1 exp, la SELARL CABINET [D],

1 exp la SELARL DRAILLARD & ASSOCIES,

1 exp la SELARL KIEFFER – MONASSE & ASSOCIES

1 exp dossier

Copie délivrée le

COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

— =-=-=-

JUGE DE L’EXECUTION

Service des saisies immobilières

JUGEMENT D’ORIENTATION

DU 27 NOVEMBRE 2025

Cahier des conditions de vente N° RG 25/00022 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QEIF

Minute N° 25/251

A l’audience publique du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de GRASSE, tenue en ce tribunal, le vingt sept Novembre deux mil vingt cinq, prononcé par mise à disposition au greffe, par Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente, délégué dans les fonctions de juge de l’exécution en matière de saisie immobilière et de distribution, assisté de Madame Charlotte DUPAIN, Greffière, lors des débats, et de Fanny PAULIN, Greffière, lors de la mise à disposition

à la requête de :

La société dénommée BARCLAYS BANK PLC, société de droit anglais, au capital de 3.040.001.000 Livres Sterling, dont le siège est à [Adresse 14], inscrite au « Register of Compagnies » sous le numéro 1026167, en sa succursale dans la Principauté de [Localité 15], dont le principal Etablissement est situé à [Adresse 16], inscrite au répertoire du Commerce et de l’Industrie de [Localité 15] sous le numéro 68 S [Localité 1].

Représenté par M^e Bernard BENSA, avocat au barreau de MONACO, avocat plaidant, et par M^e Renaud ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant

Créancier poursuivant

à l’encontre de :

La société dénommée SCI ECOSSE, Société Civile Immobilière, au capital de 1000 €, immatriculée au RCS CANNES sous le N° 749 951 182, N° SIREN 749 951 182, dont le siège social est à [Adresse 13], ayant pour gérant en exercice Monsieur [K] [F] [O], demeurant en sa qualité audit siège

Représenté par M^e Frédéric KIEFFER de la SELARL KIEFFER – MONASSE & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

Débiteur saisi

En présence de :

TRESOR PUBLIC – SIP [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Michel DRAILLARD de la SELARL DRAILLARD & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats postulant

Créancier inscrit

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A l’appel de la cause à l’audience publique du 25 septembre 2025 avis a été donné aux parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 06 novembre 2025 délibéré prorogé au 27 Novembre 2025.

*

* * *

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EXPOSE DU LITIGE

En vertu de la copie exécutoire d’un acte reçu par Maître [I] [M], notaire à Saint-Jean-Cap-Ferrat, en date du 22 novembre 2018, contenant quittance subrogation et prêt d’un montant de 4 150 000 € pour une durée de 5 ans à compter du 22 novembre 2018, renouvelable 2 fois, sous réserve de l’accord préalable du créancier, soit une durée maximale de 15 ans, au tout euribor 3 mois + 1,75 %, la BARCLAYS PLC a fait délivrer à la SCI ESCOSSE, par acte de la SCP ZONINO TESSIER, commissaires de justice à Saint-Laurent du Var, en date du 31 octobre 2024, un commandement la somme de 4.709.998,83 euros en principal, intérêts et accessoires outre intérêts contractuels, emportant saisie des biens et droits immobiliers lui appartenant, affectés à sa garantie; sis sur la commune [Localité 10] [Localité 9] (Alpes-Maritimes), [Adresse 3] consistant dans une propriété, figurant au cadastre section [Cadastre 6] lieu-dit "[Adresse 4]" pour 34 a 75 ca.

Ce commandement aux fins de saisie immobilière, resté sans effet, a été publié au premier bureau du service de la publicité foncière d'[Localité 7] le 18 décembre 2024, Volume 2024 S numéro 233.

Sur publication de ce commandement, ce service a délivré l’état hypothécaire joint au présent cahier des conditions de vente, certifié au 11 octobre 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, le créancier poursuivant a fait assigner la SCI ESCOSSE à l’audience d’orientation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse du 24 avril 2025.

