TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

LE JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

Dossier : N° RG 25/00040 – N° Portalis DB3T-W-B7J-V5VJ

Minute : 26/00033

JUGEMENT D’ORIENTATION DU 05 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Monsieur HOFFSCHIR, Vice président

GREFFIER : Madame GAUTHIER, Greffier

CREANCIER POURSUIVANT :

CREDIT FONCIER DE FRANCE

Société anonyme immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 542 029 848 dont le siège social est [Adresse 17], représentée par son Président domicilié audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par M^e Frédéric PUGET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant , vestiaire : R029 et par M^e Harry ORHON, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat postulant, vestiaire : PC31

DEBITEUR SAISI

La société RICARDO’S

SARL immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 447 797 424 dont le siège social et sis [Adresse 3], représenté pare son représentant légal,

représentée par M^e Yann GRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 381

DEBATS :

Audience publique du 08 Janvier 2026

Mise en délibéré au 05 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats

JUGEMENT :

Prononcé publiquement en premier ressort, par jugement Contradictoire et mis à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

Par acte reçu par Me [Y] [Z], notaire, le 24 juin 2003, la société ENTENIAL a consenti à la société RICARDO’S un prêt d’un montant de 467.481 euros.

Par acte du 13 novembre 2024, la société CREDIT FONCIER DE France a fait délivrer à la société RICARDO’S un commandement de payer valant saisie des lots n° 18, 19 et 33 d’un bien immobilier « RESID’OR », situé [Adresse 9], à [Adresse 15] (Val-de-Marne).

Le commandement a donné lieu à publication au fichier immobilier le 07 janvier 2025.

Par acte du 07 mars 2025, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE a assigné la société RICARDO’S à comparaître à l’audience d’orientation tenue par le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Créteil le 15 mai 2025.

AUDIENCE

PRETENTIONS ET MOYENS

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 mai 2025 ; après que, à la demande des parties, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises, celle-ci a été portée devant le juge de l’exécution à l’audience du 08 janvier 2025.

Aux termes de ses conclusions en défense à incident, remises par voie électronique le 17 décembre 2025, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE demande au juge de l’exécution:

— de débouter la société RICARDO’S de ses demandes incidentes,

— de dire que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire et que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables,

— d’orienter en vente forcée les poursuites portant sur les biens immobiliers situés [Adresse 9], résidence médicalisée " [Adresse 12] ", à [Localité 16] (Val-de-Marne),

— de fixer la mise à prix à 210.000 euros,

— d’ordonner, outre la publicité légale et l’aménagement judiciaire de la publicité, une annonce sur un site internet dont le coût sera inclus dans les frais taxés de poursuite,

— de déterminer les modalités de visite de l’immeuble, comme demandé ci-dessus,

et, si la vente amiable était autorisée :

— de taxer les frais de poursuite qui seront versés directement par l’acquéreur, en sus du prix de vente et des émoluments, entre les mains du poursuivant,

— de que les émoluments de vente amiable seront perçus par l’avocat poursuivant conformément aux articles A 444-191 et A 444-91 du Code de commerce, en sus du prix de vente,

Aux termes de ses conclusions n° 2, remises par voie électronique le 06 janvier 2026, la société RICARDO’S demande au juge de l’exécution :

— de dire que la société CREDIT FONCIER DE FRANCE ne démontre pas avoir qualité à agir,

— de juger que la créance invoquée par la société CREDIT FONCIER DE FRANCE n’est pas exigible,

— de prononcer la caducité du commandement et ordonner sa radiation,

— de juger que l’acte de prêt visé au commandement de saisie est dépourvu d’authenticité et privé de caractère exécutoire,

— de juger que la stipulation ayant fixé l’indice s’appliquant à la définition du taux variable du crédit, est abusive, et n’a pas lié les emprunteurs,

— de dire, en toute hypothèse, que cette stipulation crée un déséquilibre significatif entre les parties, ce qui justifie qu’elle soit déclarée non écrite,

— d’annuler le commandement de saisie immobilière fondant les poursuites et tous les actes postérieurs,

— de débouter la société CREDIT FONCIER DE FRANCE de ses demandes,

— d’ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie,

— de dire n’y avoir lieu à une quelconque indemnité au profit de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE,

