REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

Chambre 4

N° RG 24/04502 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KJGZ

MINUTE N°

ORDONNANCE

DU 16 Octobre 2024

S.A. LE LOGIS FAMILIAL VAROIS c/ [G]

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Octobre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2024

ENTRE :

DEMANDERESSE:

S.A. LE LOGIS FAMILIAL VAROIS

[Adresse 4]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Sylvie LANTELME de la SCP IMAVOCATS, avocats au barreau de TOULON, substituée par M^e WELLAND

DEFENDEUR:

Monsieur [F] [G]

[Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Grégory KERKERIAN de la SELARL SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIE, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

COPIES DÉLIVRÉES LE 16 Octobre 2024 :

1 copie exécutoire à ;

— Maître Sylvie LANTELME de la SCP IMAVOCATS, Maître Grégory KERKERIAN de la SELARL SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIE

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 mars 2017, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS a donné à bail à M.[G] [F] un local à usage d’habitation sis [Adresse 1] et un emplacement de stationnement pour un loyer d’un montant mensuel de 443.16 euros charges comprises.

Différentes échéances sont demeurées impayées, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS a fait délivrer le 14/12/2023 à M.[G] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire aux fins d’obtenir paiement de la somme de 534,14 € en principal.

Par acte de commissaire de Justice en date du 31/05/2024 la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS a fait assigner M.[G] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de céans statuant en référés sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 06/07/1989 en résiliation du contrat de location en date du 14 mars 2017 ;

A l’audience initiale du 07/08/2024 les parties sont représentées par leurs conseils respectifs et l’affaire renvoyée au 18/09/204 pour être fixée à plaider ;

A cette dernière date, la demanderesse par la voie de son conseil indique s’en remettre à ses écritures en réponse, au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations et aux termes desquelles il est sollicité :

— se déclarer compétent pour statuer dons le présent litige

— débouter M [F] [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions

— constater le jeu de la clause résolutoire et par conséquence la résiliation du contrat de location en date du 14 mars 2017 liant la SA LE LOGIS FAMIL|AL VAROIS et Monsieur [F] [G],

— ordonner I’expulsion de corps et de biens de Monsieur [F] [G] et de tout occupant de son chef du logement sis [Adresse 1] et de l’emplacement de stationnement en faisant, s’il y a lieu, procéder à I’ouverture des portes, éventuellement avec le concours de la force publique sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à venir et jusqu’à parfaite et complète libération des lieux,

— autoriser à séquestrer les objets et biens mobiliers trouvés dons les lieux lors de I’expulsion aux frais, risques et périls de la partie requise,

— dire et juger que Monsieur [F] [G] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 1] et de I’emplacement de stationnement,

— condamner Monsieur [F] [G] à payer à la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme provisionnelle de 2 902.75 € au titre des loyers impayés (échéance du mois d’août 2024 incluse), somme à parfaire jusqu’à signification de l’ordonnance à venir,

— condamner Monsieur [F] [G] à payer à la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer mensuel actuel en raison du maintien abusif et augmenté des charges tel que réglé au titre du bail sur le local à usage d’habitation et ce jusqu’à la parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

— dire et juger que cette indemnité sera perçue sous les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer contractuel,

— condamner Monsieur [F] [G] à payer à la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 700 € TTC par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [F] [G] aux entiers dépens de la présente instance, par application des dispositions de I 'article 696 du Code de procédure civile.

M.[G] [F] quant à lui par la voie de son conseil indique s’en remettre à ses écritures, au visa desquelles il convient de se reporter expressément pour de plus amples informations, par lesquelles il est sollicité :

— constater que le Juge des Référés est incompétent au profit du Juge du Fond.

— dire n’y avoir lieu à référé.

— renvoyer la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS à mieux se pourvoir.

À titre subsidiaire :

— dire et juger n’y avoir lieu à constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail.

A tout le moins,

— suspendre les effets de la clause résolutoire du contrat de bail.

— débouter la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS de ses demandes fins et conclusions.

— accorder les plus larges délais à Monsieur [F] [G] pour le paiement de la dette locative d’une durée de 36 mois.

En tout état de cause,

— dire et juger n’y avoir lieu à l’article 700 du Code de procédure civile.

— dire et juger que les dépens seront conservés par chacune des parties à proportion de ce qu’elles auront déboursé.

À la clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 16/10/2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dès lors, contester la saisine du juge des référés en faisant valoir qu’il n’y a pas urgence ou que la mesure demandée se heurte à une contestation sérieuse, est un moyen de défense particulier en ce qu’il dénie au juge des référés le droit de prononcer les mesures qui lui sont demandées.

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Le juge des référés peut ainsi constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

D’une part, le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

D’autre part, le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

Enfin, que la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

En l’espèce, il n’est ni soutenu, ni par conséquent démontré, que le commandement en date du 14/12/2023 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur soit erroné ou irrégulier ; la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS en faisant délivrer ce commandement, n’a manifestement fait qu’exercer ses droits légitimes face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause ;

Il sera par ailleurs relevé que la clause résolutoire, dont il est expressément demandé l’acquisition, n’est ni contestée ni remise en cause par Monsieur [F] [G] ; le motif de la contestation élevée par Monsieur [F] [G] ne portant en l’espèce que sur l’existence d’une démarche diligentée par ses soins pour obtenir un apurement de sa dette, de sorte que n’étant enfin, ni réelle ni sérieuse, ce à défaut de rapporter la preuve d’un agissement fautif de la part du bailleur, cette même contestation ne saurait être retenue ;

Il convient de rejeter l’exception d’incompétence ; par suite le juge des référés retient sa compétence ;

Sur la recevabilité de la demande :

L’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur produit la notification au représentant de l’Etat de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 03/06/2024.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 07 mars 2017 prévoit en son article 15 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de Commissaire de Justice du 14/12/2023, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 534.14 euros en principal, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 (faculté de saisir le Fonds de Solidarité pour le Logement) au titre des loyers et charges impayés, lequel est demeuré infructueux.

Il ressort du décompte circonstancié que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15/02/2024.

Monsieur [F] [G] est donc à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [G] et de toutes personnes dans les termes du dispositif du logement sis [Adresse 1] et de I’emplacement de stationnement ;

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation sous astreinte, le bailleur disposant désormais d’un titre qu’il lui revient de faire exécuter.

Sur l’indemnité d’occupation :

Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation dans sa partie non sérieusement contestable, soit un montant égal au loyer révisé augmenté des charges que le requis aurait payé si le bail s’était poursuivi.

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, Monsieur [F] [G] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 15/02/2024 et commet une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l’immeuble.

Par conséquent, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

En l’espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit 443.16 euros, de nature à réparer le préjudice subi par la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d’engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.

La SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS réclame paiement de la somme provisionnelle de 2902.75 euros au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 09/09/2024 qu’elle produit, en sus du contrat de bail.

Monsieur [F] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette ; la créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [F] [G] à régler à la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 2 902.75 euros à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande reconventionnelle de délai de paiement

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’absence de toute pièce justificative produite relative à la situation financière de Monsieur [F] [G], la Juridiction n’est manifestement pas en mesure d’apprécier ses capacités éventuelles à procéder à des remboursements échelonnés.

En conséquence, la demande de délais sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

En l’espèce, Monsieur [F] [G], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens. Ainsi, ces dépens comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS le montant des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits.

Il convient de condamner Monsieur [F] [G] à lui payer la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d’une exécution provisoire de droit pour toute les décisions de première instance.

S’agissant par ailleurs d’une ordonnance cette dernière est exécutoire de droit ;

PAR CES MOTIFS

Nous ERIC BONALDI, juge du contentieux et de la protection statuant en référés, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

REJETONS l’exception d’incompétence.

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

DECLARONS recevable la demande de la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 07/03/2017 conclu entre Monsieur [F] [G] ,d’une part, et la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS, d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 1] et de I’ emplacement de stationnement sont réunies au 15/02/2024 et, qu’en conséquence, le bail se trouve résilié depuis cette date;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [F] [G] de libérer les lieux loués situés sis [Adresse 1] et de I’ emplacement de stationnement et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [F] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [G] à payer à la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 2 902.75 euros à titre provisionnel concernant les loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 09/09/2024 inclus avec intérêts au taux légal non majoré à compter de l’assignation;

CONDAMNONS Monsieur [F] [G] à verser à la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS à compter du 15/02/2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle de 443.16 euros correspondant au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé se substituant aux loyers et charges à échoir ;

RAPPELONS que le contrat de bail étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) ;

REJETONS la demande d’astreinte ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [G] à verser à la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [G] aux dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé aux jour, mois et date sus-mentionnés

Le Greffier, Le Juge du contentieux et de la protection,