Le créancier poursuivant a également dénoncé, le 13 février 2025, le commandement de saisie avec assignation aux créanciers inscrits :

— le trésor public (SIP [Localité 11]), créancier inscrit en vertu de son inscription d’hypothèque légale publiée le 19 avril 2016 volume 2016 V numéro 1270;

— le trésor public (SIP [Localité 11]), créancier inscrit en vertu de son inscription d’hypothèque légale publiée le 29 mars 2017 volume 2017 V numéro 1174 ;

— - le trésor public (SIP DE [Localité 8]) en son inscription d’hypothèque légale publiée le 15 février 2023 volume 2023 V numéro 1529 ;

— le trésor public (SIP DE [Localité 8]) en son inscription d’hypothèque légale publiée 18 décembre 2024 volume 2024 V8714.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse le 14 février 2025.

La SCI ESCOSSE demande au juge de l’exécution, au visa des articles R 322-4 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— constater que la présente procédure est conforme aux articles L.311-2, L.311-4, et L.311-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— vu les articles R.322-4 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— statuer ce que de droit conformément à l’article R.322-5 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution ;

A défaut de contestation et demande incidente,

— voir ordonner, conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, la vente forcée et en fixer la date ;

— constater le montant de la créance du poursuivant en principal, intérêts, intérêts majorés, intérêts des intérêts, accessoires s’élevant à la somme de 4.709.998,83 euros selon décompte détaillé ci-après arrêté au 31 octobre 2024, sans préjudice de tous autres dus, droits, actions et frais de procédure de mise exécution, s’il y a lieu et sous déduction, le cas échéant, de tout légitime acompte justifiée ;

— dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l’article R.334-3 du code des procédures civiles d’exécution complétant l’article R.334-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dire que la vente forcée aura lieu aux conditions générales des clauses du cahier des conditions de vente établi par l’ordre des avocats au barreau de GRASSE ;

— désigner conformément à l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, la SCP Charlotte ZONINO-Pierre-Etienne TESSIER, commissaires de justice à Grasse, qui a établi le procès-verbal de description des biens, pour assurer deux visites des biens saisis, en se faisant assister si besoin est, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins, conformément aux articles L 421-1, L 431-1 et L 451-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dire que l’huissier se fera assister lors de l’une des visites de l’expert qui a établi les diagnostics amiante et termites (et éventuellement plomb), afin que ce dernier puisse les réactualiser si nécessaire ;

— dire que la décision à intervenir, désignant l’huissier de justice pour assurer les visites, devra être signifiée, trois jours au moins avant les visites, aux occupants des biens saisis ;

— voir aménager la publicité de la vente forcée conformément à la demande qui en a été faite ci-dessus ;

— voir statuer éventuellement sur toutes demandes incidentes et toutes contestations ;

Subsidiairement, statuer sur l’autorisation de vente amiable qui serait présentée par les débiteurs saisis ;

Plus subsidiairement encore, en cas d’autorisation de vente amiable :

— voir fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché et aux conditions particulières de la vente dont s’agit et énumérer les diligences qui devront être accomplies par le propriétaire ;

— fixer l’audience à laquelle il sera constaté les diligences du débiteur en vue de cette vente amiable, conformément à l’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dire et juger qu’après l’audience de rappel de l’article R.322-25 du code des procédures civiles d’exécution et si les conditions de cet article sont réunies, le juge de l’exécution ordonnera au notaire chargé de la vente, le transfert des fonds consigné à la Caisse des Dépôts et Consignations, après le jugement constatant la vente, au séquestre désigné conformément au cahier des conditions de vente ;

— statuer sur le montant des frais de poursuite de vente du créancier en l’état de la procédure ;

— dire et juger que les émoluments de l’avocat, calculés selon le tarif en vigueur seront payables par l’acheteur en sus de son prix comme les frais de poursuite ;

— voir refuser, conformément au même article, toute prorogation à défaut de diligences ;

— dire et juger qu’en cas de vente amiable sur autorisation de justice, comme de vente forcée, l’avocat qui poursuivra la procédure de distribution du prix de l’immeuble sera rémunéré conformément aux règles en vigueur pour les honoraires, émoluments et débours au titre des frais privilégiés de justice prélevés sur le prix, par priorité à tous autres, conformément à l’article R.331-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente, dont distraction au profit de Maître Renaud [D] aux offres de droit.

Conformément aux dispositions de l’article R 322-9 du code des procédures civiles d’exécution, mention de la délivrance de l’assignation et des dénonciations a été portée en marge de la copie du commandement de payer.

La partie saisie a constitué avocat. L’audience d’orientation a été renvoyée à la demande des parties afin de leur permettre d’échanger pièces et conclusions.

Aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 8 juillet 2025, le créancier poursuivant demande au juge de l’exécution de débouter la partie saisie de toutes ses demandes, fins et conclusions, d’ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis, de mentionner le montant de sa créance dans les termes de l’assignation à l’audience d’orientation. En cas d’autorisation de vente amiable, il sollicite la fixation du prix plancher à la somme de 4 500 000 €.

Il observe à titre préliminaire que le contrat de prêt est soumis aux dispositions de la loi monégasque ainsi qu’il résulte de ses conditions générales.

S’agissant de la clause d’exigibilité anticipée, prétendument abusive, il fait valoir que la référence à la notion de clause abusive est ici erronée dès lors que le débiteur saisi ne peut invoquer à son profit le code de la consommation français ou l’ordre public européen, les parties ayant décidé de se placer sous le régime de la loi monégasque laquelle ne connaît pas la notion de clause abusive, qu’en outre la partie saisie est une société civile immobilière ne pouvant se prévaloir de sa qualité de non professionnel et invoquer le caractère abusif de la clause de déchéance du terme. Il ajoute qu’il ressort des statuts de la société défenderesse qu’elle est une société commerciale de droit luxembourgeois, qu’elle n’est donc pas un consommateur non professionnel, qu’en outre la clause d’exigibilité n’a pas été appliquée puisque le prêt est un prêt in fine qui n’a pas été remboursé à l’échéance contractuelle. Il observe également que la contestation n’est pas reprise dans le dispositif des conclusions de la partie saisie.

S’agissant de la clause d’indemnité d’ordre, la banque considère que la société défenderesse n’est pas fondée à se prévaloir de la notion de clause abusive à défaut de qualité de consommateur ou de non professionnel, que cette clause prévoit l’indemnité de 5 % en cas de procédure d’ordre mais également dans l’hypothèse de poursuites judiciaires pour obtenir le recouvrement de la créance, que les poursuites judiciaires sont précisément l’objet de la présente procédure, que cette indemnité est donc parfaitement justifiée.

Elle s’oppose à la demande de réduction des indemnités prévues aux diverses clauses contractuelles qui ne sont pas manifestement excessives et par voie de conséquence susceptibles d’être modérées. Elle établit un parallèle avec le code de la consommation français, tout en précisant que seul le droit monégasque est applicable et souligne que le pourcentage de 5 % est inférieur aux 8 % prévus dans la recommandation numéro 21-01 publiée au BOCCRF du 17 mai 2021 au regard du droit de la consommation, par essence protecteur.

Le créancier poursuivant ne s’oppose pas à la demande d’autorisation de vente amiable, sauf à exiger que le prix plancher soit fixé à la somme de 4 500 000 €, le prix proposé par la partie saisie étant insuffisant au regard de la valeur des biens et droits immobiliers saisis telle qu’elle résulte du rapport d’actualisation du 28 mars 2025.

Quant à la demande de modification de la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente, il souligne qu’elle ne revêt aucun caractère manifestement insuffisant, rappelant qu’elle doit conserver un caractère attractif pour éviter de dissuader d’éventuels adjudicataires.

***

La SCI ESCOSSE, dans des conclusions régulièrement notifiées le 11 juin 2025, demande au juge de l’exécution au visa des articles L 322-6, R 322-15, R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution , de l’article 1152, devenu 1231-5 du Code civil, L 212-1 et L 212-2 du code de la consommation, de :

— déclarer non écrite la clause d’indemnité de 5 % en cas d’ordre ;

— le cas échéant, réduire les majorations de 3 points et de 5 points stipulées dans les conditions générales du prêt ;

— autoriser la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis au prix minimum de 4 millions d’euros ; fixer la date à laquelle l’affaire sera rappelée à 4 mois de la décision à intervenir ;

— fixer le montant de la mise à prix à la somme de 4 millions de 4.250.000 €.

