adressée par la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT le 01er octobre 2020 ;A déclaré recevable car non prescrite l’action en paiement de la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT ;A rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires ;A renvoyé la présente procédure à l’audience de mise en état du 04 juillet 2023 à 09 heures pour conclusions des défendeurs.

Par conclusions notifiées par voie électronique en date du 02 juin 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens de cette partie conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la S.A CIFD sollicite du juge de :

Prononcer la résolution judiciaire du contrat de prêt immobilier n°00610900787001 d’un montant de 137.600 euros consenti à Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] suivant offre préalable acceptée en date du 09 juin 2009 ; Rejeter les demandes de Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] ;Condamner Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] solidairement à payer à la S.A CIFD, au titre de ce prêt, la somme principale de 111.078,13 euros à la date d’arrêté du 19 août 2022, outre intérêts contractuels à compter du 20 août 2022 ; Condamner Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] solidairement à payer à la S.A CIFD aux dépens ; Condamner Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] solidairement à payer à la S.A CIFD la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de ses demandes, la S.A CIFD explique que l’ordonnance du juge de la mise en état du 16 mai 2023 passée en force de chose jugée a débouté Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] de leur demande de voir déclarer nulle la déchéance du terme adressée par la S.A CIFD le 01er octobre 2020. Au vu des jurisprudences de la Cour de cassation datées du 29 mai et 23 octobre 2024, la S.A CIFD admet qu’elle ne peut plus se prévaloir de la résiliation de plein droit du contrat de prêt par le jeu de la clause résolutoire stipulée et se fonde sur l’action en résolution judiciaire telle que prévue à l’article 1184 ancien du code civil. La S.A CIFD demande la résolution du contrat à la suite d’impayés successifs et fait état de ce que par jugement du 19 novembre 2025, le juge des contentieux et de la protection a jugé que la créance objet du présent prêt immobilier était certaine et liquide et a fixé la somme due à 112.837,82 euros au titre des frais, en principal, intérêts et accessoires à la date du 19 août 2022. La S.A CIFD ajoute justifier au dossier de son exigibilité et de sa liquidité.

En réplique aux conclusions adverses, la S.A CIFD indique avoir produit des décomptes de créance à la date d’arrêté du 13 septembre 2021, du 01er octobre 2020 et du 09 août 2022 et verse en outre, les courriers de mise en demeure. Elle ajoute que la somme versée par les débiteurs de 6.460,01 euros a bien été déduite de la créance telle que mentionnée sur le décompte de créance.

En réplique à la demande des défendeurs de voir qualifier l’indemnité de 7% comme clause pénale et d’en réduire le montant à de plus juste proportion, la S.A CIFD se fonde sur les articles L.312-22 et R.312-3 anciens du code de la consommation pour la déclarer non abusive et ajoute que le remboursement des échéances pendant 10 ans sur un prêt de 30 ans ne permet pas d’analyser l’indemnité comme manifestement excessive.

Concernant la demande de déchéance du droit aux intérêts du prêteur, la S.A CIFD se fonde sur la loi SCRIVENER II et sur les articles L.312-8 et L.313-1 du code de la consommation et les dispositions de l’article R.313-1 et son annexe du code de la consommation pour le calcul du TEG en matière de crédit immobilier et rappelle que la charge de la preuve repose sur l’emprunteur qui se prévaut d’une irrégularité de ce calcul et soutient que les défendeurs n’en rapportent pas la preuve. La S.A CIFD relève, au visa de l’article 312-8 du code de la consommation modifié par la loi LAGARDE du 01er juillet 2010, que l’ensemble des documents devant être joints aux offres de prêt à taux variable l’ont été et qu’elle en justifie. La S.A CIFD souligne que, de jurisprudence constante, la Cour de cassation considère que seule une erreur au-delà de 0,1% en défaveur de l’emprunteur peut être sanctionnée, ce que les défendeurs ne démontrent pas. Au contraire la S.A CIFD fait la démonstration de ce que le calcule du TEG montre un écart en faveur des emprunteurs et ne peut donc être sanctionné.

Concernant l’injonction d’appel en cause de la société de cautionnement CNP CAUTION, la S.A CIFD observe qu’il ne peut y avoir de préjudice à l’encontre des défendeurs étant donné que la CNP CAUTION aurait été subrogée dans les droits et actions de la S.A CIFD si elle devait régler en lieu et place des emprunteurs.

Concernant la demande de délai de paiement, se prévalant de l’article 1244-1 ancien du code civil, elle rappelle qu’il ne s’agit que d’une possibilité laissée à l’appréciation du juge et qu’il doit tenir compte notamment de l’ancienneté de la dette. Elle ajoute que Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] ont bénéficié de deux années de délais de paiement qu’ils n’ont pas mis à profit pour régler une partie de la dette exigible et qu’ils ne rapportent pas la preuve qu’ils remplissent les conditions exigées par la loi pour bénéficier de l’octroi de délai de paiement.

Par conclusions notifiées par voie électronique en date du 31 août 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens de cette partie conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] sollicitent du juge de :

A titre principal :

Juger que la clause d’exigibilité prévue au contrat de prêt et notamment l’article IX des conditions générales du prêt immobilier n°0061090078700, accepté le 09 juin 2009 présente un caractère abusif et doit être réputée non écrite ;Juger que la SA CIFD ne justifie pas que la déchéance du terme a été valablement prononcée à l’égard de Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] ;Juger que le contrat de prêt n°00610900787001 doit se poursuivre ; Débouter la SA COFD de l’ensemble de ses demandes ;A titre subsidiaire :

Juger que la créance n’est pas certaine en l’absence d’un décompte détaillant les sommes réclamées dans le cadre de la présente procédure et notamment le capital restant dû, le calcul des intérêts de retard ; Juger que le prêt n°00610900787001 est un contrat révisable et que l’application des taux aux sommes dues n’est aucunement explicitée par la banque dans les décomptes fournis ; Prononcer la déchéance du droit aux intérêts sur le prêt objet du litige ;Juger que le montant correspondant doit en être imputé sur le capital ; Juger que l’indemnité d’exigibilité de 7% a le caractère de clause pénale puisque manifestement excessive au regard des taux d’intérêts, de l’absence de préjudice spécifique allégué par la banque et donc en modérer le plus possible son montant et la ramener à 1 euro ; A titre très subsidiaire, s’il était fait droit à la demande de résolution judiciaire du contrat de prêt :

Juger que la résolution judiciaire du contrat de prêt conduit à un anéantissement rétroactif du contrat et donc juger que la banque ne peut solliciter des intérêts contractuels, l’application de la clause pénale sur un contrat de prêt qui n’aurait jamais existé, ni se prévaloir de frais et la condamner au remboursement des frais et intérêts d’ores et déjà réglés par Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] ;A titre infiniment subsidiaire :

Accorder à Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] un report de paiement de leur dette durant un délai de 24 mois qui commencera à courir à compter de la signification de la décision à intervenir ; Prescrire que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt au taux légal ; En tout état de cause :

Débouter la S.A CIFD de ses demandes ; Juger que Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] ont souscrit un contrat de cautionnement auprès de CNP cautions et enjoindre la S.A CIFD à appeler en cause l’assurance de caution conformément à l’offre de prêt ; Juger que Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] ont réglé 6.460,04 euros après la déchéance du terme qu’il conviendra d’imputer cette somme sur le capital restant dû ; Qualifier d’abusive l’indemnité d’exigibilité de 7% sollicitée par la banque et la débouter des demandes faites à ce titre ; Juger que la S.A CIFD devra rembourser les intérêts et les frais réglés par Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] en application du contrat de prêt ; Prendre acte de la décision de recevabilité de la procédure de surendettement de Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] par une décision de la banque de France du 23 novembre 2023 ; Condamner la S.A CIFD aux dépens ;Condamner la S.A CIFD à payer à Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de leurs conclusions, Mme [X] et M [I] prennent acte de ce que la SA CIFD reconnait ne pouvoir se prévaloir de la résolution du contrat de plein droit et en réponse à la demande de résolution judiciaire du contrat, ils invoquent leur travail et le fait que Madame [W] [Q] a récemment obtenu un CDI et qu’ils sont en capacité de régler les échéances de leur prêt. Ils estiment que la S.A CIFD ne caractérise pas l’inexécution du contrat.

Au soutien de leur demande à titre principal, ils se fondent sur la décision de la Cour de cassation du 29 mai 2024 pour demander à voir déclarer abusive la clause de déchéance du terme prévu au contrat de prêt.

Concernant le montant de la créance, ils soutiennent qu’aucun décompte détaillé n’est produit par la banque et que la S.A CIFD ne justifie pas des sommes qui y sont mentionnées. Ils rapportent avoir réglé 6.460,04 euros après la déchéance du terme, qui n’est pas compatibilisée dans les calculs du montant. Ils concluent qu’en l’absence de décompte détaillé, la créance n’est pas certaine.

Concernant la déchéance du droit aux intérêts, se fondant sur les articles L.341-1 et suivant, L.341-34 et L.341-54 et L.341-48-1 du code de la consommation, ils reprochent à la S.A CIFD que le taux effectif global est erroné car le TEG n’est pas proportionnel au taux de la période et qu’elle ne justifie pas de l’application du taux de 1,4% d’intérêts à partir de 2022. Ils revendiquent que le montant des intérêts payés doit être imputé sur le capital et relèvent au visa de l’article L.312-33 du code de la consommation, que la déchéance du droit aux intérêts peut aussi être sollicitée en cas de non-respect des obligations mentionnées par cet article et que la S.A CIFD ne justifie pas du respect de cette obligation.

Concernant l’indemnité d’exigibilité de 7%, ils soutiennent que les indemnités contractuelles de 7% ont le caractère de clauses pénales lorsqu’elles apparaissent manifestement excessives au regard des taux d’intérêt, de l’absence de préjudice spécifique et de la situation respective des parties. Ils font valoir que l’indemnité n’a pas lieu d’être réclamée étant donné le paiement de 2.570,99 euros d’intérêt de retard échus après la déchéance du terme et parce que les intérêts conventionnels et l’indemnité légale réparent le même préjudice. Se fondant sur les articles 1231-5 et 1152 anciens du code civil, ils soulignent que le montant de 7% devrait être appliqué uniquement en cas de déchéance du terme prononcée en début de prêt. Etant donné que le prêt a été réglé durant 10 ans, le montant demandé doit être considéré comme excessif.

Concernant la demande de délai de paiement, invoquant l’article 1244-1 ancien du code civil, ils demandent un report de deux années pour mieux rembourser le créancier et à voir réduire le taux des intérêts au taux légal car le taux contractuel a couru depuis les échéances impayées. Ils ajoutent percevoir un salaire moyen de 3.700 euros outre 500 euros minimum perçu par leur fils [N].

Concernant l’injonction d’appeler en cause de la CNP CAUTION, ils déclarent que le prêteur devait l’informer et que cette absence d’information leur porte préjudice.

Par ordonnance du 02 septembre 2025, le juge de la mise en état a fixé la clôture du dossier au 02 décembre 2025.

À l’audience du 16 décembre 2025, la S.A CIFD ainsi que Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] ont déposé leur dossier.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 février 2026 et prorogée au 16 mars 2026 puis au 16 avril 2026 date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre préliminaire, il convient de rappeler que les demandes de « constater, dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile, lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Par ailleurs, il sera rappelé qu’au regard de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions récapitulant les prétentions.

Sur la résiliation de plein droit en application de la clause de déchéance du terme

L’article 1134 du code civil dans sa version applicable avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance de 2016, prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article L.132-1 du code de la consommation dans sa version applicable au litige, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Les clauses abusives sont réputées non écrites. L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible. Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

En matière de crédit, la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

Ainsi, est abusive la clause stipulant la résiliation de plein droit du contrat de prêt, quinze jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en cas de défaut de paiement de tout ou partie des sommes dues à leur échéance (Civ. 01ère, 29 mai 2024, 23-12.904).

En l’espèce, Madame [W] [Q] et Monsieur [T] demande à ce que la clause de déchéance du terme mentionnée à l’article XI du contrat de prêt n°00610900787001 qui prévoit un délai de 8 jours entre la mise en demeure et la déchéance du terme soit considérée comme une clause abusive créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectives des parties au contrat et doit être réputée non écrit, ce à quoi la S.A CIFD acquiesce.

La SA CIFD reconnait aux termes de ses dernières écritures renoncer à la résolution de plein droit considérant la jurisprudence de la cour de cassation et la règle de l’applicabilité de la solution nouvelle aux instances en cours.

En conséquence, il y a lieu de déclarer non écrite la clause du contrat de prêt n°00610900787001 intitulée « XI – EXIGIBILITE ANTICIPEE » et il sera pris acte de l’absence de résolution du contrat de prêt de plein droit et donc de la déchéance du terme survenu suite à l’application de cette clause.

Sur la résolution judiciaire

Selon l’article 1184 du code civil dans sa version applicable au litige, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

L’inefficacité de la clause de déchéance du terme n’interdit nullement au prêteur de solliciter la résolution judiciaire de celui-ci, en cas de manquement grave des emprunteurs à leurs obligations contractuelles.

En l’espèce, il ressort du relevé de compte du prêt n°00610900787001, établi à la date du 19 aout 2022, que les emprunteurs n’ont respecté que partiellement leurs obligations depuis l’obtention du prêt le 09 juin 2009, puisque le compte présente un solde débiteur 2.518,50 euros en date du 12 octobre 2010 et qu’ils n’ont pas réglé par la suite les échéances des 05 novembre 2011, 05 janvier 2014, 05 février 2018, 05 juin 2018, 05 juin 2019, 5 septembre 2019, soit à 06 reprises. Malgré les mises en demeure adressées par la banque les 03 août 2020 et 01er octobre 2020, leur compte présente un solde débiteur de 2.404,12 euros au 14 octobre 2020. Cette défaillance, même partielle, constitue un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat de crédit aux torts des emprunteurs.

Par conséquent, il conviendra de prononcer la résolution du contrat de prêt n° n°00610900787001 conclu le 09 juin 2009 entre la S.A CIFD et Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I]. Cependant, il convient de la qualifier de résiliation, prononcée aux torts des emprunteurs, qui n’a d’effet que pour l’avenir, sans anéantir rétroactivement le contrat, afin de tenir compte des échéances déjà réglées.

La résiliation sera prononcée à effet du 16 avril 2026, date de la présente décision.

Sur le montant de la créance

Sur le capital

L’article L.312-22 ancien du code de la consommation, dans sa version applicable avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016, prévoit que « (…) lorsque le prêteur est amené à demander la résolution du contrat, il peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, ainsi que le paiement des intérêts échus. Jusqu’à la date du règlement effectif, les sommes restantes dues produisent des intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt. En outre, le prêteur peut demander à l’emprunteur défaillant une indemnité qui, sans préjudice de l’application des articles 1152 et 1231 du code civil, ne peut excéder un montant qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat, est fixé suivant un barème déterminé par décret. »

En l’espèce, au regard du décompte des sommes dues versé aux débats par la S.A CIFD, actualisé à la date du 19 aout 2022 auquel est joint un relevé de compte mettant en exergue les échéances payées et les échéances impayées, il y a lieu de constater que le capital restant dû, au 14 octobre 2020, s’élève à 99.302,61 €, ce qui correspond au tableau d’amortissement présenté.

Le jugement du 19 novembre 2025 du juge des contentieux et de la protection a indiqué que la créance objet du présent prêt immobilier était certaine et liquide. Le décompte des sommes dues et les courriers de mises en demeure adressées par la banque les 03 août 2020 et le 01er octobre 2020 à Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] de solder le montant de la dette de 2.404,12 euros sous huitaine et à défaut qu’ils encouraient la déchéance du terme, démontrent que la créance est également certaine et donc exigible.

La banque ajoute à ce montant un solde débiteur qui correspond aux échéances échues impayées antérieurement au 19 août 2022 d’un montant de 2.404,12 euros et mentionne des règlements postérieurs au 14 octobre 2020 d’un montant de 6.460,04 euros à déduire.

Néanmoins, elle ajoute également des « tombées d’échéance postérieures au 14 octobre 2020 » à hauteur de 6.460,04 euros qui n’ont pas lieu d’être, puisque le montant perçu ultérieurement est à déduire des intérêts de retard et du capital restant dû. En l’absence de répartition précise de cette somme, ces 6.460,04 euros seront décomptés du capital restant dû par les emprunteurs.

Sur les intérêts

L’article L.312-8 du code de la consommation, dans sa version applicable au contrat et relatif au contrat de crédit immobilier , dispose notamment que « L’offre définie à l’article précédent : […] 2° ter Pour les offres de prêts dont le taux d’intérêt est variable, est accompagnée d’une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux d’intérêt et d’un document d’information contenant une simulation de l’impact d’une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit . Cette simulation ne constitue pas un engagement du prêteur à l’égard de l’emprunteur quant à l’évolution effective des taux d’intérêt pendant le prêt et à son impact sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit. Le document d’information mentionne le caractère indicatif de la simulation et l’absence de responsabilité du prêteur quant à l’évolution effective des taux d’intérêt pendant le prêt et à son impact sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit ; […] ».

Aux termes de l’article 1154 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il résulte de la jurisprudence que pour permettre au juge de prendre en considération, dans les contrats souscrits antérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 17 juillet 2019, la gravité du manquement commis par le prêteur et le préjudice subi par l’emprunteur, il apparaît justifié d’uniformiser le régime des sanctions et de juger qu’en cas d’omission du taux effectif global dans l’écrit constatant un contrat de prêt, comme en cas d’erreur affectant la mention de ce taux dans un tel écrit, le prêteur peut être déchu de son droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge.

Ainsi, même lorsque l’ordonnance du 17 juillet 2019 n’est pas applicable, l’omission du taux effectif global dans l’écrit constatant un contrat de prêt, comme l’erreur affectant la mention de ce taux dans un tel écrit, justifient que le prêteur puisse être déchu de son droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge, au regard notamment de la gravité de la faute du prêteur et du préjudice subi par l’emprunteur.

Il est de jurisprudence constante qu’une erreur ou omission de plus d’une décimale entre le TEG contractuel et le TEG réellement appliqué est de nature à entraîne la déchéance du droit aux intérêts du prêteur.

En l’espèce, Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] demandent la déchéance du droit aux intérêts de la S.A CIFD car la banque ne démontre pas qu’elle a respecté son obligation prévue à l’article L.321-33 du code de la consommation sans préciser quelle obligation parmi celles prévues n’aurait pas été respectée.

Ils soutiennent également que le TEG de 5,07% mentionné dans l’offre est erroné car il ne serait pas proportionnel au taux de période sans apporter plus d’élément de calcul et de précisions. Les emprunteurs ne rapportant pas la preuve en soutien à leur demande, leur demande de déchéance du droit aux intérêts sera rejetée.

Concernant le montant du taux d’intérêt à appliquer, au regard du décompte des sommes dues versé aux débats par la S.A CIFD, actualisé à la date du 19 août 2022 la banque décompte des intérêts de retard échus de 2.570,99 euros du 14 octobre 2020 au 19 août 2022 au taux du prêt soit 1,40%.

A titre subsidiaire, Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] demandent à ce que soit appliqué le taux légal et non le taux conventionnel car le tableau d’amortissement n’est donné qu’à titre indicatif, que la banque ne justifie pas de l’application d’un taux de 1,4% d’intérêt à partir de 2022 et que le taux contractuel a couru depuis plusieurs années et peut donc être réduit au taux légal.

Or l’établissement de crédit ne peut évidemment pas s’engager par rapport à la simulation du tableau d’amortissement puisqu’il ne connaît pas l’évolution des taux. C’est pourquoi il est précisé dans le 4° de l’article L.313-25 que la simulation ne constitue qu’un exemple donné à l’emprunteur, exemple qui n’engage pas le prêteur quant à l’évolution des taux.

Cependant, il ressort des courriers de la banque versés au dossier par Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] que ces derniers ont bien été informés des nouveaux taux applicables à savoir à partir du 05 juillet 2020 un taux d’intérêt conventionnel de 1,80% puis à compter du 05 janvier 2021 un taux d’intérêt conventionnel de 1,40%, taux à appliquer jusqu’au prochain avis de révision du taux.

Par ailleurs il sera relevé que le taux d’intérêt légal depuis le 1er janvier 2023 est largement supérieur au taux conventionnel de 1,40%, il n’est donc pas dans l’intérêt de Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] d’appliquer le taux légal à la présente décision.

En conséquence Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] seront déboutés de leur demande à voir appliquer le taux légal à la place du taux d’intérêt conventionnel fixé à 1,40% et sera retenu un montant au titre des intérêts de retard échus du 14 octobre 2020 au 19 août 2022 de 2.570,99 euros.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article L.312-23 du code de la consommation, aucune indemnité ni aucun coût autres que ceux qui sont mentionnés aux articles L.312-21 et L.312-22 du même code ne peuvent être mis à la charge de l’emprunteur dans les cas de remboursement par anticipation ou de défaillance prévus par ces articles.

En vertu de l’ancien article 1152 du code civil, devenu 1231-5, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

En l’espèce, les conditions générales du contrat de prêt prévoient, dans sa clause XI « exigibilité anticipée, défaillance de l’emprunteur – clause pénale » l’application d’une indemnité égale à 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés en cas de défaillance des emprunteurs et si le prêteur exige le remboursement immédiat des sommes dues.

Cette clause vise incontestablement à la réparation forfaitaire d’un dommage causé à la banque par un manquement contractuel du débiteur et a une finalité tant coercitive que comminatoire. Dès lors, il s’agit d’une clause pénale. Ces dispositions contractuelles sont conformes aux termes des articles L.312-22 et R.312-3 du code de la consommation dans sa version applicable à la date de conclusions des contrats en cause.

Elles autorisent en conséquence le prêteur à réclamer, une pénalité maximale de 7% sur le capital restant dû et les intérêts échus et non versés.

Cependant le relevé de contrat mentionne divers frais pour plus de 1.200 euros pour échéances impayées dont la nature n’est pas précisée mais qui correspondent à des majorations contractuelles du taux d’intérêt en cas de défaillance dans le paiement. Or, la majoration des intérêts s’analyse également en une clause pénale.

Les indemnités et pénalités contractuelles sont manifestement excessives en ce qu’elles cumulent des pénalités sur les échéances impayées et une indemnité d’exigibilité anticipée qui sanctionne doublement la défaillance des débiteurs. Dans ces conditions, le montant de la clause pénale apparaît manifestement excessif et il convient de réduire cette indemnité à la somme de 2.000 €.

L’indemnité due au titre de la clause pénale ne fait pas partie des sommes qui, en application de l’article L.312-22 du code de la consommation, produisent intérêt au taux contractuel.

Ainsi la créance de la banque sera fixée aux montants suivants :

capital restant dû au 14 octobre 2020 : 99.302,61 euroséchéances réglées postérieurement au 14 octobre 2020 à décompter du capital restant dû : 6.460,04 euros échéances impayées au 14 octobre 2020 : 2.404,12 eurosintérêts de retard échus du 14 octobre 2020 au 19 août 2022 (taux 1,40%) : 2.570, 99 eurosindemnité d’exigibilité anticipée : 2.000 euros

En conséquence, Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] sont condamnés solidairement à payer à la S.A CIFD la somme de 99.817,68 € ((99.302,61 – 6.460,04) + 2.404,12 + 2.570,99 + 2.000), à la date d’arrêté du 19 août 2022, outre les intérêts au taux contractuel de 1,40 % à compter de la présente décision sur le montant hors clause pénale.

IV. Sur le délai de paiement

Aux termes de l’article 1244-1 ancien du code civil, toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En outre, il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement, par le débiteur, d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux dettes d’aliments.

Les dispositions de la loi du 31 déc. 1989 sur le surendettement (C. consom., art. L. 711-1 s.) dérogent au droit commun exprimé par l’art. 1244 anc. et ne peuvent donc se cumuler avec lui. (Civ. 01ère, 16 déc. 1992).

En l’espèce, Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] sollicitent, des délais de paiement sur deux ans pour mieux rembourser le créancier mais ils ne produisent aucun élément propre à étayer leur demande hormis leurs revenus professionnels actuels.

A cet effet, ils indiquent que leur situation financière s’est améliorée puisque Madame [W] [Q] a trouvé un emploi en CDI et fournissent leur bulletin de salaire de juin 2025 montrant un salaire brut mensuel pour Madame [W] [Q] de 1.862 euros et un salaire brut mensuel pour Monsieur [T] [I] de 1.915 euros.

Or, il est également constaté qu’en 2023 Madame [W] [Q] percevait un salaire brut mensuel moyen de 1.832 euros, Monsieur [T] [I] un salaire brut mensuel moyen de 1877 euros et leur fils [N] [I] un salaire brut mensuel moyen de 872 euros, présentant des revenus supérieurs à ceux de 2025. Pour autant ils ne rapportent pas avoir essayé de régler amiablement le montant de la dette de 2.404,12 euros auprès de la banque ce qui aurait permis de démontrer leur bonne foi et leur capacité à régler leur dette.

En conséquence la demande de délai de paiement de Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] sera rejetée.

V. Sur l’injonction d’appel en cause de la caution

Aux termes de l’article 2288 du code civil, dans sa version applicable au litige, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu.

En l’espèce, il ressort des conditions générales du contrat de prêt n°00610900787001 que CNP CAUTION déclare donner son engagement de caution solidaire de l’emprunteur envers le préteur et que la CNP CAUTION renonce expressément aux bénéfices de discussion et de division résultat des articles 2298 et 2303 du code civil. La notice d’information CNP CAUTION signé par les emprunteurs et par CNP CAUTION précise qu’après paiement, CNP CAUTION est subrogée dans tous les droits et actions du prêteur contre l’emprunteur çà concurrence des sommes qu’elle aura versées au préteur.

Or, il est constant que la mise en jeu de la caution accordée n’intervient qu’à la seule initiative du prêteur et bénéficiaire de la garantie, étant également rappelé que l’article 2288 du code civil n’a pas pour effet de libérer le débiteur de ses propres obligations, le créancier a le choix de ne pas l’assigner et de poursuivre le débiteur principal seul.

Ainsi la mise en cause de CNP CAUTION, qui s’est portée caution solidaire du prêt immobilier, n’est pas nécessaire à l’action en paiement exercée par la S.A CIFD, d’autant plus que Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] ne formulent aucune demande à son endroit et ne rapporte la preuve d’aucun préjudice particulier.

En conséquence, la demande d’injonction en appel en cause de la CNP CAUTION par la S.A CIFD sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] qui succombent à l’instance, seront condamnés solidairement aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I], condamnés aux dépens, seront condamné solidairement à payer à la SA CIFD la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 01er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire sauf disposition contraire de la loi ou décision motivée du juge.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort ;

DÉCLARE abusive la clause de déchéance du terme du contrat de prêt n°00610900787001 conclu entre Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] et la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT le 09 juin 2009 et intitulée « XI – EXIGIBILITE ANTICIPEE » ;

CONSTATE que cette clause est réputée non écrite ;

DIT que la clause de déchéance du terme n’a pas pu être régulièrement mise en œuvre par la S.A. SOCIETE GENERALE et que la résolution de plein droit du contrat de prêt n’a pu intervenir

CONSTATE que la S.A CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT reconnait que la résolution de plein droit du contrat de prêt n’a pu intervenir en application de la jurisprudence de la Cour de cassation ;

PRONONCE la résolution judiciaire du contrat de prêt immobilier n°00610900787001 d’un montant de 137.600 euros consenti à Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] par la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT par offre sous-seing privé acceptée le 09 juin 2009 aux torts des emprunteurs à la date de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] à payer à la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT la somme de 97.817,68 euros, à la date d’arrêté du 19 août 2022, augmentée des intérêts au conventionnel de 1.40 % à compter de la présente décision, et ce jusqu’au parfait paiement ;

REDUIT le montant de la clause pénale due par Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] à la S.A CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à 2.000 euros et CONDAMNE solidairement Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] au paiement de cette somme ;

DÉBOUTE Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] de leur demande de voir prononcer la déchéance du taux d’intérêt du prêt n°00610900787001 ;

DÉBOUTE Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] de leur demande de condamnation au paiement des intérêts au taux de légal ;

DÉBOUTE Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] de leur demande de délai de paiement ;

DÉBOUTE Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] de leur demande d’injonction d’appel en cause de CNP CAUTION ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] à payer à la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [W] [Q] et Monsieur [T] [I] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Madame le Président, qui l’a signé avec Madame le Greffier.

La Greffière, La Présidente,