COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 03 CONTRAT RESPTE

N° RG 24/02606 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J3YR

JUGEMENT DU 27 Avril 2026

AFFAIRE : Société JL AVIGNON PROVENCE

C/

[N]

DEMANDERESSE :

Société JL AVIGNON PROVENCE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Raphaël LEZER, avocat au barreau de NÎMES, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [F] [N]

née le 23 Mars 1965 à [Localité 3]

domiciliée : chez Mme et M. [W] [N]

Chez M. et Mme [N] [Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Eric FORTUNET, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Olivier LEFRANCQ, Vice-Président

Assesseur : Madame Emma JAUFFRET, vice-présidente

Assesseur : Madame Corinne THEVENOT, magistrat à titre temporaire

DEBATS :

Audience publique du 16 Février 2026

Greffier : Philippe AGOSTI

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par M. Olivier LEFRANCQ, Vice-Président et Monsieur Philippe AGOSTI, greffier.

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Page sur

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de mandat de vente d’immeuble exclusif en date du 18 mars 2022, Mme [F] [N] a mandaté la société JL AVIGNON PROVENCE pour la vente d’un bien immobilier lui appartenant sis [Adresse 3].

Le mandat a été conclu pour une durée d’un an. En cas de réalisation de l’opération aux conditions prévues au mandat, les honoraires de l’agent immobilier ont été fixée à la somme de 13.975,00 euros à la charge du vendeur.

Exposant qu’elle a trouvé un acquéreur pour le bien objet du contrat dès le 18 mars 2022 ; que la venderesse, après avoir contre signé l’offre d’achat, n’a pas régularisé l’acte définitif de vente ni ne s’est acquittée des honoraires de l’agent immobilier, par exploit signifié le 17 mars 2023, la société JL AVIGNON PROVENCE a fait citer Mme [F] [N] devant le tribunal judiciaire de Nîmes au visa des articles 1303, 1304, 1217,1231-1, 1231-5, et 1984 à 2010 du Code civil, aux fins de :

Juger son action recevable et bien fondée ;Condamner Madame [N] à lui payer la somme de 13.975,00 euros, conformément au mandat de vente et à l’application de la pénalité contractuelle ;Assortir cette condamnation des intérêts au taux légal, ce depuis le 18 mars 2022 ;Condamner Madame [N] à lui payer la somme de 2.500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;Juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Par ordonnance du 16 mai 2024, le juge de la mise en état a déclaré le tribunal judiciaire de Nîmes incompétent territorialement au profit du tribunal judiciaire d’Avignon ; a renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire d’Avignon et rejeté la demande formulée par Mme [N] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique, la société JL AVIGNON PROVENCE sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, et le rejet de l’ensemble des prétentions de Madame [N].

A l’appui de ses demandes, la société JL AVIGNON PROVENCE soutient que Mme [N] n’a pas respecté ses obligations contractuelles ; qu’elle a refusé de signer la promesse de vente alors qu’elle avait donné son accord sur le prix et les conditions essentielles de la vente ; que le contrat de mandat ne souffre d’aucune nullité ; que Mme [N] n’a jamais exercé la faculté de rétractation qui lui était offerte ; qu’en tout état de cause, l’acceptation d’une offre d’acquisition ne constitue nullement une contrepartie acquise au mandataire au sens de l’article L.221-10 du Code de la consommation.

La société demanderesse ajoute qu’elle a pour sa part rempli l’ensemble des objectifs assignés par le contrat de mandat et a trouvé un acquéreur au prix fixé ; que la vente n’a pas pu se réaliser par la seule faute de Mme [N] ; que la pénalité fixée au contrat n’est pas disproportionnée.