Après avoir rappelé les dispositions des articles L 212- et L 212-2 du code de la consommation, la partie saisie soutient que la clause relative à l’exigibilité anticipée, figurant dans les conditions générales répond à ce déséquilibre, qu’elle doit être déclarée non écrite, qu’il appartient au juge de l’exécution d’en tirer la conséquence en déclarant le créancier poursuivant irrecevable en ses poursuites, faute de créances exigibles. Elle soutient également que la clause relative en indemnité en cas d’ordre répond également aux exigences de ce texte, qu’en outre la procédure d’ordre a été abrogée par la réforme de la procédure de saisie immobilière. Elle observe que la banque se prévaut de cette indemnité d’ordre qu’elle intègre dans les sommes réclamées à hauteur de 224.285, 66 € dans son commandement de payer, que cette clause devant être réputée non écrite, il appartiendra au juge de l’exécution de rejeter cette prétention.

S’agissant de la qualité de créancier professionnel, elle rappelle que la qualité de créancier professionnel ne saurait être présumée du seul fait que le créancier est une société civile immobilière et invoque une décision de la cour d’appel de Versailles du 18 janvier 2024.

La société défenderesse fait également valoir que le prêt contient plusieurs clauses pénales excessives dont elle est fondée à solliciter la réduction.

En ce qui concerne sa demande d’autorisation de vente amiable des biens et droits immobiliers saisis, elle observe qu’elle a donné mandat de vente à une agence immobilière John Taylor qui lui a communiqué le 7 mai 2025 une offre au prix de 4 millions d’euros, qu’elle a formulé une contre proposition à hauteur de 4 500 000 €, justifiant ainsi que le prix plancher soit fixé à la somme de 4 millions d’euros.

Elle considère que la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente est manifestement insuffisante.

***

Monsieur le comptable du service des impôts des particuliers de [Localité 8], a constitué avocat et a déclaré une créance d’un montant de 4741 € en vertu de son inscription d’hypothèque légale prise le 18 décembre 2024 volume 2024 V numéro 8714.

Les autres créanciers n’ont pas constitué avocat ni déclaré la créance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure et les modalités de sa poursuite

L’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, dispose qu’ à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties intéressées ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ".

Aux termes de l’article L 111-3 du code des procédures civiles d’exécution, seuls constituent des titres exécutoires :

1° Les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;

2° Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d’un recours suspensif d’exécution, sans préjudice des dispositions du droit de l’Union européenne applicables ;

2° bis Les décisions rendues par la juridiction unifiée du brevet ;

3° Les extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;

4° Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

4° bis Les accords par lesquels les époux consentent mutuellement à leur divorce ou à leur séparation de corps par acte sous signature privée contresigné par avocats, déposés au rang des minutes d’un notaire selon les modalités prévues à l’article 229-1 du code civil ;

5° Le titre délivré par l’huissier de justice en cas de non-paiement d’un chèque ou en cas d’accord entre le créancier et le débiteur dans les conditions prévues à l’article L. 125-1 ;

6° Les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d’un jugement ;

7° Les transactions et les actes constatant un accord issu d’une médiation, d’une conciliation ou d’une procédure participative, lorsqu’ils sont contresignés par les avocats de chacune des parties et revêtus de la formule exécutoire par le greffe de la juridiction compétente.

Aux termes de l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent chapitre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du titre Ier ".

En l’espèce, le créancier poursuivant procède à la saisie immobilière en vertu de la copie exécutoire d’un acte reçu le 22 novembre 2018 par Maître [I] [M], notaire à [Localité 17], contenant quittance subrogation, prêt et nouvelles hypothèques à la requête du prêteur, d’un montant de 4 150 000 €, consenti aux termes d’un acte sous seing privé régularisé directement entre les parties, sous réserve de diverses conditions et notamment de la réitération de leur engagement aux termes de l’acte notarié.

L’acte comporte la mention de l’absence de novation, le rappel des garanties initiales dont bénéficiait le prêteur primitif initial, l’inscription de nouvelles inscriptions hypothécaires sur les biens et droits immobiliers saisis.

L’acte notarié comporte des caractéristiques du prêt : prêt immobilier ayant pour objet le refinancement d’un prêt notarié consenti par BSI [Localité 15] SAM. Le remboursement du capital est stipulé en bloc à l’échéance, sauf renouvellement, l’emprunteur s’obligeant à rembourser à la banque le capital du prêt en une seule fois, au plus tard le 22 novembre 2023.

S’agissant du remboursement des intérêts, l’acte prévoit que, pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur s’oblige à payer à la banque des intérêts, trimestriellement à terme échu, calculés au taux euribor à 3 mois, majoré de 1,75 % conformément aux dispositions du paragraphe « conditions particulières b) ». La première échéance est fixée au plus tard le 22 février 2019 est la dernière échéance au plus tard le 22 novembre 2023, sauf renouvellement pour une nouvelle période ou deux nouvelles périodes de 5 ans, la durée maximale du crédit étant fixé au 22 novembre 2033.

L’acte notarié comporte diverses annexes dont les conditions générales applicables au crédit consenti aux entreprises par la succursale de la principauté de [Localité 15].

Cet acte notarié constitue incontestablement un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

Il résulte assurément des conditions générales constituant un tout indivisible avec l’acte notarié que les parties ont expressément entendu soumettre leurs relations au droit monégasque. Ainsi, ses conditions comportent in fine un paragraphe intitulé loi applicable ainsi libellé " les présentes conditions générales et les conditions particulières et leurs conséquences sont régies par le droit monégasque. Tout litige relatif directement et/ou indirectement aux présentes conditions générales et/ou aux conditions particulières du crédit accordé par la banque sera soumis à la compétence inclusive des tribunaux de la principauté de [Localité 15] ".

Il s’ensuit que les dispositions du code de la consommation français n’ont aucunement vocation à s’appliquer en l’espèce pas plus que les dispositions du Code civil.

La partie saisie n’est par conséquent pas fondée à se prévaloir des dispositions des articles L 212-1 et L 212-2 du code de la consommation relatifs aux clauses abusives susceptibles d’être réputées non écrites dans le cadre des poursuites de saisie immobilière.

Cela étant, la notion de clause abusive n’est pas nécessairement ignorée du système juridique monégasque qui rejoint le droit européen. Cette notion est régulièrement appliquée par la jurisprudence nationale qu’il entend également comme une clause créant par sa rédaction, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties contractantes.

La société défenderesse excipe du caractère abusif de la clause relative à l’exigibilité anticipée figurant dans les conditions générales.

Il sera relevé d’une part que les conditions générales concernent les crédits consentis aux entreprises et non aux consommateurs, que d’autre part, la banque n’a pas fait application de cette clause, ainsi qu’elle le soutient dès lors que le prêt consenti est un prêt in fine que l’emprunteur n’a pas remboursé à l’échéance contractuelle, fixée au 22 novembre 2023, ce que celle-ci ne conteste pas. Elle est par conséquent parfaitement en droit d’exiger le paiement du capital impayé depuis cette date et les intérêts calculés au taux contractuel.

Il n’y a donc pas lieu de tirer une quelconque conséquence de l’existence de la clause d’exigibilité anticipée, prétendument abusive.

La SCI ESCOSSE entend également que le juge de l’exécution répute non écrite la clause relative à l’indemnité de 5 % en cas d’ordre, appliquée par la banque qui lui réclame une somme de 224 285,66 €, calculée non seulement sur le capital impayé mais également sur les intérêts calculés au taux contractuel et sur les intérêts de retard au taux de 3 %, soit sur une somme globale de 4 485 713,17 €.

Les conditions générales comportent une clause intitulée « indemnité en cas d’ordre » ainsi libellée : « si, pour un motif quelconque, la banque devait produire à un ou plusieurs ordres, intenter une quelconque poursuite judiciaire pour obtenir le recouvrement de sa créance, elle aurait droit à une indemnité égale à 5 % du montant de sa créance pour chaque ordre ou chaque action judiciaire ».

Cette clause ne souffre d’aucune interprétation

La défenderesse prétend que cette clause créerait un déséquilibre significatif au détriment de l’emprunteur puisqu’elle prévoit, au seul avantage la banque, une indemnité de 5 % dans le cas où elle serait amenée à produire dans une procédure d’ordre. Or, si la procédure d’ordre a été abrogée par ordonnance numéro 2006-475 du 21 avril 2006 et le décret numéro 2006-936 du 27 juillet 2006, il n’en demeure pas moins que la clause prévoit la possibilité pour la banque d’exiger le paiement des indemnités également dans le cadre d’une action judiciaire et par voie de conséquence a fortiori dans le cadre d’une procédure d’exécution, telle que la procédure de saisie immobilière poursuivie.

Cette clause parfaitement classique, insérée dans une convention constituant la loi entre les parties, ne revêt aucun caractère abusif. Elle constitue la sanction infligée à un cocontractant qui n’exécute pas les obligations auxquelles il s’est expressément engagé.

La banque est fondée à solliciter son application en raison de l’exigibilité de sa créance en l’absence de paiement par l’emprunteur à la date convenue du capital restant dû

Le moyen tiré du caractère prétendument abusif sera rejeté.

La partie saisie sollicite sur le fondement des dispositions du Code civil français, qui n’a pas vocation à s’appliquer, la réduction des clauses pénales. Or, l’article 1086 du Code civil monégasque dispose que « la peine ne peut être modifiée par le juge, lorsque l’obligation principale a été exécutée en partie ».

En l’espèce, force est de constater qu’elle ne s’est pas acquittée à la date convenue du paiement du capital restant dû, exigible depuis le 22 novembre 2023, qu’elle n’a pas procédé au moindre paiement depuis lors, laissant courir les intérêts. Ils s’ensuit que l’obligation principale n’a pas été exécutée, ne serait-ce qu’en partie.

La SCI ESCOSSE sera en conséquence déboutée de sa demande de réduction de la clause pénale.

Le créancier excipe d’une créance liquide et exigible dont le montant est mentionné dans le commandement de payer et repris dans l’assignation comme suit :

PRET DE 4.150.000 €

Capital impayé depuis le 22/11/2023

Intérêts calculés au taux de 5,712% (*) sur la somme de 4.150.000 € du 22/11/2023 au 22/02/2024

Intérêts calculés au taux de 5,693% (*) sur la somme de 4.150.000 € du 22/02/2024 au 22/05/2024

Intérêts calculés au taux de 5.572% (*) sur la somme de 4.150.000 € du 22/05/2024 au 22/08/2024

Intérêts calculés au taux de 5.288 % (*) sur la somme de 4.150.000 € du 22/08/2024 au 31/10/2024

Intérêts de retard au taux de 3% sur 4.150.000 € du 22/11/2023 au 31/10/2024

Indemnités d’ordre calculées au taux de 5% sur (4.150.000,00€+59.749,08€+58.255,77€+58.284,65€ +42.086,68€+117.336,99€) soit sur 4.485.713,17 € au 31/10/2024

TOTAL dû au 31/10/2024

Outre les intérêts moratoires calculés au taux EURIBOR 3mois +1,75% majoré de 3% sur la somme de 4.150.000,00 € du 01/11/2024 jusqu’au jour du règlement.

4.150.000,00 €

59.749,08 €

58.255,77 €

58.284,65 €

42.086,68 €

117.336,99 €

224.285,66 €

— -------------------

4.709.998,83 €

Conformément à l’article R 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de retenir la créance de la SCI ESCOSSE en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de 4.709.998,83 euros, au 31 octobre 2024, sans préjudice des intérêts postérieurs au taux euribor 3 mois + 1,75 % majoré de 3 % sur la somme de 4.150.000 euros jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l’article R 334-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Les éléments contenus dans le cahier des conditions de vente permettent de vérifier que le bien immobilier concerné est saisissable.

Les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution, sont réunies.

Le créancier a satisfait aux prescriptions légales édictées par ce code dans ses dispositions relatives à la saisie immobilière.

Sur la demande de modification de la mise à prix

Aux termes de l’article L 322-6 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d’enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d’office à ce montant.

Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que sur la mise à prix initiale.

Conformément aux dispositions de l’article R 311-5 du même code, la demande doit être formulée à peine d’irrecevabilité soulevée d’office avant l’audience d’orientation.

Il appartient en conséquence de statuer dans le jugement d’orientation, alors même que la demande ne serait formée que subsidiairement dans l’hypothèse où la vente amiable sur autorisation judiciaire ne prospèrerait pas.

La SCI ESCOSSE sollicite la modification de la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente à hauteur de 3.990.000 euros qu’elle considère comme manifestement insuffisante. La BARCLAYS PLC s’oppose à la demande de fixation à hauteur de 4.250.000 euros.

Cette demande ne peut prospérer en ce que le caractère manifestement insuffisant de la mise à prix n’est aucunement démontré. En effet, la société argue d’une proposition d’acquisition des biens et droits immobiliers à hauteur de la somme de 4 millions qu’elle a certes rejetée.

Le créancier poursuivant verse aux débats 3 rapports d’évaluation, un premier daté du 24 juillet 2018, une actualisation de la valeur vénale au 7 juillet 2021 et enfin rapport d’expertise du 28 mars 2025, établi par un expert judiciaire. Dans son rapport, l’expert retient une valeur vénale de 5 300 000 €, valeur mars 2025, une valeur vénale en vente rapide de 4 500 000 € et une valeur vénale en vente forcée de 3 700 000 €.

La mise à prix doit avoir un caractère attractif. Un montant trop élevé serait de nature à dissuader d’éventuels acquéreurs au regard du montant du chèque de banque ou de la caution bancaire irrévocable de 10 % de son montant pour pouvoir participer aux enchères.

La SCI ESCOSSE sera déboutée de la demande ainsi formulée.

Sur la demande de vente amiable

L’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution, dispose que " le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois. "

La SCI ESCOSSE sollicite l’autorisation de vendre amiablement les biens et droits immobiliers saisis. Le créancier poursuivant ne s’oppose pas à cette demande sauf à contester le montant du prix plancher.

Elle démontre sa volonté de réaliser desdits biens par la production d’un mandat de vente et d’une offre d’achat qu’elle n’a pas acceptée compte tenu du montant insuffisant du prix, ayant formulé une contre-proposition à hauteur de 4 500 000 €.

Il convient d’accorder l’autorisation sollicitée, conforme à l’objectif législatif visant à privilégier la vente amiable au détriment de la vente forcée.

En l’état des éléments du dossier, du procès-verbal descriptif des biens saisis, de l’offre d’acquisition et des conditions économiques du marché, il paraît raisonnable, dans un contexte difficile, de fixer à la somme de 4.000.000 euros, conformément à la demande de la partie saisie le prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra pas être vendu, pour tenir compte des dispositions spécifiques en matière de vente amiable sur autorisation de justice et notamment des dispositions de R 322-24 du code des procédures civiles d’exécution, prévoyant que les frais taxés sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente

En application de l’article R 322-24, le notaire chargé d’établir l’acte de vente pourra obtenir, contre récépissé, la remise par le créancier poursuivant des documents recueillis pour l’élaboration du cahier des conditions de vente.

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article R 322-22, le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable, qu’il doit rendre compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin, et que le créancier poursuivant peut, à tout moment, assigner le débiteur devant le juge aux fins de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée.

Il y a également lieu de rappeler que, conformément aux dispositions de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, l’acte notarié ne sera établi par le notaire sur consignation du prix et des frais de vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations ainsi que sur justification du paiement des frais entre les mains de l’avocat constitué aux intérêts du créancier poursuivant.

Le créancier poursuivant n’a pas sollicité de taxation des frais préalables de poursuite.

Les frais préalables, qui devront être taxés conformément aux dispositions de l’article R 322-21, seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente.

L’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 05 mars 2026 à 9 heures, en application de l’alinéa 3 de l’article R 322-21, pour s’assurer de la réalisation de la vente, dans les termes de la loi et du cahier des conditions de vente.

Sur la demande relative à la procédure de distribution et sur les dépens

En application des dispositions de l’article R 331-2, les frais de la procédure de distribution, hormis ceux des contestations ou réclamations, seront avancés par la partie sollicitant la distribution et prélevés par priorité à tous autres, étant précisé que les honoraires de l’avocat du créancier poursuivant ayant élaboré le projet de distribution du prix ne sont pas des frais de justice (avis de la Cour de Cassation du 18 octobre 2010) et ne peuvent donc pas être prélevés par priorité sur le prix de vente. La deuxième chambre de la cour de cassation dans un arrêt du 25 septembre 2014 n° 13-15.597 a confirmé cet avis, en considérant que « le juge pouvait d’office écarter la production afférente aux honoraires de l’avocat du créancier poursuivant ayant élaboré le projet de distribution du prix comme ne ressortant pas des frais visés à l’article R 331-2 du code des procédures civiles d’exécution ».

Les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe.

Il convient d’ordonner la distraction des dépens au profit de l’avocat du créancier poursuivant, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution en matière immobilière, statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu les dispositions des articles L 311-2 et suivants, R 311-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Déboute la SCI ESCOSSE de sa demande tendant à voir déclarer non écrites les clauses d’exigibilité anticipée et en cas d’ordre ainsi que de sa demande de réduction des clauses pénales contractuelles ;

Juge que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives à la saisie immobilière ;

Mentionne que la BARCLAYS PLC poursuit la saisie immobilière au préjudice de la SCI ESCOSSE pour une créance liquide et exigible, d’un montant de 4.709.998,83 euros, en principal, frais, intérêts, et autres accessoires, arrêtés au 31 octobre 2024, sans préjudice des intérêts postérieurs au taux euribor 3 mois + 1,75 % majoré de 3 % sur la somme de 4.150.000 euros jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l’article R 334-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute la SCI ESCOSSE de sa demande de modification de la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente ;

Autorise la vente amiable sur autorisation de justice des biens et droits immobiliers saisis au préjudice de la SCI ESCOSSE sis sur la commune du Cannet (Alpes-Maritimes), [Adresse 3] consistant dans une propriété, figurant au cadastre section [Cadastre 6] lieu-dit "[Adresse 4]" pour 34 a 75 ca ;

Fixe à la somme de 4.000.000 euros le prix en deçà duquel ces biens ne pourront pas être vendus eu égard aux conditions économiques du marché ;

Rappelle qu’en application de l’article R 322-24, le notaire chargé d’établir l’acte de vente pourra obtenir, contre récépissé, la remise par le créancier poursuivant des documents recueillis pour l’élaboration du cahier des conditions de vente ;

Dit que, conformément aux dispositions de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, l’acte notarié ne sera établi par le notaire sur consignation du prix et des frais de vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais entre les mains de l’avocat constitué aux intérêts du créancier poursuivant ;

Dit que les frais de poursuite préalables, dont la taxation n’a pas été sollicitée, seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente ;

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 05 mars 2026 à 9 heures et qu’à cette audience, le juge ne pourra, le cas échéant, accorder un délai supplémentaire que, si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente, ce délai ne pouvant excéder 3 mois ;

Dit que, conformément à l’article R 331-2, les frais de la procédure de distribution seront avancés par la partie sollicitant la distribution et prélevés par priorité à tous autres, à l’exclusion des honoraires de l’avocat du créancier poursuivant ayant élaboré le projet de distribution du prix, lesquels ne sont pas des frais de justice ;

Dit que les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe ;

Ordonne la distraction des dépens au profit de la SELARL Cabinet [D] pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Et le présent jugement a été signé par le juge de l’exécution et le greffier

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION