DOSSIER N° RG 23/04245 – TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON N° Portalis DB2H-W-B7H-YU4P PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE Jugement du : JUGEMENT BUNAL JUDICIAIRE DE LYON 20/12/2024
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MINUTE N°3763 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS.
A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi vingt PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1
Décembre deux mille vingt quatre
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION: DURBEC
Fabienne
GREFFIER: DE L’ESPINAY Noélie
ENTRE:
,
X Y
DEMANDEURS C/
Z AA épouse AB Madame X Y, demeurant 4 rue du Stade
- 69630 CHAPONOST représentée par M^e Mélanie ELETTO (T.2121) avocat au barreau de LYON
Monsieur AC AD, demeurant 4 rue du Stade – 69630
CHAPONOST représenté par M^e Mélanie ELETTO (T.2121) avocat au barreau de LYON
d’une part,
DEFENDERESSE
Madame Z AA épouse AB, demeurant […] représentée par M^e Johan GUIOL (T.2450) avocat au barreau de LYON
Citée à personne par acte de commissaire de justice en date du 25 Juillet 2023.
[…] JAN. 2025
d’autre part Copie exécutoire délivrée à M^e Mélanie ELETTO (T.2121) Date de la première audience: 12 décembre 2023 Date de la mise en délibéré : 6 juin 2024 Expédition délivrée à M^e Johan GUIOL (T.2450)
Copie executare le 5/03/25

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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 31 juillet 2014 avec effet au 18 août 2014, madame Z AA épouse AB a donné à bail à madame X Y et monsieur AC AD, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, une maison située 4 rue du Stade à […] (69630). Le loyer mensuel initial s’élevait à la somme de 800 euros, outre 110 euros de provisions pour charge.
Aux termes du bail, le bien immobilier est décrit de la manière suivante: "Maison d’une superficie d’environ 65 m2 habitables, avec terrain de 905 m2 clos et arboré avec abri de jardin, composée au 1er étage : 1 hall d’entrée – 1 séjour avec placard – 1 cuisine ouverte meublée et équipée d’une plaque de cuisson + 1 hotte – 1 four – 2 chambres en parquet/placards, 1 sde et d’un WC séparé. Au RDC 1 garage double, un coin chaufferie/buanderie – et 1 pièce aménagée.
Chauffage individuel au gaz. "
Le 23 janvier 2022, la propriétaire a fait savoir à ses locataires qu’elle entendait vendre son bien au prix de 429 000 euros.
Par acte de commissaire de justice du 13 février 2023, madame Z AA épouse AB a donné congé pour vente à madame X Y et monsieur AC AD pour le 17 août 2023, le prix du bien étant fixé à 550 000 euros.
Après divers échanges entre les parties en vue de négocier la vente, les locataires n’ayant au final pas voulu acquérir la totalité du bien au prix proposé, madame Z AA épouse AB a signifié aux locataires de nouvelles conditions de vente, par acte de commissaire de justice du 19 juin 2023, portant toutefois sur une seule partie du bien objet du bail pour un montant de 345 000 euros.
Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2023, madame X Y et monsieur AC AD ont fait assigner madame Z AA épouse AB devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON aux fins, à titre principal, d’obtenir la nullité du congé pour vente, de voir condamner la propriétaire à leur verser la somme de 1500 euros au titre d’une facture établie suite à une évaluation du 4 mai 2023, outre 3000 euros au titre de leur préjudice moral, et, subsidiairement, de leur accorder un délai de trois ans pour quitter les lieux.
L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 12 décembre 2023 lors de laquelle un renvoi a été ordonné aux fins de réplique de la défenderesse. Elle a été définitivement retenue à l’audience du 6 juin 2024 lors de laquelle toutes les parties, représentées par leurs conseils respectifs, ont déposé chacune un dossier de plaidoirie visé par le greffe, sans faire d’observations.
Faisant référence à leurs dernières écritures (« conclusions n°2 »), madame X Y et monsieur AC AD formulent les demandes suivantes :
- Débouter madame Z AA épouse AB de l’intégralité de ses demandes, moyens et conclusions; Dire leurs demandes recevables et bien fondées ;
A titre principal :
-Dire que le congé de vente notifié par madame Z AA épouse AB est nul et de nul effet;
- Juger que l’acte portant signification de conditions plus avantageuses est nul et de nul effet ;
- Condamner madame Z AA épouse AB à leur verser la somme de 1500 euros au titre de la facture LAMY EVALUATION du 4 mai 2023;

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 – Condamner madame Z AA épouse AB à leur verser la somme de
3000 euros au titre de leur préjudice moral ;
A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal déclarerait le congé valable:
-Leur octroyer un délai de trois ans pour quitter les lieux ;
En tout état de cause :
- Condamner madame Z AA épouse AB à leur payer la somme de 25,20 euros au titre des frais d’envoi d’avis d’échéance ;
- Condamner madame Z AA épouse AB à leur payer la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner madame Z AA épouse AB aux entiers dépens de
l’instance.
A l’appui de leur demande d’annulation du congé, madame X Y et monsieur AC AD expliquent, sur le fondement de l’article 15 I alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, qu’un congé pour vente ne visant qu’une partie des lieux loués est nul, toutes les pièces et tous les équipements figurant au bail devant en effet être mentionnés.
Or, ils soutiennent notamment que la plaque de cuisson, le four, la buanderie, l’abri de jardin et d’autres équipements n’ont pas été visés dans le congé. Ils indiquent par ailleurs que l’acte portant sur un nouveau prix, délivré a posteriori porte sur un bien avec une surface de terrain moindre que celle figurant au bail.
Ils expliquent avoir bénéficié d’un second droit de préemption suite à la signification d’une nouvelle offre, ce droit n’étant purgé que s’il porte sur l’intégralité du bien objet de la location.
Par ailleurs, ils soutiennent que le prix de vente qui leur a été proposé par la propriétaire est excessif, et que cette dernière a volontairement surévalué le bien aux fins d’en empêcher l’acquisition par ses locataires. Ils indiquent qu’elle avait, dès le mois d’août
2022 envisagé de diviser le bien en vue de vendre plusieurs lots séparément.
Ils reprochent enfin à la défenderesse d’avoir modifié l’assiette du bail dans la seconde proposition, de sorte que la seconde notification du congé doit être annulée.
Au soutien de leur demande d’indemnisation de leur préjudice moral, ils indiquent notamment, sur le fondement de l’article 1719 du code civil qu’ils ont toujours exécuté leur obligation en paiement du loyer et des charges et que la situation a généré un important stress chez eux et leurs enfants. Ils soutiennent de plus que la bailleresse les a toujours avisés en urgence de visites et de la nécessité de laisser accéder les visiteurs au logement, sans leur laisser le temps de s’organiser, l’agent immobilier ayant au surplus adopté un comportement virulent à leur égard.
Sur le fondement de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, ils sollicitent le remboursement des frais d’appel de loyers mensuels de 0,70 euros sur les trois dernières années.
Ils fondent en outre leur demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux sur les articles L412-3 et 4 du code des procédures civiles d’exécution. Ils indiquent notamment avoir entamé des démarches en vue de trouver un nouveau logement, sans résultat, et rappellent qu’ils s’acquittent toujours régulièrement du paiement du loyer et des charges.
En réponse à la demande reconventionnelle formulée par madame Z AA épouse AB tendant à l’octroi de 5000 euros de dommages et intérêts, ils considèrent que la situation n’a pu lui causer un préjudice moral, celle-ci n’étant pas à
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l’origine de la présente procédure et n’ayant pas agi en validation du congé. Ils rappellent que le renouvellement du bail a pris effet le 13 juin 2022 soit avant la délivrance du premier congé pour vendre, et soulignent l’existence de deux adresses différentes au nom de madame Z AA épouse AB dans les avis
d’échéance et dans l’offre de vente.
Se référant à ses dernières écritures (« conclusions n°2 »), madame Z AA épouse AB sollicite les mesures suivantes :
Déclarer valide le congé pour vendre signifié par la propriétaire en date du 13 février
-
2023;
- Déclarer valide l’acte délivré aux locataires le 19 juin 2023;
- Déclarer monsieur AC AD et madame AE Y occupants sans droit ni titre du bien depuis le 18 août 2023;
· Ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef ;
- Débouter les demandeurs de leur demande de délais pour quitter les lieux ;
- Débouter les demandeurs de leur prétention au titre du remboursement des frais
d’envoi des avis d’échéance ;
- Condamner solidairement les demandeurs à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente aux loyers et charges qui auraient été payés en cas de non-résiliation du bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective et totale des lieux ;
- Condamner solidairement les demandeurs à lui payer la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice ; Condamner solidairement les demandeurs à lui verser la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Les condamner aux entiers dépens de l’instance ; Les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions contraires.
En réponse à la demande d’annulation du congé pour vente, elle soutient sur le fondement des articles 9 et 114 du code de procédure civile et 15 de la loi du 6 juillet 1989 que la nullité du congé est subordonnée à la démonstration d’un grief.
Elle explique, s’agissant de la description du bien, que la plaque de cuisson à gaz a été changée par les locataires pour une plaque à induction et que le four a également été remplacé par celui des locataires.
Elle reconnaît que la buanderie n’est pas mentionnée, mais que la chaufferie, qui constitue la même pièce, y figure bien.
Elle ajoute que, si l’abri de jardin et les autres équipements des pièces n’ont pas été inclus dans la description du bien, les demandeurs ne démontrent toutefois pas un grief en résultant.
Elle soutient que, bien que l’idée d’une division parcellaire ait préexisté au congé, celui-ci portait bien sur la totalité du bien loué. Aucun doute n’existait sur la nature du bien, sa consistance et ses caractéristiques.
Elle prétend par ailleurs que l’acte signifié le 19 juin 2023 est valable, bien que la vente envisagée n’ait pas le même objet que le bail ou le congé délivré le 13 février 2023. Elle indique qu’elle n’était pas obligée de purger un second droit de préemption, mais qu’elle a néanmoins proposé à plusieurs reprises l’acquisition de la maison et d’une partie du terrain en avril 2023, puis à un prix plus favorable les 21 et 25 avril 2023. Elle soutient que ce n’est pas l’assiette du bail mais l’objet de la vente qui a été modifiée. En tout état de cause, elle ne relève aucun grief causé aux locataires à ce titre.

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Concernant le prix du bien, elle explique, au visa des article 9 du code de procédure civile et 2274 du code civil, qu’il a été tenu compte du caractère occupé du bien pour procéder à une estimation dans une expertise, le prix ne correspondant alors pas à la valeur vénale réelle du bien qui doit être appréciée au jour de la délivrance du congé.
Elle fait en outre valoir que son bien a pris de la valeur du fait de la division parcellaire envisagée avec la possibilité de construire une maison sur la parcelle détachée. Elle dément toute fraude de sa part. Elle rappelle que les locataires ont accepté en connaissance de cause l’offre de vente le 10 mars 2023 au prix proposé.
En réponse à la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral formulée par les locataires, elle dément toute faute de sa part et considère qu’aucune preuve d’un tel préjudice n’est rapportée.
En réponse à la demande de remboursement des frais d’appel de loyers, elle indique que les locataires ne prouvent pas qu’ils s’en seraient acquittés. Elle ajoute n’avoir jamais réclamés ces frais à ses locataires.
Elle s’oppose à tout délai pour quitter les lieux, sur le fondement des articles 544 du code civil, L412-3 et 4 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, et 15 II de la loi du 6 juillet 1989, estimant que les demandeurs ne justifient pas de demandes suffisantes en vue d’un relogement et être dans l’impossibilité de se reloger dans des conditions normales.
Elle fait valoir que le maintien des occupants dans les lieux l’empêche de disposer de son bien et de le vendre.
Elle fonde sa demande de dommages et intérêts sur les articles 1104 et 1240 du code civil et explique que le maintien dans les lieux a compromis une promesse de vente qu’elle avait conclue le 8 juin 2023. Elle rappelle qu’il s’agit de son seul patrimoine immobilier et que sa vente est nécessaire en vue de l’acquisition d’un appartement. Elle fait état de répercussions de la présente procédure sur son état de santé.
Il est renvoyé aux écritures respectives des parties pour un plus ample exposé du litige, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024 par mise à disposition au greffe, prorogé au 17 décembre 2024 puis au 20 décembre 2024.
MOTIFS
1. Sur les prétentions
A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes tendant à voir « constater » ou « rappeler » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal. Il en est de même des demandes tendant à voir« dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens. Dès lors, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.
En outre, en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, il n’est statué que sur les prétentions reprises dans le dispositif des écritures de chacun.
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II. Sur la validité du congé pour vendre
Aux termes de l’article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de délivrance du congé « I. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […] Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.
[…] En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
[…] Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. »
Par ailleurs, aux termes de l’article 15 II de la même loi, "Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa
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réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque. Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit. Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.[…]"
De plus, aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, un acte de procédure ne peut être annulé pour vice de forme en l’absence de texte de loi le prévoyant expressément, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. Cependant, même dans ces derniers cas, la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de rapporter la preuve de l’existence d’un grief que lui cause l’irrégularité.
Enfin, il est constant que le congé pour vente n’est pas valable si l’offre de vente ne porte que sur une partie des lieux loués, le local vendu devant correspondre à celui figurant au bail.
Les demandeurs font en l’espèce valoir que plusieurs irrégularités du congé les ont conduits à ne pas pouvoir exercer leur droit de préemption.
Sur l’objet de l’offre
Le bien immobilier objet du litige est décrit dans le bail comme il suit: "Maison d’une superficie d’environ 65 m2 habitables, avec terrain de 905 m2 clos et arboré avec abri de jardin, composée au 1er étage : 1 hall d’entrée – 1 séjour avec placard – 1 cuisine ouverte meublée et équipée d’une plaque de cuisson + 1 hotte – 1 four – 2 chambres en parquet/placards, 1 sde et d’un WC séparé. Au RDC 1 garage double, un coin chaufferie/buanderie – et 1 pièce aménagée. Chauffage individuel au gaz. "
Le congé pour vente signifié le 13 février 2023 en fait quant à lui la description suivante: 'Sur la commune de […] (département du RHÔNE – […]) une maison "
d’habitation sise […] (comprenant au rez-de-chaussée : un garage double, une chaufferie, une pièce et à l’étage : un hall d’entrée, un séjour, deux chambres, une cuisine, une salle d’eau et un WC séparé) avec le terrain autour, le tout figurant au cadastre de la façon suivante AM numéro 38 pour une contenance de 9a 07 ca). Ledit immeuble formant le lot n°8 d’un lotissement. "
Il y a lieu de relever que le congé rappelle le contrat de bail objet du litige et indique que celui-ci porte sur une maison d’une superficie d’environ 65 m2 habitables avec terrain clos de 905 m2 comprenant un abri de jardin à l’adresse du stade à […] (69630).
Les demandeurs constatent que la description du bien dans le congé pour vendre ne fait pas mention de l’abri de jardin, du placard du séjour, de la plaque de cuisson, de la hotte, du four, des placards des chambres et de la buanderie.
Ils reprochent en outre à la bailleresse d’avoir fait une nouvelle proposition postérieure ne portant cette fois que sur une partie du bien.
Le congé pour vendre ne reprend effectivement pas l’ensemble des éléments figurant au bail, puisque l’abri de jardin, le placard du séjour, la plaque de cuisson, la hotte, le
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four, et les placards des chambres ne sont pas mentionnés dans l’acte.
En revanche, la mention de la chaufferie suffit à considérer que la buanderie figure dans le congé puisqu’il est fait état d’un coin chaufferie/buanderie dans le bail.
Madame Z AA épouse AB soutient que le four et la plaque de cuisson auraient été changés par les locataires eux-mêmes, de sorte que ces équipements ne sont pas mentionnés dans le congé. Elle ne rapporte cependant pas la preuve de cette allégation.
L’absence de description suffisamment précise du logement correspondant à celui objet du bail est de nature à rendre irrégulier le congé, ces irrégularités exposant les locataires à une incertitude quant à la consistance exacte du bien offert à la vente.
Toutefois, les demandeurs ne peuvent en l’espèce valablement soutenir que l’absence de mention des équipements intérieurs et extérieurs du bien sur le congé leur font grief dans la mesure où ils résident dans la maison depuis plusieurs années, de sorte qu’ils connaissent précisément la consistance des lieux, où il est fait référence dans le congé, et plus précisément dans la description du bien, aux pièces constituant la maison et à la superficie du terrain telle que figurant au cadastre (9a 07ca), et où, en tout état de cause, ils ont tout d’abord indiqué à la propriétaire accepter l’offre de vente, avant de se rétracter et de proposer l’achat d’une partie de la parcelle à un prix moindre.
Madame Z AA épouse AB produit en ce sens un courrier du 10 mars 2023 établi par leur ancien conseil, dont les demandeurs ne contestent pas la valeur probante. Il y est indiqué que les locataires entendaient acquérir la totalité du tènement immobilier selon l’offre de vente contenu dans le congé du 13 février 2023, à défaut de proposition raisonnable de prix concernant le seul lot sur lequel est situé la maison.
Il n’y est pas mentionné que les demandeurs ont envisagé recourir à un prêt en vue de l’achat du bien.
La propriétaire justifie par ailleurs avoir accepté l’offre d’achat initialement faite dans le congé (courrier du 15 mars 2023), et d’un courriel de l’ancien conseil des demandeurs précisant que ses clients n’ont au final pas la capacité financière d’acquérir la totalité de la parcelle louée.
Elle fournit de plus divers courriers rapportant la preuve d’échanges épistolaires avec ses locataires en vue de la vente d’une partie de la parcelle (proposition d’achat des locataires au prix de 265 000 euros pour la seule maison), postérieurement à la délivrance du congé.
Ainsi, il y a lieu de relever que les demandeurs avaient parfaitement connaissance de l’objet de la vente, suffisamment déterminé, de sorte que les irrégularités relevées ne leur ont pas causé de grief, ni la division de la parcelle par la propriétaire, alors que le congé portait bien en définitive sur l’ensemble du bien objet du bail.
Par ailleurs, il y a lieu de relever que l’acte signifié le 19 juin 2023 consiste en une proposition de vente à des conditions plus avantageuses mais ne se substitue pas au congé de vente, qui reste valable et conditionne à lui seul le droit des locataires ou occupants au maintien dans les lieux.
L’acte du 19 juin 2023, bien qu’il ne porte en effet que sur une partie du bien (surface de 346 m2 et non de 905 m2) ne peut ainsi se voir annuler du fait de l’irrespect des conditions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et d’un objet de la vente ne correspondant pas à la totalité du bien objet du bail.

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Sur le prix
L’alinéa 4 de l’article 15 susvisé précise que dans l’éventualité où le propriétaire décide de vendre à un tiers à des conditions ou à un prix plus avantageux, ces conditions et prix doivent être notifiés au locataire, soit par le bailleur, soit par le notaire lorsque le bailleur n’y a pas procédé lui-même, cette notification étant imposée à peine de nullité de la vente qui serait consentie aux nouvelles conditions au profit du tiers.
Le droit de préemption subsidiaire n’existe pas au profit du locataire qui a accepté une première offre mais n’a pas pu par la suite réaliser la vente.
Le prix est par ailleurs déterminé librement par le bailleur auquel il ne peut être reproché de chercher à tirer le meilleur profit de son bien.
Toutefois, si la seule fixation d’un prix excessif ne peut à elle-seule prouver l’intention frauduleuse du vendeur, l’intention spéculative n’étant pas en elle-même critiquable, le prix offert ne doit pas atteindre une disproportion telle qu’elle ne pourrait que traduire la volonté du bailleur d’empêcher le locataire d’exercer son droit légal de préemption et de le dissuader de se porter acquéreur. Une disproportion significative du prix offert avec la réalité du marché immobilier, appréciée in concreto, est ainsi de nature à entraîner la nullité du congé.
Le juge doit dès lors apprécier le caractère prohibitif ou raisonnable du prix à la date de délivrance du congé.
Un prix est considéré comme prohibitif lorsqu’il n’est susceptible d’intéresser personne.
Il est rappelé qu’aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est présumée, de sorte qu’il appartient à celui qui allègue la mauvaise foi d’en rapporter la preuve. La charge de la preuve de l’intention frauduleuse pèse également en l’espèce sur les demandeurs.
En l’espèce, ces derniers estiment que l’offre de vente a volontairement été faite à un prix exorbitant en vue de les empêcher d’exercer leur droit de préemption. Ils estiment que la bailleresse a agi en fraude de leurs droits.
A l’appui de cette allégation, ils produisent un rapport d’évaluation LAMY EVALUATION du 23 mai 2023 retenant une valeur vénale du bien objet du bail à 406 000 euros, soit plus de 35 % en-deçà du prix proposé dans le congé.
Si madame Z AA épouse AB relève à juste titre que ce rapport retient que l’occupation du bien grève celui-ci, les résultats de recherches de transactions immobilières qu’elle produit ne permette pas de comparer les prix des biens dont elle fait état, ceux-ci ayant des caractéristiques, notamment des surfaces habitables, plus importantes.
En outre, ses explications relatives à l’augmentation de la valeur de son bien du fait du projet de divisions parcellaires ne sont étayées par aucune pièce suffisamment probante qui justifierait effectivement d’un surcroît de prix à ce titre. Au surplus, madame X Y et monsieur AC AD produisent un courrier du 23 janvier 2022 qu’elle reconnaît leur avoir adressé proposant la vente de la maison à la somme de 429 000 euros.
Cependant, il résulte du courrier du 10 mars 2023 dont il a été fait état ci-avant que les locataires ont bien initialement accepté la proposition de vente au prix de 550 000 euros. S’il est avéré qu’ils n’ont au final pu acquérir le bien à ce prix, à défaut de
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capacité financière suffisante, force est de constater que cette somme n’a pas dissuadé les intéressés d’exercer leur droit de préemption.
Ce courrier apparaît rédigé de manière non équivoque et permet de constater effectivement qu’ils contestent le prix de la parcelle divisé et non le prix de la totalité du bien pris à bail puisqu’ils réitèrent à la fin du document leur volonté d’acquérir la totalité du tènement immobilier selon l’offre de vente contenue dans le congé.
Enfin, il convient de constater que, si madame Z AA épouse AB a au final signé une promesse de vente le 8 juin 2023 avec un autre acquéreur et portant sur une seule partie du bien litigieux au prix de 345 000 euros, les conditions de cette vente ont manifestement été signifiées aux locataires par l’acte du 19 juin 2023 aux fins de leur formuler une nouvelle proposition à un prix moindre.
En l’état de ces éléments, il n’y a pas lieu d’annuler le congé pour vente à ce titre.
- Sur la modification de l’assiette du bail
Eu égard aux développements ci-dessus, le congé pour vendre ne peut être annulé du fait de la modification de l’assiette du bail.
En effet, il y a lieu de rappeler que le bien figurant dans le congé correspond à celui objet du bail, malgré les imprécisions observées, et que l’acte du 19 juin 2023 n’était pas tenu de porter sur la totalité de celui-ci.
En tout état de cause, l’ensemble des pièces versées aux débats témoignent des négociations engagées entre les parties en vue de l’achat d’une seule partie du bien objet du bail.
De même, l’acte de signification des nouvelles conditions de la vente portant sur un bien ne correspondant pas en totalité à celui objet du bail, acte qui ne constitue pas un nouveau congé, n’est pas entaché de nullité à ce titre.
III. Sur la demande d’expulsion, d’indemnité d’occupation et la demande reconventionnelle de délai pour quitter les lieux
- Sur l’expulsion
Compte tenu de la résiliation du bail par l’effet du congé, conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, Madame X Y et monsieur AC AD sont dénués de tout droit ou titre sur le logement depuis le 17 août 2023.
Dès lors, il y a lieu d’ordonner leur expulsion, à défaut de départ volontaire, et de tous occupants de leur chef, selon les modalités rappelées dans le dispositif du présent jugement.
-- Sur l’indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
En l’espèce, il n’est pas contestable que le fait qu’un logement soit occupé sans droit ni titre cause à son propriétaire un préjudice, et que cette occupation est constitutive
d’une faute.
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Il n’est pas contesté que les occupants ont continué de régler les échéances mensuelles relatives aux loyers et charges depuis la date d’effet du congé.
Il y a lieu de rappeler que tout versement effectué à compter de la date de résiliation du bail constitue une indemnité d’occupation.
Il n’est pas contesté par le demandeur que madame X Y et monsieur AC
AD sont à jour de leur obligation en paiement du loyer et des charges.
En l’état de ces éléments, il convient de prévoir que les demandeurs devront payer l’indemnité d’occupation prévue ci-dessus en deniers ou quittances valables, à compter de la première échéance suivant le présent jugement jusqu’à libération effective des lieux.
Sur la demande reconventionnelle de délai complémentaire pour quitter les lieux
La loi KASBARIAN du 27 juillet 2023 est d’application immédiate.
Ainsi, aux termes de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution Code des procédures civiles d’exécution modifié par ce texte, "Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
[…] Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte."
Aux termes de l’article L412-4 du même code, « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »
En l’espèce, madame X Y et monsieur AC AD indiquent être parents de deux enfants de 4 et 10 ans et être intégrés dans le voisinage.
Ils soutiennent avoir fait des démarches en vue de leur relogement, sans succès. Ils justifient de recherches d’une maison en location en juin et décembre 2023, et de la volonté d’acheter un bien immobilier. Ils justifient avoir signé une promesse de vente en décembre 2022 avant de se rétracter du fait de la hausse des taux d’intérêts. Les autres démarches en vue d’une vente n’ont cependant pas abouties. Celles-ci consistaient cependant manifestement en de simples prises de contact ou demandes de visites.
Ils ne justifient cependant d’aucune autre démarche effectuée après le mois de décembre 2023 en vue d’un achat ou d’une location, les démarches en vue d’un projet de construction ne pouvant quant à elles suffire eu égard aux délais dans lesquels les
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biens construits peuvent être livrés à leurs acquéreurs.
Force est de constater qu’ils ont d’ores-et-déjà bénéficié, depuis la délivrance du congé et du fait de la procédure, de délais complémentaires pour quitter les lieux. A la date du présent jugement ils auront pu s’y maintenir pendant plus d’une année après la date d’effet du congé. Par ailleurs, et à défaut de demande contraire, ils bénéficieront des délais légaux prévus par les articles L412-1 et 6 du code des procédures civiles d’exécution. Ces délais qui s’élèveront au total à plus de deux années doivent ainsi être considérés comme suffisants.
De plus, bien que madame Z AA épouse AB ne rapporte pas la preuve de ce que la promesse de vente signée le 8 juin 2023 portant sur la maison et une partie du terrain serait devenue caduque du fait de la présence des occupants, l’existence de cette promesse est néanmoins rapportée, de sorte que la propriétaire a bien engagé des démarches en vue de disposer de son bien.
Dès lors, l’expulsion sans délai complémentaire apparaît proportionnée aux intérêts en présence et, sans méconnaître les conséquences d’une expulsion sur la situation des occupants, il y a lieu de rejeter la demande de madame X Y et monsieur AC AD à ce titre.
IV. Sur le remboursement des frais d’appel de loyers
Aux termes de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, "Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.
Aucun frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.
Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu."
En outre, en application de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de ses prétentions.
En l’espèce, les demandeurs sollicitent le remboursement des frais d’envoi des avis déchéances sur les trois dernières années.
Aux termes du bail, il est effectivement prévu des frais d’appel de loyer à hauteur de
0,70 euros par mois (paragraphe 1-8).
S’ils produisent en effet une copie partielle de leur relevé de compte bancaire du 6 octobre 2023 faisant état d’un versement de 898,70 euros à l’égard de leur propriétaire, force est de constater qu’ils ne rapportent pas la preuve du paiement de la somme de 0,70 euros au titre des frais d’appel de loyer sur cette échéance ou sur les échéances antérieures. Les quittances de loyer produites pour les années 2021 à 2023 font état de versements de 834 à 868 euros, sans distinguer le paiement de ces frais.
Au surplus, la bailleresse produit les avis de révision du loyer de 2020 à 2023 sur lesquels n’apparaissent pas ces frais et dont il résulte que le paiement de la somme de 898,70 euros est issue de la révision du loyer et ne comprend pas les frais d’appel de loyers.
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Dès lors, il convient de débouter les demandeurs de cette prétention.
V. Sur la demande de dommages et intérêts de madame X Y et monsieur AC AD
Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
En l’espèce, monsieur AC AD et madame X Y ne peuvent valablement soutenir, compte tenu des développements ci-dessus, que leurs droits de préférences auraient été ignorés par la locataire.
S’il ne peut être exclu que la situation ait pu générer du stress pour les demandeurs et leurs enfants, il convient cependant de constater qu’ils ne rapportent pas la preuve d’une faute de madame Z AA épouse AB qui leur aurait causé un préjudice.
A supposer que le comportement de l’agent immobilier mandaté pour les visites ait été virulent, ce qui n’est pas suffisamment démontré par le courrier auquel il est fait référence ni par la déclaration de main courante du 11 septembre 2023, la propriétaire ne peut être tenue personnellement responsable de celui-ci.
En tout état de cause, les pièces médicales versées aux débats ne permettent pas d’établir un lien de causalité direct entre une faute de la défenderesse et l’état de santé des demandeurs.
Il y a lieu, en conséquence, de les débouter de leur demande.
VI. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de madame
Z AA épouse AB
Il doit à nouveau être fait application de l’article 1240 du code civil.
Madame Z AA épouse AB sollicite une seule et même somme pour l’indemnisation de plusieurs préjudices qu’elle ne qualifie pas. Il apparaît néanmoins qu’elle demande la réparation d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral.
En l’espèce, le maintien dans les lieux des occupants apparaît suffisamment réparé par l’indemnité d’occupation à laquelle ils sont condamnés et qu’ils ont déjà manifestement versée mensuellement depuis la date d’effet du congé, puisqu’il est établi qu’ils ont continué à payer les sommes dues en application du bail.
Il ne peut être ainsi fait droit à la demande, sauf à indemniser deux fois le même préjudice de jouissance.
En outre, madame Z AA épouse AB ne rapporte pas la preuve de ce que la promesse de vente signée le 8 juin 2023 serait devenue caduque du fait de la présence des occupants dans son logement.
Concernant le préjudice moral allégué, il y a lieu de relever que l’ordonnance produite ne permet pas de décrire l’état de santé de la propriétaire, s’agissant uniquement d’une prescription de médicaments notamment pour lutter contre les angoisses et le stress, mais pas d’établir un lien de causalité entre son état de santé dégradé et le comportement de ses anciens locataires.
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Les attestations versées aux débats ne sont pas non plus probantes pour établir un préjudice moral, le seul fait que la propriétaire y soit décrite comme une personne serviable et qu’elle ait été affectée par le changement d’attitude de ses locataires, sans plus de précision, n’étant pas suffisant.
Par ailleurs, les pièces justifiant de la location d’un logement dans lequel elle réside à ce jour ne permettent pas d’attester qu’elle entendait résider temporairement dans ce logement, alors qu’il est établi qu’elle ne souhaitait pas habiter le logement objet du. litige, compte tenu de la volonté de le vendre à un tiers.
Si son explication tenant à la volonté d’acquérir elle-même un bien pour y habiter est cohérente, elle ne peut cependant reprocher aux demandeurs le fait qu’elle se soit maintenue dans son logement en location alors qu’elle ne justifie pas par ailleurs de recherches sérieuses et abouties en vue de la réalisation de ce projet.
Enfin, à supposer la mauvaise foi des demandeurs établie pour avoir exercé leur droit de préemption avant de se rétracter, ce qui n’est pas prouvé, elle ne justifie pas de ce que le temps pris avec eux pour négocier les conditions de la vente lui aurait causé un préjudice certain, actuel et direct.
En définitive, il y a lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts formulé es.
VII. Sur les autres demandes
- Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, les demandeurs succombant à la présente instance, les dépens doivent entièrement être mis à leur charge, in solidum.
- Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse la totalité des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer et il lui sera alloué une indemnité de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
-Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Aucun motif légitime justifie d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement. Dès lors, celui-ci est de droit exécutoire par provision.
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PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,
CONSTATE la validité du congé délivré par madame Z AA épouse AB le 13 février 2023, avec effet au 17 août 2023, à madame X Y et monsieur AC
AD concernant le logement situé 4 rue du Stade à […] (69630);
CONSTATE la validité de l’acte de signification des nouvelles conditions de ventes du bien susvisé daté du 19 juin 2023;
CONSTATE que le bail conclu entre madame Z AA épouse AB et madame X Y et monsieur AC AD portant sur ce logement est résilié depuis le 17 août 2023;
ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion des locaux susvisés de madame X Y et monsieur AC AD, occupants sans droit ni titre depuis le 17 août 2023, et de tout occupant de leur chef avec l’assistance d’un commissaire de justice, d’un serrurier et, en tant que de besoin de la force publique ;
RAPPELLE que madame X Y et monsieur AC AD bénéficieront des délais légaux pour quitter les lieux (L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution);
REJETTE la demande de madame X Y et monsieur AC AD tendant
à obtenir un délai supplémentaire pour quitter les lieux en application des articles
L412-3 et 4 du code des procédure civiles d’exécution;
RAPPELLE que les opérations d’expulsion se dérouleront conformément aux dispositions des articles R433-1 du code des procédures civiles d’exécution;
FIXE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et jusqu’au départ effectif des lieux;
CONDAMNE, en deniers ou quittances valables, madame X Y et monsieur AC AD l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant, à compter de l’échéance suivant le présent jugement et jusqu’à libération effective des lieux ;
REJETTE la demande en remboursement de la somme de 25,70 euros au titre des frais
d’appel de loyers formulée par madame X Y et monsieur AC AD ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par madame X Y et monsieur AC AD au titre de leur préjudice moral ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par madame Z AA épouse AB ;
CONDAMNE in solidum madame X Y et monsieur AC AD à payer à madame Z AB la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE la demande formulée par madame X Y et monsieur AC AD au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;
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CONDAMNE in solidum madame X Y et monsieur AC AD aux entiers dépens;
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
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Ea consequence. Népalbique Frenpoice mange af dons & true Huissiers de Justice sur ce roquia de mate sante décision à exécution
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