Dans ses dernières écritures communiquées par la voie du RPVA, Madame [F] [N] demande au tribunal, au visa des articles 6 du Code civil, L.221-18, L.242-3, L.221-10 et L.242-1 du Code de la consommation, de :

Juger nul et de nullité absolue le contrat de mandat du 18 mars 2022 ;

Vu l’article 74 du Décret n°72-678 du 20 juillet 1972,

Juger nul et de nullité absolue le mandat de vente du 18 mars 2022, l’offre d’achat du 18 mars 2022 et l’acceptation de celle-ci le 21 mars 2022 ;Débouter la demanderesse de toutes ses demandes, fins et conclusions et la condamner sur demande reconventionnelle à la somme de 4.000,00 euros ;Subsidiairement,

Juger que la rémunération de l’agent immobilier contenue dans le mandat de vente du 18 mars 2022 est manifestement disproportionnée aux diligences accomplies ;Réduire ladite commission et la fixer à un juste montant qui ne saurait excéder 2.000,00 euros ;Condamner la partie demanderesse au paiement de la somme de 4.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, Madame [F] [N] expose que le contrat de mandat est entaché de nullité pour défaut de respect des dispositions de l’article L.221-10 du Code de la consommation ; que l’exécution immédiate du mandat de vente est contraire à ces dispositions ; que le mandataire ne pouvait obtenir aucune contrepartie, sous quelque forme que ce soit avant l’expiration d’un délai de sept jours à compter de la conclusion du mandat de vente le 18 mars 2022 ; que la signature de Madame [N] le 21 mars 2022 s’analyse comme une contrepartie de l’agent immobilier puisque c’est sur la base de cet acte qu’il va solliciter le paiement de sa rémunération ; que l’offre d’achat ne pouvait être présentée qu’après l’expiration d’un délai de sept jours après la signature du mandat.

Par ailleurs, elle conteste être responsable de l’absence de levée des conditions suspensives de vente relatives aux servitudes et hypothèques grevant la maison, considérant que le mandataire ne justifie pas avoir fait diligence pour connaître leur existence et savoir si ces conditions suspensives pourraient être levées.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

La défenderesse ayant constitué avocat, le présent jugement, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 janvier 2026.

A l’issue de l’audience du 16 février 2026, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 27 avril 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la demande principale en paiement :

Sur la régularité du mandat de vente du 18 mars 2022 :

Aux termes des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Par ailleurs, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, disposition qui est d’ordre public. Enfin, ils ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

Par ailleurs, aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Enfin, il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le contrat liant les parties est soumis aux dispositions des articles L. 211-1 et suivants du Code de la consommation.

Aux termes de l’article L.221-18 du Code de la consommation, le consommateur dispose d’un délai de quatorze jours pour exercer son droit de rétractation d’un contrat conclu à distance, à la suite d’un démarchage téléphonique ou hors établissement, sans avoir à motiver sa décision ni à supporter d’autres coûts que ceux prévus aux articles L. 221-23 à L. 221-25.

Le délai mentionné au premier alinéa court à compter du jour de la conclusion du contrat, pour les contrats de prestation de services et ceux mentionnés à l’article L. 221-4.

En application des dispositions de l’article L.221-10 du même code, le professionnel ne peut recevoir aucun paiement ou aucune contrepartie, sous quelque forme que ce soit, de la part du consommateur avant l’expiration d’un délai de sept jours à compter de la conclusion du contrat hors établissement.

L’article L.242-1 du même code précise que les dispositions de l’article L.221-10 sont prévues à peine de nullité du contrat conclu hors établissement.

En l’espèce, Madame [F] [N] considère que le contrat de mandat et l’offre d’achat sont entachés de nullité en ce que d’une part le contrat de mandat ne mentionne pas les dispositions de l’article L.221-10 du Code de la consommation ; que d’autre part, le jour-même de la signature du mandat de vente, l’agence ORPI a obtenu la signature d’une offre d’achat par un acquéreur éventuel ; qu’elle a contresigné cette offre d’achat le 21 mars 2022 ; que par cette signature, l’agence immobilière a obtenu une contrepartie au contrat de mandat avant l’expiration du délai de sept jours, dès lors que c’est sur la base de cet acte qu’elle va solliciter le paiement de sa rémunération.

