RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 23/02649 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HL6F

NAC : 5BE Baux professionnels – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 08 JUILLET 2025

DEMANDEUR :

S.A.R.L. PATISSERIE [P]

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés d'[Localité 9] sous le numéro : [Numéro identifiant 4]

Dont le siège social est sis :

[Adresse 2]

— [Localité 15]

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux.

Représentée par M^e Aurélie BLONDE, membre de la SELARL THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de l’EURE

DEFENDEURS :

Madame [H] [O]

née le 09 Août 1962 à [Localité 15],

demeurant Lieudit [Adresse 13]

— [Adresse 13]

— [Localité 6]

Monsieur [B] [O]

né le 01 Décembre 1927 à [Localité 14],

domicilié [Adresse 11]

demeurant [Adresse 3]

— [Localité 8]

Représentés par M^e Pierre DELANNAY, membre de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocat au barreau de l’EURE

JUGE UNIQUE : Madame Elsa SERMANN, Présidente

Statuant conformément aux articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Christelle HENRY

DÉBATS :

En audience publique du 06 Mai 2025, date à laquelle l’affaire a été mise au délibéré au 08 juillet 2025.

JUGEMENT :

— Mixte,

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe,

— rédigé par Madame Elsa SERMANN,

— signé par Madame Elsa SERMANN, juge et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. et Mme [O] sont propriétaires d’un ensemble immobilier situé au 13 et [Adresse 2] à [Localité 15], lequel est composé d’un local commercial et de trois appartements.

Cet ensemble immobilier a été acquis en 1965 par M. [U], aux droits duquel venaient Mme [U] épouse [O], M. [O] et Mme [O].

Par acte du 20 juin 1968, M. [U] avait alors donné à bail à titre de renouvellement l’ensemble immobilier à la société Maison Ozannat.

Par actes successifs des 1er octobre 1977, 10 juillet 1986 et 18 octobre 1995, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans.

Par acte du 23 octobre 2003, le droit au bail a été à nouveau renouvelé pour une même durée entre Mme [U] épouse [O] et la société Pâtisserie [P], venant aux droits de la société Maison Ozannat.

Le 11 mai 2013, un renouvellement du bail a été convenu entre les parties, mentionnant l’obligation à la charge du preneur de remettre en état d’habitabilité les trois appartements et l’autorisation donnée par les bailleurs de sous-louer ces derniers.

Par décision du juge des référés d’Evreux en date du 11 janvier 2017, une expertise judiciaire des appartements a été ordonnée, afin notamment de constater l’état d’habitabilité des trois appartements.

Le rapport a été déposé le 28 septembre 2017.

Par assignation du 16 mai 2019, Mme [U] épouse [O] et M. [O] ont fait assigner la société Pâtisserie [P] devant le tribunal de grande instance d’Evreux afin notamment de voir prononcer la résiliation du bail pour inexécution des obligations de réparation et d’entretien à sa charge.

Mme [U] épouse [O] est décédée et a laissé pour lui succéder M. [O] et Mme [O], lesquelles ont repris l’instance en leur qualité d’ayant droit.

Par jugement du 24 août 2021, le tribunal de grande instance a rejeté cette demande et condamné M. [O] et Mme [O] à procéder aux travaux de mise en conformité électrique des locaux loués et assurer le clos du bâtiment, dont remplacement de toutes les menuiseries extérieures du 3ème étage, ainsi que les poteaux en bois entre les vantaux des fenêtres sud. Cette condamnation a été assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard.

Par arrêt du 1er décembre 2022, la cour d’appel de Rouen a infirmé ce jugement s’agissant de la remise en conformité électrique des locaux, et dit que ces travaux seront à la charge de la société Pâtisserie [P].

M. et Mme [O] ont formé un pourvoi en cassation, lequel est actuellement pendant.

Une procédure a également eu lieu devant le juge de l’exécution.

Par exploits des 16 et 19 novembre 2021, la société Pâtisserie [P] a fait signifier à M. [O] et à Mme [O] une demande de renouvellement de bail, lesquels ont émis une lettre de réserves datée du 15 février 2022, indiquant qu’ils ne refusaient ni n’acceptaient cette demande, compte tenu de la procédure encore en cours devant la Cour de cassation.

Par exploit du 5 juillet 2023, M. [O] et Mme [O] ont fait délivrer à la société Pâtisserie [P] un commandement pour inexécution des obligations locatives, aux termes duquel ils leur demandent de remettre en état d’habitabilité l’appartement du 3ème étage, de s’acquitter de la condamnation de 7 318,30€.

Par exploit du 28 mai 2024, M. [O] et Mme [O] ont fait délivrer un nouveau commandement pour inexécution des obligations locatives à la société Pâtisserie [P] aux fins de la voir remettre en état d’habitabilité les trois appartements situés au-dessus du local commercial.

La Pâtisserie [P], souhaitant voir annuler le commandement du 5 juillet 2023 et par actes des 1er et 3 août 2023, a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evreux M. et Mme [O].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 1er novembre 2024, la société Pâtisserie [P] demande au tribunal et au visa des articles 1104, 1224 et 1343-5 du code civil et L145-10, L145-11 du code de commerce :

A titre principal,

Juger qu’elle bénéficie d’un bail de renouvellement depuis le 11 mai 2022Annuler le commandement visant la clause résolutoire signifiée le 5 juillet 2023Annuler le commandement visant la clause résolutoire signifiée le 27 mai 2024Débouter M. et Mme [O] de leurs demandesA titre subsidiaire,

Lui accorder les plus larges délais pour réaliser les travaux et suspendre pendant ces délais les effets de la clause résolutoireEn tout état de cause,

Condamner solidairement M. et Mme [O] à lui payer la somme de 8 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner solidairement M. et Mme [O] aux dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 3 janvier 2025, M. et Mme [O] demandent au tribunal et au visa des articles 1224 et suivants, 1719 et suivants du code civil et de l’article 1184 ancien du code civil, des articles L143-2, L145-41, R145-23, L145-33 et suivants et L145-39 du code de commerce, de :

Débouter la société Pâtisserie [P] de ses demandes

A titre principal,

Juger que le bail du 11 mai 2013 est en tacite prorogation depuis le 10 mai 2022, date d’échéance, et n’a pas fait l’objet d’un renouvellement à effet du 11 mai 2022Déclarer sans effet la demande de renouvellement des 16 et 19 novembre 2021Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et donc la résiliation de plein droit du bail à effet du 19 juin 2024 à 00H00A titre subsidiaire,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial en date du 11 mai 2013 aux torts exclusifs de la société Pâtisserie [P], pour manquement à ses obligations locatives, et notamment pour défaut de réalisation des travaux et défaut d’assurance, à effet du jugement à intervenirOrdonner l’expulsion de la Pâtisserie [P] des lieux loués ou de tous occupants de son chef, avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurierOrdonner qu’en cas de maintien provisoire dans les lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours augmentée des charges, taxes et accessoires à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux lui sera due par la société Pâtisserie ReynaldOrdonner le retrait par la société Pâtisserie Reynalrd des meubles dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugementOrdonner que passé ce délai de 8 jours et faute de retrait amiable, M. et Mme [O] seront autorisés à enlever les meubles et à les entreposer dans un lieu dans l’attente de leur vente forcée, dont le coût sera exclusivement supporté par la société Pâtisserie ReynaldSubsidiairement si le tribunal venait à considérer que le bail commercial du 11 mai 2013 s’est renouvelé tacitement à effet du 11 mai 2022,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 11 mai 2022 aux torts exclusifs de la société Pâtisserie [P], pour manquement à ses obligations locatives et notamment pour défaut de réalisation des travaux et défaut d’assurance, à effet à la date du jugementOrdonner qu’en cas de maintien provisoire dans les lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours augmentée des charges, taxes et accessoires à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux lui sera due par la société Pâtisserie ReynaldOrdonner le retrait par la société Pâtisserie Reynalrd des meubles dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugementOrdonner que passé ce délai de 8 jours et faute de retrait amiable, M. et Mme [O] seront autorisés à enlever les meubles et à les entreposer dans un lieu dans l’attente de leur vente forcée, dont le coût sera exclusivement supporté par la société Pâtisserie ReynaldCondamner la société Pâtisserie [P] à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux de remise en état d’habilité des trois appartements, en ce compris la mise en conformité électrique des locaux loués, et ce sous astreinte de 1 000€ par jour de retard à compter du jugement à intervenirA titre infiniment subsidiaire,

Ordonner une expertise avec mission d’estimer et d’étudier la valeur locative à la date du renouvellement du bail, soit le 11 mai 2022

En toute hypothèse,

Condamner la société Pâtisserie [P] à leur verser la somme de 5 000€ chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux dépens avec droit de recouvrement direct.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs dernières écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2025, l’affaire appelée lors de l’audience du 6 mai 2025, puis mise en délibéré au 8 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le renouvellement du bail du 11 mai 2013

L’article L145-10 du code de commerce dispose notamment qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, les bailleurs doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, les bailleurs est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que la société Pâtisserie [P] a signifié par actes des 16 et 19 novembre 2021 à M. et Mme [O] sa demande de renouvellement du bail.

Il est en outre constant que les défendeurs ont, quant à eux, fait signifier à la demanderesse une lettre de réserves en réponse à cette demande de renouvellement ; laquelle expose qu’ils ne procèdent pas à une acceptation de principe du renouvellement, et qu’ils n’entendent pas s’exposer au paiement d’une indemnité d’éviction en cas de refus de leur part de renouveler le bail, se fondant sur le fait que la Cour d’appel de Rouen était saisie d’une procédure contentieuse s’agissant du bail commercial en date du 11 mai 2013.

Ils soutiennent par ailleurs que leur réponse emporte tacite prorogation du précédent bail et non son renouvellement.

Toutefois, faute pour les bailleurs d’avoir fait connaître au preneur son refus ou son acceptation d’un renouvellement du bail, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent, une réponse sans prise de position du bailleur restant alors sans effet.

Par ailleurs, la procédure judiciaire toujours pendante devant la Cour de cassation s’agissant du bail en date du 11 mai 2013, n’a pour effet ni de modifier les conditions de son renouvellement, ni d’emporter prorogation tacite de l’ancien bail.

Enfin, si les parties exposent l’une et l’autre des moyens au titre de la prescription biennale prévue à l’article L145-60 du code de commerce, force est de constater qu’aucune ne formule de demande tendant à voir cette prescription appliquée.

Par ailleurs, seul le juge de la mise en état est compétent pour en connaître, et ce, en vertu de l’article 789 du code de procédure civile.

En conséquence, il sera dit que le bail commercial en date du 11 mai 2013 conclu par M. et Mme [O], d’une part, et la société Pâtisserie [P], d’autre part, a été renouvelé le 11 mai 2022.

Faute de prorogation du bail du 11 mai 2013, la demande de M. [O] et Mme [O] tendant à voir la clause résolutoire insérée dans ce bail acquise sera rejetée.

Sur la demande de nullité du commandement pour inexécution des obligations locatives du 5 juillet 2023

M. et Mme [O] n’entendent pas se prévaloir du commandement en date du 5 juillet 2023, toutefois ces effets se poursuivent, c’est pourquoi il sera statué sur la demande formulée par la société Pâtisserie [P].

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, dans sa version applicable au litige, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il ressort du commandement litigieux que les bailleurs ont entendu se prévaloir des stipulations du bail en date du 11 mai 2013 s’agissant de l’obligation du preneur de remettre en état d’habitabilité l’appartement du troisième étage de l’immeuble loué. Par ailleurs, il est demandé à la société Pâtisserie [P] de s’acquitter du paiement d’une condamnation à verser au bailleur la somme de 7 318,30€.

En outre, il résulte des motifs susmentionnés que le bail en date du 11 mai 2013 a expiré le 10 mai 2022, pour être renouvelé le 11 mai 2022.

Toutefois, le bail du 11 mai 2013 étant arrivé à échéance antérieurement à la date du commandement, les bailleurs ne sauraient se prévaloir de la clause résolutoire insérée à ce bail afin d’en demander la résiliation, ce dernier étant de fait, arrivé à son terme. Par ailleurs, le commandement visant les obligations locatives ne peut tendre à solliciter l’exécution d’une décision de justice, s’agissant de la demande faite à la société Pâtisserie [P] de s’acquitter d’une condamnation.

Ainsi faute d’objet, le commandement du 5 juillet 2023 est nul et ne peut constituer un commencement de procédure de résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire.

Sur la demande de nullité du commandement pour inexécution des obligations locatives du 28 mai 2024

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, dans sa version applicable au litige, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il ressort du commandement pour inexécution des obligations locatives signifié à la société Pâtisserie [P] le 28 mai 2024, que les bailleurs ont entendu se prévaloir des stipulations du bail en date du 11 mai 2013 s’agissant de l’obligation du preneur de remettre en état d’habitabilité les trois appartements de l’immeuble loué.

Il résulte des motifs précédemment évoqués que le bail en date du 11 mai 2013 a expiré le 10 mai 2022, pour être renouvelé le 11 mai 2022, de sorte que M. [O] et Mme [O] ne pouvaient se prévaloir du bail du 11 mai 2013 pour entendre faire usage de la clause résolutoire insérée dans ce bail.

Ainsi faute d’objet, le commandement du 28 mai 2024 est nul et ne peut constituer un commencement de procédure de résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail du 11 mai 2013

L’article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

L’article 1184 du même code, dans sa version applicable au litige, dispose que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

En l’espèce, il résulte des motifs susmentionnés que le bail du 11 mai 2013 a cessé d’exister. En conséquence, la demande de Mme et M. [O] tendant à la voir résilier sera rejetée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail du 11 mai 2022

L’article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

L’article 1184 du même code, dans sa version applicable au litige, dispose que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

En l’espèce, il a été établi dans le présent jugement que le bail du 11 mai 2013 a été renouvelé le 11 mai 2022, et ce pour une durée de 9 années.

En outre, les motifs de l’arrêt de la Cour d’appel de Rouen en date du 1er décembre 2022 exposent que les travaux de remise en état d’habitabilité ne pouvaient être exigés de la société Pâtisserie [P] tant que les travaux permettant d’assurer l’étanchéité à l’eau de l’immeuble n’avaient pas été entrepris, et que les bailleurs devaient également s’acquitter de la réfection des fenêtres.

Il est constant, puisque non contesté, que les défendeurs ont entrepris et finalisé l’ensemble des travaux visant à assurer l’étanchéité des locaux loués en 2024.

Ainsi, le preneur ne pouvait mettre en œuvre son obligation de remise en état d’habitabilité des trois appartements avant l’année 2024 ; la mauvaise foi des bailleurs est démontrée.

Par ailleurs, il ressort du renouvellement du bail commercial en date du 11 mai 2013 que le preneur doit « faire assurer contre l’incendie et maintenir assuré pendant toute la durée du bail, leur mobilier, leur matériel et leurs marchandises ainsi que les risques locatifs et le recours des voisins, (…) et de faire assurer également les glaces de fermeture du magasin contre le bris ».

Mme et M. [V] produisent l’attestation d’assurance de la société Pâtisserie [P], de laquelle il ressort que les locaux assurés consistent en un bâtiment professionnel situé [Adresse 2] à [Localité 15] pour une surface de 584m².

Si cette attestation ne précise pas la consistance des lieux, il ne peut toutefois pas être déduit de sa rédaction que seul le local commercial situé au rez-de-chaussée est assuré. En effet, l’ensemble immobilier constitue un bâtiment commercial en ce que sa nature est déterminée par la conclusion d’un bail commercial.

En outre, la surface de 584m² permet de définir que l’ensemble de l’immeuble est assuré.

En conséquence, la demande de résiliation judiciaire du bail du 11 mai 2022 sera rejetée.

Sur la demande de condamnation de la société Pâtisserie [P] à effectuer les travaux de remise en état d’habitabilité des trois appartements

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, il ressort du bail du 11 mai 2013 que le renouvellement du bail avait été consenti moyennant un loyer annuel fixé à 20 028€, et que ce loyer avait pour contrepartie l’obligation pour la société Pâtisserie [P] de remettre en état d’habitabilité les trois appartements de l’immeuble loué.

En outre, l’arrêt de la Cour d’appel de Rouen en date du 1er décembre 2022 a dit que les travaux de mise en conformité électrique des locaux loués sont à la charge de la société Pâtisserie [P].

Il apparaît également à la lecture des motifs de cette décision que les travaux de remise en état d’habitabilité ne pouvaient être exigés de la société Pâtisserie [P] tant que les travaux permettant d’assurer l’étanchéité à l’eau de l’immeuble n’avaient pas été entrepris, et que les bailleurs devaient également s’acquitter de la réfection des fenêtres.

La Cour d’appel précise également, qu’en plus des travaux d’électricité, les travaux à la charge de la société Pâtisserie [P], et prévus par le bail, consistent en la réfection des cloisons intérieures et des revêtements.

Il est constant, puisque non contesté, que les défendeurs ont entrepris et finalisé l’ensemble des travaux visant à assurer l’étanchéité des locaux loués en 2024.

Il est également constant que la société Pâtisserie [P] n’a entrepris aucun travaux permettant la réhabilitation des trois appartements.

Ainsi, plus rien ne s’oppose à ce que la société Pâtisserie [P] s’acquitte de ses obligations contractuelles stipulées au bail en date du 11 mai 2013.

En conséquence, elle sera condamnée à réaliser l’ensemble des travaux de réfection des cloisons et revêtements des trois appartements. En application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 50€ par jour de retard selon les précisions apportées au présent dispositif.

Si la société Pâtisserie [P] sollicite, en application de l’article 1343-5 du code civil, les plus larges délais pour réaliser les travaux, force est de constater qu’elle ne justifie pas de sa situation. En conséquence, sa demande sera rejetée.

Sur la demande d’expertise judiciaire

L’article R145-30 du code de commerce dispose que lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

Aux termes de l’article L145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

L’article L145-38 du code de commerce dispose quant à lui que la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou, s’ils sont applicables, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

En l’espèce, compte tenu des travaux réalisés par le bailleur et des travaux à réaliser par le preneur, il convient de désigner un expert afin de déterminer la valeur locative de l’ensemble immobilier.

Dans l’attente du dépôt du rapport, le loyer résultant du bail du 11 mai 2013 sera maintenu.

Enfin, la demande d’expertise étant sollicitée par M. et Mme [O], la consignation des frais leur sera attribuée.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il ressort du présent jugement que tant la société Pâtisserie [P] que M. et Mme [V] sont perdants, de sorte qu’ils seront condamnés pour moitié aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de ce qui précède, chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DIT que le bail commercial pris entre Mme [H] [O] et M. [B] [O] et la société Pâtisserie [P] en date du 11 mai 2013, a été renouvelé le 11 mai 2022 ;

REJETTE la demande de Mme [H] [O] et M. [B] [O] tendant à voir acquise la clause résolutoire insérée dans le bail du 11 mai 2013 ;

DECLARE nul le commandement pour inexécution des obligations locatives du 5 juillet 2023 signifiée à la société Pâtisserie [P] par Mme [H] [O] et M. [B] [O] ;

DECLARE nul le commandement pour inexécution des obligations locatives du 28 mai 2024 signifiée à la société Pâtisserie [P] par Mme [H] [O] et M. [B] [O] ;

REJETTE la demande de Mme [H] [O] et M. [B] [O] tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial en date du 11 mai 2013 ;

REJETTE la demande de Mme [H] [O] et M. [B] [O] tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial en date du 11 mai 2022 ;

CONDAMNE la société Pâtisserie [P] à réaliser l’ensemble des travaux de réfection des cloisons et revêtements des trois appartements situés au 13 et [Adresse 2] à [Localité 15] dans le délai de 10 mois à compter de la signification du jugement ;

DIT que faute pour la société Pâtisserie [P] de s’acquitter de cette obligation dans le délai imparti, elle sera redevable d’une astreinte de 50 euros par jour de retard jusqu’au 8 août 2026 ;

REJETTE la demande de délais formulée par la société Pâtisserie [P] ;

ORDONNE une expertise judiciaire aux fins d’estimer la valeur locative de l’ensemble immobilier situé au 13 et [Adresse 2] à [Localité 15] comprenant un local commercial et trois appartements, et commet :

Monsieur [C] [I]

[Adresse 5]

[Localité 7]

[XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 12]

pour y procéder ;

DIT que l’expert aura pour mission de :

Voir et visiter les lieux litigieux, situés au 13 et [Adresse 2] à [Localité 15], après y avoir au préalable convoqué les parties et leurs conseils,Procéder au métrage des locaux et vérifier leur superficie ;Entendre les parties dans leurs explications et si nécessaire à titre de simple renseignement tout sachant ;Se faire remettre tous documents contractuels et techniques, et plus généralement toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ; Rechercher la valeur locative des locaux en application des critères fixés par les articles L145-33 et suivants du code de commerce, à la date du 11 mai 2022, date du renouvellement du contrat de bail commercial, en tenant compte de l’habitabilité des trois appartements, que les travaux de remise en état aient été ou non réalisés ;

DIT que dans l’attente du dépôt du rapport, le loyer restera régi par les dispositions du bail renouvelé le 11 mai 2022 ;

DIT que Mme [H] [V] et M. [B] [V] devront consigner la somme de 1500 euros, à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert, au greffe de ce tribunal dans le délai impératif de deux mois à compter de ce jour, à peine de caducité dans la désignation de l’expert ;

DIT que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise et qu’il actualisera le calendrier en tant que de besoin, notamment en fixant un délai aux parties pour procéder aux extensions de mission nécessaire ;

DIT que dans les trois mois de sa saisine, l’expert indiquera aux parties et au juge chargé du contrôle des expertises le montant prévisible de sa rémunération définitive, notamment au regard de l’intérêt du litige, afin que soit éventuellement fixée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile ;

DIT que préalablement au dépôt de son rapport, l’expert adressera aux parties, le cas échéant par voie électronique uniquement, un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destinés à provoquer leurs observations ; qu’il devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées et rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la juridiction, accompagné des pièces jointes (qui pourront être transmises sur un support numérique), dans le délai de 6 mois à compter du jour où il aura été saisi de sa mission ; qu’il en adressera une copie, idéalement par voie électronique, à chaque partie, accompagnée de sa demande de rémunération ;

RAPPELLE que l’expert joindra au dépôt du rapport d’expertise sa demande de rémunération et que les parties disposeront alors de 15 jours pour formuler auprès du juge du contrôle des expertises leurs observations sur cette demande;

DÉSIGNE le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal à effet de suivre l’exécution de cette mesure d’instruction ;

DIT qu’en cas de difficultés, l’expert ou les représentants des parties en référeront immédiatement au juge chargé du service du contrôle des expertises au besoin à l’adresse suivante : [Courriel 10] ;

DIT qu’en cas d’empêchement de l’expert, il sera remplacé sur simple ordonnance rendue d’office ou à la demande de la partie la plus diligente ;

DIT que l’affaire sera ensuite renvoyée devant le juge de la mise en état à l’audience de mise en état du 19 janvier 2026 à 09h30 ;

CONDAMNE in solidum Mme [H] [O] et M. [B] [O] aux dépens pour moitié ;

CONDAMNE la société Pâtisserie [P] aux dépens pour moitié ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier.

Le greffier, La Présidente,