TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 13 37 92

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/01113 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3EPE

Minute : 26/00053

L’E.P.I.C. SEINE-[Localité 3] HABITAT (OPH)

Représentant : Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 192

C/

Madame [I] [O]

Représentant : Maître [U], avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 281

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI

Copie certifiée conforme délivrée à :

Madame [I] [O]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 20 Février 2026

Ordonnance rendue par décision contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 20 Février 2026;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 26 Janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

L’E.P.I.C. SEINE-[Localité 3] HABITAT (OPH)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 192

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [I] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 5]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 20 décembre 2022, l’E.P.I.C. Seine-[Localité 3] Habitat (OPH) a donné à bail à Madame [I] [O] “et/ou Monsieur [K] [G]” un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 399,96 euros outre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’E.P.I.C. Seine-[Localité 3] Habitat (OPH) a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 4 000 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de septembre 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 17 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2025, l’E.P.I.C. Seine-Saint-Denis Habitat (OPH) a fait assigner Madame [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 230 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Madame [I] [O] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés à décembre 2024, soit la somme de 3 994,35 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Madame [I] [O] à lui remettre son attestation d’assurance habitation sous astreinte de 77 euros par jour de retard et à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et des frais d’exécution.

Au soutien de ses prétentions, l’E.P.I.C. Seine-[Localité 3] Habitat (OPH) expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 17 octobre 2024.

Appelée à l’audience du 15 mai 2025, l’affaire a fait l’objet de 4 renvois renvois pour être finalement retenue à l’audience du 26 janvier 2026.

A l’audience du 26 janvier 2026, l’E.P.I.C. Seine-[Localité 3] Habitat (OPH), représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement qui reprennent les demandes de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 5 808,49 euros, selon décompte en date du 21 janvier 2026 et à s’opposer aux demandes formées en défense.

Oralement, elle s’est opposée à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, précisant que le paiement intégral du loyer courant n’a pas été repris par la défenderesse avant l’audience.

Concernant le rejet de la demande d’expertise, elle soutient que l’ensemble des travaux requis ont été réalisés et que Madame [O] ne justifie aucunement de la nécessité d’ordonner une telle expertise qui ne peut être ordonnée pour combler la carence des parties dans l’administration de la preuve.

Elle fait remarquer que le dégât des eaux a été signalé le 7 septembre 2024 et qu’elle est intervenue dès le 10 septembre 2024 et que les problèmes de présence d’amiante dans la peinture ont été résolus dès que le bailleur en a eu connaissance, un diagnostic de l’ensemble du logement ayant été rendu nécessaire avant travaux. Elle souligne que le constat de commissaire de justice produit est antérieur à la remise en état complète du logement qui a duré jusqu’en juin 2025 compte tenu des travaux d’ampleur entrepris pour plus de 35 000 euros, Madame [O] ayant au surplus reçu une indemnisation.

Elle explique l’humidité alléguée par la défenderesse par la suroccupation du logement à raison de 4 personnes pour un deux pièces, outre l’absence de nettoyage des bouches et réglettes d’aération constatées dans le rapport dressé le 28 février 2025. En ce qui concerne le rejet de la demande de nullité du commandement de payer, elle soutient que Monsieur [G] subit une mesure d’éloignement par décision judiciaire ce qui justifie que la procédure ne soit diligentée qu’à l’égard de Madame [O], la clause de solidarité du contrat lui permettant d’agir qu’à l’encontre d’un seul locataire et le bail ayant pris fin à l’égard de ce dernier.

Comparante en personne, Madame [I] [O] a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Elle demande au juge, au visa des articles 6, 20-1, et 224 de la loi du 6 juillet 1989, 1719, 1720, 1104, 1219 et 1302 du code civil, 16, 145, 834 et 835 du code de procédure civile de :

— constater que le logement est impropre à l’habitation,

— ordonner son relogement d’urgence dans un délai de 48h à compter de la signification de l’ordonnance et ce jusqu’à la levée formelle du péril sanitaire par l’expert judiciaire, et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de 48 heures,

— ordonner aux frais du bailleur, la décontamination immédiate de l’ensemble de ses effets personnels et mobiliers par une entreprise certifiée amiante dans le respect des dispositions du code de la santé publique, du code du travail, et des protocoles de décontamination, d’empoussièrement et de vérification, et à titre subsidiaire d’ordonner le financement de leur remplacement à l’identique,

— suspendre toute mise en oeuvre de commandement, toute tentative d’éviction et toute procédure ou mesure d’expulsion tant que le relogement n’aura pas été exécuté et que le péril n’aura pas été levé,

— ordonner au bailleur de mettre en oeuvre sans délai et à ses frais, toutes mesures de confinement et de décontamination nécessaires pour prévenir la dispersion de polluants, (notamment de fibres d’amiante) dans le logement et les parties communes conformément aux règles de l’art et sous le contrôle de l’expert judiciaire,

— ordonner une expertise judiciaire et appeler à cette expertise le bailleur, le maître d’ouvrage, l’assureur du bailleur, la société de désamiantage et son assureur, la société de diagnostic amiante et son assureur, la ville de [Localité 6],

— désigner un expert spécialisé en amiante, polluants du bâtiment, qualité de l’air intérieur, pathologie du bâti et ingénierie du sinistre, avec pour mission notamment de constater l’état réel du logement avant et après le sinistre du 7 septembre 2024, rechercher et mesurer la présence éventuelle de fibres d’amiante et autres contaminants et en apprécier le risque de dispersion, vérifier la réalité, la datation précise et la conformité des travaux allégués par le bailleur et les entreprises, au regard du code de la santé publique, du code du travail et des règles de l’art, déterminer les responsabilités respectives du bailleur, des entreprises, de leurs assureurs et le cas échéant de la ville de [Localité 6], décrire l’ensemble des travaux nécessaires pour lever tout péril sanitaire, rétablir la salubrité, assurer la sécurité du logement et éviter toute pollution résiduelle, évaluer les préjudices subis par elle et sa famille (trouble de jouissance, préjudice moral, préjudice d’anxiété amiante, préjudice spécifique du nourisson, aggravation du handicap, préjudice matériel, en précisant l’origine du dommage pour chaque poste), se faire remettre tous documents utiles, visiter les lieux autant que nécessaire, entendre toutes personnes utiles et conduire ses opérations de manière contradictoire,

— dire que depuis le 7 septembre 2024, Le bailleur n’assure plus la jouissance paisible ni la sécurité sanitaire du logement, de sorte que l’obligation de payer le loyer était légitimement suspendue sur le fondement de l’article 1219 du code civil,

— ordonner au bailleur de lui restituer l’intégralité des loyers et charges perçus depuis le 7 septembre 2024,

— dire et juger que tant que le logement demeurera dangereux et impropre à l’habitation et tant que l’expert n’aura pas constaté la levée complète du péril sanitaire, l’exigibilité des loyers et charges sera suspendue à compter du 7 septembre 2024 et ce jusqu’à l’achèvement des travaux de remise en état prescrits par l’expert, et le constat de la disparition du péril sanitaire, et à titre subsidiaire, autoriser la consignation des loyers jusqu’à la réalisation complète des travaux de mise en conformité et la disparition du péril sanitaire constatées par l’expert,

— ordonner au bailleur d’exécuter l’intégralité des travaux de mise en conformité, de remise en état et de sécurisation qui seront préconisés par l’expert sous astreinte de 250 euros par jour de retard,

— faire interdiction au bailleur, à ses représentants employés, mandataires prestataires, sous-traitants et à toute personne agissant pour son compte de pénétrer dans le logement sauf sur son autorisation écrite, convocation de l’expert ou urgence vitale dûment justifiée, dans l’intérêt de la sécurité des personnes ou des biens, sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée,

— constater que le comportement procédural du bailleur constitue un trouble manifestement illicite,

— enjoindre au bailleur de respecter strictement, pour l’avenir, le principe du contradictoire, en communiquant toute pièce et tout moyen en temps utile, conformément à l’article 16 du code de procédure civile,

— constater que le commandement de payer du 17 octobre 2024 est entaché de vices de fond (mauvais débiteur, congé inexistant ou irrégulier, grief du défaut d’assurance inexact, montant illicite en méconnaissance de l’absence de solidarité et de l’exception d’inexécution),

— dire et juger que le commandement de payer du 17 octobre 2024 est nul et de nul effet, que la clause résolutoire est inopérante, et que toute procédure d’expulsion doit être suspendue,

— enjoindre au bailleur de lui communiquer ainsi qu’à l’expert, dans un délai de 7 jours à compter de la signification de l’ordonnance, l’intégralité des documents suivants : dossier Amiante Parties Privatives, diagnostics amiante, DTA et repérages amiante concernant l’immeuble et le logement, rapports d’intervention des entreprises, ordres de service, rapports de sinistre de l’assureur, toutes mesures d’empoussièrement réalisées ou commandées, documents internes relatifs à la gestion du sinistre (comptes rendus d’appels, tickets d’intervention, courriels, comptes rendus techniques), justificatifs du prétendu congé du cotitulaire du bail, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par document manquant,

— condamner le bailleur à lui verser la somme de 29 000 euros à titre provisionnel, au titre de la réparation de son trouble de jouissance, de son préjudice moral, de son préjudice d’anxiété, du préjudice du nourrisson, du préjudice lié à l’aggravation du handicap, du préjudice matériel,

— de condamner le bailleur aux dépens et à lui verser la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de ses demandes et en substance, elle fait valoir que si Monsieur [G] a été condamné à une interdiction de contact pendant trois ans, il n’est aucunement démontré qu’il a été mis fin au contrat à l’égard de ce dernier, cette contestation empêchant le juge de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion.

Elle fait valoir qu’alors que le logement étant déjà insalubre, un sinistre majeur est survenu le 7 septembre 2024, entraînant des infiltrations d’eaux usées dans les plafonds de son logement imbibés d’amiante, ainsi que des écoulements, alors qu’elle était suivie pour une grossesse à risque et que le bailleur n’a enregistré le sinistre que 48 heures après. Elle soutient qu’il n’est intervenu que partiellement dans le logement et ce tardivement, les 20 et 23 septembre puis entre le 28 avril et mai 2025, alors que le logement est toujours insalubre. Elle conteste tout travaux de désamiantage qui auraient été entrepris dans le logement, n’ayant pas été relogée pour ces travaux prétendument exécutés en plein hiver en présence des occupants et notamment d’un nourisson alors au surplus que le bailleur ne justifie aucunement par un rapport d’une société agréée, de l’absence d’amiante dans le logement postérieurement à ladite intervention.

Elle estime que le commandement de payer délivré le 17 octobre 2024 a été engagé de manière déloyale, d’une part alors qu’elle subit un sinistre majeur avec présence d’amiante, et d’autre part qu’il lui est réclamé la totalité de la dette alors que le contrat est dépourvu de clause de solidarité. Elle estime que le bailleur a engagé une action en expulsion afin de l’évincer alors qu’elle est une personne vulnérable, et pour échapper à sa responsabilité. Sur le montant de la dette portée au commandement, elle soutient qu’il est erroné en l’absence de clause de solidarité, de sorte qu’elle n’est redevable que de 50 % du montant de la dette. Pour elle, le montant erroné réclamé dans le commandement est un vice de fond, outre sa nullité en l’absence de signification à l’autre locataire dont il n’est pas rapporté la preuve d’un congé. Concernant l’absence d’assurance, elle reproche au bailleur cette demande alors qu’il connaît bien son assureur compte tenu du sinistre survenu en septembre 2024, alors au surplus qu’elle transmet chaque année ses attestations d’assurance.

Elle tient à souligner que le bailleur a cherché à lui nuire en évitant tout échange, en ne se présentant pas à la CCAPEX qu’elle a elle même saisi, et en produisant des documents incohérents ou reconstitués, empêchant ainsi la mise en place de tout plan d’apurement et caractérisant une fraude au jugement.

Elle souligne que les mesures sollicitées par ses soins à savoir la mesure d’expertise, le constat du caractère inhabitable du logement, la demande de relogement, la décontamination, la suspension de l’expulsion, le confinement, sont nécessaires à la protection de la santé des occupants, proportionnées aux dangers encourus.

En ce qui concerne sa demande indemnitaire, elle soutient que l’état du logement justifie de manière évidente la restitution des loyers perçus depuis le 7 septembre 2024 et le versement d’une provision, en raison des importants troubles subi d’un point de vue de la jouissance des lieux, de la santé et de la fatigue morale engendrée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de l’E.P.I.C. Seine-[Localité 3] Habitat (OPH) pour un plus ample exposé des prétentions et moyens ainsi qu’aux conclusions de [I] [O].

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Le juge rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “constater” ou de “dire et juger” ou de “retenir” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 3] par la voie électronique le 25 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’E.P.I.C. Seine-[Localité 3] Habitat (OPH) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail et la demande de suspension des effets de ladite clause

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose quant à lui que la colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat.

Il est constant que peu importe que le commandement soit fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette, il reste valable pour la partie effectivement due de la dette (3ème civ, 31 mai 2011). Il est constant que le commandement doit contenir, à peine de nullité, un décompte précis des loyers et charges impayés. Toutefois, c’est une nullité de forme qui, conformément à l’article 114 du code de procédure civile, ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque, de prouver le grief que lui cause cette irégularité.

Le juge a également l’obligation, en application des dispositions des articles 1102 et suivants du Code civil, de rechercher si le bailleur revendique le bénéfice de la clause résolutoire de bonne foi. Il doit se placer, pour procéder à cette recherche, à la date du commandement, lequel sera privé d’effet dans l’hypothèse où il aurait été invoqué par le bailleur dans des conditions exclusives de toute bonne foi.

En matière d’indécence, en vertu de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer. En revanche, le locataire n’a pas d’autres droits, particulièrement celui de répondre à l’indécence par une suspension du paiement des loyers. L’exception d’inexécution n’est en effet pas admise sauf en cas d’impossibilité totale d’habiter les lieux.

En l’espèce, le bail conclu le 20 décembre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 octobre 2024, pour la somme en principal de 4 000 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En premier lieu, Madame [I] [O] ne justifie aucunement que l’absence de présence du bailleur à la CCAPEX qu’elle a elle-même sollicitée entraîne la nullité du commandement, la seule obligation légale à ce titre concernant un bailleur personne morale étant la notification du commandement de payer à ladite commission à peine d’irrecevabilité de la demande d’expulsion, prescription au surplus respectée par le demandeur. Il est ainsi régulier en sa forme.

En deuxième lieu, sur l’absence de bonne foi alléguée du bailleur dans la délivrance du commandement de payer, il résulte de la lecture du décompte que la naissance de la dette date d’octobre 2023 et que plus aucun paiement n’est intervenu à compter du mois d’août, expliquant la délivrance du commandement de payer en octobre 2024, pour un montant de 4 000 euros d’arriéré locatif. Aussi il n’est aucunement démontré que le bailleur a délivré de mauvaise foi ledit commandement, alors que le dégat des eaux survenu en septembre 2024 a rapidement été pris en charge par le bailleur qui a entrepris de nombreux travaux, ne se soustrayant aucunement à ses obligations. Aussi le moyen tiré de la mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer n’est pas sérieux.

En troisième lieu, sur le montant de la dette, comme il été rappelé supra, un commandement de payer délivré pour un montant erroné n’en demeure pas moins valable. En tout état de cause, l’article 8 des conditions générales du contrat de bail signé du bailleur et des deux locataires, stipule que “en cas de colocation, les colocataires sont solidaires pour le paiement des dettes locatives.” En vertu de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, il n’est pas sérieusement contestable que Madame [O] en tant que colocataire solidaire, est redevable de l’entier arriéré locatif. La validité du commandement de payer litigieux n’est aucunement conditionné à l’envoi d’un commandement de payer à l’autre colocataire, le bailleur ayant la liberté procédurale d’assigner l’un ou l’autre colocataire ou les deux. Aussi les moyens tirés de la nullité du commandement de payer ne sont pas sérieux.

A cet égard, ledit commandement correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 décembre 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile, concernant Madame [I] [O]. En revanche, il n’est aucunement demandé le constat d’acquisition de la clause résolutoire à l’égard de Monsieur [G]. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point qui ne concerne que ce dernier qui n’est pas parti à la cause.

En application de l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Ainsi, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire, faute pour les locataires d’avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

En l’espèce il résulte du décompte actualisé produit par le bailleur que la locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, condition nécessaire à la suspension des effets de la clause résolutoire, Madame [I] [O] reconnaîssant au surplus avoir cessé de payer les loyers à titre d’exception d’inexécution.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité. La demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée et l’expulsion sera ordonnée, afin de faire cesser le trouble manifestement illicite causé par le maintien dans les lieux de la locataire postérieurement à la cessation du bail.

Madame [I] [O] étant sans droit ni titre depuis le 28 décembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera également rappelé à ce titre que le bail étant alors considéré comme résilié à l’égard de Madame [I] [O], cette dernière ne saurait être jugée tenue de l’ensemble des obligations du bail, y compris en matière d’assurance. Aussi la demande formée par le bailleur à ce titre est sérieusement contestable et sera rejetée.

Par ailleurs, la résiliation du bail à l’égard de Madame [I] [O] entraîne son occupation sans droit ni titre des lieux de sorte que le bailleur n’est pas tenu à son égard d’une quelconque obligation, sans qu’il soit besoin d’en apprécier le bien fondé. En conséquence les demandes de travaux dans le logement, de relogement, de suspension ou consignation des loyers, d’expertise, ou encore d’interdiction de pénétrer dans le logement, d’injonction de communication de documents ne peuvent qu’être rejetées.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat.

Par ailleurs, l’article 7a) de cette même loi dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et ce jusqu’à la résiliation du bail.

Enfin, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’E.P.I.C. Seine-[Localité 3] Habitat (OPH) produit un décompte démontrant que Madame [I] [O] reste lui devoir la somme de 5 808,49 euros (en ce inclus 153,71 euros de frais de poursuite) à la date du 21 janvier 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Les frais de poursuite, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, sont sérieusement contestables et seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Madame [I] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience pour la moitié qu’elle estime devoir, soutenant que Monsieur [G] devrait également être attrait dans la cause pour être condamné également au paiement de cette somme, et ce conjointement.

Il ne peut être contesté que l’absence de demande de condamnation de Monsieur [G] au paiement de l’arriéré locatif ne dispense pas Madame [O], colocataire du logement, au paiement de la dette, le choix procédural du bailleur de n’assigner qu’un locataire ne relevant que de sa libre appréciation et lui permettant d’obtenir un titre pour recouvrer les fonds, en proportion des droits de chacun dans la location.

A cet égard, l’article 8 des conditions générales du contrat de bail signé du bailleur et des deux locataires, stipule que “en cas de colocation, les colocataires sont solidaires pour le paiement des dettes locatives.” En vertu de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, il n’est pas sérieusement contestable que Madame [O] en tant que colocataire solidaire, est redevable de l’entier arriéré locatif.

Elle sera donc condamnée au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 5 654,78 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 994,35 euros à compter de la délivrance de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil. Aucune demande de délais de paiement n’étant formée, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Madame [I] [O] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 22 janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de minorer la valeur locative du bien loué, Madame [I] [O] ne justifiant pas avec l’évidence requise en référé que la valeur locative dudit logement devrait être réduite.

Sur la demande en restitution des loyers

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En matière d’indécence, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

En l’espèce Madame [I] [O] demande la restitution des sommes versées depuis le 7 septembre 2024 au titre du paiement des loyers et charges, date de la survenance de dommages dans son logement du à un dégât des eaux. Il résulte du décompte du bailleur produit aux débats que Madame [I] [O] a versé au titre du paiement des loyers et charges la somme de 7 386,13 euros, somme dont elle demande la restitution au visa de l’article 835 du code de procédure civile, soit à titre provisionnel.

Il ne peut être contesté qu’un dégât des eaux est survenu dans le logement à cette date et que ledit dégât a révélé la présence d’amiante dans les plafonds de l’entrée et du débarras, présence confirmée par un rapport du 27 septembre 2024, outre les désordres liés au dégât lui même.

A cet égard, le rapport définitif “dégât des eaux” établi le 21 octobre 2024 localise les dommages dans l’entrée, la cuisine et les WC, précise que la cause du sinistre a été réparée le 17 septembre soit 10 jours après, et que les dommages consistent en des tâches au plafond et les murs de l’entrée, la cuisine et les WC avec dégradadation de la cuisinière et du réfrigérateur. Ledit rapport précise le montant de l’indemnisation correspondant aux frais d’hôtel pendant deux jours, soit la somme de 130,66 euros. Le rapport d’expertise d’IXI Groupe établi le 25 février 2025 suite à la visite du même jour sollicité par Madame [I] [O], constate la présence de moisissure dans la salle de bain, la présence d’humidité dans les toilettes avec un lino gondolé au sol, quelques traces de moisissures dans la cuisine, le plafond impacté par le sinistre dégât des eaux, et dans le séjour, une présence de moisissures dans l’une des cueillis de mur. L’expert mandaté par l’assureur constate la présence de 4 occupants dans le logement, et remarque que les bouches et réglettes d’aération ne sont pas entretenues.

D’une part, le bail étant résilié à la date du 24 décembre 2024 à l’égard de Madame [I] [O], la restitution des loyers et charges postérieurement à cette date est sérieusement contestable. Par ailleurs, concernant les désordres avérés suite au dégât des eaux de la responsabilité du bailleur survenus le 7 septembre 2024, il ne peut être contesté que les réparations ont été effectuées le 17 septembre 2024 soit 10 jours après, et que Madame [I] [O] a du quitté le logement deux jours, période indemnisée à hauteur de 130,66 euros en remboursement des frais d’hôtel. Aussi, la demande en restitution des loyers et charges est sérieusement contestable à ce titre, les lieux ayant toujours été occupés sauf sur une période de deux jours d’ores et déjà indemnisées. En ce qui concerne la présence d’amiante dans le logement, il est établi que cette présence est confirmée dans le plafond de l’entrée et du débarras, à l’exclusion de tout autre mur ou plafond du logement. Toutefois il n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé que cette présence dans deux plafonds justifie une restitution du loyer.

Par ailleurs, les pièces afférentes à l’état du logement postérieurement à la résiliation du bail ne peuvent servir à fonder une demande en restitution des loyers antérieurs, la présence des désordres allégués dans les rapports et constat n’étant pas établie avec l’évidence requise en référé avant la résiliation du bail, alors au surplus que le constat de l’absence d’entretien des bouches et réglettes d’aération, de la présence de 4 occupants pour un logement adapté à l’occupation de deux personnes, ne rend pas certain la responsabilité du bailleur dans l’entièreté du dommage allégué.

En conséquence il sera dit n’y avoir lieu à référé au titre de cette demande.

Sur la demande de provision à titre indemnitaire

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent, le locataire dispose de l’action en indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

Il sera rappelé enfin qu’il appartient au locataire qui agit à l’encontre de son bailleur de rapporter la preuve des troubles de jouissance qu’il invoque, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l’espèce, comme il a été vu supra, la demande indemnitaire formée au délà du 27 décembre 2024 est sérieusement contestable compte tenu de la résiliation du bail à l’égard de Madame [I] [O]. Sur la période antérieure au 7 septembre 2024, Madame [I] [O] ne fait qu’alléguer des troubles de jouissance sans en justifier avec l’évidence requise en référé. Sur la période du 7 septembre 2024 au 27 décembre 2024, à la suite d’un dégâts des eaux survenu le 7 septembre 2024, Madame [I] [O] a subi des désordres dans l’entrée, la cuisine et les WC du logement, nécessitant son relogement pendant deux jours, les causes ayant été réparées le 17 septembre 2024 soit 10 jours après. Il ne peut être contesté au vu du rapport de l’expert que ce dégât a entraîné la présence de tâches sur le plafond et les murs de l’entrée, de la cuisine et des WC nécessitant des travaux d’embellissement, et que sa cuisinière et son réfrigérateur ont subi des dommages, sans que la nature exacte des dommages ne soit précisée. Ledit dégât a permis de révéler la présence d’amiante dans le plafond de l’entrée et du débarras, à l’exclusion de tout autre support, l’appartement ayant été diagnostiqué en son entier. A cet égard, il est évident que la présence d’amiante dans les plafonds de l’entrée et du débarras, mis au jour suite au dégât des eaux survenu le 7 septembre, cause un préjudice de jouissance en milieu occupé. Cependant, la demande de provision formée par Madame [I] [O] est sérieusement contestable dans la mesure où le bailleur produit une attestation d’indemnisation de Madame [I] [O] d’un montant de 3 690,35 euros pour ses frais de relogement, sans que la période concernée par l’hébergement ne soit précisée. Il est ainsi nécessaire d’apprécier au fond la demande indemnitaire au regard de l’ensemble des pièces versées, et des contestations formulées quant aux responsabilités de chacun, les désordres allégués afférents à l’humidité et aux moisissures étant au surplus contrebalancés par l’allégation de suroccupation des lieux avec défaut d’entretien des bouches et réglettes d’aération, ce qui outrepasse la compétence du juge des référés, juge de l’évidence. Aussi il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande indemnitaire formée à titre provisionnel.

Sur les demandes accessoires

Madame [I] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. En revanche il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais d’exécution, faute pour le bailleur de justifier de leur caractère nécessaire à ce stade.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 décembre 2022 entre l’E.P.I.C. Seine-[Localité 3] Habitat (OPH) et Madame [I] [O] et Monsieur [K] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 27 décembre 2024 concernant Madame [I] [O] ;

Ordonnons en conséquence à Madame [I] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

Déboutons l’E.P.I.C. Seine-[Localité 3] Habitat (OPH) de sa demande d’astreinte ;

Déboutons l’E.P.I.C. Seine-[Localité 3] Habitat (OPH) de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution  ;

Disons qu’à défaut pour Madame [I] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’E.P.I.C. Seine-[Localité 3] Habitat (OPH) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [I] [O] à verser à l’E.P.I.C. Seine-[Localité 3] Habitat (OPH) la somme provisionnelle de 5 654,78 euros (décompte arrêté au 21 janvier 2026, incluant la mensualité de décembre 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 994,35 euros à compter du 4 mars 2025, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Rappelons que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations provisionnelles ci-dessus prononcées ;

Condamnons Madame [I] [O] à verser à l’E.P.I.C. Seine-[Localité 3] Habitat (OPH) une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 564,26 euros), à compter du 22 janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion);

Disons n’y avoir lieu à référé au titre de la demande de provision à titre indemnitaire ;

Disons n’y avoir lieu à référé au titre de la demande de restitution des sommes versées au titre du paiement des loyers et charges à compter du 7 septembre 2024 ;

Rejetons la demande de production de l’attestation d’assurance habitation sous astreinte ;

Rejetons les demandes de travaux dans le logement, de relogement, de suspension ou consignation des loyers, d’expertise, d’interdiction de pénétrer dans le logement et d’injonction de communication de documents ;

Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ;

Disons n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [I] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection