TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°

du 17 Décembre 2024

Enrôlement : N° RG 21/07628 – N° Portalis DBW3-W-B7F-ZBVW

AFFAIRE : Association DIOCESAINE DE [Localité 15] ( la SELEURL KOUBI-FLOTTE AVOCATS)

C/ M. [Y] [N]ET Mme [U] [N] (la SELARL HAUTECOEUR – DUCRAY)

DÉBATS : A l’audience Publique du 15 Octobre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 17 Décembre 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2024

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

L’ASSOCIATION DIOCESAINE DE [Localité 15], association Loi 1901 déclarée en Préfecture le 07 avril 1923, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice, l’Archevêque de [Localité 15],

représentée par Maître Pierre-Olivier KOUBI-FLOTTE de la SELEURL KOUBI-FLOTTE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [N], né le 27 décembre 1972 à [Localité 16] (06)

et

Monsieur [U] [M] [B] [N], née le 23 novembre 1970 à [Localité 16] (06)

tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Marc DUCRAY de la SELARL HAUTECOEUR – DUCRAY, avocats au barreau de NICE, [Adresse 9]

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 24 mars 1934, l’Association Diocésaine de [Localité 15] a acquis de Madame [S] [J] veuve [I] un tènement immobilier d’une superficie de 1200 m² environ sis [Adresse 22].

Par acte authentique du 13 septembre 1934, l’Association Diocésaine de [Localité 15] a échangé une petite partie de ce terrain en forme de triangle d’une superficie de 15 m² environ avec son voisin, la société « Carenou et Cie », afin de rectifier la ligne divisoire de leurs immeubles.

Par un autre acte authentique du 16 septembre 1935, l’Association Diocésaine de [Localité 15] a échangé une autre parcelle de terre triangulaire avec un autre voisin, Mme [X] [G] épouse [D].

L’Association Diocésaine de [Localité 15] a construit en 1935 sur son fonds l’Église [23], aujourd’hui classée monument historique.

Un litige relatif à un droit de passage permettant de desservir la crypte de l’église d’une issue de secours est survenu avec les consorts [N], dont le fonds est situé [Adresse 11] et sur lequel est édifié un immeuble collectif d’habitation, les deux fonds étant séparés par la parcelle n°[Cadastre 6] appartenant à l’origine à Mlle [P], cédée à Mme [V] le 25 novembre 1922 puis vendue le 01 février 1927 aux époux [D].

***

Par acte extrajudiciaire délivré le 6 août 2021, l’Association Diocésaine de [Localité 15] a fait assigner les consorts [N] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’établissement d’un droit de passage sur la parcelle cadastrée section M n°[Cadastre 7] compte tenu de l’état d’enclave de la parcelle cadastrée section M n°[Cadastre 5] et de reconnaissance d’une servitude d’écoulement des eaux.

Par ordonnance en date du 16 janvier 2024, le juge de la mise en état a débouté M. [N] et Mme [N] de leur fin de non-recevoir opposée à l’Association Diocésaine de [Localité 15] tirée de l’aveu judiciaire et de l’estoppel.

***

Par conclusions récapitulatives en date du 20 septembre 2024, l’association Diocésaine de [Localité 15] demande au tribunal de :

Vu l’article 544 du Code civil,

Vu les articles 682 et 683 du Code civil,

Vu les articles 688 et 689 du Code civil,

Vu les articles 697 et 698 du Code civil,

Vu l’article 690 du Code civil,

Vu les pièces produites aux débats,

A titre principal, sur la propriété de l’Association diocésaine de [Localité 15] sur le droit de passage querellé, PRONONCER que l’Association Diocésaine de [Localité 15] est propriétaire de la bande de terrain figurant au cadastre (parcelle [Cadastre 5]) dans le prolongement du couloir de la crypte qui ouvre sur la cour et traverse le passage ouvrant sur la voie publique, [Adresse 14] ;

PRONONCER que cette propriété est établie tout à la fois par les titres de propriété produits par elle aux débats -notamment par un acte d’achat du 24 mars 1934 de Mme [J] veuve [I] et par un acte d’échange du 16 septembre 1935 avec Mme [D]- par les indications au cadastre sur la parcelle [Cadastre 5] Section M, feuille [Cadastre 12], [Adresse 19], par le plan de construction initial, par la configuration du bâti et par les photographies datées de 1935 ; l’ensemble de ces éléments constituant autant d’indices de nature à établir la propriété de l’Association Diocésaine de [Localité 15] sur le tènement disputé ;

ORDONNER la publication du jugement à intervenir ;

DEBOUTER les consorts [N] des fins et moyens développés par eux pour s’opposer à cette prétention de l’Association Diocésaine de [Localité 15] ;

CONDAMNER les consorts [N] à détruire le mur de parpaings et portes de garage posées sur le devant de la voie publique et rétablir le passage permettant à l’Association diocésaine de [Localité 15] de librement accéder à son fonds depuis la voie publique, et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

ORDONNER aux consorts [N] de cesser toute obstruction au passage et à la l’aménagement de l’issue de secours actuellement en projet sous astreinte de 500 euros par infraction constatée ;

Subsidiairement sur l’enclavement du fonds appartenant à l’Association Diocésaine de [Localité 15] et la reconnaissance d’un droit de passage légal, PRONONCER que la crypte de l’Eglise [23], située en sous-sol et sise sur la parcelle [Cadastre 5] Section M, feuille [Cadastre 12], [Adresse 19] dispose d’un accès insuffisant à la voie publique pour son usage normal ;

DEBOUTER les consorts [N] de leurs fins et moyens tendant à faire débouter l’Association Diocésaine de [Localité 15] de sa demande visant à faire reconnaître l’état d’enclavement de la crypte de l’Eglise [23] à [Localité 15] et visant à faire reconnaître l’existence d’une servitude légale de passage sur leur fonds ;

En conséquence, PRONONCER que la parcelle ayant pour référence cadastrale n° [Cadastre 5], section M, feuille [Cadastre 12], [Adresse 18], sis [Adresse 3], propriété de l’Association Diocésaine de [Localité 15], est enclavée en ce qui concerne l’usage normal de sa crypte ;

PRONONCER que le passage le plus court et le moins dommageable pour accéder à la voie publique consiste dans le passage appartenant aux consorts [N] situé dans la continuité de la sortie de secours de la crypte de l’Eglise [23] et donnant sur la voie publique ;

PRONONCER que le fonds des Consorts [N] -fonds sis [Adresse 11], ayant pour référence cadastrale parcelle [Cadastre 7] Section M, feuille [Cadastre 12], [Adresse 18]- doit au propriétaire du fonds ayant pour référence cadastrale n° [Cadastre 5], section M, feuille [Cadastre 12], [Adresse 18], sis [Adresse 3], fonds dominant, un droit de passage suffisant pour constituer une sortie de secours ;

PRONONCER que ce droit de passage se fera par le couloir de la crypte, par la cour puis par les deux garages ouvrant sur la voie publique ;

CONDAMNER les consorts [N] à démolir le mur de parpaings et les portes de garage donnant sur la voie publique empêchant ce passage, et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

ORDONNER que l’Association diocésaine de [Localité 15] puisse réaliser à ses frais sur l’assiette de cette servitude consistant dans le passage précité l’ensemble des aménagements qui pourraient être requis pour assurer l’effectivité du libre passage et sa sécurisation conforme aux règles de sécurité applicables ;

ORDONNER que ce droit de passage et les aménagements requis pour assurer l’effectivité de la sortie de secours envisagée seront réalisés conformément au plan de Mme [T] [O], Architecte, annexé à sa lettre du 30 juillet 2021 ;

ORDONNER ce que de droit sur l’éventuelle indemnité due par l’Association diocésaine de [Localité 15] au titre de l’exercice de ce droit de passage et par Jugement avant-dire droit DESIGNER un Expert dont la mission sera de rendre un avis sur le montant de l’indemnité à payer aux consorts [N] en l’état de cette servitude de passage ;

CONDAMNER les consorts [N] au paiement d’une astreinte de 500 euros pour toute infraction constatée au libre exercice du droit de passage du propriétaire de la parcelle cadastrale n° [Cadastre 5], section M, feuille [Cadastre 12], [Adresse 18], sis [Adresse 3] sur la parcelle sis [Adresse 11], ayant pour référence cadastrale parcelle [Cadastre 7] Section M, feuille [Cadastre 12], [Adresse 18] et leur appartenant,

SUBSIDIAIREMENT, SUR LA QUESTION DE L’ASSIETTE DU DROIT DE PASSAGE, DESIGNER par Jugement avant-dire droit tout géomètre-expert qu’il plaira afin d’établir le plan exact de cette servitude de passage ;

PRONONCER que le fonds ayant pour référence cadastrale n° [Cadastre 5], section M, feuille [Cadastre 12], [Adresse 18], sis [Adresse 3] et appartenant à l’Association diocésaine de [Localité 15] bénéficie d’une servitude d’écoulement des eaux usées et que cette servitude est à la charge du fonds sis [Adresse 11], ayant pour référence cadastrale parcelle n° [Cadastre 7] Section M, feuille [Cadastre 12], [Adresse 18] appartenant aux consorts [N] ;

ORDONNER que le tracé de cette servitude d’écoulement des eaux usées s’exerce au moyen d’une canalisation située le long du mur qui longe d’abord la cour, puis le garage du fonds des consorts [N], telle celle existant aujourd’hui ;

CONDAMNER les consorts [N] au paiement d’une astreinte de 500 ,00 euros pour toute infraction constatée à l’exercice paisible de cette servitude d’écoulement des eaux usées ;

ORDONNER la publication du jugement à intervenir,

Plus Subsidiairement, sur la reconnaissance d’un droit de passage acquis par prescription PRONONCER que le fonds ayant pour référence cadastrale n° [Cadastre 5], section M, feuille [Cadastre 12], [Adresse 18], sis [Adresse 3] et appartenant à l’Association diocésaine de [Localité 15] bénéficie d’une servitude apparente consistant en une servitude de passage pour l’exercice de la sortie de secours de la crypte de l’Eglise [23] ;

PRONONCER que cette servitude est à la charge du fonds sis [Adresse 11], ayant pour référence cadastrale parcelle n° [Cadastre 7] Section M, feuille [Cadastre 12], [Adresse 18] appartenant aux consorts [N] ;

PRONONCER que cette servitude a été acquise par prescription acquisitive depuis 1935 et ce de façon paisible et continue ;

CONDAMNER les consorts [N] à démolir le mur de parpaings ainsi que les portes de garage donnant sur la voie publique ainsi qu’au rétablissement du libre passage, assortir cette condamnation d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

ORDONNER que l’Association diocésaine de [Localité 15] pourra réaliser à ses frais sur l’assiette de cette servitude l’ensemble des aménagements qui pourraient être requis pour assurer l’effectivité du libre passage et sa sécurisation conforme aux règles de sécurité applicables ;

ORDONNER que ce droit de passage et les aménagements requis pour assurer l’effectivité de la sortie de secours envisagée seront réalisés conformément au plan de Mme [T] [O], Architecte, annexé à sa lettre du 30 juillet 2021 ;

CONDAMNER les consorts [N] au paiement d’une astreinte de 500 ,00 euros pour toute infraction constatée au libre exercice du droit de passage du propriétaire de la parcelle cadastrale n° [Cadastre 5], section M, feuille [Cadastre 12], [Adresse 18], sis [Adresse 3] sur la parcelle sis [Adresse 11], ayant pour référence cadastrale parcelle [Cadastre 7] Section M, feuille [Cadastre 12], [Adresse 18] et leur appartenant,

PRONONCER que le fonds ayant pour référence cadastrale n° [Cadastre 5], section M, feuille [Cadastre 12], [Adresse 18], sis [Adresse 3] et appartenant à l’Association diocésaine de [Localité 15] bénéficie d’une servitude d’écoulement des eaux usées et que cette servitude est à la charge du fonds sis [Adresse 11], ayant pour référence cadastrale parcelle n° [Cadastre 7] Section M, feuille [Cadastre 12], [Adresse 18] appartenant aux consorts [N] ;

ORDONNER que le tracé de cette servitude d’écoulement des eaux usées s’exerce au moyen d’une canalisation située le long du mur qui longe d’abord la cour, puis le garage du fonds des consorts [N], telle celle existant aujourd’hui ;

CONDAMNER les consorts [N] au paiement d’une astreinte de 500 ,00 euros pour toute infraction constatée à l’exercice paisible de cette servitude d’écoulement des eaux usées ;

ORDONNER la publication du jugement à intervenir

SUBSIDIAIREMENT, SUR LA QUESTION DE L’ASSIETTE DU DROIT DE PASSAGE, COMMETTRE par Jugement avant-dire droit tout géomètre-expert qu’il plaira afin d’établir le plan exact de cette servitude de passage.

Elle soutient qu’elle est propriétaire du fonds sis [Adresse 4] sur lequel est édifiée l’Eglise [23] et que les deux côtés du triangle apporté par Mme [D] à l’Association consistent d’une part en un côté de trois mètres le long de la route (anciennement appelée [Adresse 20]) et d’autre part en un côté parallèle à la construction édifiée sur le fond [D], ce qui constitue in fine deux des côtés du chemin litigieux. Elle indique établir aussi sa propriété au moyen du relevé cadastral, confirmé par des photographies concordantes, l’issue de secours prenant naissance dans la crypte et l’état descriptif de division de l’immeuble construit sur le fonds [N] ne mentionnant l’existence d’aucun garage en rez-de-chaussée.

A titre subsidiaire, la crypte de l’Eglise de [23] présente un état d’enclave et aucune autre issue de secours alternative n’est susceptible de desservir la salle de spectacle, elle ne peut donc être utilisée conformément à sa destination. Selon elle, le passage par le fonds [N] est tout à la fois le plus court et le moins dommageable pour accéder à la voie publique depuis la crypte.

Elle estime par ailleurs que les canalisations d’évacuation des eaux usées de l’Eglise traversant le fonds [N] constituent des servitudes continues et apparentes depuis plus de trente ans puisque l’Eglise, qui date de 1935, n’a jamais été raccordée au réseau public d’assainissement.

Elle fait état de l’existence d’une servitude apparente au profit du fonds dominant détenu par elle, dans la mesure où la crypte a été conçue et bâtie dès l’origine avec une issue de secours donnant sur la bande de terrain litigieuse et où depuis 1935, date d’inauguration de l’église, et ce pendant plus de 30 ans, elle a servi de passage vers et depuis la crypte, de façon continue et paisible.

Elle souligne la résistance abusive des défendeurs, empêchant la réalisation des travaux de réhabilitation de l’église et de profiter d’une salle toujours ouverte aux jeunes et aux associations.

Elle ajoute que l’acte de 1922 est antérieur à l’acquisition et à l’échange réalisés par l’Association diocésaine en 1934 et en 1935 et que l’acte d’acquisition des consorts [N] est incapable d’établir leur propriété sur le passage litigieux car il ne tient pas compte des actes ultérieurs.

Elle rappelle que l’église ne bénéficie pas de quatre issues sur la voie publique, mais d’une seule par le [Adresse 14] et que la présente procédure concerne uniquement la crypte, dont l’issue débouche sur la voie de garage désormais murée.

Sur la prescription acquisitive, elle affirme que les caractères continu, paisible et non-équivoque ne sont pas prouvés par la partie adverse puisque l’Association diocésaine paye des impôts sur le passage litigieux, puisque les photographies suggèrent un certain abandon dans l’entretien de la parcelle et puisque la construction des garages, effectuée par la simple installation de portes sur sa propre parcelle constitue une voie de fait.

Elle énonce que la nécessité d’une issue de secours pour pouvoir utiliser la crypte est évoquée précisément par l’architecte en charge des travaux de rénovation de l’Eglise décrivant le projet architectural et précise qu’il suffit d’établir que la difficulté d’accès empêche l’exploitation du fonds et son utilisation normale, la notion d’exploitation étant interprétée de manière large. Aussi, l’appréciation des besoins d’utilisation normale du fonds est appréciée objectivement par le juge qui vérifie si le besoin exprimé est réel et réalisable.

Elle assure ne pas avoir volontairement enclavé la crypte.

Elle évoque que le fait que ce passage puisse, après avoir été aménagé, être utilisé si besoin par l’Association diocésaine ne cause qu’un préjudice aux consorts [N], car le garage a été établi à cet endroit en violation de l’état descriptif de division et certainement sans aucune déclaration fiscale.

***

Par conclusions récapitulatives en date du 20 mai 2024, les consorts [N] demandent au tribunal de :

— DEBOUTER le demandeur de l’ensemble de ses demandes,

— Le condamner au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Subsidiairement, Si le Tribunal octroyait une servitude de passage sur le fond des consorts [N], il conviendrait de condamner l’association Diocésaine de [Localité 15] au paiement de l’indemnité prévue par l’article 682 du code civil à hauteur de 175 000 euros,

— Infiniment Subsidiairement sur la demande d’expertise : Il est demandé par l’Association Diocésaine de [Localité 15], sur la question de l’assiette du droit de passage, de commettre par Jugement avant-dire droit tout géomètre-expert qu’il plaira afin d’établir le plan exact de cette servitude de passage ;

— Il est demandé de Compléter la mission de l’expert de la manière suivante : Donner au Tribunal les éléments pour déterminer si la parcelle n° [Cadastre 5] appartenant à l’Association Diocésaine de [Localité 15] est enclavée ou ne bénéficie pas d’une issue sur la voie publique suffisante pour y exercer une activité commerciale ;

— Donner au Tribunal les éléments nécessaires pour vérifier si le propriétaire du fonds «enclavé» ne dispose pas d’une solution de nature à remédier à l’absence d’issue,

— Donner au Tribunal les éléments relatifs à l’activité commerciale exercée par l’Association Diocésaine de [Localité 15] qui nécessiterait une issue de secours ;

— Donner au Tribunal les éléments nécessaires pour apprécier les normes applicables à cette « issue de secours et accès PMR »,

— Donner au tribunal tous les éléments nécessaires à l’évaluation du préjudice subi par le fonds servant de nature à fixer le montant de l’indemnité qui serait éventuellement due.

Ils soutiennent que l’association reconnaissait les limites des propriétés figurant au titre des consorts [N] et que la représentation cadastrale est erronée. Ils rappellent que la famille [N] est propriétaire de la parcelle n° [Cadastre 7] depuis 1952 et que les actes notariés démontrent que les parcelles n° [Cadastre 6] et [Cadastre 7] sont contiguës. Aussi, la parcelle n° [Cadastre 5], propriété de l’Association Diocésaine ne s’étend pas sur la bande revendiquée figurant sur le plan cadastral.

Ils affirment que la limite entre les deux parcelles [Cadastre 6] est [Cadastre 7] est le mur de la maison et le mur en briques reconstruit par l’association après l’échange de 1937 et que l’acte d’échange démontre que la demanderesse n’est pas titrée.

Selon eux, ils sont titrés et se sont comportés comme les seuls propriétaires du terrain, la construction ayant été achevée en 1968, la prescription acquisitive ayant joué en tout état de cause.

Ils affirment que le demandeur se contente d’affirmer qu’il n’a pas d’issue suffisante alors qu’il bénéficie d’une façade débouchant sur la voie publique, qu’il n’est donc pas enclavé et doit démontrer qu’il a une issue insuffisante soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement. Or, l’association Diocésaine n’a pas une activité agricole, industrielle ou commerciale ; l’Eglise construite et classée ne saurait être considérée comme une salle commerciale de spectacle et l’état d’enclave est d’origine volontaire, l’architecte ayant prévu une issue sur le terrain d’un tiers sans obtenir au préalable une servitude de passage.

Au surplus, il n’est produit aucun élément sur les caractéristiques de cette issue de secours, laquelle n’aurait pas d’issues situées sur des voies distinctes convenablement espacées, et le passage souhaité condamnerait deux garages de l’immeuble des consorts [N] actuellement loués. Enfin, un accès servant d’issue de secours doit répondre à des normes et le demandeur reste vague sur ses projets.

A défaut, ils sollicitent la condamnation de l’association au paiement de l’indemnité prévue par l’article 682 du code civil, puisque la création de la servitude aurait pour conséquence de supprimer un garage, créant une perte locative de 2 500 euros par an, soit sur 30 ans, la somme de 75 000 euros et une dépréciation de l’immeuble non seulement par la perte de la valeur des dits garages mais également par la baisse des revenus locatifs et les difficultés engendrées pour louer deux appartements sans garages.

Ils ajoutent que l’existence de pourparlers est contraire à l’idée d’une servitude apparente acquise par prescription et que l’usage trentenaire est encore moins démontré puisque la construction aurait été achevée en 1935, or le bien a été acquis par eux en 1952, et il n’est pas démontré que ce droit de passage ait été utilisé par l’Eglise pendant trente ans.

Ils contestent toute obstruction à l’écoulement des eaux naturelles ou courantes et relèvent que le propriétaire de la parcelle n°[Cadastre 6] n’est pas dans la cause.

***

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 septembre 2024.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 15 octobre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « dire », « juger » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « constater » ou de « donner acte », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais de moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal ne statuera donc pas sur celles-ci.

I/ Sur la revendication de propriété de la bande de terrain

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En vertu des articles 711 et 712 du même code, la propriété des biens s’acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, par l’effet des obligations, par accession ou incorporation, et par prescription.

Aucune disposition légale ne régit spécifiquement la preuve du droit de propriété, la charge de la preuve obéissant aux règles de droit commun. Aussi, en application de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui prend l’initiative de réclamer la propriété de prouver le bien-fondé de sa prétention, étant précisé que la propriété d’un bien se prouve par tous moyens.

Le titre de propriété constitue une forte présomption de propriété. La publicité foncière n’établit pas, quant à elle, une preuve préconstituée ayant une force probante absolue mais une simple présomption, le conservateur des hypothèques n’étant pas juge de la validité des actes qu’il publie.

De même, le juge judiciaire apprécie souverainement la valeur des indications fournies par le cadastre, simple document de nature fiscale, et les conséquences qu’il y a lieu d’en tirer quant à la solution du litige.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que l’Association Diocésaine de [Localité 15] a acquis de Madame [J] veuve [I], par acte notarié du 24 mars 1934, une parcelle de terrain de douze cent mètres carrés environ située [Adresse 17] à [Localité 15], confrontant :

— au sud-ouest, la [Adresse 20] sur une longueur de 122, 71 mètres,

— au sud-est, les immeubles de Messieurs [D] et [E] (lire en réalité [P]) sur une longueur de 25,9 mètres,

— au nord-est, la propriété restant à Mme [I], sur une longueur de 32,74 mètres,

— au nord, les constructions de l’usine CARENON, sur une longueur de 35,12 mètres,

— à l’ouest, le terrain de la société CARENON, sur une longueur de 20,70 mètres.

Il est précisé que la parcelle dont il s’agit a été détachée de celle vendue par Mme [I], initialement acquise le 28 mars 1911. Le plan annexé évoqué dans l’acte authentique n’est pas produit par les parties.

Par acte notarié en date du 19 septembre 1935, l’Association Diocésaine de [Localité 15] a procédé à un échange d’une partie de sa parcelle avec Madame [D]. Cette dernière a ainsi cédé à l’Association une parcelle de terrain « de forme triangulaire située à [Adresse 18], en façade sur la [Adresse 20], confrontant dans son ensemble :

— au nord, la propriété [D], sur une ligne parallèle à la construction actuellement édifiée sur ladite propriété [D], ligne BC du plan,

— à l’est, la [Adresse 20] sur une longueur de 3 mètres (ligne AB du plan),

— à l’ouest, la propriété de l’Association Diocésaine de [Localité 15] (ligne AC du plan) »,

ladite parcelle étant teintée en rouge sur un plan, non produit par les parties.

L’Association a quant à elle cédé à Madame [D] une parcelle de terrain de forme triangulaire située à [Adresse 18], confrontant dans son ensemble :

— au nord, la propriété [P],

— au midi, l’Association Diocésaine, anciennement propriété [I], sur une longueur de 3,50 mètres (lignes CD), formant le prolongement de la limite nord (lignes BC) de la parcelle cédée par Mme [D],

— à l’est, la propriété [D],

— à l’ouest, l’Association Diocésaine, anciennement propriété [I], sur une ligne partant de la limite midi précitée aboutissant au point d’intersection actuel des propriétés [P], [D] et de l’association (point E),

ladite parcelle étant teintée en bleu sur le plan, non communiqué.

Cet acte fait état de l’engagement de l’Association à faire construire un mur de clôture sur la ligne divisoire BCD, mitoyen entre les co-échangistes ainsi qu’un mur de clôture sur la limite DE, entièrement construit sur le terrain appartenant à Mme [D], mitoyen entre les coéchangistes, et à reconstruire le mur mitoyen séparant les propriétés [P] et [D].

L’acte notarié comprend en outre la retranscription d’une délibération du conseil d’administration de l’Association Diocésaine en date du 2 septembre 1935, évoquant l’échange de parcelle afin de « faciliter l’accès de la sacristie de la nouvelle église ».

L’Association Diocésaine est ainsi propriétaire de la parcelle cadastrée n°[Cadastre 5].

Mme [D] était propriétaire de la parcelle cadastrée n°[Cadastre 6], pour l’avoir acquise de Mme [V] le 1er février 1927. Mme [V] avait elle-même acquis la parcelle de Mme [P] par acte du 25 novembre 1922. Ce dernier acte mentionne que la parcelle, située en façade sur le [Adresse 14], confronte au nord-ouest la propriété [I], à l’est celui de Mme [P] et que l’immeuble vendu à Mme [V] est séparé de la propriété de Mme [P] par le mur de la maison et un mur de clôture élevé en briques, mitoyen entre les propriétés. Cette parcelle est actuellement la propriété [K] depuis 2006.

Les consorts [N] sont quant à eux propriétaires de la parcelle cadastrée n°[Cadastre 7] selon acte de vente du 15 décembre 1952 par les époux [P].

L’acte authentique précise que l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 15] confronte dans son ensemble :

— au nord, la parcelle de M. [I],

— au midi, l'[Adresse 13],

— à l’est, la Poste et les propriétés [F] et [A],

— à l’ouest, la propriété [Z], anciennement [V].

Il fait encore référence à l’acte du 25 novembre 1922 et à la contiguïté des immeubles [P] et [V] à cette époque, une clôture provisoire en briques séparant les propriétés devant être remplacée par un mur maçonné construit à frais commun et mitoyen. Les vendeurs ont alors déclaré que ledit mur avait été réalisé, que les eaux s’écoulent directement sur la route et qu’ils ont été en « pourparlers » avec la paroisse de [23] au sujet d’une cession d’un droit de passage.

Le plan cadastral communiqué par l’Association indique l’existence d’une bande de terrain située entre les parcelles n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7], attribuée à la parcelle n°[Cadastre 5].

Toutefois, cette parcelle de forme rectangulaire ne correspond pas à la parcelle triangulaire évoquée dans l’acte d’échange de 1935.

En effet, l’acte d’échange stipule bien que la parcelle triangulaire cédée par Mme [D] confronte au nord la parcelle de cette dernière sur une ligne parallèle à la construction, à l’est la [Adresse 20] et à l’ouest la propriété de l’association. Il n’est à aucun moment fait état de la parcelle n°[Cadastre 7], alors propriété des époux [P] et la parcelle triangulaire ne peut donc se situer à l’est de la parcelle n°[Cadastre 6], correspondant au couloir litigieux.

L’analyse des titres et des plans communiqués laisse apparaître que cette première parcelle triangulaire se situe en réalité à l’Ouest de la parcelle n°[Cadastre 6] et non à l’Est : matérialisée sur le document n°9 de l’Association, elle correspond à une parcelle confrontant la [Adresse 21] au Sud, la parcelle n°[Cadastre 6] à l’Est sur quelques mètres et la parcelle n°[Cadastre 5] à l’Ouest.

Cette constatation est parfaitement compatible avec celle portant sur le terrain cédé par l’Association, dont la limite Nord se situe au niveau de la parcelle n°[Cadastre 7] ; la limite Est au niveau de la parcelle n°[Cadastre 6], prolongeant la limite Nord (BC) cédée par Mme [D] et la limite Ouest s’exerçant sur le fonds n°[Cadastre 5], aboutissant au point d’intersection des propriétés n°[Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7]. Contrairement à la première, cette parcelle échangée ne comprend aucune façade sur rue et s’étend jusqu’à la propriété [P]. Aussi, les parcelles de terrain objets de l’échange de 1935 ne correspondent pas au couloir litigieux mais bien aux parties situées à l’Ouest de la parcelle n°[Cadastre 6] (cédée à l’Association), au Nord de la parcelle n°[Cadastre 6] et à l’Ouest de la parcelle n°[Cadastre 7] (cédée à la parcelle n°[Cadastre 6]).

La pièce n°7 de la demanderesse permet de s’assurer que cette parcelle cédée à l’association correspond à l’accès sur rue situé entre l’église et la parcelle n°[Cadastre 6].

Cette analyse est également compatible avec les mentions du titre de propriété antérieur de 1922 concernant le fonds n°[Cadastre 6] et le titre de propriété postérieur de 1952 concernant le fonds n°[Cadastre 7], évoquant tous les deux l’existence d’un mur de clôture mitoyen entre les deux propriétés. L’acte de 1952 précise par ailleurs, juste après les mentions concernant le mur mitoyen, l’existence « pourparlers » avec la paroisse de [23] au sujet d’une cession d’un droit de passage, cette indication laissant ainsi apparaître que la propriété de l’Association Diocésaine ne pouvait alors s’étendre sur l’éventuel couloir.

Au surplus, l’acte d’échange de 1935 contient expressément l’engagement de l’Association de faire reconstruire le mur mitoyen séparant les propriétés [P] et [D] et transcrit la délibération du conseil d’administration de l’Association Diocésaine en date du 2 septembre 1935, révélant que l’échange de parcelle avait pour objet de « faciliter l’accès de la sacristie de la nouvelle église » alors en construction et non de la crypte. Or, il n’est pas contesté que l’accès à la sacristie s’effectue à ce jour depuis la voie publique.

Les clichés issus des pièces n°10 et 11 de la demanderesse, non datés et pour partie illisibles et inexploitables, ne sont pas de nature à contredire cette analyse. Au contraire, la photographie issue de la pièce n°11 laisse apparaître une dégradation du mur de clôture séparant les propriétés [P] et [D], que l’Association s’est engagée à reconstruire en 1935.

Par ailleurs, la construction de garages sur la parcelle n°[Cadastre 7] n’induit pas nécessairement l’existence d’un empiètement sur la parcelle n°[Cadastre 5], étant précisé que l’état descriptif de division produit prévoit que le lot n°13 correspond à un garage pour voiture automobile.

Il s’ensuit que ni le plan cadastral visiblement erroné, ni les photographies produites ne suffisent à établir la propriété de l’Association Diocésaine de [Localité 15] sur la bande de terrain litigieuse, qui constitue en réalité la propriété de la parcelle n°[Cadastre 7] et la limite divisoire des parcelles mitoyennes n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7].

L’association Diocésaine de [Localité 15] sera donc déboutée de son action en revendication de propriété et de ses demandes de publication de la décision et de destruction du mur et portes de garage formulées à ce titre.

S’agissant de la prescription acquisitive évoquée à titre subsidiaire par les consorts [N], force est de constater qu’ils ne détaillent nullement les conditions inhérentes à la possession et ne reprennent pas cette prétention dans le disposition de leurs écritures. Le tribunal ne statuera donc pas sur ce point.

II/ Sur l’état d’enclave de la crypte

Aux termes de l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

L’article 683 ajoute que le passage doit être régulièrement pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

L’article 684 du même code prévoit que si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable.

Il est constant que l’exploitation doit être entendue dans un sens extensif et est fonction de l’utilisation normale du fonds quelle qu’en soit la destination. La situation d’enclave est donc de nature à évoluer en fonction de l’exploitation et de la destination future du fonds.

En ce sens, l’Association Diocésaine justifie bien d’un projet d’exploitation de la crypte de l’église, à destination de salle de spectacle et donc de réception du public.

Toutefois, il incombe à celle-ci de démontrer la situation d’enclavement de son fonds, en l’absence d’issue sur la voie publique ou si l’issue s’avère insuffisante.

Or, force est de constater que la parcelle n°[Cadastre 5] n’est nullement totalement enclavée, puisqu’elle bénéficie d’une façade sur la route de 122,71 mètres aux termes de l’acte de 1934 mais également d’un accès complémentaire suite à l’acte d’échange de 1935, prévoyant que le terrain cédé comporte une façade de trois mètres située sur la voie publique. Les photographies produites laissent bien apparaître l’existence des portes et d’un escalier donnant sur la voie publique.

L’Association ne peut donc se prévaloir d’un véritable enclavement de son fonds.

S’agissant de l’enclavement partiel évoqué par la demanderesse, l’analyse des photographies effectuées par le commissaire de justice dans son procès-verbal du 28 juillet 2018 établit que la crypte est desservie par un escalier depuis l’étage supérieur du bâtiment.

La pièce n°15 produite par l’Association démontre en outre que la crypte a été ouverte au public dès l’année 1935. Le plan d’architecte tend à démontrer que la demanderesse a ainsi fait construire l’église sans s’assurer qu’une issue de secours desservait exclusivement la crypte.

Aussi, elle ne peut valablement solliciter des consorts [N] l’exercice d’un droit de passage sur leur fonds dès lors que son propre fonds n’est pas enclavé et ne saurait seulement se prévaloir de l’absence d’une issue de secours pour l’obtenir. En l’état, les éléments communiqués témoignent de la suffisance de l’accès à la voie publique détenue par le fonds n°[Cadastre 5]. Au demeurant, les dispositions du Code du travail mentionnées par l’association n’édictent aucune obligation à la charge du fonds voisin, celui de l’association, disposant d’une façade sur rue, n’étant pas enclavé.

Il sera en outre observé que la parcelle n°[Cadastre 5] est issue de la division du fonds appartenant à Mme [I] (parcelle n°[Cadastre 8]) puis d’un échange d’une partie du fonds n°[Cadastre 6], propriété de Mme [D]. Toutefois, aucun droit de passage n’a été sollicité en premier lieu auprès des propriétaires de ces parcelles et il n’est pas établi que le passage sollicité serait le plus court et le moins dommageable.

Le fonds de l’association dispose donc d’un accès suffisant à la voie publique et la crypte est desservie par un escalier partant de l’étage supérieur de l’église. Elle n’établit aucunement, dans ses écritures, qu’elle ne dispose pas de solutions alternatives pouvant être mises en œuvre sur son propre fonds et ne peut effectuer des travaux d’accessibilité notamment pour les personnes à mobilité réduite.

Aussi, il apparaît que la demande de passage sur le fonds des consorts [N] relève d’une simple convenance personnelle, l’insuffisance de l’issue actuelle sur la voie publique n’étant pas caractérisée, pas plus que son impossibilité d’aménagement afin de satisfaire aux dispositions du code du travail.

Dans ces conditions, la demanderesse sera déboutée de sa demande de reconnaissance d’une servitude de passage.

S’agissant de l’acquisition par prescription de la servitude de passage, il doit être rappelé qu’en application de l’article 685 du code civil, l’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu.

La prescription ne peut être retenue que si les éléments constitutifs de la possession sont caractérisés et si les conditions de l’article 2229 du code civil sont remplies.

Or, si l’Association Diocésaine de [Localité 15] produit un plan d’architecte de 1934 faisant état d’une sortie de la crypte entre les propriétés [D] et [P], elle ne prouve aucunement user publiquement, paisiblement, de façon non équivoque et continue d’un tel passage depuis 30 ans.

En effet, il résulte des différentes photographies qu’un mur en briques a été construit au droit des garages des consorts [N], ainsi que deux portails en bois, empêchant tout passage par cette voie pour la demanderesse.

Les factures produites par cette dernière ne sont nullement de nature à établir l’existence et l’usage d’un droit de passage trentenaire et ne concernent qu’un débouchage d’un regard des eaux usées intérieures.

Aucune acquisition d’une servitude de passage par prescription ne saurait donc être utilement revendiquée par l’Association Diocésaine de [Localité 15], qui sera déboutée de cette demande.

III/ Sur la servitude d’écoulement des eaux usées

Aux termes des articles 688 à 690 du code civil, les servitudes sont ou continues, ou discontinues. Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.

Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables.

Les servitudes sont apparentes ou non apparentes. Les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc.

Les servitudes non apparentes sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée.

Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans.

En l’espèce, le procès-verbal de constat en date du 26 juillet 2018 relève la présence de canalisations dans le couloir litigieux, reliées aux locaux de l’église. Les photographies permettent de s’assurer que ces canalisations, dont la nature est inconnue, sont bien visibles.

Toutefois, l’Association Diocésaine, sur qui pèse la charge de la preuve, ne démontre ni la présence de ces canalisations depuis plus de 30 ans, ni son absence de raccordement au réseau public d’assainissement.

Les factures produites, datant des années 2015 et 2016, ne permettent pas d’établir la localisation de la canalisation concernée.

L’Association Diocésaine de [Localité 15] sera donc également déboutée de sa demande au titre de la servitude d’écoulement des eaux.

IV/ Sur la résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’Association Diocésaine de [Localité 15] ayant été déboutée de l’intégralité de ses demandes, aucune faute des consorts [N] n’est démontrée, ni aucun préjudice en résultant pour la demanderesse. Cette demande indemnitaire sera donc rejetée.

V/ Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’Association Diocésaine de [Localité 15], qui succombe in fine, supportera les dépens et sera condamnée à verser à Monsieur [Y] [N] et Madame [U] [N] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’article 514 du code de procédure civile dispose, pour les instances introduites à compter du 1er janvier 2020, que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

DEBOUTE l’Association Diocésaine de [Localité 15] de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNE l’Association Diocésaine de [Localité 15] aux dépens,

CONDAMNE l’Association Diocésaine de [Localité 15] à verser à Monsieur [Y] [N] et Madame [U] [N] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 17 décembre 2024.

Le Greffier Le Président