La société JL AVIGNON PROVENCE soutient à l’inverse que si la notion de contrepartie au sens de l’article L.221-10 du Code de la consommation recouvre tout avantage fourni par le consommateur au professionnel, elle ne peut s’étendre à l’acceptation d’une offre de vente et ce d’autant plus que l’agent immobilier ne pouvait recevoir une quelconque rémunération avant la signature de l’acte définitif de vente dont la date prévisionnelle était largement postérieure à l’expiration du délai de rétractation ; que Madame [F] [N] n’a jamais usé de son droit de rétractation.

*

Il résulte des pièces du dossier que le 18 mars 2022, Madame [F] [N] a donné à l’agent immobilier ORPI, exploité par la société JL AVIGNON PROVENCE, un mandat, contractuellement soumis aux dispositions du Code de la consommation relatives au démarchage à domicile, en vue de la vente d’une maison sise [Adresse 4], au prix de 215.000,00 euros, incluant une rémunération de l’agent immobilier à la charge du vendeur de 13.975,00 euros.

Aux termes du contrat de mandat, Madame [F] [N] a déclaré souhaiter que l’exécution du contrat débute dès sa conclusion, sans attendre l’issue du délai de rétractation de quatorze jours.

Le 18 mars 2022, l’agence ORPI a reçu une offre d’achat formulée par la SCI PA.2A à concurrence du prix prévu. Madame [F] [N] a accepté les prix et conditions contenus dans l’offre d’achat le 21 mars 2022, soit trois jours après la signature du mandat.

Aux termes du mandat, l’agent immobilier pouvait commencer l’exécution de sa mission avant l’expiration du délai de 7 jours en recherchant de potentiels acquéreurs, dès lors que Madame [F] [N] avait donné son consentement exprès à l’exécution immédiate du contrat.

L’offre d’achat signée le 18 mars 2022 par la SCI PA.2A ne souffre d’aucune irrégularité.

Par ailleurs, Madame [F] [N] ne peut valablement soutenir que la contresignature de l’offre d’achat s’analyse nécessairement en une contrepartie au profit de l’agent immobilier, qui résulterait de l’engagement du mandant à poursuivre la vente jusqu’à son terme, permettant la rémunération de son mandataire.

En effet, juridiquement, l’offre d’achat est un contrat distinct de celui du mandat, qui est conclu entre le vendeur et l’acquéreur. Nonobstant le fait que l’offre d’achat litigieuse ait été signée grâce à l’intervention de l’agent immobilier mandaté, la contresignature de l’offre d’achat par la mandante ne constitue ni un paiement, ni une contrepartie reçue par l’agent immobilier, et ce d’autant plus que Madame [F] [N] pouvait se prévaloir de son droit de rétractation jusqu’au 1er avril 2022 ; que l’agent immobilier ne pouvait percevoir aucune rémunération avant la signature de l’acte définitif de vente.

En l’absence de contrepartie reçue par l’agent immobilier avant l’expiration du délai de sept jours suivant la signature du mandat de vente, aucune nullité dudit contrat n’est encourue.

Madame [F] [N] sera donc déboutée de sa demande tendant à voir déclarés nuls le mandat de vente du 18 mars 2022 et l’offre d’achat consécutive.

Sur les sommes dues :

En application des dispositions de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1231-5 du même code précise que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Le document d’information précontractuelle du consommateur, annexé au mandat stipule : « si notre agence trouve un acquéreur, vous aurez l’obligation de signer aux prix, charges et conditions convenus dans le mandat, tout compromis ou promesse de vente, éventuellement assorti d’une condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêt(s) immobilier(s). En cas de violation de l’une ou de l’autre de ces interdictions, vous devrez verser à notre Agence une indemnité compensatrice forfaitaire d’un montant égal à celui de la rémunération T.T.C prévue au mandat ».

Aux termes de l’offre d’achat signée les 18 et 21 mars 2022, « outre les conditions ordinaires et de droits, la vente sera soumise aux conditions suspensives suivantes :

Le certificat d’urbanisme ne devra pas révéler de servitude grave pouvant déprécier la valeur de l’immeuble vendu. Le seul alignement ne sera pas considéré comme une condition suspensive, à moins qu’il ne rende l’immeuble impropre à sa destination ;L’état hypothécaire ne devra pas révéler d’inscriptions d’un montant total supérieur au prix de vente stipulé, sauf si le vendeur consigne avant la date prévue pour la signature de l’acte authentique entre les mains du rédacteur dudit acte, la différence entre le prix de vente et le montant des inscriptions augmenté des frais de mainlevée ;L’obtention d’un ou plusieurs prêts si le proposant déclare y avoir recours ».

En application des dispositions de l’article 1304 du Code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un évènement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

L’article 1304-3 alinéa 1 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

*

En l’espèce, l’offrant a déclaré dans l’offre d’achat financer la totalité de l’opération sur ses deniers personnels.

Il résulte des pièces du dossier que ni le compromis de vente, ni l’acte définitif de vente n’ont été signés aux dates prévues dans l’offre d’achat, sans que Madame [F] [N] n’apporte aucune explication à son refus.

En considération de la lettre du mandat exclusif de vente, peu important que la levée des conditions suspensives tenant de l’obtention du certificat d’urbanisme et d’un état hypothécaire ne soit pas démontrée, en ne signant pas le compromis de vente à la date convenue, Madame [F] [N] a manqué à son obligation contractuelle rappelée ci-dessus.

A l’inverse, l’agent immobilier justifie des diligences accomplies dans l’exécution du mandat de vente, en ayant trouvé un acquéreur au prix souhaité et en ayant tenté de faire avancer le processus de signature via les notaires mandatés par les parties.

Madame [F] [N] est donc tenue de verser à son mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire telle que prévue au contrat de mandat.

Le contrat prévoit que cette indemnité compensatrice est fixée au montant de la rémunération prévue en cas de réalisation de la vente, soit 13.975,00 euros.

Cependant, en l’état des éléments du dossier, si l’agent immobilier justifie des relances à l’endroit de la venderesse pour qu’elle exécute son obligation de signer les actes nécessaires à la vente de son bien ; il ne rapporte toutefois pas la preuve de l’exécution de l’ensemble des missions qui lui ont été confiées, à savoir notamment : la mise en valeur du bien, le plan de commercialisation du bien, la communication de proximité, ou encore la recherche active d’acquéreurs et prises en charge de visites, dès lors que l’offre d’achat a été signée par l’acquéreur potentiel le même jour que le mandat de vente.

Dans ces conditions, il convient de modérer la pénalité convenue et de condamner Madame [F] [N] au paiement d’une somme de 5.000,00 euros.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2023, date de l’assignation, en application des dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

2- Sur les demandes accessoires :

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, en vigueur depuis le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En application des dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En conséquence, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de la présente affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

— Sur les dépens :

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [F] [N], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

— Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [F] [N] sera condamnée à payer la somme de 2.000,00 euros au titre des frais que la société JL AVIGNON PROVENCE a dû exposer dans le cadre de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE Madame [F] [N] à payer à la société JL AVIGNON PROVENCE la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à ses obligations contractuelles, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2023, date de l’assignation ;

REJETTE les demandes des parties pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [F] [N] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [F] [N] à payer à la société JL AVIGNON PROVENCE la somme de 2.000,00 euros (deux-mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile et ainsi que le commande l’équité ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Le présent jugement a été signé par Monsieur Olivier LEFRANCQ, vice-président et par Monsieur Philippe AGOSTI, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT