TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Chambre civile

Procédure écrite

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 98/2025

N° RG 23/00316 – N° Portalis DB3N-W-B7H-CVAQ

JUGEMENT DU :

25 Août 2025

— M. [HM] [CG] [O] [A]

— Mme [IF] [H] [CA]

C/

— S.A.S.U. MELIMMO

— Mme [P] [HA]

— M. [M] [J]

— M. [PA] [B] [PT] [RS]

Le :

Copies exécutoire et certifiée conforme délivrées à :

— M^e CORNU Fabien

— M^e CHIMAY Gaëlle

— M^e FELLAH Karim

— M^e PEREIRA Cristina

— M^e LEBAS Jennifer

JUGEMENT

Composition du Tribunal, lors des débats, du délibéré et du prononcé,

Président : Anne-Laure MENESTRIER, Vice-Présidente

Assesseurs :

Coralie CHAIZE, Juge

Clotilde BOUNIN, Juge

Greffier : Valérie DRANSART, Greffier, lors des débats et Edite MATIAS,

Greffier lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision

Après débats à l’audience du 26 Mai 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 25 Août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Edite MATIAS, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEURS :

— Monsieur [HM] [CG] [O] [A]

Né le 14 Septembre 1958 à AURILLAC (15)

Nationalité Française

Demeurant : Allée des Ecureuils – 58420 BUSSY-LA-PESLE.

— Madame [IF] [H] [CA]

Née le 29 Décembre 1952 à LES MESNULS (78)

Nationalité Française

Demeurant : Allée des Ecureuils – 58420 BUSSY-LA-PESLE.

Représentés par M^e Gérard LARAIZE, Avocat Plaidant au Barreau de PARIS et M^e Fabien CORNU de la SCP THUAULT-FERRARIS-CORNU, Avocat Postulant au Barreau d’AUXERRE.

ET

DÉFENDEURS :

— S.A.S.U. MELIMMO

RCS d’AUXERRE n° 877 957 563

Dont le siège est : 14 rue Philippe Verger – 89130 TOUCY.

Représentée par M^e Gaëlle CHIMAY, Avocat au Barreau d’AUXERRE

— Maître [P] [HA]

Profession : Notaire

Domicilié : 12 rue Max Pautrat – BP 20 – 89170 ST FARGEAU.

Représentée par M^e Karym FELLAH de la SCP REGNIER-SERRE-FLEURIER-

FELLAH-GODARD, Avocat au Barreau de SENS.

— Monsieur [M] [J]

Né le 02 Juin 1972 à CAUDRY (59)

Nationalité Française

Demeurant : 16 boulevard Bellevue – Quartier la Barasse – 13011 MARSEILLE.

Représenté par M^e Cristina PEREIRA, Avocat au Barreau de PARIS.

— Monsieur [PA] [B] [PT] [RS]

Né le 11 Janvier 1975 à FOURMIES (59)

Nationalité Française

Demeurant : 4 Rue Pasteur – 59510 FOURMIES.

Représenté par M^e Jennifer LEBAS, Avocat au Barreau d’AUXERRE.

EXPOSÉ DU LITIGE

Les époux [X] étaient propriétaires d’un immeuble situé à SAINPUITS (Yonne), 3 VERRIERE qu’ils avaient acquis le 30 avril 2004, immeuble qu’ils ont revendu aux époux [M] le 22 mai 2012.

Suivant acte reçu le 30 novembre 2019 par Maître [SE] [RL], notaire à CRECY LA CHAPELLE, Monsieur [J] [M] et Madame [R] [HG] épouse [M] ont vendu à Monsieur [B] [PA] ce même bien comprenant, selon les mentions de l’acte :

— au rez-de-chaussée: une cuisine, un salon salle à manger, deux chambres, WC, salle de bains, garage et 2 écuries ;

— droit de passage sur la cour de Madame [V] pour arriver sur la route, figurant au cadastre section B Lieudit VERRIERE n° 814 et 816.

Moyennant un prix de 86 000 euros.

Selon mandat de vente signé le 27 février 2020, Monsieur [B] [PA] a confié à l’agence MELIMMO, représentée par Madame [IY] [T] le soin de vendre son bien immobilier.

Suivant acte authentique reçu le 9 février 2021 par Maître [HA] [P], Notaire à SAINT FARGEAU, Monsieur [B] [PA] a vendu à Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] ledit bien désigné dans l’acte comme suit :

— au rez-de-chaussée: une cuisine, un séjour, deux WC, deux salles d’eau, garage, grange,

— au premier : deux chambres et une salle de jeu en cours d’aménagement,

— droit de passage sur la cour de Madame [V] ou représentant pour arriver sur la route pour un prix de 124 000 euros.

Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] ont emménagé le 24 février 2021 et déclarent avoir rapidement constaté plusieurs désordres :

— une cascade d’eau de pluie devant le pas de porte et la baie vitrée, dès les premières intempéries,

— une tuile cassée est tombée,

— la douche balnéo non raccordée aux canalisations,

— un dégât des eaux résultant d’une fuite de la canalisation des eaux usées et qui s’écoulent dans la rue,

— une cheminée inutilisable car non entretenue,

— l’inexistence du droit de passage figurant à l’acte notarié, bouché par un muret.

Ils ont signalé ces problèmes au notaire, à l’agence immobilière et au vendeur, pour tenter de résoudre à l’amiable les difficultés.

S’agissant du droit de passage, différents courriers et courriels ont été adressés par Maître [HA] [P] à Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] les 12 mars 2021, 16 mars 2021, 19 mars 2021 et 3 juin 2021 aux termes desquels le notaire indique notamment :

— que « lors du rendez-vous, en l’absence du vendeur, Madame [IY] [T] qui a négocié pour le compte du vendeur le bien, nous a précisé l’emplacement de ladite servitude » ;

— qu’à la suite d’un courrier qu’elle a adressé à Monsieur [B] [PA] afin qu’il représente le passage sur un plan, ce dernier lui a déclaré ce qui suit : « le droit de passage lorsqu’on est face à la maison est sur la droite entre les deux maisons. Pour donner sur la partie arrière de la longère » ;

— qu’elle est « surprise » d’apprendre que le passage relaté dans un acte notarié pourtant récent (30 novembre 2019) n’existerait plus ;

— qu’aucun jugement n’a été publié relativement à ce droit de passage ;

— qu’il semble que les époux [Y] n’aient pas informé le notaire et les acquéreurs du jugement du

23 avril 2012 du tribunal de grande instance qui leur était défavorable.

Le notaire a ensuite rappelé la portée de la clause de non garantie des vices cachés, dont le vendeur ne peut se prévaloir s’il avait connaissance du vice, connaissance dont l’acquéreur est tenue de rapporter la preuve.

Le 07 juin 2021, Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] ont fait établir par l’entreprise [PZ] un devis pour la remise en état de la toiture, à hauteur de 47 293,82 euros TTC.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 21 juillet 2021, le conseil de

Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] a adressé au notaire, à l’agence immobilière et au vendeur une demande de réparation des préjudices résultant des désordres constatés sur la toiture et de l’inexistence du droit de passage.

Par courrier en date du 31 juillet 2021, Monsieur [B] [PA] a confirmé avoir lui-même acquis la maison de Monsieur [J] [M] pour 88 000 euros, ne pas être responsable du fait que le droit de passage « côté pignon nord » est inexistant et qu’il a lui-même été trompé par la mention de l’acte de vente.

Il a contesté l’existence de tous vices cachés au motif que les consorts [BU] ont visité les lieux avant l’achat.

Le 13 août 2021, les acquéreurs ont fait intervenir Monsieur [E], expert en pathologie du bâtiment, qui a établi un rapport reprenant les désordres allégués par Monsieur [HM] et Madame [IF] et en constatant d’autres et notamment :

— « de nombreuses tuiles manquantes ou cassées. Il y a un fort risque d’infiltrations et de fuites,

— des traces d’humidité sont visibles sous la couverture et l’expert relève des malfaçons dans la mise en oeuvre de l’isolation,

— des débris d’éléments de toiture sont tombés dans la gouttière. Il y a un risque que ceux-ci tombent dans la rue,

— le bas de pente est fortement dégradé. La gouttière ne peut pas récupérer les eaux de pluie. Celles-ci tombent directement devant la porte d’entrée,

— les gouttières ne sont pas conformes aux règles de l’art,

— la charpente de la partie nord a subi d’importantes modifications. Une jambe de force est cassée et il y a un risque d’effondrement. Le deuxième pied de ferme est dégradé par une attaque d’insectes xylophage de 4 cm.

— le conduit de la cheminée est bistré et n’a pas été entretenu depuis plusieurs années.

— le droit de passage vendu avec le bien n’est plus existant, un mur a été élevé interdisant son usage.

— la porte de la cuisine donnant sur l’extérieur est fortement dégradée et fonctionne mal. »

A la suite de ce premier rapport, les consorts [BU] ont de nouveau mandaté Monsieur [E] pour une expertise au contradictoire de Maître [HA] [P], de l’agence MELIMMO, de Monsieur [B] [PA] et de Monsieur [J] [M], tous convoqués.

La réunion a eu lieu le 27 septembre 2021, en l’absence de Monsieur [B] [PA] et de l’agence MELIMMO.

Un nouveau rapport a été déposé le 20 octobre 2021, dans lequel l’expert chiffre les préjudices à un montant total de 58 200 euros HT.

Dans le même temps, le 14 octobre 2021, Maître [D] [PM], Huissier de justice a dressé procès-verbal de l’état des lieux.

Par actes d’huissier en date des 1er, 03 et 07 décembre 2021, Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] ont assigné Maître [HA] [P], Madame [IY] [T], gérante de l’agence immobilière MELIMMO, Monsieur [B] [PA] et Monsieur [J] [M] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire d’AUXERRE aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 25 janvier 2022, le juge des référés a désigné Monsieur [I] [RY] en qualité d’expert.

L’expert a déposé son rapport le 30 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice respectivement en date des 15, 23 et 29 mars 2023, Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] ont assigné devant le Tribunal judiciaire d’AUXERRE La S.A.S.U. MELIMMO, Maître [HA] [P], Monsieur [B] [PA] et Monsieur [J] [M] aux fins d’annulation de la vente de la maison.

* * *

Aux termes de conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 25 février 2025, Monsieur [RF] [HM] et Madame [H] [IF] demandent au tribunal de :

— DÉCLARER Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] recevables et bien fondés en leur action,

Ce faisant,

— DIRE ET JUGER que Monsieur [B] [PA], l’agence MELIMMO et Maître [HA] [P] n’ont pas délivré une maison conforme à celle qui a été vendue à Monsieur [HM] et Madame [IF],

— DIRE ET JUGER que les vices de non-conformité rendent en outre la maison vendue inhabitable en l’état,

— DIRE ET JUGER que Monsieur [B] [PA], l’agence MELIMMO, et Monsieur [J] [M] ont par leur comportement, commis un dol qui a vicié le consentement de Monsieur [CG] [HM] et de Madame [H] [IF] à l’achat de ladite maison,

— DIRE ET JUGER que Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] établissent par ailleurs, l’erreur fautive et la négligence dont a fait preuve Maître [W] – [IL] constitutives également d’un vice de consentement à l’achat de ladite maison,

— DIRE ET JUGER que de graves vices cachés du bien immeuble qui existaient lors de l’achat par Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF], suivant un acte authentique dressé par ministère de Maître [HA] [P] le 9 février 2021, sont établis par ces derniers,

— DIRE ET JUGER que ces vices cachés rendent ledit bien inapproprié à l’usage d’habitation qui lui était réservé et de surcroît dangereux et s’ils avaient été connus de Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] ils auraient refusé de se porter acquéreurs,

— DIRE ET JUGER que Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] établissent en outre la mauvaise foi de Monsieur [B] [PA] le vendeur,

En conséquence,

— PRONONCER la résolution judiciaire de la vente de la vente intervenue le 9 février 2021, par ministère de Maître [HA] [P] de la maison cadastrée Section B N° 0814 et N° 0816, sis à SAINPUITS (YONNE) 89520, N°3, Lieudit Verrière,

En conséquence,

— ORDONNER la restitution de la somme de 124 000 euros par Monsieur [B] [PA] au profit de Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] au titre du prix d’achat ainsi que de la somme de 7200 euros au titre de la commission versée à l’agence MELIMMO qu’ils ont acquittées contre restitution de ladite maison par mise à disposition des clefs dès remboursement de ladite somme,

— ORDONNER la restitution par Maître [HA] [P] de la somme de 10 310 euros versée à titre de frais d’acte notarié,

— DIRE ET JUGER que cette somme de 124 000 euros portera intérêts au taux légal à compter de la vente soit du 9 février 2021 et que ces intérêts seront capitalisés,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [B] [PA], l’agence MELIMMO, Maître [W] et Monsieur [J] [M] à verser à Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] à titre de dommages et intérêts tous préjudices confondus la somme globale de 164 261,16 euros sauf à parfaire le jour de la décision à intervenir,

— DIRE ET JUGER que cette somme sauf à parfaire portera intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et que ces intérêts seront capitalisés,

A titre subsidiaire,

— ORDONNER la restitution des sommes de 124 000 euros au titre du prix de vente, de 7 200 euros au titre de la commission d’agence, et de 14 444,53 euros, au titre des intérêts d’emprunt par Monsieur [B] [PA] au profit de Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF],

— ORDONNER la restitution de la somme de 10 310 euros par Maître [HA] [P] au titre des frais d’acte,

QUOIQU’IL SOIT STATUE,

— DIRE ET JUGER qu’à réception des sommes allouées à Monsieur [CG] [HM] et à Madame [H] [IF] ceux-ci restitueront la maison par mise à disposition des clefs,

— DIRE ET JUGER que les dites sommes auxquelles Monsieur [B] [PA], l’agence MELIMMO et Maître [HA] [P] seront condamnés porteront intérêts au taux légal à compter de la vente soit du 9 février 2021 et que ces intérêts seront capitalisés,

— DIRE ET JUGER que la décision à intervenir fera l’objet d’une publication au bureau des hypothèques du lieu de situation de la maison en litige,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [B] [PA], l’agence MELIMMO et Maître [HA] [P] qui succomberont au versement au profit de Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] d’une indemnité de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre au remboursement des dépens dont les frais et honoraires avancés à Monsieur l’expert judiciaire [RY] à hauteur de la somme totale de 9 096,25 euros.

A l’appui de leurs demandes, Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] rappellent que le vendeur avait fait l’acquisition du bien le 30 novembre 2019 au prix de 86 800 euros et a mandaté son notaire et l’agence immobilière MELLIMO aux fins de revendre le bien au mois de juin ou juillet 2020.

Sur le fond, ils exposent avoir effectué une première visite du bien le 16 octobre 2020, à la suite de laquelle ils ont effectué une offre d’achat, puis une seconde le 12 novembre 2020, jour de signature de la promesse de vente, accompagnés de Monsieur [DL] [S], chargé d’établir un devis pour la construction d’une dalle, et enfin le 9 février 2021 2h30 avant la signature de l’acte définitif de vente chez le notaire, aux fins d’établir les relevés obligatoires des compteurs.

Ils affirment n’avoir pu effectuer de contre-visite du bien avant la fin du délai de rétractation

Ils indiquent avoir découvert après la signature de l’acte de vente l’état réel de la maison :

— déferlement d’eau de pluie sur le « pas de porte » de la cuisine devant la baie vitrée du salon, les contraignants à placer de façon permanente des réservoirs d’eau en dessous des corniches qui ne remplissent plus leur fonction :

— chute de tuiles cassées à proximité de leur véhicule qui ne peut stationner à l’intérieur du garage trop exigu, car et par conséquent dans la rue,

— l’une des 2 douches situées au rez-de-chaussée avec fonction balnéo n’est pas raccordée aux canalisations d’eau,

— fuite, depuis juillet 2021 de la canalisation des eaux usées, avec écoulement des eaux usées directement dans la rue et présence d’un morceau de tissu installé grossièrement autour du conduit en PVC stagnant dans l’eau afin de colmater une brèche dans la canalisation partiellement enterrée,

— état désastreux des tuiles de la toiture qui se décompose,

— cheminée inutilisable,

— problème de l’assiette du droit de passage, différente selon que l’on se fonde sur les déclarations des vendeurs ou sur les actes notariés, qui ne peut en tout état de cause être exercé, en raison de la construction d’un mur ayant éteint ce droit.

Ils précisent avoir, par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 21 juin 2021, Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] formé une demande amiable tendant à la réparation de leur préjudice résultant des désordres constatés sur la toiture et de l’inexistence d’un droit de passage figurant pourtant à l’acte.

Ils indiquent avoir alors mandaté Monsieur [E], expert en pathologie du bâtiment, qui a confirmé les désordres et conclu que cette maison ne pouvait être considérée « en bon état sans travaux à prévoir » comme indiqué dans le document annexé à l’acte de vente.

Sur la base des conclusions du rapport d’expertise judiciaire et de la jurisprudence applicable en la matière, Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] invoque un défaut de délivrance conforme du bien tel que décrit dans l’annonce et l’acte, qui devait comprendre la vérification de l’existence des équipements promis (inexistence de la fosse septique, douche balnéo non raccordée aux canalisations dans le mur et dans le sol, ) ainsi que la réalité des mentions insérées dans l’acte (« bon état de la maison/sans travaux », existence d’un droit de passage)

Ils ajoutent qu’il appartenait à l’agence immobilière, vendeur professionnel de procéder à la vérification de la réalité de tous les éléments composant le bien négocié et que le notaire est de même responsable des mentions qu’il fait figurer dans son acte, en sorte que s’il mentionne un droit de passage, il devait en vérifier l’existence auprès du client.

Les demandeurs rappellent qu’il appartient aux défendeurs de rapporter la preuve qu’ils ont délivré la chose vendue avec toutes les caractéristiques spécifiées et qu’à défaut, ces derniers doivent assumer les conséquences de l’annulation de la vente.

En second lieu, les demandeurs invoquent l’existence de vices cachés affectant le bien avant sa vente, concernant :

1) La couverture de la maison

a) La toiture : Ils soutiennent à cet égard que « la totalité de la couverture est à refaire » alors que Monsieur [Z], expert missionné par l’assurance de Maître [W] lors de l’expertise amiable menée par Monsieur [E], relevé lui-même que « d’ici on ne voit pas grand-chose ».

Ils demandent par ailleurs d’écarter les devis de 5 350 euros de Monsieur [C] ou celui de 5 400 euros de Monsieur [G], qu’ils n’estiment pas sérieux, dès lors que le premier n’est pas couvreur de métier et que le second propose des tuiles occasion d’origine inconnue.

b) La souche de cheminée : en « décohésion totale ».

c) la gouttière « mal réglée et déformée avant la vente ». Ils font valoir que Monsieur [B] [PA] est de mauvaise foi, ayant tu les phénomènes d’inondation et autres rencontrés pendant l’occupation des lieux, et que l’agence MELIMMO a nécessairement eu son attention attirée par les indices de désordres lors de l’état des lieux préalablement à la constitution du dossier.

2) La charpente située dans la grange réhabilitée en salle de jeux et aménagée

Les demandeurs s’appuient sur le rapport d’expertise relevant que celle-ci « est susceptible de se rompre totalement » qui les ont conduits à procéder à la pose d’un étai, ajoutant que l’expert affirme que la ferme « était déjà cassée avant la vente mais passée sous silence et cela avait été minimisé par l’agence MELIMMO », cette dernière ayant prétendu aux acquéreurs qu’ils pouvaient aisément conforter la charpente grâce aux vulgaires lattes ou chutes de bois laissés à leur disposition par Monsieur [B] [PA].

Ils reprochent à l’agence immobilière de les avoir accusés d’être intervenu sur la charpente après la vente au moyen d’une photographie prise sous un angle particulier juste en dessous de la ferme cassée, ajoutant que le film publicitaire dissimule également l’état de ladite ferme.

3) La cheminée intérieure

Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] exposent que cette cheminée, figurant sur le document commercial établi par l’agence MELIMMO, comme élément attractif, a été considéré comme « inutilisable sous peine d’incendie » car la fumée s’échappe par les parois qui sont fissurées, l’origine du désordre résidant dans l’absence de tube de conduit de la fumée vers l’extérieur. Ils précisent que l’expert judiciaire a également retenu le caractère caché de ce désordre visible uniquement à l’usage par l’apparition de traces noirâtre sur le mur.

Ils indiquent que Monsieur [B] [PA] et l’agence MELIMMO se sont bien gardés de préciser qu’il n’avait jamais utilisé ladite cheminée

4) Porte extérieure de la cuisine accédant au jardin

Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] font valoir que cette porté est pourrie dans sa moitié inférieure et coince à l’ouverture à cause, selon l’expert, « des gouttières défaillantes qui laissent tomber des cascades d’eau de pluie au droit de cette porte. Les pentes au sol sont telles que l’eau stagne devant cette porte ». Ils ajoutent que l’entreprise qui a établi le devis de réparation a constaté que cette porte n’était pas une porte faite pour ouvrir vers l’extérieur et supporter des intempéries mais plutôt une porte séparant 2 pièces intérieures.

Ils soutiennent que lors de la visite de la maison, l’agence MELIMMO a prétexté que cette porte était difficile à manier en sorte qu’ils n’ont pu y toucher.

À titre subsidiaire, s’agissant de l’installation d’assainissement qualifié de fosse septique,

Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] demandent au tribunal, s’il écartait la qualification de vices de non-conformité, de retenir l’existence d’un vice caché, dès lors que cette installation, dépourvue d’un bac dégraisseur et d’un bac d’épandage, rejette les eaux sales dans la rue. Ils reprochent à Monsieur [J] [M] et à Monsieur [PA] un défaut d’actualisation du rapport établi en 2019 par le SPANC, et une absence de demande de régularisation de l’installation d’assainissement par des travaux qu’ils auraient dû financer.

Ils soutiennent que les défendeurs étaient parfaitement informés de ce désordre et ne peuvent en conséquence se prévaloir de la clause exonératoire de garantie des vices cachés figurant aux termes de l’acte de vente.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] sollicitent la résolution de la vente sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme prévue à l’article 1604 du Code civil, ainsi que sur le fondement de l’action rédhibitoire pour vice caché de l’article 1644 du Code civil.

Par ailleurs, les demandeurs entendent engager la responsabilité des trois défendeurs sur le fondement de l’erreur et du dol ayant vicié leur consentement.

Ils affirment en effet que les informations qui leur ont été délivrées sont mensongères et ne correspondent pas en tout cas à la réalité, justifiant la condamnation des 3 défendeurs à réparer solidairement les préjudices résultant de l’annulation de la vente en raison de leur faute constitutive d’un dol au sens des dispositions des articles 1137 et 1138 du Code civil.

Ils estiment à cet égard :

1) S’agissant du droit de passage

— que l’agence MELIMMO, en concertation avec Monsieur [B] [PA], a spontanément réduit de près de 20 000 euros le montant de l’offre faite par les acquéreurs, (de 242 000 euros à 124 000 euros) le jour même de la première visite, afin qu’ils « mordent à l’hameçon » ;

— que le notaire a été négligent pour n’avoir pas vérifié la réalité du droit de passage et a donné du crédit aux déclarations mensongères du vendeur et de l’agence immobilière.

2) S’agissant de la fosse septique, de la cheminée de la cuisine et de la douche balnéo

— que les indications mensongères de l’agence MELIMMO avec l’accord de Monsieur [B] [PA] ont permis la vente ;

— que l’agence MELIMMO a trouvé des prétextes pour ne pas qu’ils utilisent les canalisations d’eau des sanitaires jusqu’à la signature du contrat de vente.

3) S’agissant de la toiture

— que Monsieur [J] [M] a dissimulé les désordres de la toiture dont il s’est forcément rendu compte en recouvrant les murs et plafonds, permettant ainsi à l’agence immobilière de vendre des prétendus travaux de rénovation de la grange qui sont en réalité entachée de malfaçons dissimulées ;

— que l’agence immobilière MELIMMO, présumé connaître les graves désordres a dissimulé ceux-ci.

4) S’agissant de la jambe de force de la charpente et de la cheminée intérieure

— qu’il convient de se référer à leurs développements précédents sur ces deux points.

Les demandeurs sollicitent en conséquence l’annulation de la vente sur le fondement de l’article 1131 du Code civil aux torts des co-défendeurs, justifiant leur condamnation à réparer l’intégralité des préjudices subis.

S’agissant de leurs préjudices, Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] sollicitent la condamnation de Monsieur [B] [PA], solidairement avec l’agence MELIMMO, à leur payer des dommages-intérêts en réparation des préjudices résultant des vices cachés, sur le fondement de l’article 1645 du Code civil s’agissant du vendeur et de l’article 1240, s’agissant de l’agence immobilière, dès lors que les fautes contractuelles commises par cette dernière dans l’exécution de son mandat, en mentionnant des équipements et caractéristiques qui n’existaient pas, leur ont causé des préjudices directs et immédiats. Ils soutiennent en effet que l’agence immobilière a manqué à son obligation de s’assurer que la maison qu’elle était chargée de vendre par Monsieur [B] [PA] correspondait en tous points à la maison dont elle avait fait le descriptif.

Ils entendent également engager la responsabilité délictuelle du notaire instrumentaire, qui n’a pas procédé aux vérifications destinées à s’assurer de l’efficacité juridique de la clause relative au droit de passage, n’ayant opéré qu’un copier-coller, alors qu’elle aurait dû les mettre en garde sur la probabilité d’une modification des lieux. De même ils estiment que le notaire aurait dû attirer leur attention sur le fait que le diagnostic opéré 2 ans auparavant n’était plus d’actualité alors qu’aucun travaux n’avait été accompli par les vendeurs.

Ils invoquent enfin la responsabilité solidaire de Monsieur [J] [M], bien que n’ayant aucun lien contractuel avec eux, en raison de l’existence d’une installation bricolée par le vendeur initial avant sa transmission à Monsieur [B] [PA], soulignant que les diagnostics du SPANC ne correspondait pas à la réalité désastreuse. Ils insistent sur le fait que Monsieur [J] [M] a fini par reconnaître devant l’expert judiciaire avoir effectué des travaux d’isolation du bien. Ils reprochent également à ce dernier de n’avoir pas signalé l’erreur concernant le droit de passage sur son acte notarié, qui a été reproduite par la suite.

S’agissant du quantum de leurs demandes, Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] sollicitent, en réparation de leur préjudice financier les sommes suivantes :

— le coût des travaux inutilement effectués durant l’occupation des lieux résultant d’une remontée d’eau sur le sol carrelé de la salle de bains : 4 637,90 euros,

— les taxes foncières et d’habitation à hauteur de 1 717 euros sauf à parfaire durant l’occupation des lieux jusqu’à la restitution du bien,

— la taxe foncière prorata Temporis au jour de l’entrée dans les lieux en février 2021 : 394 euros (85 % de 463 euros),

— le coût des emprunts hypothécaires pour l’achat de la maison et de leur nouvelle habitation à THORY,

• échéances mensuelles de 785,80 euros + 37,74 euros + 54,76 euros, soit 878,30 euros,

• depuis le 17 août 2023 : 246,92 euros + 48,65 euros + 30,09 euros = 325,66 euros (pour les travaux complémentaires et l’installation des 2 poêles),

• depuis le 25 août 2022 : 139,73 euros + 56,75 euros = 196,48 euros représentant l’échéance mensuelle pour le prêt de la maison de THORY, à compter du 25 juillet 2024 à l’issue du différé de 24 mois : 1 104 euros

Total : 31 414, 44 euros (sauf à parfaire)

— les frais d’assurance pour les 3 prêts immobiliers, soit

• du 27 janvier 2021 au 27 juillet 2021 : 55,83 + 47,73= 103,56 × 7 = 724,92 euros,

• du 24 août 2021 au 25 mai 2022 : 56,95 + 49,18 + 67,01 + 55,14 = 198,28 × 10 = 1 982,80 euros,

• du 27 juin 2022 au 26 juillet 2023 : 48,65 + 56,75 + 30,09 + 54,76 + 37,74 = 227,99 × 14 =

3 191,86 euros.

Total : 5 899,58 euros (sauf à parfaire)

— les frais de remboursement anticipé de l’emprunt après restitution du prix de vente,

— le coût des 2 poêles à bois à hauteur de 10 447,14 euros,

— l’acompte de 2 500 euros versé en pure perte par les concluants car le projet de parking (nécessitant l’effectivité du droit de passage figurant à l’acte) n’a pu voir le jour.

Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] sollicitent également la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice d’agrément et de leur préjudice moral causé par leurs conditions de vie avant leur décision de quitter la maison.

À titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal estimerait que les vices n’étaient pas connus des co-défendeurs au moment de la vente, Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] sollicitent la condamnation des co-défendeurs au remboursement du prix de vente à hauteur de 124 000 euros ainsi que des frais directement liés à cette vente, à savoir les intérêts de l’emprunt de 14 444,55 euros pour financer l’achat de la maison, la commission à l’agence MELIMMO de 7 200 euros ainsi que les frais de notaire à hauteur de 10 310 euros.

* * *

Aux termes de conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 6 janvier 2025, Monsieur [B] [PA], au visa des articles 1130 et suivants, 1604 et suivants, 1641 et suivants du code civil et les articles 237 et 246 du Code de procédure civile, demande au tribunal de :

— CONSTATER l’absence de manœuvres ou mensonges constitutifs d’un dol,

— CONSTATER l’absence de non-conformité,

— CONSTATER l’absence de vices cachés,

— CONSTATER l’absence de mauvaise foi de Monsieur [B] [PA],

En conséquence,

— DIRE que la responsabilité de Monsieur [B] [PA] ne saurait être engagée,

— DÉBOUTER les Consorts [HM] / [IF] de l’ensemble de leurs demandes,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le Tribunal retiendrait l’existence de vices cachés,

— DIRE que les vices existaient lors de la première vente conclue entre Monsieur [J] [M] et Monsieur [B] [PA],

— CONDAMNER Monsieur [J] [M], ès qualités de vendeur originaire, à garantir Monsieur [B] [PA] des demandes formulées à son encontre,

A titre infiniment subsidiaire,

— DÉBOUTER les Consorts [HM] / [IF] de leurs demandes en réparation du préjudice moral, de remboursement des travaux réalisés et de remboursement des intérêts de l’emprunt et des frais de remboursement anticipé de l’emprunt,

En tout état de cause,

— CONDAMNER les Consorts [HM] / [IF] à régler à Monsieur [B] [PA] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER les Consorts [HM] / [IF] aux entiers dépens,

— DIRE n’y avoir lieu à appliquer l’exécution provisoire de la décision à intervenir, incompatible avec la nature de l’affaire.

A l’appui de ses prétentions, Monsieur [B] [PA] estime que l’expert judiciaire a fait preuve de partialité en faveur des demandeurs et de manque d’objectivité et rappelle que le tribunal, en vertu des dispositions de l’article 246 du code de procédure civile n’est pas liée par les constatations ou les conclusions du technicien.

S’agissant du droit de passage, Monsieur [B] [PA] indique que bien qu’il y ait pu avoir une erreur de localisation, il a, en toute bonne foi cru que ce droit de passage se trouvait du côté de la palissade en se référant aux propos de Monsieur [J] [M] et à l’acte notarié en sa possession lequel mentionné « droit de passage sur la cour de Madame [V] ou représentant pour arriver sur la route », expliquant qu’il ait indiqué dans sa réponse du 15 mars 2021 que le droit de passage était situé lorsqu’on est face à la maison sur la droite entre les 2 maisons pour donner sur la partie arrière de la longère.

Il affirme :

— qu’aucun document n’est venu préciser la suppression du droit de passage litigieux, côté [V], lors des ventes successives entre Monsieur [J] [M], Monsieur [B] [PA] et les consorts [BU] ,

— que l’annulation du droit de passage par jugement du 23 avril 2012, lorsque le bien appartenait aux consorts [Y], n’a pas été publié à la conservation des hypothèques, expliquant qu’il persistait à être mentionné sur les actes notariés successifs,

— que l’absence de publication du jugement du 23 avril 2012 à la conservation des hypothèques ne l’a pas rendu opposable aux propriétaires successifs, en sorte que Monsieur [J] [M], l’agence MELIMMO et le notaire en charge de la vente ignoraient ce point,

— que si le vendeur manque à son obligation de délivrance lorsque la maison devient inaccessible du fait de la suppression du passage menant à l’unique entrée de la maison, tel n’est pas le cas en l’espèce puisque l’entrée de l’habitation se situe côté rue

— qu’il n’a jamais été informé par les acquéreurs de leur prétendu projet de parking sur le terrain à l’arrière, en dépit des propos partiaux de l’expert sur ce point,

— que le droit de passage sur la propriété [OU] n’est jamais entré dans le champ contractuel.

S’agissant de l’installation d’assainissement, Monsieur [B] [PA] relève que le diagnostic effectué par le SPANC le 27 février 2019, annexé à la promesse de vente, constatait bien la non-conformité de l’installation d’assainissement, et que les acquéreurs en étaient donc pleinement informés.

S’agissant de la salle de douche, Monsieur [B] [PA] soutient que cette douche fonctionnait normalement et qu’il n’a procédé à aucune modification sur cette cabine après son acquisition auprès de Monsieur [J] [M]. Il indique que les acquéreurs ont fait remplacer cette cabine par une douche à l’italienne et qu’il est désormais impossible de constater un éventuel dysfonctionnement. Il conteste la vidéo prise par Monsieur [CG] [HM], montrée à Monsieur [E], dans le cadre d’une réunion non contradictoire, ne pouvant en conséquence être opposé aux autres parties. Il conclut qu’en l’absence de constatations prouvant le désordre allégué tenant à l’absence de branchement, il n’existe aucune non-conformité.

S’agissant des vices cachés allégués, Monsieur [B] [PA] rappelle que l’acte de vente contient une clause de non garantie des vices cachés laquelle ne s’applique pas uniquement si le vendeur à la qualité de professionnelle de l’immobilier, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, et s’il est prouvé par l’acquéreur que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Il fait valoir en l’espèce :

1) S’agissant de la couverture de la maison

— que les demandeurs ne pouvaient ignorer qu’il s’agissait d’une toiture ancienne mais en bon état général,

— qu’il n’a constaté aucune infiltration lorsqu’il était propriétaire du bien litigieux, point confirmé par le témoignage de Madame [N] [K], compagne de Monsieur [B] [PA],

— que l’expert judiciaire a refusé d’analyser les pièces 6 et 7 qu’il avait transmises concernant une attestation de Monsieur [G], couvreur, attestant de l’absence de défauts importants sur la toiture,

— que les avis de Messieurs [C] et [G], professionnels du bâtiment ayant assisté Monsieur [B] [PA] et la société MELIMMO dans le cadre des opérations d’expertise ne concluent absolument pas la nécessité de refaire toute la toiture mais que seule une remise en état de 15 % de la couverture semblerait nécessaire, évaluée à 5 350 euros pour Monsieur [C] et 5 400 euros HT pour Monsieur [G],

— que les gouttières sont posées correctement et n’ont besoin que d’être redressées, aucun élément venant confirmer qu’elle serait la cause du pourrissement de la porte,

— que ladite porte était en bon état avant que les demandeurs n’en deviennent propriétaires, comme le confirment les attestations qu’ils versent aux débats, alors que les acquéreurs auraient pu dégrader et rabaisser les gouttières en enlevant de la végétation qui évoluait dessus.

2) S’agissant de la charpente dans la grange

— qu’il n’est pas contesté qu’un morceau de charpente soit à changer mais que rien n’a été caché, les acquéreurs ayant parfaitement pu constater visuellement lors de l’achat du bien cet état,

— que si l’expert judiciaire a conclu à une charpente en mauvais état et à remplacer lors de sa première visite, il a modifié son appréciation lors d’une seconde visite, en concédant à Monsieur [U] et Monsieur [C] qu’il n’était pas nécessaire de tout remplacer, aucun risque d’atteinte à la solidité de l’immeuble n’étant rapporté.

3) S’agissant de la cheminée intérieure

— qu’il s’agissait d’une cheminée non fonctionnelle utilisée uniquement à des fins de décoration,

— que cette cheminée n’avait pas de pouvoir de chauffe de l’entière habitation, l’annonce de vente indiquant clairement que la maison était équipée d’un chauffage au fioul,

— qu’il a fait procéder au ramonage de cette cheminée afin d’être en conformité avec les dispositions réglementaires pour la vente du bien,

— qu’il n’a jamais été indiqué dans l’annonce de vente que cette cheminée ait été fonctionnelle et munie d’un insert,

— que l’expert n’a réalisé aucune constatation sur l’existence de parois fissurées.

4) S’agissant de la porte extérieure de la cuisine

— que les demandeurs ont procédé à des modifications sur la porte mais aussi sur l’avant de la porte en y installant une chatière, en modifiant le bas de la porte et en réalisant une dalle en béton juste devant celle-ci est en modifiant la structure de la terrasse (de bois en béton), qui ont engendré un risque d’infiltration d’eau, hypothèse que l’expert n’a jamais voulu étudier,

— que les photographies produites aux débats démontrent que le bois n’était absolument pas pourri au bas de la porte.

Monsieur [B] [PA] conteste par ailleurs avoir obtenu le consentement des acquéreurs par des manœuvres et des mensonges, soutenant avoir été transparent sur l’historique de la maison, son ancienneté, les travaux restant à effectuer.

Dans l’hypothèse où le tribunal retiendrait sa responsabilité, Monsieur [B] [PA] indique que la demande indemnitaire n’est pas justifiée, ni celle présentée au titre du préjudice moral et d’agrément, non établis. Ils indiquent que les demandeurs n’entretiennent plus la maison qu’ils n’habitent plus.

Il conclue également au rejet :

— de la demande en remboursement des travaux réalisés à hauteur de 28 800 euros, la maison étant habitable en l’état et rien ne les obligeant à effectuer lesdits travaux réalisés pour leur simple confort,

— de leur demande en remboursement des taxes d’habitation et foncière résultant de la notion de propriété de jouissance des lieux et non par l’existence d’éventuels vices cachés,

— de leur demande au titre du contrat de prêt, qui lie uniquement les demandeurs à leur banque,

— de leur demande de remboursement des intérêts de l’emprunt et des frais de remboursement anticipé de l’emprunt, ces sommes ne concernant pas directement la vente du bien,

— de leur demande au titre du coût des emprunts pour l’achat de leur nouvelle maison et des frais d’assurance,

— de leur demande de remboursement de l’acompte de 2500 euros au titre des travaux de parking non effectué, qu’il appartient à l’entreprise chargée des travaux de rembourser.

* * *

Aux termes de conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 3 décembre 2024, la SASU MELIMMO demande au tribunal, au visa des articles 1137 et suivants, 1240, 1604 et suivants et 1641 et suivants du Code civil, de :

— JUGER Monsieur [CG] [HM] et Madame [IF] mal fondés en leurs demandes,

— JUGER que la SAS MELIMMO n’a pas manqué à son obligation d’information et son devoir de conseil,

— JUGER que la SAS MELIMMO n’a pas commis de manœuvres dolosives ou de réticence dolosive,

— JUGER que le bien livré était conforme aux stipulations contractuelles,

— JUGER que le bien n’est pas affecté de vices cachés,

En conséquence,

— DÉBOUTER purement et simplement Monsieur [CG] [HM] et Madame [IF] de l’ensemble de leurs demandes,

— JUGER la SAS MELIMMO recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles.

— CONDAMNER solidairement Monsieur [CG] [HM] et Madame [IF] à verser à la SAS MELIMMO une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [CG] [HM] et Madame [IF] à verser à la SAS MELIMMO la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER Monsieur [CG] [HM] et Madame [IF] aux entiers dépens,

— JUGER n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la société MELIMMO rappelle que l’annonce précise que la maison comporte une cheminée en pierre de taille, qu’une partie de la maison est à finir, que la maison est en bon état et munie d’une fosse septique mais ne mentionne aucunement qu’il n’y aurait « aucuns travaux à prévoir ». Elle indique que les demandeurs et l’expert judiciaire ont commis l’erreur de se référer au descriptif de la maison effectuée par le diagnostic DIAGAMTER qui précise que la maison est en « bon état et sans travaux », information descriptive dont elle n’est pas la rédactrice, n’ayant pris aucune part à la rédaction de ce rapport, comme d’ailleurs de la fiche de l’immeuble rédigé par le notaire et la société DIAGAMTER. Elle demande en conséquence de se référer uniquement à l’annonce mise en ligne, seul document rédigé à son initiative et invite les demandeurs le cas échéant à rechercher la responsabilité du diagnostiqueur.

La société MELIMMO expose que les demandeurs ont visité le bien à 3 reprises et qu’elle a satisfait à chacune de leur demande d’information, le vendeur ayant en outre accepté de prendre en charge le ramonage de la cheminée, du poêle, ainsi que la vidange de la fosse septique. Elle conteste ainsi les allégations des demandeurs selon laquelle elle aurait tenté de faire obstacle à ce qu’ils constatent les désordres affectant le bien. De même elle conteste avoir spontanément proposé de baisser le prix de 142 000 à 120 000 euros, affirmant n’avoir aucun intérêt à proposer une telle diminution et que ce sont en réalité les acquéreurs qui ont sollicité une baisse de prix afin de pouvoir effectuer des travaux. Elle ajoute que la différence de prix avec celui-ci de 88 000 euros, ayant permis son acquisition par Monsieur [B] [PA], et dénué d’intérêt dès lors que d’autres estimations, évalue le dit bien à 150 000 euros, et que les demandeurs eux-mêmes ont souhaité vendre ce même bien à la somme de 160 000 euros, soit un prix supérieur à leur prix d’acquisition tout en taisant ce qu’ils décrivent comme des vices rédhibitoires.

S’agissant du rapport d’expertise judiciaire, la société MELIMMO relève l’existence d’un parti pris manifeste de Monsieur [RY] pour les demandeurs, dont il tient pour acquis toutes les affirmations tout en souriant aux propres hypothèses avancées par les autres parties, reprochant à l’expert de procéder par affirmations non étayées par des constatations techniques ou par l’étude des pièces communiquées, et de ne pas avoir évoqué les travaux effectués par les demandeurs sur le conduit du poêle qui sont non conformes aux règles de l’art.

Ils affirment que les constatations techniques de l’expert sont erronées et contradictoires dès lors :

— que l’expert estime que la cheminée n’est pas tubée, n’est pas munie d’un insert et devrait l’être pour être utilisée alors qu’il s’agit d’une cheminée ouverte, entrée dans le champ contractuel,

— que la porte, de petite facture en bois exotique, d’une enseigne bon marché était munie d’une plinthe jet d’eau au moment de la vente dont l’enlèvement par les acquéreurs a nécessairement eu pour conséquence les dégradations constatées,

— que les acquéreurs ont enlevé la végétation située sur le mur à côté de la porte et notamment autour de la gouttière et ce faisant, ont vraisemblablement déplacé ou déboîté ladite gouttière,

— que les acquéreurs ancrés une terrasse en béton sans système d’évacuation de l’eau, qui se déversent ainsi sous la porte déjà modifiée,

— que l’allégation selon laquelle la douche balnéo aurait été non raccordée, non mise en route lors des visites afin de dissimuler qu’il s’agissait d’une douche factice, est erronée alors que celle-ci a été raccordée et fonctionnelle, les acquéreurs ayant eux-mêmes indiqué qu’ils avaient effectué des travaux sur cette douche,

— que la préconisation de l’expert tendant à une réfection totale de la toiture ne repose sur aucune constatation technique alors qu’il n’a procédé à l’examen que d’une partie de la toiture au-dessus de la grange,

— que l’existence d’un droit de passage, que l’expert judiciaire déclare comme inventé, n’est nullement entré dans le champ contractuel rappelant en outre que celui-ci, à la supposer même établi ne les autorise pas à construire un parking et à stationner leur véhicule sur la propriété d’un tiers.

Elle soutient également que l’expert judiciaire a procédé à des appréciations juridiques erronées et contradictoires, ne pouvant tout à la fois estimer les désordres sur la toiture et la souche de cheminée de vices cachés tout en affirmant qu’ils étaient connus de l’agence MELIMMO et des anciens propriétaires. Elle ajoute qu’elle ne pouvait pas les connaître alors que seule la seconde réunion d’expertise et la présence d’une nacelle grâce à laquelle l’expert a pu se rendre à hauteur du toit a permis à ce dernier, après dépose par un couvreur d’une partie des tuiles de constater son état.

Elle reproche à l’expert d’avoir procédé à un partage de responsabilité en ignorant que l’agence immobilière n’est pas un professionnel de la construction alors même qu’il se contredit en affirmant que les désordres allégués étaient cachés et donc également pour elle-même. Elle estime que l’expert a éludé totalement le fait que les désordres présentés avaient en réalité été acceptés préalablement à la vente.

Elle conclut ainsi que le rapport d’expertise est contestable et ne saurait éclairer le tribunal sur la réalité des désordres, leur qualification et les responsabilités encourues.

Concernant l’obligation de délivrance fondée sur les dispositions des articles 1604 et 1615 du Code civil, la société MELIMMO rappelle que seul le vendeur est débiteur d’une telle obligation, en sorte que les demandes dirigées à son encontre sur ces fondements, devront être écartées.

Elle fait néanmoins valoir :

1) S’agissant du droit de passage

— Que si l’acte notarié précise l’existence d’un droit de passage sur la cour de Madame [V], se situant sur la gauche face au bien en étant sur la voie publique, pour arriver sur la route, et est entré dans le champ contractuel, il a été découvert par l’ensemble des parties qu’un jugement avait constaté l’extinction de ce droit mais que ce jugement n’a pas été publié à la conservation des hypothèques de sorte qu’elle-même ni le notaire ne pouvaient en avoir connaissance,

— que les demandeurs semblent lui faire grief de ne pouvoir bénéficier d’un droit de passage sur la droite de la maison face à la voie publique, en passant par la propriété de Monsieur [OU], alors que l’acte de vente ne mentionne nullement l’existence d’un tel droit et que, nonobstant les affirmations de l’expert relayant les propos des acquéreurs, elle n’a jamais prétendu qu’un tel droit existait,

— que les demandeurs, à supposer qu’ils s’étaient effectivement convaincus à tort de l’existence d’un tel droit de passage, n’auraient pu s’approprier cette parcelle de terrain pour y construire un parking à stationner leur véhicule,

— que les demandeurs, à l’occasion d’une visite lors de laquelle il s’était précisément stationné entre les 2 maisons, ont vu le voisin sortir énerver et leur intimer l’ordre de ne pas se garer sur sa propriété en sorte qu’ils ont pu se convaincre eux-mêmes que le jardin n’était accessible que par l’intérieur de la maison

— qu’aucun échange pré-contractuel ne vient étayer que l’accès au jardin par la voie publique ou la possibilité de se garer en dehors du garage de la maison était une condition déterminante du consentement des acquéreurs.

Elle conclut ainsi que l’inexistence de ce droit de passage ne constitue pas une non-conformité dès lors que ce droit de passage n’est pas entré dans le champ contractuel ajoutant que les demandeurs n’ont pas mis en cause Monsieur [OU], responsable de la non-conformité du jugement.

1) S’agissant de la fosse septique et l’installation d’assainissement

— qu’elle communique le rapport de la régie ANC daté du 27 février 2019 transmis aux acquéreurs dès le 6 novembre 2020 par le notaire soit avant la signature du compromis de vente qui précise que l’habitation est munie d’une fosse septique de marque SEBICO remplie à cette époque à 10 % mais précise que l’ouvrage est sous dimensionné, que le rejet des effluents se fait au fossé communal busé sans autorisation du gestionnaire et présente des odeurs, avant de conclure que l’installation est incomplète, significativement sous dimensionnée, présentant des défauts d’entretien ou une usure de l’un de ses éléments constitutifs, et est à « réhabiliter en totalité »,

— que les acquéreurs ont pu se convaincre que les travaux à réaliser ne l’avaient pas été et qu’ils étaient ainsi pleinement informés de la situation,

— que si l’expert semble considérer que ce rapport est en réalité erroné, il appartenait au demandeur de mettre en cause la régie ANC PUISAYE FORTERRE aux fins de rechercher sa responsabilité,

— qu’il ne lui appartenait pas, en sa qualité d’agence immobilière non professionnelle de la construction et encore moins professionnelle de l’assainissement, d’effectuer des recherches aux fins de contredire la véracité d’un rapport émis par le service public d’assainissement non collectif,

— que la circonstance selon laquelle le rapport du SPANC ne correspondait plus à la réalité, la vérification effectuée le 13 juin 2022 par le même contrôleur du SPANC, ayant relevé les mêmes désordres ainsi qu’un défaut de sécurité sanitaire et des dysfonctionnements, est indifférente dès lors que dès 2019 l’installation était à refaire, situation connue des requérants avant la vente.

2) S’agissant de la salle de douche

— qu’aucune constatation n’a pu être réalisée lors des opérations d’expertise dès lors que les acquéreurs ont affirmé avoir effectué des travaux sur cette douche balnéo et que les propriétaires précédents affirment que cette douche était raccordée et fonctionnelle, en sorte qu’il peut être imaginé que les acquéreurs l’ont dégradée et débranchée pour les besoins de leur demande.

S’agissant du fondement juridique de l’action en responsabilité des demandeurs la société MELIMMO indique que ceux-ci doivent fonder leur demande sur la non-conformité ou la garantie des vices cachés en qualifiant le désordre allégué soit de non-conformité, soit d’impropriété de la chose à l’usage et donc de vices cachés.

Elle rappelle que la responsabilité de l’agent immobilier lors de la mise en vente d’un bien ne peut être engagée que si l’agent immobilier a eu connaissance du vice et a manqué à son devoir de conseil. Elle souligne que la Cour de cassation a considère que si le vice n’était pas apparent au moment de la vente, il appartient d’apporter la preuve que l’agent immobilier en avait eu connaissance, le devoir d’information de ce dernier ne s’étendant pas à la recherche de désordres non apparents.

Elle relève que les demandeurs ne sollicitent plus aux termes de leurs dernières conclusions sa condamnation au titre de la garantie des vices cachés, mais entend faire valoir les observations suivantes dès lors qu’il est demandé sa condamnation au paiement de dommages et intérêts.

1) S’agissant de la couverture, la souche de la cheminée et les gouttières

— que l’expert n’a fait détuiler qu’une faible partie de la couverture au-dessus de la grange, n’a opéré aucune constatation sur la toiture se situant au-dessus de l’habitation et n’a pas sollicité que le couvreur missionné procède à l’enlèvement de tuiles à différents endroits afin de constater l’état des lattes, clous ou tuiles sur l’ensemble de la couverture,

— que les constatations de l’expert sont en totale contradiction avec celle des 2 professionnels de la charpente, Messieurs [C] et [G], qui ont considéré que le lattage de la toiture au-dessus de la grande salle était encore en très bon état, seules les têtes des pointes étant rouillées,

— l’expert ne peut à la fois soutenir que les désordres n’étaient pas décelables depuis le sol, ayant eu besoin d’une nacelle pour les constater, et que l’agence immobilière, qui n’est pas une professionnelle de la construction, les connaissait,

— que les demandeurs avaient conscience que des travaux importants de réfection étaient nécessaires,

— que les vendeurs prouvent que durant leur jouissance, ils n’ont subi aucune infiltration.

2) S’agissant des gouttières

— que l’expert, s’il soutient que deux longueurs sont mal réglées et laissent s’écouler l’eau en pied de porte, n’a pas proposé de calcul de pente de gouttières, et a évincé la qualité initiale de la porte de même que les travaux réalisés par les acquéreurs, notamment l’enlèvement de la plinthe jet d’eau ayant eu pour effet de faire stagner l’eau en pied de porte et d’entraîner des dégradations ainsi que la création d’une dalle en béton, en modifiant la dalle existante,

— que quand bien même la porte serait effectivement pourrie, et les gouttières mal réglées, cela ne constitue pas des vices cachés dès lors qu’ils ne relèvent pas d’une gravité suffisante.

3) S’agissant de la souche de cheminée

— que dès lors qu’elle était « non visible facilement depuis le sol », elle ne pouvait constater, à l’instar des acquéreurs, sa décohésion.

4) S’agissant de la charpente de la grange

— qu’il ressort de la procédure que les acquéreurs avaient connaissance que la ferme était cassée, son état étant parfaitement visible et du bois ayant été laissé à leur disposition pour procéder à des travaux de reprise.

Elle conclut que ce vice n’était pas caché et que les acquéreurs avaient pleinement connaissance de la nécessité de remplacer cette ferme

5) S’agissant de la cheminée

— que la fiche descriptive du bien mentionne que celui-ci comprend « une cheminée en pierres de taille » mais qu’il n’a jamais été spécifié qu’elle était munie d’un insert, ce qui était parfaitement visible,

— que la cheminée n’est pas décrite comme un système de chauffage, alors que l’annonce précisait « chauffage au fioul : mazout, chauffage individuel »,

— que les acquéreurs ont pu examiner la cheminée puisqu’ils ont sollicité son ramonage, ce qu’a accepté de régler le vendeur,

— que la facture de ramonage ne mentionne nullement qu’elle était tubée,

— que la cheminée était en fonctionnement lors de la visite préalable à la signature du compromis de même que lors de la première réunion d’expertise.

Elle conclut qu’à supposer que l’absence de tubage constitue un vice, il était apparent au moment de la vente

6) S’agissant de la porte de la cuisine

— qu’elle était constituée de bois exotique, et n’était absolument pas pourrie, nécessitant un simple réglage,

— que l’affirmation de l’expert soutenant que cette porte était pourrie pendant la période d’occupation de Monsieur [B] [PA] ne repose sur aucune constatation technique pertinente,

— qu’il était nécessaire d’ouvrir cette porte pour accéder au jardin, et à la partie grange et que dans l’hypothèse alléguée selon laquelle il avait été indiqué lors de la visite que la porte était difficile à ouvrir, cela signifie que les acquéreurs avaient connaissance du désordre l’affectant,

— que les acquéreurs ont procédé à une modification de cette porte en y ajoutant une chatière et en supprimant la plinthe jet d’eau ayant eu pour conséquence de permettre à l’eau tombant en pied de porte, de s’infiltrer sur le bas de la porte.

Elle conclut que quand bien même il s’agirait d’un vice, il était apparent au moment de la vente et ne revêtait pas un degré de gravité suffisant pour entraîner la garantie du vendeur.

7) S’agissant du système d’assainissement

— que l’expert estime à tort que le terme fosse septique constitue un terme qui sous-entend une installation complète, homologuée et fonctionnelle, alors que la fosse septique n’est que la fosse et non le système global de traitement et d’épandage,

— que les acquéreurs ont été destinataires du rapport de fonctionnement et d’entretien émanant de la régie ANC qui précisait que le rejet des effluents s’effectuait au fossé communal busé, que l’installation était incomplète, significativement sous-dimensionnée, était à réhabiliter en totalité,

— que les acquéreurs avaient connaissance que depuis ce rapport daté du 27 février 2019, aucun travaux n’avait été réalisé,

— que les acquéreurs ont modifié les lieux en cassant le muret existant lors de la vente, en décaissant les tuyaux et en les changeant.

Elle conclut que l’installation ne relève donc pas de la garantie des vices cachés.

Concernant la demande d’annulation de la vente, la société MELIMMO rappelle qu’elle ne peut être dirigée à leur encontre sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme, en sorte que la demande de dommages et intérêts formée contre elle ne peut être fondée, que sur un vice du consentement, ou pour manquement à son obligation d’information et de conseil. Elle indique qu’il appartient en conséquence aux demandeurs de rapporter la preuve, soit de l’existence de manœuvre dolosive ou d’une réticence dolosive ayant eu pour effet de surprendre leur consentement qu’il n’aurait pas donné en leur absence.

Elle estime en l’espèce :

1) S’agissant du droit de passage

— qu’elle ignorait que le passage, côté [V] était éteint, faute de publication du jugement à la conservation des hypothèques, en sorte qu’il ne peut lui être fait grief de réticence dolosive,

— que le droit de passage sur la propriété [OU] n’était pas entré dans le champ contractuel.

2) S’agissant de la fosse septique

— qu’aucune manœuvre dolosive ou réticence dolosive n’est caractérisée de la part de l’agence immobilière, qui a rempli son devoir d’information en portant le rapport de diagnostic à la connaissance des acquéreurs.

3) S’agissant de la toiture et l’isolation

— que les désordres relevés ne sont pas constitutifs d’une réticence dolosive ou de manœuvres dolosives, dès lors que l’expert admet que l’état de la toiture, de l’isolation, de la souche de cheminée n’était pas visible depuis le sol,

— qu’elle n’a aucune obligation d’investigation invasive et de dépose des tuiles

4) S’agissant de la ferme de la charpente

— qu’il était visible que cette ferme était cassée, ce dont les acquéreurs avaient connaissance, lesquels disposaient du bois nécessaire laissé par Monsieur [B] [PA] pour procéder à sa reprise.

La société MELIMMO conclut ainsi que les acquéreurs ne démontrent pas qu’elle aurait sciemment dissimulé une information ou présenté des informations erronées dans le but de les tromper.

S’agissant de la réparation des préjudices, la société MELIMMO conclut à titre principal à leur rejet dès lors qu’aucun dol ou manquement à son obligation de conseil ne peut lui être reproché et fait valoir à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal retiendrait sa responsabilité :

— que les travaux qu’ils ont effectués dont les acquéreurs sollicitent le remboursement à hauteur des sommes de 28 000 euros et 10 447, 14 euros (au titre des deux poêles, de la pompe à chaleur et de la terrasse), constituent des travaux réalisés pour leur confort, sans aucune obligation et sont en outre non conformes puisque le tuyau de la cheminée a été mal raccordé,

— que les taxes foncières et d’habitation de peuvent leur être remboursées, dès lors que leur paiement n’ont pas leur cause dans l’existence éventuelle de vices cachés mais dans leur qualité de propriétaire durant la période durant laquelle ils ont joui du bien,

— que les frais de commission d’agence ne peuvent être sollicités à l’encontre de Monsieur [B] [PA] comme corollaire de l’annulation de la vente et dans un second temps à l’encontre de l’ensemble des défendeurs, solidairement,

— que les demandeurs ne peuvent demander le remboursement des frais de notaire pour leurs deux acquisitions, à tout le moins de leur second bien, de même que les frais hypothécaires afférents à cette seconde acquisition,

— que l’acompte de 2500 euros versé pour les travaux de parking non réalisés devront être remboursés par l’entreprise, et qu’en tout état de cause, l’impossibilité de construire le parking ne lui est pas imputable mais résulte de l’absence de publication du jugement constatant l’extension de la servitude,

— que les frais liés aux prêts (intérêts de l’emprunt, frais d’assurance des 3 prêts immobiliers) , de même que la commission d’agence et les frais de notaire, ne trouvent pas leur origine dans l’existence de prétendus vices et auraient dû être assumés par les acquéreurs même si aucun litige n’était né,

— que les acquéreurs ne justifient pas du principe et du quantum de leur préjudice moral, ne rapportant pas la preuve que le bien serait invendable, alors même qu’ils n’entretiennent plus le bien et sont ainsi responsables de la dégradation de son état.

Elle sollicite à titre reconventionnel la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral en raison des critiques et des dénigrements dont elle fait l’objet. Elle sollicite la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société MELIMMO demande enfin au tribunal d’écarter l’exécution provisoire, dès lors qu’une annulation de la vente créerait une insécurité juridique quant à la propriété du bien si la Cour infirmait la décision et qu’elle n’aurait aucune certitude, si elle était condamnée à verser des dommages et intérêts, de restitution des sommes versées.

* * *

Aux termes de conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 6 novembre 2024, Monsieur [J] [M] demande au tribunal, au visa des articles 1130 et suivants, 1604 et suivants, 1641 et suivants du Code civil, et les articles 237 et 246 du Code de procédure civile, de :

— JUGER qu’il n’existe aucune manœuvre frauduleuse ou mensonge qui soit constitutive d’un dol,

— JUGER qu’il n’existe aucun vice caché,

— JUGER qu’aucune faute n’est caractérisée ou démontrée à l’encontre de Monsieur [J] [M],

— JUGER qu’il n’existe aucune faute de Monsieur [J] [M] ayant pu entraîner le moindre préjudice pour Monsieur [CG] [HM] et Madame [IF],

— JUGER que la responsabilité de Monsieur [J] [M] ne saurait être engagée,

— DÉBOUTER Monsieur [CG] [HM] et Madame [IF] de toutes leurs demandes et à toutes fins qu’elles comportent à l’encontre de Monsieur [J] [M],

— DÉBOUTER Monsieur [B] [PA] de sa demande en garantie à l’encontre de Monsieur [J] [M],

En toute hypothèse,

— CONDAMNER Monsieur [CG] [HM] et Madame [IF] à payer à Monsieur [J] [M] la somme de 7.500 euros en réparation du préjudice moral subi par la production en justice de fausses attestations à son encontre,

— CONDAMNER Monsieur [CG] [HM] et Madame [IF] à payer à Monsieur [J] [M] la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A l’appui de ses prétentions, Monsieur [J] [M] relève qu’aucune demande de condamnation n’est formée à son encontre et que les demandeurs ne justifient d’aucun fondement juridique permettant de rechercher sa responsabilité.

S’agissant du dol allégué, Monsieur [J] [M] indique que les demandeurs ne rapportent pas la preuve qu’il ait usé de manœuvre frauduleuse ou dissimulé intentionnellement une quelconque information ayant conduit à l’acquisition du bien litigieux.

En tout état de cause, Monsieur [J] [M] soutient qu’aucun des trois fondements juridiques allégués par les demandeurs ne sont fondés.

Il conteste les conclusions de l’expert, leur reprochant leur manque d’objectivité, se comportant comme s’il avait été témoin de l’achat, en affirmant sans la moindre réserve ce que les acquéreurs ont soutenu devant lui.

Il fait ainsi valoir :

1) Concernant le droit de passage

— Qu’il y a bien eu une erreur sur la localisation d’un droit de passage qui a existé puis été annulé par un jugement du 23 avril 2012, mais que ce dernier n’a pas été publié au bureau des hypothèques, expliquant que l’erreur sur l’existence de ce droit de passage se soit perpétué dans les actes notariés successifs.

— qu’aucune responsabilité ne peut lui être imputée, dès lors qu’il n’a jamais reçu la moindre information sur l’annulation de ce droit de passage.

2) Concernant l’assainissement

— que le diagnostic effectué par la RÉGIE ANC PUISAYE FORTERRE constatant la non-conformité de l’installation a été annexé à la promesse de vente, en sorte que les acquéreurs étaient parfaitement informés de cette non-conformité et ne peuvent rechercher la responsabilité de leur vendeur et encore moins la sienne.

3) Concernant la salle de douche

— que Monsieur [PA] affirme que la douche fonctionnait normalement, ce que lui-même confirme,

— qu’en tout état de cause, le remplacement de la cabine de douche ancienne par une douche à l’italienne a fait obstacle à ce que les désordres aient pu être constatés de manière contradictoire.

4) Concernant la couverture de la maison

— que les demandeurs s’appuient sur les conclusions subjectives de l’expert judiciaire alors qu’ils ne se sont plaints d’aucun désordre relatifs à cette toiture, et notamment d’aucune infiltration,

— que l’avis de l’expert concluant à l’obligation de refaire toute la toiture est contredit par les 2 couvreurs présents lors de la dernière réunion d’expertise au cours de laquelle l’examen de l’état de la toiture n’a pu se faire qu’à l’aide d’une nacelle,

— que la vente concerne une maison ancienne,

— que l’affirmation selon laquelle les acquéreurs ne pouvaient déceler les désordres de la toiture mais que l’agence MELIMMO et les anciens propriétaires « connaissaient tout » n’est étayée par aucune justification alors même que les anciens propriétaires sont également des personnes comme les acquéreurs,

— que les vendeurs ne pouvaient connaître l’état de la toiture alors qu’il n’avait subi aucun désordre lorsqu’ils ont occupé le bien.

Monsieur [J] [M] ajoute qu’en tout état de cause sa responsabilité ne peut être recherchée dès lors que l’état de la toiture n’a pas été constaté au moment de la vente à Monsieur [B] [PA] au mois de novembre 2019 et qu’il n’avait lui-même pas effectué de travaux sur la toiture.

5) Concernant la charpente de la grange

— que sa responsabilité ne peut être engagée sur ce point puisqu’au moment de la vente de l’immeuble à Monsieur [B] [PA], la charpente n’était pas cassée.

6) Concernant la cheminée intérieure

— qu’il n’a jamais connu de problème avec cette cheminée qui a toujours bien fonctionné, en sorte qu’il n’est pas concerné par ce point.

7) Concernant la porte extérieure de la cuisine

— que cette porte était en parfait état lorsqu’il occupait lui-même le bien,

— que le pourrissement de la porte en partie basse résulte des travaux réalisés par les acquéreurs.

Monsieur [J] [M] conclut qu’aucun élément ne permet de retenir une quelconque responsabilité à son encontre et conclut qu’aucun des désordres évoqués ne suffit à considérer que le bien serait inapproprié à sa destination, permettant de justifier l’annulation de la vente.

Il ajoute qu’aucune faute, erreur ou mensonge n’est établie à son encontre, les dispositions des articles 1241 et 1242 étant en outre inapplicables. Il conteste avoir été informé de la suppression du droit de passage, cette information ne pouvant être déduite du seul fait qu’il connaissait bien son vendeur Monsieur [Y].

En réponse à l’argumentation des acquéreurs produisant une attestation de Madame [F] relatant qu’il aurait procédé à des travaux sur la toiture, Monsieur [J] [M] conteste sa teneur, estimant que ce document est un faux. Il déclare que la seule entreprise qui est montée sur le toit est l’entreprise ADARIO afin d’y installer le poêle à bois. Il précise n’avoir jamais nié avoir effectué des travaux de rénovation du bien mais n’avoir réalisé aucun travaux sur la toiture.

A titre subsidiaire, si le tribunal retenait la responsabilité de Monsieur [B] [PA], Monsieur [J] [M] conclut au rejet de l’appel en garantie formée par ce dernier à son encontre en faisant valoir que ce dernier ne justifie pas avoir été victime de manœuvres frauduleuses de la part de son vendeur ni que celui-ci ait dissimulé intentionnellement une quelconque information lors de son acquisition, relevant qu’il ne formule aucun reproche à son encontre.

Il ajoute qu’aucun vice n’a jamais été constaté par Monsieur [B] [PA] après son acquisition, lequel n’a pas fait établir le moindre constat permettant d’affirmer que les vices discutés existaient lors de son acquisition,

Il précise que ni l’expert ni les parties ne relèvent une quelconque faute à son encontre et conclut en conséquence au rejet de l’appel en garantie.

De même, Monsieur [J] [M] conclut au rejet des demandes indemnitaires présentées, les considérant non sérieusement justifiées.

A titre reconventionnel, Monsieur [J] [M] sollicite la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 7 500 euros en réparation de son préjudice moral en raison de l’usage de fausses attestations destinés à tromper le tribunal, lesquelles ont été très anxiogènes.

* * *

Aux termes de conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 1er mars 2024, Maître [HA] [W] [IL], Notaire à SAINT FARGEAU, demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du Code civil, de :

— RECEVOIR Maître [HA] [W] [IL], Notaire, en ses conclusions,

— DÉBOUTER Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de Maître [HA] [W] [IL], Notaire,

— VOIR condamner la ou les partie(s) succombantes au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens au profit de Maître FELLAH.

Au soutien de ses prétentions, Maître [HA] [P] rappelle qu’il appartient aux demandeurs qui entendent engager sa responsabilité professionnelle sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du Code civil, de démontrer les fautes que le notaire aurait commises, le préjudice certain qui en serait directement résulté ainsi que le lien de causalité entre la faute alléguée et le dommage.

Elle soutient que les demandeurs ne font nullement cette triple démonstration.

Elle insiste sur le fait qu’elle n’a jamais pris part à une quelconque négociation qui est intervenue entre les acquéreurs et l’agence immobilière MELLIMO, qui avait mandat de négocier la vente au nom du vendeur, en sorte que les parties avaient échangé leur consentement sur la chose et sur le prix bien avant son intervention.

Elle fait valoir :

— que le devoir de conseil du notaire ne peut plus exercer lorsque la convention authentifiée par ledit notaire était déjà parfaite au moment où il est intervenu,

— que la Cour de cassation rappelle que le préjudice est établi dès la signature de la promesse et que les conséquences dommageables ne sont pas imputables au notaire,

— que le notaire n’a pas en toute hypothèse vocation à se substituer à la garantie légale à laquelle le vendeur est tenu,

— que seul le vendeur, débiteur de la restitution du prix, est tenu à la restitution des intérêts de retard,

— qu’il ne peut être sollicité à son encontre les frais de remboursement d’emprunt, le coût des travaux inutilement effectués durant l’occupation des lieux, la taxe foncière, le coût de l’emprunt pour l’achat d’un nouveau logement, le coût de la commission versé à l’agence immobilière, les frais de notaire, un préjudice d’agrément et un préjudice moral, dès lors qu’il ne s’agit pas de préjudices indemnisables,

— que le notaire est un officier ministériel qui reçoit les actes mais n’est jamais une partie à l’acte, et qu’aucun frais et honoraires résultant de la rédaction d’un acte de vente ne peut faire l’objet d’une restitution.

Elle conclut en conséquence au rejet de la demande des consorts [BU] visant à la condamner in solidum avec l’agence immobilière et les vendeurs au paiement de la somme de 73 699 euros en réparation de leur préjudice.

De même elle conclut au rejet de la demande formée au titre du préjudice moral, sans lien avec la faute qui lui est reprochée qui concerne uniquement la question de la servitude de passage.

S’agissant des fondements juridiques allégués, tenant au dol et à la garantie des vices cachés, Maître [HA] [P] rappelle :

— qu’un notaire n’a pas à se déplacer sur les lieux, objet de l’acte,

— que le notaire, hors circonstances susceptibles d’éveiller ses soupçons, n’a pas un devoir d’investigation au-delà des déclarations des parties de la consultation des pièces d’usage,

— qu’elle ne pouvait connaître les vices inhérents à la construction et la vétusté de l’immeuble litigieux.

Le notaire précise que les acquéreurs ne pouvaient ignorer qu’il faisait l’acquisition d’un bien construit depuis plus de 10 années, dont le mauvais état de la charpente était visible.

S’agissant de la servitude de passage, Maître [HA] [P] indique :

— que celle-ci figurait dans l’acte de vente acquisitive de Monsieur [B] [PA] et que les acquéreurs, lors de la signature tant du compromis que de l’acte authentique, ont, en l’absence du vendeur, interrogé l’agence immobilière MELIMMO qui a négocié cette vente afin de connaître l’emplacement de ce droit,

— qu’interrogée sur la consistance de ce droit de passage, Monsieur [B] [PA] répondait au notaire,

* le 15 mars 2021 que celui-ci « lorsque l’on est face à la maison est sur la droite entre les 2 maisons pour donner sur la partie arrière de la longère »,

* le 9 mai 2021, qu’un jugement avait été rendu le 23 avril 2012 par le tribunal judiciaire d’Auxerre, dans une instance où les époux [Y] qui avaient acquis le bien le 30 avril 2004 étaient demandeurs, jugement aux termes duquel « la servitude de passage au profit des parcelles 814 et 816 exerçant sur la parcelle B n° 252 était éteinte dans la mesure où l’édification d’un mur en parpaing empêchait l’exercice de la servitude de façon permanente »,

— qu’un acte rectificatif a été dressé le 28 octobre 2009 afin de constater l’omission dans la désignation du droit de passage,

— que le 22 mai 2012, soit un mois après le prononcé du jugement, les époux [Y] ont vendu le bien aux époux [M] sans que l’acte d’acquisition du vendeur du 30 novembre 2019 ni l’état hypothécaire qui rappelle au contraire le droit de passage à la suite de la vente du 22 mai 2012, ne mentionnent le jugement du 23 avril 2012,

— qu’en l’absence de publication du jugement du 23 avril 2012 à la conservation des hypothèques, l’état hypothécaire fait mention du rappel du droit de passage,

— que les époux [Y] n’ont pas informé le notaire et les acquéreurs du jugement qui leur était défavorable en sorte que l’acte de vente du 30 novembre 2019 par les époux [M] à Monsieur [B] [PA] porte la mention « droit de passage sur la cour de Madame [V] au représentant pour arriver sur la route » compte tenu de la servitude de passage existant toujours publié à la conservation des hypothèques.

Elle soutient ainsi qu’il lui était impossible d’avoir connaissance d’un jugement constatant l’extinction de la servitude de passage en raison de l’édification d’un mur par de précédents propriétaires les mettant dans l’impossibilité d’utiliser le passage dès lors que le jugement n’était pas relaté dans le titre de propriété du vendeur ni mentionné sur l’état hypothécaire. Elle rappelle que pour être opposable aux propriétaires successifs, ledit jugement aurait dû être publié au service de la publicité foncière. Elle ajoute qu’aucune réserve n’a été faite par le vendeur s’agissant de la désignation figurant dans le compromis et l’acte authentique et que lorsque Monsieur [B] [PA] a été interrogé par l’office notarial sur l’emplacement du droit de passage, ce dernier ne lui a nullement indiqué son extinction, ayant même précisé son emplacement.

Elle considère que seuls les vendeurs successifs qui vivaient dans les lieux litigieux et l’agence immobilière MELLIMO qui fait visiter le bien pouvait être à même d’apporter toutes précisions utiles à propos de cette servitude, elle-même ne s’étant jamais déplacée sur les lieux. Elle ajoute qu’à aucun moment le notaire n’a suspecté les déclarations faites par les parties ni le contenu des documents qui lui sont transmis dès lors que ceux-ci, par leur contenu ou leur convergence n’impliquaient pas qu’elle puisse douter de leur sincérité et donc la pousser à procéder à des investigations supplémentaires, rappelant que la servitude relative au droit de passage était en effet toujours mentionnée auprès du service de la publicité foncière.

Elle conclut en conséquence au rejet de la demande tendant à voir engager sa responsabilité professionnelle.

Elle conteste également avoir commis un dol, en précisant que cette notion répond de l’inexécution d’une obligation contractuelle des parties à l’acte et non d’un officier ministériel.

S’agissant de l’appréciation des responsabilités effectuées par le notaire, Maître [HA] [P] indique que seuls les juges du fond peuvent connaître de cette appréciation juridique. Elle ajoute que l’expert ne connaît manifestement pas l’incidence de la publication de l’absence de publication d’une décision à la conservation des hypothèques en matière de servitude de passage.

À titre subsidiaire, si l’action des demandeurs devait prospérer, Maître [HA] [P] rappelle qu’en cas d’annulation d’une vente les notaires ne peuvent être tenus à restitution de tout ou partie du prix ni des frais et droits de mutation acquittés auprès de l’administration fiscale.

* * *

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux termes des conclusions respectives, par application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 mai 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 26 mai 2025 et mise en délibéré au 25 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal. Il en est de même des demandes tendant à voir « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Sur la responsabilité de Monsieur [PA]

En l’espèce, les demandeurs entendent engager la responsabilité de Monsieur [B] [PA] pour manquement à son obligation de délivrance conforme des équipements promis (inexistence de la fosse septique, douche balnéo non raccordée aux canalisations dans le mur et dans le sol, ) ainsi que la réalité des mentions insérées dans l’acte (« bon état de la maison/sans travaux », existence d’un droit de passage).

Conformément à l’article 1603 du code civil, le vendeur est tenu de délivrer la chose qu’il vend.

L’article 1604 du même code dispose que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et la possession de l’acheteur.

Enfin, en application de l’article 1615, l’obligation de délivrer comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.

Il y a lieu de rappeler que :

— l’ obligation de délivrance est une obligation de résultat, de sorte que le vendeur ne peut écarter sa responsabilité en cas d’inexécution ou d’exécution défectueuse de son obligation que s’il prouve que sa défaillance est due à une cause étrangère qui ne lui serait pas imputable,

— l’ acquéreur ne peut être tenu d’accepter une chose différente de celle qu’il a commandée.

En matière de vente immobilière, le vendeur est tenu de livrer le bien promis tel qu’il a été identifié au contrat avec ses caractéristiques propres et l’acquéreur doit pouvoir obtenir la jouissance normale du bien acheté à laquelle il peut légitimement attendre.

Aux termes de l’acte authentique de vente reçu le 9 février 2021 par Maître [HA] [P], le vendeur s’est engagé à livrer un bien immobilier désigné comme suit :

« Une maison d’habitation comprenant :

au rez-de-chaussée : une cuisine et un séjour, deux WC, deux salles d’eau, garage, grange

au premier : 2 chambres et une salle de jeux en cours d’aménagement

droit de passage sur la cour de Madame [V] au représentant pour arriver sur la route ».

En l’espèce, aucune des parties ne conteste le fait que ce droit de passage n’existe plus depuis un jugement rendu le 23 avril 2012, étant de surcroît relevé que le vendeur, interrogé par l’agence immobilière, sur l’assiette de ce droit, a indiqué un emplacement inventé :

A cet égard, l’expert indique :

« Il n’y a aucun droit de passage contrairement à ce qu’affirmaient l’agence MELIMMO et M. [PA] l’ancien propriétaire.

De plus, l’endroit indiqué est à l’opposé de l’ancien droit de passage qui a été supprimé il y a des dizaines d’années (palissade en bois) par un mur en pierre.

Monsieur [M] aurait indiqué le droit de passage par la palissade en bois à Monsieur [B] [PA] qui l’aurait indiqué à l’agence. Toutefois le droit de passage est resté sans aucune correction depuis 3 ventes au niveau du mur de pierres.

Il convient de rappeler que la servitude de passage que les acquéreurs pensaient acquérir, au regard de la description qui leur était faite, apparaissait particulièrement importante pour eux, dès lors qu’ils avaient fait intervenir lors des visites un tiers pour effectuer un devis afin de réaliser une place de parking sur le fonds à acquérir, laquelle devait être précisément desservie par ce droit de passage, projet qui n’a jamais pu voir le jour.

Ainsi, cette absence de droit de passage, pourtant expressément prévu à l’acte de vente, ayant pour effet de diminuer la desserte du fonds acquis, constitue donc bien une non-conformité aux stipulations contractuelles.

S’agissant de l’assainissement, il ressort des éléments du dossier que les acquéreurs ont eu communication du diagnostic établi le 27 février 2019 par le SPANC qui a été annexé à la promesse de vente et à l’acte de vente, en sorte qu’ils étaient pleinement informés de la nécessité de procéder à sa mise en conformité. L’état du système d’assainissement, connu des vendeurs, ne constituent donc pas, comme le soutiennent les défendeurs, un défaut de conformité, ni un vice caché, s’agissant d’un vice apparent.

De même, si l’immeuble a été présenté comme étant « en bon état / sans travaux », cette mention n’est pas contractuelle, et ne peut, de par sa généralité, constituer un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme.

En revanche, l’absence de douche fonctionnelle du rez-de-chaussée lors de l’entrée dans les lieux des acquéreurs constitue un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme du bien immobilier, décrit comme dotée de deux salles d’eau.

Si Monsieur [J] [M] et Monsieur [B] [PA] soutiennent avoir utilisé la cabine de douche sans difficulté durant leur période d’occupation des lieux, ces affirmations sont toutefois contredites par une vidéo réalisée par les demandeurs, démontrant que les alimentations eaux chaude/froide et l’évacuation n’étaient pas raccordées

Ainsi, Monsieur [CT] [E] indique que « Monsieur [CG] [HM] nous montre la vidéo qu’il a tournée lors du démontage de la cabine de douche, on peut y voir clairement que les arrivées d’eau chaude et d’eau froide n’étaient pas branchées à la cabine, ni l’évacuation qui était obturée avec un textile de couleur marron foncé ».

Il ne saurait être sérieusement soutenu que les demandeurs auraient volontairement dégradé et débranché les raccordements pour les besoins de leur demande.

Il sera en outre relevé que les acquéreurs avaient expressément sollicité, comme l’attestent les échanges de mails produits au dossier, de mettre en eau l’immeuble afin de vérifier le bon état des installations mais que l’agence immobilière s’y est opposée en évoquant la nécessité de repurger l’installation ensuite, en sorte que ce vice n’a pu être découvert lors de la vente.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, cette absence de raccordement, à supposer même qu’il ne relève pas d’un défaut de délivrance conforme, constitue en tout état de cause un vice caché,

Pour s’opposer toutefois à toute réclamation à ce titre, Monsieur [B] [PA] invoque la clause de non garantie des vices cachés insérés à l’acte de vente, ainsi stipulée :

ETAT DU BIEN

« l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés,

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas

— si le vendeur a la qualité de professionnelle de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité,

— ou s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connue du vendeur »

Ainsi, une vente, faite par un vendeur professionnel, ou un vendeur de mauvaise foi, même non professionnel, ayant connaissance du vice, ne lui permet pas de se prévaloir des clauses d’exonération de la garantie des vices cachés.

Il convient en conséquence, au regard des articles précités, d’examiner chacun des désordres que les acquéreurs qualifient de vices cachés, afin de déterminer s’ils constituent des vices cachés au sens de l’article 1641 du Code civil, et dans l’affirmative, de dire si la clause d’exonération de garantie des vices cachés peut ou non s’appliquer.

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’ils les avaient connus.

Selon l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre par lui-même.

Peut être toutefois considéré comme caché un vice apparent au moment de la vente, mais dont l’acheteur n’avait pas connaissance de l’ampleur et des conséquences au moment de la vente.

Selon l’article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Si les défenderesses contestent la teneur de l’expertise judiciaire en considérant que Monsieur [RY] a pris parti pour les demandeurs, il convient de rappeler que le tribunal n’est pas tenu par les appréciations de l’expert, étant relevé qu’il importe de distinguer les constatations techniques qu’il a effectués sur place, de ses appréciations personnelles ou sur le fait que les désordres relevés constitueraient ou non des vices cachés et à l’égard de qui, points qui relèvent d’une appréciation juridique incombant à la présente juridiction.

1) S’agissant de la douche

A cet égard, il est constant que l’absence de douche fonctionnelle dans une salle de bain rend cette pièce impropre à sa destination. Monsieur [B] [PA] qui a habité les lieux, ne peut pas ne pas s’être rendu compte de ce défaut de raccordement faisant obstacle à l’utilisation de cette douche. Il doit en conséquence être considéré qu’il connaissait ce vice et ne peut donc se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés sur ce point.

2) S’agissant de la cheminée

En l’espèce, l’expert considère que celle-ci est « inutilisable sous peine d’incendie. Les coulures sur le conduit au R+1 montrent l’existence de fissures avec les fumées et risque de passage des flammes. Cheminée dangereuse ».

Il précise que « l’agence laissait supposer l’utilisation immédiate de cette cheminée tout comme le poêle à bois dans la pièce voisine ».

Or, la présentation d’une cheminée comme équipement d’un immeuble vendu, telle que cela résulte de l’annonce publiée par l’agence immobilière, présume qu’elle peut être utilisée en sécurité et il ne saurait être légitimement prétendu qu’il s’agissait d’une cheminée d’ornement, précision qui aurait due, dans une telle hypothèse, être expressément indiquée.

Au demeurant, la demande faite par les acquéreurs auprès de Monsieur [B] [PA] de procéder au ramonage de la cheminée, témoigne bien de ce qu’il ne s’agissait pas d’une cheminée d’ornement.

La dangerosité de cette cheminée, que le vendeur ne pouvait ignorer pour avoir occupé les lieux, constitue donc un vice caché, sans que le vendeur ne puisse se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés.

3) S’agissant de la porte extérieure de la cuisine pourrie et gouttière « mal réglée et

déformée avant la vente »

Il ressort des pièces versées aux débats que parmi les travaux effectués par le vendeur, à la demande des acquéreurs avant la vente, figure notamment un point concernant « réglage de porte » pour un montant de 50 euros.

Cette demande conforte ainsi l’allégation des acquéreurs soutenant qu’au moment de la visite du bien immobilier, l’agence immobilière leur aurait indiqué qu’elle était juste difficile à manœuvrer.

Or, il s’avère que l’état de cette porte, que l’expert qualifie de « pourrie » s’il était visible au moment de la vente, résultait en réalité d’un vice caché tenant à l’existence d’une gouttière inefficace, Monsieur [E] pointant, dans le cadre de son expertise amiable contradictoire, une « mauvaise mise en œuvre de la gouttière, beaucoup plus basse que le bord de la toiture, ayant pour effet de faire tomber les eaux de pluie directement sur la terrasse en dégradant le bas de porte ».

Ce désordre affectant les gouttières est confirmé par l’expert judiciaire qui indique :

« La porte est pourrie dans sa moitié inférieure et coince. Cette porte a pourri au fur et à mesure du temps à cause des gouttières défaillantes qui laissent tomber des cascades d’eau de pluie au droit de cette porte. Les pentes au sol sont telles que l’eau stagne devant cette porte. La porte était donc déjà à demie pourrie et les gouttières défaillantes. Le seuil de porte formant goutte d’eau ne tenait plus, l’ajout d’une chatière par Madame et Monsieur [HM] n’a aucun effet sur l’état délabré la porte. Il « faut plusieurs années pour en arriver là ». L’expert précise que « les deux longueurs totales de gouttières sont mal réglées », et qu’il s’agit d’un vice préexistant à la vente, non visible pour les acquéreurs qui ne sont pas des sachants.

Par ailleurs, et contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, ce vice n’est nullement imputable à la réalisation d’une chappe en béton ni à l’installation d’une chatière au niveau de la porte litigieuse, ces aménagements n’ayant aucune incidence sur le fait que l’eau provenant des gouttières inefficaces, se déversent sur le pas de porte, occasionnant les désordres.

Il ressort de l’ensemble de des éléments que si l’état de la porte était visible au moment de la vente, les consorts [BU] ont mesuré la gravité de ce vice, en lien avec le problème de gouttières, dans son ampleur et ses conséquences qu’au moment des investigations techniques.

Ces vices étaient nécessairement connus de Monsieur [B] [PA] qui occupait le bien, en sorte qu’il ne peut se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés sur ce point.

4) La toiture

L’expert judiciaire n’a pu accéder à l’état de la toiture qu’après avoir loué une nacelle. Il estime que les désordres affectant la toiture constituent des vices cachés pour les acquéreurs dès lors que la toiture n’était pas visible.

Si la découverte d’une partie du toit a en effet révélé que Monsieur [J] [M] avait endommagé toutes les tuiles de la partie Nord en collant de la laine de verre directement sous les tuiles, lorsqu’il a procédé à des travaux d’isolation des deux grandes pièces, ce désordre était toutefois, dissimulé sous la couverture.

Or, aucun élément du dossier ne permet de rapporter la preuve que Monsieur [B] [PA], qui n’est pas un professionnel de la construction et qui n’a lui-même effectué aucun travaux sur le bien, ait été informé des désordres affectant la toiture, en sorte qu’il peut se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés figurant à l’acte de vente, concernant ce désordre.

Néanmoins, les différents vices cachés retenus ci-dessus par le tribunal qui a estimé qu’ils étaient connus du vendeur, faisant ainsi obstacle à la clause de non garantie des vices cachés figurant à l’acte de vente, ont incontestablement diminué de façon importante l’usage du bien en sorte qu’il est incontestable que les acquéreurs, ne l’auraient pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’ils les avaient connus.

Dès lors, au regard de l’existence de ces vices cachés, associé aux manquements du vendeur à son obligation de délivrance conforme du bien aux spécifications convenues entre les parties, il convient de faire droit à la demande de résolution de la vente formée à son encontre sans qu’il soit nécessaire d’examiner la demande tendant à l’annulation de la vente sur le fondement du dol.

Par ailleurs, en l’absence de relation contractuelle entre les demandeurs, et la société MELIMMO d’une part et Maître [HA] [P] d’autre part, les demandes formées à l’encontre de cette dernière sur le fondement du dol ne peuvent prospérer.

Enfin si les demandeurs invoquent la responsabilité solidaire de Monsieur [J] [M], tout en reconnaissant qu’ils n’ont aucun lien contractuel avec lui, ils ne précisent pas le fondement juridique d’une telle demande, ni ne caractérise les conditions nécessaires pour voir engager sa responsabilité à leur égard, tenant notamment au préjudice subi et au lien de causalité entre les fautes alléguées et le préjudice, en sorte que les demandes formées à son encontre seront rejetées.

I. Sur les conséquences de la résolution de la vente

L’acquéreur qui engage la responsabilité du vendeur pour manquement à son obligation de délivrance a le choix de demander la résolution de la vente ou la réparation du préjudice résultant du défaut de conformité qui consiste notamment dans le coût des travaux de mise en conformité

En l’espèce, les demandeurs sollicitent la résolution de la vente

1) Sur les restitutions réciproques

Aux termes de l’article 1645 du code civil « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

Aux termes de l’article 1352-5 du code civil « Pour fixer le montant des restitutions, il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et de celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution ».

Tout d’abord, la résolution étant rétroactive, il y a lieu de remettre les parties en leur état antérieur à la vente et de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a ordonné les restitutions réciproques qui s’imposaient selon les conditions fixées par les articles 1352 et suivants du code civil en ce qui concerne le prix, les frais d’enregistrement et les frais notariés.

En l’état du prononcé de la résolution de la vente, celle-ci est censée n’avoir jamais existé et la résolution emporte donc restitutions réciproques entre les parties qui doivent se retrouver dans la situation antérieure à celle-ci.

En conséquence, Monsieur [B] [PA] sera condamné à payer à Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] les sommes suivantes :

—  124 000 euros correspondant au prix de vente,

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil les intérêts légaux sur le prix de vente sont dus, à compter de la demande en justice valant sommation de payer, soit en l’espèce à compter du 23 mars 2023. Il sera également fait droit à la demande de capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

—  7 200 euros au titre des frais d’agence.

En contrepartie du paiement effectif de ces sommes, les consorts devront restituer l’immeuble objet de la vente résolue à Monsieur [B] [PA]

2) Sur les dommages et intérêts complémentaires

a) Sur les taxes foncières

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] ont réglé les sommes de 1 717 euros + 394 euros soit 2 111 euros (prorata TF 2021, TF 2022, 2023, 2024) au titre des impôts fonciers, à parfaire jusqu’à la restitution du bien

b) Sur le coût des travaux réalisés dans la salle de bain

A l’appui de ce chef de demande, les demandeurs sollicitent la somme de 4 637,90 euros correspondant à des travaux réalisés dans la salle de bain et verse sur ce point :

— une facture du 20 mai 2021 de Monsieur [DL] [S] d’un montant de 3 800 euros,

— une facture [L] du 13 février 2021d’un montant de 1837,90 euros

La somme de 4 637,90 euros réclamée sera allouée.

c) Sur le coût d’installation de deux poëles à bois

Si les demandeurs sollicitent une somme complémentaire de 10 447, 14 euros, ils ne justifient pas que ces équipements étaient indispensables au chauffage de la maison, ni ne produisent aucune pièce sur ce point, aucune facture n’étant visée dans le bordereau de communication de pièces. Cette demande sera en conséquence rejetée.

d) Sur les intérêts d’emprunt et les frais de remboursement anticipé partiel

En raison du défaut de délivrance et des vices cachés imputable au vendeur justifiant la résolution de la vente, les acquéreurs ont subi un préjudice financier, ayant supporté en pure perte les intérêts liés à l’emprunt qu’ils ont dû souscrire pour financer l’acquisition de l’immeuble.

Ils justifient avoir souscrit le 8 janvier 2001 auprès de la banque LCL pour financer l’acquisition un emprunt de 153 280 euros sur une durée de 228 mois au taux de 1,02 %, comportant une franchise de 24 mois et un début d’amortissement du prêt le 8 janvier 2023, représentant, selon le tableau d’amortissement produit aux débats la somme de 3 696,68 euros au jour de la présente décision. Ce tableau indique que les frais d’assurance sont de 0.

Si les demandeurs sollicitent les frais de remboursement anticipé partiel, ils ne chiffrent pas cette demande.

En revanche, les demandes afférentes au coût des emprunts concernant leur nouvelle habitation à THORY, sont sans lien avec la résolution de la vente, et seront en conséquence rejetées

Il convient en conséquence de condamner à payer aux consorts [BU] les intérêts d’emprunt réglés et échus, soit la somme de 3 696,68 euros, laquelle portera intérêts à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil s’agissant de dommages et intérêts.

e) Sur la demande en paiement de la somme de 2 500 euros

De même, la demande en restitution de l’acompte de 2 500 euros en raison de ce que le projet de parking n’a pas pu voir le jour, sera rejetée, dès lors que cette somme a été réclamée à l’entrepreneur, comme en témoigne le mail en ce sens versé aux débats, et que la preuve de l’absence de remboursement n’est pas établi.

f) Sur le préjudice moral et d’agrément

Les acquéreurs sollicitent à ce titre la somme de 20 000 euros.

Au regard des découvertes successives concernant l’état du bien vendu, infligées aux acquéreurs, il convient de leur allouer la somme de 5 000 euros à ce titre.

II. Sur la responsabilité de l’agence immobilière

Il est constant que les éventuelles fautes contractuelles commises par une agence immobilière dans l’exécution de son mandat donné par le vendeur, sont susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil, à l’égard des acquéreurs.

Dans le cadre de ses obligations, il incombe à l’agent immobilier, tenu d’un devoir de renseignement, de procéder à des vérifications sur la qualité des parties et les caractéristiques du bien vendu.

En l’espèce, les demandeurs reprochent à la société MELIMMO d’avoir mentionné des équipements et caractéristiques qui n’existaient pas alors qu’elle devait, en sa qualité de vendeur professionnel, de procéder à la vérification de la réalité de tous les équipements composant le bien négocié.

Toutefois, il convient de rappeler que l’agent immobilier n’est pas tenu de procéder à des investigations techniques ni de vérifier les indications qui lui sont données par le vendeur lorsque celles-ci apparaissent comme vraisemblables et ressortissent du domaine du bâtiment.

S’agissant de la douche non fonctionnelle et des désordres affectant la toiture, aucun élément ne permet de rapporter la preuve que l’agence immobilière aurait eu connaissance de ces désordres, alors qu’ils relèvent à son égard de vices cachés décelable uniquement par un sachant.

Concernant l’assainissement, la société MELIMMO a transmis le diagnostic réalisé au mois de février 2019 par le SPANC, en sorte qu’elle n’a commis aucune faute.

S’agissant enfin de la servitude de passage, il convient de rappeler que la société MELIMMO est intervenue en tant que négociatrice de la vente du bien litigieux et a représenté le vendeur face aux questionnements des acquéreurs tout au long du processus de négociation.

Elle a, sur demande des acquéreurs, interrogé le vendeur sur l’emplacement de la servitude et a répercuté sa réponse aux acquéreurs.

Ne disposant toutefois d’aucune connaissance juridique, la société MELIMMO n’avait aucun moyen de s’apercevoir que la réponse qui lui était faite était erronée, dès lors qu’il ne lui appartenait pas d’effectuer elle-même des vérifications sur la consistance de la servitude, la seule vérification de sa mention sur le titre de propriété du vendeur, étant suffisante la concernant.

III. Sur la demande de dommages et intérêt formée par la société MELIMMO au titre de son préjudice moral

En l’espèce, la société MELIMMO sollicite la somme de 5 000 euros, en invoquant les critiques et dénigrements dont elle a fait l’objet.

Toutefois, aucune faute des acquéreurs n’est caractérisée alors que ces derniers se sont légitimement interrogés sur les informations qui leur avaient été données lors de la vente par l’agence immobilière, mandataire du vendeur, qu’ils n’ont jamais pu rencontrer.

Cette demande sera en conséquence rejetée.

IV. Sur la responsabilité du notaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La mise en jeu de la responsabilité du notaire sur le fondement de l’article 1240 du code civil suppose la triple démonstration d’une faute et d’un préjudice en lien causal avec le manquement invoqué.

Dans le cadre de ses obligations, le notaire, qui instrumente une vente d’immeuble est tenu, pour assurer l’efficacité de son acte, de vérifier les origines de propriété, la situation hypothécaire du bien, ainsi que les déclarations du vendeur relatives à l’existence d’une servitude de passage au profit du bien objet de la vente et il ne peut sur ce point se contenter des seules déclarations du vendeur en ce qu’il doit précisément informer les parties sur l’étendue des droits transmis.

Si le notaire n’est pas tenu de se déplacer sur les lieux, ni de procéder à des vérifications complémentaires, en l’absence de raisons objectives lui permettant de soupçonner une difficulté.

Il convient de rappeler que contrairement à ce que soutient Maître [HA] [P], le devoir de conseil du notaire persiste même s’il n’a pas reçu le compromis de vente, peu importe que la rencontre des volontés ait déjà eu lieu sur la chose et sur le prix, dès lors qu’il a une mission d’authentification des actes qu’il instrumente et doit ainsi garantir leur efficacité.

Au demeurant, tant le compromis de vente que l’acte authentique de vente ont été reçus par Maître [HA] [P].

En l’espèce, il ressort de l’examen de l’acte authentique de vente que lors du rendez-vous de signature, les acquéreurs ont interrogé l’agence immobilière devant le notaire sur l’assiette exacte du droit de passage.

Il n’est pas contestable que la mention figurant dans l’acte, à savoir " Droit de passage sur la cour de Madame [V] pour arriver sur la route ", ne permettait pas aux acquéreurs de comprendre où elle se situait.

Or, dans une telle configuration, il appartenait au notaire d’effectuer les investigations nécessaires pour permettre aux acquéreurs de situer précisément l’assiette de leur droit de passage.

A cet égard, il ressort des éléments du dossier et du rapport d’expertise que les informations données par le vendeur, sur questionnement de l’agence immobilière, étaient en réalité erronées, l’expert évoquant « une servitude inventée»

Toutefois, le notaire ne saurait se retrancher sur les déclarations erronées qui auraient été faites à ce sujet par le vendeur, dès lors qu’il se devait de vérifier, avant signature définitive de l’acte, si la description donnée par le vendeur de l’assiette de la servitude, qu’il se devait de demander, correspondait bien aux mentions de l’acte (au regard notamment de la précision du nom du propriétaire du fonds : [V] ) afin de renseigner utilement les acquéreurs qui l’avaient questionné sur ce point.

Si tel avait été le cas, la présence d’un mur sur l’assiette de la servitude figurant à l’acte aurait permis de mettre en lumière la difficulté (extinction de la servitude par jugement), laquelle a finalement été découverte postérieurement à la vente, suite aux plaintes des acquéreurs, et après investigations du notaire

La circonstance selon laquelle la suppression de cette servitude n’a pas été publiée aux service des hypothèques, hypothèse qui peut parfois survenir, ne saurait en l’espèce constituer une cause exonératoire de responsabilité du notaire, dont l’attention avait été attirée lors du rendez-vous de signature sur ce point précis, et qui avait les moyens, de vérifier que la réponse donnée par le vendeur correspondait bien à la servitude figurant dans l’acte, ce qui n’était en réalité pas le cas.

La faute du notaire est ainsi caractérisée. Cette faute du notaire a généré un préjudice à l’égard des acquéreurs qui ont ainsi acquis un bien dépourvu de servitude.

Toutefois, Maître [HA] [P] relève à juste titre qu’elle ne saurait être tenue au paiement des sommes réclamées dans le cadre des restitutions, conséquence de la résolution de la vente pour vice caché.

De la même façon, il ne peut être fait droit à la demande tendant à la « restitution par Maître [HA] [P] » de la somme de 10 310 euros au titre des frais d’acte, le notaire ne pouvant être tenu juridiquement à « restitution », qui incombe au seul vendeur.

Toutefois, au regard de la demande formée tendant à la condamnation in solidum des défendeurs à leur payer la somme totale de 164 261,16 euros, touts préjudices confondus, incluant donc les frais de notaire, il convient de dire que Monsieur [PA] devra restituer aux demandeurs le montant des frais de notaire s’élevant à la somme de 10 310 euros, qui constitue des frais directement liés à la vente.

En revanche, Maître [HA] [P] sera condamné in solidum avec Monsieur [PA] à payer à Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF], la somme de :

—  2 111 euros au titre des taxes foncières, à parfaire ;

—  4 637,90 euros au titre du coût des travaux réalisés dans la salle de bains ;

—  3 696,68 euros au titre des intérêts d’emprunt ;

—  5 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de leur préjudice moral.

V. Sur les appels en garantie

Monsieur [B] [PA] sollicite la condamnation de Monsieur [J] [M], en sa qualité de vendeur originaire à le garantir des demandes formulées à son encontre en faisant valoir que les vices existaient lors de la première vente.

Toutefois force est de constater qu’il ne rapporte nullement la preuve de telles allégations, aucune constatation sur l’état du bien au moment de la vente intervenue entre Monsieur [J] [M] et Monsieur [B] [PA], ayant été réalisée à cette période, alors même que Monsieur [B] [PA] n’a jamais émis aucune doléances à l’égard de son vendeur, décrit par deux témoins comme étant un de ses amis, durant toute la période où il en a été propriétaire.

S’il pourrait être effectivement relevé que le vice caché affectant la toiture, résultant des travaux d’isolation réalisés par Monsieur [J] [M] du temps de son occupation du bien, semble avoir préexisté à la vente, il doit être précisé que ce vice n’a pas été pris en considération pour ordonner la résolution de la vente, le tribunal ayant considéré qu’il n’était pas établi que Monsieur [B] [PA] en avait eu connaissance, en sorte que la clause de non garantie des vices cachés était opposable aux acquéreurs s’agissant de ce vice.

L’appel en garantie formé par Monsieur [B] [PA] à l’encontre de Monsieur [J] [M], sera en conséquence rejeté.

VI. Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [M] à l’encontre des consorts [BU]

En l’espèce, Monsieur [M] sollicite la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 7 500 euros en réparation de son préjudice moral résultant de la production en justice de fausses attestations.

Toutefois, cette demande sera rejetée, aucun élément n’établissant qu’il s’agirait de fausses attestations,

VII. Sur la demande de publication du jugement

Il appartiendra à la partie la plus diligente d’assurer la publication dudit jugement au service de la publicité foncière, la publication du jugement n’ayant ainsi pas lieu d’être ordonnée.

VIII. Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [B] [PA] et Maître [HA] [P], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire, débouté de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile, et condamné à verser à Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard des circonstances de l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la société MELLIMO et Monsieur [J] [M] les frais non compris dans les dépens exposés à l’occasion de la présente procédure, en sorte que leurs demandes respectives formées à ce titre seront rejetées.

IX. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En l’espèce, la société MELIMMO demande à voir écarter l’exécution provisoire de la décision. Toutefois, aucune condamnation n’a été prononcée à son encontre.

Par ailleurs, aucun élément ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit, alors que la situation perdure depuis 2021.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la résolution de la vente intervenue suivant acte authentique reçu le 9 février 2021 par Maître [HA] [P], notaire à SAINT FARGEAU, entre d’une part Monsieur [B] [PA] et d’autre part Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF], portant sur l’immeuble situé à SAINPUITS (Yonne), 3 VERRIERE, Figurant au cadastre section B Lieudit VERRIERE n° 814 et 816.

En conséquence,

CONDAMNE Monsieur [B] [PA] à payer à Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] les sommes suivantes :

—  124 000 euros (cent vingt-quatre mille euros) correspondant au prix de vente, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2023 , avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

—  10 310 euros (dix mille trois cent dix euros), au titre des frais notariés ;

—  7 200 euros (sept mille deux cents euros) au titre des frais d’agence ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [PA] et Maître [HA] [P] à payer à Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] les sommes suivantes :

—  2 111 euros (deux mille cent onze euros) au titre des impôts fonciers, à parfaire jusqu’à la restitution du bien ;

—  4 637,90 euros (quatre mille six cent trente-sept euros et quatre vingt-dix centimes) au titre des travaux réalisés dans le bien immobilier ;

—  3 696,68 euros (trois mille six-cent-quatre-vingt-seize euros et soixante-huit centimes) au titre des intérêts de l’emprunt souscrit pour l’acquisition de l’immeuble ;

—  5 000 euros (cinq mille euros) au titre de leur préjudice moral ;

ORDONNE la restitution de l’immeuble par Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] à Monsieur [B] [PA] ;

DÉBOUTE Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] de leur demande tendant à voir engager la responsabilité de la société MELIMMO et celle de Maître [HA] [P] ;

DÉBOUTE Monsieur [B] [PA] de son appel en garantie dirigée à l’encontre de Monsieur [J] [M] ;

DÉBOUTE la société MELIMMO de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [M] de sa demande de dommages et intérêts ;

DIT qu’il appartiendra à la partie la plus diligente d’assurer la publication dudit jugement au service de la publicité foncière

DÉBOUTE Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] du surplus de leur demande ;

CONDAMNE Monsieur [B] [PA] aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise;

CONDAMNE Monsieur [B] [PA] à payer à Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Maître [HA] [P], la société MELLIMO et Monsieur [J] [M] de leurs demandes respectives fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,