— de réduire en toute hypothèse cette indemnité à 1 euro,

— d’autoriser la société RICARDO’S à céder amiablement l’immeuble saisi pour un prix minimum de 200.000 euros,

— et de condamner la société CREDIT FONCIER DE FRANCE au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e GRE, avec recouvrement direct sur son affirmation de droit.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens aux conclusions en défense à incident et aux conclusions n° 2, remises respectivement par la société CREDIT FONCIER DE FRANCE le 17 décembre 2025 et par la société RICARDO’S le 06 janvier 2026.

Par courrier adressé par voie électronique du 28 janvier 2026, le juge a invité les parties à présenter leurs observations au moyen de notes en délibéré sur une éventuelle suppression des pénalités dont le montant ne peut être calculé qu’en ayant recours aux annexes.

Par courrier adressé par voie électronique du 28 janvier 2026, la société RICARDO’S a indiqué que les pénalités ne sauraient être dues.

Par courrier adressé par voie électronique du 29 janvier 2026, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE a indiqué qu’elle maintenait sa demande à titre principal et, à titre subsidiaire, a fait valoir que, en cas de suppression de la pénalité, elle demandait l’application d’un taux de 4,85%, conformément à ce qui avait été prévu par l’avenant au contrat de prêt.

A l’audience, les parties ont été averties que la décision serait rendue, pour plus ample délibéré, le 05 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la qualité de créancière de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE

L’article L. 236-3, I°, du code de commerce prévoit que la fusion entraîne la dissolution sans liquidation des sociétés qui disparaissent et la transmission universelle de leur patrimoine aux sociétés bénéficiaires, dans l’état où il se trouve à la date de réalisation définitive de l’opération.

Il est constant que par acte reçu par Me [Y] [Z], notaire, le 24 juin 2003, la société ENTENIAL a consenti à la société RICARDO’S un prêt d’un montant de 467.481 euros. Si la société RICARDO’S prétend que la société CREDIT FONCIER DE FRANCE, qui ne démontre pas qu’elle est titulaire de la créance de remboursement du prêt consenti par la société ENTENIAL, n’a pas qualité à agir, il résulte cependant d’un avis publié au bulletin des annonces légales obligatoires du 13 juin 2005 que : " le Crédit foncier de France détenant la totalité des actions de la société Entenial, […] la fusion est devenue définitive le 1er juin 2005 par la seule approbation de l’assemblée générale de la société Crédit foncier de France et corrélativement Entenial a été dissoute de plein droit et sans liquidation, à la même date » ; un extrait « Kbis » de la société ENTENIAL (à jour au 13 septembre 2010) indique que celle-ci a été radiée le 27 juin 2005 à la suite de la fusion absorption par la société CREDIT FONCIER DE FRANCE. Il résulte de ces différents documents, dont le contenu n’est pas critiqué par la société RICARDO’S, qu’à la suite de la fusion absorption de la société ENTENIAL, l’ensemble du patrimoine de cette dernière a été transmis à la société CREDIT FONCIER DE FRANCE.

Il est par ailleurs versé aux débats un courrier daté du 27 mai 2007, adressé par la société CREDIT FONCIER DE FRANCE à la société RICARDO’S, aux termes duquel il est indiqué que la société ENTENIAL a fusionné avec la société CREDIT FONCIER DE FRANCE, de sorte que la société débitrice ne pouvait prétendre ignorer cette fusion.

En conséquence, société CREDIT FONCIER DE FRANCE, en raison de la transmission universelle du patrimoine de la société ENTENIAL, devenue titulaire de la créance détenue initialement par cette dernière à l’encontre de la société RICARDO’S.

La fin de non-recevoir tirée d’un défaut de qualité à agir de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE doit en conséquence être rejetée.

Sur l’authenticité de l’acte reçu le 23 juin 2003

Si l’article 1370 du code civil prévoit que l’acte qui n’est pas authentique du fait de l’incompétence ou de l’incapacité de l’officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écrit sous signature privée, s’il a été signé des parties, les irrégularités affectant la représentation conventionnelle d’une partie à un acte notarié ne relève pas des défauts de forme ; il a été jugé qu’il découle de ce texte, combiné à l’article 1998 du code civil que ces irrégularités, qu’elles tiennent en une nullité du mandat, un dépassement ou une absence de pouvoir, sont sanctionnées par la nullité relative de l’acte accompli pour le compte de la partie représentée, qui seule peut la demander (Civ. 1, 17 déc. 2015, n° 14-26.828, inédit – 2 juill. 2014, n° 13-19.626, publié).

Il résulte des termes de la procuration annexée à l’acte reçu par Me [Y] [Z] le 23 juin 2003 qu’aux fins de signer l’acte notarié constatant le prêt consenti à la société RICARDO’S, la société ENTENIAL avait donné mandat à "tout clerc de l’office notarial sis à [Localité 10], [Adresse 5]". S’il n’est pas contesté, en l’espèce, que la société ENTENIAL a été représentée à l’acte par Mme [M] [L], qui était secrétaire et non clerc de notaire, cette irrégularité n’a pas pour effet d’ôter à l’acte son caractère authentique. La société ENTENIAL étant seule à pouvoir se prévaloir d’une absence de pouvoir de Mme [M] [L], qui la représentait à l’acte reçu le 23 juin 2003, cette irrégularité n’est pas de nature à priver ce dernier acte de tout caractère exécutoire.

Il y a dès lors lieu de rejeter la prétention de la société RICARDO’S tendant à annuler le commandement de payer valant saisie et à ordonner la radiation des inscriptions subséquentes en raison de l’absence d’authenticité de l’acte.

Il sera, en outre, observé que si, à l’audience, la société RICARDO’S a ajouté que la formule exécutoire n’était pas apposée sur l’acte, cette prétention n’est ni présentée ni explicitée dans les écritures remises par la société débitrice, de sorte qu’elle ne saisit pas le juge par application de l’article R. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le déséquilibre significatif découlant de la clause portant sur le calcul des intérêts

Il résulte de la combinaison des articles L. 212-1, al. 1, et L. 212-2 du code de la consommation, telles qu’issues de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, reprenant les dispositions de l’article L. 132-1 dudit code, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2001-741 du 23 août 2001, applicable à la cause, que dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Si la société RICARDO’S prétend bénéficier de la législation sur les clauses abusives lui est applicable, force est de constater qu’il résulte de l’extrait « K-bis » (à jour du 06 janvier 2026) que la société RICARDO’S a pour activité la « location meublée professionnelle » et que le contrat de prêt reçu par Me [Y] [Z] a pour objet l’ "acquisition d’unités d’hébergement neuves destinées à la location meublées situées à [Localité 14] (Val de Marne)" (p. 2, in fine). Il en découle que, contrairement à ce que prétend la société RICARDO’S, celle-ci a bien souscrit le prêt litigieux à des fins professionnels, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir de la législation tirée du code de la consommation portant sur les clauses abusives.

Il sera en outre observé que la société RICARDO’S ne prétend pas, en se fondant sur les dispositions de l’article 1171 du code civil, que cette clause aurait créé un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Il sera donc retenu que la clause fixant le calcul du taux d’intérêt n’est pas abusive et ne crée pas un déséquilibre significatif.

Sur l’exigibilité et la liquidité de la créance

L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution prévoit qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ; l’article R. 322-18 du même code ajoute que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Il résulte de la combinaison des articles L. 111-3 et de l’article L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution que constituent des titres exécutoires les actes notariés revêtus de la formule exécutoire qui constate une créance liquide et exigible ; par ailleurs, il résulte des articles 21 et 22 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires que l’acte notarié porte mention des documents qui lui sont annexés et que lorsque l’acte est établi sur support papier, les pièces annexées à l’acte sont revêtues d’une mention constatant cette annexe et signée du notaire.

Il a été jugé, d’une part, qu’il résulte de ces textes que si l’omission de la mention d’annexes ne fait pas perdre à l’acte son authenticité, les annexes omises ne font cependant plus partie intégrante de l’acte notarié (CA [Localité 13], 13 sept. 2022, n° 19/17101) ; en outre, lorsqu’un acte notarié de prêt revêtu de la formule exécutoire, lequel constitue un titre exécutoire, a été modifié par un avenant sous seing privé qui n’a pas opéré novation, la créance est liquide, lorsque l’acte notarié ou l’avenant contient tous les éléments permettant son évaluation (Civ. 2, 23 mai 2024, n° 21-25.084, publié).

D’autre part, il a été jugé en application de ces textes, combiné aux articles 695 et 696 du code de procédure civile, que si le titre servant de fondement aux poursuites permet le recouvrement des frais de l’exécution forcée, qui sont à la charge du débiteur, une partie ne peut poursuivre, par voie d’exécution forcée, le recouvrement des dépens d’instance, par elle avancés, qu’au vu d’un certificat de vérification ou d’une ordonnance de taxe exécutoires (Civ. 2, 20 mai 2021, n° 20-13.887, inédit – 17 mars 2016, n° 15-10.564, inédit – 3 mai 2007, n° 06-12.485, publié).

Contrairement à ce que prétend la société RICARDO’S, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE n’était pas dans l’obligation de joindre à son commandement de payer un décompte détaillé indiquant, pour chaque mois, le montant restant dû. Il convient d’observer en outre que la société créancière verse aux débats un plan de remboursement et un relevé des écritures réalisés sur la période comprise entre le 20 septembre 2007 et le 30 octobre 2024, lesquels font apparaître que les différents paiements intervenus depuis 2007 se sont imputés sur les intérêts, de sorte que le capital restant dû n’a pas varié entre le 20 septembre 2007 et le 30 octobre 2024. La société RICARDO’S ne verse aux débats aucun élément de nature à mettre en doute ce décompte.

En l’espèce, le commandement de payer valant saisie délivré à l’initiative de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE est fondé sur un acte notarié, reçu par Me [Y] [Z], contenant un prêt en principal d’un montant de 467.481,00 euros ; en dépit d’une erreur dans la date à laquelle a été dressé l’acte notarié, il n’est pas contesté par la société RICARDO’S que l’acte fondant les poursuites est celui qui a été reçu le 24 juin 2003.

Aux termes de l’acte notarié dont se prévaut la société CREDIT FONCIER DE FRANCE, il est prévu dans la rubrique consacrée aux « modalités financières » que le prêt consenti comporte les spécificités suivantes :

«  Montant : QUATRE CENT SOIXANTE SEPT MILLE QUATRE CENT QUATRE VINGT UN EUROS (467.481,00 euros)

Durée : 20 ans

Taux : 3,90 % l’an. Ce taux, applicable les trois premiers mois, est fixe.

A l’issue de cette période il est égal à un élément variable : la moyenne mensuelle des TIBEUR 3 mois telle que définie dans la rubrique « calcul du taux pendant la période révisable » des conditions particulières du prêt – 2ème partie majorée d’un élément fixe de 1,60. Il sera ensuite révisable trimestriellement jusqu’au terme du prêt conformément à la variation de la moyenne des TIBEUR 3 mois ".

Si l’acte notarié renvoie ainsi, pour partie, aux conditions particulières du contrat de prêt pour calculer le taux d’intérêt applicable, il convient d’observer que, par avenant du 27 mai 2007, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE et la société RICARDO’S ont convenu de substituer au taux révisable un taux fixe de 4,85 % l’an (hors assurance), à compter du 20 juin 2007. Il résulte du tableau d’amortissement hors assurance annexé à cet avenant qu’il était convenu que, à compter du 20 juillet 2007, la société RICARDO’S procéderait mensuellement au remboursement d’une somme de 1.638,56 euros s’imputant sur les intérêts dus, de sorte que l’ensemble du capital, chiffré à la somme de 405.417,66 euros, serait payé lorsque la dernière échéance deviendrait exigible, soit le 20 juin 2023. Il n’est pas prétendu par la société RICARDO’S que cet avenant, qui indique par ailleurs que « toutes les autres clauses et conditions du prêt demeurent applicables sans novation », aurait opéré novation. Il en découle qu’il y a lieu d’apprécier l’existence d’une créance liquide et exigible en se fondant sur les stipulations de l’acte notarié, telles que modifiées par les stipulations de l’avenant du 27 mai 2007.

Le commandement distingue les sommes qui seraient dues par la société RICARDO’S de la manière suivante :

— Capital restant dû au 20/06/2023 405.417,66 euros

— Intérêts au taux de 4,85 % l’an du 20/05/2023 au 20/06/2023 1.638,56 euros

— Pénalité de retard au taux de 7,85 % au 30/10/2024 27.618,75 euros

— Frais 382,47 euros

Déduction faite des versements 239.113,03 euros

Outre les intérêts au taux de 7,85 % l’an et à compter du 31/10/2024

Conformément aux stipulations de l’avenant, la créance de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE est exigible depuis le 20 juin 2023. Il résulte de ces différents éléments que le montant de la créance fondant la saisie en capital et en intérêts peut être vérifié en prenant en considération l’acte notarié reçu le 24 juin 2003 et l’avenant conclu le 27 mai 2007 entre la société CREDIT FONCIER DE FRANCE et la société RICARDO’S ; en outre, il n’est pas demandé par la société CREDIT FONCIER DE FRANCE de procéder à la saisie pour des intérêts échus antérieurement à la conclusion de l’avenant et les intérêts dus pour la période allant du 20 mai 2023 au 20 juin 2023 ont été calculés conformément aux dispositions du contrat et de son avenant.

Toutefois, ni l’acte notarié ni l’avenant ne contient de stipulation relative aux pénalités de retard; il apparaît que le calcul de cette pénalité peut uniquement être effectué en se référant aux conditions générales du prêt auquel renvoie l’acte, qui prévoient que « au cas où toute somme due au titre du prêt, quelle qu’elle soit, ne serait pas payée à son exacte échéance, le taux du prêt serait majoré de trois points, sans mise en demeure préalable » (p. 13). Si ces conditions générales ont été signées par le représentant de la société RICARDO’S, elles ne font pas partie intégrante de l’acte authentique et ne sauraient donc fonder une mesure d’exécution forcée. Il n’y a donc pas lieu d’appliquer une quelconque pénalité ; toutefois, comme le soutient la société CREDIT FONCIER DE FRANCE, celle-ci est en droit, par application des stipulations de l’avenant, de solliciter l’application d’un taux d’intérêt conventionnel à hauteur de 4,85% l’an. Il en découle que les intérêts dus à la société CREDIT FONCIER DE FRANCE doivent être évalués de la manière suivante au regard de l’absence de toute capitalisation des intérêts et du relevé d’écritures qu’elle a remis et qui n’est pas critiqué par la société RICARDO’S :

— du 21 juin 2023 au 22 octobre 2023 : sur la somme de 405.417,66 euros, soit 6.679.95 euros,

— du 23 octobre au 23 octobre 2023 : sur la somme de 405.417,66 – 97.263,46 + 1.638,56 + 6.679.95 (pour tenir compte du fait que les paiements s’imputaient en premier lieu sur les intérêts), soit 42,05 euros

— du 24 octobre 2023 au 03 décembre 2023 : sur la somme de 405.417,66 – 97.263,46 – 74.849.57 + 1.638,56 + 6.787.69 + 42,07 (pour tenir compte du fait que les paiements s’imputaient en premier lieu sur les intérêts), soit 1.316,58 euros,

— du 04 décembre 2023 au 05 décembre 2023 : sur la somme de 405.417,66 – 97.263,46 – 74.849.57 – 20.000 + 1.638,56 + 6.787.69 + 42.07 + 1.349.29 (pour tenir compte du fait que les paiements s’imputaient en premier lieu sur les intérêts), soit 59,26 euros,

— du 06 décembre au 10 octobre 2024 : sur la somme de 405.417,66 – 97.263,46 – 74.849.57 – 20.000 – 24.000 + 1.638,56 + 6.787.69 + 42.07 + 1.349.29 + 59,26 (pour tenir compte du fait que les paiements s’imputaient en premier lieu sur les intérêts), soit 8.229,20 euros,

— et du 11 octobre 2024 au 30 octobre 2024 : sur la somme de 405.417,66 – 97.263,46 – 74.849.57 – 20.000 – 24.000 – 23.000 + 1.638,56 + 6.787.69 + 42.07 + 1.349.29 + 59,26 + 8.229,20 (pour tenir compte du fait que les paiements s’imputaient en premier lieu sur les intérêts), soit 485,72 euros.

En définitive, les intérêts dus à la société CREDIT FONCIER DE France s’élèvent à la somme de 16.327,04 euros.

Par ailleurs, les frais mentionnés dans le commandement de payer n’ont donné lieu à la production d’aucune ordonnance de taxe ou d’un quelconque justificatif, de sorte qu’il y a lieu de ne pas les inclure dans l’évaluation du montant de la créance fondant la saisie.

Il s’en déduit que le montant de la créance fondant la poursuite doit être évalué de la manière suivante :

— Capital restant dû au 20/06/2023 405.417,66 euros

— Intérêts au taux de 4,85 % l’an du 20/05/2023 au 20/06/2023 1.638,56 euros

Déduction faite des versements 239.113,03 euros

En conséquence, il y a lieu de constater que la créance fondant la saisie est exigible, de sorte qu’il n’y a pas lieu de prononcer la nullité ou la caducité du commandement de payer valant saisie.

Il en découle que le montant de la créance fondant la saisie, évaluée en capital, frais, intérêts et autres accessoires doit être évaluée à la somme de : 184.270,23 euros.

Sur la demande de rejet de la demande indemnitaire et de la limitation de la demande indemnitaire à 1 euro

Aux termes de l’article 6 du code de procédure civile, à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

Si la société RICARDO’S demande au juge de rejeter la demande indemnitaire de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE ou à d’en limiter le montant à la somme d’un euro, elle n’invoque au soutien de ces prétentions aucun fait de nature à les fonder ; elle n’identifie pas même la créance indemnitaire dont il s’agit.

En conséquence, société RICARDO’S tendant à rejeter la demande indemnitaire de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE ou à en limiter le montant à la somme d’un euro sera rejetée.

SUR LE CARACTERE REEL ET LA SAISISSABILITE DES DROITS SAISIS

Il résulte de la combinaison des articles L. 311-6 et R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution vérifie que la saisie immobilière porte sur des droits réels afférents aux immeubles ou leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

Il résulte de l’acte reçu par Me [Y] [Z], notaire, le 24 juin 2003, que la société RICARDO’S a acquis en pleine propriété les droits portant sur les lots n° 18, 19 et 33 compris dans un ensemble immobilier dénommé " [Adresse 11] ", situé [Adresse 7], à [Adresse 15] (Val-de-Marne), dont les références cadastrales sont les suivantes : M, [Cadastre 2], de 14a 23ca et M, [Cadastre 6], de 2a, 16ca. Il résulte de l’état hypothécaire (levé le 06 novembre 2024) que la société RICARDO’S n’a pas cédé les droits dont elle disposait sur l’immeuble.

Ces lots ont bien fait l’objet de la saisie, à la suite de la délivrance du commandement de payer valant saisie.

Il résulte, par ailleurs, de ces actes que les droits dont disposait la société RICARDO’S n’étaient affectés d’aucune stipulation, opposable aux tiers, les rendant inaliénable.

SUR L’ORIENTATION DE LA PROCEDURE

L’article L. 322-1 du code des procédures civiles d’exécution indique que les biens sont vendus soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.

L’article R. 322-15, al. 2, du même code ajoute que le juge qui autorise la vente amiable s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’espèce, si la société RICARDO’S demande à être autorisée à céder amiablement les droits immobiliers saisis pour une somme de 200.000 euros, elle ne fournit au soutien de sa demande aucune pièce et, dans ses conclusions, ne fournit aucune indication portant sur les conditions économiques du marché ou sur d’éventuelles diligences du débiteur.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de la société RICARDO’S tendant à être autorisée à céder amiablement son bien. En conséquence, la vente forcée des biens saisis sera ordonnée selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

SUR LA PUBLICITE

L’article R. 322-37 du code des procédures civiles d’exécution indique que juge de l’exécution peut être saisi par le créancier poursuivant, l’un des créanciers inscrits ou la partie saisie d’une requête tendant à aménager, restreindre ou compléter les mesures de publicité prévues aux articles R. 322-31 à R. 322-35 ; le juge tient compte de la nature, de la valeur, de la situation de l’immeuble et de toutes autres circonstances particulières.

Outre la réalisation des formalités de publicité de droit commun, eu égard à la nécessité d’assurer la large diffusion de la vente sur adjudication, il y a lieu d’autoriser le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 1] A [Localité 18] ou le publiciste qu’elle désigne à réaliser une insertion sur un site internet de son choix.

Afin d’assurer l’attractivité de la vente, il y a lieu d’autoriser la société CREDIT FONCIER DE FRANCE à publier l’avis prévu à l’article R. 322-32 du code des procédures civiles d’exécution sur un site internet de son choix, sous réserve que le coût n’excède pas 1.500 euros, outre les mesures de publicité habituellement pratiquées conformément aux articles R. 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

SUR LES DEPENS ET LES FRAIS IRREPETIBLES

Aux termes de l’article R. 322-42 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de poursuite dûment justifiés par le créancier poursuivant et, le cas échéant, par le surenchérisseur sont taxés par le juge et publiquement annoncés avant l’ouverture des enchères.

L’article 700 du code de procédure civile ajoute que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Ce dernier texte ajoute que, dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il y a en conséquence simplement lieu de rappeler que les frais occasionnés par les poursuites, en ce compris les dépens, feront l’objet d’une ordonnance de taxe avant l’ouverture des enchères. La demande de la société défenderesse, qui succombe en ses demandes, tendant au prononcé d’une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel, prononcée par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de la société RICARDO’S tendant à juger que la société CREDIT FONCIER DE FRANCE n’a pas qualité à agir,

REJETTE la demande de la société RICARDO’S tendant à écarter, comme étant abusive ou comme créant un déséquilibre significatif, la clause s’appliquant à la définition du taux variable du crédit,

REJETTE les demandes de la société RICARDO’S tendant à déclarer nul ou caduc le commandement de payer valant saisie et à annuler tous les actes de la procédure subséquents,

REJETTE la demande de la société RICARDO’S tendant à rejeter toute demande indemnitaire de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE,

REJETTE la demande subsidiaire de la société RICARDO’S tendant limiter le montant de la demande indemnitaire de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE à un euro,

REJETTE la demande de la société RICARDO’S tendant à être autorisée à céder amiablement son bien en contrepartie du versement d’une somme de 210.000 euros,

CONSTATE que la saisie est fondée sur un titre exécutoire,

REJETTE la demande de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE tendant à voir fixer sa créance à la somme de 195.944,41 euros,

FIXE la créance de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE en principal, intérêts, frais et accessoires à la somme de 184.270,23 euros (CENT QUATRE-VINGT QUATRE MILLE DEUX CENT SOIXANTE-DIX EUROS ET VINGT TROIS CENTIMES), arrêtée au 30 octobre 2024,

CONSTATE que la saisie a pour objet des droits réels saisissables,

ORDONNE la vente forcée des biens visés au commandement de payer aux fins de saisie immobilière délivré le 13 novembre 2024, publié au service de la publicité foncière du Val-de-Marne le 07 janvier 2025, sous le numéro d’archivage provisoire 9404P02 S00005,

FIXE l’audience à laquelle sera procédé à la vente forcée au :

Jeudi 16 avril 2026, à 09h30

Rez-de-chaussée, bâtiment Nord, salle A ou B ou J

AUTORISE la société CREDIT FONCIER DE FRANCE à faire procéder à la visite des biens saisis dans les jours précédant la vente entre 9h00 et 18h00, par le commissaire de justice territorialement compétent de son choix, à condition d’avertir les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance,

AUTORISE la société CREDIT FONCIER DE FRANCE à publier l’avis prévu à l’article R. 322-32 du code des procédures civiles d’exécution sur un site internet de son choix, sous réserve que le coût n’excède pas 1.500 euros, outre les mesures de publicité habituellement pratiquées conformément aux articles R. 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe,

REJETTE la demande de la société RICARDO’S tendant au paiement d’une somme au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE qu’en cas d’appel et pendant tout le délai d’appel, l’exécution de la présente décision n’est pas suspendue.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION